房地产策划-2010年重庆写字楼市场调查报告

重庆写字楼市场调查2008第一部分

市场格局第二部分竞争格局第三部分客户细分第一部分市场格局1.板块分布2.各个板块具体情况渝北区域——如产业孵化园、总商会大厦、上丁企业公园等解放碑CBD——如国贸中心中心、世贸中心、大都会、纽约纽约、时代豪苑、万豪国际金融中心等江北商圈区域——如未来国际、同聚远景、中信大厦、嘉年华等上清寺区域——如希尔顿、中安大厦、太平洋大厦等九龙坡区——如申基会展国际会展国际、渝高广场、大西洋国际等大西洋国际南岸区——如浪高凯悦、浪高国际会展中心、喜来登国际公寓1.分布格局

渝中区域包含两个板块：解放碑板块、两路口-上清寺板块供应项目：25个(已入住)供应面积：约84.4万方

这两个板块目前写字楼市场发展已经较为成熟，由于所处的区位，城市功能发展也存在着明显差异，两路口、上清寺片区目前已经基本形成全市的商务办公区，而解放碑则是外来企业入驻重庆的首选。2.板块情况区域板块租金范围（元/㎡/月）档次代表项目租金（元/㎡/月）渝中区解放碑45-160高档大都会商厦110-140世界贸易中心80-100中档雨田大厦60得意商务楼45解放碑板块

典型项目

大都会商厦规模10F—37F写字楼总面积30000㎡租价/售价（套内面积）租：110-140/㎡·月（含物管费用）标准层面积1600㎡面积划分（㎡

）30、50、100、196交付使用标准天花吊顶、地毯、格棚回光类、乳胶漆墙面、不锈钢玻璃地弹门、10部日立电梯配套设施地下车库;商务中心;会客室;员工餐厅客源以外地（国）驻渝分公司和办事处为主，以咨询和科技业为主的大公司两路口-上清寺板块

区域板块租金范围（元/㎡/月）档次代表项目租金（元/㎡/月）渝中区两路口-上清寺30-110高档希尔顿商厦85-110中安国际大厦30-45中档皇冠大厦35典型项目希尔顿大厦规模10F—33F，写字楼总面积27500㎡，塔楼没有34、24、14层租价/售价（套内面积）租金85-105元/㎡·月（简单装修），含公用部分电费、空调费，车位租金:450元/㎡;起租期：2年，物管费：8元/㎡·月标准层面积1091㎡面积划分（㎡

）91、126、171、210、250交付使用标准酒店装修标准配套设施停车场、商务中心、餐厅，7部迅达电梯，容量16人，洗手间装修精美、健身中心、银行、恒温泳池、康乐中心、屋顶花园客源有实力的国内外大企业购买作为公司办公场所：

区域板块租金范围（元/㎡/月）档次代表项目租金（元/㎡/月）观音桥区域

30-65高档未来国际30-40同聚远景40-6520-35中档茂业东方时代20-38北岸星座30观音桥区域

典型项目未来国际大厦规模用地面积10811平方米，总建筑面积12万平米，总高度220米。建筑主体部分塔楼为地上44层，裙房6层。塔楼为5A甲级写字楼

租价/售价（套内面积）租金45—55元/㎡·月（建筑面积），车位租金:300元/月;售价：5700元/㎡物管费：3.8元/㎡·月标准层面积约2000㎡面积划分（㎡

）自由划分交付使用标准清水房客源成长型企业渝北区域

区域板块租金范围（元/㎡/月）档次代表项目租金(元/㎡/月)渝北区域

30-65中档美源国际30-40总商会大厦35-50典型项目重庆国际商会大厦规模10-28F为写字楼建面24600㎡租价/售价（套内面积）租金35-50元/㎡（不含物管费）车位租金：380元/月物管费：3.8元/㎡/月标准层面积1300面积划分自由划分交房标准清水房配套设施商务中心、餐厅、会议室、4部三菱电梯，车位160个，租价380元/月客源联通、国际商会（ICC）等商业机构区域板块租金范围（元/㎡/月）档次代表项目南岸区南坪商圈30-50高档浪高·凯悦商务大厦25-35中挡金台商务大厦南坪区域

典型项目浪高·凯悦商务大厦规模总建面17万㎡，项目分A、B座，其中A座为60F的酒店，B座为写字楼租价/售价（套内面积）租金起价：30-50元/㎡；售价：6700-6900元/㎡；车位租金为400元/月物管费：3.6元/㎡/月交房标准清水房配套设施会议中心、书吧、健身中心、商务中心、美食城和日本餐厅、金融中心、信息中心、社交中心、综合服务中心及培训中心客源目前入驻的多为一些外地公司区域板块租金范围（元/㎡/月）档次代表项目九龙坡片区——高新片区36-42中档大西洋国际

