安徽淮安义乌国际小商品城项目前期策划报告-XXXX年

【安徽淮安义乌国际小商品城项目】前期策划报告OPEN2010年11月28日我们能做什么？定位思考我们怎么做？策略思考我们赚多少？经济测算contents

目录我们缺什么其他开发商在做什么消费者经营者要什么我们有什么我们能做什么1开发区要什么政府在做什么我们能做什么？——思考分析篇我们能做什么——思考分析篇contents

淮安概况城市发展规划与区域城市结构调查经济开发区区域发展和规划淮安商圈调查评估淮安消费者分析淮安经营者分析开发区市场专项研究开发区调查、评估与预测政府在做什么别人在做什么政府在做什么我们有什么我们缺什么消费者要什么经营者要什么开发区要什么城市发展规划与区域城市结构商贸服务业的政策导向专业市场网点规划布局小结淮安城市概况开发区发展与规划别人在做什么政府在做什么我们有什么我们缺什么消费者要什么经营者要什么开发区要什么商业格局调研评估淮安市辖清河、清浦、楚州、淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个县。面积约10072平方公里，人口536.91万。市区面积80平方公里，人口80万。区位——淮安市区位优越。江苏省淮安市位于江淮平原东部，江苏省中部偏北，地处以上海为龙头的长江三角洲地区。文化——淮安市是首批全国历史文化名城。明清鼎盛时与苏州、杭州、扬州并称为运河沿线的“四大都市”，有“运河之都”之称。资源——淮安是物产富饶的鱼米之乡。西有"日出斗金"的洪泽湖,东有盛产鱼虾鳖蟹的高邮湖、白马湖。全境平原广袤,土地肥沃,粮丰林茂,水域宽广,盛产水产、蔬菜、林果、各类禽畜及优质粮油等农副土特产品,是全国闻名的绿色农副产品产加销基地。矿产资源丰富,地下蕴藏有岩盐、芒硝、凹凸棒土、石油、天然气等非金属矿产,居世界首位。工业——淮安是新兴的工业城市。全市有各类工业企业近3万家,其中包括淮阴卷烟厂等10户大型企业集团和江苏清印集团等50户重点企业，近年来外向型经济发展迅猛，特别是台资集聚，台湾富士康集团淮安科技城、明基达方电子、台玻、康师傅、旺旺、膳魔师等“大个头”台资企业纷纷来淮投资，正在逐渐形成继深圳、东莞、昆山之后的国内第四大台资高地。行政区域划分与概况淮安概况PARTONE交通——淮安是迅速崛起的交通枢纽城市。已经建成和即将建成的京沪、宁宿徐、淮盐、宿淮、宁淮等五条高速公路在境内交汇,新长、宿淮、连盐淮铁路连接南北，贯穿东西。京杭大运河贯穿市境南北，同时辅以盐河航道、淮河入海水道、入江水道等航道，使淮安的水运网络通江达海，实现了淮安由传统的“运河经济”向“海河经济”的转变。淮安涟水机场将进一步巩固淮安的交通枢纽地位。全市初步形成了一个以高等级公路为主骨架，公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络,凸显了淮安在江苏乃至长三角地区的交通枢纽地位。行政区域划分与概况淮安概况PARTONE年份200120022003200420052006200720082009年2010年上半年GDP（亿元）329.02375.02420.64500.97561.81651.06765.28915.831121.75622.75增长率10.90%11.60%12.20%13.80%14.30%14.90%15.20%13.40%14.20%14.50%小结：从上图表可以看出，淮安市经济总量快速稳步增长，经济总量以平均每年13.3%的速度增长，进入经济发展的快车道。2008年受金融危机影响，增长速度略有下滑。2009年经济有所回升，2010年上半年国内生产总值达到622.75亿元，按可比价计算，同比增长14.50%，增幅高于全省平均增幅2.4个百分点，继续保持全省第一，实现了经济的大幅跨越。经济总量淮安概况PARTONE小结：人均国内生产总值稳步提高，连续七年增长率保持在13%以上。年份200120022003200420052006200720082009人均国内生产总值（元）64227267810895971068313155156001892123300增长率9.6%10.8%13.8%13.1%13.4%15.8%16.6%14.60%14.7%人均国内生产总值淮安概况PARTONE三产业比2005年2006年2007年2008年2009年第一产业21.0%19.0%17.1%16.1%15.2%第二产业45.5%46.9%48.1%47.6%48.3%第三产业33.5%34.1%34.8%36.3%36.5%小结结：：从从上上图图产产业业比比可可以以看看出出第第一一产产业业比比重重缓缓慢慢下下降降，，第第二二产产业业和和第第三三产产业业缓缓慢慢上上升升，，并并可可以以看看出出工工业业是是淮淮安安经经济济的的支支柱柱产产业业，，符符合合淮淮安安新新型型工工业业城城市市的的定定位位。。同同时时，，第第三三产产业业比比重重低低，，发发展展大大有有可可为为。。三产产比比重重淮安安概概况况PARTONE年份200120022003200420052006200720082009城市平均住房面积（平方米/人）13.0619.0526.7029.5028.6028.6230.3033.2033.84农村平均住房面积（平方米/人）26.7028.0027.5027.9027.1029.9031.9032.7033.85小结结：：淮淮安安城城市市居居民民平平均均住住房房面面积积稳稳步步上上升升，，由由2001年的的每每人人13.06平方方米米快快速速提提高高到到2009年的的每每人人33.8平方方米米，，由由此此可可看看出出近近8年来来淮淮安安房房地地产产市市场场的的快快速速发发展展。。同时时，，人人均均住住房房面面积积的的提提高高给给居居民民提提供供了了居居住住的的舒舒适适性性，，也也给给后后续续的的房房地地产产发发展展提提出出了了更更高高的的要要求求。。人均均住住房房面面积积淮安安概概况况PARTONE城市/指标土地面积(平方公里)年末户籍人口(万人)地区生产总值(亿元)地区生产总值指数(上年=100)人均地区生产总值(元)

