未来房价的发展趋势

未来房价的发展趋势

为了能预测未来房价的发展趋势，首先我们需要知道影响房地产价格因素以及这些因素的在未来的可能的变化。影响房地产价格因素经济因素社会因素行政与政治因素经济因素影响房价的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。

需要注意的是这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。

通俗的说就是你有钱，你就可能会去买房，你这样的人多了，需大于供，房价也就上涨了。而这几十年的经济增速也大大增加人们手中的财富。

通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。

这也是为什么一线大城市的房价远远高于二三线城市的原因

当地人群的购买力也决定着当地的房价

那么经济对房价的影响究竟有多大呢，我们首先来分析一下过去十几年中国房价的走势图。其他因素超发货币从图中我们可以看到我们的房价主要是在2003年以后上涨，在2008年开始跨越式增长，2003年开始上涨的原因主要是后文的因素暂且不提，2008年后开始的跨越式增长其中一个非常重要的原因政府的超发货币，虽然这点政府从未公开承认，但是我们可以从接下来的两组数据中发现这点。2010年末M2余额为72.58万亿元，07年底为40.3万亿，等于在三年时间里增加了80%2010年末GDP为39.80万亿元，07年底为25.73万亿元，等于三年的时间增加了54%M2余额:就是银行里的储蓄存款（包括活期和定期储蓄存款）从数据中我们可以看到，M2余额的增长速度远远超过GDP的增长速度2010年6月末，中国广义货币供应量M2余额为67.39万亿元，折合9.9万亿美元左右而同时2010年6月末，世界超级经济强国美国的广义货币供应量M2是8.6万亿美元

所以房价的高不可攀也是经济形势上的必然，这么多资金必须要有他的出口，房地产就是一个很好的出口。

而这些问题并不会随着时间的推移很快得到解决，国家M2余额过多的问题也会困扰我们很久

所以我们认为房价的高不可及在经济因素上不会得到缓解社会因素影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等;文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。

对于中国来说，最典型的社会因素就是丈母娘效应，嫁女儿那女婿首先得有一套房，所以在我国，对房子永远是需求旺盛。社会因素主要是丈母娘效应的影响以及中国对家的看重具体的说就是丈母娘的需求，小两口快结婚了，却一直不买房，于是丈母娘把女婿找来“探讨”，这下小女婿坐不住了，只好清仓、典当，筹钱买房，这就是“特刚需求”。从蔚为壮观的春运来看，我们可以明白中国对于家的看重，而在传统观念里家的重要组成部分就是房子，这也能从“家”这个字形看出来。所以我们可以得出结论，只要这里是中国，只要这样的风俗还在，那么中国的房地产需求是永远都不会降低的。

那么有人就会问了，人只有这么多，房子却在不停的造，现在很多家庭都有好几套房子，这样的需求还能稳定乃至于被称之为特刚需求吗。因为中国13亿老百姓对房子的追求类似于以下公式：步行换自行车，自行车换摩托，摩托换汽车，汽车换豪车，豪车换飞机......永无止境。房子本身也分三六九等永远不要低估中国人的购物热情。另一方面，中国至今仍有九亿农民，随着经济发展，他们也将会成为购房的主力军，这也是特刚需求。

所以如果从单纯的供求关系上预测房价，那房价只会只涨不跌，毕竟无论短期长期这都是需求大于供给。所以结合前面的经济因素来看，房价的走势依然不会如人们所期望的那样下降，那么我们只能指望最后一个因素，也是最有可能降低房价的因素——行政与政治因素。行政与政治因素行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。这一点重点是政府的房价调控，比较典型的是廉租房、经济适用房这一类由政府主导保护低收入群体的住房，但是这些住房是否对房价有正面意义我们稍后再讨论，首先我们先解决前文中所提到的2003年以后房价上涨的原因1998年，我国发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(简称23号文)，明确提出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，按照23号文制定的住房供应体系，城市80%以上的家庭是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商建造的商品房。开发商建造的商品房只占大约10%。这也是为什么当时的房价波动很小的原因。但是好景不长，2003年出台了一条新的政策，那就是《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文)。2003年8月12日，由原建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文)，把经济适用房由“住房供应主体”悄悄换成了“具有保障性质的政策性商品住房”，同时，把房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”。正是从18号文起，住房的公共产品特性被削弱，房价开始飞速上涨。问题为什么？关键在于，18号文改变了我国房地产市场的供应结构和需求结构。在23号文中，需要商品房的人群只占10%，而在18号文篡改经济适用房的定位之后，将有高达90%的人群需要通过商品房来解决居住问题！把如此庞大的人群推向市场、推向少数既得利益集团控制的市场，房价焉能不涨？！这就是为什么2003年以后房价上涨的主要原因，我们现在指望的行政与政治因素确是曾经的罪魁祸首，不得不说是个黑色幽默，但是这也能说明这个因素的能力，那么现在是不是能一举打压房价呢，我们接下来看行政和政治因素都是由国家机器来体现的，因此它对房价的影响作用也比较突出。如城市规划对一块土地用途的确定，决定了这一地块的价格的基本水平。与经济和社会因素不同，行政和政治因素对房价影响作用的速度相对较快，如果说经济、社会因素的作用是渐变式的，则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。如，加强宏观调控，紧缩固定资产投资规模，收紧银根政策，会使所在地的房地产需求减少，房价在较短的时间内迅速下跌。我们接下来分析我国对于房价的调控主要以限制资金为主，同时也提供廉租房，经济适用房，扩大供给，保护低收入人群的利益。同时也相对的减少商品房的需求。但是，这只是理想上的情况。看上去是不是好像很厉害，好像有希望？行政因素的影响首先正如前文所说，即便提供了廉租房、经济适用房，需求依然不会降低，人们依然会追求更好的房子，事实上，因为地方政府的债务压力，最怕房价下降的也包括地方政府，所以地方政府的阴奉阳违也让这类房子的质量惨不忍睹。另一方面限制资金恶意炒作固然能避免房地产上的投机行为，但是对于需求的改变并没有多少，中国人对于房子的爱好很快会填补这方面的资金缺口，另外当前的房产持有者也必然是政府调控房价下降的巨大阻力，维稳依然是政府工作的重点。

所以我们认为这些政策对房价的影响也只限于平稳或者略有波动，但是要说这样就让房价大幅下降也是不可能的。从以上的对于各因素的预测，我们可以得出一个结论那就是房价在未来很长一段时间是不会有根本性的变化的，首先从经济上来看，虽然经济发展放缓，但是人们拥有的资金依然有通胀的风险，这其中的资金也必然会推高房价，也会阻止房价大幅下滑，其次从社会风俗来看，家对中国人民的意义远远大于世界上任何一个国家任何一个民族，房子对于中国人的意义决定了对它的需求是极为稳定的，最后，虽然政府对此有所调控，但是必须要明白的是，在房地产成为中国经济增长主力军的今天，指望着政府强制调控房价大幅度下降是不现实的，综上所述，我们认为，一线城市由于人群涌入，需求旺盛，房价即便在严厉的调控下依然不会有大幅度的变化，保持现状是最有可能的；二三线城市由于自身局面购买力有限，在度过外来热钱的炒