25-30中挡渝高广场CD栋

九龙坡片区——高新片区典型项目渝高广场规模7F~26F租价/售价（套内面积）租金：25-30元/㎡物管费：5/㎡.月标准层面积1100㎡面积划分186~1100㎡交房标准简装修配套设施车库、商务中心、大型商场客源进驻大厦多为从事IT行业的高科技产业公司第二部分竞争格局1.新增供应量2.价格走势

07年写字楼市场的新增供应量大概在16.8万方。多集中在秋季放量，如：中信大厦、长都大厦等，市场供应量较往年稍显乏力。1.新增供应量

2001年前后，写字楼的平均售价在5000元/㎡左右，进入2003年售价大幅增加，新增的三个甲级写字楼重庆世贸、重庆国贸中心、重庆国际商务中心售价均在7000-10000元/㎡（建筑面积，清水房）左右，大大突破了以往的售价。通过市场监测历年价格走势来看，06年放量较少，写字楼定位不清晰，产品参差不齐，价格有所回落。07年有较多产品面市，价格也随着市场的火热逐渐攀升。典型项目重庆中信大厦地理位置：江北区观音桥步行街口规模建面55165㎡1~4层为商业配套、5~6层为商务配套、7~26层为国际（5A）甲级写字楼标准层面积1300㎡面积划分自由划分交房标准清水房配套设施车位800个客源未销售面市时间2007年5月预计2008年会面市的项目项目名称规模（平方米）预计面市时间长都大厦约230002008年华宇.北城中央约400002008年金阳.易城国际约300002008年喜来登约540002008年阳光100国际新城约2008年万达广场约500002008年珊瑚水岸约550002008年顺驰会展项目约450002008年龙湖.西城天街约300002008年客户分析：渝中板块项目主要入住企业入住率大都会商厦香港汇丰银行、美国通用电器、利宝、柯达、飞利浦、IBM、西门子（中国）重庆办事处、上海宝钢、青岛制冷设备重庆办事处等企业及英国总领事馆、加拿大总领事馆等，还汇集了如和记黄埔、中原地产、美联物业等房地产公司。95％重庆希尔顿商厦奥地斯电梯、平安保险、华为科技、爱立信科技等95％纽约·纽约韩国ＬＧ、金夫人中国总店、吉樱岛休闲会所、我之咖啡阅读会所、凤冠名媛会所、汇才人文机构、软岛科技（重庆）有限公司

90％重庆世界贸易中心一汽奥迪、中国石油、重庆谛威会计师事务所等60％重庆国际贸易中心中国银联重庆分公司、重庆润视影视传播有限公司、中信投资有限公司、三星重庆办事处65%重庆国际商务中心华夏银行、海浪集团、重庆枫神家具有限公司、重庆凯基资产管理有限公司、重庆中发建筑工程有限公司、重庆海狼建设有限公司、重庆中发房地产开发有限公司75%渝中区写字楼购买客户，主要由企业自用和投资客户两大类构成；企业经营类型来看，渝中区写字楼内入驻企业的经营类型较多、覆盖面广，涉及数十上百个门类，其中以银行、律师、咨询、广告、会计师事务所、房产开发商、工程建筑设计、保险、装饰，旅游等性质的企业为主。入住客户来看，解放碑级高级写字楼几乎成为国际、国内大型企业及金融机构的首选，欲打造国际大企业的地区总部之势。北部板块：北部区域近年的快速发展迅速，写字楼供应体量悄然猛增，已经超过了体量最大的渝中区，由于短时期内供应量的大增，租售市场表现相对欠佳，整体市场处于一个调整培育阶段，未来供应仍是各区之首，市场势必还将经历一番激烈的重整。从入驻企业来看，北部区域主要以本地企业为多，占到近九层的绝对份额，外地企业一般多为设立办事处形式，客户量也相对有限，所占比例仅在10%左右；从性质上看，主要为私营企业，国有性质的单位比较少，二者之间的比例大致在3：1；房地产相关类企业是目前北部区域写字楼中入住比例最高的行业，这与近两年北部片区作为重庆房地产市场老大地位是密切相关的。南坪板块：

南岸区写字楼市场供需两旺，整体租售状况较好，但整体产品品质较低，随着高档写字楼项目增加，区域商务品质有望得到改善。目前南岸区已投入使用的写字楼中，80%以上的入驻企业为本地中小型企业，且绝大多从事商贸、装饰装修及广告等行业，这主要是因为这些写字楼投入使用较早，外来企业较少，本地小型企业成为主力，特别是与区政府商务频繁的企业单位；九龙坡—高新板块：项目名称建筑面积销售价格（元/㎡）销售率租金（元/㎡/月）出租率大西洋国际7.2万㎡3000-500080%36-4290%申基•会展国际4.1万㎡520060%————渝高•未来大厦4.2万㎡4500100%————渝高广场CD栋约4万㎡3500-4000100%25-3090%西亚商务大厦约3万㎡——100%3085%渝高广场EF栋约3万㎡6200元/㎡95%18-3080%

