东方购物广场营销推广方案

2011年3月东方购物广场

营销推广执行方案一、安陆商业市场分析二、项目分析及项目定位三、项目招商及执行计划四、项目营销推广执行计划目录第一章1.1安陆经济概况1.2竞争楼盘动态五、营销活动及其它附件

一、安陆商业市场分析核心结论：1.通过以上调研分析可以看出，凯旋城、金秋御园、香格里拉位置较佳所以商铺销售处于良性发展，林语花都位置较次，仅达到了45%的销售，区域市场目前的新开商业主要还是以投资客自营为主，大多为社区配套性商业。2.租金最高的为德安路沿街商铺及太白广场租金在75-233元/平米之间。地段、人气、合理的商业定位，是商业地产的基石，也是决定一个商业地产最成功的保证。3.安陆市场商业还处在比较原始的起步阶段，客户对成熟区域的商业认可度比较高，对陌生区域信心不足4.主力店对商业的带动最用非常明显。5.租金水平不高，不同楼层和区域的租金差相对较大6.商业购买者正在从自用购买向投资购买的转变阶段7.安陆人对中百非常认可，中百的开业带动区域商业的影响非常大。一、安陆商业市场分析二、项目分析及项目定位三、项目招商及执行计划四、项目营销推广执行计划目录第二章2.1SWOT分析2.2项目目标客户群体定位2.3租金定位2.4价格定位五、营销活动及其它附件

一、安陆商业市场分析2.1SWOT分析5SWOT分析SWOT分析SWT0地段较好,处于核心商圈德安路商圈附近。项目规划先进，是安陆目前富有现代感的商业步行街，业态种类繁多，业种齐全，能满足多种购物需要。安陆首个整体规划的大型购物广场。中百仓储核心主力店的支持，大量的上流、人流在此聚集。本小区两千余户，近万人的中高端客户的购物鼎力需求支持。开发商实力雄厚，在孝感有比较好的政府关系。安陆城区人口较少，项目商业体量较大。安陆本地的经济水平能力不强，购买力相对不高，限制了本项目商业的发展。新的购物广场理念形成还需要一定的时间培育。价格期望值过高，导致客户望而却步。由于体量较大，不利于迅速去化。项目附近的菜场管理比较凌乱，不利于提高本商业的形象。沿河路一带商业地段稍显偏僻，公路较窄，灰尘较多，不利于商铺的出售。全新的购物广场中心，规划新颖，业态丰富。有能力引领安陆的购物革命，商业地产色升级换代由此开始。安陆在建的商业综合体即将诞生。—优势劣势—威胁——机会

二、项目分析及项目定位

2.3租金建议：一期商业租金一期商业首层租金一期商业二层租金一期商业三层租金100元/平米35元/平米25元/平米二期商业：根据沿河路实际地理位置，项目的形象、档次、周边商业氛围，以及参考周边租金建议首层、二层租金为平均租金为60元/平米。一、安陆商业市场分析二、项目分析及项目定位三、项目招商及执行计划四、项目营销推广执行计划目录第三章1.项目概况：2.销售状况及遇到的问题3.项目招商模式4.招商策略5.项目招商优惠政策支持6.商业扶持政策建议7.招商阶段性策略8.招商阶段性工作计划9.项目招商业态五、营销活动及其它附件

三、项目招商执行计划3.1项目概况东方购物广场是由湖北环球置业打造的集休闲、娱乐、购物为一体的大型一站式购物中心。商业总建面5万方。总占地：129679平米

总建面：366849平米其中住宅：305221平米其中商业：36471平米其中酒店：4664平米其中会所：503平米总住户：

2409户

三、项目招商执行计划3.2项目销售状况及问题：

推出总面积一层二层三层10796.874380.134227.472189.09销售面积（平米）4761.722153.522064.13264.17剩余面积6035.152226.612163.341924.92去化率44.10%49.16%44.82%12.07%

三、项项目招招商执执行计计划3.2项目销销售状状况及及问题题：来访客户数量：170批客户来源：90%安陆本地，5%孝感，3%武汉，2%其他。渠道分析：分析：主要以安陆本地投资客和经营者为主。开盘前会员客户数量：85批开盘会员客户解筹情况60批购买主要目的分析主要以安陆本地自主经营和投资占多数。

