【广告策划-PPT】《无敌基因》电影大纲-影星-广告招商计划书

打造2021华语电影顶级制作团队和演员阵容,最具期待的爆笑喜剧欢送汽车、、房产、数码、酒业、饮料、食品等行业，加盟、冠名、广告商务等合作！时间名额有限，请速洽谈联系！无敌基因影片类型：喜剧/爱情发行范围:

全球发行投资数额：2000万人民币

预期票房：1.5亿人民币出品人：韩三平石立斌制片人：石立斌导演：张志忠

编剧：张志忠冷旭阳摄影指导：赵小丁

领衔主演：徐峥、黄海波、陈小春、伊能静、孙俪、刘桦、高捷出品：中国电影集团公司发行：中国电影集团公司华夏电影发行影片信息

袁清教授是一个非常罕见的已经消失的“克兰族〞仅存的后裔，此人已经200岁了，但是依然保持着50岁的面容。只要能把老人存有生命密码的心脏移植给另一个人就将取得长生不老。如果方案失败，将劫持袁清教授的女儿提娜，因为只要提娜生下一名男婴长到8岁便同样具有与老人同样的遗传基因。

一伙基因大盗老胡命令儿子胡云雷劫持袁清教授，实现自己长生不老的大计。但是袁清教授在被劫持的过程中不幸误被手下二龙开枪走火杀死。此时提娜赶到，胡云雷伪造现场装成袁教授的学生，在手下的刺杀中救下提娜并告诉她老人将她托付胡云雷的遗言。

一年后胡云雷顺利的风光的娶到了提娜，眼看方案就要实现，新婚夜发现提娜有洁癖不能跟男人同床，胡云雷用尽了各种方法还是没有方法接近提娜均以失败告终。吴用是一名一事无成的娱乐栏目摄像师兼记者，自己的心爱的女人也被同事抢走了，事业情场失意后对人生绝望想出家当和尚，临行之时遇到了同学高林，并得知高林在人工精子库工作，遂捐赠了自己的精子并同时修改了自己了头像和学历等背景资料。希望有朝一日有人能将它传承下去。胡云雷在老胡的强大压力下万般无奈和老婆去了人工精子库进行人工受孕，人工受孕成功，1年以后一个漂亮的男婴顺利出生，胡云雷大排筵宴风光极限的邀请亲朋好友庆祝。

主持方丈以尘缘未了为由将吴用赶出山门，吴用从事了婴幼儿教育并大获院长的青睐。偶尔的一次时机看到胡云雷和提娜在电视上为儿子贝贝招聘男保姆，同学高林告之他的精子被提娜使用，惊喜之外吴用决定要找回孩子，找回老婆。

故事大纲

吴用成功的应聘贝贝的保姆潜入提娜的身边，给自己的孩子贝贝当起了超级奶爸。无用疯狂的取悦提娜，同时也得到了贝贝的认可。两人开始萌发了爱情的小火苗。

种种迹象引起了胡云雷的疑心，一次阴差阳错的疑心致使吴用被胡云雷赶出了家门不知去向。老胡详装快不久于人世，催促胡云雷尽快安排贝贝的和老胡的基因移植手术。胡云雷虽然不情愿，但方案依旧进行。但是这个方案被带着口罩的老胡的私人医生听的一清二楚。在游乐场玩的胡云雷提娜和贝贝被两个劫匪劫持，两个劫匪要求老胡拿赎金赎人。胡云雷配合老胡的方案，老胡也认定方案一切顺利，没想到两个劫匪露出了真相居然是无用和高林。高林受吴用之托潜入胡家做起了私人医生，得到老胡的方案后便将消息告知吴用，便有了后来的救提娜和贝贝的行动方案。

经过一番搏斗，吴用为保护提娜和贝贝身受重伤，老胡一颗罪恶的子弹射向了提娜，结果胡云雷为提娜当了这颗子弹倒了下去，临死前得到了提娜的原谅。

警方赶到将老胡绳之以法，吴用等人大难不死，决定隐居生活。

一天早晨一群妇女拿着吴用的照片抱着孩子找到提娜，吴用看到现状羞愧不已，告诉提娜当时捐多了。故事大纲张志忠青年导演

毕业于北京电影学院导演系导演作品电影?黑血?电视电影?换来幻去?电影?我的奥运?电影?遥远的爱?导演赵小丁摄影指导赵小丁

毕业于北京电影学院摄影系，属于国内多产的摄影师，每年都有作品上映,包括广受欢送的?花季雨季?、?开往春天的地铁?和?英雄?、?十面埋伏?。除了拍摄电影之外，赵小丁也参与了多部广告的摄影工作，其中包括北京申办奥运、上海申办世界博览会、北京2021奥运会会徽发布等政府宣传片。?满城尽带黄金甲??英雄?、?十面埋伏??千里走单骑?曾获奥斯卡最正确摄影提名2021年最具票房吸引力演员阵容徐峥领衔主演领衔主演陈小春刘桦领衔主演领衔主演伊能静领衔主演孙俪高捷联合主演影片将在国内和海外同步发行，影片发行范围将普及不少于全球20个国家和地区；胶片与数字拷贝同步发行，国内预计拷贝发行在500个左右，覆盖全国36条主流院线的所有安装有电脑售票系统的1000余家影院；总放映场次不低于30000场电影?无敌基因?在中国上映的时间为一周，保守预计国内票房1.5亿元人民币，观影人次将不低于400万。备注：中国大陆同级别电影投资额影片票房参考；观影人次数值按照全国电影平均票价40元计算开机时间：2021年9月20日关机时间：2021年11月10日后期制作：2021年11月-2月宣传期：2021年8月-2021年2月公映时间：2021年2月〔情人节档〕制作周期2021年度超强明星阵容2021年情人节强档上映一流的制作团队商业成熟倍受关注成熟的营销团队关键词商务合作之贴片广告规格：宽银幕/胶片广告规模：全国36个省市

