资产评估学第一章

资产评估学武汉理工大学管理学院技术经济及管理系兰飞Email：flylancy@163.comTelQ:9765512版权所有，未经允许不得拷贝课程安排本课程属性：个性化课程；学时/学分：32/2，共11周每周三节；答疑邮箱：flylancy@163.com讲课方式：课堂讲授、案例讨论考核方式，成绩共计：100分：考勤+课堂作业+发言：40%期终考试（开卷）：60%教材及参考教材教材选择：资产评估（全国注册资产评估师考试用书），中国资产评估协会，2013年;参考教材资产评估理论与实务，清华大学出版社，2015年教学目的对资产评估的基本理论、分析思路及方法有较全面而深入的掌握；

通过一定量的案例和实例讨论，使学生学会如何进行资产评估,能够学以致用。授课内容和体系第一章资产评估概论第二章资产评估基本方法第三章机器设备评估第四章无形资产评估第五章长期投资评估第六章流动资产评估第一章资产评估概论1、二手车交易市场；2、银行抵押贷款；3、企业股份制上市；4、投资股票等。现实生活中的资产评估：巴菲特是如何估价可口可乐的?巴菲特1988、1989年买入可口可乐股票10.24亿美元。1991年就升值到37.43亿美元，2年涨了2.66倍；1994年继续增持，总投资达到13亿美元。1997年底市值上涨到133亿美元，10年赚了10倍；仅仅一只股票就为巴菲特赚取了100亿美元，这是巴菲特最传奇最成功的股票投资案例。1792年，英国测量师俱乐部成立。1868年，英国皇家特许测量协会正式成立。19世纪后期，美国也出现专业评估公司。1981年成立国际资产评估标准委员会，现改名为国际评估标准委员会。1985年制定《国际评估准则》，并多次修改。二十世纪八十年代后期以来，资产评估业在世界范围内高速发展，发展中国家和经济转轨国家也积极发展本国的评估业，并取得了很大成就。一、我国资产评估的实践与发展我国的资产评估行业从二十世纪80年代末期诞生。1989年大连市政府率先做出尝试，规定国有企业在与外资企业合资合作经营时，必须对中方资产价值进行评估。1989年我国进行了第一个资产评估项目——大连炼钢厂中外合资项目，这标志着资产评估行业在我国的诞生。1990年国资局组建评估中心。1991年11月，国务院以91号令形式颁发《国有资产评估管理办法》，规定国有企业产权或经营主体发生变动时，必须进行评估。1993年12月中国资产评估协会的成立，标志着资产评估行业逐步由政府直接管理向政府监管下的行业自律性管理过渡。1995年3月，中国资产评估协会加入国际评估标准委员会。1995年实行注册评估师考试制度。1996年5月，中评协（1996）第03号发布《资产评估操作规范意义（试行）》。1999年10月，由财政部中国资产评估协会主办的“99北京国际评估论坛”在北京举行。2001年12月31日，国务院转发了财政部改革国有资产评估管理办法的文件，从2002年起，国有资产评估取消了立项确认制，代以核准制和备案制。2001年以来，先后颁布和实施了一系列评估准则和执行标准。我国资产评估萌芽于1980年代末、90年代初，短短的20多年即走过了其他国家用了100多年才完成的历史。截止2013年底，评估行业已拥有评估机构3000多家、注册资产评估师3.2万多人、从业人员10多万人的队伍。截至2013年，财政部和中国资产评估协会已先后制定并发布了26项评估准则，包括2项基本准则、12项具体准则、4项资产评估指南和8项资产评估指导意见。市场经济的核心问题是交易：一般商品的交易资产的交易

现代市场经济中资产的交易非常活跃，但只要交易的资产是以非现金的形式存在

评估资产评估的核心问题是：评估资产的价值

资产是为特定的经济主体所控制并预期会给该经济主体带来经济利益的资源。1.资产的概念（一）资产的概念与分类二、资产评估的基本概念

即能够为经济主体提供未来经济利益，这也是资产的本质所在。也就是说，不管是有形的还是无形的，要成为资产，必须具备能产生经济利益的能力，这是资产的第一要义。资产的经济属性

