大型物流园区建设调研报告范例

1******物流园区分区规划**市规划设计研究院有限责任公司2007年11月（初步方案汇报）2第一阶段

(2007.1-2007.6)

******物流园区规划研究

第二阶段

(2007.8-2007.12)

******物流园区分区规划

定位规模深化

空间布局优化

道路交通细化

市政设施强化

功能定位

发展规模

布局结构

建设时序《**城市总体规划》《**港总体规划》《**新城总体规划》《**市长江岸线资源开发利用规划》《**市**区**港区总体规划》《**市物流产业发展规划》《**区物流系统发展规划》《现代服务业：**经济的支撑与未来》《华东区域金属材料物流中心规划研究》《**金属材料物流中心可行性研究报告》外部整合、衔接内部深化、细化3一、宏观环境二、功能定位三、发展规模四、空间布局五、综合交通六、市政设施七、建设时序

汇报提纲4一、宏观环境**新城地区是**市高新技术产业、现代制造业的战略储备空间；**物流园区是**市水运物流的战略储备空间；**港是**市江北地区不可多得的深水港口。5区域宏观环境对**物流园区的建设提出相关要求，包括：职能要求辐射范围物流内容1**市“长江国际航运物流中心”建设的要求

以**港区为依托，以**及周边地区的钢铁、建材产业为支撑，建设华东地区规模最大、信息快捷，集仓储、加工、配送、信息、交易市场和金融服务为一体的现代专业金属、建材物流基地。华东地区钢铁（钢、生铁、成品钢材）、建材。2**港总体规划的要求

承担煤炭铁水联运任务，承担江北部分件杂货、内贸集装箱运输和服务后方开发区功能。中西部广大区域煤炭、件杂货、内贸集装箱。3**市主导产业发展对**地区的要求

为高新技术产业、钢铁产业、车辆制造产业及其相关物流产业提供战略储备空间。中西部广大地区（苏、皖、浙北地区）钢铁、食品、建材4**区商贸业发展对**地区的要求

为**区商贸业提供相应的市场以物流产业空间。苏北、皖北建材、农副产品。

**物流园区建设的区域环境解读，奠定了**物流园区功能定位、职能要求、目标市场的基础。6二、功能定位——基于**物流园区建设的区域环境解读的功能定位分析

指导思想：**地区作为**市江北地区依托深水岸线发展物流产业不可多得的战略储备空间，应考虑未来发展的多种需求、多种可能性，并应该为这些需求与可能性预留发展空间。7

**物流园区的功能定位如下：以长江流域内贸水域集装箱的江、陆运输为重点，面向中西部地区，**市江北地区现代化、港口枢纽型综合物流园区。——以依托**港区的内贸集装箱运输为重点；——面向中西部地区，以辐射苏、皖为重点；——兼具区域物流组织、商贸流通、运输枢纽和为工业生产企业进行服务等多种功能；——**市江北地区一级物流园区。1、**物流园区功能定位82、职能要求**物流园区应是港口枢纽型综合物流园区，具备港口枢纽功能，并推动地区商贸经济发展。**物流园区应具备物流组织与管理、物流配套服务、经济开发和城市建设三大功能。（1）物流组织与管理——物流活动所必须具备的转运、集散、贮存、运输、装卸、配送和流通加工功能。（2）物流配套服务——货运代理、信息服务功能、银行金融保险服务功能。（3）经济开发和城市建设——物流基础设施项目的开发功能；商业交易平台的构筑功能；改善城市环境，提升城市形象功能。93、市场重点

