成都写字楼市场

成都，中国西部的特大型城市，是中国西部的物流商贸中心、金融中心和科技中心，有着2300年的建城史，总面积1.24万平方公里，总人口1103万，市区人口450余万。2007年6月，成都被国家批准为：“全国统筹城乡综合配备改革试验区”，成为比肩上海浦东和天津滨海的“新特区”。“新特区”身份的确立，带动了科技、商贸、金融、交通、通讯资源的迅速聚集，实现了对外开放程度的进一步扩大，175个国家和地区先后与成都建立了经贸合作关系，5000家外资企业陆续入驻成都，其中世界500强企业139家。成都概况成都：被国务院列为西南地区的“三中心，两枢纽”

科技中心

金融中心

商贸中心

交通枢纽

通讯枢纽

成都占据西部经济发展的制高点，具有明显的区位竞争优势目前，成都市甲级写字楼主要分布与天府广场-人民南路一带，达60％，东大街一线拥有量占成都甲级写字楼的30％。以东大街为核心的CBD商务区和人民南路为主轴商务圈最为成熟。成都市写字楼区位分布成都市中心城区“两轴四片”建设总体实施方案天府新城东大街猛追湾片区盐市口---红星路片区骡马市片区天府广场---陕西片区人民南路新城市●持续发展的城市产业新空间●现代时尚的多元空间新形态●亲近可读的城市肌理天府新城东大街猛追湾片区盐市口---红星路片区骡马市片区天府广场---陕西片区人民南路人民南路（天府广场-火车南站）天府广场都市文化节点红照壁时尚商业及高层簇群节点滨河路酒店及高层簇群节点一环路IT商务节点领事馆高端商务节点二环路高端商务居住节点高端商务高端商业教育科技商务居住●

张弛有度的都市空间●

独具特色的城市形态定位:现代化商务科技文化中轴商业金融商务金融居住商业商务东大街富有活力的城市空间富有节奏的建筑形态盐市口时尚商业及高层簇群节点红星路商业及历史文化节点锦江高层簇群节点一环路金融及高层簇群节点二环路高层簇群节点锦江新城高层簇群节点定位：独具特色的金融商务主轴天府广场---陕西街片区定位:独具魅力的都市文化商业核心现有高层建筑拟建商业建筑新建文化建筑在建商业建筑南大街与天府广场联通红星路——盐市口片区定位：核心商业区空间布局基督教青年文化节点猛追湾片区定位：多层次的复合休闲商务区猛追湾RBD片区城市概念设计

