工程设备设施管理

工程设备设施管理4工程管理组织架构及岗位职责123工程管理项目（已交楼）及人数工程管理“四大”制度工程设备设施管理目录第一章工程管理组织架构及岗位职责第一节物业工程管理组织架构第二节物业工程管理岗位职责1、工程维护部组织架构物业工程管理组织架构第一节第一节第二节物业工程管理岗位职责（1）工程维护部经理全面主持维护管理部的各项工作。负责修订工程维护管理相关制度，检查制度落实情况。负责审批设备设施的保养计划，监督检查设备设施保养情况。负责智能化设备配置及布点需求和智能化系统设计方案的审核。

负责物业管理费工程维护管理成本的指导。2、岗位职责第二节物业工程管理岗位职责（2）机电工程师负责机电设备设施维护管理工作的指导、监督、评估及考核。负责机电设备设施维护管理模式、制度、标准的建立及修订。负责机电设备设施的运行及操作管理工作。负责审批机电设备设施的保养计划，监督检查机电设备设施保养情况。负责重大机电设备设施技术难题的处理。负责机电设备设施大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。负责推行节能降耗措施，降低运行成本。参与相关合同招投标工作。（3）智能化工程师负责智能化设备设施管理工作的指导、监督、评估及考核。负责智能化设备设施维护管理模式、制度、标准的建立及修订。负责智能化设备设施的运行管理工作。负责审批智能化设备设施的保养计划，监督检查智能化设备设施保养情况。负责智能化设备设施技术难题的处理。负责智能化设备设施大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。参与相关合同招投标工作。第二节物业工程管理岗位职责（4）水暖工程师负责水暖设备设施管理工作的指导、监督、评估及考核。负责水暖设备设施维护管理模式、制度、标准的建立及修订。负责水暖设备设施的运行管理工作。负责审批水暖设备设施的保养计划，监督检查水暖设备设施保养情况。负责重大水暖设备设施技术难题的处理。负责水暖设备设施大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。参与相关合同招投标工作。第二节物业工程管理岗位职责（5）消防工程师负责消防设备设施管理工作的指导、监督、评估及考核。负责消防设备设施维护管理模式、制度、标准的建立及修订。负责消防设备设施的运行管理工作。负责审批消防设备设施的保养计划，监督检查消防设备设施保养情况。负责消防设备设施技术难题的处理。负责消防设备设施大中修及更新改造方案的审核，监督实施情况。参与相关合同招投标工作。第二节物业工程管理岗位职责（6）电梯梯工程程师负责电电梯管管理工工作的的指导导、监监督、、评估估及考考核。。负责电电梯维维护管管理制制度、、标准准的建建立及及修订订。负责电电梯的的运行行管理理工作作。负责电电梯维维保单单位维维修保保养工工作的的监督督、检检查与与考核核。负责监督电电梯零部件件的更换工工作。负责电梯大大中修及更更新改造方方案的审核核，监督实实施情况。。参与相关合合同招投标标工作。第二节物业工程管管理岗位职职责第二章工程管理项目（已交楼）及人数1、恒大名都都维维修部部19人2、恒大绿洲洲维维修部部22人3、西安恒大大城维维修修部37人4、恒大御景景维维修部部8人5、杨凌恒大大城维维修修部12人6、汉中恒大大城维维修修部8人第三章工程管理“四大”制度1、物业设备备设施承接接查验管理理办法2、电梯维保保管理办法法3、物业能耗耗管理办法法4、公共区域域维修管理理办法第四章工程设备设施管理第一节工程设备设施管理主要指标第二节工程前期介入与承接查验第三节日常工程设备设施管理一、客户满满意度二、员工满满意度三、设备设设施完好率率四、成本控控制物业工程管理的主要指标第一节工程设备设设施管理主主要指标一、客户满满意度物业工程管管理不但要要保证业主主的基本生生活正常进进行，还要要保证园区区内业主所所见之处的的设备设施施运行良好好，这才能能更好的提提升业主满满意度。第一节工程设备设设施管理主主要指标二、员工满满意度同样，客户户满意是一一部分，而而员工满意意度也是我我们物业工工程管理的的主要指标标，经常会有员员工抱怨，我们的什什么设备太太差，导致致有些事情情做不了，，像有的小小区电梯经经常困人，，五方对讲讲还不好用用，员工都都不敢坐电电梯。这种连员员工自己都都不满意的的设备设施施，能让业业主满意吗吗？答案肯肯定是不能能。第一节工程设备设设施管理主主要指标三、设备设设施完好率率衡量物业设设备管理质质量的两个个指标设备有效利利用率、设备的完好好率。设备有效利利用率：指每年度设设备实际使使用时间占占计划用时时的百分比比，指设备备的使用效效率。设备完好率率：指的是完好好的生产设设备在全部部生产设备备中的比重重。第一节工程设备设设施管理主主要指标物业设备是是否完好的的标准为：：结构与零部部件完整齐齐全设备设施运运转正常，，满足使用用功能设备设施技技术资料及及运转记录录齐全设备设施整整洁，无跑跑、冒、滴滴、漏现象象防水、防冻冻、保温、、防腐、安安全标识等等措施完整整有效四、成本控控制通过各种手手段，在保保证工程管管理品质不不下降的前前提下，做做好成本控控制。