房地产销售的业务流程

销售人员基础知识一、房地产与房地产业房地产的概念及分类房地产是房产和地产的总称。房产：房屋及其权力总称。地产：土地及权利总称。房地产是附着在土地上各类建筑物、构筑物和其它不可分离的物质及其权力构成的财产总体。地产类型：居住用地产、生产用地产、经营、行政、其它用地产房地产主要内容：1）土地开发与再开发2）房屋的开发与建设3）地产经营，包括土地使用权的转让，出让，租赁和抵押。4）房地产经营，包括房产（合土地使用权）买卖、租赁、抵押。5）房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、公证。6）房地产物管服务。7）房地产金融、包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。我国房地产业发展的状况成就1、开发企业日益增多，外商投资踊跃；2、土地出让成片开发步伐加快；3、住宅成为消费的热点；4、房地产市场价格迅速上扬。展望1、经营的利润减少；2、房地产大量空置；3、耕地的保护制约；4、房地产业内部的竞争加剧（资金竞争、市场营销竞争、信息竞争）住宅产业的前景1）城市水平稳步发展，对住宅形成巨大需求2010年城市人口达6.1亿，住房面积每年需增加3.27亿平方米。2）流动人口增长对住宅形成巨大需求。主要对大城市、流动人口将是住宅的需求主力。3）居民消费结构变化对住宅形成巨大需求，居民生活水平不断增高，对改善住房条件需求变得迫切。4）旧城改造建设加快，安置居民需要大量住宅。5）改革深化与市场发展刺激住宅的需求。①取消福利分房，实行住房分配货币化。②开设住宅二级市场，以有量住房运动带动增量住宅消费。③金融政策利率的上调或下调。6、房地产开发的主要阶段和过程①建设工程项目设立和企业组建②房地产建设工程项目规划与审批③土地使用权的取得④征地与拆迁⑤工程建设与管理⑥房地产的租售与管理⑦房地产的物业管理7、房地产开发的基本程序：①提出意向书、向市规划部门进行咨询（计委）②向规划管理部门申报、提交立项报告书（建设及市计委）③经过研究审批，如同意立项，发给立项批复意见书④申请者向市建设局提交项目可行性研究报告⑤经审核通过，下达批复文件，并下达规划设计任务书⑥申请者根据批复，办理征地及前期规划准备工作，然后到规划局领取规划设计任务通知单⑦申请者到土地管理部门征求意见⑧以上七项完成后，将结果报市政府审批，完成后，正式办理用地手续⑨收到土地使用权批文后，同时进行以下三部份工作第一部分：A到规划局办理规划用地许可证B申请确立规划设计条件C规划局审查后，下达规划条件通知单D据通知单，委托有资格的设计单位或采用招投标方式，选择设计单位并提出设计方案E到规划局领取设计方案送审书F规划局对方案进行审查，并提出审查意见G规划设计方案出图后，送规划局第二部分：A画出桩位，并给出打桩条件B委托测绘院钉桩并进行测绘C将打桩收集到的数据，提送设计单位第三部分：A持规划用地许可证和征地意见书，以及前期下达的意见书，到土地局办理征地手续，征地方式有拍卖，招标投标出让，协议出让及规划方式等。B在立项报告批准后，即可到建设项目所在地管理部门，办理各项户口冻结工作。C地政管部门审查拆于安置方案并发给拆于许可证D对建设用地进行“三通一平”，工作，即通水、通电、道路和平地等，在这里需要完成的主要工作量。a到园林局申请伐树许可证b了解线路情况并与供电局协商改造，移线方案c燃气、道路，上下水等现状管线改路d到供电局申请用电报装，做正式供电方案，申请施工临时用电e完成各项工作后，即可进行施工前的准备工作。