九龙坡区高新片区商务氛围较为成熟，写字楼市场供需结构基本合理，在未来几年九龙坡区商务格局将不会有太大的变化。电子信息类是九龙坡区写字楼入驻机构中比例最高的，主要原因是石桥铺一带为重庆的电子信息业集中区域，其次商贸运输类企业所占比例也较高，这类企业也主要是为电脑、电子信息类配套的商务企业。九龙坡—高新板块：流程名称：公司战略目标实施流程

流程编号：

流程拥有者：战略发展部时间公司各部门人力资源部开始战略发展部1战略理解企业文化理解制定公司战略竞争战略职能战略2部门内部战略宣灌战略目标部门内部达成一致目标全体员工共同分解战略目标管理体系形成部门工作计划组织实施计划培训、辅导文化认同目标控制？继续实施完成计划纠偏、调整督促完成34567810911121314总经理办公会AB流程名称：公司战略目标实施流程

流程编号：

流程拥有者：战略发展部时间各部门部人力资源部战略发展部内部考核？达到或超出目标内部激励、表扬落后目标惩罚修正调整激励支持整体战略目标部门考核员工考核结束15161718221920212324AB总经理办公会流程名称：公司战略目标实施流程说明

流程编号：

流程拥有者：战略发展部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出相关表单1.战略发展部制定公司战略、竞争战略和企业文化公司战略、竞争战略、企业文化2.各部门对公司战略和企业文化理解企业战略、企业文化3.战略发展部在公司战略下形成战略目标战略目标4.各部门结合战略目标和对公司战略的理解在本部门进行战略宣灌战略宣灌5.各部门内部达成一致战略共识6.各部门内部全体员工分解公司战略目标战略目标分解7.各个部门形成本部门的目标管理体系目标管理体系8.各部门形成部门工作计划工作计划9.人力资源部对各各部门进行相关培训培训10.各部门组织实施工作计划阶段性结果11.各部门内部自我控制目标控制12.战略发展部督促目标完成督促控制13.各部门对偏离目标的工作进行纠正纠正后的方向14.各部门对方向正确的目标继续实施、完成完成的结果15.各部门对自身结果进行考核考核成绩流程名称：公司战略实施流程说明（续）

流程编号：

流程拥有者：战略发展部流程步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出相关表单16.战略发展部对各部门进行考核考核结果17.人力资源部对各部门员工进行考核考核结果‘18.各部门达到或完成计划目标胜利的结果19.各部门没有达到目标失败的结果20.各部门对绩效人进行惩罚批评、教育21.绩效人修正调整自己的工作方式和发法工作调整22.各部门的目标支持公司的整体目标局部目标支持总目标23.部门内部对好的绩效人进行激励精神激励24.经总经理办公会对绩效优秀的人员进行激励物质和精神激励广告与房地产策划专题全部资料精心整改广告与房地产策划按类型整合更加完善的策划方案与营销案例价值3800元一套价值500元一套房地产专题WWW.DOCIN.COM/CHENGUIMAOdocin房地产策划大全docindocin/chenguimaoNewreport.taobao写好策略简报黑弧广告2003/07/27它真是个好东西让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；有把握做出有创意的广告；知道创作的源头、方向、味道核心诉求；先澄清几个概念营销策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。广告策划：围围绕营销任务的传播整合。广告创作：一个具体的广告创作。本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。策略单的覆盖面所有广告涉及的内容1.企业品牌核心2.项目品牌核心4.一次活动、一则促销广告3.阶段性广告运作5.几乎所有的广告内容撰写三忌1.

含糊其辞2.

泛泛而谈3.

不着边际1、品牌广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。创作的风格不要与企业背道而驰。前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。既要符合又要超越。它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；一件事，一个观点，一中价值观；对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的/忽略的、主要的/次要的）；内容解释：关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；举例说明：国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。2、广告任务这个广告的目的，必须具有针对性目的：这旨策略的原点与初衷；也是检验作业成果是否可行的核心尺度。

三思而后行，一着不慎，全盘则毁。我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。内容解释：考虑它的阶段性、媒体特征。举例说明：国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念3、目标受众群包括生理和心理状况目的：把他们的特质，以及现在的状态。广告是否符合他们的需要、欲求及审美。注意阶段性与传播渠道。注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。他们的阶层、教育背景与审美情趣他们如何消费广告，他们渴求什么东西内容解释：它们的语言、行为及风格必须紧紧抓住消费者的酋长不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程举例说明：蔚蓝三期（留住）：一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧。但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。举例说明：波托菲诺（三期）：一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识/财富/地位/见识/穿着得体/举止优雅/言行得当/艺术欣赏等等。但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证明自己，如名车/美女/名酒/名画。渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。4、竞争环境谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？寻找两至三个关键竞争者不描述竞争者，直接点出竞争者的核心举例说明：国际公馆（竞争环境）：波托菲诺：意大利人文的生活格调；水榭花都：香蜜环境第一品牌；雅颂居：豪宅第一地段；竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一