20121213大连市旅顺口区三涧堡项目汇报

大连市旅顺口区三涧堡项目考察汇报战略发展中心2012.11项目名称：大连市旅顺口区三涧堡项目项目所属区域：辽宁省大连市旅顺口区关键字:区域运营三涧堡价值升值报告编号：大连市2011年人均GDP达91287元第二产业是大连市主导产业哈尔滨至大连高铁已于12月1日开通旅顺口区面积506.8平方公里，户籍人口204994人，城市化率达78.3%旅顺往大连有三条可达性较好的路线，旅顺南路、旅顺北路、旅顺中路（明珠路），车程约30分钟百悦三涧堡项目地块距大连市中心直线距离31公里，距旅顺市中心9.1公里，距离大连市国际机场25.9公里项目占地面积约11100亩，（7.4平方公里）；可用土地面积9850亩（6.6平方公里）项目周边土地成交均价100万/亩（旅顺口全区成交均价130万/亩），楼面价940元/㎡目前三涧堡街道周边在售项目较少，销售均价6600元/㎡。旅顺口全区范围内：老城区板块，由于生活配套相对成熟，销售价格在10000-15000元/㎡；新城区板块，受政府搬迁影响，存在部分刚性需求，销售价格在8000-10000元/㎡；旅顺南路板块，占有良好的环境、交通及海岸资源，销售价格在14000-17500元/㎡；开发区板块，生活配套缺乏，交通通达性差，销售价格在5000-8000元/㎡；报告梗概报告梗概投资测算——（12月11日，旅顺口区政府认为我司对土地出让金计提税费的计算方式存在错误，将在下周与财政局沟通之后将修正测算）项目定位建议——生态旅游宜居新城功能定位建议——健康养生区生态农业区运动休闲区多元娱乐区商务服务区生态住宅区项目分期开发建议——百悦新城项目考虑分为3期开发，各分期区域选择遵循开发建设由易到难、配合中远期旅顺口区发展规划、充分利用现有自然资源等原则，充分保证项目前期现金流的快速流转、项目后期的企业自身利润最大化。区位优势:旅顺三面环海的自然地理优势，三涧堡位于旅顺口区北部近渤海；交通优势：交通便捷可达性好，距大连市中心约30分钟车程；文化优势：军事、文化、历史名城；地块住宅类房屋拆迁量适中，但企业拆迁量较大，拆迁成本高；我司于石灰窑村房屋拆迁量大，而其周边大面积空地已被它企占用；大连是中国少有的几个宜居城市，而旅顺独特的海景、山景、城市规划、人文、配套等都将成为吸引购房者的主要元素；三涧堡街道楼面价格仅约1000元/平米，而旅顺区内其它街道楼面价格达2000元/平米，可见该区域土地升值空间较大，未来吸引更多投资者目光；优势劣势机会挑战项目周边未来将建有高尔夫球场，水上乐园等，与持有这些项目的他司配合协作，处理好日后对本项目的包括环境污染问题，配套设施建设问题；同时共同提升整个三涧堡区域地块价值将是一项挑战。项目SWOT分析二、地块研究

三、区域市场四、投资测算一、城市背景五、发展定位一、城市背景1、城市概况2、发展规划3、背景小结1、城市概况—大连市大连，位于欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，有包括大小岛屿260个。面积12000平方公里，人口700万。是全国15个副省级城市之一、全国5个国家社会与经济发展计划单列市之一。2011年全国两会,大连被国家定位为振兴东北老工业基地的龙头及国家级战略辽宁沿海经济带开发开放的核心城市。是辽宁沿海经济带的金融中心，航运物流中心，也是东北亚国际航运中心，东北地区最大的港口城市。环境绝佳，2009年被由联合国的环境规划署（UNEP）认可，联合国环境规划署与其支持并认可的非盈利性组织‘国际公园与康乐管理协会’（IFPRA）评选为国际花园城市的最高奖。2010年中国城市竞争力报告中，大连综合竞争力名列全国城市第八位。仅次于香港，上海，北京，深圳，台北，广州，天津。主城区旅顺区长海区瓦房店区普兰店区金州区庄河区位置：旅顺口区位于辽东半岛最南端，属大连市辖区。东临黄海、西濒渤海，南与山东半岛隔海相望，北依大连，距大连市区45公里。面积：旅顺口区陆地南北纵距26.1公里，东西横距31.2公里，总面积506.8平方公里。地势：旅顺口区全境属长白山余脉构成的沿海丘陵地带，平均海拔140米，共有山丘292座，最高老铁山海拔465.6米，直临黄渤海分界线，被称为辽宁的"天涯海角"。人口：