第二节，房地产开发经营的风险与开发项目的可行性研究（一）经营风险的构成1、房地产位置的不动性和固定性，决定的房地产经营市场供求的不可调剂性2、投资时间的长期性，决定的地方经营对市场供求变动的不灵活性3、房地产投资经营的固定性，决定的房地产投资经营的不易变现性4、房地产市场信息的分散性，决定的房地产市场的不可分性及变现的困难性（二）经经营风险险的类型型1、自然风风险，是是由房地地产经营营管理过过程中自自然灾害害，诸如如地震、、洪水、、火灾等等造成的的房地产产破坏而而形成的的风险2、社会风风险大体分两两方面，，一是由由改治方方面因素素引起，，如国家家改治状状况和政政治形式式的变化化，国家家的宏观观经济调调控和地地方方面面的政策策以及地地方法律律法规，，金融政政策等变变动引起起的经营营管理风风险，二二是集体体及个人人的不恰恰或错误误引起的的3、房地产产经营管管理经济济和市场场风险是由房地地产市场场状况的的变动引引起的，，在市场场经济条条件下，，市场是是各种经经济运行行状况的的集中表表现，同同内外经经济变动动，经济济政策变变动，人人口，居居民收入入的变动动都会影影响到房房地产的的市场运运行。4、房地产产经营管管理技术术风险是由于科科学技术术的进变变引起的的风险，，科学技技术的进进步引起起了建筑筑材料的的品种，，质量和和性能的的变化，，从而使使建筑产产品科技技含量大大大提高高，不断断的使存存量房屋屋采建筑筑物贬值值，由此此造成技技术风险险。5、房地产产经营管管理内内部风风险由于企业业内部管管理水平平的问题题，会影影响到企企业的预预期收益益，比如如财务管管理混乱乱，施工工管理不不善，经经营管理理水平低低下，都都是公司司的经营营风险。。（三）房房地产经经营风险险管理方方法1、回避风风险，尽尽量避免免风险极极大的业业务2、转移风风险（主主要是将将风险项项目转移移出去或或与其它它公司合合资）3、减轻风风险损失失（通常常精确测测算经营营项目的的费用与与收益率率，减少少不必要要的支出出）4、对经营营项目施施行保险险，是一一种极好好的方式式，一旦旦风险发发生，损损失相比比要少得得多。5）建筑物物的主要要技术参参数4、房地产产经营管管理项目目的成本本估算是是房地产产可行性性研究的的一个核核心问题题，具体体估算的的主要内内容包括括：1）土地征征用费用用的估算算和概算算，其中中主要包包括征地地费、轻轻苗补偿偿费及其其它地上上物的补补偿费，，菜地建建设费，，劳动力力安置费费，耕地地占用税税等。2）拆迁安安置费主主要包括括各种拆拆迁费用用，赔偿偿费用3）前期工工程费用用，主要要包括勘勘察设计计费用，，三通一一平和七七通一平平等4）房屋建建筑安装装费用，，由于建建筑标准准的不同同，应对对不同类类型、不不同设计计、不同同等级的的房屋分分别列出出不同的的费用5）基础设设施建设设费，对对不同类类型的基基础设施施，分别别列出所所需要的的费用6）公共配配套设施施费用，，对小区区的公共共设施配配套费用用，应当当分别列列出费用用，以便便更好的的进行核核算7）管理费费用8）筹建成成本及利利息的支支出5、房地产产经营管管理项目目市场分分析房地产市市场是全全部可行行性报告告的关键键问题，，市场分分析主要要包括：：1）对销售售市场状状况的预预测2）对房地地产市场场的容量量、饱合合率或饱饱合度的的分析3）对市场场占有率率的预期期4）对市场场销售价价格预测测，销售售对象的的分析，，销售计计划的制制定，以以及未来来市场变变化对营营销构成成的影响响等6、房地产产经营管管理项目目财务评评价，主主要包括括：1）房地地产销销售收收入需需要缴缴纳的的各种种税费费，经经营利利润等等的预预测2）贷款款成本本、贷贷款偿偿还以以及贷贷款与与偿还还的平平衡计计算3）现金金流量量分析析4）财务务平衡衡分析析5）对项项目建建设规规模、、建设设规划划设计计修改改的费费用测测算等等6）项目目建设设期间间，原原材料料价格格变化化影响响等因因素的