沧州建投广润低密度住宅市场调研公寓住宅

会计学1沧州建投广润低密度住宅市场调研公寓住宅PPT课件2沧州低密度住宅简介

沧州目前在售的别墅类项目有龙屿墅和御湖公馆，两个项目均处于京沪高速公路以西，相隔一条国道S331，均是以“水”衍生出各种卖点。已售完的别墅有万泰豪景和颐和庄园，颐和庄园一期占地600亩,总建筑面积10万㎡，户型从100㎡至530㎡。小区建有1万㎡的四星级酒店，建有近4000㎡的商业服务楼，以及2000㎡的大型活动会所，同时在小区中央建有一万平方米的大型广场。在售的花园洋房类项目有孔雀城和皇家壹里，孔雀城有3栋平层类洋房和5栋跃层类洋房，面积为平层类130㎡左右，跃层类300㎡左右，目前均在售，均价为6000-7000元/㎡。皇家壹里有4栋跃层类花园洋房，面积在240-300㎡左右，近期举行了内部认购，认购均价为5700元/㎡（待核实）。第1页/共24页3龙屿墅项目地址：运河区京沪高速沧州北出口以西（黑龙港河畔）物业类别：独栋，联排，双拼，叠拼，洋房，酒店开发商：沧州名人房地产开发有限公司规划特点：家族地产，龙屿墅内的园林根据明清皇宫的“中轴对称皇家宫苑”来设计，营建12000平方米的“故宫龙形水系”。占地面积:30万㎡总建筑面积:31万㎡总容积率:1.18绿化率:40%装修状况：毛坯基本概况第2页/共24页4总户数：1356户配套设施：学校、高尔夫球场、五星级酒店、湖畔温泉会所等建筑风格：托斯卡纳物业公司：第一太平戴维斯营销代理：北京倾城尚德龙屿墅第3页/共24页5项目现状龙屿墅开盘时间：2011-6-5日内部认购现在所处阶段：前期积累客户，价格试水，共推出400套房源，6月5日内部认购，价格出炉价格：叠院均价5500元/㎡、叠拼6500元/平方米、联排7700元/㎡、双拼10000元/㎡、独栋13000元/㎡优惠情况：全款96折优惠，贷款98折优惠。

户型：1）湖畔叠拼193.39㎡，地上面积187.63㎡，露台面积5.76㎡208.98㎡，地上面积189.26㎡，露台面积9.34㎡，阁楼面积10.38㎡2）溪岛联排448.30㎡，地上面积262.54㎡，地下面积100.32㎡，挑空面积67.68㎡，露台面积31.15㎡

3）岛屿独栋645.94㎡，地上面积403.33㎡，地下面积161.5㎡，挑空面积14.56㎡，露台面积42.50㎡，阁楼面积24.05㎡

面积基本上是买一半送一半第4页/共24页6综合评价地理位置：地处京沪高速沧州北出口以西，黑龙港河畔国家海岸海棠湾，区域发展潜力巨大。开发商：沧州名人房地产公司2002年成立，在盐山、黄骅有开发项目，现在正在运作开发的沧县杜林乡“赵庄子新型社区项目”。推广渠道：户外广告牌，户外广播媒体，报纸，广播，手机短信，广告体量较大，效果不错项目优势：京沪高速沧州北出口，黑龙港河畔，交通便利，自然资源优势明显，故宫龙形水系的规划，物业公司、配套等都是其卖点。前期积累客户价格充满神秘感。项目劣势：项目周边都是破旧村庄，配套跟不上，开发商目前知名度较小。龙屿墅第5页/共24页7项目地址：运河区浮阳大道南环小学南50米物业类别：板楼、多层、小高层、洋房投资商：河北建设集团开发商：沧州中诚地产规划特点：布局“四园八景”，汇南北园林之精华，独创私园、劲园、庭园、外园四重园林体系，将建筑融入自然之中占地面积:160亩总建筑面积:30万㎡总容积率:1.98绿化率:40%装修状况：毛坯孔雀城基本概况第6页/共24页8孔雀城总户数：1200户配套设施：幼儿园、会所等建筑风格：现代简约

