勾地项目中期操作经验交流课件

勾地项目中期操作经验交流1勾地项目中期操作经验交流101勾地简介02勾地流程03方案设计04模板定型目录TableofContents2目录201勾地简介01勾地简介什么是勾地？土地在正式挂牌出让前，由单位对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。勾地，香港在金融危机时出台的一项政策。金融危机，楼市泡沫破灭，开发商停止购入土地，政府担心土地贱卖，出台勾地制度。SEP1SEP2SEP3SEP4政府制定勾地表开发商购买勾地表，对意向地块报价。政府审核报价是否低于十足市价。公开竞投勾地简介土地在正式挂牌出让前，由单位对感兴趣的土地向政府表明勾地简介目前的勾地在正式招拍挂之前，通过前期与政府部门的沟通，了解政府需要，结合自身利益诉求，提出满足双方需求的解决方案，提高后期招拍挂中获取土地的概率。勾地简介在正式招拍挂之前，通过前期与政府部门的沟通，了解政府勾地简介为什么要勾地？政府部门：“寻找有实力的开发商，充分挖掘地块价值，满足政府层面对土地的期望。”地产公司：“争取有利条件，避开招拍挂的激烈竞争，提高获取土地的概率。”勾地简介政府部门：“寻找有实力的开发商，充分挖掘地块价值，满勾地简介勾地与招拍挂的区别时间政府要求是否需要方案是否可以确定土地竞得人土地竞得人确定方式公开招拍挂约30天有明确土地出让条件一般不需要可以一次性报价、价高者得勾地半年以上一般没有需要不可以——招拍挂是国有土地使用权的出让方式，勾地是为在招拍挂过程中顺利获取土地采取的策略。勾地简介时间政府要求是否需要方案是否可以确定土地竞得人土地竞02勾地流程02勾地流程土地信息获取内部测算决策政府初步沟通内部组织勾地启动会勾地方案设计向政府汇报方案成果根据意见修改调整成果汇报调规工作招拍挂获取土地02010304050910080706勾地流程土地信息内部测算政府内部组织勾地向政府汇报方案成果根测算经验公建住宅安置商品房商品房1:11:2测算经验公建住宅安置商品房商品房1:11:203方案设计勾地启动会—向政府汇报03方案设计勾地启动会——政府汇报阶段工作流程勾地启动会资料收集设计单位选择看地答疑交流方案初步沟通方案第二轮沟通文本框架文本初稿效果图小样成果汇报给政府汇报方案设计勾地资料收集设计单位看地方案初步沟通方案第二轮沟通文方案设计勾地工作计划方案设计阶段2017/8/302017/9/2425

设计输入条件2017/8/312017/9/33投资投资、营销、商管方案单位选择2017/8/312017/8/311研发投资、研发项目现场及周边竞品考察营销设计交底及设计返提需求2017/9/12017/9/22研发投资、研发方案设计第一轮2017/9/32017/9/118研发营销、投资、开发方案设计第二轮2017/9/122017/9/153研发营销、投资、开发规划预沟通2017/9/162017/9/161投资研发文本完善、成果汇报2017/9/172017/9/237研发营销、投资、开发政府汇报2017/9/242017/9/241投资研发、营销、成本方案设计方案设计阶段2017/8/302017/9/2425公司决定开展勾地工作，投资部组织会议，向各部门介绍项目情况。方案设计勾地启动会1，项目情况。a，项目区位b，用地条件及限制c，政府要求及定位，是否要产业落位。2，确定时间计划及成果要求a，项目主要节点，如向合作方汇报沟通，向政府的第一轮汇报时间等。b，确定最终成果形式及深度。3，确定是否需要设计院根据项目情况及成果要求，确定是否需要付费请设计院，以及设计院介入时间。4，明确各部门职责根据项目情况，对各部门进行分工，并确定各部门工作成果提交时间。TIPS1，重点关注政府要求及对地块的期望。2，时间计划的合理性及设计院是否介入。公司决定开展勾地工作，投资部组织会议，向各部门介绍项目情况。方案设计资料收集——收集整理项目资料1、投资部为设计输入条件唯一出口。2、输入条件的修改调整均要求提供完整文件，文件名备注修改内容。1唯一出口2完整准确3政府规划4实地踏勘5设计提资6工作计划1、根据具体情况，检查输入条件的完整性。2、复核电子版图纸用地面积等相关数据及相关条件的时效性。收集相关政府规划，如片区控规、定位，十三五规划，长江主轴，城市阳台，历史风貌保护规划，学校布局规划，产业布局等。和投资部一起进行实地踏勘，了解记录现场状况，防止投资部看地时有遗漏关注项。根据现场情况补充完善设计输入条件。提供设计输入条件及武汉本地规范政策，让设计院尽早了解项目，并反提需求。根据大时间节点细拍工作计划。如方案回标、方案沟通、文本框架、效果图角度等时间节点安排。方案设计1、投资部为设计输入条件唯一出口。1唯一出口2完整准方案设计资料收集——设计输入条件清单方案设计方案设计设计单位的选择1、确认意向设计单位；2、接洽确认设计院；3、设计任务书、设计输入条件、约定时间看地；4、商务报价、服务建议书；5、方案设计。委托人直接委托方案竞标1、确认意向设计单位；2、接洽确认设计院；3、竞标邀请、设计输入条件、约定时间看地；4、商务报价、服务建议书；5、初步方案设计；6、评标。方案评标设计公司设计公司设计公司设计公司直接委托方案竞标TIPS方案评标时间需根据整体进度确定。方案设计1、确认意向设计单位；委托人直接委托方案竞标1、确认方案设计设计单位资源区域公司合作设计资源统计（2017）设计分类序号设计单位名称擅长领域风格施工项目联系人联系电话备注建筑设计项目名称方案1汉米敦（上海有限公司公建、住宅公园壹号K3项目商业街