的敏感感分析析和相相应的的赢亏亏平衡衡分析析7、房地地产开开发建建设土土地使使用权权的取取得1）我国国土地地公有有制采采取的的两种种所有有制形形式：：集体体所有有和国国家所所有制制，农农村土土地采采取了了集体体所有有制形形式，，属于于农民民集体体所有有，城城市土土地采采取了了国家家所有有制的的形式式，属属于全全民所所有，，农村村和城城市郊郊区的的土地地除有有法律律规定定属国国家所所有的的以外外，都都属于于集体体所有有，并并以土土地集集体所所有制制的形形式存存在，，任何何个人人不能能取得得土地地使用用权。。2）土地地所有有权和和土地地使用用权，，以及及土地地的出出让和和转让让A土地所所有权权：是指指土地地所有有者在在法律律规定定的范范围内内对其其拥有有的土土地享享有的的权利利，这这种权权利包包括占占有权权、使使用权权、收收益权权或处处分权权：①①土地地占有有权是是指土土地所所有者者被土土地的的实际际控制制权，，我国国土地地所有有权的的主体体只有有国家家和集集体，，但国国家和和集体体作为为土地地所有有的权权的主主体未未必亲亲自去去经营营和使使用土土地，，这样样就会会导致致土地地所有有权和和占有有权的的分离离，因因此，，土地地所有有权人人并不不一定定就是是土地地占有有权人人。②②土地地使用用权是是指土土地所所有者者根据据土地地分类类，对对土地地加以以利用用的权权利，，土地地使用用权作作为一一项独独立的的权能能，可可以同同占有有权、、收益益权一一起从从所有有权中中分离离出来来，在在我国国集体体土地地使有有者可可以行行使这这项权权利，，国有有土地地所有有者一一般把把这项项权利利转让让给非非所有有人使使用；；③土土地收收益权权是指指基于于对土土地使使用地地而取取得的的利息息的权权利，，它是是土地地使用用的结结果；；④土土地处处分权权是指指依法法对土土地处处置的的权利利，即即在法法律允允许的的范围围之内内决定定土地地的最最终归归属。。B土地使使用权权：是是指土土地使使用者者依法法享有有使用用和取取得土土地利利益的的权利利，根根据法法律规规定，，土地地使用用权受受法律律保护护，任任何单单位和和个人人不得得侵犯犯，法法律规规定，，使用用土地地的单单位和和个人人除享享有一一定的的权利利外，，还必必须对对土地地承担担保护护和合合理利利用的的义务务，土土地使使用权权可以以依法法转让让，但但不得得以其其它形形式非非法转转让土土地。。土地使使用权权的出出让的的概念念：是是指国国家以以土地地所有有者身身份按按指定定地块块的使使用年年限、、用途途和城城市规规划等等条件件将城城市土土地使使用权权出让让给土土地使使用者者，并并向土土地使使用者者收取取土地地使用用权出出让金金的行行为，，出让让交易易双方方是国国家和和用地地单位位或个个人，，集体体所在在的土土地必必须办办理征征用手手续转转化为为国有有土地地后才才能出出让，，有偿偿出让让的地地块，，可以以是待待开发发的土土地（（生地地），，也可可以是是完成成市政政设施施（七七通一一平））的土土地（（熟地地），，还可可以是是连同同地上上建筑筑物和和附属属设施施一并并出让让的土土地。。土地使使用权权出让让的形形式：：土地地使用用权出出让采采用拍拍卖形形式进进行一切手手续后后取得得土地地使用用权方方式。。拍卖卖出让让土地地使用用权：：是指指在指指定时时间公公开场场合，，在土土地管管理部部门组组织人人组织织下，，竞投投者在在规定定方式式下应应价，，竞投投土地地使用用权，，由出出价最最高者者获得得土地地使用用权的的土地地出让让方式式。土地使使用权权的出出让年年限：：1居住用用地70年，工工业用用地、、教育育、科科技、、文化化、卫卫生、、体育育及综综合或或其它它用地地50年；商商业、、旅游游、娱娱乐用用地40年。