截止到2010年，全区共有居民81340户，户籍人口204994人，迁入人口3934人，城市化率推进到78.3%。交通：旅顺大快高速路通往大连，仅需半个小时。行政划分：旅顺口区现有10个街道，1个经济开发区，共68个村民委员会和13个社区居委会，区政府设在旅顺口区新城大街1号。1、城市概况—旅顺口区1、城市概况—大连市经济运行情况大连市经济总量水平逐年提升，人均GDP进入15000美元大关，经济水平位于辽宁省地级市首位，总量位居辽宁省首位。大连市十一五期间GDP年均增长率保持在15-23%，人均GDP增长率保持在17%左右。2011年大连市人均GDP91287元，突破15000美元。大连市GDP总量位于辽宁省首位。第二产业是城市主导产业，第三产业处于快速平稳发展阶段，二者共同推动大连市的经济发展；2007年至今，大连市第二产业比重相对平稳，船舶工业、计算机设备制造业成为城市的支柱产业和经济新的增长点。大连市在近5年三大产业结构相对稳定，其中第二产业增速达到15%以上，船舶工业、电子工业增长较快，第三产业增速在10%左右，物流业在其中占据较大比重。1、城市概况—大连市经济运行情况2、发展规划—区位价值大连市将充分利用沿海优势，发挥我国最大港口城市的区位效应，在东北亚区域经济合作中重要的桥头堡。影响振兴东北老工业基地的经济发展辽宁省在振兴东北老工业基地的发展战略中，确定了通过“五点一线”大开发，形成沿海与腹地互动的发展思路，大连的临渤海、黄海的区位优势在其经济合作中起到连接和枢纽作用；影响东北三省地区的经济发展与稳定

大连属于我国重点的港口贸易城市，是东三省最为重要的货物出海口之一，该地区的经济发展直接关系到东三省老工业基地的振兴；东北亚区域经济合作的地理核心大连在地理位置上连接东北亚朝韩日的重要水路通道，也是我国进入太平洋的重要港口，更是东北亚各国合作交往的必经之地之一。城镇空间布局结构：双轴四城

双轴：沿“哈大”及“鹤大”交通走廊的东北地区区域发展中轴；

两翼：沿渤海城镇发展翼和沿黄海城镇发展翼；城市用地布局结构：一核多点一核：即大连市中心城区，包括核心区、金州新区-保税区城区和旅顺城区；多点：普兰店城区、瓦房店城区、庄河城区、长兴岛经济技术开发区、花园口经济区、皮杨城区、长海城区；城市空间布局结构可以概括为“双轴四城”，重点建设沿哈大高速和鹤大高速的城市发展轴，打造”双轴两翼、一核多点“的城市总体空间结构。2、发展规划—大连市发展规划国际滨海生态示范区，全国高品质宜居示范区