三、项项目招招商执执行计计划3.2项目销销售状状况及及问题题：小结：：时间：：统计计数据据开盘盘至2011年2月22日层数：：一层去去化率率为51%，为最最高，，二层层为20%，三层层为2%为最低低，三三层的的销售售目前前遇到到较大大的困困难，，我们们的重重点在在二层层、三三层的的消化化销售售。面积：现阶段段，我我们共共销售售4761.72平米，，剩余余6035.15平米，，还有有55.9%的面积积还未未销售售，我我们的的销售售任务务还有有过半半的销销售面面积需需要消消化。。客户分分析：90%以上以以安陆陆本地地人为为主，，这也也说明明我们们的销销售针针对对对象还还是安安陆本本地人人，能能否继继续延延续这这个优优势，，挖掘掘这部部分消消费人人群尤尤为重重要，，同时时，我我们要要积极极拓展展外地地的客客户，，扩大大我们们的销销售范范围，，特别别是安安陆周周边区区域及及孝感感地区区。地理位位置：：从销售售位置置来看看，靠靠近紫紫金路路中百百仓储储的位位置23、25号楼首首层、、二层层去化化率达达到90%以上，，这也也充分分说明明了中中百仓仓储在在此地地段的的重要要性，，客户户对中中百的的追捧捧与信信任得得到了了验证证。客户反反馈：：截止春春节至至2011年2月22日商业业来访访客户户不到到十组组，客客源极极少，，目前前客户户的主主要反反映是是项目目没有有做起起来看看不到到效果果，觉觉得余余铺地地理位位置都都不太太好，，价格格偏高高，有有一定定的价价格抗抗性。。

三、项项目招招商执执行计计划3.2项目销销售状状况及及问题题：结论：：目前商商铺的的销售售遇到到了一一些困困难与与挑战战，单单纯的的销售售模式式已经经很难难满足足现实实的需需要，，鉴于本本项目目商业业体量量较大大，且且商铺铺数量量较多多，采采用传传统的的销售售模式式，无无法满满足投投资客客户的的需求求，及及最大大限度度保障障投资资客户户的收收益及及投资资风险险。所所以，，本项项目应应定位位于““销售售+委托招招商””的营营销模模式，，客户户自愿愿选择择委托托招商商。总总而言言之，，“以以商促促售，，以售售带商商”的的形式式来适适应市市场的的需求求，建建议营营销中中心改改为“招商商营销销中心心”。

三、项项目招招商执执行计计划3.2项目销销售状状况及及问题题：招商目目的：：本项目目后期期商业业二期期近8000平米、、项目目一期期近6000余平米米，共共计14000平米的的商业业体量量需要要进行行消化化，体体量较较大，，我们们需要要有统一的的业态态规划划、业业态控控制来促进进我们们的销销售活活动；；发展、、搞活活东方购购物广广场的的商业业，通通过招商是最好好的解决方方式，同时时也可可以提提高本本项目目的商商业氛氛围，，提升升商铺铺的价值。。

三、项项目招招商执执行计计划3.3项目招招商模模式结论：：自营型型客户户或自自主招招商的的投资资客户户，在在购买买项目目商铺铺后，，由业业主自自己负负责商商铺招招租。。纯投资资型客客户，，在购购买项项目商商铺后后，委委托项项目招招商团团队进进行招招商，，投资资客户户确定定底线线租金金及意意向业业态后后，由由项目目招商商团队队全权权负责责商铺铺招商商。纯纯投资资客户户执行行返租租政策策的，，由招招商团团队自自行招招商。。注：《商铺委委托租租赁协协议》详见附附件四四。

三、项项目招招商执执行计计划3.4招商策略略A:通过塑造造项目形形象与知知名度，，拉动招招商本项目是是安陆的的商业航航母，由由于中百百仓储作作为主力力店的参参与，具具备知名名度大、、规模大大、影响响力大，，树立项项目良好好的形象象，引导导创业者者与品牌牌商家主主动洽谈谈合作。。B:通过地面面推广，，由招商商专员上上门向本本地商家家推荐招招商组建项目目招商团团队，通通过招商商专员上上门拜访访的方式式，逐个个向本地地商家介介绍项目目情况，，通过项项目营销销平台，，联系商商家与业业主签订订商铺租租赁合同同。

