富佳新天地生态运动之城项目营销策划案

前言通过前期的初步沟通，我司项目组已基本完成了富佳新天地区域市场的调查及分析。根据现今哈尔滨市及利民区房地产市场具体情况，完成本次策划。我们面临的核心任务是：在短时间内，扭转项目温热不火的局面，让项目在区域市场中排众而出、斐然独立。项目组对前期项目定位的回顾、对当前营销环境的诊断、对目标客户群体的把握，并结合项目自身的产品特点，通过对企业、区位以及项目形象的包装，从而理清项目的策划思路，并建立严密且符合项目主题的营销体系，在此基础上，制定整体营销策略与各阶段营销部署。第一部分：项目分析一、项目回顾理念定位——国际化生态运动之城项目定位——哈尔滨乃至东北运动地产的地标性建筑建筑定位——山水文化家园回顾分析目前情况，富佳新天地的项目定位，社会大众有一定程度的认同，但产品规划、营销策略的整合包装不明显，项目入市个性不鲜明，价格支撑条件也未得到广泛认可。在本次营销策划工作中，有必要对项目的各类型卖点进行重新梳理，找到项目的核心利益点与差异点。二、市场发展趋势分析对于近期的哈尔滨市及利民区房地产市场调研，项目组取得了部分前沿资料和数据统计，现今哈尔滨市房地产发展趋势平缓，以随机调查的5月中旬情况为例。2012年5月7—13日，2012年第20周哈尔滨商品房市场共成交商品房580套，成交面积60666平米，环比上周降低42.5%。其中住宅424套。日成交量2012年第20周单日成交量最高日为245套/日，最低量42套。日均成交96套。成交量下降第18周成交高峰后，接连两周哈尔滨商品房周成交量均价跌40%以上。成交量遭遇阴雨天气，一路下滑，且趋势凶猛。房展会的暖流并没有为哈尔滨房地产市场带来向上的推力。从房展会后至今，哈尔滨市房地产市场未有较大的起伏变化，一直处于沉稳状态。周排行(2012-04-30至2012-05-06)年排行(2012-01-01至2012-05-13)项目名称套数项目名称套数格兰云天232盛和世纪545盛和世纪111天鹅湾赫郡413群力观江国际12项目区域楼楼盘情况编号楼盘名称售价编号楼盘名称售价1悦活里4500元/平方米18北岸七英里4200元/平方米2星城4300元/平方米19东桥国际4100元/平方米3世纪城4500元/平方米20江霆华府4300元/平方米4浦江国际4200元/平方米21托斯卡纳5100元/平方米5海吉雅乐都4400元/平方米22溪水湾4400元/平方米6星河国阅4750元/平方米23祥瑞府邸4400元/平方米7山水文园4500元/平方米24明悦浪漫城4200元/平方米8香榭丽舍4500元/平方米25财富天地5000元/平方米9富佳新天地4450元/平方米26金帝花城4200元/平方米10东方哥德堡4100元/平方米27柒季城4200元/平方米11福城橡树湾3500元/平方米28公元天下4200元/平方米12果菜市场小区4200元/平方米29伸马领寓4000元/平方米13国际城4100元/平方米30春天故事4200元/平方米14枫林溪语4000元/平方米31华远·龙湾4600元/平方米15滨才城4300元/平方米32大都会5100元/平方米16辰能溪树河谷——33幸福港湾——17广电佳园——34小结：区域内各大大项目价格格保持了一一定的增幅幅，在具体体营销活动动的遮盖下下，各项目目价格保持持稳定；区域内产品品形态更加加丰富，新新增项目的的别墅、洋洋房、高层层等种类齐齐全；同时时品质有所所提高；周边直接竞竞争项目近近20个，同时区区域发展快快速，新概概念频出；区域内目前前在售项目目的空置率率较高，入入住人群平平均量偏低低。三、营销环环境分析通过对现阶阶段，利民民区域房地地产市场的的整体营销销环境以及及区域环境境分析，明明确项目所所处的市场场竞争状况况，为项目目找到突破破口和差异异竞争力。。类别整体营销环境区域营销环境市场竞争随着大品牌开发商的进入，哈尔滨市地产市场竞争进一步加剧。市场竞争更加激烈，市场竞争形式不容乐观。楼盘规模滨才，保利、盛和等众多规划超50万平方米的综合性大盘给市场带来了巨大压力。大盘项目逐渐增多，但在规模上能够威胁到项目的竞品，现阶段只有滨才产品。市场产品楼盘品质和物业服务有所提高，创新产品的开发受到市场的追捧，但各区域情况略有差异。