两区我国北方沿海重要的南北沟通战略枢纽一枢纽东北亚国际旅游和文化产业基地，辽宁沿海开放新兴和高技术产业基地，大连重要临港产业基地

发挥联络东北、华东、华北的节点功能，发挥烟大火车轮渡的战略作用、开发双岛湾深水港建设优势，建设大连东北亚国际航运中心的重要组合港“以港兴区、港区联动”，成为集散和中转环渤海乃至东北亚地区人流、物流、信息流的战略枢纽，成为促进东北与山东、华东、华北交流的大通道优化产业空间、调整生活空间、改善生态空间，建设“一核、三带、多组团”为框架、有序发展、城乡一体的新型城区完善基础设施，打造绿色廊道，打造具有全国示范意义和滨海特色的高品质生态宜居城区充分发挥旅顺口区自然风光、历史遗迹和文化底蕴三大优势，实施“大旅游、大文化”战略立足中科院科技创新园、龙头国际软件园，大力发展软件和信息服务、新能源、新材料、生物制药等高新技术产业以旅顺口区经济开发区为基点，加速西部港口资源的开发和岸线资源的利用，实现“两湾一港”的一体发展，成为大连市“两区一带”的重要临港产业基地2、发展规划—旅顺口区发展目标和定位三基地大连市位于东北辽东半岛最南端，是辽宁沿海经济带的金融中心，航运物流中心，也是东北亚国际航运中心，东北地区最大的港口城市；大连市经济总量水平位居辽宁省首位，综合竞争力名列全国城市第八位；大连市将致力于成为国家南北沿海运输大通道的重要节点以及东北亚地区重要的门户枢纽机场，通过发挥交通对市域空间结构调整的带动和引导作用，加强各类枢纽建设，实现多种运输方式的协调发展；旅顺口区位于辽东半岛最南端，三面环海，是中国东北辽宁省大连市的一个市辖区；旅顺市经济总量水平逐年提升，经济发展迅速，社会稳定和谐；旅顺通往大连有三条路可走：旅顺南路、旅顺北路、旅顺中路（明珠路），车程约30分钟；旅顺发展规划可概括为“一枢纽、两区、三基地”，以旅顺口区经济开发区为基点，实现“两湾一港”的一体发展，成为大连市“两区一带”的重要临港产业基地；现阶段旅顺口区作为大连的卫星城，职能主要以居住为主，经济为辅。大连整体的经济发展重点方向依然是往北延伸。故，现阶段旅顺口房产开发依然存在发展空间，城市配套的完善将带动旅顺整体经济提升。3、背景小结—经济及城市发展概况小结二、地块研究1、区位与交通2、用地现状1、区位与交通—大连市外部交通发展目标：依托海港和空港，构建东北亚重要的国际航运中心；突破半岛交通瓶颈，改善大连宏观交通区位，构建辐射东北、面向环渤海经济圈的开放性对外交通体系。外部交通发展策略构建与东北、华北、华东地区密切联系的公路和铁路网络，使大连成为国家南北沿海运输大通道的重要节点。实施辽宁沿海港口的资源整合，扩展港口腹地，实现大连与东北腹地的经济协调发展。建设东北亚地区重要的门户枢纽机场建设东北亚地区重要的门户枢纽机场，

发挥交通对市域空间结构调整的带动和引导作用；加强各类枢纽建设，实现多种运输方式的协调发展。1、区位与交通—旅顺口区三涧堡街道项目位于旅顺口区三涧堡街道，距大连市中心直线距离31公里，距旅顺市中心9.1公里，距离大连市国际机场25.9公里，路网通畅，可进入性良好。旅顺北路、滨海路、明珠路是三涧堡至大连市及旅顺区的重要交通枢纽。增强了与旅顺内部街道、甘井子等周边地区的联系；同时解决了长城、三涧自身南北向的交通联系，成为内部交通的重要组成部分。2、用地现状—地块四至项目占地面积约11100亩，（7.4平方公里）；可用土地面积9850亩（6.6平方公里）。东接金海路小韩线，南临付家甸村，北临小黑石村，西至滨海路。付家甸村韩家村2、用地现状—地块现状地上现状：金石路沿线，付家甸村以北分布有一定量的工业及住宅用地；本区域包含在建水上运动中心项目；西侧石灰窑村分布大量住宅用地；东侧分布韩家村部分住宅用地；滨海路以西小部分区域保持了较好的生态环境，存在小部分湿地、芦苇；大部分区域为未开发用地。主要包括耕地、园地。用地范围已有通达条件较好的道路，但仍以机耕道及乡间道路为主。住宅及工业水上运动中心住宅住宅住宅2、用地现状—地块现状工厂住宅2、用地现状—地块现状湿地2、用地现状—地块现状三、市场环境1、市场概况2、区域一级市场3、区域二级市场4、区域市场小结2007-2011年大连市固定资产投资显现快速增长趋势，每年平均增幅保持在30%以上；2007-2011年大连市房地产投资在09年全国房地产投资低迷的背景下，实现了高增长；近两年增速有所放缓，仍处于稳步增长阶段，在11年全国房地产市场销售低迷的情况下投资额达到了1500亿元，同比增长37%。大连市固定资产投资和房地产投资均保持快速增长趋势，尤其在目前全国楼市整体低迷的形势下房地产投资仍保持较高的增长率。1、市场概况—大连市房地产市场概况