2土地使使用权权转让让：是指土土地使使用者者根据据国家家规定定在规规定的的土地地使用用年限限内，，在旅旅行原原合同同义务务的前前提下下，交交土地地使用用权有有权让让渡给给其它它使用用者的的经济济行为为，它它包括括出售售、交交换、、赠予予。3土地使使用权权转让让形式式：主主要有有出售售和交交换等等几种种形式式。出售：：是指指土地地使用用权的的转让让者将将土地地的直直接支支配权权转让让给购购买方方，购购买方方在取取得土土地使使用权权的同同时，，向出出租方方支付付地价价及有有关价价款，，土地地使用用权出出售后后，出出让合合同中中规定定的一一切权权利与与义务务全部部给新新的土土地使使用者者。取得建建设用用地的的方式式主要要有两两种：：即有有偿和和无偿偿取得得两种种方式式。1、有偿偿取得得方式式：就就是土土地使使用者者通过过向国国家缴缴纳土土地使使用费费出让让金取取得土土地使使用权权，国国家土土地有有偿使使用通通常有有以下下几种种方式式：以以土地地使用用权出出让方方式取取得国国有土土地使使用权权；以以土地地使用用权转转移方方式取取得国国有土土地使使用权权；以以土地地使用用权出出租方方式取取得国国有土土地使使用权权以及及以土土地使使用权权出股股方式式取得得土地地使用用权。。2、无偿取得得的方式：：就是国有有土地使用用者通过国国家行政划划拨方式取取得土地使使用权，《中华人民共共和国土地地管理法》规定国家机机关用地、、军事用地地、城市基基础设施用用地、公益益事业用地地、国家重重点扶持的的能源、交交通、水利利等国民基基础设施用用地。法律律法规规定定的其它用用地，经县县级以上人人民政府批批准，可以以通过划拨拨方式取得得土地使用用权。土地使用权权出让合同同约定的使使用年限届届满，土地地使用者需需要继续使使用土地的的，应当至至迟于届满满前一年申申请续期，，除根据社社会公共利利益需要收收回该幅土土地的，应应当予以批批准。经批批准准予续续期的，应应当重新签签定土地使使用权出让让合同，依依照规定支支付土地使使用权出让让金。土地地使用权出出让合同约约定的使用用年限届满满，土地使使用者未申申请续期或或者虽申请请续期但依依照前款规规定未获批批准的，土土地使用权权由国家无无偿收回。。房地产市场场一级市场二级市场三级市场主体国家和地方政府各房产公司用户特点垄断性竞争性竞争性内容整体规划设计用途，征地、招投标底价综合开发房地产转让方式拍卖、招标出卖、出租已开发土地或连同其建筑物转让或出租地皮或连同其建筑物价格垄断价值价格剩余年限价格房地产开发发建设工程程经营管理理：（一）前期期准备工作作主要内容容包括：1、勘察设计计的主要任任务是察明明工程项目目建设地点点的地形、、地貌、地地质构造、、水文条件件等自然条条件，获取取工程建设设的基础资资料，并作作出鉴定和和综合评价价，为建设设工程项目目的设计和和施工提供供可靠的依依据。2、工程设计计：工程设设计一般分分为初步设设计和施工工图设计两两个方面。。3、落实各项项配套工程程，各类建建设工程项项目进行施施工建设的的前提条件件就是必须须以工程建建设有关的的配套单位位落实各项项建设配套套事宜，如如申报用电电量、用水水量、排水水量，确定定变电所等等级、煤气气增压量、、上水泵房房、接市政政下水口等等，有时还还要联系公公共交通设设立站点及及教育、人人防、绿化化等一系列列有关配套套事宜。4、搬迁拆除除工程：主主要是针对对旧城区开开发建设城城市旧房拆拆迁是调整整城市用土土地结构，，推进城市市开发的重重要环节，，由于城市市旧房改造造涉及到居居民的切身身利益，难难度较大，，因此城市市拆迁工程程必须按国国家有关法法律规定进进行。