三、项目目招商执执行计划划3.5项目招商商优惠政政策支持持优惠政策支持方案经营面积40平米以下给予3000元开业奖金；经营面积40（含40）-100平米的品牌商家给予5000元开业奖金；经营面积100（含100）-150平米的品牌商家给予8000元开业奖金；经营面积150（含150）-200平米的品牌商家给予10000元开业奖金；经营面积200（含200）-300平米的品牌商家给予15000元开业奖金经营面积

300（含300）-500平米的品牌商价给予20000元开业奖金；经营面积500平米以上的品牌商家给予30000元开业奖金。注：规定定在项目目开业当当天，品品牌商家家必须具具备营业业条件，，方可享享受开发发商给予予的“开开业奖金金”。

三、项目目招商执执行计划划3.8招商阶段段性计划划品牌商家家及中小小商家招招商阶段段2011年4月-2011年7月

三、项目目招商执执行计划划3.8招商阶段段性计划划本时间段段估计一一期住宅宅5月份可交交房，共共163套，共计计700余人可以以入住。。招商策略略：针对对本地商商家及周周边县市市的品牌牌商家，，由招商商团队上上门拜访访，确定定品牌商商家需求求商铺后后，再由由招商部部门联系系商家与与业主洽洽谈商铺铺租赁事事宜，最最终由业业主与商商家直接接签订商商铺租赁赁协议。。如品牌商商家需求求的商铺铺已签订订《商铺委托托租赁协协议》，则由招招商团队队直接与与商家谈谈判确定定租金，，最终依依然由业业主与商商家直接接签订商商铺租赁赁协议。。

三、项目目招商执执行计划划3.9招商业态态首层业态紫金路首层：首饰、眼镜、精品店、休闲男女装、运动服饰、鞋帽、化妆品、内衣、箱包品牌服装、眼镜、文化用品（中高档商业）沿河大道商业：以社区配套性商业为主，如小超市，烟酒副食，杂货店为主（中低档商业）二层业态美容美发、时尚淑女装、流行饰品、时尚箱包居家用品、居家饰品儿童服装鞋帽、玩具、婴童用品数码影像专卖店、品牌一体机、DIY装机、电脑配件、品牌笔记本、游戏设备等。三层业态咖啡茶座、足疗、KTV、特色美食街、电玩城等一、安陆陆商业市市场分析析二、项目目分析及及项目定定位三、项目目招商及及执行计计划四、项目目营销推推广执行行计划目录第四章1、东方购购物广场场一期、、二期商商业营销销推广节点划划分2、东方购物物广场工作作排期表3、项目认购购前工作排排期表4、项目前期期宣传推广广计划5、项目认购购阶段营销销推广执行行（3月—4月30日）6、项目开盘盘活动营销销推广执行行（2010年5月1日）7、项目续销销阶段营销销推广计划划（2011年5月－2011年7月）8、广告主题题宣传建议议：五、营销活活动及其它它附件

四、项目营营销推广执执行计划4.1营销节点划划分4.45.16.303月第一阶段第二阶段第三阶段商业第一期期销售二期蓄水商业第一期期强销二期筹备开开盘商业一期消消化二期销售

四、项目营营销推广执执行计划4.1营销节点划划分营销方式解解析与思路路：第一种：只只售不租，，出让产权权第二种：不不售不租，，自主经营营第三种：租租售结合，，收放自如如第四种：开开发商与商商家联营第五种：只只租不售统统一管理第六种：售售后包租商业地产营营销模式

四、项目营营销推广执执行计划4.1营销节点划划分招商与业态态控制思路路：业态控制重重点区域：：合理、有序序、统一的的招商、业业态规划不不仅可以做做强做旺一一个好的商商业项目，，同时也可可以使项目目商业本身身不断升值值，做到开开发商与、、业主、商商家，三方方共赢。由于本项目目在第一期期商业开盘盘阶段并没没有实际参参与，根据据商业的““金边银角角”理论，，本项目临临街商铺的的两边铺位位其实是最最好卖的，，开发商一一定要对23-104、23-115、23-116、32-114、32-105、32-106、32-101、32-102、32-103、32-104、32-105、1-101、1-102、1-103沿街铺面等等这些重点点铺位把控控好它的业业态与形象象问题，因因为这关系系到本项目目的形象与与档次，说说白了，也也是“面子子工程”，，不至于使使这些关键键铺位档次次过低。由由于前期在在一期商铺铺的销售过过程中并没没有把商铺铺的业态规规划考虑进进去，即在在销售合约约里面加入入“业主必必须服从开开发商的业业态规划管管理，便于于小区统一一的形象、、档次。””这一条，，后期为了了方便我们们的业态规规划，我们们只能以说说服教育这这些自营客客户听从统统一的业态态规划为主主。

