物业管理实务讲义住宅小区自动化系统

第4章住宅小区自动化系统4.1住宅小区自动化系统的基本组成与功能4.2安全防范自动化系统4.3物业管理自动化系统4.4小结4.1住宅小区自动化系统的基本组成与功能4.1.1住宅小区自动化系统4.1.2住宅小区自动化系统的基本组成4.1.3住宅小区自动化系统的功能4.1.1住宅小区自动化系统利用现代4C（即计算机、通讯网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元化信息服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。住宅小区自动化系统的选择应满足以下的基本标准：

①提供舒适安全、高品位且宜人的家庭生活空间；②住宅内部具备完善的安保防灾措施；③住宅小区与社会之间具有高度的信息交互功能；④小区内部具备完善的安保措施，全面的公用设施监控管理和信息化的社区服务管理；⑤能够为小区内住户提供多媒体的各种信息服务

4.1.2住宅小区自动化系统的基本组成安全防范自动化系统

室内部分家庭安防系统门禁系统对讲系统室外部分闭路电视监控系统周边安防系统电子巡更系统物业管理自动化系统

抄表自动化系统公共信息自动化系统物业管理自动化系统智能一卡通系统通信自动化系统

有线电视网系统高速宽带数据网系统宽带光纤接入网系统电话网系统其他网系统4.1.3住宅小区自动化系统的功能安防管理物业管理信息通信网络功能4.2安全防范自动化系统4.2.1家庭安防自动化系统4.2.2门禁自动化系统4.2.3对讲自动化系统4.2.4闭路电视自动化系统4.2.5周边安防自动化系统4.2.6电子巡更自动化系统家家庭安防防自动化化系统家庭安防防自动化化系统功功能(1)可可探测非非法入侵侵行为或或燃气泄泄漏，并并发出信信号向接接警中心心或业主主报警；；(2)接接警管理理中心可可以监视视和记录录用户向向中心发发送的报报警事件件，并进进行相应应的处警警；(3)接接警管理理中心信信息管理理，实时时维护用用户的布布防信息息和测试试信息；；按接警警、处警警方法，，警情查查询统计计各种警警情信息息；(4)住住户也可可以通过过固定式式紧急呼呼救报警警系统或或便携式式报警装装置，向向物业管管理中心心呼救报报警。防盗报警警系统组组成(1)入入侵报警警探测器器处理现场场报警信信息并以以特定的的信号输输出。(2)中中间处理理设备连接前端端探测器器和后端端处理及及报警设设备，把把报警信信号转换换成计算算机可以以接受的的信号(3)传传输系统统将探测器器感应到到的入侵侵信息传传至监控控中心。。(4)监监控中心心汇总探测测信息，，并经终终端设备备处理后后，以声声、光的的形式报报警输出出。图4－2某一一典型家家庭安防防系统结结构图门门禁自动动化系统统门禁自动动化系统统功能(1)登登记注册册：凡凡是新增增加的卡卡，都要要进行登登记注册册，记时时输入卡卡号、姓姓名和有有效时段段等信息息，登记记完成后后，该卡卡在所登登记的有有效时段段内使用用就可以以进出出出入口。。(2)删删除注册册卡：当当识别丢丢失或由由于某种种原因不不能使用用时，可可随时将将该卡注注销，并并输入要要删除的的卡号即即可注销销该卡。。(3)记记录读卡卡信息并并控制门门的开关关：当有有人读卡卡后控制制器将读读卡器的的送出信信号读入入，根据据卡号、、当前时时间和登登记信息息进行判判断该卡卡是否有有效，控控制开锁锁或不开开，同时时将卡号号和时间间记录下下来。