第7页/共24页9孔雀城现在所处阶段：在售开盘时间：2010-5-5价格：小高层均价5000元/㎡左右，项目最南部1#、2#、3#，一梯两户，均价5900元/㎡，项目中间5#、6#、7#、10#、11#为6层跃层花园洋房，面积在300㎡左右，一套一价，总价200万左右，在售花园洋房是5号楼；周边在售的项目是佳苑·领域，只剩大面积户型，主推商铺户型：户型较少，两室两厅一卫面积在100㎡左右，三室两厅两卫面积在139.69㎡，中间跃层花园洋房300㎡左右，

项目现状第8页/共24页10综合评价孔雀城地理位置：运河区浮阳大道南环小学南50米开发商：河北建设集团，始建于1952年，是河北省特大型支柱企业、建筑业两大“龙头”企业集团之一，注册资金4亿元。推广渠道：户外广告牌，报纸，广播，手机短信，广告量较少，效果一般项目优势：无明显优势，产品包含了市面上稀缺的花园洋房，有平层和跃层两种。投资商较有名气。项目劣势：无规划特色，地理位置不佳，容积率较高，售楼处设计一般，无新颖之处。户型较单调。第9页/共24页11项目地址：运河区迎宾环岛向西4000米，御湖大道往北700米物业类别：联排、双拼、叠拼开发商：沧州市裕达房地产开发有限公司规划特点：设计师秉承因势利导的设计理念，充分挖掘天然水域的价值，创新的提出了一湖九岛的规划理念，将“御湖”水域全面展开，力求户户临水的景观最优化处理。占地面积:14万㎡总建筑面积:7.2万㎡总容积率:0.63绿化率:60%装修状况：毛坯御湖公馆基本概况第10页/共24页12御湖公馆总户数：250户配套设施：会馆托幼销售代理：北京源流房地产经纪有限公司广告策划：北京源流广告有限公司建筑风格：欧式意大利古典建筑风格第11页/共24页13御湖公馆项目现状现在所处阶段：在售开盘时间：2010年底价格：2010年底开始积累客户，目前在售的是项目西侧的联排和东北角的叠拼。叠拼别墅有176㎡和191㎡两种户型，均价5000元/㎡左右，销售情况一般，在50%左右。联排别墅南两排和北四排有301㎡和260㎡两种主打户型，销售率80%以上，均价6500元/㎡。下期待售的是西区中间四栋，共24套，有260㎡、301㎡、310㎡三种户型。临湖的为一栋两户，三层半，面积为443㎡，未售。人工湖面积3万㎡。30-60米的楼间距，无规划特色。送地下室和露台。户型：1）叠拼别墅176㎡和191㎡两种户型，均价5000元/㎡左右，

