9北京养老市场案例研究分析课稿

世联地产华北区域顾问业务中心战略顾问事业部项目来源：昊泰地产王平镇“中瑞生态谷”项目共享人：唐健霞、赵春峰、李燕北京养老市场案例探讨分析谨呈：世联地产【人口趋势】中国人口倒金字塔结构起先出现，我国老龄化趋势起先显现，处于老龄化初级阶段，在将来20年将加速…通常来讲，当60岁以上老年人超过人口总数的10%，或65岁以上老年人占人口总数的7%，即意味着该国家或地区人口处于老龄化社会依据2010年中国最新普查数据显示，我国60岁以上人口1.78亿，占13.26%，我国人口起先出现倒金字塔结构，将进入老年型国家倒金字塔结构基数起先出现增加趋势，到2020年，中国60岁以上人口将达到2.5亿，2030年约3.7亿*20%30%40%50%60%70%0%201020581950人口老龄化加速20－59岁人口占比60岁及以上人口占比数据来源：wind资讯；：诺亚财宝、联合国人口司百分率（%）我国当前的劳动年龄人口占比位于历史顶峰水平（>59％）之后呈现长期、快速下降的形态老年人口占比在将来20年快速上升，增量渐渐加速。2000年，老龄人口每年仅增加280万人，2010年增加690万人，2030年增长1400万人【人口趋势】…诞生在50-60年头的群体很快进入空巢期，有确定的支付实力，是目前老年社区的主要需求群体20世纪50年头，中国诞生人口爆发式增长，诞生人口约为2亿现在，50年头人年龄在50-60岁左右，他们马上要步入老龄化阶段生在新中国，长在红旗下；阅历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体制改革的第一批受影响者，40-50岁人员中的绝大多数主体就是他们；他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在阅历种种风浪之后的安静和踏实。追求安逸、平稳的生活，养老度假燃眉之急【养老地产发展趋势】此外，传统养老观念的变更、保险资金及国外资金流入等多方面因素加快了国内养老地产的布局1243传统养老观念变更人口比例渐渐上升和社会人口流性加强，使得80后的三代人共同生活的家庭观念起先变淡经济发展快速，社会平安福利和个人养老金的增多，更多老年人要独立生活，客观上要求老年住宅出现住宅暴利时代过去楼市调控剑指“房价合理回来”的大背景下，大型房企纷纷染指养老地产，意在谋取企业的一个新的赢利点养老地产是房企转型的下一个目标，此前万科、绿地、保利、华润、首创、合生创展等品牌房企起先布局养老地产项目保险资金找寻更好的投资产品截至2011年1月底，保险行业资产总额达到50811亿元，依据《保险资金投资不动产暂行方法》的规定，保险公司投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，可推断，至少有5000亿元保险资金有机会进入房地产市场国外资金流入据《华尔街日报》称，包括美国老年公寓公司Emeritus在内的多家老年公寓项目开发商，正在酝酿进入中国市场。城堡投资这家总部位于美国、掌管约440亿美元的对冲基金公司，正准备募集10亿美元投资中国富有地区的商业养老地产目前北京老年住宅按建设经营者划分为三种模式，项目组确定将企业盈利型作为本项目的探讨对象政府收益型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取确定的费用的老年住宅形式如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局干脆领导和管辖，最低收费约1000元/月·人主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施分类具体阐释案例政府福利型企业盈利型如：北京第一社会福利院、北京其次社会福利院如：北京太阳城、东方太阳城、太申祥和、燕达国际健康城、温都水城老年公寓【北京市场】北京市场上养老住宅数量较少，主要分布在东、北、西三个方向，我们对其进行了深化调查和盘点典型项目分布图东方太阳城北京太阳城燕达国际健康城温都水城老年公寓北京太阳城温都水城老年公寓东方太阳城燕达国际健康城泰康养老地产爱慕家北京现有养老地产市场

核心指标北京太阳城东方太阳城燕达国际健康城温都水城老年公寓泰康养老地产开发模式“销售+持有运营”的方式运作，在持有运营方面主要采取会员制发售以出售房屋产权为主，老年人住宅只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金开发商对土地只有70年使用权，全部持有，向外出租，采取会员制管理模式，会籍是持有人进行投资达到自身资产保值增值方式保险与住宅使用权绑定，保险销售成为重要的赢利点客户情况主流客户是中青年，80％自理客户，20％非自理和半自理客户公寓主要是健康老人，购买房屋产权作储备养老之用；别墅无老人吸引北京、天津等城市和国际的高端、海外人士前来就医、养老；针对半自理和非自理一期是自理型老年公寓，二期是非自理或半自理型老年公寓面向半自理、自理和非自理人群价格情况入门费10－15万元，月费为2600－6500元/平米一、二期公寓都已经售完，三期公寓07年预售，均价17000元/平米；别墅均价36000元/平米，面向度假中青年采用“入门费＋月费”的收费方式：入门费为目前背景养老社区的最高水平：30－100万，月费为4200－13000元/月共5栋高层公寓，1400多户。