中原房地产深圳天琴湾营销策略思路

深圳·天琴湾——营销推广思路初探深圳中原物业顾问有限公司主要内容第一部分深圳别墅市场简析第二部分项目分析及初步定位第三部分营销推广策略第一部分

深圳别墅市场简析区域性明显：银湖、蛇口、葵涌等地呈片状集中分布其它区域则零星分布蛇口别墅区葵涌别墅区银湖别墅区华侨城布吉龙岗莲塘怡景南澳观澜一、深圳别墅分布特点二、深圳区域别墅价格走势别墅典型价格指数图

罗湖区、福田区别墅价格维持在12000元/平方米左右远高于其他区域，得天独厚的区位优势是其价格支撑宝安区和龙岗区维持在6000元/平方米左右近年来深圳市别墅价格趋于稳定三、典型别墅综合定位

品质高品质低价格

高品质高价格

低品质低价格

低品质高价格

5000100001500020000元/m2

云深处御海湾山庄城市山谷棕榈泉熙园国际会议中心仙湖山庄半山海景华侨海景山庄价格翠林颐园三期纯水岸南海玫瑰园水榭花都青青山庄四、现有在售别墅供应类型

以联排别墅为主

五、现有在售别墅供应面积

300平方米以下占大部分，这与联排别墅为主的供应类型有关

六、现有在售别墅总价

主力在400万以下及400－600万区间超过千万的别墅物业极少

七、现有别墅墅景观资源以湖景、山景景为主，海景景别墅有限蛇口半山海景景别墅大型国际化纯纯别墅社区云深处梧桐半山私私家庄园波托菲诺二期期（纯水岸））银谷别墅自然主人、健健康贵族新世界倚山花花园（一期））翠林别墅城市山谷名商园观澜高尔夫别别墅八、深圳别墅墅物业总结优越的居住环环境，高尚的的社区形象，仍然是别墅墅物业的最重重要因素。深圳目前上仍仍然缺乏自然环境优越而又规划划及设计良好好的别墅项目目。从而为以以后的别墅项项目提供广阔阔的市场空间间。九、深圳别墅墅市场发展预预测自然资源仍然成为十分分重要的别墅墅条件自然资源与个个性化的结合合，将成为别墅墅物业的市场场机会别墅产品的差异化将越来越大未来两年深圳圳别墅物业市市场整体上趋趋于平稳的发发展，但局部部仍然存在较较大的竞争，，如东部的集中开开发，供应时间相相对较为集中中，竞争激烈烈。第二部分项目分析及定定位这里离尘世很很远但离城市很近近这里有南国最最美的山和最美的海这里与外界一一路相连却完全与世隔隔绝南中国最完美美的半岛二、地理位置置三、SWOT分析——优优势依山面海，拥有无敌海海景资源临海而建，真真正的海岸物业高档稀缺性配套齐全，游艇码码头、海滨五五星级酒店、、豪华会所等顶级标准规划设计，等等SWOT分析析——劣势顶端产品超高价位，市场接受情情况缺乏参考考距离市区较远远，交通不便片区知名度和房地产发展展比较落后位置太偏远，安全和配套套存在担忧东部沿海别墅墅项目集中开开发，大片区区竞争激烈SWOT分析析——机会CEPA和深港合作的的不断提高，，深圳的关注注度和地位进进一步提高珠三角还没有真正的的顶级大型海海滨度假区，，市场空白深圳现阶段没有真真正全国顶级级别墅区，市场空白SWOT分析析——威胁国内高档项目目竞争激烈深圳东部开发发将会有大量量的高档海滨滨项目出现，，如号称千万万级豪宅的海海湾公馆，万万科葵涌17英里等，将将会分散顶端端客户注意力力四、物业定位位中国滨海豪华华度假区中国顶级海景景别墅背景资料：令令人瞩目的中中国顶级别墅墅上海紫园8号别墅1.3亿元独立小岛占地达9,388平方米上海檀宫1,000万美元北京长城脚脚下的公社租租金：1000-1500美金/天/幢五、客户定位位分析北京上海海顶端别墅客客户构成，内地客户、港台、东南亚客户及外籍人士占有相当当的比重因此推断，深深圳若建设国国内顶端别墅墅，客户层面面也会很广，，涉及内地、、港台东南亚亚客户及外籍籍人士等另外上海世贸贸滨江在深圳圳能有良好的的成交也从一一个方面说明明了深圳的潜在的巨大大购买力。第三部分营销推广策略略我们对本项目目的营销理念念要卖的，绝不不仅仅是房子子摒弃一切惯常常的操盘模式式和经验以站在泰山之之巅，俯瞰群群山的姿态一、整体推广广思路以*大型事件行销销带动整体价值值提升以*小众媒体准确击打高端端目标客户大众媒体以新闻炒作辅辅助既有的高端客户网络行销客户社交圈内内口碑传播为有力依托二、营销推广节奏奏：三步走策略第一步——“卖”岛，将“深圳·天琴湾”推向向全国第二步——将天琴湾48栋海景顶级别墅墅推向全国第三步——推出天琴湾别墅群群营销第一步：：“卖”岛为什么要先““卖”岛而不不直接卖项目目？在全国的顶端端客户眼中，，深圳与顶级级别墅无关推广“深圳·天琴湾”———全国第一一滨海度假区区，目的就是是引起他们的关关注，刺激他他们的欲望。。世界上顶级富富豪（尤其是是欧美或中东东石油王国皇皇室家族）的的花钱方式：：选一片自己喜喜欢的海洋，，买下一座自自己的岛屿盖自己喜欢的的房子，过一一段自己喜欢欢的生活我们对房地产产价值的重新新认识：世界上最珍贵的房地产，不不是真正意义义的土地和房房产!