区域内产品的综合水平不高，大部分品牌开发商选择哈西及群力进行发展。营销水平随着大开发商和外地营销公司的全面推动下，营销水平已逐渐提高，营销方式和推广活动也在不断创新。以滨才、海吉雅等项目依托规模、位置、价格等，极力创新营销及炒作内容。消费群体随着城市化的发展和经济水平的提高，现阶段购房主力群体以改善居住条件为主要目的。本区域客户群体以当地拆迁户及外来哈市群体为主，现阶段购房者自住情况较为突出。价格趋势地段仍是决定价格高低的最核心要素，此外项目配套、建筑品质及景观资源等也是影响房价的主要原因。价格基数相对较低，但是位置好和综合素质好的产品仍拥有较强的价格基础。分析哈尔滨的整整体房地产产产品及营营销水平随随着外来开开发商和外外来营销团团队的强强强联合已逐逐渐走向成成熟和不断断的提高创创新。市场场在发展，，但是竞争争激烈程度度不小。由于区域小小房地产商商的增多，，价格制定定及商场抗抗性不确定定因素大，，促使区域域市场前景景隐晦，营营销压力加加大。对于现阶段段的富佳新新天地项目目来说，无无论客群是是如何定位位，营销取取向如何制制定，都会会面对相应应的直接竞竞品和对手手。因此，项目目在现有产产品基础上上，本项目目必须坚持持两手抓：：一方面对对产品进行行深入分析析，提炼项项目生活理理念和包装装项目形象象；另一方方面必须在在营销上实实现创新，，找到一条条属于自己己的独特营营销制胜之之道！四、项目产产品分析项目区位交通路网已经基本完成，各交通节点的立交桥、跨江桥和干流通路都基本完成，市政配套进一步完善，项目前期业主陆续入住，居住氛围逐渐形成。外部环境四大公路交汇，通往北部43个市县。包括哈黑路、哈肇路、呼兰大道和利民大道。距离2012年前建设的经纬街江底隧道1华里。因此，富佳新天地地理位置成为北跃战略和哈尔滨“两岸城市”发展规划的中心焦点。整体规划富佳新天地规划是高品资质、高水准的国际宜居社区和大绿化、高品位的园林式生态社区。社区内配套设施完备，35万方绿化，德式绿荫天鹅湖、英式大草坪、美式夏威夷沙滩、法式花园庭院等，为不同文化和生活背景各异的业主提供为其所熟悉的各种生活情境。项目建筑首付四万起，超低总价。30~100平米，小而完美。更多功能，精准居住空间，将所有辅助活动精确集合压缩，最大限度地提高了房屋使用率。充足的自然光照，流通的清新空气，业主个性化的生活方式得到最大尊重。项目户型项目户型多为市场上较为常见的经典户型，主要以二、三房为主，注重户型的实用性，在布局上功能较为合理。但在实用性和功能性方面略有不足。项目配套项目自身主要的配套设施包括临街商业与会所，大体量的商业配套不仅能为小区业主生活提供便利，也能为生活在该片区的市民提供生活的便利性。结论本项目产品品前期拥有有一定的特特色，但是是综合素质质不具明显显优势！因此项目必必须充分挖挖掘生活力力、形象力力与创新力力！五、开发商商分析哈尔滨裕建建房地产开开发有限公公司成立于于2006年，公司注注册资本金金为5320万元人民币币，公司的的开发资质质为三级，，“富佳新新天地”是是本公司第第一个品牌牌项目。经过2年的销售，，在哈尔滨滨市房地产产市场中已已经取得了了一定影响响力。但在在市场普遍遍疲软的情情况，项目目需要持续续的品牌经经营。因此此本项目开开发不仅需需要实现预预期的销售售目标，而而且要产生生市场影响响力、树立立正面形象象。结论开发商有着着不错的实实力、思路路与愿景，，但缺乏市市场知名度度。为保证本项项目的成功功，必须通通过与高水水平团队的的合作实现现目标，同同时，在企企业与项目目的形象包包装上，具具有个性化化的鲜明特特性，与市市场形成差差异化。六、客户分分析1、客户群体体分类利民区本地地居民；哈尔滨市区区的居民；；哈市周边及及外来人口口。2、客户阶层层分析初步按销售售价4400元/㎡预估。