根据**港的优势、**港总体规划和区域层面的职能要求，**物流园区的市场重点将包括以下方面：（1）港口建设带动的口岸物流**港建设——煤炭、件杂货、内贸集装箱**港的搬迁——煤炭、粮食、件杂货（2）大型生产制造企业的供应链物流**及周边钢铁企业——金属材料物流园：矿石原料、煤炭、钢铁相关产品**及周边建材企业——建材（3）生产贸易型企业的包装加工物流**商贸业企业——建材市场、农副产品批发配送深加工101、物流需求量包括：依托公路的生产、生活社会物流量+港口、铁路的物流量（1）社会物流量（公路）**区全社会物流量主要是公路货运量，根据货运量与GDP的关系来预测规划年限的物流量。规划年限为近期到2010年，远期到2020年。按照**区“十一五”规划的预测，按年均19%的速度增长，**区到2010年GDP达到300亿左右；按照**区总体规划预期，2010—2020年GDP年均增幅在10%左右，则到2020年GDP达到780亿左右。按照**市的货运量与GDP的关系比例，到2010年每亿元产生6.5万吨货运量，2020年每亿元产生6万吨货运量，由此推算，**区2010年货运量为1950万吨，2020年货运量为4600万吨。其中按照30%的物流量集中到**物流中心，则2010年产生的物流需求约580万吨，2020年约为1400万吨。三、发展规模年份**区GDP预测值（亿元）比例关系物流量预测（万吨）20103006.5195020207806460011（2）港港口口、、铁铁路路的的物物流流量量———依据据《**港港总总体体规规划划》的要要求求，，预预期期**港港区区货物物吞吞吐吐量量———煤炭炭、、件件杂杂货货、、内内贸贸集集装装箱箱2010年：：250万吨吨2020年：：300万吨吨**港港区区：：2010年：：1000万吨吨2020年：：1400万吨吨———《《**金金属属材材料料物物流流中中心心可可行行性性研研究究报报告告》————钢、、生生铁铁、、成成品品钢钢材材等等钢钢铁铁相相关关产产品品2010年：：4600万吨吨2015年：：6500万吨吨—1.2平方公里里的用地地（其中包包括了南南钢矿石原料料、煤炭炭、钢铁铁相关产产品，现实情况况：3000—3500万吨）12满足多种种需求的2020年物流量量规模：：9000万吨2010年物流量量规模：：3000万吨公路物流（万吨）港口铁路物流（万吨）主要物流种类1服务**区社会经济发展1400——建材市场、农副产品批发配送深加工。2**港的建设——300煤炭、件杂货、内贸集装箱。3**港的搬迁——1400煤炭、粮食、件杂货。4江北金属材料物流中心的建设——6500矿石原料、煤炭、钢铁相关产品、建材。13港口吞吐量/物流量大连保税物流园区大连港2010年1.5亿吨天津港物流园区天津港2010年3亿吨青岛前湾保税物流园区青岛港，2004年1.5亿吨。连云港港口物流园区连云港，2005年6000万吨****物流基地**港****物流园区**港，2020年物流量9000万吨**2010年港口货货物吞吐吐预期指指标：25000万吨（数数据来自自**长长江国际际航运中中心建设设研究报报告）142、物流园园区建设设规模2020年物流量量规模：：9000万吨2010年物流量量规模：：3000万吨物流园区区的功能能和服务务对象、、区域的的物流服服务需求求存在较较大差异异，使得得物流园园区在规规模上相相差较大大。从国国外的物物流园区区的发展展分析，，物流园园区的规规模没有有确定的的标准。。日本：20个物流园园区平均均占地规规模74公顷；荷兰：14个物流园园区平均均占地规规模44公顷；英国：第第一个物物流园区区占地规规模不到到1公顷；德国：不不莱梅货货运站物物流园区区超过1平方公里里。——————————————————————————总体上看看，国外外物流园园区用地地多在7公顷以上上，一般般不超过过1平方公里里。15国内物流流园区由由于起步步晚，目目前发展展水平不不高，总总体占地地规模较较大。港口吞吐量/物流量占地规模大连保税物流园区大连港2010年1.5亿吨1.5平方公里天津港物流园区天津港2010年3亿吨3平方公里青岛前湾保税物流园区青岛港，2004年1.5亿吨。