四、项目营营销推广执执行计划4.2东方购物广广场工作排排期表类别项目工作内容完成时间营销方案营销执行方案工作排表、营销执行计划、推广计划、销售物料、招商计划。——方案回复开发商回复，修改后开发商签字执行3月13日广告软装吊旗安装到位3月16日现场包装围墙围墙广告牌制作及广告安装3月20日销售物料推广物料招商折页、投资手册、商铺平面折页制作3月22日销售培训人员进场增加三名营销招商中心人员进场3月15日销售百问开发商签字确认项目百问，招商百问3月18日销使招聘前期招聘8-10名销使3月15日

四、项目营营销推广执执行计划4.3商业二期项项目认购前前工作排期期表类别项目工作内容完成时间销售定价价格表，租金表新鸿泰提供项目二期商业销售基价表、5月汇签双方讨论修改，最终签字确认5月营销活动营销招商中心开放仪式详见附件一3月19日孝感电视台或安陆电视台专访详见附件八3月份轿车拍卖活动详见附件二4月5日宣传推广广告投放详见附后的“项目前期宣传推广计划”——派单项目派单计划（拟在安陆人流比较集中的商业网点，如太白广场等）4月份销售配合预售证所有商铺预售证办理4月份销控房源开发商提供商铺销控房源表4月份商铺样板房择时择机在一期商铺选择样板房4月份

四、项目营营销推广执执行计划4.4项目前期宣宣传推广计计划项目数量投放时间备注安陆太白广场户外，1块2010年3月见图片一龙门路跨街广告1块2010年3月见图片二现有两块商业广告牌换装2块2010年3月见附件图片三、四楚天都市报夹报3期2010年3月11日、18日、25日认购阶段投放，开盘前预计再投放2期电视飞字10条/天2011年4－5月安陆电视台、安陆有线电视台、孝感电视台孝感搜房网软文、硬广2011年4月5日借助活动炒作，扩大宣传影响巡展、派单宣传单10万份，巡展5次2011年4月启动城区、及下面重点乡镇短信群发10万条2011年5月起针对来访登记客户和已购买客户定期发送项目销售信息根据对安陆陆广告资源源的调研及及走访，本本项目3月份-5月份广告投投放主要以以户外、紫紫金路、德德安路导旗旗广告、巡巡展、派单单为主，电电视角标广广告、报纸纸广告为辅辅。

四、项目营营销推广执执行计划4.5项目认购阶阶段营销推推广执行4.45.16.303月第一阶段第二阶段第三阶段商业第一期期销售二期蓄水商业第二期期销售二期筹备开开盘商业一期消消化二期销售营销招商中中心开放仪仪式3.194.5拍车活动商业二期沿沿河商业盛盛大开盘营销阶段活活动安排一、安陆商商业市场分分析二、项目分分析及项目目定位三、项目招招商及执行行计划四、项目营营销推广执执行计划目录第五章1、招商及认认购启动仪仪式执行方方案2、拍车活动动执行方案案3、招商管理理执行细则则4、商铺委托托租赁协议议5、单张6、围墙7、电视台专专访五、营销活活动及附件件

五、营销活活动及附件件营销活动目目的：1、提升环球球置业的美誉度2、提升东方方家园及东东方项目的的购物广场场的知名度。3、提高社会会人士对东东方购物广广场的认可。4、增加客户户来访量，，促进销售。5、增加本项项目的客户、商户户资源，加深对本项项目的信心。

五、营销活活动附件附件一招商商及认购启启动仪式执执行方案1、活动主题题东方购物广广场营销招招商中心盛盛大揭幕2、活动时间间2010年3月19日（周六））3、活动地点点项目营销招招商中心4、活动主要要内容舞狮、威风风锣鼓队现现场造势营销招商中中心开放，，正式接待待客户5、现场布置置5．1现场布置营销招商中中心门前布布置一对音音响，当天天播放庆典典曲目。5.2售楼部布置置门前布置飘飘空气球2个，充气拱拱门1个；5.3工地布置提前在紫金金路建筑主主体挂条幅幅，内容以以认购、招招商信息为为主，吸引引周边客户户关注。