自住类：主力户型总价45—66万元月供款额：2600元—3900元家庭月收入：6000元—10000元家庭年收入：8万元—12万元属于哈市初步稳定阶层本地及外来中小工商业者政府公务员企业管理人员企事业单位人员、学校教师等按7成15年计按4400元/㎡计初步稳定人群投资类：主力户型总价45—66万元月供款额：2100元—3100元（公积金）自持资金：14—20万元客户总资产：30—40万元属于哈市中间阶层本地及外来中小工商业者政府中高级公务员企业中高层管理人员企事业单位人员、学校教师等无固定投资渠道的商业人士按7成20年计按4400元/㎡计社会中产阶层3、客户特征征客户群体特特征描述：：项目的大部部分客户，年龄多在28-55岁之间，大大部分为三三口之家或或随子女来来哈的老年年人，有能能力购买住住房、私人人汽车以及及包括电脑脑等在内的的现代生活活用品；并并且能够支支付第三代代子女教育育的费用。。购买动机描描述：他们有一定定的购买力力，但并非非城市的上上层，他们们在购买时时不会因为为是价格低低而购买，，同样也不不会刻意去去追求豪华华，而是因因为适合自自己而产生生强烈的认认同感。第二部分：：策划思路路一、营销主主题思考营销主题提提炼分析富佳新天地地作为裕建建地产的第第一个项目目，我们期期待着它能能产生诸多多积极的影影响，无论论是从生活活方式还是是居住理念念等方面，，下面项目目组将层层层剖析，综综合探讨：：A、从行业发展B、从消费者目前房地产市场越来越理性，房价也越来越高，当消费者在购房的压力越来越大，已不再盲从跟风，以理性的思维看待行业的发展和购买行为。消费者作为城市的中产阶层，以中青年为主体，他们依靠自身的技能和知识获得财富，具有较高的文化素质，他们虽然不是富贵阶层，但他们的文化和智慧可让他们获得对生活的自信C、从企业层面D、从项目本身作为房地产行业的新兴企业，需要勇于创新，并注重企业智慧，开创属于自身特色品牌。项目升值空间大，户型相对合理，作为大城区，商业的兴旺将有助于物业整体价值的提升，选择购买本项目，是以智慧的眼光看待置业。E、从竞争环境当前城市的竞争环境，从产品层面来说是有什么买什么，从营销推广层面则过分强调尊贵，因此同质化竞争居多，产品上缺乏创新与个性，营销上浮于表面没有从根本实际出发，没有从消费者的需求角度出发，因此要从竞争环境中突围而出，需要满足了消费者情感、心理层面的需要。现今房地产产市场产品品的核心竞竞争力是什什么？策划组认为为：是共性人群群的集体诉诉求！在消费感性性与理性交交织的当代代社会，仅仅仅依靠产产品的品质质竞争力是是无法突破破市场的，，必须依靠靠项目所提提倡的生活活观、价值值观与品牌牌精神，满满足了消费费者情感、、心理层面面的需要。。还是那句老老话。我们卖的不不仅是房子子，而是一一种生活。。即富佳生活圈圈！二、项目核核心卖点思思考足够的卖点点是成功营营销的基础础！现今的房地地产市场营营销，由粗粗放式走向向精细化，，因此，我我们必须对对项目的开开发团队、、开发理念念、区位、、产品的卖卖点进行挖挖掘，提炼炼出项目营营销核心竞竞争力，形形成系统，，并转化为为销售语言言，为项目目主题推广广提供有力力的支撑点点。卖点一：地地段——无限升值空空间

（项项目的核心心卖点）项目位于公公路大桥与与松浦大桥桥的连接点点，属城市市未来发展展重要地理理位置，随随着市政府府的迁移、、“北跃””的工程建建设，周边边配套设施施的逐步完完善，项目目区位优势势将进一步步得到提升升，未来发发展前景十十分看好，，土地增值值空间较大大，有较高高的市场价价值认可度度。结论：地段价值往往往决定一一个楼盘的的市场价值值，项目具具备较高的的价值潜力力。卖点二：教教育资源——大学城（（项目的主主要卖点））项目周边教教育资源配配套齐全，，周边有多多所大中小小学密集。。加之项目目自身规划划有教育配配套，更是是累积了丰丰富而优质质的教育资资源，为业业主子女的的成才提供供了可靠的的保证。结论：教育配套是是衡量品质质居所的标标准之一，，周边及自自身优越的的教育资源源成为项目目品质人居居社区的重重要支撑。。卖点三：规规划——运动与全景景式布局（（项目的的主要卖点点）富佳新天地地打造省内内最大运动动主题水系系公园，公公园规划占占地6万㎡，以““弘扬奥运运精神，营营造健康家家园”为主主题，以展展现“奥运运历史和文文化”为主主要构景元元素，将众众多运动内内容与欧洲洲风貌融为为一体，集集运动、健健身、休闲闲、娱乐于于一体的大大型综合性性水系公园园。在这里里运动、公公园、家三三者可以兼兼得，领略略的不只是是诗般的湖湖景，画般般的园林，，享受的更更是可赏、、可游、可可居、可运运动、可感感悟的山水水文化家园园结论：项目引入国国际先进规规划设计理理念加以精精雕细琢，，使项目成成为地域标标志性的项项目，成为为国际化生生态运动之之城。卖点四：：配套——造就高品品位生活活