2基准方中武汉）住宅

3捷得建司（E）公建

4天筑（上海）住宅

5天筑（武汉）住宅

6天华建筑（北京）住宅观澜府

7BE)商业、公建

8青岛绿有限公司住宅

9武汉中计股份有限公司强排规划黄陂项目

10戴文计（上海）有限公司强排规划长沙1000亩

11杭田强排规划长沙1000亩

12JW强排规划、住宅、公建黄陂项目

13深圳万强排规划武汉徐东村

14上设计事务所住宅、公建

15浙江筑设计有限公司住宅

16方设计住宅

17历史建筑保护

18日

方案设计区域公司合作设计资源统计（2017）设计分类序号设计方案设计看地答疑设计院现场踏勘，并和各部门做初步沟通，确认时间计划。设计院介绍类似项目设计经验。TIPS1、政府要求、产业落位、商管营销要求。2、对设计院初步评判，对薄弱项后期重点关注。方案设计设计院现场踏勘，并和各部门做初步沟通，确认时间计划。方案设计方案初步沟通方案政府规划政府要求方案逻辑武汉规范公司要求控规十三五产业布局历史保护长江主轴产业落位商业比例建筑保留代建回购住宅体量公建业态公建比例248号令汉十条配套要求规划结构功能布局城市界面方案设计方案政府规划政府要求方案逻辑武汉规范公司要求控规十三方案设计方案第二轮沟通及文本框架初稿方案调整方案深化文本框架图面表达第一轮沟通会议纪要给政府的故事框架前期概念的完成度明确、清晰的表达修改意见是否执行。文本逻辑是否清晰。字体、字号；图文编排、文字总结等。规划概念、理念、各种要求的具体落地。TIPS1、如时间紧张，文本框架不理想，建议在设计院的PPT文件里直接构建框架，然后提交设计院补充内容。2、图面表达可以提供具体案例参考。方案设计方案调整方案深化文本框架图面表达第一轮沟通会议纪要给方案设计文本初稿及效果图角度选择文本框架的再梳理文本细节调整完善模型确认效果图角度的选择1、文本章节前后的逻辑。2、分清主次，重点内容着重表现，次要内容简略叙述。1、重要节点模型细节的处理。2、城市主要界面建筑的形象。1、汇报对象为政府。2、文字表述简明扼要。3、图片与表达意图的契合度。4、文本版式。1、整体鸟瞰。2、重点空间展示。3、投资需求。4、空间疏密有致。TIPS1、如需要新旧对比，在确定效果图角度后，建议去现场按照相同角度拍摄现状照片，增加对比的感染力。方案设计文本框架的再梳理文本细节调整完善模型确认效果图角度的方案设计新旧对比方案设计方案设计成果沟通汇报设计院做给公司做正式汇报。根据各部门意见微调。方案设计设计院做给公司做正式汇报。根据各部门意见微调。04模板定型思路04模板定型工作思路文本内容逻辑文本表现公司资源排版政府规划、政策收集1、章节顺序确定。2、章节内相关内容及逻辑顺序确定。如产业落位部分先整体分区，再具体分区落位等。1、基本版式的确定。2、固定页的表达形式，如封面、目录、章节页、封底等。3、文本字体、字号、颜色确定。4、图文混排基本原则。如文字在左上方等。5、固化图纸的表现，如效果图需要放置视点示意，总图表现形式等。1、公司介绍内容的固化。2、公司产业资源库的排版梳理。1、政府规划政策收集，如长江主轴、片区规划、历史风貌保护等。2、武汉地方规范重点内容的整理，如单元式办公的比例、汉十条、配套要求等。模板定型工作思路文本内容逻辑文本表现公司资源排版政府规划、政方案设计文本框架01地块核心价值判断02传承与延续