而而是岛!2003年关关于岛的最新新报价美国维京群岛岛的HANSLOLLICK岛-－2000万美金加拿大英属哥哥伦比亚省JAMES岛－-4990万美金巴哈马的EXUMA岛－-800万美金英格兰的OSEA岛－-600万美金天琴湾的价值值………山、海、南中中国完美的半半岛将成为中国第第一海滨休闲闲圣地充分具备成为为“中国名岛岛”的资本我们有没有““卖”岛的资资本？让深圳·天琴湾湾的名字为世人人所熟知，天天琴湾的价值值被世人认识识，成为中国国的第二个““博鳌”！怎样“卖””岛？国际性：一定要是国国际性的会议议，只有国际际性的会议才才能获得中足足够的高端人人士的关注和和支持经济主题：当然政治、、文化主题都都可以建立项项目的知名度度，但是只有有经济主题才才能吸引最有实力力的资本阶层层推广突破口———承办国际性经经济主题活动动博鳌：亚洲经经济论坛经济界顶级人人士参与活动主题对区区域经济发展展有指导性意意义和价值峰会将定期在在“天琴湾””举行“天琴湾”申申请成为永久久性活动主办办点获得全国大型型报刊支持，在全国迅速速掀起一股热热潮活动初步思路路：建议1：与一一流的财富团团队合作：胡润团队为什么选择胡胡润？因为他拥有丰丰富的资源！！挑战《福布斯斯》的英国人胡润团队连续续四年编写中国大陆百富富榜五年来他们联联系了所有上上榜和没有上上榜的中国富富豪<中国货币>杂志（与欧盟货币币机构合作）已成功举办了了三次大型活活动中国货币企业业家峰会英英国首相布莱尔率团参参加中国商界领秀秀晚宴财富品质论坛坛方案2：与一一流的媒体合合作：比如：《财富富》杂志方案3：与一一流的社会机机构合作：比如：国家经经贸局中国国际贸易易促进会委员员会方案4：承办有影响的的大型经济活活动比如：中国货货币企业家峰峰会推广配合：全国大众媒体连续续炒作，确定“天琴琴湾”的社会会地位系列小型主题题活动，如商界精英游艇艇大赛等小众媒体直接将信息传传达到高端人人群：中英文经济类类报纸、杂志志中英文航空杂杂志游艇或高尔夫夫俱乐部专业业杂志高档五星级酒酒店广告手册册古董艺术品拍拍卖会和杂志志营销第二步：：将天琴湾海景顶级别墅墅推向全国本阶段营销目目的：通过一系列事事件及媒体推推广，充分吸吸引顶端客户户关注，获得得客户认同，，先行启动顶端端别墅部分产产品销售。我们对48栋顶级海景别别墅的理解我们要建的不不是普通的产产权70年的的房产！而是可以传承承文化和历史史的建筑！目标标是是让让这这里里的的建建筑筑成成为为世世界界文文化化的的瑰瑰宝宝！！成为为主主人人家家族族的的荣荣耀耀！！我们们把把这这个个海海岸岸即即将将出出现现的的建建筑筑统统称称为为：：海岸岸行行宫宫因为为：：这里里将将是是几几位位富富可可敌敌国国的的富富豪豪的的休休憩憩之之所所他们们都都是是自自己己王王国国的的国国王王这里里的的建建筑筑不不仅仅仅仅是是闲闲来来住住住住的的度度假假场场所所更是是可可世世代代相相传传的的珍珍宝宝流水水别别墅墅（（赖赖特特，，1934））萨伏伏伊伊别别墅墅（（勒勒.柯柯布布西西耶耶，，1928-1929））我们们建建议议：：邀请请世界界上上最最优优秀秀的的建建筑筑师师设计计贝聿聿铭铭大大师师封封笔笔了了那我我们们就就找找其其他他与与他他一一样样出出色色的的大大师师：雅克克·赫尔尔佐佐客客（瑞瑞士士建建筑筑师师，，2001年年普普利利兹兹克克获获得得者者，，2008年北北京京奥奥运运会会主主体体育育馆馆鸟鸟巢巢方方案案设设计计者者)皮埃埃尔尔··德德默默龙龙（瑞瑞士士建建筑筑大大师师，，2001年年普普雷雷兹兹克克奖奖获获得得者者，，鸟鸟巢巢设设计计方方案案的的合合伙伙人人））安藤藤忠忠雄雄（日日本本建建筑筑大大师师，，1995年年普普雷雷兹兹克克奖奖获获得得者者））P·埃埃森森曼曼（美美国国建建筑筑大大师师，，20世世纪纪最最总总要要的的建建筑筑师师之之一一））………建议议：：打打造造一一个个最最匪匪夷夷所所思思的的豪豪宅宅故故事事邀请请一一位位有有最最影影响响力力的的富豪豪作为为第第一一个个““行行宫宫””的的主主人人建议议选选择择家家族族成成员员,比比如如：：李李泽泽锴锴、、荣荣氏氏家家族族成成员员、、包包玉玉刚刚家家族族成成员员邀请请一一位位世世界界上上最最优优秀秀的的建筑筑师师精心心设设计计建议议选选择择前前不不久久在在2008奥奥运运会会主主馆馆国国际际竞竞标标中中中中标标的的两两位位建建筑筑师师：：雅雅克克··赫赫尔尔佐佐客客或或皮皮埃埃尔尔··德德默默龙龙参加加建建筑筑界界奥奥斯斯卡卡之之称称的的“普普里里兹兹克克建建筑筑奖奖””评选选配合合参参选选对对建建筑筑和和项项目目进进行行大大规规模模炒炒作作推广广突突破破口口———故故事事营营销销推广广配配合合：：延续续故故事事营营销销，创创造造更更多多引引人人关关注注的的故故事事国际际关关注注““天天琴琴湾湾.