西安晶城秀府项目营销思路报告-XXXX年

1西安晶城秀府项目营销思路报告2目录：2010年销售目标

前期营销推广存在的问题目前市场状况分析项目自身情况2010年营销思路阐述32010年销售目标年内2、4、6号楼销售100%11、3、5号楼销售90%28、9号楼销售80%33实现销售回款新增5亿元444目录：2010年销售目标

前期营销推广存在的问题目前市场状况分析项目自身情况2010年营销思路阐述5前期营销推广存在的问题项目没有声音产品价值挖掘不足形象定位不清客群针对性弱…项目品质体现不到位项目传播力弱推广手段有限项目推广思路不清、主线不明6目录：2010年销售目标

前期营销推广存在的问题目前市场状况分析项目自身情况2010年营销思路阐述7目前市场状况分析09年1.中央4万亿投入刺激经济。2.个人住房贷款利率可优惠到70%，20%首付。3.二年以上二手房，免征营业税。4.首次购买90㎡以下调到1%；免征印花税、土增税。10年国务院颁布国11条：1.支持居民自住和改善性购房需求，控制房价过快上涨2.个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。3.增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。4.提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。5.开发商拿地首付至少50%。6.上调存款类金融机构存款准备金率0.5个百分点。政策8目前市场状况分析西安地方政策10年1.取消购房退税补贴政策。2.西安高新区管委会决定对高新区一二期范围实施产业结构调整和功能提升改造。3.曲江新区扩大一倍，新增居住用地6000余亩。9目前市场状况分析西安10年市场预判1.需求依然呈现增长态势，整体供需结构较为平衡。2.年初购房者观望态势明显。3.中高端项目增加，整体价格提升。10目前市场状况分析区域在售项目情况

项目放量(㎡)价格(元/㎡)在售产品竞争关系金泰假日花城100006300-6800三期户型★★★★裕昌太阳城200006100-6700点板及150㎡板式★★融侨馨苑200006900-7400两居三居，100—140㎡★★★缤纷南郡300005400-580090—160㎡★★高科尚都100005200-550090—150㎡★★兰亭坊1000010000-12000180㎡以上★★★紫薇公园时光1000015000精装修大户型★★★八号府邸1000018000精装修大户型★★★枫林意树100006200-640090—150㎡点板户型★★★中建群贤汇300006000-660085—150㎡点板产品★★★★融侨城100006800-800090—130㎡★★★★莱安逸境100007000-900090-140㎡★★合计满分五星11

项目放量(㎡)后期产品与项目的竞争关系金泰假日花城100000与三期户型大致相同★★★★☆裕昌太阳城150000与现有的三种户型大致相同★★★融侨馨苑150000100—160㎡户型产品★★★☆缤纷南郡200000现有产品类型为主★★★高科尚都10000延续现有产品★★★兰亭坊50000二期产品，仍以大户型平层为主★★★紫薇公园时光60000与现有产品类似★★★八号府邸30000叠拼别墅、大面积平层★★★枫林意树14000090—130㎡中等户型为主★★★中建群贤汇150000板楼产品、点板产品★★★☆逸翠尚府70000200㎡平层大户型★★★☆融侨城130000新开其他楼栋，估计有公寓★★★☆莱安逸境100000140㎡户型★★合计1340000最高五星区域域项项目目后后续续放放量量目前前市市场场状状况况分分析析12目前前市市场场状状况况分分析析

项目放量(㎡)价格(元/㎡)在售产品竞争关系荣和城市理想1500007000板楼，110-170㎡★★★★★北京建工项目300000未知产品未知，工程已动工★★★☆高山流水和城240000未知产品未知，售楼处搭建中★★★☆区域域新新项项目目放放量量区域域潜潜在在项项目目放放量量

项目放量(㎡)价格(元/㎡)在售产品项目东侧地块500亩一半为保障性住房，一半为商品房★★★★☆丈八东路16号地30亩09年中取得土地，未动工★★13目前前市市场场状状况况分分析析政策策方方面面促进进房房地地产产市市场场平平稳稳健健康康发发展展，，加加强强对对市市场场需需求求的的分分类类调调控控，，抑抑制制投投机机投投资资型型购购房房。。所处处竞竞争争环环境境随着着周周边边产产品品放放量量及及新新项项目目的的开开售售，，区区域域竞竞争争将将越越来来越越明明显显。。项项目目的的竞竞争争局局面面将将越越来来越越严严峻峻。。小结结14目录录：：2010年销售目标