03整体愿景与定位

04对标案例研究

05整体城市设计

06规划设计分析

07重点空间设计08产业规划定位09融创中国产业资源

地块核心价值判断01愿景与定位02传承与延续03总体城市设计04产业规划05案例对标06设计意图分析07

主要节点设计08融创中国产业资源09青山15-18街区汉阳钢铁厂方案设计01地块核心价值判断地块核心价值判断01青勾地项目中期操作经验交流28勾地项目中期操作经验交流101勾地简介02勾地流程03方案设计04模板定型目录TableofContents29目录201勾地简介01勾地简介什么是勾地？土地在正式挂牌出让前，由单位对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。勾地，香港在金融危机时出台的一项政策。金融危机，楼市泡沫破灭，开发商停止购入土地，政府担心土地贱卖，出台勾地制度。SEP1SEP2SEP3SEP4政府制定勾地表开发商购买勾地表，对意向地块报价。政府审核报价是否低于十足市价。公开竞投勾地简介土地在正式挂牌出让前，由单位对感兴趣的土地向政府表明勾地简介目前的勾地在正式招拍挂之前，通过前期与政府部门的沟通，了解政府需要，结合自身利益诉求，提出满足双方需求的解决方案，提高后期招拍挂中获取土地的概率。勾地简介在正式招拍挂之前，通过前期与政府部门的沟通，了解政府勾地简介为什么要勾地？政府部门：“寻找有实力的开发商，充分挖掘地块价值，满足政府层面对土地的期望。”地产公司：“争取有利条件，避开招拍挂的激烈竞争，提高获取土地的概率。”勾地简介政府部门：“寻找有实力的开发商，充分挖掘地块价值，满勾地简介勾地与招拍挂的区别时间政府要求是否需要方案是否可以确定土地竞得人土地竞得人确定方式公开招拍挂约30天有明确土地出让条件一般不需要可以一次性报价、价高者得勾地半年以上一般没有需要不可以——招拍挂是国有土地使用权的出让方式，勾地是为在招拍挂过程中顺利获取土地采取的策略。勾地简介时间政府要求是否需要方案是否可以确定土地竞得人土地竞02勾地流程02勾地流程土地信息获取内部测算决策政府初步沟通内部组织勾地启动会勾地方案设计向政府汇报方案成果根据意见修改调整成果汇报调规工作招拍挂获取土地02010304050910080706勾地流程土地信息内部测算政府内部组织勾地向政府汇报方案成果根测算经验公建住宅安置商品房商品房1:11:2测算经验公建住宅安置商品房商品房1:11:203方案设计勾地启动会—向政府汇报03方案设计勾地启动会——政府汇报阶段工作流程勾地启动会资料收集设计单位选择看地答疑交流方案初步沟通方案第二轮沟通文本框架文本初稿效果图小样成果汇报给政府汇报方案设计勾地资料收集设计单位看地方案初步沟通方案第二轮沟通文方案设计勾地工作计划方案设计阶段2017/8/302017/9/2425

