惠州市惠阳区房地产市场基础调研

惠州市惠阳区市场基础调研一、惠州市房地产整体市场现状分析；1、惠州市经济发展状况；2、惠州市房地产市场发展基本特点；3、盘点2003年惠州楼市；二、惠阳区房地产整体市场现状分析；1、惠阳区经济发展状况；2、惠阳房地产发展现状；3、惠阳房地产特征分析；目录：一、惠州市房地产整体市场现状分析：1、惠州市经济发展状况：惠州市地处经济繁荣的珠江三角洲边缘，毗邻香港和深圳特区，素有“粤东门户”之称，交通环境十分优越。已构成公路、铁路、航运、空运、港口五种运输方式并存的运输网。拥有年吞吐量近千万吨的国家一级口岸惠州港；京九铁路与广梅汕铁路纵贯惠州，在建的惠澳（惠州港）铁路与京九、广梅汕铁路接轨；多条高速公路从惠州过境。水陆交通便利，商贾云集。近年来，惠州抓住了世界经济形势好转和我国加入WTO的有利时机，通过努力扩大内需，开拓外需，并且积极推进结构的调整，使到惠州的经济得到快速的发展。一、惠州市房地产整体市场现状分析：惠州市经济发展状况的基本态势：（1）工业生产增长较快，经济效益进一步改善。2001年，惠州工业总产值达到1048亿元，而2002年前三季度工业总产值累计完成878.09亿元，比2001年同期增长了12.6%增幅居全省第一位。其中市直“五大”集团工业保持快速增长的势头，发挥龙头作用，TCL、德赛、麦科特、华阳、百路宝五大集团完成了315亿元，增长38.4%。（2）固定资产投资规模扩大，重点项目进展顺利为了改善投资软硬环境和增强经济发展活动，从2002年以来，全市各地集中资金向一批基础产业的重点建设项目倾斜，促成上马并加快建设步伐。2002年前三季度全社会固定资产完成55.36亿元，比2001年同期增长34.3%，房地产开发投资完成7.2亿元，此2001年同期增长55.6%。一、惠州市房地产整体市场现状分析：惠州市经济发展状况的基本态势：（3）市场繁荣，物价稳定从2002年以来，惠州市抓住国家连续实施积极财政政策和稳健的货币政策的机遇，积极培育内外需求，加大经济发展的支持力度，市场繁荣、物价稳定。2002年前三季度惠州市全市消费品零售总额完成107.82亿元，比2001年同期增长10.1%。近几年惠州市社会消费品零售总额比较表（注：资料来源于2002年惠州统计年鉴、惠州统计网）年份1998199920002001金额110.06（亿元）120.95（亿元）132.91（亿元）145.25（亿元）一、惠州市房地产整体市场现状分析：惠州市经济发展状况的基本态势：（4）居民收入继续增加、生活水平稳定提高据市区居民家庭抽样调查，2002年前3季度，人均支配收入总额为8158.92元，人均消费性支出6692.76元，剔除物价上涨因素，实增比2001年同期增长7.1%和2.7%，从惠州市消费品零售总额的增加，人均工资的增加，说明惠州人的生活水平不断提高，未来的消费能力也将不断增长，将会给惠州的销售业带来一个新的增长。近年惠州市职工年平均工资比较表（单位：元）（注：资料来源于2002年惠州统计年鉴、惠州统计网）年份1995199619971998199920002001年平均工资67166889696678358883960710482同比增长率%3%1%12%13%8%9%-----一、惠州市房地产整体市场现状分析：2、惠州市房地产市场发展基本特点房地产行业是国民经济中的重要基础产业，是我国启动内需、促进经济增长、改善人民生活的重要途径之一。近年来，在国家积极扩大内需的宏观政策引导下，国家鼓励住房消费，支持、促进以住宅业为发展重点的房地产发展，以商品住宅建设和消费为主要发展方向的房地产业已成为我国新的经济增长点。（见图一、图二）1998-2002年惠州市房地产开发投资趋势图：（图一）