(4)实实时监测测：将系系统设置置成实时时监测状状态，这这时每读读一次卡卡，控制制器所记记录的卡卡号、是是否注册册以及有有效无效效等信息息会立即即显示在在计算机机上。另另外门的的状态(开或关关)也可可实时显显示。(5)扩扩展功能能：根据据特殊需需要，系系统可以以外接密密码键盘盘输入、、报警信信号输入入以及继继电器联联动输入入，可驱驱动声光光报警或或起动摄摄像机等等其他设设备。门禁自动动化系统统组成门禁控制制系统通通常由三三层设备备组成。。底层是直直接与进进出者打打交道的的、安装装在现场场的输入入输出设设备，如如读卡器器、电锁锁、出口口按钮、、报警传传感器和和报警喇喇叭等；；中间层是是控制器器层；顶层是出出入门禁禁控制系系统的管管理主机机层，图4－3（a））门禁控控制系统统结构图图图4－3（b））门禁控控制器图4－3（c））门禁控控制系统统门禁自动动化系统统的辨识识装置（（读卡器器）密码识别别卡式识别别（接触触式和非非接触式式）生物特征征识别（（指纹纹机、指指形机、、视网膜膜机、脸脸面机和和虹彩机机）对对讲自动动化系统统对讲系统统功能(1)可可实现住住户、访访客语言言/图像像传输；；(2)通通过室内内分机可可以遥控控开启防防盗门电电锁；(3)门门口主机机可以利利用密码码、钥匙匙或感应应卡等开开启防盗盗门；(4)高高层住宅宅在火灾灾报警情情况下可可以自动动开启楼楼梯门锁锁；(5)高高层住宅宅具有群群呼功能能，一旦旦灾情发发生，可可向所有有住户发发出报警警信号。。对讲系统统组成一般由管管理主机机、单元元主机、、住户对对讲机和和防盗门门电锁组组成。对讲系统统分类按照系统统设置普通对讲讲系统、、可视对对讲系统统按照系统统的规模模单户型、、单元型型、小区区联网型型图4－5(a)小区区联网型型可视对对讲系统统结构图图图4－5(b)小区区联网型型可视对对讲系统统闭闭路电视视自动化化系统闭路电视视自动化化系统功功能(1)对小小区主要要出入口口、主干干道、周周界围墙墙、停车车场出入入口以及及其他重重要区域域进行监监控；(2)监监控中心心监视系系统应采采用多媒媒体视像像显示技技术，由由计算机机控制、、管理及及进行图图像记录录；(3)系系统可与与周界安安防报警警系统联联动进行行图像跟跟踪及记记录；(4)视视频失落落及设备备故障报报警；(5)图图像自动动/手动动切换、、云台及及镜头的的遥控闭路电视视监控系系统相对对于普通通扩散型型的广播播电视来来讲，其其具有以以下特点点：(1)它它是一种种集中型型系统，，不同于于扩散型型的广播播电视，，一般作作监测、、监控、、管理使使用；(2)信信息来源源于多台台摄像机机，要求求多路信信号同时时传输，，同时显显示；(3)传传输的距距离相对对较短，，一般在在几十米米到几千千米的有有限范围围内；(4)一一般采用用闭路传传输，极极少采用用开路传传输方式式。一千千米以内内可用电电缆传输输，一千千米以上上最好用用光缆传传输。(5)除除向接受受端传输输视频信信号外，，还要向向摄像机机传送控控制信号号和电源源，因此此，是一一种双向向多路传传输系统统。闭路电视视监控组组成摄像部分分摄像机安安装在需需要监视视的地点点，配有有云台调调整观察察角度，，配有调调焦装置置可调整整观察的的距离及及清晰度度，配有有防护罩罩以防损损坏。传输部分分将摄制的的图像信信号传输输给监控控中心显显示、记记录。控制部分分将传送来来的信号号处理之之后进行行显示和和记录。。显示和记记录部分分显示和记记录拍摄摄到的画画面。