300个城市

36条院线同步上映超过1000家上映影院贴片售卖场次：20，000场实际放映场次：30，000场以上广告总时长：3分钟每组广告30秒，共分六组类别项目品牌表现方式数量覆盖范围时间广告价格全国贴片广告电影贴片广告电影贴片广告30秒一条（限六家）按2万场收费，实际放映场次不低于3万场全国2011年2月1400,000DVD贴片广告DVD贴片广告30秒一条（限六家）50万套以上全国2010年12月500,000

总计1900,000商务合作之首映礼冠名1首映式冠名权“xxxx”电影《无敌基因》全球首映盛典2星光红毯秀签名板、及遮挡栏、采访台背景明显标示赞助商家logo3舞台设计植入首映式舞台设计细节处融入赞助商家logo等标示4领导出席冠名赞助商家领导应邀出席首映礼并与重要嘉宾同席5cctv-6等大型栏目现场直播直播过程自然显现主赞助商相关内容和logo6门户网站网络直播全国最有影响力网络媒体全球同步直播7产品定制特别礼品现场安排环节赠送主要演员及主创人员8庆祝环节特制香槟瓶香槟瓶主赞助商logo植入9场馆外热气球悬挂条幅条幅内容约为：“xxxx热烈祝贺《无敌基因》全球隆重上映……”10媒体报道新闻通稿内容体现《无敌基因》全球首映礼首席合作伙伴”等相关字样11观众席特设赞助商专区赞助商专区，主赞助商可整齐着装并持带《无敌基因》内容宣传板12主持人环节植入现场介绍或访问主赞助商领导并鸣谢赞助商300万顶级合作凯迪拉克冠名?太阳照常升起?首映礼电影首映礼例如恒生银行冠名?见龙卸甲?首映礼电影首映礼例如授权企业在中国大陆范围内使用电影?无敌基因?的特许电影形象，制片方结合品牌和产品进行联合推广。460万元超值回报：使用范围主要包括●开机、杀青新闻发布会及媒体探班宣传媒体宣传：TVC、平面广告、网络宣传、户外广告等推广及促销活动：卖场广告、促销海报、易拉宝、产品堆箱等产品包装：产品自身及包装上电影形象使用所有授权电影元素，企业不能随意进行删改，相关设计，需要授权方审批确认方可执行〔详细规定以授权书为准〕详细权益见后页。商务合作之整体形象授权类别项目品牌表现方式媒介传播电影院宣传品电影海报，品牌LOGO表现电影展架，品牌LOGO表现电影异型立牌，品牌广告位表现电影大型喷绘，品牌广告位表现影讯，影迷刊物影院派发，封面以及内页，品牌LOGO表现平面版权授权电影海报平面版权使用权视频版权授权电影部分视频素材使用权签名海报电影主创亲笔签名的纪念海报DVD电影所发行的DVD光盘

整体形象授权之媒介传播类别项目品牌表现方式数量覆盖范围时间公关传播开机主背景板体现品牌LOGO1全国探班现场演员表演，品牌体现机会1全国在向记者传播的新闻稿件中融入赞助品牌的传播信息1全国预热期宣传预告海报，官方海报公开，品牌表现机会2款全国

拍摄花絮公开，品牌表现机会3款全国

剧照公开，品牌表现机会30张全国

官方预告片公开，品牌表现机会2款全国

娱乐新闻层层展现电影内容，品牌表现机会20轮全国

整体形象授权之公关传播项目品牌表现方式数量覆盖范围时间媒体电视：包括中央电视台在内的全国37家电视台娱乐栏目视频品牌捕捉30家全国报纸：全国119家省市级报纸娱乐版文字记者新闻通告品牌植入60家全国杂志：全国重点76家时尚娱乐类平面杂志封面及内页品牌植入平面素材体现20家全国门户网站：3家门户类网站，官方网站，网络直播活动品牌体现2家全国即时通讯：1家即时通讯支持网站，独家即时通讯支持，网络直播品牌体现1家全国视频网站：2家视频支持网站，首映现场，预告片、花絮网络直播品牌表现2家全国社交网站：2家SNS社区类网站，独家社交网站支持，首映现场互动，品牌表现2家全国广播电台：6家广播电台，电波品牌表现6家全国整体形象授权之媒体宣传电影广告投放及宣传品例如植入式营销又称植入式广告，是指将产品或品牌及其代表性的视觉符号甚至效劳内容策略性地融入影视节目形态内容之中，通过场景的再现，让观众在不知不觉中留下对产品及品牌的印象，继而到达产品营销的目的。相对于传统广告，普通消费者对于直白的产品广告已经开始产生排斥心理，广告的边际效益在减少，而植入性营销，能在将故事娓娓道来的同时，让消费者不知不觉接受一种产品或者消费理念。而电影作为关注度最高的表现形式，虽着电影市场的升温，越来越多的人走进影院，产品植入电影情节，在全国范围内无数次的播放，让观众在欣赏影片的同时，随着情节潜移默化记住产品。斯巴鲁汽车因植入?非诚勿扰?一炮而红，诺基亚7610因植入?天下无贼?一度脱销等等成功案例说明电影情节植入广告已成为当前性价比最高的投放媒介。商务合作之产品植入广告青岛啤酒语言植入蒙牛品牌情节植入电影植入例如我爱我家背景植入电影植入例如九龙城背景植入宝马汽车植入?导火线?作为道具植入影片，对潜在消费者，形成良好的品牌印象以及购置意向。电影上映的同期，我们还会将赞助品牌LOGO以及推广内容，融合到我们所投放的所有媒体，以及我们的战略媒体伙伴上摩托罗拉植入?保持通话?电影植入例如商务合作之产品植入广告报价类别植入形式内容频次报价汽车品牌、LOGO、语言、实操电影中各角色用车，包括功能演示全剧不少于10次400万（可以65%产品抵现金，并提供影片用车）手机品牌、LOGO、语言、实操电影中人物使用全剧不少于10次200万（并提供影片用机）房地产品牌、LOGO、背景电影中大背景及主场景背景不少于5次150万(100%实物抵现金)酒水饮料品牌、LOGO、语言影片中各场景适时体现不少于5次160万（35%产品抵现金）服装品牌、LOGO、背景影片中各角色着装展示，并适时体现品牌不少于8次200万（35%产品抵现金）电脑数码品牌、LOGO、背景、实操用作剧中道具实际使用，并适时体现品牌不少于5次160万（35%产品抵现金）其他类品牌、LOGO、背景、实操、语言剧情允许的其他类植入详谈详谈期待与您共赢地址：北京朝阳区慧忠天创世缘大厦B影视制作中心：求索建筑的生命溯源城市的灵魂