第一节工程设备设设施管理主主要指标物业工程前期介入与承接查验工程前期介介入承接查验第二节工程前期介介入与承接接查验前期介入的概念工程前期介入前期介入的意义第二节工程前期介介入与承接接查验一二一、前期介入入的概念与意意义工程前期介入入从项目规划设设计开始，物物业公司就需需从物业后期期管理角度出出发提出修改改建议，如物物业规划、设设计、设备选选用、功能布布局等，并随随时跟进施工工过程。充分分反映住户要要求和物业自自身要求，力力求使用户入入住之前的各各种前期工作作与用户使用用的实际需要要及日后物业业管理工作相相适应。第二节工程前期介入入与承接查验验第二节工程前期介入入与承接查验验二、前期介入入的意义：1、有利于维护物物业公司的良良好形象2、优化设计、减减少返工、防防止后遗症（（减少或避免免规划设计、、建设的隐患患）3、有利于全面了了解物业：土土建结构、管管线走向、设设施建设、设设备安装4、为后期管理做做好准备5、促进销售物业管理前期期介入能够在在较大程度上上保证物业管管理的一致性性和连贯性，，减少不必要要的损失。第二节工程前期介入入与承接查验验承接查的作用用和意义承接查验的基基本概念承接查验第二节工程前期介入入与承接查验验一、承接查验验的基本概念念物业承接查验验是指承接新建建物业前，物物业公司和工工程部按照国国家有关规定定和公司制度度，共同对物物业共用部位位、共用设施施设备进行检检查和验收的的活动。二、承接查验的的作用和意义义：（1）减少建设与与开发的遗留留问题（2）降低物业管管理服务风险险（3）维护业主的的共同财产权权益（4）化解物业管管理的矛盾纠纠纷（5）构建和谐互互信的物业管管理关系第三节日常工程设备备设施管理一、设备基础础资料的管理理二、设备运行行管理三、设备维护护管理四、设备更新新改造管理五、报修服务务六、人员管理理七、外委单位位管理日常工程管理一、设备基础础资料的管理理设备基础资料料包括设备原始始档案的管理理、设备技术术资料、运行行维修资料以以及政府职能能部门颁发的的有关政策、、法规、条例例、规程、标标准等强制性性文件。第三节日常工程设备备设施管理二、设备运行行管理1、物业设备组组成第三节日常工程设备备设施管理生活设备管理理安全设备管理理设备日常管理理给排水管理电梯系统管理理暖通空调管理理燃气系统管理理消防系统管理理智能化系统管管理供配电管理第三节日常工程设备备设施管理2、物业设备的的运行管理实实际上包括了了物业设备技技术运行管理理和物业设备备经济运行管管理两部分。。（1）设备的运行行在技术性能能上始终处于于最佳状态针对设备的特特点，制定科科学、严密且且切实可行的的操作规程。。对操作人员进进行专业的培培训教育。对对政府规定的的某些需持证证上岗的工种种，必须严格格要求持证才才能上岗。加强巡检、维维护保养工作作。设备中的仪表表、安全附件件必须定期校校验，确保灵灵敏可靠。⑤对运行中中的设备不能能单凭经验用用直观的方法法来管理，而而应在运行状状态下的监测测和对故障进进行技术诊断断的基础上，，做深入、透透彻、准确的的分析。⑥对事故的的处理要严格格执行“四不不放过”原则则。即事故原原因未查清不不放过、对事事故责任者未未处理不放过过、责任人和和群众未受教教育不放过、、事故后没有有采取改善措措施不放过。。（2）从设备的购购置到运行成成本、维修成成本与更新改改造中，寻求求以最少的投投入得到最大大的经济效益益，即设备的的全过程管理理的各项费用用最经济。设备的经济运运行管理，可可从初期投资费费用管理和运运行成本管理理下2个方面进行。第三节日常工程设备备设施管理三、设备维护护管理设备在使用过过程中会发生生污染、松动动、泄漏、堵堵塞、磨损、、震动、发热热、压力异常常等各种故障障，影响设备备正常使用，，严重时会酿酿成设备事故故。1、维护保养方式式：主要是“清洁、紧固、、润滑、调整整、防腐、防防冻及外观表表面检查”。对长时期运运行的设备要要巡视检查，，定期切换，，轮流使用，，进行强制保保养。第三节日常工程设备备设施管理第三节日常工程设备备设施管理2、设备维护保保养（1）日常维护保养养：主要包括检查查，清洁和润润滑及时做好好坚固工作以以及必要记录录等。（2）一级保养：按计划进行的的保养工作。。主要包括对对设备进行局局部解体，进进行清洗，调调整，按照设设备磨损规律律进行定期保保养。（3）二级保养：对设备进行全全面清洗，部部分解体和局局部修理，更更换或修复磨磨损件，使设设备能够达到到完好状态的的保养。第三节日常工程设备备设施管理3、设备的计划划检修对在用设备，，根据运行规规律及计划点点检的结果可可以确定其检检修间隔期，以检修间隔期期为基础，编编制检修计划划，对设备进进行预防性修修理，这就是是计划检修。计计划划检检修修工工作作一一般般分分为为小小修修、、中中修修、、大大修修和和系系统统大大修修4种。。第三三节节日常常工工程程设设备备设设施施管管理理四、、设设备备更更新新改改造造管管理理设备备更更新新就就是是以以新新型型的的设设备备来来替替代代原原有有的的旧旧设设备备。。设设备备改改造造就就是是应应用用现现代代科科学学的的先先进进技技术术，，对对原原有有的的设设备备进进行行技技术术改改进进，，提提高高设设备备的的技技术术性性能能及及经经济济特特性性。。主主要要途途径径有有：：1、对设设备备的的结结构构作作局局部部改改进进。2、增加加新新的的零零件件和和各各种种装装置置。3、对设设备备的的参参数数、、容容量量、、功功率率、、转转速速、、形形状状和和外外形形尺尺寸寸作作调调整整。第三节日常工程程设备设设施管理理对设备进进行技术术改造，，首先要要对原设设备进行行技术分分析与与经济济分析析，编制制改造造方案案。