图4－6(a)闭路电电视监控控系统结结构图图4－6(b)闭路电电视监控控系统摄像部分分摄像部分分是由安安装在现现场的设设备完成成的，这这些设备备包括摄摄像机、、云台和和防护罩罩。它们们的任务务是将摄摄像的对对象进行行摄像，，并将其其转化为为电信号号。摄像机由高灵敏敏成像的的CCD固体摄摄像器件件、调整整镜头与与光圈组组成。CCD电电荷耦合合器件构构成的摄摄像头，，利用光光敏二极极管的PN结构构成基本本像素，，当光线线照射在在PN结结上的强强弱发生生变化时时，在其其表面的的电荷量量发生相相应的变变化，将将这一微微弱的电电荷变化化采用特特殊的耦耦合方式式输出就就形成了了这一点点像素的的信号。。采用电电子扫描描的方式式把全部部像素的的信号输输入即可可得到摄摄像头场场景的图图像信号号。云台使摄像机机改变摄摄像角度度和监视视范围。。云台分为为固定和和电动云云台两种种。如果监视视范围不不大，则则采用固固定云台台，在其其上安装装好摄像像机后可可调整摄摄像机的的水平、、俯仰角角度，达达到最好好的工作作状态，，然后就就可锁定定调整机机构。如果需要要对大范范围进行行扫描监监视，则则采用电电动云台台。传输部分分传输部分分的任务务是把现现场摄像像机发出出的信号号传送到到控制中中心。它它一般包包括线缆缆、调制制解调设设备、线线路驱动动设备等等。监视现场场和控制制中心之之间有两两种信号号需要传传输，一一种是摄摄像机得得到的图像信号号要传到控控制中心心，一种种是控制制中心的的控制信信号要传送送到现现场，，控制制现场场设备备。视频信信号的传输输可用用同轴轴电缆缆、光光纤或或双绞绞线，，用双双绞线线传输输时需需加视视频转转换适适配器器。控制信信号的传输输可以以是直直接控控制，，即控控制中中心直直接把把控制制量直直接送送入被被控设设备，，如云云台和和变焦焦距镜镜头所所需的的电源源、电电流信信号等等。这这种方方式适适用于于现场场控制制设备备较小小的情情况。。显示记记录部部分显示记记录是是把现现场传传来的的电信信号转转换成成图像像在监监视设设备上上显示示，如如果有有必要要的话话，还还可以以用录录像机机录下下来，，供分分析研研究使使用。。显示示记录录安装装在控控制室室内，，主要要有监监视器器、录录像机机和一一些视视频处处理设设备监视器器按其功功能可可分为为三种种：图像监监视器器主要用用于对对摄像像机信信号的的图像像监视视电视监监视器器兼有图图像监监视器器和电电视接接收机机的功功能，，可将将广播播电视视信号号转换换为视视频信信号在在屏幕幕显示示的同同时送送往录录像机机进行行录像像。计算机机监视视器通过矩矩阵切切换系系统，，将现现场摄摄像机机传送送来的的信号号在计计算机机屏幕幕上再再现。。录像机机录像机机有两两种：：一种是是连续续式，，像银银行、、博物物馆等等处，，需长长期录录像；；一种是是间歇歇式，，可以以设置置多种种世界界间隔隔模式式。可以设设置为为周期期性自自动录录像，，也可可以设设置为为收到到报警警信号号后，，自动动进入入连续续录像像状态态。录像机机内设设有字字符信信号发发生器器，可可在图图像信信号上上打出出月/日/年/星期期/时时/分分/秒秒/录录像模模式，，还能能在图图像上上显示示出摄摄像机机与报报警器器的编编号和和报警警方式式。画面分分割器器在大型型住宅宅小区区的闭闭路电电视监监控中中摄像像机的的数量量多达达数百百个，，但监监视器器的数数量受受机房房面积积的限限制要要远远远小于于摄像像机的的数量量，而而且监监视器器数量量太多多也不不利于于值班班人员员全面面巡视视。画面分分割器器就是是实现现全景景监视视的一一种装装置。。