单位：万平方米、亿元、%项目1998年1999年2000年2001年2002年新开工面积36.347.8158.1249.9192.38新开工面积增长率/31.7%21.56%-14.13%85.09%施工面积105121.29175.04201.30210.97施工面积增长率/15.51%44.32%15%4.8%竣工面积45.638.1472.5673.7087.27竣工面积增长率/16.36%90.25%1.57%18.41%土地开发面积21.125.8768.4292.7643.04土地开发面积增长率/22.61%164.5%35.57%-53.6%其中：实际销售面积21.224.1250.3554.3556.36实际销售面积增长率/13.77%108.7%7.94%3.69%销售总面积（含预售）29.531.3458.0091.2072.35空置面积43.375.6056.0347.5347.48空置面积增长率/74.4%-25.9%-15.2%-0.1%其中：一年以上空置面积37.569.9850.4235.8319.21房地产总投资额5.126.6710.3010.6015.88房地产总投资额增长率/30.3%35.2%2.9%49.8%其中:商品房投资额3.84.697.197.8313.88商品房销售额3.93.748.6911.4813.24商品房销售额增长率/-4.1%132.4%32.1%15.3%其中:住宅销售额3.43.347.418.5110.551998-2002年惠州市房地产开发投资趋势图：（续图1）1998-2002年惠州市房地产开发面积趋势图：（图二）

单位：万平方米

根据对对以上上数据据的分分析，，近期期惠州州市房房地产产的市市场具具有如如下特特征：：（1））房地地产投投资开开发增增长迅迅猛，，房地地产市市场持持续升升温：：在2001年我我市房房地产产市场场持续续发展展的基基础上上，2002年年我市市房地地产市场场继续续显现现出强强劲增增长态态势：：截止止2002年12月月31日，，全市市共完成成房地地产开开发投投资15.88亿元元，比比上年年大幅幅上升升49.81%，其其中商品品房投投资额额13.88亿亿元，，增幅幅达77.27%；；施工工面积积为210.97万平方方米，，同比比增长长4.8%；新新开工工面积积为92.38万万平方方米，，比去去年大幅幅增长长85.09%；竣竣工面面积87.27万平平方米米，增增幅也也达18.41%。。2002年，惠惠州新开开工的楼楼盘有新新时代花花园、金金旺花园园、金金裕碧水水湾、西湖湖丽苑等等；隆生生地产、、金宝集集团等大大型房地地产开发发商也推推出东湖花园园四区三三期、金金世界花花园、汤汤臣山水水世家、、丽日广广场等楼楼盘，其他他单体高高层和中中小楼盘盘也纷纷纷向市场场推出。。（见图图三）一、惠州州市房地地产整体体市场现现状分析析：1999-2002年年惠州市市房地产产投资趋趋势图（图三））单单位：亿亿元一、惠州州市房地地产整体体市场现现状分析析：根据对以以上数据据的分析析，近期期惠州市市房地产产的市场场具有如如下特征征：（2）住住宅建设设投资成成为房地地产开发发主体，，个人购购房比例例不断提提高。2002年，全全市住宅宅投资额额达9.95亿亿元，比比上年增增长28.22%，投投资额占房地地产总投投资的62.42%；；住宅施施工面积积165.03万平方方米，占占总施工面面积的78.22%；；住宅竣竣工面积积67.90万万平方米米，占总总竣工的的77.80%；；住宅销销售面积积67.99万万平方米米，占总总销售面面积的93.97%；；住宅销售售额为10.55亿元元，占总总销售额额的79.68%。据统计，，2002年惠惠州市总总人口已已达283万人人，市区区内本地地户籍人人口约40万万人，外外来人口口据估计计也有40多万万人。随随着外来来人口的的涌入和和本地居民民二次置置业、投投资置业业的增加加，惠州州市人均均居住面面积也由由2001年的的14.4平方方米进一一步逼近近15平平方米，，逐步向向小康水水平的目目标迈入，房产产开发商商在规划划设计和和开发过过程中更更加注重重人性化化，如东东湖花园、江江畔花园园、金迪迪花园、、蓝波湾湾等绿色色小区都都给人留留下深刻刻的印象。（（见图四四）一、惠州州市房地地产整体体市场现现状分析析：一、惠州州市房地地产整体体市场现现状分析析：1999-2002年年惠州市市住宅开开发投资资趋势图图：（图四））单位：：万平方方米根据对以以上数据据的分析析，近期期惠州市市房地产产的市场场具有如如下特征征：（3）市场产产品供大于求求：目前惠州市房房地产市场正正处在高速发发展阶段，有有大量的房地地产项目正动工。与市市场需求量增增长相一致的的是市场供给给十分旺盛。。