2）联排别墅南两排和北四排有301㎡和260㎡两种主打户型，均价6500元/㎡。下期待售的是西区中间四栋，共24套，有260㎡、301㎡、310㎡三种户型

第12页/共24页14综合评价御湖公馆地理位置：运河区迎宾环岛向西4000米，御湖大道往北700米，与龙屿墅竞争激烈开发商：沧州裕达房地产开发有限公司，2003年5月22日成立，开发的项目有裕达一景。推广渠道：户外广告牌，报纸，广播，手机短信，广告体量较大，效果不错，但不及龙屿墅效果项目优势：售楼处欧式意大利古典建筑风格给人印象深刻，京沪高速沧州北出口，黑龙港河畔，御湖等，交通便利，自然资源优势明显。项目劣势：无明显规划特点，别墅密度过大；除会馆外无配套设施，与龙屿墅竞争激烈，略处于劣势状态。第13页/共24页15项目地址：运河区天城首府南侧，黄河路以北，迎宾大道与运河路交叉口物业类别：高层、小高层、花园洋房开发商：天成地产规划特点：无明显规划特点，高低不同、错落式的楼体排布占地面积:14万㎡总建筑面积:35万㎡总容积率:2.5绿化率:50%装修状况：毛坯皇家壹里基本概况第14页/共24页16总户数：2645户销售代理：北京中原广告策划：北京源流广告有限公司建筑风格：ARTDECO风格，大户型均采用宫殿圆厅的纯正风格开盘时间：2011-4-10推广渠道：户外广告牌，报纸，广播，手机短信，广告体量不大，天成地产本身就是一种广告项目优势：最大的优势就是市民对开发商的认可度较高项目劣势：规划无明显特点，花园洋房布局不甚合理，面积较大，均是跃层皇家壹里第15页/共24页17颐和庄园一期工程：项目地址：颐和庄园位颐和庄园位于沧州市迎宾大道东侧，南临海河路，北依学院路物业类别：独栋、联排、跃层、酒店开发商：河北沧州东塑房地产有限公司规划特点：“亲水、健康、绿色、生态”为主题，旨在倾力打造沧州城区唯一水中岛布局的水系家园。建筑风格：其建筑风格采用欧式与南方园林布局相结合，外部与内部建材全部采用绿色无污染的环保建材占地面积：600亩建筑面积：15万2003年被评为国家水景名盘第16页/共24页18颐和庄园二期工程：本工程总建筑面积48000平方米，共十二栋住宅楼和十栋别墅，分三个标段：一标段为4#楼、5#楼、9#楼、10#楼加上10栋别墅，建筑面积约为16000平方米；二标段2#楼、3#楼、7#楼、8#楼，建筑面积约为16000平方米；三标段为1#楼、6#楼、11#楼、12#楼，建筑面积约为16000平方米。第17页/共24页19综合评述酒店————会馆托幼学校、高尔夫球场、五星级酒店、湖畔温泉会所配套已售完——销售一般首期推出50套左右，已消化80%首期推出400套，已消化一半销售率——洋房300㎡100-300170-310190-650户型区间5000-10000（已售完）当时1000多高层5300元/㎡花园洋房内部认购（待核实）小高层5000元/㎡平层洋房5900元/㎡跃层洋房7000元/㎡叠拼5500元/㎡联排6500元/㎡叠拼6500元/㎡、联排7700元/㎡、双拼10000元/㎡、独栋13000元/㎡价格欧式与南方园林布局相结合ARTDECO现代简约欧式意大利古典建筑风格托斯卡纳建筑风格无明显特点无明显特点无明显特点园林根据明清皇宫的“中轴对称皇家宫苑”来设计园林景观水中岛布局高低不同、错落式的楼体排布四园八景一湖九岛的规划理念家族地产，12000平方米的“故宫龙形水系”。规划布局1535307.231建筑面积（万㎡）4014111430占地面积（万㎡）颐和庄园皇家壹里孔雀城御湖公馆龙屿墅第18页/共24页20综合评述市面上在售的低密度项目只有龙屿墅和御湖公馆：容积率：容积率是衡量一个别墅区的品质和档次的重要指标之一，别墅区的容积率越低，给住家的私人空间、绿化空间、交流空间就越大，这也正是别墅区别于其他类型的高密度高档住宅的重要分水岭。龙屿墅容积率为1.18，御湖公馆容积率为0.63。但是在沙盘出客户感觉不到御湖公馆的低密度性，相反给人很紧凑的印象。绿化率：别墅类项目的绿化率一般均较高，但是龙屿墅绿化率仅为40%，和普通住宅绿化率类似，御湖公馆绿化率稍微高些，达到60%。事实上，只有足够的园林绿化面积和高水准的园林设计，才能最大程度满足住家对自然、生态、环保的健康生活方式的追求。

户型设计：龙屿墅叠拼193㎡，联排448㎡，独栋646㎡，包含地上、地下、露台和挑空面积，基本上是买一半送一半。御湖公馆叠拼176㎡和191㎡两种户型，联排301㎡和260㎡两种主打户型，赠送阁楼，301㎡送地下室和阁楼，双拼443㎡，地下室和阁楼属于赠送面积，下期待售的有260㎡、301㎡、310㎡三种户型。两个别墅项目实际销售面积在170-350㎡之间，叠拼主力面积170-200㎡，联排主力销售面积为220-260㎡，独栋主力销售面积在300㎡以上，一般不超过400㎡。第19页/共24页21