1平方公里连云港港口物流园区连云港，2005年6000万吨3—5平方公里****物流基地**港7平方公里****物流园区**港，2020年物流量9000万吨3平方公里深圳平湖湖物流中中心，可建设设用地约约5平方公里里；天津港保保税区以保税仓仓储、物物流中心心、展示示展览、、市场交交易、进进出口加加工为主主，用地地面积7平方公里里；北京通州州物流产产业园区区以公路枢枢纽为依依托，占占地6平方公里里；天津港散散货物流流中心占地12平方公里里。16临港加工工工业：：与**新新城总体体规划相相衔接，，充分考考虑**港区建建设对临临港加工工工业的的带动效效应，规规划预留留3平方公里里左右的的工业用用地。总建设用用地：物流仓储储用地3平方公里里，临港港工业用用地3平方公里里，港区区用地5平方公里里，合计计11平方公里里左右。。171、现状概况**物流园选选址地区属长长江高河漫滩滩地貌，陆域域地形平坦开开阔，地面高高程一般在3.5米至7米之间，主要要为农田及部部分芦苇滩。。陆域中央有有石碛河通过过，河宽约8.5米，为非通航航河流。江边边筑有防汛大大堤和子堤。。这一地区土地地利用现状主主要是以耕地地、农村居民民点为主，**地区分布布有造船厂房房，由南至北北分别为永胜胜船业、三友友船厂、乘浪浪船业、先荣荣船业、昌盛盛船业和增胜胜船业公司。。用地代码用地名称面积（公顷）C公建用地1M工业用地1.3S道路10.2E1水域37.1E2耕地843.1E6农村居民点218四、空间布局局规划182、总体空间布布局结构经验借鉴：国内许多物流流园区，港口口及后方生产产、生活空间间的组织，多多采用平行布布局的结构。。******港区疏港路物流区居住生活区临港加工业长江生态岸线19物流园区与港港区之间采取取平行布局的的模式的优点点：1、可以强调港港口及物流园园区与未来城城市空间之间间的联系。2、可以为未来来发展预留必必要的空间。。3、也有利于物物流园区分期期进行开发建建设。港区疏港路物流区居住生活区临港加工业长江生态岸线203、功能区布局局研究基于**物流流园区的功能能定位与职能能要求，**物园区包含含：集装箱堆场场、散货堆堆场、普通通仓库、保保税中心、、临港工业业区、综合合商贸区、、综合管理理区、城市市配送区、、生活服务务区等9个功能区。。工业用地布局具有普普遍的适应应性；综合商贸区区、综合管管理区、城城市配送中中的贸易、、管理、商商务等服务务职能往往往混合集聚聚发展，可可合并为综合服务核核心区进行分析。。因此，用地地布局需要要对集装箱堆场场、散货堆堆场、普通通仓库、保保税中心、、综合服务务核心区、、生活服务务区6个功能区进进行具体分分析。21（1）集装箱堆堆场主体职能：：用于集装装箱的堆存存货物流向：：**港区区、区域市市场运输方式：：水路运输输为主、辅辅以公路运运输、铁路路运输功能关联：：与综合配配套区、城城市配送区区的关联度度较为重要要布局要求：：净空要求求25米以上，需需要远离高高压线；承承载要求高高，尽量避避免建在地地下管往上上；启动区区尽量布置置功能地块优优选方案：：22（2）散货堆场场主体职能：：用于金属属矿、煤炭炭等的堆存存货物流向：：**港区区、南钢等等区域市场场运输方式：：水路运输输、铁路运运输为主、、辅以公路路运输功能关联：：与普通仓仓库、保税税仓库的关关联度较为为重要布局要求：：受风雨影影响大，易易对环境造造成影响功能地块优优选方案：：23（3）普通仓库库主体职能：：对进入物物流园区的的货物进行行堆存、管管理、保管管、保养、、维护等一一系列活动动，可包括括一般仓库库、冷库及及保管粮食食的圆通仓仓及其配套套设施货物流向：：**港区区、区域市市场运输方式：：区域物流流公路、铁铁路、水运运普遍适合合，城市物物流以公路路为主功能关联：：与散货堆堆场、保税税仓库的关关联度较为为重要布局要求：：启动区尽尽量布置功能地块优优选方案：：24（4）保税中心心主体职能：：为企业的的各类保税税货物提供供堆存、拆拆拼箱、简简单加工等等货物流向：：**港区区、区域市市场运输方式：：以公路运运输为主，，结合铁路路、水运综综合运输功能关联：：与普通仓仓库、散货货堆场、综综合配套区区的关联度度较为重要要布局要求：：封闭独立立、临近普普通仓库和和堆场，便便于拓展；；与港口应应有便捷的的联系；满满足集装箱箱堆场、散散货堆场、、普通仓库库的布置要要求；作为为物流产业业链的高端端，是综合合物流区的的核心功能能之一，启启动区尽量量布置功能地块优优选方案：：保税仓库（（Boned