（项项目的主主要卖点点之一））七大欧式式组团构构成，16万㎡商服服中心，，6万㎡教育育园区（（其中2万㎡双语语幼儿园园，4万㎡标准准化系统统教育学学校），，6万㎡运动动主题水水系公园园，1.4万㎡高品品质运动动会馆，，馆内建建有游泳泳馆、篮篮球馆、、排球馆馆、台球球馆、乒乒乓球馆馆、羽毛毛球馆、、网球馆馆、棋牌牌馆、瑜瑜伽馆、、健身馆馆、体操操馆、电电影院、、图书馆馆、红酒酒屋十四四大主题题场馆。。结论：一个楼盘盘的生活活配套是是直接和和它的售售价以及及市场对对它的认认可度是是直接成成正比的的。卖点五：：城市圈圈生活——住宅、商商业，生生活一站站式（项项目的核核心卖点点）项目规划划从区域域市场出出发，规规划有住住宅、商商业、公公园、学学校，意意在打造造新城区区，为周周边的居居住环境境塑造一一个标杆杆，打造造区域文文化、休休闲、娱娱乐、餐餐饮、购购物中心心，提供供便捷一一站式的的都市时时尚、私私密的生生活圈。结论：一站式的的生活方方式，正正是生活活在现代代都市人人所需要要的，一一个楼盘盘的档次次很多也也是取决决于本身身的社区区配套。。卖点六：：户型——领先的优优秀户型型设计（（项目目的主要要卖点之之一）小户型、、两代居居、多居居室、错错层设计计、户户户观景，，户型将将影响消消费者购购买的最最欲望，，尤其是是对于中中高端消消费者，，他们见见多识广广，而且且多已不不是首次次置业，，对户型型有较深深刻的认认识，也也有较高高的要求求。本项目采采用了大大量国内内先进户户型设计计概念，，户型多多为市场场上较为为常见的的经典户户型，动动静分离离，景观观性好，，实用性性强。充充分满足足中高端端客户需需求，领领先本地地市场，，彰显项项目档次次。结论：项目优秀秀的户型型设计是是打动消消费者的的最有力力因素之之一，建建造样板板房可使使消费群群体对项项目优秀秀户型的的设计理理念感同同身受，，给客户户以切身身尊贵体体验。卖点七：：会所、、公园——休闲、娱娱乐、交交际空间间

（项项目的主主要卖点点之一））会所作为为现代社社区高品品质生活活的重要要配套，，是完善善社区服服务功能能，提升升业主生生活质量量的重要要环节；；而本省最最大的水水系公园园，能够够为业主主提供舒舒适、便便捷、健健康的生生活、休休闲、娱娱乐、交交际空间间，让业业主真正正享受有有内涵、、有品位位的智慧慧生活。。结论：项目休闲闲附加设设施直接接决定着着业主入入住后舒舒适程度度；同时时也决定定房产的的附加价价值和升升值潜力力。卖点八：：智能化化设计、、国际化化物业管管理（（项目的的主要卖卖点之一一）裕建地产产与“全全球最顶顶级的物物业管家家”第一一太平戴戴维斯联联手打造造富佳新新天地物物业，为为业主提提供全方方位、高高品质，，五星级级的管理理服务。。项目智能能化在保保证小区区安全的的基础上上，为业业主提供供轻松、、愉快、、舒心的的生活氛氛围，充充分尊重重和保障障业主个个人的生生活隐私私和习惯惯，捍卫卫业主的的高品质质生活权权益，使使业主享享受到科科技生活活新理念念。结论：此卖点可可和物业业管理卖卖点结合合起来推推广，成成为完善善的高品品质生活活平台的的一部分分。卖点是构构成项目目的核心心元素，，通过项项目各个个独特的的卖点优优势，在在市场上上建立不不可复制制和超越越的品质质标准，，使消费费者对项项目的推推广概念念有更为为具像的的认知，，使项目目在营销销表现上上更具有有可感性性和说服服力。第三部分分：营销销策略一、品牌牌推广目目标“地段，地地段，还还是地段段”据说说是李嘉嘉诚最经经典的名名言，一一直以来来也被房房地产业业界奉为为金科玉玉律。可可见地段段对楼盘盘整个价价值是相相当重要要的，综综合项目目周边现现有房价价，更是是完美阐阐释了这这个道理理。品牌目标标——树立高端端形象，，打造““富佳生生活圈””！