＿“苏堤春晓〞工程行销推广案天启＆开启2003年4月工程简介区位特征：长寿路以北、苏州河以南，属于内普陀版块占地面积：6.5万平方米建筑面积：总建面积21万平方米，住宅16平方米，商业、办公1.3平方米、地下车库3.5万平方米容积率：3.2物业形态：高层、小高层周边配套：紧邻家乐福，周边有多条公交线路通过，可通往市区，交通便捷我们的期望创造上海市高档房产市场的个案楼盘新亮点实现均价7500元/平米通过楼盘市场的强力引爆，实现农口绿城房产的形象提升，产生可持续性开展的原动能量打造苏州河海派文化新座标市场篇版块介绍本案处于长寿路版块〔内普陀区域〕板块现状：尚长寿路带状开发，属于整个普陀匹楼盘的密集度最高的版块。长寿路东连闸北区，西至长宁区，南临静安区，紧邻苏州河。以不夜城，曹家渡商圈为辐射点。苏州河沿岸的旧城区改造及苏州河综合整治成效显著，不断提升产品附加值，促进了其供求市场的持续增长，由针对原来的中低档消费者转向中高档消费者如早期沿河畔开发的中远两湾城为“旗舰楼盘〞，即“两湾一弄〞旧区改造工程后，利用其规模大、配套全、交通便利等为购置热点，加之苏州河沿岸的楼盘的亲水特色成为中高档景观住宅，逐步形成中高档水景居住区。该地区主力面积范围：110-150平方米，总价：万左右。代表楼盘：水岸名苑、阳光新苑、中远两湾城、上海知音、上青家园、河滨围城、秋水云庐。版块开展开展趋势：深化水景主题，沿苏州河开发。长寿路作为内环线内的主干道之一，即是商住街又是“绿色生态型住宅〞小区。纵观长寿路沿线多个建成楼盘，可发现该地区已进入一个“比规划、比实力、比品牌、比特色〞的竞争阶段。至目前，该地区土地储藏量已相当稀缺，下一轮开展仍以苏州河沿线为开发重点，由此将周边延伸开发。此外，“十五〞期间将在地处中山北路与镇坪路交界处规划建设占地约90万平方米的新“新湖明珠城〞，利用其轻轨、地段的便利性，建成集居住、购物、娱乐、休闲为一体的中高档生态水景居住区