#房地产投资(亿元)社会消费品零售总额(亿元)

#居民储蓄存款余额(亿元)城市居民人均可支配收入(元)农村居民人均纯收入(元)南京6582624.463775.00112.150327508.171651.822505.33231238951无锡4788464.204419.50112.473053449.721391.482255.892360511280常州4385358.742202.23112.450283308.92758.161431.212159210171苏州8488629.756701.29112.574676718.081551.453337.322386711785镇江3847268.771408.14112.84647397.03410.21686.71190448703南通8001763.722510.13113.335040172.68915.101875.19189037811扬州6634459.791573.29113.435233137.66521.30899.09173987450泰州5797500.891394.20113.530256111.78395.73824.87171987338徐州11258946.862007.36113.523069130.81680.23974.51169556240连云港7500488.25750.10113.11680895.12310.44395.57152555454盐城16972811.711603.26113.221233109.02542.78863.64158626867宿迁8555534.58655.06113.31370987.07196.80271安10072536.91915.83113.418921138.40335.90400.72140075657小结结：：从从上上表表中中可可以以看看出出江江苏苏各各市市各各项项经经济济数数据据和和经经济济形形势势，，苏苏北北同同苏苏南南还还有有较较大大差差距距，，淮淮安安在在苏苏北北几几个个城城市市中中经经济济发发展展较较好好。。江苏苏各各市市各各项项经经济济指指标标对对比比（（2008年））淮安安概概况况PARTONE年份200120022003200420052006200720082009城镇人均可支配收入（元/人）6513715877988209911510447121641400715646农民人均可支配收入（元/人）318033653395370140244430501056576308小结结：：居居民民收收入入水水平平稳稳步步提提高高。。特特别别是是城城镇镇人人均均可可支支配配收收入入大大幅幅提提高高，，2009年的的人人均均可可支支配配收收入入水水平平比比2001年翻翻了了一一番番多多。。2010年上上半半年年，，全全市市城城镇镇居居民民人人均均可可支支配配收收入入9296元，，同同比比增增长长12.5%。其其中中，，工工资资性性收收入入为为5971元，，增增长长7.9%。2009年全全市市在在岗岗职职工工平平均均工工资资28175元，，增增长长17.4%。居居民民收收入入水水平平增增加加，，生生活活水水平平提提高高，，为为淮淮安安市市的的内内需需消消费费提提供供了了稳稳定定保保障障，，支支撑撑了了市市场场较较快快运运行行。。人均均可可支支配配收收入入淮安概况PARTONE年份2001200220032004200520062007200820092010上半年城市人均消费性支出（元/人）45444852554457046389707782139058106425812农村人均消费性支出出（元/人）2087216322402491249128813263376042922456小结：居民收收入的稳步提提高支撑了居居民消费的能能力。尽管20010年以来的消费费热点并不明明显，但居民民在有关政策策的驱动下，，购房、买车车的热情有所所回升。一方方面由于居民民收入的稳定定增长稳定了了居民的消费费信心，另一一方面也显示示了居民潜在在的购买能力力。人均消费支出出淮安概况PARTONE小结：社会消消费品零售总总额稳步增长长，增长率大大幅增高。2010上半年，全市市实现社会消消费品零售总总额221.72亿元，同比增增长18.8%。分城乡看，城城市消费品零零售额254.35亿元，增长19.1%；县及县以下下消费品零售售额145.54亿元，增长19.0%。分行业看，批批发零售贸易易业零售额338.86亿元，增长18.5%；住宿餐饮业业零售额55.89亿元，增长22.4%；其他行业零零售额5.14亿元，增长23.4%。全年限额以以上批发零售售贸易企业实实现汽车类零零售额6.45亿元，比上年年增长82.7%；粮油类、肉肉禽蛋类零售售额分别增长长46.8%、58.5%年份2001200220032004200520062007200820092010上半年社会消费品零售总额（亿元）114.3127.58139.32156.36198.62230.15269.4335.9399.89221.72增长百分比11.00%11.60%11.90%14.00%14.90%16.00%17.10%24.70%19.10%18.80%全社会消费品品零售总额淮安概况PARTONE国家历史文化化名城和生态态旅游城市，，长江三角洲洲北部地区重重要的中心城城市、交通枢枢纽和先进制制造业基地。。