二、营销销节奏安安排1、项目整整体营销销推广安安排结合项目目的工程程进度以以及销售售蓄水的的实际情情况，建建议项目目分步推推广：阶段划分时间节点市场预热及登记期2012年7月前蓄客期（接受诚意金、售卡）2012年7月第一次公开发售期2012年7月中—8月中旬持销期2012年8月中—2012年8月底第二次公开发售期2012年8月底持销期2012年8－9月第三次公开发售期2012年9月中旬强销及阶段清盘2012年10月-2012年12月注：销售售、户外外、围墙墙等物料料应尽快快投入市市场，增增加蓄客客时间，，最大范范围的积积累有效效客户。。2、项目储备条条件（1）三大硬件园林示范区完完工并开放项目一期硬件件设施完善样板间装修完完毕并可使用用（2）其他条件取得《预售许可证》前期蓄客理想想宣传铺垫（户户外广告、报报纸软文广告告）现场包装（看看楼通道施工工装修完毕；；现场包括导导示系统、道道旗、绿化、、背景音乐安安装完毕等气气氛营造完成成）销售资料准备备完成（配套套设施、交楼楼标准提前落落实；按揭银银行提前落实实；物管公司司提前落实；；价格表及付付款方式；完完成必要的销销售文件（认认购合同、定定金通知书、、购楼须知、、按揭须知、、预售合同））4、销售节奏（（具体数量另另行计算）推货节奏时间数量及说明第一次2012年7月略第二次2012年8月略第三次2012年9月略说明：销售人员部分分，消化内部部客户和关系系客户。在2012年进入销售旺旺季后，主推推商业（暂定定）。在商业和住宅宅销售取得进进展的情况下下，推出创新产品（学学生产品）。5、核心推广主主题“富佳生活圈圈”概念6、阶段性主题题的平面表现现（1）项目形象推推广、建筑表表现及团组介介绍（2）顶级运动社社区介绍，重重点设施讲解解（3）强销形象推推广及营销系系列活动（4）阶段性清盘盘及项目形象象树立三、营销策略略1、通过接待中中心固定宣传传目前项目已设设立了接待中中心，该接待待中心设计有有主题、有品品位、形象突突出。另外项项目现场也需需建造形象示示范区及样板板间，通过客客户的亲身体体验，强力蓄蓄客。3、开发团购策策略为保持项目形形象和档次，，不展开全面面的登门拜访访，而是重点点针对政府机机关、企事业业单位及周边边有较强购买买力的企业等等特定单位开开展团购，向向其展示项目目的良好形象象，突出项目目开发和产品品带来的优越越性，勾起客客户的购买欲欲。通过组织织团购定房，，为项目开盘盘大量锁定意意向客户，确确保亮相推广广和开盘的成成功。针对特定人群群，特别是经经济效益良好好，消费力强强的单位、企企业可以采用用两种策略：：（1）自上往下，，由企业上层层发起与市内有较强强购买力的单单位进行接触触、沟通，甚甚至直接与该该单位的高层层进行联系沟沟通，获得该该单位高层领领导的许可后后，推广人员员上门到其所所在企业进行行宣传，从而而获知其所在在单位人员的的购买意向，，积累客户，，发动其进行行集体购买。。在项目初期期启动阶段，，该团购策略略对项目的宣宣传和开盘起起着十分重要要的作用。（2）在已有意向向客户中积累累和挖掘在与已成交客客户或意向客客户的接触中中，逐步掌握握其所在单位位人员的购买买意向，从而而通过介绍并并发动熟悉客客户购买，也也通过与其所所在单位主要要领导或意见见领袖进行拜拜访发动工作作，形成“从从下到上”、、羊群效应式式的整体推广广宣传效果。。4、灵活销售策策略（1）老客户、老老价格：在提价后（6月中旬，匀速速提价，），，7月中旬，举办办2期或精品组团团的销售，报报价使用提价价后价格5500元/㎡，实际销售价价格使用6月份价格，购购买资格仅限限于以购房的的业主再购买买或介绍购买买（1:1）。（2）新客户、幸幸运星：新客户以十户户为一组，报报价使用提价价后价格5500元/㎡，抽取免单、、按月返现等等大奖。5、部分销售建建议价格到合适时时机才公开因为在市场预预热期，消费费者对项目新新推产品的优优势还未彻底底了解，消费费者心理价位位还未提到一一定程度，过过早公布价格格会在消费者者心中留下不不良的印象。。只有扎实做做好前期的推推广宣传工作作才能达到““一鸣惊人””的效果，因因此建议价格格公布时机选选取在内部认认购前公布较较为合适。在具体营销过过程中：开盘前后通过过多种活动和和宣传方式，，向社会倡导导“富佳生活活圈”的理念念，以此吸引引社会大众及及媒体的目光光，并形成社社会话题，形形成强大的舆舆论影响，促促进项目的社社会传播。蓄客充分，现现场包装完成成，销售中心心开放使用。。