具体内内容包包括：：1、原设备备在技技术上上、经经济上上、管管理上上存在在的主主要问问题，，设备备发生生的故故障情情况及及其原原因；；2、需改造造的部部位和和内容容；3、在改造造中应应用到到的新新技术术及其其合理理性、、可行行性；；4、改造后后能达达到的的技术术性能能、安安全性性能、、效果果预测测；5、预计改改造后后的经经济效效益；；6、改造的的费用用预算算以及及资金金来源源计划划；7、改造的的时间间及设设备停停用带带来的的影响响；8、改造后后的竣竣工验验收和和投入入使用用的组组织工工作。。五、报报修服服务报修服服务是是通过过规范范业主主报修修服务务规程程，增增加业业主维维修满满意度度，完完善内内部维维修管管理。。报修服服务中中需注注意户户内维维修及及有偿偿服务务的管管理。。第三节节日常工工程设设备设设施管管理第三节节日常工工程设设备设设施管管理六、人人员管管理1、建立立健全全的管管理制制度2、定期期组织织技能能培训训及技技能考考核3、制定定绩效效考核核计划划及标标准4、建立立一套套动态态的、、例行行化运运作的的人才才考察察、选选拔、、培养养、淘淘汰、、使用用的机机制，，即人人才梯梯队建建设。。第三节节日常工工程设设备设设施管管理七、外外委单单位管管理加强和和规范范外委委单位位管理理，合合理选选择外外委单单位，，对服服务品品质、、服务务标准准进行行明确确，加加强外外委人人员管管理约约束和和规范范其操操作及及作业业行为为，提提高管管理水水平，，确保保各专专业设设备、、设施施的良良好运运行状状态，，保证证设备备的安安全运运行。。员工日常工工作展示示示例谢谢大家！！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Thursday,December29,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。13:06:4413:06:4413:0612/29/20221:06:44PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2213:06:4413:06Dec-2229-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。13:06:4413:06:4413:06Thursday,December29,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2213:06:4413:06:44December29,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。29十十二二月月20221:06:44下下午午13:06:4412月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月221:06下下午午12月月-2213:06December29,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/2913:06:4413:06:4429December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。1:06:44下午1:06下下午13:06:4412月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Thursday,December29,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。13:06:4413:06:4413:0612/29/20221:06:44PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2213:06:4413:06Dec-2229-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。13:06:4413:06:4413:06Thursday,December29,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2213:06:4413:06:44December29,202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。29十十二二月20221:06:45下下午13:06:4512月月-2215、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月221:06下下午12月-2213:06December29,202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/12/2913:06:4513:06:4529December202217、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚晚来来秋秋。。。。1:06:45下下午午1:06下下午午13:06:4512月月-229、杨柳散散和风，，青山澹