（二）房地地产建设工工程招标与与承包1、可行性研研究招、投投标，一般般由房地产产开发经营营企业向若若干专家咨咨询并向设设计机构发发出邀请函函，同时向向他们提供供政府有关关主管机关关批准的项项目建议书书副本和有有关拟建项项目的目标标、规型、、技术要求求、材料、、市场、资资金来源等等资料和说说明。请这这些单位编编制出可行行性研究报报告的报介介单，然后后从中选择择资信卓著著、报价合合理的单位位，中标单单位应当按按照项目可可行性研究究的要求和和内容，根根据协议的的规定，按按时完成可可行性研究究报告提出出的要求。。2、工程设设计任书书招投标标，通常常也是由由房地产产开发经经营单位位通过招招投标的的方式，，委托给给有资质质的单位位设计部部门和单单位进行行完成。。3、勘察设设计招投投标，房房地产开开发经营营企业在在取得土土地使用用权，办办完用地地手续，，取得当当地主管管机关的的批准文文件，并并清楚地地上障碍碍物，设设计界标标以后，，就需要要拟定勘勘察项目目的内容容及时间间，然后后采取招招投标方方式，由由中标的的单位完完成勘察察任务，，工程勘勘察承包包单位，，必须有有主管部部门发的的证书和和营业执执照。4、建筑工工程设计计招标，，是为了了优化工工程设计计方案，，择优选选择设计计单位，，设计招招标的主主要内容容有：设设计任务务书、项项目综合合说明书书（包括括工程内内容、设设计范围围和深度度、图纸纸内容、、图副、、建设周周期和设设计进度度等要求求）以及及投标需需知、投投标方式式、地点点、时间间的说明明。5、建筑材材料设备备工艺招招投标，，材料设设备工艺艺的取得得可以由由开发建建设单位位直接向向材料设设备制造造单位招招标，也也可以委委托工程程承包公公司或设设备成套套机构招招标，投投标人应应当是具具有法人人资格符符合投标标条件的的材料制制造商、、供应商商、采购购单位和和设备成成套单位位等。6、建设工工程项目目施工招招标投标标施工招标标投标主主要是通通过竞争争择优选选择施工工单位，，以使建建设项目目质量优优、工期期短、造造价合理理。施工工招标投投标又可可分为全全部工程程、分部部工程、、单项工工程和专专业工程程的招标标投标。。7、工程总总承包招招标投标标工程总承承包招标标投标也也称全过过程招标标投标，，是对项项目实施施全过程程进行招招标投标标，包括括勘察设设计、材材料设备备供应、、工程施施工直至至竣工交交付使用用进行一一揽子招招标投标标。投标标者必须须是具有有总承包包能力的的工程承承包企业业。房地产建建设工程程质量管管理：建设工程程质量管管理的基基本内容容包括：：1、对施工工所用的的主要材材料如水水泥、钢钢材、砖砖、防水水材料、、焊条等等关键材材料，在在使用前前对其质质量及试试验报告告进行复复核。2、对施工工企业集集中加工工或采购购的成品品、构件件、配件件、设备备等进行行质量检检验。工工程建设设中应确确立重要要设备检检查和试试验的标标准、手手段、程程序、记记录及检检验报告告等制度度。3、对施工工的建筑筑物、构构筑物、、地下网网线路等等开工前前的定位位进行测测量复核核；对沉沉降有要要求的建建筑物，，作定期期观察；；对混凝凝土的浇浇注质量量制定有有关的试试块制作作、养护护、试压压等管理理制度，，并有专专人监督督执行。。4、对重要要承重结结构主要要部位的的隐蔽工工程，如如钢筋混混凝土基基础、主主体结构构、大型型设备基基础、主主要地下下构筑物物、地下下管线、、重要承承重结构构的现浇浇钢筋混混凝土工工程以及及屋面防防水等，，进行检检查验收收，经检检查合格格后办理理隐蔽工工程验收收手续。。5、参加给给排水、、暖通、、空调、、电气安安装、设设备安装装的试压压、试水水、试运运转、试试车等，，并签证证试验记记录。6、参加工工程质量量评定和和竣工验验收。7、监督施施工单位位文明施施工、安安全施工工、正确确用料、、按操作作规程规规定施工工。