在蓄客期，，需要通过细细致的客户服服务工作来获获得确定的市市场信息，并并在取得首批批房源的预售售证后，通过过收取诚意金金来锁定客户户。营销价格策略略方面，高开开低走（暂定定）：项目销售价格格采用“高开开低走”策略略，由于本案案的一期价格格影响到后期期产品的升值值空间问题。。如价格过低低，则后期销销售活动必然然存在较大压压力。因此入市价格格应参考区域域内竞争楼盘盘的平均价格格，突出项目目的形象与定定位强力切入入市场，灵活活营销、大幅幅优惠、吸引引客户快速成成交。在后期根据整整体市场的价价格水平状况况以及项目的的自身环境、、配套建设，，适当进行特特价，建立客客户购买信心心。建议采用，小小团组、精品品楼王等形式式推向市场，，以5500元/㎡价格，定位项项目高端形象象。说明：具体价价格体系在开开盘前将根据据市场状况、、开发成本等等因素进行详详细制定。6、在具体的营销销操作上，因因市场及其他他不确定因素素影响，应注注意以下问题题：意外性竞争项目必须要能能够在档次、、管理、品牌牌等和竞争对对手视差的基基础上，给投投资者适当的的“价格意外外”，反向操操作市场；市场的抗性地产销售的一一般规律是低低开高走，通通过较低的价价格聚集人气气和市场影响响力，一举占占领市场，如如果反向操作作高价格，则则有可能遭遇遇市场抗性；；市场的抗性地产销售的一一般规律是低低开高走，通通过较低的价价格聚集人气气和市场影响响力，一举占占领市场，如如果反向操作作高价格，则则有可能遭遇遇市场抗性；；短期回笼资金金短期内资金快快速回笼，降降低投资者进进入门槛是首首要条件，通通过适当的““让利”，开开发新型产品品，例如学生生产品，尽可可能多的降低低销售阻力；；现金折扣购买者如能及及时付现或提提早付现，给给予额外现金金折扣，降低低发生呆账的的风险，但具具体的折扣点点和方式，应应根据阶段营营销政策详细细制定。数量折扣折扣的基础数数量需要慎重重确定，房屋屋价格高，金金额巨大，薄薄利多销原则则并不是一定定奏效。但客客观上，确实实可以缩短销销售周期，降降低投资利息息、经营成本本和早收回投投资。第四部分活活动策略1、活动思路（1）事件性、话话题性通过创新性强强、吸引力强强的活动，努努力制造社会会话题，形成成事件营销，，引起媒体的的追踪报道，，成为大众的的谈资，从而而使企业及项项目的知名度度、认知度和和美誉度都得得到提高。（2）连续性、配配合性围绕一个核心心主题形成系系列活动，通通过连续的活活动传达出项项目的核心理理念，而活动动的安排与各各个重要的营营销节点相配配合，使各个个节点都有轰轰动效应的活活动，使客户户、大众和媒媒体对项目持持续保持关注注度。（3）品位感、尊尊贵感各种活动的档档次、定位应应与项目整体体形象、客户户心理需求相相符，体现出出企业及项目目追求和客户户的认同。（4）品牌力、销销售力各种活动应体体现出企业追追求和项目核核心理念，充充分展现项目目品牌，同时时要具有一定定的销售力，，使活动能有有效地促进项项目销售，实实现项目营销销的年度指标标。2、媒介策略（1）传播原则集中轰炸，定定向引爆：在在重要的销售售节点前，选选择恰当的媒媒介进行集中中投放，形成成广告轰炸；；针对专业人人士群体、本本区域购房客客户群体进行行定向广告轰轰炸，点燃其其购房热情。。制造话题，引引发舆论：在在广告传播中中，总以新锐锐的语言和独独特的视角，，击中社会公公众的神经中中枢，引发他他们对于本话话题的高度关关注并参与讨讨论。制定规则，建建立标准：建建立广告创意意与投放的特特殊模式，广广告具有独特特创意及用语语方式等，建建立起全新的的一套广告传传播范式，成成为行业模仿仿的对象。（2）媒介选择媒介选择综合以上分析析，建议项目目媒价推广以户外广告、、候车亭、公公交车广告、、印刷品、短短信、小礼品品宣传为主，，以POP展板、夹报、、软文炒、电电视、电台作作为辅。户外广告户外广告费用用较高，在有有限的费用下下要实现更好好的效果，户户外广告的选选点就显得非非常重要，根根据项目不同同营销阶段针针对的目标客客户群不同，，在不同时期期选择不同的的地点发布户户外广告。前期主要发布布户外广告，，维持现有户户外广告位置置，不定期根根据营销节点点进行画面更更换。中期阶段户外外广告选取点点不变，但需需随营销主题题更换发布内内容。