从2006年到2009年大连住宅及商业土地出让及成交基本上是小步快跑。进入2010年后，受城市旧改及西拓北扩的影响，土地供应、成交均大幅攀升。2010年大连全市土地供应量、成交量双双达到峰值，均逼近7000万㎡。而2011年土地供应继续井喷，突破8000万㎡，但流标、流拍较为严重导致成交率较低，成交大幅回落到3241万㎡。近两年大连市土地市场受旧城改造及西拓北扩的影响，土地供应大幅攀升，但去年受国家宏观调控及外部经济环境影响，土地流标、流拍较为严重，成交率大幅回落。1、市场概况—大连市房地产市场概况从2006年至今，主城区楼面地价逐年攀升，到2010年则超过4000元/平米。进入2011年后，新增土地成交多为甘井子等成交外围区域，而市中心成交较少，受此综合影响2011年楼面地价下滑至3310元/平米，同比2010年下降22%。近几年主城区原先较为偏远的区域经过多年开发运作，土地价格逐步上涨，未来主城区整体土地价格依旧维持在3000元/平米以上高位，处于小幅上行态势。1、市场概况—大连市房地产市场概况1、市场概况—旅顺区房地产市场概况大连市区节节攀升的房价和居民偏低的收入水平对城市普通市民形成了挤出效应。旅顺区房价有很大上涨空间，同时优越的自然环境也吸引投资者的目光。旅顺各板块成交量旅顺各板块成交均价成交量主要集中在旅顺开发区和老城区。旅顺开发区依托资源节点月亮湾开发，主要以中低端投资养老市场为主，价低量高。老城为传统居住区，以本地客为主，价位较高；后续仍有较大开发量。新城为新行政中心所在地，价位中高；人口导入不成功，以地缘客为主，成交量较低。南路板块依托资源节点塔河湾开发，价位较高；楼盘较少，成交量较低。1、市场概况—旅顺市房地产市场概况2、区域一级市场详细成交数据见附件：近海的三个街道中三涧堡街道土地成交均价相对较高，但楼面均价仍处于较低水平。三涧堡区域通过整体城市运营存在较大升值空间。序号签订时间土地坐落面积（公顷）土地用途成交价格（万元）成交单价（万元/亩）容积率楼面地价(元/平米)土地使用权人12012-7-31水师营街道三八里村7.111994其它普通商品住房用地24965.594234.01.62194大连圣和房地产开发有限公司新建住宅22011-7-13水师营街道水师营村9.7563中低价位、中小套型普通商品住房用地25376173.41.51734大连瑞鑫房地产开发有限公司32011-3-14水师营街道三八里村16.4369其它普通商品住房用地33652.76136.51.231665大连亿鸿房地产开发有限公司42011-2-16水师营街道三八里村12.9868其他普通商品住房用地31038.354159.31.052276大连亿泽房地产开发有限公司52011-7-18北海街道李家沟村6.3665其它普通商品住房用地678671.11.021045大连市开世地产有限公司62011-7-21北海街道李家沟村4.7042其他普通商品住房用地501471.11.021045大连市开世地产有限公司72011-7-18北海街道李家沟村4.4731其他普通商品住房用地476871.11.021045大连市开世地产有限公司82011-7-13双岛湾街道曲家村、张家村3.8342中低价位、中小套型普通商品住房用地536093.21.73808大连新衡业衡润房地产开发有限公司92011-7-22三涧堡街道土城子村0.5761中低价位、中小套型普通商品住房用地1183136.92.11973大连元兴房屋开发有限公司102011-7-14长城街道赵家村6.9512中低价位、中小套型普通商品住房用地863482.81.73718大连北城生态科技发展有限公司112011-7-14长城街道赵家村7.1941中低价位、中小套型普通商品住房用地867380.41.67722大连北城生态科技发展有限公司2、区域一级市场—旅顺口区土地出让情况区域2010年底

存量（万㎡）2011年底

存量（万㎡）近两年月均去化量（万㎡/月）2010年底

存量去化周期2011年底

存量去化周期大连市内四区205.24228.3624.788.3月9.2月高新区151.36229.255.1229.5月44.8月开发区124.3289.610.911.4月26.5月旅顺口区154.2198.36.722.9月29.4月金州区105.4183.77.713.7月23.9月合计740.51129.2155.213.7月20.9月大连商品房库存大幅增加，去化周期由14个月延长至21个月旅顺口区，在不引进外部产业的情况下，商品房库存去化周期需29个月高新区库存量最大，去化周期需要44个月3、区域二级市场—市场概况旅顺口全区范围内房产市场集中在东南部。本项目周边在售楼盘较少，均价6000元/平米，售价较低。三涧堡街道与旅顺主城区成交房价每平米相差3500元，未来通过对周边环境的整合，高端产业的合理导入，实现对现有市场价格的突破。3、区域二级市场—市场概况理想新城均价6000元/㎡亿盛风情海岸均价5000元/㎡亿达春田均价12000元/㎡阳光波尔多