前期营销推广存在的问题目前市场状况分析项目自身情况2010年营销思路阐述15项目目自自身身情情况况前期期销销售售情情况况售楼处内部客户合计开售房源120套已完成签约累计回款16项目目自自身身情情况况肯定方面：外立面、建筑筑风格；产品设设计；；配置材材料提提升了了居住住的舒舒适感感；样板间间。目前业业内对对项目目的评评价不足之处：：传播力度不不够；项目没有明明显特点；；“精细地产产”没说清清；17肯定方面：：外立面、建建筑风格；；户型新颖，，赠送面积积实用，有有储藏间；；外遮阳卷帘帘；样板间。不足之处：：项目、开发发商没有知知名度；项目没做什什么推广；；价格比较高高；从签约到领领取合同时时间过长。。项目自身情情况目前客户对对项目的评评价18户型面积套数户型面积套数A58㎡68D133㎡35F96㎡260G161㎡50B103㎡70E202㎡44上跃/复式130-250㎡42下跃118-324㎡46平层合计527跃层合计88项目自身情情况2010年可售房源源情况（不含7#户型）19项目自身情情况项目目前现现状销售现状项目自2009年12月18日至今，处处于停售状状态。对电电、访客户户进行接待待并积累，，未报价，，未报具体体房源情况况。推广现状自停售至今今未做新推推广；延续至今的的有：三块块户外广告告，杂志和和网络免费费项目详情情更新；年底搜房网网、《陕西地产》为项目颁发发了奖项。。20目录：：2010年销售目标

前期营销推广存在的问题目前市场状况分析项目自身情况2010年营销思路阐述212010年营销思路路阐述1实现5亿新增销售额2作出项目品牌3作出公司品牌2010年营销目标标？22晶城秀府项目品牌2010年营销思路路阐述地段产品配置嘉恒置业公司品牌？23低板错层收纳空间高使用率、、实用率丰富的产品品线专利户型（（全生命周周期户型））技术含量高高……晶城秀府产产品特点2010年营销思路路阐述？242010年营销思路路阐述各户型竞争争力分析

