易居武汉吉祥谷房地产项目营销执行报告

吉祥谷阶段营销执行报告武汉市易居中国投资有限公司2006-12-06前言根据本项目目前的销售状况结合目前区域市场状况找出项目问题的关键所在；根据我们对项目的认识以及对项目产品的细分，对各项产品提出了各自的营销思路轮廓；按照不同细分产品制定出与之相对应的推案节奏。

如何让社会公众重新认识吉祥谷项目并消化剩余存量？武汉宏观市场趋势政策资讯摘要2005年8月，武汉推新规：武汉市商品房预（销）售合同必须实行网上签约和登记备案。2005年12月，建委、发改委等8家单位联合发布：2006年1月1日起，武汉城区内新建住宅和公共建筑，将不得再开耗能大的“落地窗”、“外飘窗”，且必须达到50%节能要求。2006年3月，武汉市确立了“十一·五”建筑节能和墙材改革发展规划中确立：2006年的目标任务为城区新建建筑要百分之百地执行节能50%的标准。2006年5月，国税发【2006】74号文：2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

2006年7月，建住房[2006]165号文：

2006年6月1日起，各城市（包括县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。2006年8月，中国人民银行决定：自8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存款、期贷款基准利率均上调0.27个百分点。从政策资讯看房地产发展趋势三主流两压制三主流——网络科技售房是未来房地产销售主流；90平米以下住宅是未来户型面积规划主流；节能型建筑是未来房地产开发主流；两压制——从炒房个税增长方面压制房产投资，导致房产投资降温，购房自住居多；从放贷涨息方面压制房地产投资，导致消费者买房更趋于理性。竞争环境认知后湖板块整体概况后湖板块在售及预售楼盘一览表（06年10月）项目名称销售均（估）价总供应面积入市时间销售状态日月星城二期3430/㎡3800003/04/06中盘百步龙庭3400/㎡18000003/19/06中盘百步华庭3400/㎡7277307/01/06中盘同鑫花园·景福苑3200/㎡7630004/16/06中盘东方世家3370/㎡16219907/08/06新盘地产·同鑫花园3100/㎡17500006/18/06新盘新地·东方明珠3600/㎡20473412/10/05中盘七星香山花园3200/㎡6919809/09/06新盘绿色新都·尚城3000/㎡（估）126000—未开盘百胜·春天3200/㎡（估）59127—未开盘幸福人家二期3300/㎡（估）75000（估）—未开盘项目所属板块现市场定位为大型中低档住宅社区，区内现在售及预售楼盘较多，均价在3000—3400元/平米之间不等，低于汉口中心楼盘平均单价200-500元/平米，对于06年底到07年可以销售的本案来说，直接竞争对手和体量十分庞大，区域竞争市场十分严峻。后湖板块整体概况后湖板块楼市指标一览表（06年10月）潜在项目均价低于在售楼盘销售均价近￥300/㎡，这也在一定程度上代表了到后湖置业客户的心态——追求高性价比的房子，这一现象必然对同期新开楼盘在价格拉伸上造成一定阻力，给本案造成的开发环境十分不理想。