版块定位自成一体的中高档住宅区内普陀版块(长寿路版块〕符合未来开展潮流的“绿色商住街〞规划定位具备生态化、人文化的先天优势资源正处深化、延伸开展期的未来大型中高档居住区独具自然优势资源的成熟的中高档市场版块版块市场特色开发特色：中等规模〔10＿15万方〕、品牌开发、规划讲究、特色各异规划特色：强调景观的内外交融，深化水景主题卖点特色：中心城区、生态性、亲水性、便利性竞争特色：以版块内竞争为主客源特色：71%的本地客源、25%外地客源、4%外籍客源版块价格走势区域均价走势呈平稳上升态势，和普陀区的均价走势根本相同，两年的时间上涨了26.3%，比普陀区28.5%的增幅略低，但是其均价要高于整个普陀区均价区域单套面积走势平均单套面积主要在110-130平方米的区间内波动，峰值是124平方米，由此可见本区域对房型面积的需求在向着舒适型开展。区域单套总价走势从上图可以看出内普陀区域的平均单套总价也随着单价的上升平稳上升，升幅到达29.6%版块市场各项经济指标〔2002年〕均单价：6100元/平米主力面积：120—140平米单套主力总价：80－90万车库单价：10－15万元/个〔卖〕、200－300元/个/月〔地上租〕、500－600元/个/月商铺单价：理想与现实的第一次踫撞现实版块均价VS我们期望的销售均价6100元/平米VS7500元/平米实现1500元/平米的单价跳高实现区域市场的价格档次变革区域竞争至目前，长寿路沿线都是普陀乃至全市关注的热点区域，楼盘的开发实力和规模构成板块内楼盘之间的重要竞争目前苏州河沿线主要楼盘有：绿地世纪城、21世纪海岸广场〔大华清水湾花园〕、康泰公寓、水岸豪庭、中远两湾城等苏州河亲水生态景观和轻轨带来的便捷交通成为该区域楼盘主打概念中远两湾城自成板块，吸引全市客源，目前平均价格上涨为5400元/m2左右。2房集中在90-100M2，3房集中在110-140平方目前在售楼盘主要集中在曹杨路、武宁路两侧，均价在5200-5500元/M2左右，2房集中在100-110M2，3房集中在120-140M2版块内竞争目前主要楼盘有：上海知音、达安花园、西部俊园、常德名园、光明城市公寓、日月星辰、音乐广场、秋水云庐、河滨围城等目前该区域均价6100元/平米苏州河亲水生态景观和长寿路商住街成为该区域楼盘主打概念该区域楼盘除静安达安花园32万M2外，主要楼盘盘量中等，集中在10-15万M2左右该地区规模小区在总体规划、房型设计、外观造型、绿化配套、建筑质量等方面极为重视该区域的房型面积以舒适型为主。二房的面积以100-110平方米为主，110-120平方米的二房占的比例也比较高。三房的面积跨度较大，根本在120-140平方米之间。复式的面积多数在180平方米以上，有的甚至到达了270平方米以上。〔具体楼盘资料详见市场资料附件〕版块内竞争特性单价差距不大，但具有极强的突破性，少数个案能以非常规高价取胜，主要依赖于苏州河水景的深度挖掘；平均面积的差异化与价格相当，靠近苏州河水景均划为舒适大房型，而整体楼盘的平均面积大小通常由其水景资源的可挖掘性决定市场成交状况那么个案差异明显总而言之，对于本版块而言，楼盘价值与市场张力在很大程度上取决于苏州河资源的挖掘和特色化规划建设版块销售三甲个案数据比照案名年销总量(m2)单价(元/m2)单套总价(元)单套面积(m2)上海知音苑90000650080125世纪之门半岛600007200120175光明城市公寓580008200120140总价承受力强，但承受极值明显，单价敏感度不算大消费需求跨度较大，总体为舒适改善型购房需求年销售量不高理想与现实的第二次踫撞VS舒适、自住型住房需求：方正南北向大房型产品规划：得房率较低局部东西向不占少数的小二房、三房房源上海市区中高档楼盘市场特色在此我们特别针对上海市场7000－8000元/平米的楼盘进行市场特色分析概念界定区域划分价格走势客层特征购房目的房型需求上海情结中心城区趋稳本地56%外地34%境外10%二外人士购房比例呈上升趋势投资比例持续性增高，达40%以上，未来上升势头不减小房型90－100平米需求增大，总价敏感度高现代国际浦东、古北趋稳商圈带动徐汇趋稳未来潜力世博圈上升理想与现实的第三次踫撞版块市场特征：本地化客源自用型市场大房型市场总体市场特征：外向型客源自用、投资双重性市场小房型需求VS现有区域市场特征与总体市场趋势存在差异而与此同时，本案的规划当更能适应总体市场趋势需求市场总结上海市区中市档楼盘总体市场趋向平稳，消费结构中的投资化及客层外地、外籍化倾向明显；本案所处版块较为成熟，整体楼盘开发档次较高，销售速度相对整体上海楼市不高；未来五年内，本区域版块将沿苏州河延伸段进行进一步深化的拓展，在版块市场影响力持续性扩、大的同时，内部竞争亦不可小觑；客层需求结构张力相对较大，单价突破的可能性存在；苏州河文化及水景的挖掘利用无论是对于本案价格的提升还是销售都起着至着重要的作用本案产品优劣势分析优势绿城的品牌与实力，当可成为本案竞争过程中，品质与效劳最有力的承诺与支持保证；得天独厚的苏州河自然与人文环境，都为本楼盘跻身上海整体市场高档楼盘之列提供可依之据；长寿路的门牌号码，代表着版块及周边配套的成熟性本案的前期规划考究，全案整体外形及天际轮廓线具备特色身处成熟化版块之中，客源根底已然存在本案劣势劣势版块的区域化局限，及客层特征与现阶段整体高档楼盘市场特性走势不相符；上海整体高档楼盘市场需求趋稳，未来一时间内其整体格局相会产生较大变化；区域化市场的局限性将给楼盘价格跳高形成了一定障碍；本案的总体环境规划在版块竞争中不占特别优势；未来市场竞争正在加剧，以目前房市而言，高档房市场的饱和度正在加大，特别对于以内需型市场为主的本版块，当是一个不小的考验带給我们的营销课题突破区域版块概念局限，以个性化包装，跻身全市性高档社区楼盘之列；形成二外市场，加强投资型消费动机含金量；深度挖掘苏州河文脉支持，复合社区概念及功能，以此弱化纯“亲水〞性概念卖点的版块内竞争策略篇目标设定定量目标：价格：项目住宅商业车库销售均价7500元/m215000元/m212万元/个时间:自第一次开盘起两年内完成住宅90%、商铺90%、车库60%的销售目标消费者定位范围界定根底市场－－既有的长宁区、普陀区、静安区周边市场客源拓展市场－－全市范围内，上海籍客源突破型市场－－外地或外籍人士，对上海文化有浓厚的兴趣，对城市有感情，重点是海归派人士目标消费群特性分析身份：中产阶层及以上人士年龄：35－50岁职业：企业高级主管、艺术家、文人收入：家庭月收入10000元及以上性格：感性、易冲动、较敏感文化特性：喜爱读书，留恋传统文化、唯美化倾向强消费意识：冲动型、重视个人修养的表达及社会认可程度对住宅的要求：重视邻里档次、重视环境、有怀旧倾向营销推广推广总原那么在深度运用长寿路版块概念优势的同时，更加重视个案的单一品牌性建设，从而突破区域市场的局限，创造广阔市场资源以公建的概念思路带动住宅销售，强调本案的社会化效益采用活动公关的行销方式，增加社会知名及影响力与时同时，加强企业形象塑造，提高企业品牌社会影响力贩卖文化与情感我们本次所贩卖的不再仅仅是一栋建筑、一片环境，抑或是一套房子更多的，我们将赋予这建筑以生命、以灵魂、以使命使之成为一代人对于一个城市的情感存放、对于一段文化的深深眷念、对于历史的追寻与回忆，对于未来的憧憬与责任因为唯其如此，我们才可以以非同寻常的概念创造引领的先机才可以唤醒目标消费者非同一般的感受才可以在市场竞争中以夺目的璀灿成为一颗明珠楼盘开发理念让建筑成为城市生命的一局部楼盘定位苏州河首席人文景观住宅推广主题承载千回历史记忆，愿为母亲河边一座灯塔主题释义情感化的诉求方式，勾起人们强烈的地域情结，易于被接受，被感染；创造苏州河与建筑的关系，在以低姿态地“愿为灯塔〞的同时，亦已确定了本案为苏州河边标志性建筑的地位含义；“承载千回历史记忆〞同样巧妙地将建筑定义为“历史血脉〞的传承，同时对未来的产品改进留下了较大空间；“灯塔〞，守望今天，祈盼未来，突出了对苏州河、对大上海的深深依恋，同时，这种说法亦利于后期销售宣传推广，“苏堤春晓〞的每一户人家都将成为“灯塔〞中的一盏灯，给这个城市，给母亲河洒下一抹探照的光亮产品复合概念支持构筑历史的承载体、现代的建筑体、未来的标志体，在此我们建议：将售楼处建造成为集“苏州河历史博物馆、会所、购物、售楼〞功能为一体的复合性建筑〔具体功能设计详见后续列表〕；在苏州河边建造一座标志性建筑，强调观光功能及楼体的外立面金属感、挺拨感、科技感，作为未来的象征，此楼体顶部设探照灯，通体外打灯，利于夜间景观形成反向操作的行销模式贩卖售楼处〔苏州河博物馆〕－－贩卖概念－－销售楼盘圈定外围〔创造市场〕－－锁定客层特征－－带动根底市场推广阶段划分本次推广根据前述行销模式，分为四个阶段－－市场热点形成期〔外围市场围合〕－－开发商形象打造期〔目标族群锁定〕－－楼盘概念深化期〔根底市场目标锁定〕－－销售促成期〔开盘认购〕阶段策略〔一〕市场热点形成期〔外围市场围合〕阶段目的：利用“苏州河博物馆〞的落成事件，形成社会热点设计公众参与，从而形成一定的外围市场族群围合主要目标：知名文人、艺术家、海归派、外籍人士〔台湾、新加坡华人〕行销任务：形成外围市场资料档案建立，并在此根底上，对市场有初步了解，对未来的正式推案及价格制订，作好市场探测；针对特定目标族群制订特别的销售通路策略，并迅速形成未来销售代言体系阶段策略〔一〕策略要求：事件行销、新闻炒作、软硬结合、目标针对阶段推广主题：收藏历史的记记，重拾母亲河情缘“母亲河〞忆事两大活动：苏州河博物馆落成典礼、“文艺汇〞俱乐部成立〔知名人士代言，未来业主都将是会员〕媒体形式：新闻炒作、热点追踪、软硬广告〔事件〕结合阶段策略〔二〕企业形象打造期〔特殊目标群体锁定〕阶段目的：提升企业形象，造成社会化影响深度挖掘企业品牌力量，成为市场消费产品品质化承诺的有力保证明确楼盘开发理念，将前期的热点效应进行产品品牌转接行销任务：完成楼盘特殊代言群体的锁定工作，并在此根底上形成第一波市场族群认同力持续深度挖掘外围市场，形成投资消费的引导策略，并通过特殊市场群渠道的建设利基，转化成为投资消费市场引导力在此根底上，建立起根底市场的开拓及蓄水系统阶段策略〔二〕主要目标：外地、外籍、全市范围内的上海目标群体策略重点：热点效应的持续性运作推动企业的社会化影响力，与此同时，进行楼盘概念的稼接阶段推广主题：让建筑成为城市生命的一局部媒体形式：软硬广告结合、新闻综述、企业采访、DM〔博物馆参观券〕直递阶段策略〔三〕产品概念深化期〔根底市场目标锁定〕阶段目的：明确楼盘概念、明确产品特色、明确产品消费利益着重消费根底利益点传达，促成根底性客源的消费源动力行销任务：根底客户的大量蓄水，锁定购房意向，锁定意向房源阶段策略〔三〕主要目标：在全市性客源的根底上，建设区域化客源网络推广主题：守望母亲河造化苏河秀绵延上海情媒体形式：软硬广告区域市场的地面媒体渗透

