XXXX年月山东临沂河东区房地产市场报告-

河东区房地产市场分析报告1临沂市整体规划图：2河东区域3河东区位图：一、市场综述（河东区概况）：政区位置：临沂市河东区位于山东省东南部，介于东经118°22—118°40、北纬34°35—35°20之间，西依沂河与临沂市区相接，是临沂市三个城区之一。

政区划分：1995年初，临沂撤县设市，河东被划为新区，也是目前临沂城市建设“北上东进、一河五片”的重要组成部分。全区辖9个乡镇、街道和1个省级工业园区、1个临沂汤泉旅游区，306个行政村，45个城市社区、11个农村社区。

人口面积：河东区总辖区面积730平方公里，人口63万人。交通条件：河东区东临日照、岚山、连云港三大港口；辖区内临沂飞机场已与全国各主要城市通航；兖石铁路横穿东西，胶新铁路纵贯南北，205、206、327国道及342省道纵横交错，县乡公路四通八达，交通条件十分便利。经济概况：河东区工业体系齐全，经济发展迅速，个体私营经济已成为全区经济的重要支撑力量，对外经济贸易迅速崛起，已与美国、日本、德国、意大利、韩国、香港、阿联酋、台湾等40多个国家和地区成功地进行了经济技术合作，国际市场多元化格局初步形成。围绕外贸培植八大龙头企业，形成了八大出口拳头产品，壮大了五大出口商品基地。

河东区拥有广阔的发展前景和巨大的发展潜力。临沂市第十一次党代会确立了“以河为轴，跨河东进，把河东打造成与河西相对应的‘半壁江山’”的战略目标，把河东推向了临沂发展的战略主战场，使河东迅速成为临沂市经济发展的热点区域。4二、河东房产市场环境分析：优

势：河东板块位于沂河以东区域，从目前河东的住宅市场的供应来看，目前河东整个片区的开发重点将在沿沂河沿线，其独特的景观效果和较河西更为优美的河岸线及低廉的价格，将吸引一大批的兰山客户跨越大桥来安家置业。