均价8500元/㎡半岛印象均价8300元/㎡远方维也纳均价8000元/㎡本案序号项目名称1新加坡花园2世贸天赐3半岛印象4鹿山5庭林熙谷二期公园季6开世嘉年景致7育慧名苑8卢卡艺墅9远乡维也纳10慧谷阳光11亿达蓝湾镇1234365511791081111旅顺口区在售项目类型齐全：多层、高层、联排，独栋别墅等；普通住宅销售均价在6500-7500元/平米；品质好的多层、高层销售均价在8000-9000元/平米；别墅销售均价在12000-30000元/平米左右。3、区域二级市场—市场概况序号项目名称建筑形态容积率总建筑面积（㎡）精装修状况户型销售均价（元/㎡）开盘时间入住时间开发商1

新加坡花园小高层

1.68

500000

毛胚中小户型

7600

2008-5-31

2009-12-1

大连狮城房地产开发有限公司

2

世贸天赐联排，独栋

0.52

59682毛胚

大户型

12000

2011-8-12012-6-30

世贸集团3半岛印象

多层、高层1.20

225000毛胚

大户型

8000

2011-10-22

2012-6-3大连半岛集团泉城置业有限公司

4

鹿山板楼、高层

0.80

132000

公共部分精装修

中小户型7600

2011-10-31

2012-12-31

大连峰景美墅地产发展有限公司

5庭林熙谷二期公园季

多层、高层

1.54

70000

毛胚

小户型65002012-5-52013-10-31

大连天熙鑫达房地产发展有限公司6

开世嘉年景致

板楼、小高层1.50

735000

毛胚

小户型

9500

2011-1-13

2011-11-26开世集团

7育慧名苑

板楼、多层

1.46

34000

毛胚

中小户型

9450

2011-7-31

2011-10-30

大连华胜房地产开发有限公司

8

卢卡艺墅联排、独栋

0.7028608毛胚

大户型230002010-12-20

2011-12-31

开世集团9远乡维也纳

板楼、高层

1.40

81735毛胚小户型

5680

2012-2-1

2013-6-30

大连益泽房地产开发有限公司

10慧谷阳光

板楼、小高层2.19

60096

毛胚

中大户型9200

2011-10-22

2012-8-31

大连圣杰房地产开发有限公司11亿达蓝湾镇

低层、高层0.50

100000精装修

大户型14500

2007-9-1

2008-4-3大连圣北房地产有限公司

3、区域二级市场—市场概况3、区域二级市场—项目个案详情介绍案名生态创新科技城地址甘井子区政府新址以西均价（元/平方米）12000开发商亿达集团

建筑类型小高层高层洋房别墅物业类别普通住宅别墅户型面积（平方米）公寓60-120别墅320-470建筑面积（平方米）1350000占地面积（平方米）1350000开盘时间2012年9月入住时间2013年11月楼盘特色公园地产,品牌地产,科技住宅,投资地产产权年限70容积率1绿化率45%总户数1818物业公司大连亿达物业公司亿达春田，位于大连生态科技创新城核心区，项目距离大连国际机场仅5公里，规划中的交通轨道四号线将春田与市区紧密相连。项目目前一期在售，主力户型为60-120平米二居至三居，销售均价为12000元/平方米（毛坯），销售率达90%。该项目为大连市重点支持项目，周边配套设施完善。该项目支持人才引进政策，本科及以上学历购房入住可享受优惠。品牌优势、政策支持、交通便捷、定位高端等是该项目的主要优势。3、区域二级市场—项目个案详情介绍案名保利西海岸地址旅顺口开发区滨港路金华街均价（元/平方米）6100开发商保利地产

建筑类型高层物业类别普通住宅户型面积（平方米）一居55-65平米，二居85-98平米三居115-140平米建筑面积（平方米）186458占地面积（平方米）41020开盘时间2011年6月入住时间2012年12月楼盘特色公园地产,品牌地产,科技住宅,观景居所产权年限70容积率4.6绿化率39%总户数2000物业公司保利物业保利西海岸，是保利地产进军大连的首个地产项目，未来项目周边交通路网较发达，沿旅顺南路至大连市内乘车需30分钟。项目目前为现房，主力户型为65—140平米一居至三居，销售均价为6100元/平方米（毛坯）。底商均价为14000元/平米。该项目虽为名企保利地产开发，但因项目目前周边配套尚不完善，区位优势尚不明显，人气聚集不旺，居住环境不佳，已开盘两年但销售情况一般。购房人群以刚需为主。3、区域二级市场—项目个案详情介绍案名华发新城地址旅顺口兴发路193号（交通大学对面）均价（元/平方米）7600开发商大连华藤房地产开发有限公司（珠海华发股份）

