房地产开发企业成本管理与财务核算

房地产开发企业成本管理与财务核算北京致通振业税务师事务所有限公司邵晓琳主要内容一、房地产开发企业成本形成过程二、各项成本项目构成三、成本项目分配四、成本项目归集过程中票据房地产行业开发基本流程项目立项和可行性研究→规划设计（初步）→取得项目土地使用权→拆迁安置→（地质）勘察设计→招标、投标→开工、建设、监理和竣工→商品房的销售→物业管理。基本开发流程图项目建议书发改委可行性报告发改委年度预备项目资格发改委选址申请规划国土房地产开发项目建设条件意见书建委房管土地出、转让手续国土局房地产开发项目手册建委规划设计条件通知书规划局方案设计报建规划局建设用地规划许可证规划局初步设计报建规划局施工图设计报建规划局建设工程规划许可证规划局征地拆迁国土局放线、验线规划局建设工程开工许可证建委工程招标及施工招标中心预售或招商国土、房管工程综合竣工验收建委组织各部门交付或自营建委组织各部门本次开发结束成本形成过程与土地和前期费用有关各项规证一、立项批复二、国有土地出让合同三、土地使用证四、建设用地规划许可证五、建设工程规划许可证六、施工许可证七、预（销售）许可证项目预算是房地产企业的基础性预算，包括：项目的估算、概算、预算项目整体预算开发项目的估算是在开发项目的可行性研究阶段，对拟投资开发的项目依据项目的规模、投资额度、区域环境，参照相邻项目的售价和以往的开发成本，对项目的收入、成本、利润等财务指标的测算，为项目投资开发决策提供依据。项目估算的内容：依据土地面积、容积率、测算建筑面积，销售面积，预测单位面积销售价格、单位面积土地成本、建造成本、以及相关的管理费用、财务费用、项目的毛利率、投资利润率等。项目估算对企业参加土地招投标，控制土地成本具有重要作用。开发项目的概算是依据开发项目的规划设计阶段的初步设计方案，对项目的投资额、建造成本作出的比项目估算更为详尽的测算。开发项目的概算既是开发项目的进一步论证，同时也为项目设计部门提出的设计成本要求，即设计部门要在概算确定的建造成本和投资总额的范围内进行项目的技术设计和施工图设计。开发项目的预算这里所说的开发项目预算也称施工图预算，是指开发项目的工程建造预算，即依据审核批准的施工图设计，编制的工程（房屋建造）造价预算。施工图设计出后，就可以对项目建造的材料、工时消耗，以及各种间接费用做出准确的计算。工程建造预算详细、具体，是签订工程建造合同的依据。项目的估算、概算、预算属于项目开发前期的预算内容，对项目的投资和成本有重大作用。在初步设计阶段影响项目投资项目的可能性为75%--95%，在技术设计阶段，影响项目投资的可能性为35%--75%，在施工图设计阶段为5%--35%。成本核核算基基本程程序1根据成成本核核算对对象的的确定定原则则和项项目特特点，，确定定成本本核算算对象象。2设置有有关成本核核算会会计科科目，核算算和归归集开开发成成本及及费用用。3按受益益原则则和配配比原原则，，确定定应分分摊成成本费费用在在各成成本核核算对对象之之间的的分配配方法法、标标准。。4将归集集的开开发成成本费费用按按确定定的方方法、、标准准在各各成本本核算算对象象之间间进行行分配配。5编制项项目开发成成本计计算表表，计算算各成成本核核算对对象的的开发发总成成本。。6正确划划分已已完工工和在在建开开发产产品之之间的的开发发成本本，分分别结结转完完工开开发产产品成成本。。成本核核算基基本程程序7正确划划分可可售面面积、、不可可售面面积(由主管管部门门划分分提供供)，根据据有关关规定定分别别计算算可售售面积积、不不可售售面积积应负负担的的成本本，正正确结结转完完工开开发产产品的的销售售成本本。8编制成成本报报表，，根据据成本本核算算和管管理要要求，，总括括反映映各成成本核核算对对象的的成本本情况况。成本核核算对对象划划分原原则1成片分分期（（区））开发发的项项目，，可以以以各各期(区)为成本本核算算对象象。2同一项项目有有裙楼楼、公公寓、、写字字楼等等不同同功能能的，，在按按期(区)划分成成本核核算对对象的的基础础上，，还应应按功功能划划分成成本核核算对对象。。3同一小小区、、同一一期有有高层层、多多层、、复式式等不不同结结构的的，还还应按按结构构划分分成本本核算算对象象。