据2003年3月的最新统统计显示，惠惠州的在售楼楼盘已达至74个，预计计在年底将达80个以上，市市场供应商品品房数量将达达两万多套。。供需比约为2：1，市市场供大于求求，购房消费费者的选择面面增多，必然然促使市场竞争的进一步步加剧。一、惠州市房房地产整体市市场现状分析析：根据对以上数数据的分析，，近期惠州市市房地产的市市场具有如下下特征：（4）商品房房销售增幅减减缓，房地产产销售价格稳稳中有升。2002年，，全市商品房房实际销售额额13.24亿元，比上上年增长15.33%，，实际销售面积积为56.36万平方米米，比去年增增长3.7%。（如销售售总面积则为72.35万平方方米，比01年回落20.67%，，减少的原因因主要是2002年预预售面积的减减少）。但实实际销售面积积与竣工面积积增幅不同步，竣工面积积大于销售面面积14.92万平方米米，供求比为为1：0.83。从统计数据看，，整个惠州房房地产市场供供应在2001-2002年间激增增，竞争日趋激烈，，买方市场已已逐步形成。。2002年，，全市商品房房实际销售平平均价格为2349元/平方米，比比上年上升11.17%，与同同年人均GDP和城镇家家庭人均可支支配收入相比比，三者指标都呈呈现稳步上升升的趋势。但但由于目前房房地产市场供供给过热使发展商面临临降价压力。。（见图五））一、惠州市房房地产整体市市场现状分析析：一、惠州市房房地产整体市市场现状分析析：惠州市房地产产销售情况变变化趋势图（图五）单单位：平方米米、亿元根据对以上数数据的分析，，近期惠州市市房地产的市市场具有如下下特征：（5）房地产自1998年以来，惠州市商品房空置面积逐年减少。2002年全市商品房空置面积为47.48万平方米，虽绝对值较高，但比1999年则大幅下降28.12万平方米，减幅达37.2%，2002年空置率（空置率=全年的空置面积/以往三年的竣工面积之和）为25.75%，比2001年的30.41%下降了近5个百分点，略高于全国25%的空置率警戒线的水平。市区空置面积为25.4万平方米，空置率降到20%，并且本地几大房产商开发的楼盘空置率均低于10%。在政策的引导调整、银行不良资产盘活等因素作用下，惠州市一年以上的空置面积已大幅减少，现多位于辖属县市区，主要集中在惠阳市和大亚湾地区。（见图六)一、惠州市房房地产整体市市场现状分析析：1999-2002年惠惠州市房地产产空置变化趋趋势图（图六）单单位：平方米米一、惠州市房房地产整体市市场现状分析析：一、惠州市房房地产整体市市场现状分析析：3、盘点2003年年惠州楼市市从1998年起，随随着全国房房地产市场场不断的升升温，惠州州房地产市市场在经历历长达五、、六年的持持续低迷后后，1998年底至至1999年快速复复苏，2000年在在取消福利利分房、鼓鼓励购房贷贷款、银行行贷款利率率连续下调调等有利因因素影响下下，惠州房房地产开发发投资取得得突破性发发展，至2001年年市场继续续保持产销销两旺，交交易活跃的的发展态势势。2002年年,惠州市市房地产投投资和商品品房销售持持续增长，，虽土地开开发面积有有所回落，，但新开工工面积增长长迅猛，施施工面积、、竣工面积积、实际销销售面积稳稳步增长。。相对2002年，2003年年惠州楼市市投资、开开发出现了了大幅度的的增长，竣竣工面积则则继续减少少，楼市交交易仍呈兴兴旺之势，，2004年将持续续增长。房房地产开发发已成为惠惠州市城市市建设及投投资的一大大亮点。一、惠州市市房地产整整体市场现现状分析：：3、盘点2003年年惠州楼市市项目金额/面积增长率房地产开发总投资12.36亿-22%商品房施工面积238.1万13%商品房竣工面积46.09万-1.80%商品房销售面积36.88万29%全市交易宗数16283宗32%交易面积210.39万37%交易金额28.17亿28%市区房屋平均价格1631.3元-18.80%商品房平均价格1983.3元-15.59%市区交易宗数9391宗57.30%市区交易面积121.3万65.70%交易金额20.17亿41.20%结论：（1）区域域市场不成成熟：基数小、开开发商盲目目、利好消息影影响大。（2）市场场起步阶段段的特点：：3年循环周周期性明显显（3）显现现结构性调调整：小量高档———大量中中档（4）市场场信心明显显回升，供供需两旺。