多路路视频频信号号进入入画面面分割割器后后再输输入一一台监监视器器，就就可在在一台台监视视器屏屏幕上上同时时显示示多个个画面面。画画面分分割器器分为为二画画面、、四画画面、、十六六画面面。通通过编编程，，每个个画面面的图图像可可以实实现定定格，，也可可以全全屏放放大。。视频切换器器视频切换器器可将一路路视频信号号送到多个个显示与记记录设备。。现在还有有一些电视视监控系统统把云台、、变焦镜头头和摄像机机封装在一一起组成一一体化摄像像机。它们们配有高级级的伺服系系统，云台台具有很高高的旋转速速度，还可可以预置监监视点和监监视路径。。平时按设设定的路线线进行自动动巡视，一一旦发生报报警，就能能很快地对对准报警点点，进行定定点的监视视和录像。。控制部分控制部分是是负责所有有设备的控控制与图像像信号的处处理，是整整个系统的的指挥中心心。一般住住宅小区，，主要由总总控制台组组成；构成成复杂或庞庞大的住宅宅小区，必必要时可设设副控制台台或将总控控制台联网网。控制台通过过各种遥控控电路来实实现对摄像像部分的控控制，控制制电动变焦焦镜头的变变焦、聚焦焦和光圈，，与电动旋旋转云台组组合可以对对相当广阔阔的范围进进行监视，，而且还可可以对该范范围内任意意部分进行行特写。控控制台可控控制电动云云台的左右右上下转动动，对有自自动巡视功功能的云台台还可自动动控制，同同时控制台台还要控制制切换设备备。4.2.5周边安安防自动化化系统周边安防系系统功能(1)对小小区周边围围墙区域进进行监控；；(2)探测测任何试图图非法翻越越围墙或栅栅栏进入小小区的行为为以及入侵侵位置；(3)向向小区物业业管理中心心报警，并并启动联动动设备。周边安防系系统组成周边安防系系统一般由由探测器、、报警控制制器、联动动控制器、、模拟显示示屏及探照照器组成。。图4－7（（a）周周边安防系系统结构图图图4－7(b)感感应式电子子围栏探测测器周边安防系系统未来的的发展首要的是防防止误报、、漏报，因因此系统应应采样模糊糊控制原理理技术，有有效避免由由于树叶、、杂物、小小鸟、暴风风雪等原因因对探测器器的影响；；其次就是要要提高周边边安防系统统的精确度度。第三就是周周边安防系系统一定要要人性化。。4.2.6电子巡巡更自动化化系统电子巡更系系统功能（1）设定定合理巡更更点、巡更更班次、时时间间隔、、线路走向向、有效管管理巡更员员巡视活动动；（2）巡更更员按规定定的巡更点点进行巡视视，便可记记录巡更员员到达时间间、地点及及相关信息息，并将有有效信息保保存在中心心数据库中中；（3）将将数据库中中的数据进进行统计、、生成报表表，以供查查询、打印印，并对失失盗失职进进行分析处处理。电子巡更系系统组成(1)非非在线式巡巡更系统非在线式巡巡更系统主主要由巡更更机（采集集器）、通通讯器（数数据传送器器）及巡更更按钮组成成，如图4－8所示。系统组成及及工作原理理简单，工工作时，巡巡更员携带带采集器，，按预先排排好的巡更更班次、时时间间隔、、线路走向向到各巡更更点巡视，，读取巡更更按钮的有有关信息。。返回管理理中心后将将巡更机采采集到的数数据通过数数据传送器器将采集器器的信息传传输到管理理主机内，，进行整理理分析。图4－8（（a）非非在线式电电子巡更系系统示意图图图4－8（（b）非非在线式电电子巡更系系统(2)在线线式巡更系系统在线式巡更更系统是将将数据识读读器安装在在小区重要要部位，再再用总线连连接到控制制中心的管管理主机上上。