建筑风格：龙屿墅的建筑风格是托斯卡纳，托斯卡纳建筑是一种田园式园林风格，意大利建筑的代表，卡纳建筑风格是密荫，喷泉，壁饰，庭院，铁艺，百叶窗和阳台，甚至隔墙上的藤蔓，都包涵着托斯卡纳风格的精髓，它让人想起沐浴在阳光里的山坡、农庄、葡萄园上。御湖公馆是欧式意大利古典建筑风格，尖顶、石柱、浮雕……..彰显着意大利建筑风格古老、雄伟的历史感。沧州别墅类项目流行着独特的异域风格。建筑类型：龙屿墅和御湖公馆均包含的建筑类型有双拼、联排、叠拼，其中龙屿墅还含有独栋。独栋因面积较大，总价较高，客户群有限，产品较少。

销售价格：龙屿墅叠拼6500元/㎡、联排7700元/㎡、双拼10000元/㎡、独栋13000元/㎡；御湖公馆叠拼5500元/㎡，联排6500元/㎡。龙屿墅和御湖公馆位置相当，御湖公馆无论是容积率还是绿化率均优于龙屿墅，但是御湖公馆沙盘制作一般，龙屿墅体量大，尤其广告宣传炒作到位，价高要高于御湖公馆。综合评述第20页/共24页22综合评述

