世联综合型地产业务模块

城市综合体综合体项目沟通2023/1/193项目的界定公司背景：项目情况：客户的战略性思考：4开发商经常会有的疑问

我们的客户是谁？他们的数量能不能支撑这么大规模的项目？项目的核心竞争力是什么？资源怎么用？只靠资源能否带动整体项目的销售？如何解决配套不成熟的问题？配套的开发策略如何？启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？如何通过本项目建立企业品牌？。。。。。。5我们在合适的时机，掌握了合适的资源事实上，项目的关键在于：“我们能否做对”我们是否意识到综合体项目的复杂性和其同单一物业的不同点6综合体和单一物业的比较比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大7综合体项目的操作执行内容项目定位与发展战略确定；物业发展模式；商业资源获取与整合；营销与经营；8世联研究：综合体四种发展模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式例如：上海商城例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城例如：广州中信广场、深圳信兴广场例如：香港太古广场、北京华贸中心9模式一各种功能均衡发展的模式外因内因优越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模

——建筑面积20万㎡以上强制性的视觉冲击——超高层/建筑群高水准规划设计——各功能共融不互扰功能化体系五星级酒店甲级写字楼顶级酒店式/服务式公寓高档/中高档购物中心专业的管理团队——物业管理/经营管理开发商强劲的实力和丰富的经验成功关键因素10客户（产业）支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区强制性的视觉冲击——超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善——商场、公寓外因内因成功关键因素模式二以写字楼为核心的模式11外因内因成功关键因因素模式三以酒店为核核心的模式式功能化体系系——五星级酒店店带动公寓寓、写字楼楼，并定位位其的规模模与档次配套设施——顶级商场地理位置——不远离城市市核心区交通可达性性——主干道沿线线客户支持——商务客户定位差异化化——通过提供顶顶级差异化化服务而非非直面竞争争建立其核核心地位开发商有足足够的经济济实力12外因内因成功关键因因素模式四以商业为核核心的模式式明确定位——大规模综合合/娱乐性/观光性/顶级/…功能化体系系——商业为主导导，其他功功能为辅一流的合作作团队地理位置——城市核心区区交通可达性性——地铁口/主干道沿线线区域功能的的缺乏、需需求旺盛独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…人流及商业业气氛规划设计经营管理13不同模式的收益方式式功能种类模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式酒店外包经营---外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租出租销售/出租商场自行经营/出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售/出租销售/出租一般出租销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。03:55:5903:55:5903:551/5/20233:55:59AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2303:55:5903:55Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。03:55:5903:55:5903:55Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2303:55:5903:55:59January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20233:55:59上午03:55:591月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月233:55上上午午1月-2303:55January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/53:55:5903:55:5905January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。3:55:59上午午3:55上午午03:55:591月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。03:55:5903:55:5903:551/5/20233:55:59AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2303:55:5903:55Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。03:55:5903:55:5903:55Thursday,January5,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2303:55:5903:55:59January5,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。05一一月月20233:55:59上上午03:55:591月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月233:55上上午1月-2303:55January5,202316、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2023/1/53:55:5903:55:5905January202317、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。3:55:59上午午3:55上午午03:55:591月-239、杨柳柳散和和风，，青山山澹吾吾虑。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、阅读读一切切好书书如同同和过过去最最杰出出的人人谈话话。03:55:5903:55:5903:551/5/20233:55:59AM11、越是没没有本领领的就越越加自命命不凡。。1月-2303:55:5903:55Jan-2305-Jan-2312、越是无能的的人，越喜欢欢挑剔别人的的错儿。03:55:5903:55:5903:55Thursday,January5,202313、知人人者智智，自自知者者明。。胜人人者有有力，，自胜胜者强强。1月-231月-2303:55:5903:55:59January5,202314、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20233:55:59上上午午03:55:591月月-2315、最具挑挑战性的的挑战莫莫过于提提升自我我。。一月233:55上午午1月-2303:55January5,202316、业余生活活要有意义义，不要越越轨。2023/1/53:55:5903:55:5905January202317、一个人即即使已登上上顶峰，也也仍要自强强不息。3:55:59