劣

势：河东区经济发展较为不均，以沿河九曲镇为代表的沿河片区经济发达，但整体经济的发展不均及众多实力客户向兰山板块项目的流失致使本区在中短时期内发展受限。

机

会：由于河东板块所处的地缘优势，临沂市近两年来规划“以河为轴、跨河东进”的战略，把河东打造成与河西对应的“半壁江山”，使得很多购房来将目光投向河东区。

风

险：新的金融、税收政策相继出台，使投资性房产的前景扑朔迷离，挤压了投资回报利润，期房的禁止转让，更是削弱了房产投资的投机空间，使投资性需求在临沂降到最低。5三、土地供应分析1、08年河东区含（经济开发区）共成交土地12宗，成交面积为695210平方米，土地成交均价为：696元/平米，约46.4万/亩，其中最高价：1455元/平米，97万/亩，最低价：304元/平米，20万/亩.2、09年河东区含（经济开发区）共成交土地19宗，成交面积为593110平方米同比08年降低了14.6%，土地成交均价为：677元/平米，约45万/亩，同比08年均价降低了19元/平米，其中最高价：1395元/平米，93万/亩，最低价：210元/平米，14万/亩.3、10年1-7月份河东区含（经济开发区）共成交土地9宗，成交面积为390993平方米，土地成交均价为：665元/平米，约44万/亩，其中最高价：1125元/平米，75万/亩，最低价：330元/平米，22万/亩。4、结论：从08-10年上半年土地成交量及成交价格上可以看出土地价格及成交量呈逐年下降趋势。6附：08-10年河东区含（经济开发区）土地成交明细表7地块编号地块位置受让人成交时间成交价格（万元）土地面积容积率总建筑面积地面地价（元）楼面地价（元）用途2008-163九曲街道赵庄村临沂万盛置业2008/12/16155951376982.6358014.81133436商住2008-138经济开发区芝麻墩街道临沂东华置业2008/11/143900921552184310423212商住2008-118经济开发区芝麻墩街道山东中科投资2008/11/146308403433612750187商住2008-117经济开发区芝麻墩街道山东中科投资2008/11/1466010421441684633158商住2008-114经济开发区芝麻墩临沂恒远置业2008/9/2439201185981.5177897331220商住2008-094经济开发区芝麻墩街道山东金工置业2008/8/212300547291.582093.5420280商住2008-033经济开发区，临沂日月置业2008/4/91958404783121434484161商住2008-028河东区人民大街西段北侧临沂市金潮港置业2008/3/2451003504531051351455485商住2008-002东邻顺和路，西邻滨河东路临沂新凯润置业2008/2/2210885855843.52995441272363商住2008-157九曲街道九曲店村山东乐泰房地产2008/11/141271169431.525414.5750500居住2008-072经济开发区芝麻墩街道临沂经开置业2008/6/12700178391.526758.5392262居住2008-020-经济开发区山东建元置业2008/4/172350773171.5115975.5304203居住备注：均4105总695210均2.46总1571872均695均2898地块编号地块位置受让人成交时间成交价格(万元）土地面积容积率总建筑面积地面地价（元）楼面地价（元）用途2009-236九曲街道范家于埠社区河东中兴房地产2009/12/301468203881.530582720480居住用地2009-222九曲街道杨庄社区临沂浦发房产集团2009/12/304175506021.575903825550居住用地2009-196临港产业区坪上镇坪上三村岚济公路南侧临沂临港产业资产运营管理公司2009/12/28740.997849.917849.9944944居住用地2009-192九曲街道桃园社区河东中兴房地产2009/12/183541786811.5118021.5450300居住用地2009-157凤凰大街与顺政路交汇处西北角山东广元房地产2009/10/3139752871.57930.5751501居住用地2009-105九曲街道郁九曲社区临沂新宏基房地产2009/8/235471.4663191.8119374.2825458居住用地2009-104九曲街道桃园村临沂河东新城建设开发公司2009/8/231952.65624602124920313156居住用地2009-103九曲街道独树头东南社区临沂河东新城建设开发公司2009/8/231353.12645182129036210105居住用地2009-093经济开发区临沂经开置业有限公司2009/8/775034090

居住用地2009-050河东区山东冠鲁房地产开发有限公司2009/5/7666.75886.5

居住用地2009-024河东区山东开元置业发展有限公司2009/2/23

15538

居住用地2009-017经济开发区鸿一（临沂）房地产2009/2/19

2938

居住用地2009-016经济开发区鸿一（临沂）房地产2009/2/19

4743

居住用地2009-014河东区临沂市今元置业有限公司2009/2/19

16590

居住用地2009-158九曲街道九曲店社区临沂卓易房地产2009/10/3162365695131708531095365商住两用2:82009-133经济开发区芝麻墩街道临沂东方龙物资有限公司2009/10518181.5446297商住两用1:92009-132经济开发区芝麻墩街道临沂华夏房地产2009/10/132700537292107458503251商住两用1:92009-074经济开发区

临沂经开置业有限公司2009/6/152006216

322

商住2009-052河东区临沂海诺投资有限公司2009/5/p>

1395

商住备注：均2275总593110均1.75总910109均677均4019地块编号地块位置受让人成交时间成交价格（万元）土地面积（平米）容积率总建筑面积（平米）地面地价（元）楼面地价（元）用途2010-141九曲街道褚庄社区临沂金居置业有限公司2010/7/135261.5594502.2130790885402商住两用3:72010-039九曲街道桃园社区临沂市城市建设综合开发有限公司2010/3/12647.36134851.520227.5480320商住两用2:82010-035临沂经济开发区芝麻墩街道临沂鲁佳房地产开发有限公司2010/3/81120200001.530000560373商住两用9:12010-012临沂经济开发区芝麻墩街道临沂元丰置业有限公司2010/2/41740428341.564251406271商住两用3:72010-008河东区九曲街道巩村临沂东浦置业有限公司2010/2/410097897522.6233355.21125433商住两用1:92010-148临港产业区坪壮路东侧烟台市福山天府房地产开发有限公司2010/7/231890.9357300.8291.585951.244330220