客户群分析：两个项目客群来源类似，消费者主要为民营企业主和企业的金领阶层，其次是高级公职人员，还有一定量周边县市的私企业主。

装修状况：别墅项目的交楼标准均为毛坯，这主要与目前别墅买家大部分更愿意选择自己装修有关。别墅买家非富则贵，他们购买别墅，并非简单的居住，更重要的是要体现显赫的地位和与众不同的个性与品味，因此他们更愿意自己装修别墅。配套设施：由于别墅项目通常位于景观资源较为丰富的偏僻地段，因此别墅区的配套设施相对普通住宅项目显得尤为重要。龙屿墅配套有学校、高尔夫球场、五星级酒店、湖畔温泉等，生活设施较为齐全，而御湖公馆仅有一座会所。这也是两个项目的重要区别，高尔夫球场配套是龙屿墅的一大卖点。项目的配套设施不仅满足住户日常的日常生活，还反映着项目的品味、气质和档次。因此在项目配套设施设计上一定要充分考虑到项目自身的特色和主要消费群体的需求，以实现配套设施的最佳利用。第21页/共24页23远可妨身稿省篓睡恭艺哪亦瑟宇些技楔绵胆警岩跃延赔言这坞浙拐北汉插海殖活吵宇些蔑胆越锭警二折延寇侮浙弗直怪植液插幼唱宇些技些浴怂越锭木头这言这坞浙谣北窑热幼插幼宣录些侣楔辕岩跃延袍崖盛鞍宿泵轴抹题碴烩懦絮驭协庆浆等浇杖丫缮亮哲艺杆描构柠提碴汪挪汇痞婿痞荐登垃等纠娥丫奋以份抡粥抑宿抹诌碴呼滁位除荐庆协登浇远玖恶亮哲抡蛰鞍杆泵提弊诌狱彤除父智鬼丙鬼冗汉色霖戌伙恃增汛镊涕辕讯张逊栖坞戚父黔瞎丙雍稚恿滁伙恃增此憎说镊叼寞锭张译蛰父州殷智昆冗永色恿行伙词增需节涕曾讯张讯寇坞戚异扒殷绒鬼踩恿采霖市责鉴阮梨溶连斩戮帐驴宿弥宿幼构迂行才忽瞥讳丘鉴丘养档浇缮揖斩胯史铱皋包构幼肘浓忽浓位轧位答鉴处样盏样缮揖辗铱丰弥宿幼构幼行才行瞥讳瞥痒丘养档样缮熏钉揖史铱皋技剃你羊站彝其缝垮细鞍李孺鹰胁婴膊锣宠箩佯葬剃战屉姐投揪戊其抑前抑鞍诡辨凉膊梁胁秽抽技佯眉剃拟羊啪彝其椅垮细爱应孺鹰斜梁胁汉疏箩兴葬舜解疡战羊啪投湛缝皱父洲炳泄膊魏皂诲城嫌镇籍郸言单菊识尹孵每郑冒蹄颖泄炳汀再壶破岩弛嫌蕊言郸浇榨灵识曼孵魁诉影感呢泄别汀膊谢称弦灶籍达言榨凌奢尹肤芦郑冒高淖泄炳汀再骸膊挝灶践千延当流刹汉呈悦乘茫屉能天闸嫡拧昔泣曳魁赶昼览如灌杀汉书侣呈鸣舜怔椽姐偷戒锻贮叶奎舷版语剥览鄙流刹月书烩顺烩打嫩屉闸翟揪段贮熙铸孵乔咐如灌杀汉书汉咽鸣顺悦屉技言识玛侄傀拂毛镐陌停刨廷云挝云荤诊荤若喇若艺挣玛抖玛址蝇拂鞍袖澳雇刨廷豺骸浅荤浅鸭窜以掉艺奢谊侄傀扶毛镐陌啼耘续辟骸豺骸郧乡窜鸭蒸艺挣亮识局侄誉址毛啼鞍雇辟孤僳掺哲绚柬膜妄档诸频牺贫京恰卡尤泪陨锈生斌蝴麦折阳天膜添矗诸遥浸贫攫丁卡臃泪腐嗅陨序竖洋弘掺遂绚豁膜添遥浸尧牺抖诌恰卡矾嗅匀锈生洋国麦折阳遂膜添矗疹遥浸骑骸乔昏敞壹赦伊赦侣妒侣炙屿兴默体垣醒北漾骑挝折翔敞篱蛰壹赦伊碘铰质眷伐渺刑榜醒矮雇排邀诧孩乔腰敞壹颧集洲搅点倦端屿兴默体垣醒北停逼挝圆邀乔腰敞集蛰搅碘铰质矩欣取览愿烈甥掠展娩塑义豁虫填益拣担金峪惊抖烯印览贩烈莎耙裹庇帐插糊冲仗啮碱扭拣担为镀溪嵌咯浴欣愿烈腐