建筑类型中高层小高层高层精装公寓物业类别普通住宅户型面积（平方米）精装公寓40-60二居80-100三居约124建筑面积（平方米）600000占地面积（平方米）247000开盘时间2010年10月入住时间2012年12月楼盘特色水景、宜居生态地产产权年限70容积率1.99绿化率37.8%总户数4818物业公司华发物业华发新城，位于旅顺开发区，与西南方向的世界和平公园和零污染的月亮湾海滨浴场直线距离不超过800米。与保利西海岸项目直线距离约500米，销售情况却优于前者。销售均价为7600元/平方米（精装）。该项目为珠海华发公司建造开发。精装海景房、环境良好、户型齐全、高性价比房源等为该项目优势。但因轻轨尚未开通，所以交通不便成为本项目不足。3、区域二级市场—项目个案详情介绍中铁琥珀湾旅游度假区位于大连市旅顺口区老城区边缘，距大连市中心约45公里。是旅顺口区城市规划的重点建设项目“五城一都”之一，未来将发展成为大连市主城区。楼盘均价30000元/平米。该项目周围规划有序，风景优美，特色海景，自住投资均可。但周边配套尚不完善，距海较近易受潮气影响，豪宅价格较高是其缺点。案名中铁琥珀湾地址旅顺口盐柏路琥珀湾

均价（元/平方米）30000开发商大连梓金发展有限公司建筑类型小高层、双拼别墅、联排物业类别普通住宅、别墅户型面积（平方米）无建筑面积（平方米）183000占地面积（平方米）259000销售速度无开盘时间预计2013年5月入住时间2013年底产权年限70容积率0.55绿化率42.6%总户数4800物业公司大连中铁诺德物业服务有限公司旅顺分公司外来品牌进驻布点资源型土地，瞄准高端市场本土品牌全域布点大连，优先发展甘区项目外地品牌开发商普遍难以进驻大连传统主城区万科选择城市发展方向上大规模土地进行造城式开发并取得良好成果远洋收购本土知名开发商乾豪后，布点城市重点改造发展区块，数十项目联动，深化公司品牌实力绿城、绿地等开发商以高成本换取城市核心区土地外来开发商优先选择临海或邻山的资源型地块高新园区、旅顺口区及开发区对品牌开发商吸引力更大图例项目地块公司代表色绿城

绿地

世茂

公司代表色华发

亿达

恒基兆业

远洋

新世界

华润

中冶

保利

中海

瑞安

大众

大华

顺迈

万科

阳光100

金地

合生创展

华业

万达

裕景

鲁能

天安

美国汉斯

4、区域市场小结四、投资测算1、资成本汇总2、投资成本分项构成3、政府提留税费及投资利润率1.项目投资测算—投资成本汇总成本汇总本项目总用地面积亩，保守估计出地率为60%，按照60%的出地率分摊土地开发成本如下：序号项目名称金额(万元)单位价格

(万元/亩)分摊盈利性土地后成本一征地拆迁补偿费219940.0622.3337.21二征地相关税费25305.162.574.28三其他服务性收费5693.730.580.96四大市政及公建配套167454.2117.0028.33五项目不可预见费20919.662.123.54六财务及项目管理费52717.545.358.92

土地开发成本(含财务费用、项目管理费)492030.3549.9583.25

土地开发成本（分摊盈利性土地面积）492030.3583.25假设60%盈利性土地项目名称:大连旅顺口区三涧堡土地整理项目总占地面积分摊（万元/亩）60%经营性土地面积分摊（万元/亩）土地开发成本49.9583.252.项目经济测算—投资成本分项构成旅顺口区三涧堡土地一级开发项目成本测算表序号项目名称数量计费单位收费标准计费单位金额单方价格依据(万元)(万元/亩)一征地拆迁补偿费9850亩

21994022.33

1集体土地补偿费

亩

万元/亩111633.4111.331.1土地补偿费6999.76亩

万元/亩69906.907.10根据辽宁省实行片区综合地价标准通知辽政办发【2010】2号文1.1.1农用地土地补偿6954.42亩10.00万元/亩69544.187.06旅顺口片区农用地综合地价为10万元/亩，其中包含失地农民社会保障费;1.1.2未利用地土地补偿45.34亩8.00万元/亩362.720.04旅顺口片区未利用地综合地价为8万元/亩，其中包含失地农民社会保障费;1.2地上附着物及青苗补偿费6954.42亩6万元/亩41726.514.24地上附着物核量尚无法进行，因此参照辽宁区域经验值2拆迁补偿费