阶段策略〔四〕销售促成期〔开盘认购〕阶段目的：促成消费行为产生，形成第一轮销售热潮再次形成社会亮点，为后续楼盘推出产生持续动力通过公关活动炒作，将物质化消费热潮转化为社会化事业，在满足购房者虚荣心，增强其购房动机的同时，再造新闻热点销售任务：开盘销售、形成首批客户档案资源阶段策略〔四〕推广主题：爱的承诺公关活动：为母亲河献一份爱心〔每一购房者的购房款中将拿出一万元作为母亲河治理的公益费用，交给上海市政府，同时在楼盘内建筑纪念灯光柱〕媒体运用：开盘硬广告、活动新闻炒作

产品与营销结合用不同建筑风格的三种代表性建筑来表达工程的开发理念：1、秀历史：会所〔建成苏州河历史博物馆，并集海派文化及文化类休闲工程于一体〕2、秀现在：小区建筑及环境特色〔地段的成熟性、小区建筑风格、对单栋建筑进行概念演化〕3、秀将来：取临苏州河的单栋；作为酒店式公寓，一局部户型设计为平层大户型，每层为一户；面积在350-500平方米左右；〔前卫建筑风格；展望未来〕秀历史——会所聘请登琨艳进行设计，集售楼处、沙龙、博物馆、休闲为一体，具体工程：沙龙：咖啡图书室、酒吧沙龙、会议厅博物馆：苏州河历史展示〔图片、书画展〕、大型视听影音室休闲：陶吧、琉璃艺坊、刺绣坊、艺术交流中心〔教室〕、健身等售楼处：图书馆沙龙式设计风格、整体布置强调上海文艺化风格建设小区建筑突出一栋单体标志性建筑，作为酒店式公寓，全玻璃幕墙的外立面，同时设计两部观光电梯，顶层设计酒吧式沙龙〔可作旋转厅〕酒店式公寓的一局部设计成为300＿500平米的大平层居室，作“艺术家工作室〞，专门针对一局部艺术家进行销售，也由此形本钱楼盘的特色化消费人群特色，带动消费力推案建议建议本案分三次推案：分期案源价格（均）说明一期2号、6号7200资源相对贫乏，各种面积房源均具备，能满足不同的市场需求，利于市场探测二期1号、7号7500相对好的资源优势支持价格的提升，各种不同地房源资源对于市场销售具有一定的延续性，中心区域的亮点，利于楼盘概念的进一步深化完善三期3号、4号、5号7700最佳的景观资源，支持利润空间最大化求索建筑的生命溯源城市的灵魂