即必须是为经济主体所控制，也就是说，资产所产生的经济利益能可靠地流入该经济主体，为该经济主体提供服务能力，而不论该经济主体是否对它拥有所有权，这是资产的第二要义。资产的法律属性资产的概念包含两个要义

资产与财产的区别“资产”与“财产”在含义上是有区别的。一般来讲只有作为生产要素投入生产经营活动的财产才叫“资产”，它一般具有增值的要求，而其他财产则不具有这种要求。因此，在我国，习惯上称企业的财产为资产(意指盈利性财产)，而称一般事业单位或个人家庭的钱财为财产(非盈利性财产)。２、资产的分类（１）按资产的流动性质分类：流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、其他资产若转变为资产评估学的评估分类，一般划分为：机器设备评估、房地产评估、流动资产评估、无形资产评估、长期投资评估、企业整体评估等。

（2）按资产的存在形态分类：有形资产和无形资产有形资产：房屋等不动产、机器设备等动产无形资产：专利权、商标权、土地使用权等（3）按能否独立存在分类：可确指资产与不可确指资产可确指资产：房屋等不动产、机器设备等动产、专利权、商标权、土地使用权等不可确指资产：商誉，其价值依附特定企业，不能独立企业存在，不能转让！

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单项资产：单台（件）资产；评估的是单个生产要素的价格资产整体资产：一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力（4）按被估资产是否具有综合获利能力分（二）资产评估的含义是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算并发表专业意见的行为和过程。评估主体评估依据评估目的评估客体评估方法评估程序评估原则评估价值类型资产评估的核心：对资产在某一时点的价值进行估算（公允价值）（1）资产评估工作是由专门从事资产评估的机构和人员进行的。资产评估机构和人员是资产评估的主体，都必须取得相应的资格证书，才能进行评估。（2）资产评估是评估人员依据有关的法律、法规和对被评估资产有关信息全面了解的基础上做出的价值判断。资产评估是件严肃的事情，不能随意的估算，必须具有科学的依据。包括：公司法、国有资产评估管理办法、各种合同和协议等等。委托人要求低评，贱卖国有资产的案例案情简介：2000年9月，ｓ厂经主管机关同意，将企业所有房屋及机器设备卖掉，作为职工安置费用。主厂房是一栋五层楼房，1991年建成，造价91万元，加上旧车间、配电房、仓库等，评估值134万元，委托方却要求只能评68万元。

案情分析：该企业是地方国有企业，委托方要求低评，贱卖会造成国有资产流失。据调查，购买者又是企业管理者，同时企业管理当局明显有逃避银行债务的打算。按照财政部2001年第14号令公布的《国有资产评估管理若干问题的规定》第十八条的规定：“资产评估机构、注册资产评估师在资产评估过程中有违法违规行为的，依法处理”。

正确做法：按照《国有资产评估管理若干问题的规定》积极向企业主管行政机关反映，如得不到支持则应拒绝出具资产评估报告。（3）资产评估具有明确的目的。交易、抵押、融资等等。对于同一项资产而言，评估目的不同，价格差异是很大的。资产的抵押价值一般为交易价值的80%左右。（4）资产评估应当遵循一定的原则。资产评估的原则是资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。（5）资产评估必须按照一定的程序进行。评估程序是资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序，才能保证评估质量。委托人以虚假资产委托评估验资的案例

案情简介：2001年某公司申请注册验资，投资人以库存钢材170吨作为资本金投入，并出示了某商店出售钢材的五张发票，某事务所财务人员让委托人带至某钢材市场的—个门面看了一眼，说有170吨钢材（实际只有四吨多），并出具了资产评估报告和验资报告。