第二章建建筑与与规划基基本知识识第一节建建筑筑识图的的一般知知识一、施工工图的内内容和用用途：（一）图图纸目录录包括每张张图纸的的名称、、内容、、图纸编编号等，，表明该该工程施施工图由由哪几个个专业的的图纸及及哪些图图纸所组组成，以以便查找找。（二）设设计总说说明主要说明明工程的的概况和和总的要要求。内内容一般般应包括括：设计计依据（（如设计计规模、、建筑面面积以及及有关的的地质、、气象资资料等））；设计计标准（（如建筑筑标准、、结构荷荷载等级级、抗震震要求等等）；施施工要求求（如施施工技术术、材料料要求以以及采用用新技术术、新材材料或有有特殊要要求的做做法说明明）等。。以上各各项内容容，对于于简单的的工程，，也可分分别在各各专业图图纸上写写成文字字说明。。（三）建建筑施工工图包括总平平面图、、平面图图、立面面图、剖剖面图和和构造详详图。表表示建筑筑物的内内部布置置情况，，外部形形状，以以及装修修、构造造、施工工要求等等。（四）结结构施工工图包括结构构平面布布置图和和各构件件的结构构详图。。表示承承重结构构的布置置情况，，构件类类型，尺尺寸大小小及构造造做法等等。（五）设设备施工工图包括给水水排水、、采暖通通风、电电气等设设备的平平面布置置图、系系统图和和详图。。表示上上、下水水及暖气气管线布布置，卫卫生设备备及通风风设备等等的设置置，电气气线路的的走向和和安装要要求等。。二、施工工图中常常用的符符号为了保证证制图质质量、提提高效率率、表达达统一和和便于识识读，我我国制订订了国家家标准《房屋建筑筑制图统统一标准准》（简称《标准》），其中中几项主主要的规规定和常常用的表表示方法法如下：：（一）定定位轴线线在施工图图中通常常将房屋屋的基础础、墙、、柱和梁梁等承重重构件的的轴线画画出，并并进行编编号，以以便于施施工时定定位放线线和查阅阅图纸，，这些轴轴线称为为定位轴轴线。定位轴线线采用细细点划线线表示。。轴线编编号的圆圆圈用细细实线，，在圆圈圈内写上上编号。。在平面面图上水水平方向向的编号号采用阿阿拉伯数数字，从从左向右右依次编编写。垂垂直方向向的编号号，用大大写英文文字母自自下而上上顺次编编写，英英文字母母中I、Q及Z三个字母母不得作作轴线编编号，以以免与数数字1、2及2混淆。（二）标标高在总平面面图、平平面图、、立面图图和剖面面图上，，经常用用标高符符号表示示某一部部位的高高度。标高有绝绝对标高高和相对对标高两两种。绝对标高高：我国国把青岛岛黄海的的平均海海平面定定为绝对对标高的的零点，，其他各各地标高高都以它它作为基基准，在在总平面面图中的的室外地地面标高高中常采采用绝对对标高。。相对标高高：除了了总平面面图外，，一般都都采用相相对标高高，即把把首层室室内主要要地面标标高定为为相对标标高的零零点，并并在建筑筑工程的的总说明明中说明明相对标标高和绝绝对标高高的关系系。如室室外地面面标高-0.45表示室外外地面比比室内首首层地面面低0.45米。一、建筑筑概述（一）建建筑的分分类1、按建筑筑的使用用性质，，城市建建筑可分分为工业业建筑和和民用建建筑二大大类。工工业建筑筑指主要要生产厂厂房、辅辅助生产产厂房等等生产性性建筑。。民用建建筑指学学校、医医院、商商场等公公共建筑筑和居住住建筑（（住宅与与宿舍））。2、按建筑筑结构使使用的材材料，可可以分为为：砖混混结构建建筑，即即用砖墙墙、钢筋筋混凝土土楼板层层、钢筋筋混凝土土层面板板建造的的建筑；；钢筋混混凝土结结构建筑筑，即建建筑物的的主要承承重构件件全部采采用钢筋筋混凝土土，如钢钢筋混凝凝土框架架结构、、框架剪剪力墙结结构、剪剪力墙结结构建筑筑；钢结结构建筑筑，即建建筑物的的主要承承重构件件全部采采用型钢钢：如全全部用钢钢柱、钢钢梁建造造的超高高层建筑筑。3、按施工方法法分为：装配配式建筑、现现浇式建筑和和装配整体式式建筑。