一、惠州市市房地产整整体市场现现状分析：：03年惠州州楼市兴旺旺的几大原原因：（1）中海壳牌南海石化项项目的带动动下，惠州州固定资产产投资呈现现出成倍增增长的态势势，成为全全市经济增增长的新亮亮点，对拉拉动惠州经经济快速增增长起到积积极作用。。2003年上半年年,全市完完成固定资资产投资84.11亿元，比比上年同期期增加54.07亿亿元，增长长1.8倍倍,增幅比比上年同期期的18.6%高出出161.8个百分分点，增幅幅居全省同同期各市首首位，投资资额和增幅幅均创历史史新高，由由此而带来来的惠州经经济总量加加大、产业业结构变化化等等，给给予了惠州州房地产业业坚实的发发展后盾。。一、惠州市市房地产整整体市场现现状分析：：03年惠州州楼市兴旺旺的几大原原因：（2）惠州市行政政区划调整整。2003年6月，，经过调整整后，惠城城区由原来来管辖的10个镇（（办）增至至22个镇镇（办、场场）。惠城城区面积从从原来的419平方方公里增至至1471平方公里里，区域面面积扩大2.5倍；；新城区户户籍人口由由40.03万人增增加到67.07万万人，增加加67.5%；再加加上经济总总量的增加加，财政收收入的增长长，一个新新城区、大大城区的雏雏形已显现现出来，城城市化进程程进一步加加快，房地地产业作为为第三产业业将迎来更更大的发展展空间。一、惠州市市房地产整整体市场现现状分析：：03年惠州州楼市兴旺旺的几大原原因：（3）惠州州基础设施建建设加快，投资环境境进一步优优化。惠州州已经囊括括四块金牌牌，2003年又被被评为“广广东省文明明城市”称称号，加上上市政府对对两江四岸岸的整治以以及惠州大大道和旧城城的改造，，市民乐园园及体育馆馆的建成等等等，惠州州整体环境境大为改观观。目前，，广（广州州）惠（惠惠州）高速速、惠（惠惠州）河（（河源）高高速、惠（（惠州）大大（大亚湾湾）铁路已已全面贯通通，惠州大大道四期工工程即将完完工，惠州州过境公路路已完成总总量的50%，惠（（惠州）淡淡（淡水））大道改造造进展迅速速等等，又又将加速惠惠州经济的的腾飞、城城市建设规规模的扩大大。惠城区区的房地产产市场已呈呈现出向四四周延伸之之势。一、惠州市市房地产整整体市场现现状分析：：03年惠州州楼市兴旺旺的几大原原因：（4）惠州州市金融运运行良好。。据了解，，2003年1至9月惠州市市全市金融融机构居民民储蓄存款款余额比年年初增长了了16.5%；贷款款投放力度度在基建贷贷款和消费费贷款的主主导下进一一步加大，，贷款余额额比年初增增长了16.9%；；外汇结售售保持大额额顺差；现现金回笼同同比增加；；资金流动动性、安全全性、盈利利性明显提提高，全市市金融机构构近年来首首次出现整整体性盈利利。一、惠州市市房地产整整体市场现现状分析：：03年惠州州楼市兴旺旺的几大原原因：（5）惠州州经济出现现了强劲的发展展势头。近几年来来，我市经经济连续以以2位数速速度增长，，2003年1-9月份，我我市国内生生产总值407.01亿元，，比去年同同期增长12.9%。经济总总量和居民民生活水平平稳步提高高，居民收收入不断增增加，支付付能力显著著增强；据据统计，1-9月份份我市城市市居民人均均可支配收收入为10241.22元，，比去年同同期增长25.4%；用于住住房、教育育、旅游、、汽车等支支出显著提提高。由此此，潜在的的购房消费费群不断增增多，为楼楼市的发展展提供了保保障。二、惠阳区区房地产整整体市场现现状分析：：1、惠阳区区经济发展展状况：惠阳区地处处珠江三角角洲经济区区和亚太经经济增长带带中心，南南临大亚湾，毗邻香香港，西依依深圳、东东莞市，中中部与惠州州相接；区区中心距省会广州１１９０公里里，离深圳圳５８公里里，水路到到香港４７７海里。全区总面积积２１７８８平方公里里，辖１００个镇：淡淡水镇、秋秋长镇、新圩镇、镇镇隆镇、永永湖镇、霞霞涌镇、澳澳头镇、沙沙田镇、良良井镇、平潭镇，人人口50.77万，，其中城镇镇人口１４４.６６万万。市民以以客家方言为主,普通话也也广泛使用用。全市有有侨胞和港港澳台同胞胞３０多万人，是广广东著名侨侨乡之一。。惠阳区行政区划、总户数和总人口地理面积乡镇政府村委会社区居委会平均人口暂住人口惠阳区合计1910平方/公里1825240