大力提高淮淮安工业化、、城市化和经经济国际化水水平，进一步步增强区域综综合竞争力，，健全社会保保障体系，将淮安建设成成为长江三角角洲北部地区区重要的中心心城市和具有有绿水生态特特色的宜居城城市。城市定位PARTTWO城市发展规划划城市总体布局局调查城市发展规划划PARTTWO形成“一主、、四副、多点点、网络化””的城镇体系系空间结构。。一主，即淮安安中心城市；；四副，即涟涟水县城、洪洪泽县城、盱盱眙县城和金金湖县城四个个市域次中心心城市；多点点，即其他城城镇；网络化化，即以高速速公路、一级级公路和铁路路等交通设施施为骨架，以以市县域中心心城市和重点点镇为节点，，构建开放的的网络化空间间格局。市域城镇等级级规模结构：：形成1座市域中心城城市—4座市域次中心心城市—15座重点镇—36座一般镇的四四级等级规模模结构。人口规模及城城市化水平：：近期到2015年市域总人口口为565万人，城市化化水平为53％；中期到2020年市域总人口口为580万人，城市化化水平为60％；远期到2030年市域总人口口为600万人，城市化化水平为70％。市域交通发展展：构筑公路、铁铁路、航空、、水运、管道道综合协调发发展的一体化化交通网络，，促进淮安发发展成为长江江三角洲北部部地区综合交交通枢纽。城市中心城区区规模：近期到2015年中心城区城城市人口150万人，城市建建设用地规模模为180平方公里；中中期到2020年中心城区城城市人口180万人，城市建建设用地规模模为216平方公里；远远期2030年中心城区城城市人口240万人，城市建建设用地规模模为283平方公里。城市发展方向向：东扩南连——近期，城市全全面完善高速速公路环内的的城市建设；；中、远期，，城市跨京沪沪高速公路向向东发展，跨跨淮盐高速公公路向南延伸伸。城市空间结构构：规划形成“三三轴、四带、、多组团”的的空间结构构。三轴，即东部部新兴产业发发展轴、中部部城市服务功功能轴和西部部特色产业发发展轴；四带带，分别为盐盐河现代物流流产业带、古古黄河生态功功能带、里运运河文化景观观带和苏北灌灌溉总渠田园园风光带；多多组团：分别别为中心组团团、淮阴组团团、清浦组团团、经济开发发区组团、楚楚州组团、黄黄码组团和南南部组团。城市中心城区区规划调查PARTTWO城市发展规划划淮安经济开发发区是1993年经江苏省人人民政府批准准设立的省级级经济开发区区，2000年又被批准为为高新技术开开发区，11月并升格为国国家级开发区区。是淮安市的几几何中心。现现有管辖面积积73平方公里，区区内设有高新新园区、工业业园区、商贸贸金融区、高高档住宅区、、生态园区以以及1.5平方公里的韩韩国投资园区区和8平方公里的盐盐化学工业园园区，预计人人口将达到60万人。经济开发区概概述PARTTHREE开发区发展和和规划年份20052006200720082009开发区GDP（亿元）24.7533.4040.1356.1776小结：开发区区地区GDP稳定快速增长长。今年上半半年，该区实实现地区生产产总值53.7亿元，增长40.6%；实现业务总总收入285.1亿元，增长39%；实现财政总总收入15.26亿元，增长37.9%；一般预算收收入9.75亿元，增长43.6%；全社会固定定资产投资完完成105.08亿元，增长35.9%，其中工业投投入55.2亿元；实现进进出口总额10.91亿美元，增长长91.1%。地区国内生产产总值PARTTHREE开发区发展和和规划小结：，整体体经济在淮安安居于前几位位，居民人均均收入也高于于淮安平均水水平。开发区区人均收稳步步增长，今年年年底预计2010年城镇人均可可支配收入将将达到17430元，农民人均均可支配收入入将达到8400元。开发区人均纯纯收入PARTTHREE开发区发展和和规划指标因素单位清河区开发区清浦区土地面积平方公里———年末户籍人口万人23.3813.9631.84地区生产总值亿元41.7656.1754.96工业增加值亿元9.441.6618.38地区生产总值指数上年=100113.4123.7113.3人均地区生产总值元398853690522805

#房地产投资亿元24.0223.0514.86社会消费品零售总额亿元49.937.8934.99

#居民储蓄存款余额亿元———城市居民人均可支配收入元156821440014911农村居民人均纯收入元——7261小结：可以看看出，开发区区工业比重高高于清河区，，社会消费品品零售总额低低于清河区，，主要是因商商贸业主要集集中于传统市市中心，大型型专业市场基基本分布在清清河区。开发发区作为新的的独立的核算算区域，工业业发展势头迅迅猛，但是人人流和商业配配套等均落后后于清河、清清浦两区。淮安市主城区区几个区经济济指标对比（（2008年）PARTTHREE开发区发展和和规划区域规划（2008———2030）PARTTHREE开发区发展和和规划淮安经济开发发区是1993年经江苏苏省人民政府府批准设立的的省级经济开开发区，2000年又被被批准为高新新技术开发区区，11月并并升格为国家家级开发区。。是淮安市的的几何中心。。现有管辖面面积73平方方公里，区内内设有高新园区区、工业园区区、商贸金融融区、高档住住宅区、生态态园区以及1.5平方公公里的韩国投投资园区和8平方公里的的盐化学工业业园区，预计人口将将达60万。。本项目周边规划：根据淮安经济济开发区的规规划来看，在在未来的两至至三年内，开发区建成可可容纳近20万人的居住住的富士康企企业，拥有近近7万人的明明基电脑生产产基地，以及及近万人的江江苏无锡红豆豆集团等等。。