装配配式建筑是指指建筑的主要要承重构件，，如墙体、楼楼板、楼梯等等均在工厂制制成预制构件件，在施工现现场组装而成成。这类建筑筑以大板、框框架、盒子建建筑为代表。。现浇式建筑筑的主要承重重构件均在施施工现场浇筑筑，以滑模式式建筑为代表表。装配整体体式建筑是一一种混合施工工方法，即部部分结构现浇浇，部分结构构预制。此外按建筑层层数的多少，，居住建筑分分为：低层住住宅（1-3层）；多层住住宅（4-6层）；中高层层（7-9层）；高层住住宅（10-30层）。（二）房屋的的组成及其作作用各种不同的建建筑物，尽管管它们在使用用要求、空间间组合、外形形处理、结构构形式、构造造方式及规模模大小等方面面各有其特点点，但构成建建筑物的主要要部分都是由由基础、墙体体或柱、楼地地层、层顶、、楼梯、门窗窗等六大部分分组成。此外外，一般建筑筑物还有台阶阶、坡道、阳阳台、雨棚、、散水以及其其他各种配件件和装饰部分分等。基础是房屋最最下面的部分分，埋在自然然地面以下。。它承受房屋屋的全部荷载载，并把这些些荷载传给下下面的土层——地基。墙或柱是房屋屋的垂直承重重构件，它承承受楼地层和和屋顶传给它它的荷载，并并把这些荷载载传给基础。。墙不仅是承承重构件，它它同时也是房房屋的围护结结构。楼地层是房屋屋的水平承重重和分隔构件件，包括楼层层和首层地面面两部分。楼楼层把建筑空空间在垂直方方向划分为若若干层，将其其所承受的荷荷载传给墙或或柱。楼板支支承在墙上，，对墙也有水水平支撑作用用。楼梯是楼房建建筑中联系上上下各层的垂垂直交通设施施。在平时供供人们上下楼楼层；在处于于火灾、地震震等事故状态态时供人们紧紧急疏散。层顶是房屋顶顶部的承重和和围护部分，，屋面的作用用一是阻隔雨雨水、风雪对对室内的影响响，并将雨水水排除；二是是防止冬季室室内热量散失失，夏季防止止太阳辐射进进入室内。承承重结构则承承受屋顶的全全部荷载，并并把这些荷载载传给墙或柱柱。门和窗均属围围护构件。门门的主要功能能是交通出入入、分隔和联联系内部与外外部或室内空空间，有的兼兼起通风和采采光作用。（三）建筑构构造的影响因因素1、外力的影响响作用到建筑物物上外力称为为荷载。荷载载的大小是结结构设计的主主要依据，决决定着构件的的尺度和用料料，进而影响响建筑构造。。2、自然气候的的影响地震、风（高高层建筑风荷荷载起主要作作用）、雨、、霜、雪及气气温等均构成成影响建筑物物使用功能和和建筑构件使使用质量的因因素。为此，，建筑构造设设计时，各相相关部位都要要采取必要的的防范措施。。3、人为因素和和其他因素人们所从事的的生产和生活活活动，也往往往会对建筑筑物造成影响响。如火灾、、爆炸、战争争等。因此，，构造上要采采取防火、防防震、隔声等等相应措施。。三、地基和基基础（一）地基建筑物下面直直接承受建筑筑物重量的土土层称为地基基。地基承受受荷载的能力力主要受下面面因素影响：：土壤的种类类（砂土、粘粘土等）、土土壤的含水率率、地下水位位、埋置深度度、地基周围围环境等。（二）基础建筑物的最下下端与土壤直直接接触的部部分称为基础础。基础的作作用是承受建建筑物全部重重量并将之分分散传递给地地基。基础按按构造形式分分为：条件基基础、筏形基基础、箱形基基础等。砖混混结构采用条条件基础，高高层建筑一般般采用箱形基基础，箱体同同时作地下室室使用。四、墙体墙体是维护分分割构件，同同时也可以是是承得构件。。在一般砖混混结构房屋中中，墙体是主主要的承受构构件。在其他他类型的建筑筑中，墙体可可能是主要承承重构件，也也可能仅仅是是维护分割构构件。（一）墙体的的分类墙体按其所处处的位置不同同，可分为内内墙和外墙。。