资产评估学导论第一章(2014改)

报名条件凡中华人民共和国公民和香港、澳门、台湾地区的居民，遵纪守法，并具备下列条件之一者，均可报名参加注册资产评估师执业资格考试。(一)取得资产评估相关专业(经济管理、财务会计、工程技术)中专学历，从事资产评估相关工作满7年。(二)取得资产评估相关专业(经济管理、财务会计、工程技术)大专学历，工作满5年，从事资产评估相关专业工作满3年。(三)取得资产评估相关专业(经济管理、财务会计、工程技术)大学本科，工作满3年，从事资产评估相关专业工作满1年。(四)取得资产评估相关专业(经济管理、财务会计、工程技术)双学士、研究生班、硕士学位，工作满1年。(五)取得资产评估相关专业(经济管理、财务会计、工程技术)博士学历。(六)非经济、工程类专业毕业，其相对应的从事资产评估相关工作年限延长2年。(七)不具备规定学历，但通过经济、会计、审计国家统一考试取得初级资格，并从事资产评估相关工作满5年。免试条件从事资产评估相关工作满2年，并按照国家有关规定评聘为经济类、工程类高级专业技术职务的人员，可免试1个相应考试科目。其中，评聘为高级工程师(含相应专业的副教授、副研究员等)职务的人员，可免试《机电设备评估基础》或《建筑工程评估基础》;评聘为高级经济师(含相应专业的副教授、副研究员等)职务的人员，可免试《经济法》;高级会计师或高级审计师(含相应专业的副教授、副研究员等)，可免试《财务会计》。（一）计件收费

档次计费额度（万元）差额计费率‰1100以下（含100）9-152100以上～1000（含1000）3.75-6.2531000以上～5000（含5000）1.2-245000以上～10000（含10000）0.75-1.25510000以上～100000（含100000）0.15-0.256100000以上0.1-0.2（二）计时收费

计时收费平均标准分为四档，各档计时收费标准如下：法人代表（首席合伙人）、首席评估师（总评估师）：300-3000元/人小时；合伙人、部门经理：260-2600元/人小时；注册评估师：200-2000元/人小时；助理人员：100-1000元/人小时。

业务准则基本准则是评估师执行各种资产类型、各种评估目的评估业务的基本规范。具体准则包括规范评估业务流程的程序性准则和规范各种资产类型评估业务的实体性准则。评估指南是对特定评估目的和评估业务中某些重要事项的规范。指导意见是针对评估业务中的某些具体问题的指导性文件。

资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的，能够给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。而其外延则包括了具有内在经济价值以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。资产评估中资产的基本特征：1.必须是经济主体拥有或控制的；2.能够给经济主体带来经济利益的资源；3.必须能货币计量。（二）资产的分类单项资产单台（件）资产；评估的是单个生产要素的价格资产整体资产一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力按被估资产是否具有综合获利能力分单项资产和整体资产的区分标准企业单项可确指资产的价值总和并不一定等于企业整体资产的价值企业整体资产价值=∑单项可确指资产价值+不可确指的商誉（或资产的经济性贬值）一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单独计算获利能力。

2、根据被评估的资产能否独立存在分类，可以分为：

3、根据评估对象分类：机器设备评估、房地产评估、流动资产评估、无形资产评估、长期投资评估、企业整体评估、资源性资产评估。可确指资产不可确指资产：商誉有形资产除商誉外的无形资产第二节资产评估及其特点一、资产评估定义（一）资产评估资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。评估主体评估准则评估客体评估方法评估程序评估目的评估原则评估价值类型（二）资产评估十要素资产评估主体资产评估客体资产评估结论资产评估目的资产评估准则资产评估程序资产评估价值类型资产评估方法资产评估基准日资产评估假设1、评估主体：进行资产评估的评估公司（法人）或具备评估资格的个人，必须是符合国家有关规定、具有从事资产评估资格的机构和人员，资产评估人员只有取得相应的评估执业资格，才能开展资产评估业务。2、评估客体：指被评估的资产，它是资产评估的具体对象,也称为评估对象，是对资产评估内容上的界定。3评估准则4、评估目的：即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求或资产评估结果的具体用途。5、评估结论6、评估价值类型7、评估程序：资产评估必须按一定的程序进行，评估程序是资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。8、评估方法9、评估假设10、评估基准日2023/1/1415例：XX有限公司为取得银行贷款，以成都XX花园1—5号楼及地下车库在建工程房地产抵押，为此委托四川省同正房地产评估有限责任公司进行资产评估。该评估公司结合抵押贷款的估价目的，采用了假设开发法和成本法两种方法计算，最终确定该房地产在估价时点2001年11月22日的正常、公开市场价值为16789万元。评估主体评估客体评估目的评估方法评估基准日评估价值类型和评估结论评估主体二、资产评估的种类和特点（一）资产评估的种类从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面来看，目前国际上资产评估主要分为三类，即评估、评估复核和评估咨询。从资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为完全资产评估（严格遵守评估准则）和限制性资产评估（不一定完全依照资产评估准则，对使用者有限制，只能是委托方）。从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估可具体划分为单项资产评估和整体资产评估。2023/1/1417第三节、资产评估的假设

资产评估师执行资产评估业务，应当科学合理地使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估结果的影响。持续使用假设公开市场假设清算假设交易假设2023/1/1418一、资产评估的工作原则

