2022年我国房地产行业发展现状分析

年我国房地产行业发展现状分析房地产行业始终是人们和国家较为担忧的行业，2022年以来，我国出台一系列政策来刺激房地产行业，但是房地产行业并不乐观，详细请看以下内容，以下是2022年我国房地产行业进展现状分析：

“互联网+”再造住房产业链

“互联网+”丰富了销售渠道，也成为投资者抢夺200万亿资产管理市场“接口”的利器

北京上班族林欣觉得一向“高冷”的房地产商这一年来特殊“亲民”。“原来接触房地产，只有报纸杂志上华丽的铜版纸广告、街边热忱的中介。现在公交车上、地铁上、电梯里，处处都是选房的在线链接和二维码，而且一部手机就能搞定，真的不太一样了。”

房地产商“触网”并非始于今年，但是大面积地运用大数据、“互联网+”，的确是今年房地产业的一道风景。线上线下资源整合成了几乎全部地产中介的突围之路，而新兴的以互联网为平台的地产服务机构更是快速成长。

原本信息高度不对称的房地产业，被互联网拉下了“神坛”，一些细分行业更是通过共享经济而快速崛起。主攻城市短租预订平台的小猪短租，平台掩盖200多个城市的5万多个房源，业务量较年初增长了4倍；做旅游民宿生意的途家，与保利、富力等大开发商形成合作，超过30万套房源足以形成一支旅游地产的生力军……

“互联网+”战略，在丰富房地产服务机构销售渠道的同时，也成为投资者抢夺资产管理市场“接口”的利器。正如链家集团董事长左晖所言，目前中国城镇住宅存量约200多亿平方米，根据每平方米1万元的资产价格计算，全国城市居民有200万亿元的资产需要被有效整合管理。无论是交易还是资产管理，大数据和互联网为提升服务效率和质量供应了产业链再造的工具。“通过数据，让整个交易变得更有效率，让买卖双方得到更好的体验。”

对大数据的应用，更有利于锁定消费者的终生住房消费需求，进而形成行业服务标准和诚信体系。像链家、我爱我家等推出的在线公寓租赁项目，实际上就将一个人从高校毕业开头租小房、到结婚成家租大房、再到升职加薪买小房、再到小房换大房，这一路上的租赁、买卖、信贷数据“一网打尽”。

除了销售在线化，依托互联网技术开发智能社区服务，也是今年地产商集中火力的蓝海。10月，恒大地产与腾讯联手注资香港上市公司马斯葛，布局涵盖社区服务、社区金融、智能家居等领域的互联网社区服务产业。而此前，万科、绿城、方兴、远洋等大型房企都已在才智社区领域摩拳擦掌，并形成了业主健康管理、生鲜物流配送等成熟项目。

数据显示，截至去年全国物业在管面积超200亿平方米，涵盖2.6亿户家庭、7.4亿人，94%空间待整合开发，市场进展潜力巨大。万科总裁郁亮表示：“随着经济转型和城市功能升级，大量新的物业需求正在出现和生长，为行业的持续进展注入了新动力。”

市场供求走到平衡点

户均住房超1套，待售住房还可供至少2亿人居住，住房投资需求快速下降

“触网”只是表象。越来越多的投资者从“开发新居”转向“盘活旧房”，与中国房地产市场走到供需平衡的拐点密不行分。截至2022年底，我国城镇存量住房约200多亿平方米，户均住房超1套，而新居仍在源源不断地涌向市场。

从供应端看，中国住房供应进入集中爆发期。住房从规划建设到形成供应，需要肯定周期。2022年以来住房市场持续高烧，导致过去几年开发商快速扩张，并在近两年集中推向市场。国家统计局数据显示，前三季全国还有逾7.9亿平方米的住宅新开工，超过48亿平方米的住宅在施工，3.7亿平方米的住宅竣工，即便不将在售待售住宅面积计入，也意味着将来几年将有约60亿平方米的住宅推向市场。假如按我国人均住房面积30平方米计算，这些待售住房至少还可供2亿人居住。

从需求端看，人口结构逆转使住房需求重心由刚需转向改善型。依据一般规律，劳动人口占比越高，住房需求越强。自2022年开头，我国劳动人口占比持续下降。据猜测，将来5年，城镇20岁—45岁主要购房群体将下降约10%。依据住房城乡建设部公积金管理司司长张其光讨论，2022年后，住房不再是家庭配置资产的首选，住房投资需求也在快速下降。

供应与需求关系的变化，导致今年以来我国商品房待售面积一再创下历史新高。尽管央行从去年11月起连续6次降息，也难以使楼市恢复到过去十年的高速增长期。“6次降息，按基准利率计算，百万20年住房贷款的利息可削减22.57万元。房地产业正迎来近十几年最宽松的信贷环境，却无法扭转房地产市场的分化格局。一、二线市场的确在升温，但三、四线城市的库存积压特别严峻，即使信贷刺激，也不行能全面回暖，甚至风险还在增加。”中原地产首席分析师张大伟说。

实际上，土地市场也反映了这种分化趋势。中国指数讨论院发布的《中国300城市土地市场交易情报》显示，一线城市土地供应量和成交价都很稳定，北京更是地王频出，地价远超房价，而三、四线城市土地供地量增加，楼面成交价与土地出让金等指标仍以下降为主，且降幅不小，交易市场持续低温。

楼市调整加速行业洗牌

人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了，大地产商加快“深挖”与“精耕”

三、四线城市不能再搞“造城大跃进”，一、二线城市地价屡创新高，拿地越来越难。如何求生，成为大小房地产商都需要面对的挑战。

楼市调整不行避开地加速行业洗牌，中小地产商面临出局险境。不少中小企业资金压力明显加大，不得不以转让股权的方式求生。中国指数讨论院发布的报告显示，今年前三季度，房地产行业完成并购案例176起，涉及金额1600亿元。与去年同期相比，并购重组的数量和金额都明显增多。融创、恒大、阳光城、碧桂园等房地产开发商都在今年频频出手，中介大佬链家也接连收购成都伊诚、上海德佑、深圳中联、杭州盛世管家等。

“房企的平均利润率明显降低，必定会推动行业洗牌，促使行业集中度提升。特殊是许多并不以房地产为主业的企业，势必会退出。”张大伟说，“过去市场火爆，各种行业的企业都扎堆搞房地产，依靠土地快速升值赚钱。但现在这种模式到了临界点，洗牌是优胜劣汰，是行业理性回归。”

行业洗牌也在倒逼大型房地产商调整战略，加快“深挖”与“精耕”。

“深挖”是指拉长产业链，进军产业链上下游领域，特殊是成长性好但集中度较低的产业。例如，去年以来，在商品住宅销售增速骤降之时，家装业保持了9%—10%的增长。这让万科与链家看到商机。针对“低质量、低信任、低服务、高风险”的行业顽疾，今年万科和链家合资成立家装公司，首个体验馆10月面世，避开价格战，主推质量精品。

“精耕”是做强做优原有板块业务，供应专业性更高的差异化服务。擅长经营高端写字楼的远洋地产，今年推出新项目，为中小企业供应“高级定制”。过去只面对大型企业的5A级写字楼，以敏捷的租期方式和更具共性化的区域配置出租给中小企业，使其也能享受包括前台、会议、培训等在内的一站式商务服务解决方案。“传统租赁按平方米计算租金，可我们出租的不是面积，而是一年一算的连锁办公服务。