户型面积(㎡)套数竞争产品竞争优势A64.6468莱安逸境62㎡（未售）两居送餐厅B113.6470融侨城108㎡城市理想116㎡三居半纯南C155.823城市理想143㎡金泰假日花城151㎡全生命周期四居百变户型D131.5935中建群贤汇132㎡荣禾城市理想134㎡面积尺度合理E201.4244兰亭坊、紫薇公园时光八号官邸乃至曲江区域的项目三面景观、双主卧F96.49260群贤汇90㎡、融侨城86㎡通透，储藏间，错层G161.2250兰亭坊161㎡、城市理想170㎡、金泰假日花城174㎡总价优势，社区规模上下跃120—41093锦业76跃层（22套）八号府邸的叠拼别墅（18套）高新唯一城市别墅（不含7#户型）25由买车想到的的……26—买车的例子—我们买车时会会怎么考虑？？价格：15万左右车型：两厢or三厢27口碑：产品性能服务……操控性：马力提速能力外观：外形颜色品牌：德国日本国产……油耗：综合油耗城市油耗28VS安全性：气囊ABSEBD价格及优惠：折扣礼品空间尺寸：前后座后备箱维修保养费用用：日常保养保养公里数其他：天窗倒车雷达……29买车的时候，，车子的卖点点是主导，是是消费者选择择的根本。买车与买房都都是大宗消费费，我们看看看选择的方式是否有些相同同？既然我们的特特点在户型，，而且不同的的户型产品有有不同的竞争争力，我们能否把每每个户型产品品当做一种车车型来包装？？针对性的向向目标客户来宣传？？当然，买车与与买房最大的的不同在于，，买房还要看看小区、地段段等。小区的知名度度和美誉度，，是非常重要要的。我们如何可以以兼顾项目宣宣传与产品宣宣传？30套数户型120㎡以下398套A（68套）、B（70套）、F（260套）120㎡以上319套C（3套）、D（35套）、E（44套）、G（50套）、一期跃层（93套）、7#全部（94套）剩余全部户型型产品312010年营销操作思思路主推大户型营造高品质、、大户型项目目形象。拔升升项目价值。。附推小户型通过小户型客客户的信息获获取渠道。针针对性宣传项项目直接卖点点。322010项目形象主线线晶城秀府——高新纯板·品味大宅生活33项目操作手段段推广手段带来来客户售楼处落地地，留下客客户“老带新”增加客户34推广手段主要推广手段户外网络活动报纸35推广手段户外作为项目整整体形象宣宣传的主要要载体：1.传播项目整整体形象信信息，将项项目品质拔拔高。2.传播项目开开盘、样板板区开放、、封顶等节节点信息3.传播项目大大型活动信信息（嘉恒恒十年活动动等）在曲江设置置针对别墅墅客群的路路牌，传播播项目上下下跃产品网络1.主要针对中中低端客户户，依照推推盘节奏主主要针对性性传播A、B、D、F户型卖点;2.及时更新项项目、公司司、各大网网站项目详详情页。3.利用房地产产网站的落落地活动，，形成到访访。36推广手段活动作为各宣传传媒体的落落地方式之之一，吸引引客户到售售楼处集中中感受项目目优点：1.每次针对主主攻客群设设置针对性性活动。2.通过相应渠渠道获得首首次到访客客户，增大大项目推广广面。3.力争活动结结合促销，，形成真正正的销售落落地。活动示意：：嘉恒十年答答谢晚宴；；卷帘窗、壁壁挂炉、户户门等厂家家客户沟通通会；晶城秀府的的“灵魂树树”——园林方案讲讲解会；高新区职工工运动会……报纸作为项目整整体形象宣宣传的辅助助载体：1.主要针对中中高端客群群，阐述C、E、G卖点。2.多利用软文文对项目进进行宣传。。3.传播关键性性节点信息息。37售楼处的客客户落地形成购买认可项目建立信任专业服务包装及销售资料高品质食品品恰当的促销手段38售楼处的客客户落地保洁保安工地销售水吧客服专业的服务务是一个整整体39售楼处的客客户落地包装及销售售资料：围墙包装：：增强亲近近感；售楼处包装装：增加装装饰，增强强卖场氛围围；业务员销售售手册：规规范化讲解解，突出专专业性；楼书、壁挂挂炉宣传页页尽快到位位。40“老带新””活动积极利用已已成交客户户，有效扩扩大项目影影响。老带新客户户积分制度度，根据积积分兑换向向应礼品，，鼓励客户户多介绍客客户成交，，积累更多多积分。41信任任：：了解解、、熟悉悉、、朋友友…购买买认识识：：口碑、广告、朋友…客户形成成购买的的心理变变化42汇报完毕毕，谢谢谢聆听！！北京嘉恒恒置业营营销部部2010年1月20日9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。14:43:5714:43:5714:4312/31/20222:43:57PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2214:43:5714:43Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。14:43:5714:43:5714:43Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2214:43:5714:43:57December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月20222:43:57下午14:43:5712月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222:43下下午12月-2214:43December31,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/3114:43:5714:43:5731December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2:43:57下下午2:43下下午14:43:5712月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。14:43:5714:43:5714:4312/31/20222:43:57PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2214:43:5714:43Dec-2231-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。14:43:5714:43:5714:43Saturday,December31,202213、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2214:43:5714:43:57December31,202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。31十十二月20222:43:57下午午14:43:5712月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。十二月月222:43下下午午12月月-2214:43December31,202216、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2022/12/3114:43:5714:43:5731December202217、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。2:43:57下午午2:43下午午14:43:5712月-229、杨杨柳柳散散和和风风，，青青山山澹澹吾吾虑虑。。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、阅读一切好好书如同和过过去最杰出的的人谈话。14:43:5714:43:5714:4312/31/20222:43:5