2010-128河东九曲街道孟家于埠社区临沂瑞丰置业有限公司2010/6/28690.5126651.518997.5545363居住用地2010-040河东区九曲街道郁九曲社区临沂市新宏基房地产发展有限公司2010/3/125262.5637871.8114816.6825458居住用地2010-006河东区九曲街道三官庙社区临沂新琦利工贸有限公司2010/2/42617317201.960268825434居住用地备注：均3258总390993均1.77总758657均665均36410田润帝景湾紫禁城三江领秀卓易维港水景明珠海诺滨江银丰佳园东旭第一城凯润花园冠亚星城河东区滨河板块楼盘分布图：四、部部分在在售楼楼盘分分析111、水景景明珠珠项目目12项目名称水景明珠工地位置滨河东路九曲沂河大桥北100米电话80971118097222开发商临沂市河东区城市建设综合开发有限公司代理商无物业形态高层、小高层占地面积300亩建筑面积490000㎡容积率2.45绿化率42%规划户数2538户

分三期20余栋高层工程进度现推3栋26层高层接近现房交房时间2010年年底物业公司临沂东泰物业管理公司物管费未定开盘日期2008年价格及优惠分析起价2600元-4200元，均价3000元/㎡周边环境分析地处沂河东岸三河交汇处，项目西侧风景优美，东侧现较为荒凉交通便利销

售

状

况

分

析户

型面积范围价位范围销售率差价分析去化分析客源分析主力面积主力价位单身公寓57㎡22套均价3000元/㎡90%楼层差价从20-100元不等，观河好的价格较高单身公寓卖的非常好，现在还有2套，大户型的不好卖主要是兰山、河东等一批结婚购房的客户及私营企业主、周边县城客户群体二居室108200套50%三居室101-106

200套50%三居室16350套20%推广渠道分析现共推了3栋楼，因经常不善、销售不是很好，最近1年多没有做过何广告推广诉求重点亲水、观景、大宅项目概概况：：2、田润润·帝景湾湾项目目1314规划图图15效果图图附：开发商商简介介临沂田田润置置业发发展有有限公公司简介：：临沂田田润置置业发发展有有限公公司是由福福建福福州华华田房房地产产开发发有限限公司司、广广东佛佛山华华田房房地产产开发发有限限公司司、湖湖北普普科利利商贸贸有限限责任任公司司以及及湖北北宣昌昌江枫枫置业业有限限公司司出资资组建建的，，是一一家专专门从从事房房地产产开发发、租租赁经经营管管理的的综合合性房房地产产企业业。公司成成立于于2007年7月，注注册资资金5000万元，，是一一个机机构健健全，，技术术力量量雄厚厚的企企业。。1617项目名称

田润·帝景湾工地位置河东区滨河东路与东夷大街交汇处电话87317778371889开发商

临沂田润置业代理商广告推广北京智汇宣纬物业形态

高

层占地面积113亩建筑面积22万平米容积率3.32绿化率41.6%规划户数共9栋高层工程进度在建2栋已封顶交房时间2010年10月物业公司

广州龙能物管费未定开盘日期2009年9月价格及优惠分析2800元起价，均价3400周边环境分析东邻滨河公园的科普广场、综合文化广场、缤纷世界。并与新的市委市政府、市政广场、广场商业街、动植物园、临沂广播电视发射塔、阳光沙滩浴场、七彩广场仅一桥之隔；西与区委区政府、区一中、区初级中学、区滨河实验小学、田润双语幼儿园、区人民医院等公共设施交通

便利，但缺少公交车销

售

状

况

分

析户

型面积范围价位范围销售率差价分析去化分析客源分析主力面积主力价位单身公寓41.4㎡60套均价3400元/㎡90%楼层差价从20-100元不等，观河好的价格每层差价约100元单身公寓卖的非常好，现在基本售罄，现在一期还有少量房源，主推二期产品主要是兰山、河东等一批结婚购房的客户及私营企业主、周边县城客户群体三居室125120套70%三居室141-148㎡240套70%推广渠道分析沂蒙晚报、房产网、短信，现主推2期售卡，1万抵2万的优惠诉求重点河东首席亲水高尚社区项目概概况：：3、东旭旭第一一城项项目1819项目名称东旭第一城工地位置金雀山路与滨河东路交汇处电话80937778098997开发商临沂东旭置业有限公司代理商前期是青岛元易现在无物业形态