户型50－80平方米的开间、一居、两居，价格80－130万点评实质上是郊区化大社区，虽然打着老年社区的名义，但主流客户仍是中青年人“景观环境+养老配套+产品形式”是东方太阳城成功的关键因素客户面较窄；环境打造较差，没有社区意象；距离市中心较远，入住率低“度假环境+产品形式+投资价值”是温都水城成功的关键因素打造养老全产业链，形成企业稳定收益，通过将保险与住宅使用权绑定，加大的资金的流动性，规避了养老地产投资回收期长而导致的风险问题【客户分类】经分析，北京现有养老市场目标客群主要分为三类客户：储备养老客户、安养客户以及养护客户储备养老客户安养客户养护客户具体特征阐述半自理和非自理老人须要中短期疗养的老人，以及不须要治疗的自理客户，按床位出租退休老人，购买房屋产权储备养老置业敏感点完善的医疗配套社区的无障碍设计专业的护理人员美丽舒适社区环境简洁医疗配套要求个人可活动空间较大，老年消遣活动场所可以满足基本生活需求的设施配套环境美丽【开发模式】依据开发模式将企业盈利型老年地产分为三种：销售型、持有型和“销售＋持有”型开发模式典型案例销售型持有型“销售＋持有”型打着养老地产的旗号卖住宅，是通过住宅产品销售来获得利润，物业服务仅占利润的很少部分东方太阳城多由医疗机构和保险公司开发，将养老地产项目长期运营，其盈利模式须要产品销售和物业服务两方面并重燕达国际健康城通过销售一部分物业回笼资金，剩下的物业可以自持进行后期运营，以获得持续收入北京太阳城【销售型养老地产】事实上是打着养老地产的旗号卖住宅，是通过住宅产品销售来获得利润，物业服务仅占利润的很少部分优点：开发商通过销售物业可以快速回笼资金，资金压力小，模式复制成本低缺点：不有利于提高公司品牌形象与规模，这种“挂羊头卖狗肉的”不作为会影响后期开发商拿地东方太阳城区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔；定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”规模：规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人；产品及客户类型：别墅：一期已售磬，二期09年9月份开盘，现均价36000元/平米，目前卖了一半，月消化2－3套，一个月走两到三套；客户都来自北京市区，年龄30-40岁中青年，看重环境，职业以企业高层居多，作为第一居所公寓：一、二期公寓都已经售完，三期公寓07年预售，均价17000元/平米，临湖的一梯两户公寓均价两万多，总共2300-2400套，目前还剩200套，以老年人为主【持有型养老地产】多由医疗机构和保险公司开发，将养老地产项目长期运营，其盈利模式须要产品销售和物业服务两方面并重燕达国际健康城其次个重要沟通节点依托资源打造模式盈利模式泰康人寿养老地产利用巨大的保险资金投入养老地产，投资建设并持有经养分老社区，像发了一个长期债券充分利用开发商强势的医疗资源，形成“产学研”体系，作为养老社区完善的医疗配套“医疗产业链+养老养护”模式，投入巨资打造大型医疗养护社区，主要客户是半自理和非自理会籍出售盈利模式接受“入门费＋月费”的收费方式：入门费为目前北京养老社区的最高水平：30－100万，月费为4200－13000元/月将寿险与养老社区相结合，将养老社区与医疗保险、养老保险、护理保险等产品结合至少可将寿险产业链拉长20-30年保险绑定盈利模式设计相应的保险产品，实现保险产品和养老地产的联动…然而持有型养老地产风险大，投资回收期长、资金压力大，对开发商实力要求很高，打造起来具有较大难度对开发商要求高打造难度大经济实力雄厚，无短期回现目标，有较强的资金周转实力熟知老年人的居住需求须要一个专业的运营管理团队投资回报率低，仅有6－8％对选址要求高，距离城市中心较近，但迫于中心区供地紧缺，拿地很难老年社区建设对开发商资金实力要求极高，总投入为一般社区的4－5倍，建设周期较长，短期内不能快速回现，后期运营成本极高；养老社区的投资回报率低一般为6－8％【销售+持有】开发商拿出确定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求，从而实现可持续运营80%80%销售型物业20%持有型物业一般规律：以昌平北京太阳城为例：在持有运营方面主要实行会员制发售，入门费10－15万元，月费为2600－6500元/平米还实行了类似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城；或实行置换的方式，将老人的原有住房与太阳城的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人位于的京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里规模：占地面积42万m2（623亩），总建筑面积30万m2，容积率0.7，绿化率60％。总投资5亿多人民币产品：共3800套。1300户,一、二期共500套左右,三期14栋楼,830套，六层板楼(一梯两户)，目前尾房户型面积为50－70平米均价：2010年6月为4350元/平米，经过一年的跳动式增长，目前为15000元/平米【本项目发展模式研判】可以选用“销售＋持有”的开发模式既可以保证部分投资的快速回收，又可取得长期稳定收益开发模式优势劣势适用时期及适用对象销售型投资回收期较短，资金压力小存在销售风险，缺乏长期稳定收益适用于产业发展初期，面对较大的投资风险，采用此模式快速回收资金持有型可以获取长期稳定收益，有利于在经营中培养企业品牌，提高品牌影响力投资回收期相对较长，资金压力大适用于资金实力雄厚的开发商在产业发展成熟期采用“销售＋持有”经营方式灵活，既可保证部分投资的迅速回收，又可取得长期稳定收益经营方式不统一，经营难度大适用于产业发展的快速发展期和成熟期经筛选，选择“销售＋持有”的开发模式【客户定位】本项目养老地产的客