区域在售楼盘总供应面积978,204㎡区域潜在项目供应面积338,127㎡区域在售楼盘出售均价￥3380.22/㎡区域潜在项目均价￥3101.52/㎡区域在售楼盘可供应总套数约8500套区域潜在楼盘供应套数约2800套区域在售楼盘去化率43%区域06年07月销售总套数约700套后湖区域市场去化分析后湖在售楼盘去化一览表（06年10月）项目名称06年推（存）量06年已去化量销售报价总价范围世纪家园4期23000㎡12000㎡多层370032-48万元统建·同安家园一期150000㎡65000㎡高层310036-42万元日月星城二期62000㎡52000㎡小高层320033-44万元新地东方明珠42000㎡10000㎡均价360030-50万元百步龙庭180000㎡88000㎡均价340030-49万元百步华庭72773㎡50000㎡均价340030-45万元东方世家52729㎡12000㎡小高层330025-46万元七星·香山花园69198㎡13000㎡小高层330027-45万元总推量：651,700㎡总去化量：30,200㎡区域市场整体去化速度较为平缓，06年供应去化率达到46.34％，尽管小高层价格多在3200至3400元间，低于多层近300元/平米，高层均价更低，但去化速度依旧低于普通多层产品。可见，小高层特别是高层产品在该区域还存在很大抗性。区域以低价房源去化为主，说明价格因素是该区域同其他区域竞争的最大优势，而区域地段、产品自身特征还未被正确认识，还有一定的挖掘空间。后湖区域市场场新增供应量量后湖新增供应应量一览表（（06年10月）预计未来12个月内区域域市场整体约约有85.5万方新增供供应，加上原原有近35万万方市场存量量，市场总的的待去化房源源将达到120万方，其其后市竞争将将无比激烈。。楼盘名称总建面（万M2）已推量后续供应量绿色新都·尚城126000——126000吉祥谷78000——78000东方世家16219952729109470地产·同鑫花园17500011000065000新地·东方明珠20473492500112234百胜·春天59127——59127幸福人家二期75000（估）——75000（估）香利项目229745——229745共计新增供应量：854,576㎡后湖区域户型型结构分析区域产品以三三房为主，其其所占比例为为59％，面面积集中在102-135平米之间间；二房产品品次之，比例例为32％；；四房产品供供应相对较少少，仅占9％％，面积集中中在146－－169平米米之间。区域市场户户型结构仍仍然以大众众亲睐的二二房、三房房为主，其其总价范围围多位于30万－40万间，，而面积较较大的四房房产品在本本区域所占占比例较小小，一定程程度上反映映客户承受受力有限，，高总价大大面积的产产品在区域域内有抗性性。后湖区域消消费客群分分析根据我们之之前对项目目所属区域域市场调查查，客户主主要来自黄黄浦大道和和解放大道道、发展大大道沿线的的邻近区域域客户，部部分代表楼楼盘成交客客群如下：：目前后湖板板块客群来来源基本延延习了市场场发展初始始的客群结结构，但随随着区域供供应量增长长和来自周周边日益激激烈的区域域竞争，原原始客户积积累已无法法满足日后后庞大的供供应量，寻寻找其他途途径拉伸客客层成为本本案十分重重要且急需需解决的课课题。项目名称成交客户东方明珠公务员、军队、年轻白领，集中在花桥周边的较高收入阶层，如长委世纪家园公务员、企事业单位中层与基层管理人员中一花园私营业主、高级公务员，层次较高日月星城江岸为主，钢材市场商户、花桥周边公务员、教师及企事业职工，较分散同安家园军队、普通工薪阶层、企事业单位中层与基层管理人员，较广泛后湖部分竞竞争项目营营销诉求目前后湖楼楼盘营销诉诉求大多以以楼盘自身身所塑造的的生活方式式、规模优优势为主。。青青美庐庐主题比较较简练，并并能够将其其主题通过过多通路渠渠道反复传传播开去，，市场认知知度和美誉誉度比较高高。其他楼楼盘诉求主主题所要表表达的意思思基本类似似，但执行行不够彻底底，记忆度度不高，大大多以楼盘盘的老形象象赢得客户户。因此，本案案作为一个个已经推广广了1年的的项目，必必须有一个个切实张扬扬的诉求，，并扎扎实实实的宣传传出去，深深入人心，，方能让楼楼盘形象以以崭新的形形象出现。。楼盘名称营销主题统建.