4根据核核算和和管理理需要要，对对独立立的设设计概概算或或施工工图预预算的的配套套设施施，不不论其其支出出是否否摊入入房屋屋等开开发产产品成成本，，均应应单独独作为为成本本核算算对象象。对对于只只为一一个房房屋等等开发发项目目服务务的、、应摊摊入房房屋等等开发发项目目成本本且造造价较较低的的配套套设施施，可可以不不单独独作为为成本本核算算对象象，发发生的的开发发费用用直接接计入入房屋屋等开开发项项目的的成本本。成本核核算对对象确确定土地费费用土地取取得方方式及及价款款A、政府府地价价及市市政配配套费费：支支付的的土地地出让让金、、土地地开发发费，，向政政府部部门交交纳的的大市市政配配套费费、交交纳的的契税税、土土地使使用费费、耕耕地占占用税税，土土地变变更用用途和和超面面积补补交的的地价价。B、合作作款项项：补补偿合合作方方地价价、合合作项项目建建房转转入分分给合合作方方的房房屋成成本和和相应应税金金等。。C、红线线外市市政设设施费费：红红线外外道路路、水水、电电、气气、通通讯等等建造造费、、管线线铺设设费、、接口口补偿偿费。。D、拆迁迁补偿偿费：：有关关地上上、地地下建建筑物物或附附着物物的拆拆迁补补偿净净支出出，安安置及及动迁迁支出出，农农作物物补偿偿费，，危房房补偿偿费等等。涉及契契税、、城镇镇土地地使用用税、、印花花税前期费费用A、勘察察设计计费(1)勘测丈丈量费费：包包括初初勘、、详勘勘等。。主要要有：：水文文、地地质、、文物物和地地基勘勘察费费，沉沉降观观测费费，日日照测测试费费、拨拨地钉钉桩验验线费费、复复线费费、定定线费费、施施工放放线费费、建建筑面面积丈丈量费费等。。(2)规划设设计费费：规划费费：方方案招招标费费、规规划设设计模模型制制作费费、方方案评评审费费、效效果图图设计计费、、总体体规划划设计计费。。设计费费：施施工图图设计计费、、修改改设计计费、、环境境景观观设计计费等等其他：：可行行性研研究费费、制制图、、晒图图、赶赶图费费、样样品制制作费费等。。(3)建筑研研究用用房费费：包包括材材料及及施工工费前期费费用B报批报报建增增容费费(1)报批报报建费费：包包括安安检费费、质质检费费、标标底编编制费费、交交易中中心手手续费费、人人防报报建费费、消消防配配套设设施费费、散散装水水泥集集资费费、白白蚁防防治费费、墙墙改基基金、、建筑筑面积积丈量量费、、路口口开设设费等等、规规划管管理费费、新新材料料基金金(或墙改改专项项基金金)、教师师住宅宅基金金(或中小小学教教师住住宅补补贴费费)、拆迁迁管理理费、、招投投标管管理费费等。。项目整整体性性报批批报建建费：：项目目报建建时按按规定定向政政府有有关部部门交交纳的的报批批费。。(2)增容费费：包包括水水、电电、煤煤气增增容费费前期费费用C、“三通一一平””费：：(1)临时道道路：：接通通红线线外施施工用用临时时道路路的设设计、、建造造费用用。(2)临时用用电：：接通通红线线外施施工用用临时时用电电规划划设计计费、、临时时管线线铺设设、改改造、、迁移移、临临时变变压器器安装装及拆拆除费费用。。(3)临时用用水：：接通通红线线外施施工用用临时时给排排水设设施的的设计计、建建造、、管线线铺设设、改改造、、迁移移等费费用。。(4)场地平平整：：基础础开挖挖前的的场地地平整整、场场地清清运、、旧房房拆除除等费费用。。前期费费用D、临时时设施施费(1)临时围围墙：：包括括围墙墙、围围栏设设计、、建造造、装装饰费费用。。(2)临时办办公室室：租租金、、建造造及装装饰费费用。。(3)临时场场地占占用费费：含含施工工用临临时占占道费费、临临时借借用空空地租租费。。(4)临时围围板：：包括括设计计、建建造、、装饰饰费用用。建安费费用主体建建筑工工程费费A、基础础造价价：包包括土土石方方、桩桩基、、护壁壁（坡坡）工工程费费，基基础处处理费费、桩桩基咨咨询及及检测测费、、降水水。B、结构构及粗粗装修修造价价：主主要包包括砼砼框架架（含含独立立柱基基和条条基等等浅基基础））、砌砌体、、找平平及抹抹灰、、防水水、垂垂直运运输、、脚手手架、、超高高补贴贴、散散水、、沉降降缝、、伸缩缩缝、、底层层花园园砌体体（高高层建建筑的的裙楼楼有架架空层层，原原则上上架空空层结结构列列入裙裙楼、、有转转换层层结构构并入入塔楼楼）。。