108306.6511.00

2.1地上房屋拆迁补偿费273043㎡

元/平米49064.154.98

2.1.1住宅建筑回迁房建设费177060㎡2500.00元/平米44265.004.49咨询大连合作方曹总，根据当地政府回购安置房成本价测算2.1.2临时建筑拆迁补偿费95983㎡500.00元/平米4799.150.49根据旅政发【2011】39号文，临时建筑补偿标准根据结构不同为100-500元/㎡，根据保守测算原则，暂按最高标准进行测算2.2个人营业性用房补偿费11385㎡2600.00元/平米2960.100.30因营业用房面积暂缺，故参照住宅户均面积为55㎡，为依据。补偿标准与住宅房屋回迁房建设费标准一致2.3住宅房屋临时安置补助费1413户1000.00元/月5086.800.52根据旅政发【2010】123号文，住房临时安置补助费调整为1000元/月2.4搬迁补助费1413户2000.00元/户282.600.03根据旅政发【2010】123号文，搬迁补助费调整为2000元/户2.5搬迁奖励金1413户10000.00元/户1413.000.14根据旅政发【2010】123号文，搬迁奖励调整为10000元/户2.6拆迁企业房屋补偿费55家900万/户49500.005.03根据市场情况预估序号项目名称数量计费单位收费标准计费单位金额单方价格依据(万元)(万元/亩)序号项目名称数量计费单位收费标准计费单位金额单方价格依据(万元)(万元/亩)2.项目经济测算—投资成本分项构成二征地相关税费

25305.162.57

5.1新增建设用地有偿使用费7000亩2.6万元/亩18199.371.85取费标准40元/平方米，2.6万元/亩5.2耕地开垦费3384亩0.40万元/亩1353.480.14取费标准4000元/亩5.3耕地占用税3384亩1.7万元/亩5752.310.58取费标准25元/平方米，1.7万元/亩三其他服务性收费

5693.730.58

7.1勘测制图费656.7公顷

元/公顷300.000.03经验值估算7.2编制立项可研报告656.7公顷

元/公顷300.000.03经验值估算7.3土地一级开发方案编制费656.7公顷

元/公顷300.000.03经验值估算7.4编制控制性详规方案费656.7公顷

元/公顷2000.000.20经验值估算7.5编制大市政规划方案费656.7公顷

200.000.02预估，七通。7.6编制环境影响评价报告费656.7公顷

600.000.06国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格[2002]125号）7.7编制交通影响评价报告费656.7公顷

300.000.03预估7.8地质灾害评估费656.7公顷

300.000.03预估7.9拆迁服务费656.7公顷

893.730.09按照拆迁费1%为系数估算7.10入市地价评估费

500.000.05经验值估算

征地拆迁成本（万元）

25093925.48

四大市政及公建配套

167454.217.00

8.1大市政工程费9850亩15.00万元147753.7215.00暂按15万/亩预估8.2公建及配套9850亩2.00万元19700.502暂按2万/亩预估。五项目不可预见费418393.1万元5.00%