在线巡巡更系统一一般是巡更更员携带巡巡更牌，按按预先排好好的巡更班班次、时间间间隔、线线路走向到到各巡更点点巡视；巡巡更点读取取有关信息息，实时上上传至管理理中心，供供分析、处处理；实现现了实时管管理保安巡巡逻人员的的巡视情况况、增加了了保安防范范措施。为了既能实实现巡更功功能又节省省造价，目目前，在智智能住宅小小区的设计计中，把巡巡更系统设设计到门禁禁系统中去去，利用现现有门禁系系统的现场场控制器的的多余的输输入点来实实现在线式式巡更，在在线式电子子巡更系统统示意图如如图4－9所示。图4－9在在线式电电子巡更系系统示意图图4.3物物业管理自自动化系统统4.3.1抄表自自动化系统统4.3.2公共信信息自动化化系统4.3.3物业管管理自动化化系统4.3.4智能卡卡一卡通系系统4.3.1抄表自自动化系统统多表抄收解解决方案(1)多多表移到户户外(2)多多表计量采采用IC卡卡、磁卡之之类的储值值卡表的方方式实现用用户的预付付费(3)远程程抄表抄表自动化化系统的主主要功能(1)水、、电、气等等表采用电电子计量，，必须计量量准确，管管理可靠；；(2)水、、电、气等等表具有远远程自动抄抄收的各种种数据，应应可随时查查询、统计计，打印整整个小区各各表读数并并计费。(3)远程程抄收系统统中心可以以实时监测测系统运行行状态，并并进行故障障报告。抄表自动化化系统的组组成(1)信号号采集系统统完成表计数数字脉冲信信号的采集集工作，并并通过媒体体(介质)传输至数数据集中存存储系统中中。(2)数据据集中存储储系统通过数据的的双向通讯讯，接收并并保存由采采集器采集集的实时数数据，同时时对数据进进行必要的的分析、累累加和计算算等(3)数据据通讯传输输系统由安装在供供电所(公公司)、自自来水公司司、煤气(天然气)公司营业业所内的总总控管理系系统通过Internet（（LAN））网络等通通讯技术和和物业中心心的管理主主机相联接接，对采集集到的数据据自动进行行处理、存存储和汇总总统计图4－10(a)抄抄表自动动化系统结结构图图4－10(b)某某典型抄抄表自动化化系统结构构图抄表自动化化系统的种种类(1)远传传有线联网网自动化抄抄表系统建立在局域域网基础上上的自动化化抄表系统统。(2)无线线远传自动动化抄表系系统运用无线电电作为传输输介质将采采集器中的的数据传输输至集中器器。(3)电力力载波方式式利用现有电电力线作为为数据通道道，集中器器通过电力力载波和数数据采集器器通讯、访访问表计数数据以及对对用户表具具进行控制制。4.3.2公共信信息自动化化系统一、公共广广播系统二、电子公公告系统一、公共广广播系统公共广播系系统的功能能(1)由软软件程序控控制，可根根据需求，，分区播放放不同的音音响内容或或背景音乐乐；(2)有广广播、背景景音乐及扬扬声器线路路检测功能能；(3)当发发生紧急事事故（如火火灾时），，可根据程程序指令自自动切换到到紧急广播播工作状态态；(4)提供供任何事件件的报警联联动广播；；(5)手动动切换的实实时广播。。公共广播系系统组成(1)节目目源设备(2)信号号的放大和和处理设备备①调音台和和前置放大大器②功率放大大器(3)传输输线路(4)扬声声器系统二、电子公公告系统电子公告系系统的功能能电子公告系系统，也称称为小区消消息显示系系统，是物物业管理的的有效辅助助工具。通通过多媒体体计算机全全天候发布布与小区业业主密切相相关的各种种公共信息息，如天气气预报、通通知、布告告、活动安安排等，让让小区的业业主们通过过电子公告告屏上的信信息，可随随时了解到到小区的物物业管理和和新闻内容容等。电子公告系系统的组成成小区电子公公告系统一一般由管理理主机、控控制器和显显示屏组成成。