海海岸岸行行宫宫””各国国建建筑筑师师给给予予““海海岸岸行行宫宫””高高度度评评价价等等配合合大大型型活活动动“海海岸岸行行宫宫””介介绍绍新新闻闻发发布布会会各种种类类型型的的研研讨讨会会等等全国国性性大众众媒媒体体配合合持持续续炒炒作作小型型媒媒体体直接接向向高高端端人人群群传传达达信信息息营销销第第三三步步：：将天琴琴湾湾海海景景别别墅墅全面面推推出出本阶阶段段营营销销目目的的：：通过过前前期期炒炒作作，，““深深圳圳天天琴琴湾湾””的的顶顶级级度度假假区区地地位位及及““海海岸岸行行宫宫””顶顶级级豪豪宅宅地地位位充充分分确确立立用此此种种极极高高的的市市场场地地位位引引起起深深圳圳及及全全国国富富豪豪界界层层的的向向往往，，从从而而正式式进进入入销销售售实实质质阶阶段段推广方式：：以继续大型型活动烘托托项目形象象世界级别高高尔夫邀请请赛知名艺术家家作品鉴赏赏会国际名车、、珠宝、时时装发布会会小型媒体直直接向高端端人群传达达信息中原客户网网络推广香港地区客客户网络中国国内地地区豪宅客客户网络深圳豪宅客客户网络全国性大众众媒体配合合持续炒作作我们的最终终目标：深圳·天琴湾———中国第一滨滨海豪华度度假区中国顶级海海景别墅山、海、别别墅这样的海岸岸所有人都梦梦寐以求！！深圳·天琴湾———为您，我做做到！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。14:31:4914:31:4914:311/5/20232:31:49PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2314:31:4914:31Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。14:31:4914:31:4914:31Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2314:31:5014:31:50January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20232:31:50下午午14:31:501月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月232:31下下午1月-2314:31January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/514:31:5014:31:5005January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2:31:51下午午2:31下午午14:31:511月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。14:31:5214:31:5214:311/5/20232:31:52PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2314:31:5214:31Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。14:31:5214:31:5214:31Thursday,January5,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2314:31:5314:31:53January5,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。05一月20232:31:53下午14:31:531月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。一月232:31下下午午1月-2314:31January5,202316、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2023/1/514:31:5514:31:5505January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚晚来来秋秋。。。。2:31:55下下午午2:31下下午午14:31:551月月-239、杨