案情分析：委托人以根本不存在的存货委托评估，提供的发票又不是钢材经营商店的发票（后来工商查证：会计师事务所档案内有发票复印件，但原件全部退回某商店盖了作废章），实际是以虚假资产骗取资产评估报告和验资报告。如果委托人阴谋得逞，很可能凭营业执照在外诈骗或从事其他非法活动，将造成不可估量的损失。

正确做法：（1）认真审查这批钢材的购货合同、发票、付款凭证、运输凭证和验收入库凭证。（2）还要审验这些凭证的真实性，以及开发票的商店是否有这些设备、及其经营权等。（3）特别要强调的是一定要现场勘验资产，并做好工作底稿，记录存放地点、形状、特征、新旧程度。对这批材料要清点数量，取得存放地点的有关证明。（三）资产评估的范围适用设立公司、企业股份化改制、发行股票上市、股权转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、诉讼、破产清算等目的整体性企业资产评估。整体资产评估包括机器设备、建筑物、房地产等各类实体资产评估。固定资产评估包括材料、低值易耗品、在产品、产成品及库存商品、应收账款及预付账款、应收票据、待摊费用及预付费用的评估。流动资产评估

包括对以下各类无形资产的评估：★专利权、著作权、专有技术、秘诀等；★特许生产经营权、土地使用权等；车船牌照等；★专家网、销售网、客户名单、长期合同等；★商誉、驰名商标、奖牌、荣誉证书，企业家自身价值等；无形资产评估包括流通股、非流通股、法人股评估。其他资产评估（一）资产评估目的1、资产转让；出售、转让等

2、企业兼并；兼并买价、卖价等3、企业出售；卖价

4、企业联营；投资者出资验资（价值评估）

5、企业清算等；确定企业净资产价值等；6、抵押；确定抵押价值（如抵押贷款中）；7、租赁；确定租赁价格（即租金）等等一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值特殊目的：满足不同的经济业务的要求三、资产评估目的和价值类型1、资产转让的实例

黄河服装实业公司（以下简称“黄河公司”）在上海成功集团公司（以下简称“成功公司”）有一笔应收账款500万元，由于成功公司资金运作困难，该笔款项已有两年账龄而至今未能收回。2014年10月黄河公司领导班子作了调整，新任经理十分重视应收账款的回收。经过反复协商，双方同意债务重组。成功公司将自己的一个著名服装商标以450万元的价值转给黄河公司，另外的50万元账款以现金支付给黄河公司。该方案于2014年12月6日达成协议，并准备于5日内办理商标权转让手续。该案例是资产转让的例子，现实中存在着很多由于公司无法支付款项，只好把现有资产转让给债权方。就需用到资产评估，以估算其价值。2、企业兼并的实例2000年青岛啤酒集团耗资约4亿元收购了全国各地的8家啤酒厂，其中最为著名的有两起：斥资1.5亿元收购上海嘉士伯75%股权、以2250万美元的价格收购美国亚洲战略投资公司在“五星”62.46%的股权和在“三环”54%的股权。至此，青岛啤酒集团通过并购使自己的生产能力达到180万吨，约占全国啤酒市场的8%，成为全国市场上的“啤老大”。2013年度，我国主板市场共有1518(含B股)家上市公司，完成并购重组交易的共755家，占上市公司总数量49.74%；其中，605家使用了资产评估服务，占完成并购重组交易公司的80.13%。3、企业出售的实例2011年5月20日，据国外媒体报道，西门子首席财务官乔·凯撒(JoeKaeser)周四对新闻记者称，西门子将努力推动处于困境之中的电信设备合资企业诺基亚西门子网络(简称诺西网络)赢得市场份额。诺西网络自从2007年创建以来一直很难盈利。诺基亚和西门子一直考虑让诺西网络上市，因为双方都指望出售一部分股份。诺西网络去年8月称，它的母公司已经开始与私募基金谈判出售诺西网络股权的事情。同时，诺基亚和西门子合在一起要保留大多数股权。由于经济效应不好的企业就会通过出售企业从而减少损失。西门子出售股权，就要先进行资产评估，只有这样才能实现企业出售。4、企业联营的实例著名的新华书店就是典型的联营企业。你随时随地都可以见到新华书店。新华书店是中国的全国连锁书店，其总店是中央一级图书、音像出版物大型批发企业，隶属中国出版集团。由于其影响力，各个企业家纷纷投资联盟，在全国各地连锁经营。企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为。5、企业清算的实例企业清算包括破产清算、终止清算和结业清算。当一个公司申请破产保护时，就需要进行资产评估，以计算其剩余财产的价值。如2008美国金融危机时，雷曼兄弟公司破产，在进行企业资产清算时，就需要有资产评估的程序。1、请谈谈你对资产评估的认识和理解！2、通过本门课程的学习，你期望获得哪些收益？（二）资产评估价值类型