＿“苏堤春晓〞工程行销推广案天启＆开启2003年4月工程简介区位特征：长寿路以北、苏州河以南，属于内普陀版块占地面积：6.5万平方米建筑面积：总建面积21万平方米，住宅16平方米，商业、办公1.3平方米、地下车库3.5万平方米容积率：3.2物业形态：高层、小高层周边配套：紧邻家乐福，周边有多条公交线路通过，可通往市区，交通便捷我们的期望创造上海市高档房产市场的个案楼盘新亮点实现均价7500元/平米通过楼盘市场的强力引爆，实现农口绿城房产的形象提升，产生可持续性开展的原动能量打造苏州河海派文化新座标市场篇版块介绍本案处于长寿路版块〔内普陀区域〕板块现状：尚长寿路带状开发，属于整个普陀匹楼盘的密集度最高的版块。长寿路东连闸北区，西至长宁区，南临静安区，紧邻苏州河。以不夜城，曹家渡商圈为辐射点。苏州河沿岸的旧城区改造及苏州河综合整治成效显著，不断提升产品附加值，促进了其供求市场的持续增长，由针对原来的中低档消费者转向中高档消费者如早期沿河畔开发的中远两湾城为“旗舰楼盘〞，即“两湾一弄〞旧区改造工程后，利用其规模大、配套全、交通便利等为购置热点，加之苏州河沿岸的楼盘的亲水特色成为中高档景观住宅，逐步形成中高档水景居住区。该地区主力面积范围：110-150平方米，总价：万左右。代表楼盘：水岸名苑、阳光新苑、中远两湾城、上海知音、上青家园、河滨围城、秋水云庐。版块开展开展趋势：深化水景主题，沿苏州河开发。长寿路作为内环线内的主干道之一，即是商住街又是“绿色生态型住宅〞小区。纵观长寿路沿线多个建成楼盘，可发现该地区已进入一个“比规划、比实力、比品牌、比特色〞的竞争阶段。至目前，该地区土地储藏量已相当稀缺，下一轮开展仍以苏州河沿线为开发重点，由此将周边延伸开发。此外，“十五〞期间将在地处中山北路与镇坪路交界处规划建设占地约90万平方米的新“新湖明珠城〞，利用其轻轨、地段的便利性，建成集居住、购物、娱乐、休闲为一体的中高档生态水景居住区