566048227488227488二、惠阳区区房地产整整体市场现现状分析：：1、惠州市市经济发展展状况：行政区域土地面积建成区面积城镇从业人员国有企业经济集体企业外商投资城镇私营城镇个体1910平方公里22.5平方/公里330562823321394836911718全社会固定投资国有其他投资额房地产开发房屋施工面积销售额214206万元75642万元8600万元186.3万/平方米4450万元二、、惠惠阳阳区区房房地地产产整整体体市市场场现现状状分分析析：：1二、、惠惠阳阳区区房房地地产产整整体体市市场场现现状状分分析析：：1、、惠惠州州市市经经济济发发展展状状况况：（2002年年末末统统计计数数据据））惠阳阳区区房房地地产产开开发发量量（2003——2004年年））在售项目在建项目筹建中项目9125二、、惠惠阳阳区区房房地地产产整整体体市市场场现现状状分分析析：：2、惠阳区房房地产发展现现状：惠阳区03-04年项目目开发统计总投资额：353007万元总占地面积：：2494424平方米米总建筑面积：：2497236平方米米房屋销售宗数数：2463宗总销售金额：：3.98亿亿销售金额同比比上升：42％商品房预售面面积：13万万平方米二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：2、惠阳区房房地产发展现现状：项目供应量比比例二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：2、惠阳区房房地产发展现现状：目前在售物业业类型二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：3、惠阳区房房地产发展特特征分析：现有楼盘销售售情况二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：3、惠阳区房房地产发展特特征分析：主力户型比例例二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：3、惠阳区房房地产发展特特征分析：在售项目建筑筑规模二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：3、惠阳区房房地产发展特特征分析：在售项目面积积比例二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：3、惠阳区房房地产发展特特征分析：消费群体类型型二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：3、惠阳区房房地产发展特特征分析：商业业态分析析二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：3、惠阳区房房地产发展特特征分析：竞争者分析一、直接竞争争对手：1、中铭豪园园2、昊康广场场花园二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：3、惠阳区房房地产发展特特征分析：直接竞争项目目主要分析项目名称主要卖点规模价格

（元/M2）主力户型中铭豪园1、市政广场2、直饮水到户3、智能化管理4、社区配套完善占地：78541平米总建面：24万平米分三期开发，一期在售5.3万平米均价2200起价1800二房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫复式昊康广场花园1、市政广场2、开发商品牌3、智能化管理占地：6530平米总建面：41000平米，一栋高层，二栋小高层起价：1880均价：2280层差：50二房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫复式二、惠阳区房房地产整体市市场现状分析析：3、惠阳区房房地产发展特特征分析：间接竞竞争对对手：：1、瑞瑞景居

2、熊猫碧富新城二、惠惠阳区区房地地产整整体市市场现现状分分析：：3、惠惠阳区区房地地产发发展特特征分分析：：间接竞竞争项项目主主要分分析项目名称主要卖点规模价格

（元/M2）主力户型