C、门窗窗工程程：主主要包包括单单元门门、入入户门门、户户内门门、外外墙门门窗、、防火火门的的费用用。D、公共共部位位精装装修费费：主主要包包括大大堂、、电梯梯厅、、楼梯梯间、、屋面面、外外立面面及雨雨蓬的的精装装修费费用。。E、户内内精装装修费费：主主要包包括厨厨房、、卫生生间、、厅房房、阳阳台、、露台台的精精装修修费用用。建安费费用主体安安装工工程A、室内内水暖暖气电电管线线设备备费；；(1)室内给给排水水系统统费（（自来来水／／排水水／直直饮水水／热热水））；(2)室内采采暖系系统费费（地地板热热／电电热膜膜／分分户燃燃气炉炉／管管道系系统／／暖气气片））；(3)室内燃燃气系系统费费；(4)室内电电气工工程费费：包包括楼楼栋及及单元元配电电箱、、电表表箱、、户配配电箱箱、管管线敷敷设、、灯具具、开开关插插座、、含弱弱电工工程管管盒预预埋建安费费用B、室内内设备备及其其安装装费(1)通风空空调系系统费费：包包括空空调设设备及及安装装费用用、空空调管管道、、通风风系统统费用用；(2)电梯及及其安安装费费；(3)发电机机及其其安装装费：：包括括发电电机供供货、、安装装、机机房降降噪费费；(4)消防系系统费费：包包括水水消防防、电电消防防、气气体灭灭火、、防排排烟工工程费费；(5)人防设备及及安装费：：包括密闭闭门、气体体过滤装置置等。建安费用C、弱电系统统费(1)居家防盗系系统费用：：包括阳台台及室内红红外探测防防盗、门磁磁、紧急按按扭等；(2)对讲系统费费用：包括括可视及非非可视对讲讲系统费用用；(3)三表远传系系统费用：：包括水、、电、气远远程抄表系系统费用；；(4)有线电视费费用：包括括有线电视视、卫星电电视主体内内外布线及及终端插座座费用；(5)电话系统费费用：包括括主体内外外布线及终终端插座费费用；(6)宽带网：包包括主体内内外布线及及终端插座座费用。基础设施费费社区管网工工程-基础设施指建筑物2米以外和项项目红线范范围内各种种管线、道道路工程建建设费用。。-易与建筑安安装工程费费用中附属属工程费用用重计；易易与前期工工程费中“七通一平”等费用重计计；易与开开发期间税税费中市政政基础设施施配套费、、水电气增增容费等概概念混淆。。A、室外给排排水系统费费(1)室外给水系系统费：主主要包括小小区内给水水管道、检检查井、水水泵房设备备、及外接接的消火栓栓等费用；；(2)雨污水系统统费用基础设施费费B、室外采暖暖系统费：：主要包括括管道系统统、热交换换站、锅炉炉房费用C、室外燃气气系统费：：主要包括括管道系统统、调压站站D、室外电气气及高低压压设备费(1)高低压配电电设备及安安装：包括括红线到配配电房的高高压线、高高压柜、变变压器、低低压柜及箱箱式变压设设备费用；；(2)室外强电管管道及电缆缆敷设：室室外强电总总平线路部部分费用；；(3)室外弱电管管道埋设：：包括用于于电视、电电话、宽带带网、智能能化布线的的管道预埋埋、检查井井等费用基础设施费费E、室外智能能化系统费费(1)停车管理系系统费用：：包括露天天停车场管管理系统、、地下室或或架空层停停车场管理理系统的费费用；(2)小区闭路监监控系统费费用：包括括摄像头、、显示屏及及电气系统统安装等费费用；(3)周界红外防防越系统费费用：红外外对扫等；；(4)小区门禁系系统费用；；(5)电子巡更系系统费用；；(6)电子公告屏屏费用基础设施费费园林环境工工程费-基础设施A、绿化建设设费：包括括公共绿化化、组团宅宅间绿化、、一楼私家家花园、小小区周边绿绿化支出；；B、建筑小品品：雕塑、、水景、环环廊、假山山等；C、道路、广广场建造费费：道路广广场铺设、、开设路口口工程及补补偿费等；；D、围墙建造造费：包括括永久性围围墙、围栏栏及大门；；E、室外照明明：室外照照明电气工工程，如路路灯、草坪坪灯；F、室外背景景音乐；G、室外零星星设施：儿儿童游乐设设施、各种种指示牌、、标识牌、、示意图、、垃圾桶、、座椅、阳阳伞等。配套设施费费指按城市规规划要求在在居住区内内配套建设设各种非营营业性设施施费用。主主要包括：：幼儿园、、文化活动动中心、社社区服务、、公共厕所所等。