资产评估的价值类型是资产评估结果的价值属性及表现形式。一般按照市场条件及被评估资产的使用状态划分：1、市场价值市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额，通常适用于正常的产权变动类资产业务。是在公开市场条件下，理性双方进行资产交易的客观、公平、公允价值。充分竞争市场，众多买家、卖家买卖双方地位平等有充分的时间和机会收集信息买卖双方均是理智的经济人自愿成交公开市场在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。例如：在市区中某企业正在使用中的厂房，对该企业来说，该资产在用价值就是生产产品；但其并不一定就是最佳用途、也并非是最大价值（实际上其最佳用途、最大价值是商业用途）2、市场价值以外的价值类型市场价值以外的价值，属于特定条件、或特定目的下的价值类型（即不能完全满足公开市场条件下价值类型），主要包括以下几种：投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。例如，上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场，获得商铺出租（或出售）收入，该价值就属于该投资者投资价值；清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。由于清算条件下，往往采用拍卖等方式，拍卖底价较低、要求快速变现，所以，清算价格往往低于市场价值！残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。四、资产评估假设与原则（一）资产评估假设1、交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。2、公开市场假设就是假设待评估资产能够在完全竞争的公开市场上进行交易。公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设，适用于通用性强，交易频繁的资产。充分竞争市场，众多买家、卖家买卖双方地位平等有充分的时间和机会收集信息买卖双方均是理智的经济人自愿成交公开市场3、持续使用假设首先假定被评估资产正处于使用状态；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用；二是转用续用；三是移地续用。例如：在用续用的情况如企业整体出售，转用续用如工业用地转成商业用地，移地续用如单项资产交易。举例对一台专用机器设备进行评估，如果其处于在用状态并可继续使用，一般采取重置成本法评估其处于在用状态的重置价值，包括该设备的购买价或制造价、运输费及安装调试费等。但如果该设备对企业目前不适用，则由于是专用设备，其他企业也无法使用，只能将其拆零出售，以现行市价估价法评估其零部件的残值，并且还需扣除拆零费用。两者的评估值显然不同。4、清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。与公开市场假设相反，清算假设一般卖者都是非自愿的，卖者没有足够的机会和时间让市场了解信息。买卖双方的地位也不平等。如：企业破产后，抵押权的实现时。例如：对某企业整体价值进行评估，如果其为继续经营的企业，一般采取收益法评估，假设评估值为3000万元。但如果该企业因破产被强制清算拍卖，就只能评估其清算价格，其价格肯定大大低于3000万元。（二）资产评估原则

1、工作原则（1）独立性原则评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益关系。独立性原则包含两层含义：评估机构的独立性；评估机构和评估人员在评估工作始终坚持独立的第三者地位。（2）客观公正性原则客观公正性原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。（3）科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须：（1）遵循科学的评估标准；（2）以科学的态度制定评估方案；（3）采用科学的评估方法进行资产评估。视频：《焦点访谈》“包装”出来的资产思考：1、故事中的评估机构违反了哪些评估原则？2、造成故事中的评估机构违反评估原则、违反评估职业道德规范的原因是什么？应采取哪些措施来防止？中国人大网公布经过调整的《十二届全国人大常委会立法规划》中，资产评估法列入第一类立法项目，属于条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案，现已提请审议，有望2015年出台。