瑞景居1、巴厘岛风情园林2、直饮水到户3、智能化管理4、小区私家会所5、户型设计新颖占地：60000平米总建面：12万平米分二期开发，一期12栋，二期14栋，共26栋。均价2250起价1830二房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫复式碧富新城1、社区配套完善2、开发商品牌3、超大规模社区4、紧临大亚湾开发区5、星级服务的私家会所占地：50万平米总建面：83万平米，共135栋，分四期开发，小高层、高层、别墅、TOWNHOUSE等起价：2380均价：2580层差：50二房二厅一卫三房二厅二卫四房二厅二卫复式二、惠惠阳区区房地地产整整体市市场现现状分分析：：3、惠惠阳区区房地地产发发展特特征分分析：：竞争项项目销销售情情况二、惠惠阳区区房地地产整整体市市场现现状分分析：：3、惠惠阳区区房地地产发发展特特征分分析：：竞争项项目价价格分分析二、惠惠阳区区房地地产整整体市市场现现状分分析：：3、惠惠阳区区房地地产发发展特特征分分析：：项目销销售走走势分分析二、惠惠阳区区房地地产整整体市市场现现状分分析：：3、惠惠阳区区房地地产发发展特特征分分析：：目标消消费群群分析析1、本本地消消费者者特征征：A年年龄：：45岁左左右学历：：初中中以下下占30%高中以上占占40%职业：个体体经营、政政府单位点评：事业业小有成就就，对新的的观念难于于理解二、惠阳区区房地产整整体市场现现状分析：：3、惠阳区区房地产发发展特征分分析：B年年龄：35岁岁左右学历：大大部分分是高中以以上职业：白白领阶阶层、政府府公务员点评：注注重生生活质量，，对新事物物较易接受二、惠阳区区房地产整整体市场现现状分析：：3、惠阳区区房地产发发展特征分分析：外地客户特特征30%以上上是属于长长期在惠阳阳经商的商商人外资企业的的高层管理理人员年龄：28———40岁岁之间学历：高高等学学历职业：计计算机机、外教、、信息网络络、电子通通讯收入：家家庭年年收入在15万以上上点评：生活态度度开放，，注意健健康及良良好的环环境；注重个人人形象，，关注家家庭，关关心事业业的成长长性；对新生事事物敏感感，喜欢欢现代的的、网络络的、实实用的生活方式式，更强强调个性性与品味味。二、惠阳阳区房地地产整体体市场现现状分析析：3、惠阳阳区房地地产发展展特征分分析：消费者的的共同特特征要求住宅宅区有格格调有良好的的物业管管理尽量满足足空间的的私密性性户型方正正实用采光通风风要好，，安全服务周到到体贴二、惠阳阳区房地地产整体体市场现现状分析析：3、惠阳链接：1、天时时地利人人和珠珠三角房房地产业业持续向向好；2、外地地大鳄再再入淡水水镇惠惠阳房地地产再度度“火””起来；3、惠阳阳28项项重点项项目动工工；4、惠阳阳房地产产业再度度红火有有关部部门呼吁吁要理性性投资；链接1：：天时地利利人和珠珠三角角房地产产业持续续向好惠州：壳壳牌带地地产趋旺旺据惠州市市统计局局提供的的数据表表明，惠惠州1~9月房房地产开开发投资资保持较较高增长长，完成成9.42亿元元，增长长30.7％；；房地产产市场销销售也相相应活跃跃，商品品房销售售面积29.89万平平方米，，增长61.8％。1~9月月全市惠州房地产局有关负责人分析说，惠州房地产的大好形势与中海壳牌项目的带动是分不开的。据悉，至今年9月，中海壳牌项目已完成投资65.2亿元，占全市基本建设投资65.8％。惠阳房地产业的景况是惠州经济发展见旺的真实写照。多年来，惠阳房地产业一直处在90年代初那场房地产开发热的阴影中。2003年称得上是惠阳区房地产转折的一年。6月上旬，惠阳城区曾经最棘手的烂尾楼——29层的富景大厦，其200多套住房经过改造后全部出售完，1至4楼的商铺也完全租出。富景大厦终于见证到惠阳房地产业重现生机的时候。数据表明，去年惠阳共卖出1500套商品房，绝大部分都是1992、1993两年遗留的房产，新建楼盘比较少。由于遗留楼盘基本消化完毕，市民对新型楼盘的需求开始趋势旺。2003年的房地产业在新旧交替中，又露出了诱人的笑容。日前，记者在2003年惠阳区房地产开发项目一览表中见到，已批准预售、建设中和筹建中的各种花园、大厦、商住楼等将近20个。据悉，仅今年开张的楼盘便有6个。在90年代初在这里曾经折翅的深圳房地产商们重返惠阳的时候到了，中建蛇口发展有限公司率先拉开了进军惠阳的序幕。