同时，项目目附近将建设设多个市政配配套、商业街街、综合商业业商务、大型型高档生活区区。随着开发区规规划的实现，，人流的商业业氛围越来越越浓，大的人人流、物流、、车流，不仅仅奠定了本案案汇聚人流物物流资金流的的商业基础，也为项目的的发展升值提提供了有力的的保障。目前,整个淮安市市市区(主要指清河区区、清浦区、、经济开发区区）的市场由由北向南可以以划分为如下下几个部分：：淮海北路部分分：古黄河以以南，以汽配配商城为中心心；长途汽车站周周边部分：以以汇通市场为为中心，包括括布匹市场、、五金市场、、食品城等；；淮海广场部分分：主要以商商场、商厦为为主，包括新新亚商城、金金马广场（含含沃尔玛卖场场）、金鹰国国际购物中心心、清江商场场、华润苏果果、淮汽大厦厦（含时代超超市卖场）、、通讯市场、、家私市场等等；东西两大街部部分：以服装装、鞋类、各各种小百货为为主；经济开发区部部分：南方批批发市场等。。总评：整个淮淮安市商业分分布相对比较较集中，基本本上是以主街街道淮海路为为轴发展分布布，形成了一一定市场的专专业性和规模模性，批发与与零售同步发发展。商业的的格局分布极极不平衡，与与城市化发展展不相称。淮安现在的商商业格局PARTFOUR商业格局调研研评估主城区主要分分为两大商圈----淮海广场为核心的市级级零售商圈，，以汽车总站站为核心的五五金、电子、、食品、小商商品的专业市市场商圈。其其他外围商圈含楚州商业集集中区和苏北北市场、南方方批发城等组组成的外围商商圈。这两大大商圈也是目目前淮安市城城区商业最为为集中的地方方，另外有潜潜在商圈，随随着“东扩南南连”城市建建设步伐加快快，城市副中中心商业区将将会形成。1）商圈划分核心商业圈以以淮海海广场为中心心，方圆1.5公里范围内。。淮海北路：最最繁华商业街街，主要分布布中、高档服服装、鞋类专专卖店，宾馆馆酒店、金融融机构、婚纱纱影楼、娱乐乐休闲中心镶镶嵌其中，沿沿路分布十多多家专业市场场，淮海广场场有本市最大大购物中心。。◆特点：这一一商圈目前是是淮安市区商商业最为发达达、集中的区区域，人流密密集，买卖兴兴旺；核心商商场金鹰、新新亚商城等是是目前淮安市市规模最大、、档次最高的的大型购物商商场、经营品品种齐全、口口碑较佳。附附近聚集了一一批大中规模模商场、超市市，专卖店。。◆分析：主要要商业区商业业业态各具特特色，对周边边区域乃至整整个淮安产生生重要影响力力和辐射力。。该区域是零售售市场的集中中代表，商品品丰富，业态态完备，规模模适中合理，，商品以中高高档为主，基基本符合市场场消费需求和和功能需求，，随着该商圈圈的不断升级级，淮海路商商圈更加成熟熟发达，其市市场地位无法法撼动。商圈划分及业业态分布PARTFOUR商业格局调研研评估次级商业圈以以汽车车站为中心，，方圆2公里里。◆特点：主要要分布专卖店店、超市，以以建材、家具具，食品、电电子、农贸市市场为主，规规模小，档次次低，缺乏清清晰定位，基基无差异性，，与城市发展展不相称、亟亟待提档升级级。◆分析：基本本满足淮安市市场的消费需需求，但市场场的发展水平平与周边城市市对比，仍然然存在较大的的差距，除了了受周边城市市辐射影响外外，更主要的的是市场交易易平台的落后后，缺少市场场整合力度，，没有足够的的规模和丰富富商品去支撑撑市场，从而而导致大量客客户向其周边边其他城市流流失，综合研研究该商圈的的几大市场，，仍然以规模模小，硬件差差为主要特点点，行业急需需整合。淮安最大的汇汇通小百货市市场由于历史史形成原因和和缺少新的市市场竞争，小小商品市场生生意十分红火火，但经营环环境仍然沿用用原有建筑设设施，已经无无法满足小商商品市场的进进一步发展壮壮大，同时，，硬件环境的的破败，也严严重影响了城城市形象，所所以小商品市市场无论从发发展壮大还是是提升城市形形象方面都急急需提档升级级。外围商业圈苏苏北市市场、南方批批发城、淮扬扬装饰城等组组成。商圈划分及业业态分布PARTFOUR商业格局调研研评估淮安市市区商商业街(区)规划布局一览览表序号区划名称功能特色长度（m）1清河区银川路文化用品、出版物5002清河区淮海商业街餐饮、休闲街区3清河区乐园步行街女性、儿童服饰、美容、休闲3004清浦区东大街服装、饰品6005清浦区西大街服装、饰品5006清浦区文庙新天地花鸟、字画、古玩、小商品、餐饮、休闲街区7淮阴区北京东路综合商业以及金融业6008淮阴区幸福路休闲步行街5009开发区钵池山路餐饮、休闲300商业形态分析析PARTFOUR商业格局调研研评估序号区划企业名称零售业态地址营业面积(m2)1清河区新亚购物中心购物中心淮海广场东北角800002清河区新清江商场股份有限公司百货店淮海广场西北角220003清河区淮海购物广场百货店淮海北路上海路西南角200004清河区时代购物中心大型超市淮海东路136号300005清河区倍特福超市大型超市淮海北路300006清河区易初莲花超市大型超市承德路、健康东路西南角150007清河区健康超市大型超市健康西路北京路西北角300008清河区新华书店（文教用品）大型专业店淮海北路80009清河区淮西电子通讯器材店大型专业店淮海西路500010清河区五星电器有限公司淮安大卖场大专业型店淮海东路71号420011清河区苏宁电器大型专业店淮海北路40号300012清河区华丰家居建材店家居建材店淮海西路93号40000Ø淮安市市区大大型商业零售售网点规划布布局一览表商业形态分析析PARTFOUR商业格局调研研评估13清浦区清浦百货商店百货店淮海南路延安西路东北角1000014清浦区清隆精品百货百货店翔宇大道与清隆桥之间1000015清浦区家得利超市大型超市淮海南路71号700016清浦区解放东路超市大型超市解放东路、承德南路南角2000017清浦区宏泰电子市场大型专业店淮海南路2号800018清浦区城南文教用品大型专业店明远路淮海南路西南角300019清浦区清浦家电大型专业店淮海南路、延安西路北角300020淮阴区淮安农工商大卖场有限公司大型超市淮阴区淮海北路21#1600021淮阴区淮河路超市大型超市淮河路、淮海北路东北角1000022淮阴区沈阳路超市大型超市沈阳路、黄河路东南角600023淮阴区广大家具广场家居建材店长江路4000024开发区开发区仓储式会员店仓储会员店纬一路东侧、水月山庄附近30000注：专业店营营业面积达到到3000平方米以上确确定为大型专专业店。