warehouse）是经海关关批准，在在海关监管管下专供存存放未办理理关税手续续而入境或或过境货物物的场所。。保保税仓库库允许存放放的货物范范围：（（1）缓办纳税税手续的进进出口货物物；

（2）需要做进进口技术处处理的货物物；

（3）来料加工工后复出的的货物；（（4）不内销而而过境转口口的货物。。25（5）综合服务务核心区主体职能：：包括了综综合商贸区区、城市配配送区、综综合管理区区中的商务务、金融、、保险、货货贷等金融融服务、人人力资源服服务、商贸贸交易、展展示功能及及行政办公公功能的管管理区布局要求：：人活动的的主要场所所，应远离离高压线，，与区域、、城市的联联系应便捷捷；启动区区须布置基基本的商务务、金融、、办公服务务功能功能能地地块块优优选选方方案案：：26（6）生生活活服服务务区区主体体职职能能：：为为物物流流园园区区内内部部工工作作人人员员及及园园区区吸吸引引的的潜潜在在人人群群提提供供优优质质的的生生活活服服务务配配套套设设施施布局局要要求求：：结结合合自自然然环环境境较较好好的的区区域域布布置置，，远远离离高高压压线线功能能地地块块优优选选方方案案：：27功能区布布局结构构：规划形成成“两轴三三区多功功能片””的布局结结构“两轴””——**大道道交通发发展轴、、石绩河河景观轴轴“三区””——港区、仓仓储物流流区、临临港工业业区“多功能能片”——集装箱堆堆场、散散货堆场场、普通通仓库、、保税中中心、综综合服务务核心区区、生活活服务区区284、土地利利用规划划将各种功功能进行行合理分分区，进进行空间间上的落落实。29类别名称面积（公顷）占建设用地比例（％）规划总用地1110.71——城市建设用地1063.05100R二类居住用地17.951.69C公共设施用地53.205.00C1行政办公用地8.46——C2商业金融用地40.54——Cc居住社区中心用地4.20——MM2二类工业用地163.1615.35WW仓储用地145.8113.72T对外交通用地419.6939.48T1铁路用地19.33——T2公路用地28.76——T4港口用地371.6034.96S道路广场用地142.2213.38S1道路用地140.85——S3社会停车场库用地1.37——G绿地99.769.38G1公共绿地10.05——G2生产防护绿地89.71——水域和其他非城市建设用地47.66——EE1水域47.66——规划用地地构成表表30后续应做做好基本本农田调调整工作作31五、综合合交通规规划交通现状状：公路:规划区通通过绕城城公路汽汽渡连接接线（（二级公公路/20米）与外外部联系系。港口码头头：**汽汽渡码头头；石碛碛河宽度度80米左右，，为等外外级航道道，范围围内未设设码头。。道路：主要道路路6条，宽度度4－6米，基本本为水泥泥路面。。区内暂无无交通设设施321、对外交交通规划划包括港口、铁铁路、公公路港口——《**港总总体规划划》确定的25个泊位铁路——沪汉蓉铁铁路专用用线公路——周边多条条公路线线33（1）港口——根据《**港总总体规划划》：**汽渡渡至石绩绩河段2160米岸线作作为多用用途泊位位区，顺顺岸布置置0.5——1万吨级的泊位13个；石绩河向向上游1995米岸线作作为通用用泊位区区，可建建设0.5——1万吨级的泊位12个。0.5——1万吨级泊泊位13个12个34（2）铁路——沪汉蓉铁铁路专用用线由铁四院院进行了了具体的的方案设设计，确确定了推推荐方案案。推荐方案案的优点点：1、引线从从生态廊廊道内走走，减少少了对**新城城建设用用地的影影响。2、对**物流园园区的用用地影响响较小。。3、与港区区的关系系较为合合理。35铁路专用用线与**大道道、绕城城公路、、石绩河河的线位位关系。。铁路专用用线与**大道道铁路专用用线与绕城公路路铁路专用用线与石绩河36（3）公路——通过宁连高速速公路、、宁合高高速公路路（312国道）、、**大道道可辐射苏北北和皖北北。