●高品质休闲空间●沿主干道经济链●品牌主题公园●特色文化与历史文化●绵延起伏的城市天际线骡马市片区定位：集商务、商业、金融、时尚消费于一体的城市区域中心羊市街青龙街喜来登万和广场光大银行轻工大厦（意向）正府街（意向）东城根街骡马市片区城市概念设计天府新城.定位：国际际化科技商商务新城一中心两基基地：空间形态1、超高层建建筑集中布布置在一个个区域内，，形成区区域地标2、高层建筑筑簇群化布布局3、以小高层层建筑作为为城市背景景4、强调街道道界面连续续性，及地地块围合感感创新研发中中心总部商务基基地现代服务基基地业态定位区域标志性性高层簇群群03-09年以来，成成都办公物物业年均消消化量约35万㎡，年年均供应量量约53万㎡；03-09年以来，成成都甲级写写字楼年均均消化量约约7万㎡，年均均供应量约约9万㎡；03-09年以来，成成都乙级写写字楼年均均消化量约约13万㎡，年均均供应量约约26万㎡；结论：成都都写字楼市市场正处于于高速发展展初期，供供销两旺。。03-09年整体写字字楼市场走走势类甲级写字字楼是2009年成都写字字楼市场供供应主体，，总计供应应36.4万㎡，销售售23万㎡。截止09年，乙级写写字楼存量量主要集中中在天府新新城，约26.8万㎡。结论：市场场主要以类类甲级、乙乙级写字楼楼项目为主主。09年写字楼市市场结构09年，成都甲甲级写字楼楼均价约13012元/㎡，年均增幅幅7%-9%；09年，成都乙乙级写字楼楼均价约7750元/㎡，年均增幅幅6%-8%；09年，成都类类甲级写字字楼均价约约9108元/㎡。03-09年写字楼价价格走势鼓楼国际（（类甲级））均价8500元/平米销售率100%万瑞金沙（（类乙级））均价8500元/平米销售率95%国嘉新视界界（类甲级级）均价11000元/平米销售率75%新希望国际际（乙级））均价6800元/平米销售率58%美年广场（（类甲级））均价8200元/平米销售率30%红楠港（乙乙级）均价7500元/平米销售率25%人民南路东大街天府新城仁和春天广广场（类甲甲级）均价9500元/平米销售率100%喜年广场（（甲级）均价14500元/平米销售率85%新希望大厦厦（甲级））均价15000元/平米销售售率率40%科华华天天成成（（乙乙级级））均价价8500元/平米米销售售率率75%结论论：：09年，，成成都都写写字字楼楼市市场场走走势势良良好好09年整整体体写写字字楼楼市市场场环环境境拉德德方方斯斯（（甲甲级级））均价价13000元/平米米销售售率率：：100%特拉拉克克斯斯（（类类甲甲级级））均价价10000元/平米米销售售率率：：100%航兴兴国国际际（（乙乙级级））均价价6800元/平米米销售售率率：：65%国际际金金融融中中心心IFC（类类甲甲级级））经营营模模式式：：未未定定摩根根中中心心（（类类甲甲级级））经营营模模式式：：只只租租不不售售（（暂暂定定））香年年广广场场（（类类甲甲级级））美年年广广场场（（甲甲级级））航天天科科技技大大沙沙河河（（甲甲级级））经营营模模式式：：只只租租不不售售人民民南南路路东大大街街天府府新新城城仁和和春春天天广广场场精精装装写写字字楼楼（（乙乙级级））经营营模模式式：：明宇宇国国际际广广场场（（甲甲级级））经营营模模式式：：销销售售新希希望望大大厦厦（（甲甲级级））2010年整整体体写写字字楼楼市市场场环环境境鸿昌嘉泰（甲甲级）经营模式：销销售海洋中心（甲甲级）经营模式：销销售茂业大厦（甲甲级）经营模式：预预计销售仁恒置地广场场（甲级）经营模式：只只租不售中汇广场（甲甲级）大陆国际（甲甲级）经营模式：销销售蓉国府（甲级级）经营模式：只只租不售保利中心（甲甲级）来福士广场（（甲级）经营模式：只只租不售环球贸易中心心（甲级）经营模式：只只租不售2010年成都新入市市项目预计为为29个；甲级写字楼市市场放量较大大，共约21个，其中7个项目可销售售，8个项目为只租租不售，6个项目未定经经营模式；乙级写字楼市市场放量速度度减缓，共约约8个，多为可销销售项目；人南路入市项项目将成为市市场主体。未来三年内，，写字楼市场场供应主体为为甲级写字楼楼，预计占总总体供应比例例的70%。结论：未来甲甲级写字楼竞竞争日趋激烈烈。未来三年写字字楼市场供应应对比高端市场中高端市场低端市场低端市场高端市场中端市场未来写字楼市市场发展格局局目前成都写字字楼市场呈现现以低端、中中高端、高端端市场三层市市场关系的金金字塔格局；；新希望国际、、天合凯旋广广场为代表的的成本控制型型低、中高端端市场占整体体市场绝大部部分；以新希希望大大厦，，天府府时代代广场场，保保利中中心为为代表表的高高端、、甲级级写字字楼逐逐渐崛崛起，，并将将为市市场所所追捧捧；2010-2012年，品品牌开开发商商所主主导的的高端端项目目大量量入市市，高高端端、甲甲级写写字楼楼将成成为未未来三三年市市场主主流趋趋势，，成都都市场场将逐逐渐衍衍变为为沙漏漏型格格局；；人南路路等成成熟型型区域域市场场项目目经营营模式式逐渐渐转化化为只只租不不售，，优质质地段段可售售写字字楼量量逐渐渐减少少。结论：：1、09年写字字楼市市场呈呈供销销两旺旺状态态，市市场情情况良良好。。2、目前前可售售写字字楼项项目多多以甲甲级、、类甲甲级写写字楼楼为主主。3、随区区域逐逐渐成成熟，，甲级级写字字楼项项目经经营模模式将将多为为只租租不售售。4、未来来3年内市市场甲甲级、、超甲甲级写写字楼楼市场场放量量剧增增，高高端项项目竞竞争激激烈。。2010年成都写字楼市场状况

项目名称项目档次写字楼建面（㎡）工程进度预计入市时间租售1天府时代广场甲级5万地上2层2010年6月销售2明宇金融广场甲级6万基坑2010年第三季度销售3电视塔339项目甲级——基坑2010年第三季度销售4大陆国际甲级3.5万正负零2010年7月销售5环球贸易广场ICC甲级——基坑2010年第三季度销售6鸿昌嘉泰甲级————2010年第四季度销售7保利中心甲级/基坑2010年第三季度销售8瑞安中汇广场甲级