据悉，该公司拟投20多亿元，开发建设200万平米泗水湖滨公园新区，其中100万平米是通过土地置换而来。深圳振业集团在多次考察后，在莲塘面圈了5000亩地，欲建大型高尚社区，现正在进行建设项目可行性研究。链接2：：外地大鳄鳄再入淡淡水镇惠惠阳房房地产再再度“火火”起来来焦点房地地产网2003年10月29日09:58人人民网本报广东东惠阳10月28日电电记者者潘小平平、通讯讯员卢舜舜辉报道道：曾经经是我国国房地产产虚热三三大重灾灾区之一一的广东东惠州市市惠阳区区（原惠惠阳市）），经过10年沉寂寂之后，，如今房房地产业业再度红红火。日前，，浙江省省赐富集集团携资资1亿多多元与惠惠阳区政政府驻地地淡水镇镇签了投投资“新新阳城””项目的的协议，，这是继继惠州、、深圳、、东莞、、广州的的房地产产“大鳄鳄”游入入淡水镇镇之后的的又一外外省“大大鳄”前前来开发发新领地地。惠阳房地地产业，，是“中中海壳牌牌”南海海石化项项目等多多个特大大型建设设项目““锤定””大亚湾湾之后开开始复苏苏，并迅迅速“火火”起来来。去年年底，一一家名叫叫“中铭铭豪园””的房地地产公司司抢先““出闸””，第一一期工程程数百套套楼房1个月时时间就销销售了70%，，掀起了了惠阳房房地产开开发第二二次浪潮潮。与此此同时，，惠阳以以前开发发的“烂烂尾楼””等存货货旧楼盘盘也开始始盘活，，一个开开发商进进场开发发锦惠大大厦后，，半个月月便卖了了200多套。。刹时间间，惠州州、深圳圳、东莞莞以及广广州的房房地产商商先后注注资淡水水房地产产业。日日前，记记者在2003年惠阳阳区房地地产开发发项目一一览表中中见到，，已批准准预售、、建设中中和筹建建中的各各种花园园、大厦厦、商住住楼等项项目近20个，，其中包包括浙江江省民营营企业赐赐富集团团的“新新阳城””项目。。据悉，今今年在惠惠阳开工工的房地地产项目目约有10个，，主要经经营中高高档的住住宅，他他们都非非常注重重小区的的环境建建设，大大多数开开发项目目还设有有直饮水水、智能能化管理理等。项项目的开开工数量量和小区区的环境境质量是是当地过过去近10年来来所没有有的。据据分析，，惠阳的的房地产产客源主主要是由由本地居居民、““中海壳壳牌”南南海石化化项目员员工和惠惠阳籍外外出人员员组成，，也有深深圳、香香港等珠珠三角的的物业投投资商大大批量购购买。他他们之所所以看好好惠阳的的房地产产业，主主要是惠惠阳的地地理位置置优越，，正在成成为大惠惠州海滨滨城市的的新城区区，投资资回报潜潜力大。。浙江赐赐富集团团董事长长赵张夫夫直言，，惠阳有有“中海海壳牌””石化项项目带来来的历史史机遇，，正是投投资兴业业的最好好时机。。与10年年前狂热热的房地地产业相相比，惠惠阳目前前的房地地产业投投资更具具理性。。率先在在淡水镇镇开发高高尚社区区的“中中铭豪园园”负责责人说，，他们的的客源并并不全靠靠“壳牌牌”，““壳牌””只是锦锦上添花花。他们们在上这这个项目目之前，，进行了了长达半半年的市市场调查查研究，，发现人人们的住住房观念念已从““居者有有其屋””逐步向向“居者者优其屋屋”转变变，

什么时候才算真正的时机？惠阳建设局一负责人对记者说，要待南海石化下游产品正式启动时。如今，在惠阳一些开发商的座谈会上，不再关注房地产如何升温，而是认真思考如何理性投资的问题。这说明，曾历经“浩劫”的惠阳房地产业已经走上了健康发展的轨道。

链接3：惠阳28项重重点项目动工工本报讯

（记记者于

泽特特约通讯员员卢舜辉）昨昨日，惠阳区２８项项重点项目动动工奠基仪式式在区、镇同同时隆重举行行。惠阳区由由此迎来了一一个崭新的发发展时期，拉开了全面面建设滨海新新城区的序幕幕。市四套班班子领导柳锦锦州、黄业斌斌、李秀峰、、刘品谋、林林惠纯、杨有有义、谢端，，来自新加坡坡等国和我国国香港、澳门门、台湾地区区的客商及内内地的民营企企业代表，惠惠阳区四套班班子领导、各各镇（办事处处、开发区））及区机关干干部等参加了了该区主会场场的奠基仪式式。链接4：惠阳房地产业业再度红火有有关部门呼呼吁要理性投投资2003-08-2717:34:06羊羊城晚报南方网讯曾曾经狂热的的惠阳房地产产业，经过近近十年的沉寂寂，在南海石石化项目“锤锤定”大亚湾湾的“利好””催动下开始始复苏，并迅迅速“火”起起来。