设计输入条件2017/8/312017/9/33投资投资、营销、商管方案单位选择2017/8/312017/8/311研发投资、研发项目现场及周边竞品考察营销设计交底及设计返提需求2017/9/12017/9/22研发投资、研发方案设计第一轮2017/9/32017/9/118研发营销、投资、开发方案设计第二轮2017/9/122017/9/153研发营销、投资、开发规划预沟通2017/9/162017/9/161投资研发文本完善、成果汇报2017/9/172017/9/237研发营销、投资、开发政府汇报2017/9/242017/9/241投资研发、营销、成本方案设计方案设计阶段2017/8/302017/9/2425公司决定开展勾地工作，投资部组织会议，向各部门介绍项目情况。方案设计勾地启动会1，项目情况。a，项目区位b，用地条件及限制c，政府要求及定位，是否要产业落位。2，确定时间计划及成果要求a，项目主要节点，如向合作方汇报沟通，向政府的第一轮汇报时间等。b，确定最终成果形式及深度。3，确定是否需要设计院根据项目情况及成果要求，确定是否需要付费请设计院，以及设计院介入时间。4，明确各部门职责根据项目情况，对各部门进行分工，并确定各部门工作成果提交时间。TIPS1，重点关注政府要求及对地块的期望。2，时间计划的合理性及设计院是否介入。公司决定开展勾地工作，投资部组织会议，向各部门介绍项目情况。方案设计资料收集——收集整理项目资料1、投资部为设计输入条件唯一出口。2、输入条件的修改调整均要求提供完整文件，文件名备注修改内容。1唯一出口2完整准确3政府规划4实地踏勘5设计提资6工作计划1、根据具体情况，检查输入条件的完整性。2、复核电子版图纸用地面积等相关数据及相关条件的时效性。收集相关政府规划，如片区控规、定位，十三五规划，长江主轴，城市阳台，历史风貌保护规划，学校布局规划，产业布局等。和投资部一起进行实地踏勘，了解记录现场状况，防止投资部看地时有遗漏关注项。根据现场情况补充完善设计输入条件。提供设计输入条件及武汉本地规范政策，让设计院尽早了解项目，并反提需求。根据大时间节点细拍工作计划。如方案回标、方案沟通、文本框架、效果图角度等时间节点安排。方案设计1、投资部为设计输入条件唯一出口。1唯一出口2完整准方案设计资料收集——设计输入条件清单方案设计方案设计设计单位的选择1、确认意向设计单位；2、接洽确认设计院；3、设计任务书、设计输入条件、约定时间看地；4、商务报价、服务建议书；5、方案设计。委托人直接委托方案竞标1、确认意向设计单位；2、接洽确认设计院；3、竞标邀请、设计输入条件、约定时间看地；4、商务报价、服务建议书；5、初步方案设计；6、评标。方案评标设计公司设计公司设计公司设计公司直接委托方案竞标TIPS方案评标时间需根据整体进度确定。方案设计1、确认意向设计单位；委托人直接委托方案竞标1、确认方案设计设计单位资源区域公司合作设计资源统计（2017）设计分类序号设计单位名称擅长领域风格施工项目联系人联系电话备注建筑设计项目名称方案1汉米敦（上海有限公司公建、住宅公园壹号K3项目商业街

2基准方中武汉）住宅

3捷得建司（E）公建

4天筑（上海）住宅

5天筑（武汉）住宅

6天华建筑（北京）住宅观澜府

7BE)商业、公建

8青岛绿有限公司住宅

9武汉中计股份有限公司强排规划黄陂项目

10戴文计（上海）有限公司强排规划长沙1000亩

11杭田强排规划长沙1000亩

12JW强排规划、住宅、公建黄陂项目

13深圳万强排规划武汉徐东村

14上设计事务所住宅、公建

15浙江筑设计有限公司住宅

16方设计住宅

17历史建筑保护

18日

方案设计区域公司合作设计资源统计（2017）设计分类序号设计方案设计看地答疑设计院现场踏勘，并和各部门做初步沟通，确认时间计划。设计院介绍类似项目设计经验。TIPS1、政府要求、产业落位、商管营销要求。2、对设计院初步评判，对薄弱项后期重点关注。方案设计设计院现场踏勘，并和各部门做初步沟通，确认时间计划。方案设计方案初步沟通方案政府规划政府要求方案逻辑武汉规范公司要求控规十三五产业布局历史保护长江主轴产业落位商业比例建筑保留代建回购住宅体量公建业态公建比例248号令汉十条配套要求规划结构功能布局城市界面方案设计方案政府规划政府要求方案逻辑武汉规范公司要求控规十三方案设计方案第二轮沟通及文本框架初稿方案调整方案深化文本框架图面表达第一轮沟通会议纪要给政府的故事框架前期概念的完成度明确、清晰的表达修改意见是否执行。文本逻辑是否清晰。字体、字号；图文编排、文字总结等。规划概念、理念、各种要求的具体落地。TIPS1、如时间紧张，文本框架不理想，建议在设计院的PPT文件里直接构建框架，然后提交设计院补充内容。2、图面表达可以提供具体案例参考。方案设计方案调整方案深化文本框架图面表达第一轮沟通会议纪要给方案设计文本初稿及效果图角度选择文本框架的再梳理文本细节调整完善模型确认效果图角度的选择1、文本章节前后的逻辑。2、分清主次，重点内容着重表现，次要内容简略叙述。1、重要节点模型细节的处理。2、城市主要界面建筑