Ø淮安市市区大大型商业零售售网点规划布布局一览表商业形态分析析PARTFOUR商业格局调研研评估商业形态分析析PARTFOUR商业格局调研研评估Ø淮安市市区商商品交易市场场现状一览表表序号区划市场名称地址营业面积(m2)备注1清河区昆仑纺织城大治路1号5000生产资料2清河区锦绣装饰城淮海西路93号1400生产资料3清河区淮汽装饰城淮海西路200号2000生产资料4清河区淮安市金盛装饰城淮海西路204号1000生产资料5清河区华丰装饰材料市场淮海西路222号8600生产资料6清河区汇通市场大治东路103930生活用品7清河区五金塑料市场大治路3号4000生活用品8清河区温州鞋城工农路18号3100生活用品9清河区食品城爱民路6号5000生活用品10清河区淮安家俱城淮海北路21号1800生活用品11清河区龙凤家具城淮海北路22号7000生活用品12清河区五星家居广场淮海北路27号4000生活用品13清河区清中电子商城淮海北路50号1265生活用品14清河区万福来家居广场淮海东路25号10000生活用品15清河区淮汽汇通出版物市场淮海东路71号6000生活用品16清浦区清江蔬菜批发市场淮海南路156号2400农产品批发17淮阴区淮阴区建材市场淮阴区香港路2700生产资料18淮阴区淮安市南联汽配商城淮海北路与珠江路交界7000生产资料19淮阴区淮安新时代摩配市场淮阴区小营广场3000生产资料20淮阴区副食品商城东街菜场9000生活用品21开发区南方汽贸汽配综合商城开发区深圳路1号6000生产资料22开发区淮安南方批发市场海口路68000生产资料商业形态分析析PARTFOUR商业格局调研研评估（接上表格））淮安市市区大大型商品交易易市场规划布布局一览表序号区划市场名称地址营业面积(m2)建设期限备注1清河区万福来家居广场淮海东路25号10000现状生活用品2清河区汇通市场（群）大治东路138700现状综合3清河区淮汽汇通出版物市场淮海东路71号6000现状其它4淮阴区淮安国际农贸城黄河东路与合肥路西南500亩近期农产品批发5淮阴区淮安市南联汽配商城淮海北路与珠江路交界7000现状生产资料6淮阴区淮安新时代摩配市场淮阴区小营广场3000现状生产资料7淮阴区苏北市场小营广场40000现状生活用品8淮阴区台州商城铁路淮安站西南侧20000近期生活用品9开发区淮安南方批发市场海口路与翔宇大道交界68000现状生产资料10开发区新港生产资料批发市场开发区新港码头附近60000近期生产资料商业形态分析析PARTFOUR商业格局调研研评估淮安市市区大大型餐饮网点点现状一览表表序号区划餐饮企业名称地点营业面积(平方米)服务功能1淮阴区三珠大酒店淮海北路2200餐饮2淮阴区鑫源宾馆北京北路188号5000住宿、餐饮、娱乐3淮阴区新年华大酒店北京北路528号5000住宿、餐饮4淮阴区淮阴宾馆北京东路112号10000住宿、餐饮5淮阴区淮阴苏源凤凰台饭店有限责任公司承德北路508号7000住宿、餐饮、娱乐6清河区淮安市东土大酒店有限公司淮海北路19#6000餐饮7清河区淮盈大酒店淮海北路29#3000住宿、餐饮8清河区国际大酒店淮海北路31#2970住宿、餐饮、娱乐9清河区奥林大厦淮海北路57#2000住宿、餐饮10清河区淮安昆仑饭店淮海北路70#2800住宿、餐饮11清河区淮安市富贵园大酒店淮海北路79#1500餐饮12清河区淮安市老店淮海北路109#1200餐饮商业形态分析析PARTFOUR商业格局调调研评估13清河区淮安市兰沁园宾馆淮海北路115#1200住宿、餐饮14清河区淮安迎宾馆淮海北路121#30000住宿、餐饮15清河区好味来大酒店淮海东路114#2400住宿、餐饮、娱乐16清河区在水一方大酒店淮海西路122#1500餐饮17清河区西园饭店淮海西路226#1200餐饮18清河区和其坊茶艺馆健康东路6#2500餐饮19清河区幽兰都大酒店有限责任公司健康东路36#5000住宿、餐饮20清河区淮州宾馆健康东路55#15600住宿、餐饮21清河区梅园宾馆健康西路37#4000住宿、餐饮22清河区聚龙大酒店健康西路53#1200住宿、餐饮23清河区陶园培训中心健康西路160#1000住宿、餐饮商业形态分分析PARTFOUR商业格局调调研评估（接上表格格）低档商业：：清河区：健健康东路以以北；电机机路以西，，淮海北路路以东，人人民路与上上海东路。。清浦区：新新民路，前前进路，徐徐家湖路，，解放路。。淮阴区:北京东西路路，北京北北路至长江江西路交汇汇处根据市场调调查，此类类型商业，，出租状况况较差，沿沿途有大量量商铺转让让或出售，，空置率高高，生意状状况较差，，人流量较较少。淮安商业经经营状况PARTFOUR商业格局调调研评估高档商业：：新亚百货、、新时代超超级购物中中心、清江江商场、金金马广场等等。根据市场调调查，此类类商业出租租状况供不不应求，市市场出租率率100%，调查的4个商场，现现在均无店店面出租。。