版块定位自成一体的中高档住宅区内普陀版块(长寿路版块〕符合未来开展潮流的“绿色商住街〞规划定位具备生态化、人文化的先天优势资源正处深化、延伸开展期的未来大型中高档居住区独具自然优势资源的成熟的中高档市场版块版块市场特色开发特色：中等规模〔10＿15万方〕、品牌开发、规划讲究、特色各异规划特色：强调景观的内外交融，深化水景主题卖点特色：中心城区、生态性、亲水性、便利性竞争特色：以版块内竞争为主客源特色：71%的本地客源、25%外地客源、4%外籍客源版块价格走势区域均价走势呈平稳上升态势，和普陀区的均价走势根本相同，两年的时间上涨了26.3%，比普陀区28.5%的增幅略低，但是其均价要高于整个普陀区均价区域单套面积走势平均单套面积主要在110-130平方米的区间内波动，峰值是124平方米，由此可见本区域对房型面积的需求在向着舒适型开展。区域单套总价走势从上图可以看出内普陀区域的平均单套总价也随着单价的上升平稳上升，升幅到达29.6%版块市场各项经济指标〔2002年〕均单价：6100元/平米主力面积：120—140平米单套主力总价：80－90万车库单价：10－15万元/个〔卖〕、200－300元/个/月〔地上租〕、500－600元/个/月商铺单价：理想与现实的第一次踫撞现实版块均价VS我们期望的销售均价6100元/平米VS7500元/平米实现1500元/平米的单价跳高实现区域市场的价格档次变革区域竞争至目前，长寿路沿线都是普陀乃至全市关注的热点区域，楼盘的开发实力和规模构成板块内楼盘之间的重要竞争目前苏州河沿线主要楼盘有：绿地世纪城、21世纪海岸广场〔大华清水湾花园〕、康泰公寓、水岸豪庭、中远两湾城等苏州河亲水生态景观和轻轨带来的便捷交通成为该区域楼盘主打概念中远两湾城自成板块，吸引全市客源，目前平均价格上涨为5400元/m2左右。2房集中在90-100M2，3房集中在110-140平方目前在售楼盘主要集中在曹杨路、武宁路两侧，均价在5200-5500元/M2左右，2房集中在100-110M2，3房集中在120-140M2版块内竞争目前主要楼盘有：上海知音、达安花园、西部俊园、常德名园、光明城市公寓、日月星辰、音乐广场、秋水云庐、河滨围城等目前该区域均价6100元/平米苏州河亲水生态景观和长寿路商住街成为该区域楼盘主打概念该区域楼盘除静安达安花园32万M2外，主要楼盘盘量中等，集中在10-15万M2左右该地区规模小区在总体规划、房型设计、外观造型、绿化配套、建筑质量等方面极为重视该区域的房型面积以舒适型为主。二房的面积以100-110平方米为主，110-120平方米的二房占的比例也比较高。三房的面积跨度较大，根本在120-140平方米之间。复式的面积多数在180平方米以上，有的甚至到达了270平方米以上。〔具体楼盘资料详见市场资料附件〕版块内竞争特性单价差距不大，但具有极强的突破性，少数个案能以非常规高价取胜，主要依赖于苏州河水景的深度挖掘；平均面积的差异化与价格相当，靠近苏州河水景均划为舒适大房型，而整体楼盘的平均面积大小通常由其水景资源的可挖掘性决定市场成交状况那么个案差异明显总而言之，对于本版块而言，楼盘价值与市场张力在很大程度上取决于苏州河资源的挖掘和特色化规划建设版块销售三甲个案数据比照案名年销总量(m2)单价(元/m2)单套总价(元)单套面积(m2)上海知音苑90000650080125世纪之门半岛600007200120175光明城市公寓580008200120140总价承受力强，但承受极值明显，单价敏感度不算大消费需求跨度较大，总体为舒适改善型购房需求年销售量不高理想与现实的第二次踫撞VS舒适、自住型住房需求：方正南北向大房型产品规划：得房率较低局部东西向不占少数的小二房、三房房源上海市区中高档楼盘市场特色在此我们特别针对上海市场7000－8000元/平米的楼盘进行市场特色分析概念界定区域划分价格走势客层特征购房目的房型需求上海情结中心城区趋稳本地56%外地34%境外10%二外人士购房比例呈上升趋势投资比例持续性增高，达40%以上，未来上升势头不减小房型90－100平米需求增大，总价敏感度高现代国际浦东、古北趋稳商圈带动徐汇趋稳未来潜力世博圈上升理想与现实的第三次踫撞版块市场特征：本地化客源自用型市场大房型市场总体市场特征：外向型客源自用、投资双重性市场小房型需求VS现有区域市场特征与总体市场趋势存在差异而与此同时，本案的规划当更能适应总体市场趋势需求市场总结上海市区中市档楼盘总体市场趋向平稳，消费结构中的投资化及客层外地、外籍化倾向明显；本案所处版块较为成熟，整体楼盘开发档次较高，销售速度相对整体上海楼市不高；未来五年内，本区域版块将沿苏州河延伸段进行进一步深化的拓展，在版块市场影响力持续性扩、大的同时，内部竞争亦不可小觑；客层需求结构张力相对较大，单价突破的可能性存在；苏州河文化及水景的挖掘利用无论是对于本案价格的提升还是销售都起着至着重要的作用本案产品优劣势分析优势绿城的品牌与实力，当可成为本案竞争过程中，品质与效劳最有力的承诺与支持保证；得天独厚的苏州河自然与人文环境，都为本楼盘跻身上海整体市场高档楼盘之列提供可依之据；长寿路的门牌号码，代表着版块及周边配套的成熟性本案的前期规划考究，全案整体外形及天际轮廓线具备特色身处成熟化版块之中，客源根底已然存在本案劣势劣势版块的区域化局限，及客层特征与现阶段整体高档楼盘市场特性走势不相符；上海整体高档楼盘市场需求趋稳，未来一时间内其整体格局相会产生较大变化；区域化市场的局限性将给楼盘价格跳高形成了一定障碍；本案的总体环境规划在版块竞争中不占特别优势；未来市场竞争正在加剧，以目前房市而言，高档房市场的饱和度正在加大，特别对于以内需型市场为主的本版块，当是一个不小的考验带給我们的营销课题突破区域版块概念局限，以个性化包装，跻身全市性高档社区楼盘之列；形成二外市场，加强投资型消费动机含金量；深度挖掘苏州河文脉支持，复合社区概念及功能，以此弱化纯“亲水〞性概念卖点的版块内竞争策略篇目标设定定量目标：价格：项目住宅商业车库销售均价7500元/m215000元/m212万元/个时间:自第一次开盘起两年内完成住宅90%、商铺90%、车库60%的销售目标消费者定位范围界定根底市场－－既有的长宁区、普陀区、静安区周边市场客源拓展市场－－全市范围内，上海籍客源突破型市场－－外地或外籍人士，对上海文化有浓厚的兴趣，对城市有感情，重点是海归派人士目标消费群特性分析身份：中产阶层及以上人士年龄：35－50岁职业：企业高级主管、艺术家、文人收入：家庭月收入10000元及以上性格：感性、易冲动、较敏感文化特性：喜爱读书，留恋传统文化、唯美化倾向强消费意识：冲动型、重视个人修养的表达及社会认可程度对住宅的要求：重视邻里档次、重视环境、有怀旧倾向营销推广推广总原那么在深度运用长寿路版块概念优势的同时，更加重视个案的单一品牌性建设，从而突破区域市场的局限，创造广阔市场资源以公建的概念思路带动住宅销售，强调本案的社会化效益采用活动公关的行销方式，增加社会知名及影响力与时同时，加强企业形象塑造，提高企业品牌社会影响力贩卖文化与情感我们本次所贩卖的不再仅仅是一栋建筑、一片环境，抑或是一套房子更多的，我们将赋予这建筑以生命、以灵魂、以使命使之成为一代人对于一个城市的情感存放、对于一段文化的深深眷念、对于历史的追寻与回忆，对于未来的憧憬与责任因为唯其如此，我们才可以以非同寻常的概念创造引领的先机才可以唤醒目标消费者非同一般的感受才可以在市场竞争中以夺目的璀灿成为一颗明珠楼盘开发理念让建筑成为城市生命的一局部楼盘定位苏州河首席人文景观住宅推广主题承载千回历史记忆，愿为母亲河边一座灯塔主题释义情感化的诉求方式，勾起人们强烈的地域情结，易于被接受，被感染；创造苏州河与建筑的关系，在以低姿态地“愿为灯塔〞的同时，亦已确定了本案为苏州河边标志性建筑的地位含义；“承载千回历史记忆〞同样巧妙地将建筑定义为“历史血脉〞的传承，同时对未来的产品改进留下了较大空间；“灯塔〞，守望今天，祈盼未来，突出了对苏州河、对大上海的深深依恋，同时，这种说法亦利于后期销售宣传推广，“苏堤春晓〞的每一户人家都将成为“灯塔〞中的一盏灯，给这个城市，给母亲河洒下一抹探照的光亮产品复合概念支持构筑历史的承载体、现代的建筑体、未来的标志体，在此我们建议：将售楼处建造成为集“苏州河历史博物馆、会所、购物、售楼〞功能为一体的复合性建筑〔具体功能设计详见后续列表〕；在苏州河边建造一座标志性建筑，强调观光功能及楼体的外立面金属感、挺拨感、科技感，作为未来的象征，此楼体顶部设探照灯，通体外打灯，利于夜间景观形成反向操作的行销模式贩卖售楼处〔苏州河博物馆〕－－贩卖概念－－销售楼盘圈定外围〔创造市场〕－－锁定客层特征－－带动根底市场推广阶段划分本次推广根据前述行销模式，分为四个阶段－－市场热点形成期〔外围市场围合〕－－开发商形象打造期〔目标族群锁定〕－－楼盘概念深化期〔根底市场目标锁定〕－－销售促成期〔开盘认购〕阶段策略〔一〕市场热点形成期〔外围市场围合〕阶段目的：利用“苏州河博物馆〞的落成事件，形成社会热点设计公众参与，从而形成一定的外围市场族群围合主要目标：知名文人、艺术家、海归派、外籍人士〔台湾、新加坡华人〕行销任务：形成外围市场资料档案建立，并在此根底上，对市场有初步了解，对未来的正式推案及价格制订，作好市场探测；针对特定目标族群制订特别的销售通路策略，并迅速形成未来销售代言体系阶段策略〔一〕策略要求：事件行销、新闻炒作、软硬结合、目标针对阶段推广主题：收藏历史的记记，重拾母亲河情缘“母亲河〞忆事两大活动：苏州河博物馆落成典礼、“文艺汇〞俱乐部成立〔知名人士代言，未来业主都将是会员〕媒体形式：新闻炒作、热点追踪、软硬广告〔事件〕结合阶段策略〔二〕企业形象打造期〔特殊目标群体锁定〕阶段目的：提升企业形象，造成社会化影响深度挖掘企业品牌力量，成为市场消费产品品质化承诺的有力保证明确楼盘开发理念，将前期的热点效应进行产品品牌转接行销任务：完成楼盘特殊代言群体的锁定工作，并在此根底上形成第一波市场族群认同力持续深度挖掘外围市场，形成投资消费的引导策略，并通过特殊市场群渠道的建设利基，转化成为投资消费市场引导力在此根底上，建立起根底市场的开拓及蓄水系统阶段策略〔二〕主要目标：外地、外籍、全市范围内的上海目标群体策略重点：热点效应的持续性运作推动企业的社会化影响力，与此同时，进行楼盘概念的稼接阶段推广主题：让建筑成为城市生命的一局部媒体形式：软硬广告结合、新闻综述、企业采访、DM〔博物馆参观券〕直递阶段策略〔三〕产品概念深化期〔根底市场目标锁定〕阶段目的：明确楼盘概念、明确产品特色、明确产品消费利益着重消费根底利益点传达，促成根底性客源的消费源动力行销任务：根底客户的大量蓄水，锁定购房意向，锁定意向房源阶段策略〔三〕主要目标：在全市性客源的根底上，建设区域化客源网络推广主题：守望母亲河造化苏河秀绵延上海情媒体形式：软硬广告区域市场的地面媒体渗透