报纸广告在内部认购期期和开盘强销销期可大量采采用夹报。（3）各营销阶段段媒介组合及及运用市场预热及蓄蓄客期以户外广告、、公交车、候候车亭、印刷刷品、小礼品品宣传为主，，新闻/软文、硬广、、电台、短信信为辅。此阶段在市中中心位置、项项目周边设置置多块路牌广广告和公交车车车身广告；；通过印刷品、、新闻/软文、电视台台、电台、短短信等对项目目卖点信息及及营销主题进进行报道；2内部认购期以户外广告、、公交车、候候车亭、印刷刷品为主，新新闻/软文、硬广、、电台、短信信、夹报等为为辅。联系产品卖点点，通过公关关活动、各种种媒体大量的的新闻、软文文炒作“富佳佳生活圈”的的营销核心思思想，引起大大众对大城生生活的想往；；以售楼部里的的精美楼书、、拆页单张为为主，向客户户群体传达项项目产品卖点点；通过短信、硬硬广等告知项项目各营销各各节点的信息息。开盘强销期以户外广告、、夹报、公交交车、候车亭亭、印刷品为为主，新闻/软文、短信、、电台、电视视等为辅。夹报密集投放放，每周两次次；新闻/软文、短信联联系产品卖点点继续炒作概概念，增加项项目销售情况况、各种活动动信息的内容容。持续销售期以户外广告、、印刷品、夹夹报为主，小小礼品宣传、、新闻/软文、短信等等为辅夹报逐渐减少少每月二次；；新闻/软文、短信配配合推广活动动。阶段清盘期以印刷品、DM单张、夹报为为主，户外广广告等为辅持续的夹报广广告或DM单张，发布促促销信息；户外广告对外外展点逐步减减少。第五部分营营销活动（（部分）1、项目产品说说明会活动时间：2011年8月中旬活动目的：对外宣布项目目发售信息，，帮助客户全全面了解项目目，激发购买买欲望。活动内容：在市内某一星星级酒店的会会议室内举办办项目的产品品说明会，邀邀请市内各大大媒体到访，，从市场环境境、开发理念念、产品特色色等多个方面面充分说明产产品的优势所所在，倡导““富佳生活圈圈”理念，让让社会公众全全面的了解项项目。2、样板间或体体验区开放仪仪式活动时间：待定活动目的：通过现场售楼楼部的开放展展示项目打造造的生活场景景，让客户亲亲身体验产品品。活动内容：以体验“富佳佳生活圈”为为主题，举办办游园活动，，包括各种歌歌舞表演、魔魔术、杂技、、现场参观、、美食品尝、、智慧问答等等，让客户在在游玩的同时时感受现场的的魅力。3、嘉年华游园园活动活动时间：待定活动目的：通过举办各种种观赏性和参参与性强的活活动，为项目目现场聚集人人气，营造热热烈的气氛。。活动内容：布置一个小型型舞台，进行行歌曲、舞蹈蹈、魔术、小小品、相声等等，并在表演演的间隙进行行现场抽奖活活动，抽奖券券在客户入场场时免费领取取，一人一券券，获奖者可可获得精美礼礼品一份。在在现场还举办办游园活动，，包括猜灯谜谜、盲人敲鼓鼓、二人三足足等，注重趣趣味性和参与与性。入住商家签约约仪式活动时间：待定活动目的：通过大商家的的签约，增强强投资者信心心活动内容：组织前期的意意向商家进行行签约，配合合媒体炒作，，让更多投资资者关注项目目，并对项目目具有投资信信心。附：部分营销销文稿策划一（纯养养生复合型住住宅）营销设定：投资、养老、、子女成家等等不单纯养老、、不金融投资资，但适宜居居住、养生自我设定：养老设施齐全全水景公园、周周边自然环境境优越交通便捷（公公交到小区））休闲设施众多多（暖房、私私家菜园、私私家厨房）超前的装修自自助，材料、、电器团购等等物业贴心管家家、儿童看护护、业主体检检自救系统（包包括场所）营销方向创意—回到田园邻里里、公家时代代（管家模式式）养生不只是环环境哈尔滨首家XXX文案一：工作在繁华都都市，居住，我更喜喜欢安静点的的地方．喜欢那种离尘尘不离城的悠悠然空间，那种繁华之外外的宁静生活活．在春暖花开的的日子，在社区河畔邂邂逅“悠然自自得”，多年的居住理理想，从此，有了清清晰的图象。。文案二：因地段而稀少少，自然环境境得天独厚，，市政规划前前景无可比拟拟，坐拥都市市繁华与尊贵贵。因环境而秀丽丽。水系公园园、碧波荡漾漾，美景值得得珍藏回味。。因前景而超值值。多条公交交路线、银行行环绕、超市市云集……坐拥都市便利利，尊享都市市繁华。因未来而欣慰慰。社区教育育、呼兰一中中、顺迈小学学、大学城近近在咫尺……卓越未来，让让您的孩子领领先别人不止止一步。文案三：限购下的福音音吉房如意，深深情厚礼，随随到随得。