管理主主机一般设设在管理中中心室内，，控制器通通过通信线线与显示屏屏相连，显显示屏设在在小区入口口处较明显显的位置。。显示屏有有液晶显示示屏(LCD)、、发光二极极管显示屏屏(LED)和电视视墙等，目目前普遍使使用的是LED显示示屏。一般对于电电子公告系系统在技术术方面要求求：①显示屏与与管理主机机CRT同同步，实时时显示CRT上的文文字；②系统能通通过对管理理主机的操操作，调整整显示屏的的色彩和亮亮度。③系系统统软软件件具具有有一一定定的的编编辑辑方方式式，，显显示示时时间间可可任任意意调调节节，，画画面面可可循循环环显显示示，，可可自自开开机机到到关关机机全全自自动动播播放放。。④软软件件支支持持文文字字、、股股市市、、天天气气预预报报等等多多种种信信息息。。⑤显显示示屏屏至至少少能能显显示示16××16点点阵阵，，24××24点点阵阵或或更更大大点点阵阵的的汉汉字字，，并并能能选选用用多多种种标标准准及及美美术术中中英文文字体体。物物业业管管理理自自动动化化系系统统小区区物物业业计计算算机机管管理理系系统统的的硬硬件件部部分分由由计计算算机机网网络络及及其其他他辅辅助助设设备备构构成成，，软软件件部部分分是是集集成成小小区区居居民民、、物物业业管管理理人人员员和和服服务务人人员员三三者者之之间间关关系系的的纽纽带带，，对对物物业业管管理理中中的的房房地地产产、、住住户户、、服服务务、、公公共共设设施施、、工工程程档档案案、、各各项项费费用用及及维维修修信信息息资资料料进进行行数数据据采采集集、、加加工工处处理理、、存存储储、、计计算算等等操操作作，，反反映映出出物物业业管管理理的的各各种种运运行行状状态态。。物物业业软软件件应应以以网网络络技技术术为为基基础础，，面面向向用用户户，，实实现现信信息息高高度度共共享享，，方方便便物物业业管管理理公公司司和和住住户户的的信信息息沟沟通通。。物业业管管理理系系统统的的功功能能(1)以以房房屋屋为为主主体体的的房房产产管管理理；；(2)住住户户信信息息管管理理；；(3)对对公公共共设设施施的的管管理理；；(4)住住宅宅小小区区安安防防管管理理；；(5)收收费费管管理理等等。。物业业管管理理系系统统的的组组成成第一一级级是中央央计计算算机机系系统统，由由若若干干台台中中央央计计算算机机通通过过星星型型拓拓扑扑结结构构的的以以太太网网连连接接组组成成，，分分为为工工作作站站、、操操作作站站。。第二二级级是单元元级级控控制制站站，由由若若干干台台单单元元控控制制器器通通过过小小区区总总线线连连接接而而成成。。第三三级级是家庭庭级级控控制制站站，由由若若干干台台家家庭庭控控制制分分站站(住住户户采采集集器器或或公公共共设设施施监监控控器器)通通过过局局部部总总线线连连接接而而成成，，与与其其上上一一级级的的单单元元控控制制器器进进行行数数据据交交换换。。第四四级级是末端端监监控控设设备备，是是系系统统末末端端最最基基本本的的检检测测、、受受控控点点。。图4－－11住住宅宅小小区区物物业业管管理理系系统统硬硬件件结结构构图图图4－－12(a)住住宅宅小小区区物物业业管管理理系系统统软软件件功功能能框框图图图4－－12(b)某某住住宅宅小小区区物物业业管管理理系系统统软软件件图图智智能能卡卡一一卡卡通通系系统统智能能小小区区““一一卡卡通通””是是以以IC卡卡技技术术为为核核心心，，以以计计算算机机和和通通信信技技术术为为手手段段，，将将小小区区内内的的各各项项设设