高

层占地面积31.7亩建筑面积95430.97㎡容积率2.34绿化率38.6%规划户数一期7栋高层现推362套工程进度现建2栋高层现房交房时间09年9月物业公司北京大周商品物管费

0.8元/㎡开盘日期2008年价格及优惠分析起价2520元-4800元，均价3300元/㎡周边环境分析紧邻沂河大桥，连接本市主干道金雀山路，是通向经济开发区的必经之路。医院：临沂口岸医院、区人民医院、市胸科医院＊银行：邮政储蓄、商业银行、农业银行、信合等＊菜市场：九曲农贸市场＊学校：金桥幼儿园、杨庄小学、镇中心小学等＊超市：永丰超市、家乐购超市、好怡嘉超市、华联超市＊批发市场：鲁南综合批发市场、钢材交易市场等＊批发市场：鲁南综合批发市场、钢材交易市场等交通便利销

售

状

况

分

析其中1#户

型面积范围价位范围销售率差价分析去化分析客源分析主力面积主力价位单身公寓71.5529套均价3300元/㎡80%楼层差价从10-100元不等，观河好的价格每层差价约100元小户型的卖的比较快些，现在剩的大多是面积大些的户型，总价偏高，尤其是复式基本上没卖周边县城的客户在这边买房的占到了20-30%，兰山30%，河东30%二居室96-9887套50%三居室120-150138套50%复式楼10套10%推广渠道分析前期代理公司没有操作好，销售非常不好，接近死盘，推行过先免费入住体验在买房的活动，效果不是很好，最近1年多时间没有做过推广诉求重点河东首席生态社区4、日月月城项项目2021项目名称日月城工地位置经济开发区滨河东路与沂河路交汇处电话82007778200577开发商临沂日月置业有限公司代理商无物业形态

别墅、洋房占地面积623亩建筑面积76万平米（一期6万）容积率1.2绿化率46%规划户数一期460户工程进度一期现房交房时间2010年8月底物业公司自己注册的物业物管费未定开盘日期未举行正式的开盘价格及优惠分析稳中有升，别墅价格比最早的价格涨了1000元/平米，洋房均价涨了300元/平米，洋房均价2800元/平米周边环境分析项目地处河东区，北为皇山公园，距高尔夫球场、机场距离近，紧靠沂河，内部自建五星级日月大酒店、幼儿园，附近有芝麻墩医院、河东医院、临沂一中南校区。交通河东金九路与滨河东路交汇，交通需过桥，距离市区较远，公交车有15路。销

售

状

况

分

析户

型面积范围价位范围销售率差价分析去化分析客源分析主力面积主力价位双拼500300万左右90%一户一价，根据位置、景观、院落大小、赠送面积等综合考虑来定价双拼、洋房基本售罄，联排卖的也不错，叠加去化的速度比较慢客源主要来自于周边县城的企事业单位老板、兰山、罗庄、河东的私营企业主等联排300-500180万左右60%叠加200-300100-130万20%洋房90-200均价280090%推广渠道分析沂蒙晚报、短信、网路、户外、公关营销活动（邀请风水大师讲课、举办及冠名其他活动等）诉求重点

湖畔、溪院、别墅群5、冠亚亚星城城项目目2223项目名称冠亚星城工地位置河东区金九路桥东侧电话8722777开发商冠亚（临沂）置业有限公司代理商无物业形态

多层、小高层占地面积700亩建筑面积1200000㎡容积率2.88绿化率43.32%规划户数10518户工程进度2期1-9号楼封顶，10-15号楼正在施工交房时间一期已交付二期今年10月份左右物业公司临沂艾嘉物业物管费

0.6元/㎡开盘日期2009年价格及优惠分析起价2750元，均价2900元/㎡现在打9.8折周边环境分析东邻鲁信国际会展中心，西邻沂河，南邻国际标准宇帆高尔夫球场交通小区内有通往市区的免费巴士，定点发车销