同安家园1期A.TOWN新汉口生活特区世纪家园4期新后湖时代优雅生活哲学绿色新都.尚城UPTOWN入主生活上上层新地.东方华府后小康经典生活家领袖气质大家风范青青美庐绿荫.庭院.街坊情日月星城1期快乐家庭主场中一花园1期引领武汉城居新方向后湖+50完平方米+欧洲风情社区百步亭花园怡和苑北区建国家级小康示范新城怡和苑32万平方小康生活特区竞争环境认认知体量大，竞竞争严峻——单区域域楼盘来看看，在售未未售楼盘余余量达到120万方方，供应量量异常庞大大，竞争将将十分激烈烈；多层售价高高于小高、、高层售价价，源于产产品抗性——竞争楼楼盘多以小小高层、普普通多层为为主，高层层较少，但但即使普通通多层单价价高出小高高、高层近近300元元/平米价价格，去化化速度依然然较快，小小高、高层层在该区域域抗性较大大；潜在报价低低于在售报报价，多方方因素导致致——潜在竞争项项目对外报报价低于已已售项目售售价，除了了与建筑形形态（原多多层为主，，现小高、、高层为主主）抗性相相关之外，，也与新开开楼盘势单单力薄认知知度低、区区域大环境境让购房者者望而却步步、政策环环境（后湖湖原为房产产投资者亲亲睐之地））等有关；；户型面积结结构符合大大众需求，，总价为第第一考量———竞争楼盘135平米米以下的三三房、两房房比例高达达90％，，这也是区区域需求最最大的面积积户型；尽尽管146平米以上上的四房仅仅9％，但但去化仍不不尽人意。。两房、三三房产品保保持在30—40万万之间的面面积最受欢欢迎，超出出这一范围围则承受不不了，这一一市场消化化情况十分分值得本案案借鉴。诉求主题生生活化，记记忆度不高高——因产品特色色不够独特特，区域竞竞争楼盘大大多以生活活方式为主主要诉求，，本案独特特的产品特特性在这方方面有望突突破，记忆忆度高、执执行彻底的的营销主题题才能有效效树立楼盘盘形象。产品认知认知项目，，才能发现现问题，分析问题，，找到解决决之道？产品认知/项目概况吉祥谷技术术指标总用地面积积：23090㎡总建筑面积积：69270㎡㎡住住宅建筑筑面积：35077.86㎡㎡公寓建筑面面积：22604.33㎡㎡配套公建面面积：11653.81㎡㎡居住户（套套）：720户平平层住宅：：330户户小户型：390户建筑密度：：24.9％容积率：3.0绿地率：31％产品认知/前期销售总总结前期销售总总结：1、1号楼楼小户型前前期推出5-8层130套房房源，前期期解筹销售售约70套套，成交均价约约4000元/平米米；2、2、3号楼共108套，，以抽取““幸运客户户”的方式式己基本销销售完毕，，成交均价约约2700元/平米米；3、目前积积累VIP卡客户约约300张张，该批客客户开盘成成交可享受受2000元抵总房款16000元现金的的优惠；4、6、7号楼为内内部团购住住房，已消消化完毕。。产品认知/剩余产品分分析剩余产品体量（约/套）面积区间（平方米）房型占剩余房源比例高层（4、5号楼）162套90.99-92.56两房、三房38.57％小户型（未推售部分）260套30.57-67.65两房、三房（内复式）61.43％商业街约10000平方米------注：剩余房房源不包括括在售小户户型部分，，约50套套。产品认知/SWOT分分析优势（S））：1.户型以以实用的两两房、三房房为主，结结构紧凑实实用；2.采用系系统节能材材料的节能能型社区；；

3.独立的商商业群楼为为住户提供供娱乐休闲闲场所；4.项目目地理特特殊，客户户来源区域域延伸性强强。劣势（W））

1、前期价格过过低，同时时客户对项项目的认知知度已形成成，价格上上升难度较较大；2、小户型型的去化不不均匀，且且体量大，，导致项目目后期推盘盘的直接销销售难点；；