中档商业：：清河区：淮淮海西路以以南,至漕运路;淮海西路以以西至电机机路,淮海西路以以北至大治治路；淮海海西路以东东至承德路路；乐园步步行街。清浦区：东东大街，西西大街，淮淮海南路至至大庆路，，解放东路路于承德南南路交汇处处至轮埠路路。淮阴区：黄黄河广场，，农工商超超市，淮海海北路与北北京西路交交汇处至长长江东路与与淮海北路路交汇处，，承德北路路至长江东东路交汇处处。根据市场调调查,此类型商业业出租状况况理想,出租率95%以上,商场空置率率低,沿途较少有有店面转让让或出售,生意状况良良好,人流量大。。淮安商业物物业价格水水平PARTFOUR商业格局调调研评估高档商业：：清河区新亚亚百货、金金鹰百货、、新时代超超级购物中中心、清江江商场等出租价格6-15元/平米/天，周边商商铺售价30000-55000元/平米清河区新亚亚百货金鹰百货淮安商业物物业价格水水平PARTFOUR商业格局调调研评估中档商业：：清河区:淮海西路以以南,至漕运路；；淮海西路路以西至电电机路,淮海西路以以北至大治治路；淮海海西路以东东至承德路路清浦区:东大街，西西大街，淮淮海南路至至大庆路，，解放东路路于承德南南路交汇处处至轮埠路路淮阴区:黄河广场，，农工商超超市，淮海海北路与北北京西路交交汇处至长长江东路与与淮海北路路交汇处，，承德北路路至长江东东路交汇处处出租价格范范围为:1.5——5元/平米/天黄河广场东大街低档商业：：清河区:健康东路以以北；电机机路以西，，淮海北路路以东，汇汇通商城清浦区:新民路，前前进路，徐徐家福路淮阴区:北京东西路路，北京北北路至长江江西路交汇汇处出租价格范范围为:0.8——1.6元/平米/天淮安商业物物业价格水水平PARTFOUR商业格局调调研评估汇通商城1、淮海广场场商圈内主主要街道店店面租金水水平（单位位：元）地点经营品种面积平米年租金（万）年租金/平米淮海东路，新亚商城对面金伯利钻饰50285600淮海北路，近淮海广场袜子25124800淮海北路，近淮海广场DEBON服饰60355840淮海北路，近淮海广场PLAYBOY专卖店70405714淮海南路，近水门桥太平鸟西服120272250淮海西路店面房电动车35102920健康西路近淮海北路SHARP专营店702840002、乐园步行行街乐园街，坐坐落在市中中心淮海广广场，位于于淮海北路路、丰登路路、工农路路黄金三角角地。拥有有270多间店。商铺面宽3-4米，进深8-10米。主力面面积40平米左右。。租金在6-8元/平方米/天左右。典型商铺租租售价格情情况PARTFOUR商业格局调调研评估3、汇通市场场群汇通通市市场场是是目目前前苏苏北北地地区区最最大大的的批批发发市市场场。。目目前前，，已已形形成成了了一一个个以以汇汇通通市市场场为为龙龙头头，，以以布布匹匹市市场场、、家家电电市市场场、、五五金金市市场场为为主主体体的的汇汇通通市市场场群群。。租金金水水平平列列表表（（抽抽样样））市场名称地段面积平米年租金（元）日租金（元/平米）汇通市场沿大治路门市房156000010.9汇通市场八区内门市房10300008.2布匹市场沿大治路门市房24250002.8典型型商商铺铺租租售售价价格格情情况况PARTFOUR商业业格格局局调调研研评评估估4、东东、、西西大大街街商商业业街街东西西大大街街为为老老商商业业街街，，商商铺铺林林立立，，西西大大街街共共有有商商铺铺约约180家，，经经营营品品种种较较多多，，商商街街配配套套较较齐齐全全，，东东大大街街约约有有在在营营商商铺铺90家，，主主要要经经营营服服饰饰、、鞋鞋、、床床上上用用品品等等。。东西西大大街街点点评评从商商品品档档次次看看：：普普遍遍档档次次低低，，西西大大街街档档次次比比东东大大街街高高；；从消消费费者者层层次次看看：：工工薪薪阶阶层层，，一一般般市市民民；；从经经营营品品种种看看：：最最多多的的就就是是服服装装与与鞋鞋类类，，店店铺铺多多，，东东大大街街的的经经营营品品种种范范围围较较窄窄；；从租租金金水水平平看看：：每每平平方方米米每每天天租租金金基基本本上上在在1.5—3.5元之之间间，，为为淮淮安安市市中中等等水水平平，，东东大大街街租租金金水水平平由由临临淮淮海海南南路路向向东东递递减减；；从经经营营状状态态看看：：目目前前经经营营状状况况一一般般，，普普遍遍感感到到生生意意难难做做，，有有经经营营上上的的压压力力，，因因此此从从这这个个角角度度讲讲，，商商铺铺的的升升值值潜潜力力可可能能会会因因供供量量的的增增加加而而冲冲谈谈，，价价格格提提升升已已经经陷陷入入困困境境，，缺缺乏乏商商业业业业绩绩的的持持续续增增长长支支撑撑。。典型型商商铺铺租租售售价价格格情情况况PARTFOUR商业业格格局局调调研研评评估估从以以上上的的调调查查数数据据我我们们基基本本看看出出：：租金金结结论论PARTFOUR商业业格格局局调调研研评评估估C)每平平方方每每天天2元左左右右者者，，主主要要是是一一般般市市场场一一楼楼及及较较中中心心地地段段商商场场2楼及及以以上上；；B)每平平方方每每天天6元左左右右者者，，主主要要是是中中心心商商业业区区里里专专业业市市场场内内及及地地段段位位置置相相对对还还可可以以的的沿沿街街店店面面；；A)每平平方方每每天天10元左左右右及及以以上上，，主主要要是是主主商商业业街街道道的的沿沿街街店店面面商铺铺租租金金价价格格可可以以分分为为以以下下三三个个范范围围档档次次30000——50000元/平方方米米；；8000元—15000元左左右右/平方方5000元左左右右/平方方但淮淮安安商商业业和和沿沿海海地地区区相相比比，，比比较较落落后后，，租租金金水水平平不不高高。。