——往**主主城可通过公路二环环、**汽渡、、地铁8号线等联系。。——往高新区区、桥北北地区，目前主主要通过过浦乌路。重点处理理好疏港港公路与与各联系系通道的的衔接关关系。37方案一：：《**港总总体规划划》中**路路规划示示意线位位。问题：1、与**新城规规划的路路网及用用地矛盾盾较大。。2、与浦乌乌路距离离过近。。3、不利于于港区的的用地组组织。方案二：：对接《**港总总体规划划》中疏港路路，进行行优化。。1、**大大道与疏疏港路合合二为一一。2、结合现现状的山山体与河河道。3、港区段段道路距距长江岸岸线800－1400米。**物流流园区疏疏港路与与**大大道合二二为一——**大道道规划方案一方案二推荐方案38新生圩港港：新生圩港港区集装装箱、散散货功能能区正在在调整为为为杂货货码头，，疏港路（（新港大大道）与与城市干干路合二二为一，，红线宽宽度30米，距江江岸线400－600米。**港：：**港区区规划分分为散货货、集装装箱、通通用三个个功能区区，年吞吞吐能力力2925万吨，疏港大道道与城市市快速路路合二为为一，红红线宽度度60米，距江江岸线1000－1150米。本次规划划中**大道与与**港港区疏港港路合二二为一，，道路红红线宽度度60米，快速速部分采采用高架架形式，，承担区区域交通通功能，，地面常常速部分分承担疏疏港功能能，道路路距长江江岸线800－1400米。**大道道39**大道规规划线位：：做好几个衔衔接1、与**新新城路网系系统2、服务港区区的纵深要要求3、与地形的的关系（河河道）4、与三桥连连接线及以以上段线位位40（4）航道——《**市内河河航道网及及港口规划划》（**市交交通局，2006.8）：石碛河现状状为外河，，不通航；；规划石碛河河(**－宁乌乌路)为四级航道道标准。石碛河提升升为四级航航道将对城城市道路、、铁路专用用线的建设设，对石碛碛河两侧的的建设用地地产生很大大影响，本本次规划建建议石碛河河不宜作为为航道。四级航道尺尺度的最低低标准为：：水深2.5米，底宽40米，弯曲半半径320米，桥梁净高7.0米、净宽55米；蓝线控控制带宽度度不宜小于于110米，同时两岸控控制线离水水边的距离离不宜小于于20米。412、城市道路路交通规划划道路功能组组织——注重道路性性质、功能能在空间上上的合理安安排。规划将物流流园区南部部**大道以及东部绕城公路作为重要的的货运通道，同时也是是物流园区区主要进出口道路路。同时注重物物流园各功功能区之间间以及物流流园与临港港工业区之之间的内部交通联联系。42道路系统：：1、对接**新城总体体规划路网网2、结合现状状地形——适当调整干干路线形、、增加规划划支路。物流园区内内部构筑“一横四纵”道路骨架。。“一横”为长丰路，，为次干道道，路宽50米，主要加加强园区东东西向交通通联系。“四纵”包含一条主主干道和三三条次干道道，主要加加强物流园园区与港区区的交通联联系。（其其中百胜路路、林村路路为规划主主干道，路路宽60米，兰花花路、临水水路为规划划次干道，，路宽50米。）五、市政设设施规划1、供电远期：500KV秋藤变（电电源）→**新城2座220KV变电站→**港区2座110KV变电站（港港口变和**变）近期：220KV高旺变（电电源）→110KV港口变——线路按照220千伏的线路路标准架设设，将来线线路开断至至规划220千伏变，线线路直接升升压至220千伏，港口口变改为由由规划220千伏变供电电。452、给水工程程规划远期：水源水厂：：由三岔水厂、规划**新城水水厂联合供给。。给水管网：：远景沿丰林林路等道路路下敷设DN800~DN1500输水管供至至物流园区区。46近期：水源水厂：：由三岔水厂厂供给。给水管网：：由兰花增压压站沿宁乌乌路、兰花花路敷设DN800输水管至物物流园区。。473、污水工程程规划**新城污污水处理厂厂远期：污水处理厂厂：根据《**市**区污水处处理厂选址址规划》，**新城污污水处理厂厂服务**物物流园区，，远期规模模25万立方米/日。