资产评估立法过程：

2006年成立资产评估法草案起草组。

2012年2月提请十一届全国人大常委会第二十五次会议首次审议。

2013年8月提请十二届全国人大常委会第四次会议进行二审。2015年8月提请十二届全国人大常委会第十六次会议进行三审。补充一点小知识：2、经济技术原则（1）预期收益原则（资产价值取决于未来）资产价值的高低主要取决于给他的所有者预期的收入的高低。收入越多价值越高。

是收益法中收益额确定的重要基础前提。（2）供求原则（供求关系影响价值）假定在其他条件不变的提下，资产价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。（3）替代原则（资产价值受替代性资产的市场价值影响）在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。

是市场法评估的理论基础。（4）贡献原则（资产价值取决于其贡献）要素资产价值的高低要由该要素资产对整体资产的贡献来决定。

（5）评估时点原则评估要有基准日。初步接受委托预备调查与客户洽谈组织实施评估评定估算是否接受是终止否商定评估目的、评估基准日、评估范围签订业务委托书、业务约定函商定评估收费评估立项、编写评估计划现场勘查清查核实企业填写评估明细表收集资料市场调整技术测试通过是否与委托方、资产占有方及有关部门沟通一、二级审核专家评审汇总整理评估结果整理工作底稿评估总结评估说明及送审材料编写报告出具未定稿出具正式报告送审确认档案归档三级审核是通过否与有关部门沟通、修改是终止资产评估操作流程图五、资产评估的程序现场调查评定估算收集资产评估资料编制资产评估计划签订资产评估业务约定书明确资产评估业务基本事项资产评估工作档案归档编制和提交资产评估报告书资产评估的程序（一）明确资产评估业务基本事项；1.需要明确资产评估业务基本事项的具体内容

（1）委托方和相关当事方基本状况owner

（2）资产评估目的purpose

（3）评估对象及权益的基本状况whom

（4）价值类型及定义baseofvalue

（5）资产评估基准日basedate

（6）评估限制条件和重要假设subjectto

（7）其他需要明确的重要事项othermaterials

2.对资产评估的基本事项做以下几个因素的分析，以确定是否承接资产评估的项目。

（1）评估项目风险（2）专业胜任能力（3）独立性分析

（二）签订资产评估业务约定书；1.资产评估机构和委托方名称；nameandlocation

2.资产评估目的；purpose

3.资产评估对象；whom

4.资产评估基准日；basedate

5.出具资产评估报告的时间要求；reportdate

6.资产评估报告使用范围；scopeofreport

7.资产评估收费；charge

8.双方的权利、义务及违约责任；

rights,obligation,responsibility

9.签约时间；contractingtime

10.双方认为应当约定的其他重要事项。资产评估师不得以个人名义签订业务约定书，应由其所在机构统一受理2.资产评估目的；1.资产评估机构和委托方名称；3.资产评估对象；4.资产评估基准日；5.出具资产评估报告的时间要求；7.资产评估收费；8.双方的权利、义务及违约责任；10.签约时间9.违约责任和争议解决。6.资产评估报告书的使用范围：本资产评估报告书（含附件）专门为委托人特定的评估目的而作，不得用于其他目的，未经我资产评估事务所同意，本报告书不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，报告书的内容，不得发表于任何公开媒体上。（三）编制资产评估计划评估计划的内容应涵盖评估业务实施全过程，包括：现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等。评估计划通常包括评估的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。注册资产评估师应当将编制的评估计划报评估机构相关负责人审核、批准。