（费用确定定方式完全全同建筑安安装工程费费）A、在开发小小区内发生生的不会产产生经营收收入的不可可经营性公公共配套设设施支出，，包括居委委会、派出出所、岗亭亭、儿童乐乐园、自行行车棚等；；B、在开发小小区内发生生的根据法法规或经营营惯例，其其经营收入入归于经营营者或业委委会的可经经营性公共共配套设施施的支出，，如建造幼幼托、邮局局、图书馆馆、阅览室室、健身房房、游泳池池、球场等等设施的支支出；配套设施费费C、开发小区区内城市规规划中规定定的大配套套设施项目目不能有偿偿转让和取取得经营收收益权时，，发生的没没有投资来来源的费用用；D、对于产权权、收入归归属情况较较为复杂的的地下室、、车位等设设施，应根根据当地政政府法规、、开发商的的销售承诺诺等具体情情况确定是是否摊入本本成本项目目。如开发发商通过补补交地价或或人防工程程费等措施施，得到政政府部门认认可，取得得了该配套套设施的产产权，则应应作为经营营性项目独独立核算。。配套设施费费按各项配套套设施设立立明细科目目进行核算算，如：A、游泳池：：土建、设设备、设施施；B、业主会所所：设计、、装修费、、资产购置置、单体会会所等；C、幼儿园：：建造成本本及配套资资产购置；；D、学校：建建造成本及及配套资产产购置；E、球场；F、设备用房房：配电房房、水泵房房土建及装装修费；G、车站建造造费：土建建、设备、、各项设施施。开发间接费费用A、工程管理理费(1)工程监理费费：支付给给聘请的项项目或工程程监理单位位的费用；；(2)预结算编审审费：支付付给造价咨咨询公司的的预结算的的编制、审审核费用；；(3)行政管理费费：直接从从事项目开开发的部门门的人员的的工资、奖奖金、补贴贴等人工费费以及直接接从事项目目开发的部部门的行政政费(4)施工合同外外奖金：赶赶工奖、进进度奖(5)工程质量监监督费：建建设主管部部门的质监监费；(6)安全监督费费：建设主主管部门的的安监费；；(7)工程保险费费。开发间接费费用B、营销设施施建造费(1)广告设施及及发布费：：车站广告告、路牌广广告；(2)销售环境改改造费：会会所、推出出销售楼盘盘(含示范单位位)周围等销售售区域销售售期间的现现场设计、、工程、装装饰费；临临时销售通通道的设计计、工程、、装饰等费费用；(3)售楼处装修修、装饰费费：设计、、工程、装装饰等；(4)样板间：包包括样板间间设计、装装修、家具具、饰品以以及保洁、、保安、维维修费。主主体外搭设设的样板间间还包括建建造费用；；主体内样样板间销售售后回收的的设计、装装修、家具具、家私等等费用，在在主营业务务收入中单单列或单独独记录，考考核时从总总费用中扣扣除；(5)其他。C、资本化借借款费用包括直接用用于项目开开发所借入入资金的利利息支出、、折价或溢溢价摊销和和辅助费用用，以及因因外币借款款而发生汇汇兑差额。。因借款而而发生的辅辅助费用包包括手续费费等。D、物业管理理完善费包括按规定定应由开发发商承担的的由物业管管理公司代代管的物业业管理基金金、公建维维修基金或或其他专项项基金；以以及小区入入住前投入入的物业管管理费用。。成本项目的的分配土地成本分分配一般能分清清成本核算算对象的，，可直接将将土地成本本计入特定定的成本核核算对象中中；如果分分不清成本本核算对象象，可先在在“土地获获得价款””之“待分分摊成本””的核算项项目进行归归集，然后后再在有关关成本核算算对象间分分配；也可可以不进行行归集而直直接通过设设定分摊方方法分配计计入有关成成本核算对对象。具体可按照照占地面积积和建筑面面积分摊占地面积法法方法一：一次分摊：：先按小区区的占地面面积将土地地成本分配配到各小区区；二次分摊摊：再将将分配到到各小区区内的土土地成本本，按小小区内房房屋等成成本核算算对象和和道路、、广场等等公用场场所的占占地面积积进行直直接分配配；然三次分摊摊：后将将分配到到小区内内道路、、广场等等公用场场所占地地面积的的土地成成本，按按房屋等等成本核核算对象象的占地地面积进进行间接接分配，，计入房房屋等成成本核算算对象的的的开发发成本；；房屋等等成本核核算对象象的直接接分配数数加间接接分配数数，即为为该房屋屋等成本本核算对对象应负负担的土土地成本本。方法二：：也可将将公用占占地面积积先分摊摊到房屋屋等成本本核算对对象的占占地面积积上，房房屋等成成本核算算对象自自身的占占地面积积加分摊摊的公用用占地面面积，再再乘以单单位面积积的土地地成本来来分配。。建筑面积积法按建筑面面积计征征（或补补偿）时时的分配配方法：：按成本本核算对对象的建建筑面积