典藏一居、二二居浓情公开开绝版区位，繁繁华与宁静从从此携手。出则繁华，入入则自然。一面是趋于完完美的市中心心精粹聚居地地；一面是徜徉大大自然的自由由呼吸。都市繁华与清清幽完美融为为一体，构出无可限价价的地段优势势，只为你所享。。闲适生活，追追求每一刻的的从容享受。。策划二（冰城城都市置业型型住宅）营销设定：投亲养老、子子女成家、落落户、成家自我设定：购房总价低落户流程，项项目代办、无无限购要求环境优越、交交通便捷（公公交到小区））汽车超低团购购环保理念等（（汽车充电区区或充气区））创意—回到田园邻里里、公家时代代（管家模式式）房车大奖、精精装修（预留留自助）云顶烧烤区（（专门设置））营销方向购房抄底，利利民房产部门门的区域房价价，比例保值值回归“大锅饭饭”家外有家哈尔滨的利民民=上海的浦东文案一：简洁流畅的建建筑线条，呼呼应溪水的活活泼与灵动；；现代建筑的花花纹点缀墙面面，融洽环境境与建筑的和和谐；让呼吸融于社社区的溪水绿绿树里！让眼睛陶醉在在由蜿蜒小径径、草坪花圃圃的园林景观观里；让头头脑脑安安静静在在由由绿绿化化带带隔隔离离出出的的封封闭闭小小区区里里！！让耳耳朵朵倾倾听听现现代代建建筑筑与与造造型型灯灯柱柱进进行行的的历历史史对对话话里里！！让感感觉觉浸浸染染利利民民曼曼妙妙的的夏夏绿绿冬冬白白中中，，享享受受树树叶叶欲欲滴滴的的青青翠翠、、晚晚霞霞温温柔柔的的红红色色，，朝朝阳阳热热烈烈的的金金色色、、瑞瑞雪雪高高洁洁的的素素白白！！文案案二二：：无所所不不至至的的快快捷捷，，道道里里、、道道外外瞬瞬间间直直达达繁繁华华。。与自自然然全全方方位位融融合合，，紧紧邻邻河河水水，，拥拥揽揽自自然然至至尊尊美美景景。。湿地地公公园园，，原原生生植植物物围围绕绕，，绿绿荫荫如如盖盖，，都都市市绿绿肺肺，，用用原原生生植植物物诠诠释释生生态态自自然然.自然然的的生生活活，，生生活活的的自自然然，，风景景从从这这里里开开始始,却永永远远不不会会结结束束......早晨晨在在溪溪边边的的林林荫荫路路上上散散步步，，不不时时看看到到有有早早读读学学生生，，书书香香浓浓郁郁，，晨练练的的老老人人，，还还有有悠悠扬扬的的清清乐乐，，笑意意不不知知不不觉觉爬爬上上嘴嘴角角，，因为为，，老老人人的的现现在在和和孩孩子子的的未未来来，，就就是是家家。。后记记项目目组组，，试试图图通通过过从从营营销销角角度度分分析析市市场场、、客客户户、、产产品品的的各各个个方方面面，，准准确确地地把把握握住住项项目目营营销销的的思思路路，，并并通通过过合合理理的的分分析析并并结结合合经经验验的的运运用用，，可可以以制制定定出出正正确确的的营营销销策策略略，，再再以以创创意意性性的的思思维维为为营营销销活活动动增增添添亮亮点点，，从从而而使使项项目目整整个个营营销销计计划划更更科科学学、、合合理理、、有有效效、、精精彩彩。。由于于营营销销工工作作繁繁复复，，涉涉及及因因素素较较多多，，而而且且市场场呈呈现现明明显显的的动动态态变变化化，，因因此此，，在在后后期期的的营营销销执执行行过过程程中中对对本本方方案案进进行行调调整整在在所所难难免免，，希望望能能与与开开发发商商一一道道，，共共同同对对营营销销各各个个环环节节进进行行更更深深入入的的探探讨讨和和把把握握，，圆圆满满完完成成既既定定工工作作，，并并建建立立企企业业的的品品牌牌形形象象。。谢谢谢聆聆听听！！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。06:57:0906:57:0906:5712/31/20226:57:09AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2206:57:0906:57Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。06:57:0906:57:0906:57Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2206:57:0906:57:09December31,202214、他乡乡生白白发，，