有关部部门指出，目目前，惠阳的的房地产已不不是处在如何何升温的阶段段，而是到了了要注意把握握“火候”的的时候，呼吁吁理性投资，，以防止出现现新的房地产产“虚热”现现象。去年底，一家家名叫中铭豪豪园的房地产产抢先“出闸闸”，其第一一期工程数百百套楼房仅用用1个月时间间就销售了70%.用有有关部门的话话说：它掀起起了惠阳房地地产第二次浪浪潮。旧有楼楼盘也开始盘盘活，锦惠大大厦是10年年前开发的烂烂尾楼，不久久前另一个开开发商进场开开发，半个月月便卖了200多套。一一时间，惠州州、深圳、东东莞以及广州州的房地产大大鳄争先恐后后纷纷“游””入淡水。日日前，记者在在2003年年惠阳区房地地产开发项目目一览表中见见到，已批准准预售、建设设中和筹建中中的各种花园园、大厦、商商住楼等等将将近20个，，据悉，光是是今年开张的的楼盘便有6个。惠阳建设局一一位负责人接接受记者采访访时说，如今今，在与一些些开发商的座座谈会上，不不再谈房地产产如何升温情情况，而是谈谈理性投资的的问题，这位位负责人说，，适当泼泼冷冷水，好让大大家更理性地地投资。据分析析，惠惠阳的的房地地产客客源一一是本本地居居民，，他们们中不不少人人已不不满意意自己己所建建或所所买的的住房房，欲欲“二二次购购房””；二二是““壳牌牌”的的工作作人员员，如如果淡淡水的的环境境好，，这些些人就就不必必跑到到惠州州去买买房；；三是是深圳圳、香香港的的买家家与珠珠三角角其他他地区区的惠惠阳籍籍外出出人员员。不不过，，有关关人士士指出出，南南海石石化项项目的的工作作人员员毕竟竟有限限，要要待其其下游游产品品项目目的启启动才才能旺旺起来来。另另外，，现在在不少少楼盘盘都上上高档档次豪豪华版版的，，较贵贵，千千万不不要以以为别别人房房子好好卖，，就一一窝蜂蜂地上上这种种楼盘盘，要要高中中低档档均衡衡发展展，要要有适适应广广大工工薪阶阶层需需求的的房子子。最最重要要的一一点则则是要要适量量，要要看清清市场场需求求量多多少。。以前前火候候没有有把握握好，，“火火”起起来就就“烧烧焦””了。。与十年年前不不同，，现在在投资资惠阳阳的房房地产产商多多了一一份理理性。。率先先在淡淡水搞搞高尚尚社区区的中中铭豪豪园负负责人人说，，他们们的““客源源并不不全靠靠‘壳壳牌’’，如如果‘‘壳牌牌’来来了，，他们们是锦锦上添添花””。这这位负负责人人说，，上这这个项项目之之前，，他们们进行行了长长达半半年的的市场场调查查研究究，发发现人人们的的住房房观念念已从从“居居者有有其屋屋”逐逐步向向“居居者优优其屋屋”转转变，，惠阳阳人不不再满满足过过去““有居居”就就行，，而需需要一一种环环境好好、安安全舒舒适的的高尚尚社区区式的的住宅宅。因因此，，他们们的客客源目目标是是看准准这部部分人人群。。深圳圳地产产大鳄鳄开发发的占占地3万平平方公公里的的大型型社区区，也也并没没有一一步便便踏入入商品品房建建设中中，而而是先先购下下地皮皮，搞搞好外外部环环境，，等待待真正正的时时机到到来才才正式式开发发住宅宅楼房房。什什么时时候才才算真真正的的时机机，惠惠阳建建设局局一负负责人人对记记者说说，要要待南南海石石化下下游产产品正正式启启动时时。。。（编编辑：：文芬芬）THEEND谢谢谢各各位位！！9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。11:43:2911:43:2911:4312/31/202211:43:29AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2211:43:2911:43Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。11:43:3011:43:3011:43Saturday,December31,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2211:43:3011:43:30December31,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。31十十二月202211:43:3