3、由由于第一次次开盘前对对客户摸底底不够，直直接导致了了小户型的的积压；4、商业业体量大，，周边商业业发展不成成熟，对商商家及客户户的吸引力力不高。机会点（O）：1.作为2007年年“六城会会”选定区区域，配合合“六城会会”的相关关基建、环环境、生活活配套等势势必发生翻翻天覆地的的改变，距距离塔子湖湖体育中心心较近的本本案，高层层看点比较较明确，易易于高层去去化；2.本案正正好符合政政府对环保保节能住宅宅的需求，，后期销售售可迎政策策而上。威胁点（T）：1.120万方的竞竞争供应量量，严重分分流本案客客户；2.项目周周边竞争楼楼盘将直接接对本案客客户截流；；

3.后后湖脏乱的的大环境会会让目标客客层望而却却步；基于以上对对项目的初初步认知，，项目突出的的三大核心心问题逐渐渐浮出水面面。高层产品亮亮点是否充充分挖掘，，价值是否否能够再次次提升？小户型在该该片区是否否有市场？？面对大体量量的商业面面积，未来来商业业态态如何定位才才能使商业业价值最大大化？项目现阶段段3大核心心问题？解决好三大大核心问题题,等于解解决了我们们的营销抗抗性,也就就解决了我我们日思夜夜想的销售售问题.细分产品营营销思路整体运作的的核心方向向关键词突围围差异化营销销产品类别小户型高层住宅商铺铺产业链直销销采用非常规规的营销模模式，利用用多种销售通路及及促销手段段扩大销售售客户群体体；策略略深入挖掘项项目卖点，，形成产品差差异化营销销；利用开发商商自身的集集团优势做做定向业态态规划与营销销第一阶段主推高层住宅第二阶段主推小户型第三阶段主推商业整体运作解解决方案/推盘节奏奏整体运作解解决方案第第一阶段/（高层））高层层住住宅宅优优势势梳梳理理：：1、、住住宅宅科科技技2、、新新型型节节能能居居所所3、、居居住住格格调调别别致致4、、空空气气质质量量高高5、、日日照照采采光光充充分分6、、噪噪音音小小高层层产产品品形形象象呼呼之之欲欲出出：：后湖湖节节能能型型高高层层健健康康生生活活社社区区总体体推推广广策策略略：：以““后后湖湖节节能能型型高高层层健健康康住住宅宅生生活活社社区区””为为主主打打卖卖点点，，形形成成产产品品与与其其竞竞争争项项目目的的差差异异化化；；关键键词词：：健康康、、节节能能体体系系、、舒舒适适生生活活诉求求思思路路：：依依托托项项目目本本身身的的特特性性推推广广过过程程中中以以项项目目的的节节能能体体系系为为主主打打卖卖点点，，以以活活动动营营销销的的方方式式制制造造社社会会话话题题，，吸吸引引社社会会的的关关注注与与讨讨论论。。整体体运运作作解解决决方方案案第第一一阶阶段段/（（高高层层））高层销销售阶阶段推推广通通路：：1、现场包包装设置看看楼通通道和和清水水样板板房，，售楼楼处现现场设设置描描述健健康舒舒适生生活的的大型型展板板，清清水样样板房房内设设置““建材材工艺艺馆””；2、户外在花桥桥、黄黄浦路路二桥桥口等等主要要客户户来源源区域域设置置户户外广广告；；3、媒体广广告软文以以“新新型节节能””为主主题，，阐述述目前前公众众追求求的健健康、、舒适适的生生活理理念；；4、特殊通通路针对目目前客客户来来源的的主要要区域域，做做短信信拦截截，扩扩大信信息传传播渠渠道。。“N＋＋1””销售售模式式；整体运运作解解决方方案第第一阶阶段/（高高层））整体运运作解解决方方案第第一阶阶段/（高高层））SP活活动：：“1+N””营销销模式式易居中中国.易居居臣信信二手手房门门店，，通过过门店店自身身客源源的招招徕和和二手手房置置换的的优势势，将将有更更多的的目标标客户户关注注并购购买本本案，，从而而达成成拉伸伸客层层、促促进销销售迅迅速回回笼资资金的的目的的，这这也是是本案案携其其钢结结构走走出后后湖面面向全全市的的不可可多得得的途途径。。“街道道居委委会地地毯式式铺入入系列列外展展活动动”铺入方方式：公益益活动动领先先，项项目信信息跟跟进。。