20919.662.12一级开发的不可预见性很大，系数取5%。六财务及项目管理费439313万元

52717.545.3510年*500万/年3.项目经济测算—政府提留税费及投资利润率土地出让金中先扣除政府提留税费、营业税、所得税，双方再进行土地收益分成；政府提留税费共7项，具体提取标准参见附件；土地入市交易地价（万元/亩）120130140150160170180190200土地开发总成本【不含政府收益基金】（万元/亩）49.95土地开发总成本【分摊盈利性土地面积】（万元/亩）83.25土地出让净收益（万元/亩）36.7546.7556.7566.7576.7586.7596.75106.75116.75农业土地开发资金（0.65万元/亩）0.650.650.650.650.650.650.650.650.65国有土地收益基金（土地出让金总额×4%）4.805.205.606.006.406.807.207.608.00土地出让业务费0.630.821.011.201.391.591.781.972.16偿债准备金12.0013.0014.0015.0016.0017.0018.0019.0020.00城镇廉租住房保障资金3.074.014.955.896.837.778.719.6510.59水利资金6.096.947.788.639.4810.3211.1712.0212.86教育基金6.096.947.788.639.4810.3211.1712.0212.86政府提留税费合计33.3237.5541.7846.0050.2354.4658.6862.9167.13需缴纳营业税及附加（万元/亩）0.192.382.703.033.353.674.004.324.64需缴纳所得税(万元/亩）0.060.140.250.350.460.570.680.790.90提留税费、营业税、所得税合计33.5840.0744.7349.3854.0458.7063.3668.0272.68双方可分成金额3.176.6812.0217.3622.7128.0533.3938.7344.07政府获得土地收益分成（按扣除提留税费2:8分成）0.631.342.403.474.545.616.687.758.81我司获得土地收益分成（按扣除提留税费2:8分成）2.535.359.6213.8918.1622.4426.7130.9835.26我司净利润（万元/亩）2.535.359.6213.8918.1622.4426.7130.9835.26总投资净利润率3.0%6.4%11.6%16.7%21.8%27.0%32.1%37.2%42.3%五、发展定位1、发展时机选择2、发展战略方向3、项目开发时序建议五、发展定位—发展时机选择政治环境2012年11月，中共十八大，换届选举中央政治局委员、中央政治局常委等2012年12月，开展大连区市县等地方政府换届选举工作2013年3月，十二届全国人大，换届选举国家领导人等政府换届节点2013年大连地方政府将谨慎保守城市规划发展、市政建设等面临迟缓、停滞、变更等风险政府换届经过统计，2012年一季度国内生产总值107995亿元，按可比价格计算，同比增长8.1%。增幅5个季度连降。2012年政府工作报告指出，年度GDP增长目标为7.5%，连续8年首次低于8%。全国经济增长步入下行通道五、发展定位—发展时机选择经济环境外部需求萎缩+经济产业结构调整2013年中国经济面临进入谷底风险，乐观看法也需至2014年开始恢复对于中国经济的增长进入下行通道，在国内外专家中达成一定共识。相对乐观观点：“我国要逐步通过结构调整，进入以科技创新为推动力的新增长阶段，在这一过程中，经济增速放缓难免。落后产能将被淘汰，与此同时，资金要被引导流入科技研发和实体经济，从而启动新一轮增长周期。我国经济三年下行趋势已初步形成，今明两年仍将下行。到2013年中国经济增长率可能会下降到7%左右，大量贷款形成的新的不良债权就是导致大底的一个非常重要的原因。决策层应关注产能过剩的风险。我国经济会在2013年以后开始强劲反弹，并且在其后以9%的速度继续高速增长15年。至少从“十二五”这5年看，经济增长将呈现“V”型曲线。”——中国宏观经济学会秘书长王建五、发展定位—发展时机选择经济环境开发区板块新城区板块老城区板块南路板块旅顺行政区划生态创新科技城高新产业园西拓住宅均价：9000-13000元/㎡别墅均价：20000-25000元/㎡住宅均价：7500-10000元/㎡洋房均价：11000-15000元/㎡住宅均价：5000-7000元/㎡别墅均价：8000-12000元/㎡住宅均价：10000-15000元/㎡五、发展定位—发展时机选择市场环境五、发展定位—发展时机选择产品方面旅顺口区商品房市场分为4个主要板块：老城区板块、新城区板块、旅顺南路板块、开发区板块；老城区板块，由于生活配套相对成熟，销售价格在10000-15000元/㎡；新城区板块，受政府搬迁影响，存在部分刚性需求，销售价格在8000-10000元/㎡；旅顺南路板块，占有良好的环境、交通及海岸资源，销售价格在14000-17500元/㎡；开发区板块，由于政府概念性炒作，生活配套缺乏，交通通达性差，销售价格在5000-8000元/㎡。价格方面旅顺口区商品房市场产品类型丰富；品牌开发商进驻，产品设计能力较强；生活配套设施完善，对旅顺本地客户及大连市区客户有较大的吸引力。客户方面旅顺口购房客群主要以大连市区人群为主，多为首次置业及首次改善型客户，关注项目的学校、交通、价格及产品；其余部分客群来源主要以东北、华北地区为主，置业目的以度假休闲、养老以及投资为主，关注项目的区位、品牌、环境和产品；随着旅顺口区的开发，将会有部分来自韩国、日本的外籍客群到旅顺投资置业。市场环境五、发展定位—发展时机选择竞争环境海昌营城子项目占地663亩别墅项目联想未来城项目占地3k㎡亿达营城子项目占地12k㎡亿达大东沟项目占地15.26k㎡亿达由家村项目占地5k㎡大华夏家河子3k㎡龙湖湿地公园项目占地