污水管网：：污水主干管管沿规划区区中部主干干道自西向向东穿过。。规划共设设污水提升升泵站1座，位于**大道与与石碛河交交叉口。污水提升泵泵站48**新城污污水处理厂厂（一期））**镇污水水处理厂近期1.0万立方米/日近期：污水处理厂厂：建议启动**新城污污水处理厂厂一期工程服服务**物物流园区。。污水管网：：污水主干管管沿规划区区中部主干干道自西向向东穿过。。49六、建设时时序1、港城关系系：**港区与**新城建设时序关系列表时间**港区**新城港城空间关系2007年－2010年启动建设**镇港城分离，空间上各自独立存在2010年－2020年全面建设，港口建设完成从**镇向**新城发展，从小城镇建设阶段走向新城建设阶段港城开始产生粘连，空间上开始形成一体化的基本格局2020年以后完善临港产业区，形成适应新时代要求的港口产业体系全面走向**新城阶段，形成居住、产业、服务功能融合一体的新城市形象港区成为**新城有机组成部分，承担城市对外窗口和物流、信息交互等职能502、**物流流园区近远远期建设：：近期建设地地区：1、需要比较较好的基础础设施条件件2、有有项项目目的的带带动动3、能能尽尽快快形形成成良良好好的的物物流流园园区区形形象象51中远远期期：：在先先期期建建设设的的基基础础上上，，加加快快发发展展，，逐逐步步提提升升产产业业门门类类，，提提高高准准入入门门槛槛。。同同时时统统筹筹建建设设综综合合服服务务中中心心，，加加强强园园区区的的公公共共服服务务水水平平。。并并需需要要注注重重整整体体环环境境的的建建设设，，避避免免工工业业企企业业对对居居住住区区的的影影响响。。52汇报报完完毕毕，，敬敬请请指指正正！！539、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。10:24:2210:24:2210:2412/23/202210:24:22AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2210:24:2210:24Dec-2223-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。10:24:2210:24:2210:24Friday,December23,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2210:24:2210:24:22December23,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。23十二二月202210:24:22上上午10:24:2212月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月2210:24上上午午12月月-2210:24December23,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/2310:24:2210:24:2223December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。10:24:22上午午10:24上上午10:24:2212月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。10:24:2210:24:2210:2412/23/202210:24:22AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2210:24:2210:24Dec-2223-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足