五、营销活活动附件附件二拍车活动执执行方案1、活动主题题东方购物广广场价值标标杆环球置业【百万轿车拍拍卖】4月5日盛大揭幕幕2、活动时间间2010年4月5日（周二））清明节3、活动地点点太白广场4、推广策略略2011年3月—4月，展开活活动推广，，利用宣传传单派发、、巡展、短短信、户外外、电视飞飞字等方案案，充分炒炒热市场。。2011年4月5日，拍车活活动正式举举行。5、营销策略略2011年4月5日，活动推推广展开，，从已经购购铺的前五五十名意向向参加拍车车活动的客客户，交纳纳5万担保金（（活动结束束后7个工作日全全款无息退退还），方方可参加当当天的拍车车活动。2011年4月5日，活动邀邀请职业拍拍卖师，并并向交纳担担保金的客客户发放竞竞标牌，进进场参加拍拍卖活动。。6、拍卖价格格活动从五万万元起价，，10辆小轿车每每辆价值10万元，从车车行取出，，进行拍卖卖，最高拍拍价不得高高于10万元，中拍拍人拍得的的差价由开开发商补齐齐余款。其其余四十名名购铺者没没有拍到车车的客户，，可以赠送送100-500元的中百购购物卡，吸吸引人气进进行参与此此活动。7、活动仪式式流程2011年4月5日：太白广广场完成布布置，包括括：拍卖台台、投影布布、展板、、拍卖举牌牌区等。2011年4月5日：8:00前工作人员全全部到位，，现场布置置的检查及及确定；8:20－10：20参与拍卖客客户进场，，凭交款收收据领取举举牌。销售售员在现场场介绍项目目情况。10:30拍卖师上台台宣布活动动规则。10：40-12：00拍车活动正正式开始，，根据活动动规划，拍拍卖结束后后，成功竞竞拍的客户户，前期交交纳的担保保金直接冲冲抵总车款款。。

五、营销活活动附件附件三招招商管理执执行细则1.招商工作流流程

五、营销活活动附件附件七：电电视台专访访一、活动目目的：为东东方家园及及东方购物物广场造势势，扩大本本项目的影影响。二、专访对对象：骏马马集团余总总、李总、、中百负责责人等三、话题：：1.相关话题：：围绕骏马集集团的相关关产业链，，如安棉厂厂、粮机厂厂、五七七厂的发展展，对安陆陆经济发展展的贡献等等。2.主体话题：：东方家园作作为安陆最最高档楼盘盘的介绍，，以及东方方购物广场场对安陆的的商业升级级意义等，，提升项目目的引爆点点。3.中百百仓仓储储的的入入驻驻话话题题：：一个个县县级级城城市市，，存存在在两两个个中中百百仓仓储储，，中中百百选选择择东东方方购购物物广广场场的的理理由由？？中中百百仓仓储储为为什什么么看看好好本本项项目目？？中中百百入入驻驻对对周周边边商商业业的的带带动动性性，，中中百百仓仓储储的的年年营营业业额额等等。。中中百百仓仓储储对对本本项项目目的的信信心心，，以以及及中中百百仓仓储储对对本本项项目目的的规规划划，，及及中中百百仓仓储储近近年年来来的的战战略略布布局局等等。。4.商业业地地产产的的前前景景：：中国国商商业业地地产产的的发发展展状状况况，，以以及及安安陆陆商商业业地地产产的的发发展展状状况况，，东东方方购购物物广广场场商商铺铺的的升升值值空空间间等等。。四、、时时间间：：3-4月份份。。五、、电电视视台台：：孝感感电电视视台台或或安安陆陆电电视视台台。。谢谢谢1月-2311:40:1411:4011:401月-231月-2311:4011:4011:40:141月-231月-2311:40:172023/1/511:40:179、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。11:40:2111:40:2111:401/5/202311:40:21AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2311:40:2111:40Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。11:40:2111:40:2111:40Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2311:40:2111:40:21January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月202311:40:21上午午11:40:211月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月2311:40上上午午1月月-2311:40January5,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/511:40:2211:40:2205January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。11:40:22上上午午11:40上上午午11:40:221月月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。11:40:2211:40:2211:401/5/202311:40:23AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2311:40:2311:40Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。11:40:2311