阶段策略〔四〕销售促成期〔开盘认购〕阶段目的：促成消费行为产生，形成第一轮销售热潮再次形成社会亮点，为后续楼盘推出产生持续动力通过公关活动炒作，将物质化消费热潮转化为社会化事业，在满足购房者虚荣心，增强其购房动机的同时，再造新闻热点销售任务：开盘销售、形成首批客户档案资源阶段策略〔四〕推广主题：爱的承诺公关活动：为母亲河献一份爱心〔每一购房者的购房款中将拿出一万元作为母亲河治理的公益费用，交给上海市政府，同时在楼盘内建筑纪念灯光柱〕媒体运用：开盘硬广告、活动新闻炒作

产品与营销结合用不同建筑风格的三种代表性建筑来表达工程的开发理念：1、秀历史：会所〔建成苏州河历史博物馆，并集海派文化及文化类休闲工程于一体〕2、秀现在：小区建筑及环境特色〔地段的成熟性、小区建筑风格、对单栋建筑进行概念演化〕3、秀将来：取临苏州河的单栋；作为酒店式公寓，一局部户型设计为平层大户型，每层为一户；面积在350-500平方米左右；〔前卫建筑风格；展望未来〕秀历史——会所聘请登琨艳进行设计，集售楼处、沙龙、博物馆、休闲为一体，具体工程：沙龙：咖啡图书室、酒吧沙龙、会议厅博物馆：苏州河历史展示〔图片、书画展〕、大型视听影音室休闲：陶吧、琉璃艺坊、刺绣坊、艺术交流中心〔教室〕、健身等售楼处：图书馆沙龙式设计风格、整体布置强调上海文艺化风格建设小区建筑突出一栋单体标志性建筑，作为酒店式公寓，全玻璃幕墙的外立面，同时设计两部观光电梯，顶层设计酒吧式沙龙〔可作旋转厅〕酒店式公寓的一局部设计成为300＿500平米的大平层居室，作“艺术家工作室〞，专门针对一局部艺术家进行销售，也由此形本钱楼盘的特色化消费人群特色，带动消费力推案建议建议本案分三次推案：分期案源价格（均）说明一期2号、6号7200资源相对贫乏，各种面积房源均具备，能满足不同的市场需求，利于市场探测二期1号、7号7500相对好的资源优势支持价格的提升，各种不同地房源资源对于市场销售具有一定的延续性，中心区域的亮点，利于楼盘概念的进一步深化完善三期3号、4号、5号7700最佳的景观资源，支持利润空间最大化e-]孃瘶粓$砯蔼頎?准?淬8??y荑KS杩?

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