售

状

况

分

析1#户

型面积范围价位范围销售率差价分析去化分析客源分析主力面积主力价位二居室88㎡、98㎡均价2900元/㎡60%小户型的单价比大户型的单价相对要高200-300元左右小户型的顶层复式卖的非常不错，88、98及118的这三种面积户型消化快些周边县城的客户在这边买房的占到了30%，以上兰山30%，河东30%三居室118-133㎡60%顶层复式楼130-200㎡30%推广渠道分析报纸、派发DM、网路、短信、活动营销（邀请成龙及冠名临沂的一些活动等）诉求重点中国康居第一城滨河头牌品质2房变4房五、即即将上上市销销售部部分楼楼盘241、卓易易维港港项目目25沿街透透视图图产品设设计效效果图图项目概况况：1、开发商商：临沂沂卓易房房地产开开发有限限公司2、位置：：东邻九九曲店居居委还建建社区，，西邻滨滨河大道道，南邻邻凤凰大大街，北北邻5号街3、用地面积积：85亩，建筑筑面积：：152764平方米，，容积率率：2.68,土地成交交价格73万/亩，成交交时间：：2009.10.31日。4、项目规划划：部分沿沿街商业业（3层）及4+1层、5层、6层、11+1层花花园洋洋房，1栋24层、2栋32层高层（（一期居住住物业类类型：叠叠加别墅墅、（11+1）花园洋洋房、主主打80㎡空中联联排小户户型TownHouse，170㎡三层带带花园别别墅等低低总价紧紧凑型豪豪宅。5、工程进进度：有有2栋已经开开始施工工建设，，进度为为正负零零以上。。26临沂卓易易房地产产开发有有限公司司简介卓易地产产是一家家以房地地产开发发、地产产销售、、物业管管理为一一体的综综合性房房地产企企业，公公司的业业务遍布布于深圳圳、东莞莞、贵阳阳、郑州州，公司司本着“建筑城市市、引领领生活”的企业理理念成功功开发了了多个大大型楼盘盘。临沂卓易易房地产产开发有有限公司司，系广广东新世世纪集团团子公司司，集团团在全国国多个城城市开发发住宅及及商业项项目；卓卓易地产产09年进入临临沂，正正在开发发河东滨滨河大道道卓易维维港（临临沂首座座大都会会时尚社社区、滨滨河地标标建筑）），规划划三官庙庙城市综综合体（（临沂庙庙街文化化综合街街区、城城市休闲闲旅游目目的地）），参与与罗湖地地产重组组（打造造罗庄宜宜居公园园城系列列楼盘及及全市最最大滨河河青年城城邦），，启动深深莞城——珠三角出出口加工工商品内内销基地地（临沂沂专业市市场升级级版）等等一系列列项目。27附：开发发商简介介2、凯润国国际花园园28项目概况况：1、开发商商：临沂沂凯润置置业2、位置：：滨河东东路与金金一路交交汇南（（东旭第第一城项项目南侧侧）3、用地面面积：129.56亩，建筑筑面积：：281018平方米，，容积率率：2.88，总户数数：1426户，土地地成交价价格：85万/亩，成交交时间：：2008.2.22日。4、项目规规划：由由15栋18-32层的建筑筑组成。。其中住住宅面积积198042平方米，，商业18938平方米，，酒店式式公寓30160平方米，，会所、、幼儿园园等配套套公共建建筑1878平方米。。项目计计划分3期开发建建设完成成。5、工程进进度：工工地拆迁迁已完成成。293、翔宇·三江领袖袖项目30项目概况况：1、开发商商：临沂沂翔宇·宇龙置业业2、位置：：河东区区滨河东东路中段段（解放放路桥北北500米）处于于河东滨滨河一线线最中心心位置，，是沂河河、祊河河、涑河河等主脉脉河流汇汇聚之地地，与南南坊新区区、老城城区形成成“三足足鼎立””之势。。3、用地面面积：205亩，建筑筑面积：：30万平方米