晚晚上上一一般般在在20:30左右关门门，随着着城市经经济的发发展，将将会有较较大的发发展空间间。商业业营业物物业的开开发、供供应过量量，有些些地段出出现滞销销，特色色主题商商业的开开发有发发展空间间和潜力力。投资资回报率率较低，，投资积积极性不不高，购购买后自自用者居居多。特点如下下：1、淮安市市工业经经济水平平保持良良好的发发展态势势，财政政收入、、居民收收入、人人均收入入和消费费性支出出持续高高速增长长，为淮淮安市商商业繁荣荣发展奠奠定了稳稳固的基基础。2、零售市市场发展展速度较较快，业业态完备备，随着着金鹰、、新亚购购物中心心的建立立，更加加奠定以以淮海路路为主线线的核心心商圈地地位；3、专业市市场发展展水平整整体不发发达，处处于刚起起步阶段段，没有有规模与与品牌效效应，与与淮安市市整体经经济水平平不一致致，高端端消费逐逐步流向向苏南及及其他周周边市场场，专业业市场缺缺乏引导导和整合合，急需需高规格格硬件市市场来整整合。4、家居、、建材、、汽车、、汽车配配件、汽汽车快修修仍处于于初级交交易阶段段，客户户流失现现象严重重，现有有专业市市场基础础薄弱，，缺少产产业支撑撑和规模模竞争优优势，无无法演变变成区域域性交易易市场。。淮安商业业格局小小结商业格局局的困境境与机遇遇PARTFOUR商业格局局调研评评估总体来说说，淮安安市的商商业市场场和地区区发展速速度的水水平基本本接近；；随着近近几年的的商业地地产的开开发，淮淮安市的的商业发发展十分分迅速；；零售物物业更加加成熟发发达，业业态更加加丰富多多彩，专专业市场场提档升升级步伐伐加快。。当前商业业格局的的困境与与机遇淮安商业业格局小小结商业格局局的困境境与机遇遇PARTFOUR商业格局局调研评评估淮安市在在“十一一五”规规划中将将继续围围绕现代代化中等等城市建建设，大大力实施施“东扩扩南连””发展战战略，不不断完善善城市功功能、丰丰富城市市内涵、、提升城城市品位位，全面面推进城城市现代代化步伐伐。淮安市商商业物业业从数量量看，经经营业态态种类齐齐全，数数量较多多，但都都停留在在较低层层次经营营管理水水平，缺缺少商商业规划划及良好好经营、、购物环环境，商商业形象象有待提提升，管管理水平平有待提提高。作作为一种种城市商商业文化化的专门门商业步步行街商商业形态态还没有有形成。。淮安市商商业市场场经过十十多年的的发展，，无论是是市中心心的百货货及其它它业态市市场还是是专业商商业市场场都发展展十分迅迅速，整整体商业业市场表表现为多多业态，，现有市市场主要要以建材材、百货货零售、、小商品品为主，，但大多多结构不不合理，，与城市市经济发发展水平平不相称称。缺乏乏专业规规划、定定位模糊糊、理念念落后，，经营上上很难达达到多层层次、专专业化、、特色化化满足市市场需求求，商业业的总体体格局过过于集中中，与城城市经济济发展水水平不相相称。淮安市商商业总体体规划目目标近期（到到2010年）基本本形成布布局合理理、结构构优化、、功能完完善、管管理规范范、服务务优质、、人才齐齐备的商商贸服务务业体系系框架，，推进商商业现代代化建设设进程,将淮安市市建设成成为联系系苏南,辐射苏北北的区域域商贸中中心。远期（到到2020年）基本本实现商商业现代代化，使使淮安市市成为联联系长三三角,辐射淮海海经济区区的商贸贸中心。。近期（到到2010年）全市市社会消消费品零零售总额额达到300亿元,其中市区区达到200亿元，连连锁商业业实现的的社会消消费品零零售总额额所占比比重达到到35%，以电子子商务形形式实现现的社会会消费品品零售总总额所占占比重超超过3%；市区商商业网点点营业面面积达到到100万平方米米左右，，基本达达到人均均拥有1.0平方米；；现有50%以上的食食杂店被被超市、、便利店店取代，，多数传传统百货货店通过过引进专专业店、、专卖店店等新型型业态进进行改造造；加快快对农贸贸市场的的升级改改造，促促进生鲜鲜加强型型超市的的发展。。远期（到到2020年）全市市社会消消费品零零售总额额达到800亿元，其其中市区区达到500亿元，连连锁商业业实现的的社会消消费品零零售总额额所占比比重达到到65%以上，以以电子商商务形式式实现的的社会消消费品零零售总额额所占比比重达到到10%以上；市市区商业业网点营营业面积积达到150万平方米米左右，，达到人人均拥有有1.2平方米以以上；商商业中心心区内的的农贸市市场基本本被生鲜鲜加强型型超市取取代淮安市商商业规划划PARTFIVE商贸业发发展政策策导向淮安市商商业总量量发展目目标近期（到到2010年）市级商业业中心商商业网点点营业面面积达到到25万平方米米以上，，区域商商业中心心商业网网点营业业面积达达到3万平方方米以以上。。社区商商业初初步实实现步步行10分钟，，可基基本满满足社社区居居民购购物、、餐饮饮、修修理、、家政政服务务等基基本生生活需需求。。每个重重点中中心镇镇基本本商业业网点点面积积达1万平方方米以以上，，一般般镇基基本商商业网网点面面积达达5000平方米米以上上。符合标标准的的商业业街达达到15条，其其中，，规划划新建建6条，调调整、、改造造5条。大型商商业零零售网网点达达到20处，其其中，，规划划新建建10处。大大型商商业零零售网网点营营业面面积达达到40万平方方米以以上，，达到到人均均拥有有0.4平方米米。大大型餐餐饮企企业业（营营业面面积1000平方米米以上上）达达到40处。各类大大型商商品交交易市市场（（面积积≥3000m2，不含含农贸贸市场场）总总数达达到22个。其其中，，农副副产品品批发发市场场（群群）达达到3处，其其中规规划新新建2处；生生产资资料批批发市市场（（群））达到到4处，其其中规规划新新建3处，其其他商商品交交易市市场（（群））达到到15处，其其中规规划新新建7处形成“一个物物流园园区、、多个个物流流中心心”的物流流体系系格局局。