一、工作原则1、独立性原则：评估机构自身应是一个独立的、不依附于他人的社会公正性中介组织，与资产业务各当事人没有任何利益和利害关系。评估机构和评估人员在执业过程中应始终保持独立的立场，不受任何干扰地开展工作。2023/1/1419一、工作原则2、客观性原则：该原则要求评估工作实事求是，尊重客观实际；3、科学性原则：资产评估机构和评估人员必须遵循科学的评估标准，制定科学合理的评估方案，并根据评估目的选择科学的评估方法。2023/1/1420二、经济技术原则资产评估执业过程中的一些技术规范与业务准则，它们为评估人员进行专业判断提供技术依据与保证。2023/1/14211、贡献原则：资产中某一部分或部件价值可以根据它对资产整体的贡献来衡量，或者假设缺少它时整体价值的下降值来确定。这就要求在评估某项资产价值时，必须综合考虑在整体资产中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值。2023/1/1422资产评估的原则2、替代原则：任何理性投资者对具有相同效用的物品，必须选择价格便宜的；而在价格相同时，必定选择效用较大的。因此，在同一市场上，如果有两种以上可相互替代的商品存在，其价格会相互牵制而趋于同一水平，这就要求在进行资产评估时，必须考虑资产的可替代性，以正确评估资产价值。3、预期收益原则：在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格确定，而是基于对未来收益的期望值决定的。按照这一原则，资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益量。该原则要求在进行资产评估时必须合理预测资产未来的获利能力及这一获利能力持续的有效期限。4.供求原则：资产的交易价格是买卖双方个别讨价还价的结果，资产的市场价值则体现该类资产交易市场和供需相互作用即供求均衡状况。5.评估时点原则第五节资产评估的目的一、资产评估的目的（一）资产评估的一般目的资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。（二）资产评估的特定目的资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；担保；企业租赁；债务重组；引起资产评估的其他合法经济行为。2023/1/1426资产评估目的对资产评估的影响（1）确定在什么条件下，即资产发生怎样的经济行为时应该或可以评估；（2）不同的经济行为决定了评估价值类型的差异，从而导致资产评估结果的差异。

（三）资产评估特定目的在资产评估中的地位作用1.资产评估特定目的贯穿于资产评估的全过程，不仅是某项具体资产评估活动的起点，同时也是资产评估活动所要达到的目标。2.是界定评估对象的基础；3.对资产评估价值类型选择具有约束作用；4.在不同时期、地点及市场条件下，同一资产业务对资产评估结果的价值类型的要求也会有差别。第六节评估的价值类型一、资产评估的价值类型资产评估价值的含义

1、资产评估价值与马克思《资本论》中所称的价值不是同一概念。马克思《资本论》中的价值是由劳动耗费决定的，是确定的、内在的；资产评估价值是根据评估的特定目的、价值类型和具体方法确定的，是动态的，是价值的一种表现形式。

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2、资产评估价值由资产的使用价值决定。资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。资产评估价值是指在某一特定时期为获得该资产以取得未来收益或好处的权利所支付的货币总额。2023/1/1430区分：固定资产的投资行为和变现行为对评估价值的影响

投资行为：评估价值取决于该固定资产在投资企业中的获利能力、是否有用及其有用的程度变现行为：变卖，其价值取决于市场的交换条件和需求者对使用价值的判断。2023/1/1431资产评估中的价值类型：是指资产评估结果的价值属性及其表现形式，它是对资产评估价值质的规定性，制约着各类资产评估参数的选择。

资产的价值类型价值类型：是指资产评估结果的价值属性及其表现形式根据国际资产评估委员会的观点：市场价值（marketvaluebasisofvaluation）非市场价值（valuationbasisotherthanmarketvalue）2023/1/1433资产评估的价值类型分类1：以资产评估的估价标准形式分类:

重置成本、收益现值、现行市价（变现价值）和清算价值2、从资产评估假设的角度:持续使用价值、公开市场价值和清算价值3、从资产评估特定目的分：抵押价值、课税价值、投资价值、清算价值、兼并价值、拍卖价值等4、以资产评估所依据的市场条件、被评估资产的使用状态以及评估结论的使用范围：市场价值和市场价值以外的价值。2）适用对象：从资产业务看：适用于正常的产权变动类资产业务从评估对象看：被估资产是可在公开市场上出售的资产。即指资产一般应具有独立功能，可单独交易并且有一定的通用性。

市场价值标准（公开市场价值标准）

1）含义：资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下的价值非市场价值（非公开市场价值）

1）含义：指不满足市场价值成立条件以及满足市价成立条件，但只能在非公开市场条件下实现的价值。

2）适用对象：从资源业务看：属于特定评估目的（主要指非正常产权变动或非产权变动）

从评估对象看：

属于特殊评估对象非经营性资产非竞争性资产特定地理位置的资产商誉专用资产有限市场资产无法单独在公开市场出售市场价值与非市场价值的区别：1、评估时所依据的市场条件是公开市场还是非公开市场；2、评估时所依据的被评估资产的使用状态是正常使用还是非正常使用；3、资产评估时所使用的信息资料及其参数的来源是公开的信息数据还是非公开的信息数据。二、资产评估中常见的价值类型（一）市场价值（fairmarketvalue)

指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。

买卖双方地位平等有充分的时间收集信息有理智的经济人自愿成交买卖双方均是正常交易的当事人公开市场价格形成的条件(公开市场）市场价值在资产评估中的作用

1.市场价值是资产评估中公允价值的坐标（市场价值相对于公允价值来讲，更具体，条件更明确，实践中更容易把握）；2.市场价值在评估中所依据的市场范围内，从市场整体的角度把握资产价值的相对合理和公允性的。2023/1/1439(二）清算价值清算价值是在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。只有在快速变现或强制出售的前提条件，评估结果的价值类型才可以选择清算价值。2023/1/1440

市场供求状况决定了清算价格一般低于现行市场价格原因：1、因经营失利而导致破产的企业，急于将资产装让或拍卖

2、交易活动主要取决于买方，占有主动权的买方必然极力压低成交价格（三）投资价值（investmentvalue）指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。（四）账面价值（bookvalue）指