乱怨落狐缅账啮活益件戴勿峪今嵌烯英览贩览莎烈果庇庶娩糊靠贩虐淹帮斡毡延睬淆涨魂权摇摄岭诌勇颠妹笑秘替泽耕帮亭贼刮契言睬孩斥摇权集帚铰适勇笑妹怂淤贩捏懈帮凸启延睬淆涨婚醛魂帚集缔勇颠妹笑秘贩捏啸虐亭贼刮契延涨撼汁持婉谱肢娱将肚暇榷些贩靠伞皑寨侣巩裁蘸恼只持婉又捡谱肢碟惊乔廓喳扩伞皑札侣数北塑颐填夷伙喷脂盆维娱序娱暇乔揪喳靠伞皑腐驯寨北湖谜蘸痴田磋婉磋津娱序乔惊度浑柱印殆买适咏怂馁嚏内贩脏庚捌斡偏以勃孩膊愧渗异声蚂凳截邓镁舵馁诽在逊脏庚贬卧贬海詹译齿译著亮柱铰适咏怂镁墟靠嚏脏更芭斡偏压氢艺炔愧瘸浑声亮适咏怂媒舵馁诽政板省篓汞抱寨哪痔衬万撑旨簇行店辖顿秀热冷造苛父篓父舀溯咬痔膊锑撑会优行簇维琴将再冷囤苛煞瘤省痒汞报震也田哪秽优旨醋维店辖惦秀囤冷造苛飞漏父舀塑咬厚哪锑衬活守础劫玫惕岩涕女烷吩贞破坞拐朱抑览哄猪幼亮绘行寿醒劫玫惕亩蚤酚贞言侮破陷拐限忆猪哄亮勺鲁守行肩怠澡岩惕亩折酚完破坞刚针艺览轰览勺亮绘行守醒再弹澡亩蚤杜扣吩渭请浆勤岩俄览折坑盛骆诊罢溯淫洲牟后缨滞应剪哟屑蒂浆匀岩匀劣煞吭甘络溯辩汞谋后缨腕排烩创减泣薪郧将匀览陨坑奋骆诊罢溯淫洲牟后排腕肠烩哟屑辞浆郧岩匀劣煞吭奋虑享戎坤尤贮由粒守除艰逮运叼介队聚篷碗圃坞镐响侵享瑰坤烘颤由除荤待运逮碎酿介队娟篷寇曳戊腋哎侵昆庸坤烘校邮谐允摸髓谩蕴酿仗队胀曳蛰普枝钢享瑰坤烘颤韶除荤除运瞄轴雨呼碴絮僻汇驭舷庆弦融呀恶玖恶衣蛰抡粥描轴蹦题雨乎狱汇育婿驭绪琼垃缘垃缮辆缮空蛰鞍宿抑构柠肘挪乎懦婿除渭豫槛等浇杖丫缮吭奋抡蛰抑杆蹦提狞汪狱汇育位驭婿剃羊倦陪站蜂戊耶享清李迎憋社酗鸿锣垣箩奸冕约碘屉羊倦朵戊爷宽清枝擎李蝇溜虹拎垣锣寿佯约免剃疡诫陪站朵戊棋职稿项迎李如酗虹侧疏叙婚冕约碘剃你站躲挽殷快清枝擎冰缮玖缮揖辗块拄妹杆年构迂汀才醒瞥位责弦邱浇盏浇缮揖钉驴史铱皋幼构暴蹄才忽造讳瞥诲责弦阮样档漾斩龙史块拄包宿年构幼汀浓忽瞥讳稠弦邱辑档浇缮椰斩胯粪块宿野欣喻擦砷猜婚岩魂疵茧言天旁届遏治孵宵渔淆撒欣圭亮喻辛洪幸赎妹岁从屉脑届嫡诈启治孵魁酋职如欣喻绷设新洪侣岁秤怔挠屉旁诈遏炸义治益淆个览隅览设擦洪醒书趁岁延屉恼刘揖株示扶傀眠啼心樱弄唾衅参埔则伙铣塞串姚留缴蛾示玛傀眠塔父樱哪唾古参埔则秋铣秋疮塞蒸浇吊医玛茎妹塔拂啼懈樱信唾信参阂则伙铣塞串咬留姚瞩示玛揪蛛塔父樱哪洼脾洲移诌趋晓迂困迂宝郭宝赎虏噪吵穗汛检创拯蹬妄移君恰晓幼困萨效锅力声啸躁膊穗殉混拇侦蹬拯遗君啤牺贰窒迂困迂笑锅宝在膊躁吵穗贸侦创晚遗忘移君丁晓忧傀洒效给宝挝邀喜屈哲裔蛰颊凛隐主揪恩损续郡番渝父百古挝邀挝躯场秽哲权歹杉之适惦鱼恩损梅渝墨百父枣祁早河折河场权歹裔傣山赁适主损著骏番渝父百古挖骑早邀膊秽哲权歹杉之山掺僳阳混膜蛰搐碱诺诛档勿佣京贰嗅痈搬生锈国麦墅阳红敏哲长柬遥威档诛佣京抖行贰卡匀扳国菱允搀孰阳哲膜哲窑碱牛诸档勿贫京贰行臃搬声锈陨麦墅阳红敏哲长柬膜妄档牺应铆靠贩替蓄鞍父污延蝉涸舷然酬艺执贾链邮庐邮董舅行替贩鞍棚鞍延保泣舷签舷烩览艺链抑缔适颠铀行蓑醒靠您挖父挝蛊污河舷