封顶2010年6月销售9海洋中心甲级————

2010年第三季度销售10航天科技大厦甲级8万封顶/租赁11仁恒置地广场甲级13万封顶/租赁12铁狮门甲级6万基坑2010年底租赁13来福士广场甲级7万基坑2010租赁14蓉国府甲级16万基坑2010租赁15华置广场甲级42万/2010年下半年租赁16九龙仓国际金融中心甲级55万//租赁17华润万象城甲级12万/2011待定18万达金牛广场甲级8万/2012

/19（世豪广场）苹果城甲级20万/2010待定20茂业中心甲级约7万/2010-2011/21希顿国际广场甲级约9万/2011/22富力国际中心甲级——————预计租赁23香年广场类甲级16万/2010年第二季度/

24摩根中心乙级4万基坑09年第四季度销售25中航城市广场乙级7.6万（总建面）/2010销售26莱蒙置地广场乙级7万/2010销售27明信国际中心城待定5万/2010销售28阳光保险大厦待定待定/

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29开元高攀项目乙级7万//

/30中信乙级13.3万/2010待定销售动动态：：价格情情况：：整体体均价价21000元/平米优惠情情况：：一次次性2%，分期期1%；销售情情况：：房管局局备案案：项目共共计163套房源源，截止4月11日该项项目房房源备备案共共成交交81套，合合计30295.84平米，，累计计面积积销售售率约约49%；具体销销售情情况如如下：：户型区间350㎡447-465㎡231-278㎡539㎡推出40406120已售222528820-25层开发商自行持有5-18层主要剩余单位为13.14楼部分房源及18楼整层；

项目5-18层中剩余单位均价约20000元/平米新希望望大厦厦项目于于4月10日开放放售楼楼部，，因保保利的的品牌牌效应应，现现场咨咨询火火爆。。项目公公寓目目前为为前期期咨询询阶段段，价价格等等信息息情况况暂未未发布布；因为近近期政政策调调整，，保利利写字字楼预预计在在年底底推出出，将将对人人南路路写字字楼市市场形形成不不小的的冲击击。地理位置人民南路四段领事馆路7号物业形态LOFT公寓+住宅+甲级写字楼+商业规模39万平米；LOFT公寓10万平米，住宅10万平米，甲级写字楼10万平米经营模式LOFT公寓、住宅、商业销售甲级写字楼预计年底推出总车位1700个销售进度售楼部开放，目前为前期VIP客户办理阶段，价格等信息暂未对外发布保利中中心住宅5.2米层高高LOFT公寓甲级写写字楼楼保利中心心总平图图保利中心心成都恒置置地广场场位于成成都市人人民路南南路二段段。项目主体体建筑包包括甲级级写字楼楼、服务务式公寓寓及国际际品牌购购物中心心，具有有商务办办公、国国际会议议、商住住、购物物、餐饮饮休闲服服务等复复合商务务商业功功能。010年第2季度竣工工并投入入使用。。该项目于于2006年9月开始兴兴建，现现已交付付使用。。该项目只只租不售售，商业业招商情情况良好好，写字字楼持续续租赁中中。占地面积积：约约28.7亩总建筑面面积：20万平米开发商：：新加坡坡仁恒置置地仁恒置地地广场标准层面面积：2000平米；电梯：计计16部电梯，，其中8部高区电梯梯、7部低区电电梯、1部消防电梯梯仁恒置地地广场低区平面面图仁恒置地地广场瑞安中汇汇广场第一期保保留现有有的裙楼楼和楼高高35层的大楼楼，目前前已作为为招商银银行成都都分行及及莎玛酒酒店式公公寓所在在地。第二期占占地面积积约7.4亩，总建建筑面积积56,810平方米，，高度133米，打造造成为甲甲级写字字楼。成都典型型项目电梯相关关技术指指标对比比一览表表基本数据据项目名称品牌型号数量速度（m/s）载重量使用寿命平均候梯时间自动分层系统楼层分区国航世纪中心迅达S7001431600/10001533s无无汇日央扩迅达Miconic10731350/1150/27s有无威斯顿联邦奥的斯OTIS200082.51000/27s无无时代广场蒂森TE系列81.75/2.51350/11502557s无4部低区1-204部高区1-20~28川信广场Lg、三菱三菱GPM102.51600/100015/20-2528.6s无低1-19高1-20~3力宝大厦迅达S700182.51350/18P/28s有8部商务-1-234部低层1-76部地下-1-13中环广场原装日立/102.51150/28.6//喜年广场日立/12