应确定繁简程度执行时及时修改涵盖评估全过程评

估

计

划委托单位：编制人：资产占有单位：编制时间：索引号：内

容要

求执

行

人完成时间一、准备阶段

1、听取委托方对企业的情况介绍（资产负债、经营情况和诉讼等）尽可能详细

2、取得经济行为批准文件，完成立项审批。批准文件由主观部门下达，立项审批由财政局下达

3、存货类资产盘点全面盘点，编制各类存货盘点表

4、固定资产盘点逐一盘点，编制固定资产盘点表

5、银行存款、债权、债务函证对金额超过

万元的单位发函

6、取得产权证明（房屋、土地、车辆、在建工程、无形资产）出示产权证明原件，提供复印件

7、填齐其他纳入评估范围的各类资产负债评估清单按填表说明要求填列

二、现场工作阶段

1、完成流动资产的核实勘察核对账表、账实相符情况，以确定其真实性、正确性

2、抽盘各类存货抽查比例或金额应大于60%

3、对固定资产进行核实勘察，了解维护、保养、运行和质量状况核实权属、数量、质量，并逐项核查记录

4、核查在建工程项目，了解工程进度核实权属、数量、质量，并逐项核查记录

5、核实无形资产的数量、权属和有效期逐项核查记录

6、对各项负债进行合适、查证核对账表相符情况，核查数据的真实性

三、评估汇总阶段

1、对各项资产、负债选定评估方法按操作规范意见选定

2、市场询价、评估测算市场询价、了解参数、记录在案

3、撰写各类资产评估说明和报告按分工项目撰写分类资产、负债评估说明

4、综合汇总，完成评估初稿有项目负责人进行汇总，拟定初稿

5、与委托方交换意见由负责人和主要评估人员与委托方交换意见

6、完成评估工作，提交评估报告修改完善评估报告，向委托方提交正式文本

上述计划是在资产占有方按期提供有关资料的基础上进行主管领导审批：日期：（四）现场调查注册资产评估师应当通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。

在执行现场调查时无法或者不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项调查的，可以根据重要程度采用抽样等方式进行调查。根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充或者调整现场调查工作。现场调查实例一、调查组织工作成立了以现场项目负责人为主的调查组，并细分为流动资产与负债、机器设备和建筑物三个小分组制定了详细的现场调查实施计划1、机器设备向企业有关资产管理部门及使用部门下发主要设备状况调查表，并指导企业根据实际情况进行填报，现场调查设备生产设备进行逐台盘点，办公设备采用抽查盘点，并对所有办公设备的实际数量与被评估单位提供的清单数量进行核对；车辆采用逐盘点，要求被评估单位提供每台车辆的行驶证通过与设备管理人员详细了解说明设备的现状和对重要设备进行详细勘察，掌握了设备目前的实际状况。根据现场实地勘查结果，进一步修正企业提供的评估结果申报明细表，然后由企业盖章，作为评估结果的依据，对核实范围内的设备及车辆的产权进行核实，如：抽查重要设备的购置合同、付款凭证、车辆行驶证等，做到产权明晰。二、调查的主要方法2、建筑物核对原始资料按评估申报明细表，对房屋建筑物及其附属设施进行帐表核对，对不合要求、项目不全或错误之处予以修正。现场勘察根据建筑物、构筑物评估申报表所列项目的项数、面积、结构类型、装饰及给排水、配电照明、采暖通风等设备情况，进行现场勘查核实，并结合现场了解的建筑物结构特征和部位完损状况逐项做现场记录。主要查看：结构：对承重墙、梁、板住进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混泥土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否风化地严重程度。装饰：查看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度设备：水暖电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求维护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。3、流动资产、负债核实情况流动资产调查对现金进行实地盘点对于银行存款及其他货币资金主要查阅了相应对账单对于存货，通过查阅进出库单等原始单据以及现场勘察进行了核实同时通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证及相关原始凭证，对非实物性流动资产进行了调查。负债的调查主要核实负债的内容、形成过程，审核是否为基准日实际存在的负债，是否有确定的债权人等。同时通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证及相关原始凭证，对负债进行了调查。（五）收集资产评估资料可获取性+可靠性+及时补充要求委托方提供涉及评估对象和评估范围的详细资料。要求委托方或者产权持有者对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或者其他方式进行确认。根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。收集的评估资料来源：直接从市场