淮安市市商业业具体体发展展目标标PARTFIVE商贸业业发展展政策策导向向远期（（到2020年）市级商商业中中心商商业网网点营营业面面积达达到40万平方方米以以上，，区域域商业业中心心商业业网点点营业业面积积达到到5万平方方米以以上。。大部分分社区区实现现步行行5分钟，，可基基本满满足社社区居居民购购物、、餐饮饮、修修理、、家政政服务务等基基本生生活需需求，，提供供较为为完善善的社社区商商业服服务每个重重点中中心镇镇基本本商业业网点点面积积达2万平方方米以以上，，一般般镇基基本商商业网网点面面积达达1万平方米以以上。根据城市建建设和商业业网点的发发展，培育育若干新的的商业街（（区）。把把已有的商商业街（区区）建成文文化内涵深深刻、特色色突出、商商流丰盈、、业态清晰晰、业种结结构合理、、服务优质质、游乐休休憩设施齐齐全的一流流商业街（（区）。大型商业零零售网点达达到34处，其中，，规划新建建14处。大型商商业零售网网点营业面面积接近60万平方米，，达到人均均拥有0.5平方米。大大型餐饮企企业（营业业面积1000平方米以上上）达到50处，形成2-3家大型集团团化连锁餐餐饮企业。。各类商品交交易市场（（不含农贸贸市场）达达到26处，其中规规划新建4处。淮安市成为为连接南北北的物流结结点城市和和江苏省的的物流枢纽纽城市。淮安市商商业具体体发展目目标PARTFIVE商贸业发发展政策策导向就淮安市市中心三三区———清河区区、清浦浦区、开开发区而而言，未未来几年年的发展展趋势可可分为以以下几部部分：1）清河河区商业业中心，，该区处处于淮安安市的中中心区域域，南临临里运河河，东依依水渡口口，是淮淮安市最最重要、、最核心心的黄金金地段，，集中了了全市大大部分的的市级商商业服务务设施。。此城市正正中心将将成为淮淮安市商商业的重重中之重重。2）水渡渡口商业业中心，，该区位位于淮安安市区东东部，北北靠古黄黄河，东东接经济济技术开开发区，，南临里里运河，，西接老老城区，，处于““中心城城市”的的中心区区位3）而开开发区将将以钵池池山公园园作为辐辐射中心心，开发发大批的的高尚住住宅群；；水渡口口建成后后将和开开发区一一起成为为继清河河区商业业中心之之后的又又一城市市CBD区即淮淮安城市市副中心心。中心城区区商业发发展趋势势PARTFIVE综合来讲讲淮安经经济开发发区在未未来的发发展中将将会是一一个适宜宜居住的的成熟生生活圈。。补充：淮淮阴区商商业中心心：商贸业发发展政策策导向PARTFIVE商贸业发发展政策策导向……限制、支支持、鼓鼓励、大大力发展展之产业业布局思路路及分布布特点PARTSIX专业市场场网点规规划布局局淮安中心心城区市市场体系系/商业网点点规划布布局及分分析图淮阴区专专业市场场集群规规划PARTSIX专业市场场网点规规划布局局专业市场场网点规规划布局局规划区南南至淮河河路、北北至宁淮淮高速、、西至规规划韩侯侯路、东东至沈阳阳路，规规划总用用地12.65平方公里里。1、规划目目标及定定位1）市场发发展目标标到2012年，市场场营业面面积150万平方米米左右，，入驻商商家8000户，年交交易额80亿元，在在长三角角区域形形成较大大的知名名度。到到2020年市场营营业面积积超600万平方米米，交易易额达600亿元，成成为全国国知名产产品交易易市场。。形成““南有义义乌，北北有临沂沂，中有有淮安””的一级级批发市市场格局局。2）市场发发展定位位形成建材材装饰、、汽摩、、五金、、工具、、日化用用品等市市场集群群，配套套建设配配载物流流、展示示、电子子结算中中心，力力争打造造长三角角北部规规模最大大、功能能最全的的商品批批发中心心。2、空间布布局结构构规划方案案确定的的空间布布局结构构基本可可归结为为“一心心、两轴轴、三带带、四片片”。一心：综综合市场场片区服服务中心心，位于于香港路路、纬三三路、北北京北路路、嫩江江路围合合的区域域内；主主要是为为整体市市场片区区提供行行政及商商务办公公、商业业金融服服务、宾宾馆、会会展等；；两轴：沿沿北京北北路和纬纬三路两两条市场场发展轴轴；三带：沿沿高速景景观防护护带、沿沿铁路景景观防护护带、沿沿河景观观塑造带带；四片：以以市场、、居住、、物流、、产业为为主的四四个功能能片。淮阴区专专业市场场集群规规划别人在做做什么开发区要要什么我们有什什么我们缺什什么消费者要要什么经营者要要什么政府在做做什么开发区要什么据了解，，2009年，淮安安市财政政收入突突破200亿，达到到213.5亿元；全全社会固固定资产产投资突突破1000亿元，达达到1100亿元，城城镇居民民人均可可支配收收入15646元，主要要经济指指标增幅幅30%以上，增增幅位居居全省前前列。2009年，淮安安经济开开发区实实现财政政收入完完成27.18亿元，一一般预算算收入14.19亿元；累累计完成成全社会会固定资资产投资资152.36亿元，主主要指标标在全省省131个开发区区中增幅幅进入前前10位，实际际利用外外资名列列苏北第第一。同同时，淮淮安产业业集聚逐逐步形成成，近年年来，该该地在世世界500强招商和和央企招招商方面面取得了了重大突突破。目目前开发发区已有有日韩、、港台、、欧美等等20多个国家家和地区区的客商商在区内内投资兴兴业，累累计进区区企业2753家，外资资企业256家，建成成了以富富士康淮淮安科技技城为代代表的港港台企业业、以韩韩泰轮胎胎为代表表的日韩韩企业、、以安特特汽车为为代表的的欧美中中小企业业和以美美的威灵灵电机为为代表的的民营企企子、机机械等支支柱产业业。开发区居居民收入入分析（（2010年上半年年）PART