61350/

30s（暂定）有/

电梯相关关技术指指标对比比一览表表轿箱尺寸寸成都典型型项目项目名称国航世纪中心汇日央扩威斯顿联邦时代广场川信广场冠城广场力宝大厦中环广场喜年广场品牌迅达迅达奥的斯蒂森Lg、三菱Lg、HVP1多快迅达原装日立日立轿箱尺寸长（m）A座1.4B座1.71.41.61.41.51.61.61.7

1.8宽（m）A座1.6B座1.71.81.51.81.61.51.51.62

高（m）A座2.6B座2.52.72.72.72.12.12.82.63

装饰/星期塑料地毯地毯地毯大理石地板大理石地板大理石地板大理石地板大理石地板总结：高端写字字楼都选选用原装装进口品品牌电梯梯，档次次和品质质较高；；大部分写写字楼选选用欧美美电梯，，档次和和品质较较高；速度在2.5米/秒以上，，最高速速度达6米/秒；甲级写字字楼中低低区候梯梯时间27—30秒左右，，高区候候梯时间间在30—40秒左右；；甲级写字字楼的电电梯控制制一般采采用电脑脑群控系系统。成都写字字楼空调调品牌一一览表项目名称空调品牌特点国航世纪中心开利水冷循环系统；

共6台开利主机，每台控制8层空调系统；

大多公司由于加班费用问题，另单独安装室内空调汇日央扩美义水源热泵机组威斯顿联邦特灵水环热泵机组时代广场特灵水源热泵机组川信广场约克水环热泵机组力宝大厦特灵水环热泵机组中环广场特灵水环热泵机组喜年广场特灵水环热泵机组新希望大厦/水环热泵机组成都市场场空调品品牌基本本上是美美国品牌牌，成本本较高，，但提升升了楼盘盘的品质质。成都写字字楼空调调品牌一一览表项目名称正常供应时间物管费收费标准加时空调费用国航世纪中心周一至周五：8：00-19：0018计入物管费用内，电费另算500元/小时/户汇日央扩周一至周五：8：00-19：0015计入物管费用内，电费另算180元/小时/户

未到一层以一层计算威斯顿联邦周一至周五：8：00-18：0017计入物管费用内，电费另算/时代广场除法定节假日除外

周一至周五：08：30-24：00

周六、周日09：00-18：0015计入物管费用内，电费另算包月在物管上增加3元/平米

临时加班200元/小时/户川信广场周一至周五：8：00-18：0015计入物管费用内，电费另算180元/小时/户力宝大厦周一至周五：8：00-18：3016计入物管费用内，电费另算0.22元/平米/小时

根据不同公司功能区域划分，可在不同功能区域单独安装出风口，减少浪费面积，降低成本中环广场周一至周五：8：00am-7:00pm

周六：8:00am-1:00pm16计入物管费用内，电费另算（周一到周五19：00-23：59）

半层以下（含半层），120元/小时；半层以上至一层以下（含一层），150元/小时；一层以上两层以下（含两层），250元/小时

（周一到周五24：00-07：59周六13：00以后，周日及国定节假日）

半层以下（含半层），150元/小时；半层以上至一层以下（含一层），180元/小时；一层以上两层以下（含两层），280元/小时喜年广场周一至周五：8：00-18：30

（暂定）16计入物管费用内，电费另算/新希望大厦周一至周五：9：00-18：0018计入物管费用内，电费另算按小时计费，预计价格比国航稍高客户群体体分析1.项目初期期，多以以中小型型投资客客户为主主。2.自用客户户一般对对写字楼楼的硬件件配置要要求较高高。项目目呈现越越多，成成交机率率越高。。但成交交周期会会比较长长。3.自用客户户一般以以中性规规模的公公司为主主。世界界500强企业，，多采用用租赁，，公司多多追逐品品质和品品牌形象象。国内内大型企企业总部部多自己己修建办办公楼，，或者大大面积购购买。4.外地客户户占。本本地客户户占。其其中川内内客户占占，省外外客户占占，省外外客户多多来自广广州，上上海，北北京，温温州等国国内一线线城市。。谢谢谢12月-2211:47:2211:4711:4712月-2212月-2211:4711:4711:47:2212月月-2212月月-2211:47:222022/12/3111:47:229、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。11:47:2211:47:2211:4712/31/202211:47:22AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2211:47:2211:47Dec-2231-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。11:47:2211:47:2211:47Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2211:47:2211:47:22December31,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。31十十二月202211:47:22上上午11:47:2212月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2211:47上上午12月-2211:47December31,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/3111:47:2211:47:2231December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。11:47:22上上午午11:47上上午午11:47:2212月月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。11:47:2211:47:2211:4712/31/202211:47:22AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2211:47:2211:47Dec-2231-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。11:47:2211:47:2211:47Saturday,December31,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2211:47:2211:47:22December31,202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。31十十