凡位于建筑筑物内部的墙墙称为内墙，，内墙主要是是分割房间；；凡位于建筑筑物四周的墙墙称外墙，外外墙是房屋的的外维护结构构，起着挡风风、阻雨、保保温、隔热等等作用；凡沿沿建筑物短轴轴布置的墙体体称为横墙，，横向外墙一一般称山墙；；凡沿长轴布布置的墙体称称纵墙，纵墙墙有外纵墙和和内纵墙之分分。墙体按结构受受力情况不同同，可分为承承重墙和非承承重墙。承重重墙是指不但但承受自身重重量，同时还还承受屋顶及及楼板传来的的荷载的墙。。凡不承受上上部荷载的墙墙称非承重墙墙，非承重墙墙包括隔墙、、填充墙和幕幕墙。五、楼板层构构造（一）楼板层层的作用及要要求楼板层的作用用主要是垂直直方向分割空空间，承受和和传递竖向和和水平方向的的荷载。同时时，楼板还应应具有一定程程度的隔声、、防火、防水水等功能。（二）楼板层层的基本组成成楼板层包括：：楼板面层、、楼板结构层层、附加层和和楼板顶棚层层。楼板面层，又又称楼面或地地面，起着保保护楼板层和和室内装修的的作用；楼板板结构层是楼楼板层的承重重部分，包括括板和梁，其其作用是承受受荷载，并将将荷载传递给给墙或柱；附附加层又称功功能层，主要要用以设置满满足隔声、防防水、隔热、、保温等功能能要求的部分分；顶棚层是是楼板层下面面部分，主要要用以保护楼楼板、安装灯灯具、遮掩管管线设备及装装修室内。（三）钢筋混混凝土楼板层层的构造楼板层按其使使用的材料分分为：木楼板板、砖拱楼板板和钢筋混凝凝土楼板。目目前使用的楼楼板主要是钢钢筋混凝土楼楼板。钢筋混混凝土楼板可可以按施工方方法分为：现现浇式钢筋混混凝土楼板和和预制钢筋混混凝土楼板。。现浇式钢筋混混凝土楼板分分为板式楼板板和梁板式楼楼板。在墙体体承重建筑中中，当房间尺尺度较小，楼楼板上的荷载载直接通过楼楼板传递给墙墙体，这种楼楼板称为板式式楼板。现浇式钢筋混混凝土楼板最最大的特点是是整体性好和和防水性好，，在房间尺寸寸、形状不规规则、楼板孔孔洞较多的情情况下，施工工较为方便。。卫生间多采采用现浇楼板板，以取得较较好的防水效效果。六、屋顶构造造（一）房顶功功能及要求屋顶是房屋上上部的围护结结构，同时又又是承重结构构。其作用主主要是抵御风风霜雨雪的侵侵袭，防止太太阳辐射，保保温隔热。因因此，屋顶应应具有良好的的防水功能，，足够的保温温能力及一定定的隔势能力力和防火能力力，同时，又又应具有足够够的强度以承承受屋顶的各各种荷载。（二）平屋顶顶屋顶按排水坡坡度不同，一一般可以分为为坡屋顶（瓦瓦屋面、波瓦瓦屋面、金属属皮屋面等））和平屋顶。。目前，采用用较多的是平平屋顶。这种种屋顶是用现现制的或预制制的钢筋混凝凝土顶板作承承重结构，油油毡等作防水水材料（少数数建筑用防水水砂浆作防水水材料），坡坡度在2%左右。油毡等等作防水材料料称为平屋顶顶的柔性防水水，防水砂浆浆作防水材料料称为平屋顶顶的刚性防水水。平屋顶的排水水方式主要采采用有组织的的外排水和有有组织的内排排水两种方式式。(二)居住密度在住宅区规划划考虑的因素素中，居住密密度是一项重重要的量化控控制指标，它它对居住环境境的品质以及及规划结构的的空间与布局局形态有着根根本的影响。。居住密度是关关于住宅区环环境质量的重重要指标之一一。它是指单单位用地面积积上居民和住住宅的密集程程度，是一个个包含人口密密度、人均用用地、建筑密密度和建筑面面积密度指标标的综合概念念。人口密度住宅区人口密密度（毛）=住宅区人口/住宅区用地（（人/公顷、万人/平方公里）住宅区人口密密度（净）=住宅区人口/住宅建筑总用用地（人/公顷、万人/平方公里）人均用地人均住宅区用用地=住宅区总用地地/住宅区总人口口（平方米/人）建筑密度住宅区建筑密密度（毛）=住宅区总建筑筑基底面积/住宅区总用地地面积（%）建筑面积密度度住宅区建筑面面积密度（毛毛）=住宅区总建筑筑面积/住宅区总用地地面积（平方方米/公顷）住宅区建筑面面积密度（净净）=住宅区某项建建筑总面积/住宅区该面建