铺入载载体：组织织为社社区居居民免免费体体检铺入程程序：从公公益的的角度度切入入，避避免消消费群群产生生抵触触情绪绪，从从免费费体检检中体体现本本项目目切实实为他他们着着想的的心意意。从从医生生的角角度说说出他他们目目前住住房给给他们们带来来的弊弊病，，建议议他们们改善善住房房环境境，在在目标标消费费者心心中产产生换换房的的概念念。随随后，，本案案在各各小区区进行行巡展展，传传递项项目信信息，，告诉诉他们们改善善环境境在本本案不不是梦梦想，，并通通过层层进式式的优优惠方方式，，“迫迫使””他们们购买买。附加值值：公益益活动动还可可提升升开发发商和和楼盘盘自身身形象象。“买房房有礼礼”活活动对在特特定时时间内内购房房的客客户赠赠送价价值5000元元-10000元的的装修修礼券券，以以促成成客户户现场场下定定，促促进成成交。。产品说说明会会可利用用目前前现有有的300组VIP卡客客户在在推出出4、、5号号楼之之前做做产品品说明明会，，提出出“健健康、、舒适适社区区生活活”的的新居居住理理念，，引起起社会会关注注。整体运运作解解决方方案（（高层层）高层住住宅均均价建建议：：建议销销售均均价为为3200-3300元元/平平米。。开盘一一周销销售40％％，开开盘两两个月月销售售达60％％。整体运运作解解决方方案第第二阶阶段/（小小户型型）小户型型住宅宅优势势梳理理：1、面面积小小、总总价低低2、结结构新新颖3、使使用率率高4、挑挑高4.2米5、日日照采采光好好6、噪噪音小小小户型型产品品形象象：改变居居住理理念的的投资资型物物业总体推推广策策略：：重新整整合小小户型型卖点点，采采用非非常规规的营营销模模式，，利用用多种种销售售通路路扩大大销售售客户户群体体；关键词词投资性性、空空间感感、实实用度度诉求思思路：：1、投投资线线：后后湖未未来的的发展展速度度越来来越快快，通通过媒媒体热热炒片片区投投资价价值，，激发发客户户对片片区投投资的的期望望值。。同时时打出出项目目“片片区最最佳投投资小小户型型”口口号，，吸引引客户户眼球球。2、产产品线线：““平方方变立立方””，本本项目目小户户型产产品中中最大大的特特点是是建筑筑面积积小，，实际际使用用面积积高，，超过过100％％。整体运运作解解决方方案第第二阶阶段/（小小户型型）整体运运作解解决方方案第第二阶阶段/（小小户型型）项目名称建筑面积使用面积（预估）实用率（％）单价（元/平米）总价（元）吉祥谷38.92平米67.94平米1704200167244项目A70平米70平米1003200224000吉祥谷谷项目目与项项目A总价价相差差：224000元元-167244元元＝65756元基本推推广策策略：：根据小小户型型本身身的特特点以以及项项目客客层分分析，，在项项目推推广阶阶段可可直接接抓住住其实实用率率高（（““平方变变立方方”），总总价低低（““投资型型”）的特特点，，以价价格优优势吸吸引目目标客客户群群。以以最直直接的的价格格比较较的方方式，，同时时配合合广告告宣传传在目目标客客户中中产生生震撼撼效应应。例：假设吉吉祥谷谷A’’户型型为38.92平米米小复复式，，单价价为4200元元/平平米，，项目目A面面积为70平米米的平平层，，单价价为3200元元/平平米，，则二二者实实用价价值比比较如如下：：惊爆小户型型销售售阶段段推广广通路路：1、户外在花桥桥、黄黄浦路路二桥桥口等等主要要客户户来源源区域域设置置户户外广广告；；2、楼体在楼体体打出出销售售型卖卖点““投资资小户户型，，平方方变立立方””吸引引客户户眼球球；3、媒体广广告1、软软文以以“新新后湖湖”为为主题题，阐阐述目目前随随着后后湖不不断发发展的的整体体趋势势，投投资价价值不不断提提升；；2、以以“14万万享受受后湖湖立方方生活活！”为题引引起市场场关注，，吸引客客户。4、外展点设置外展展点与售售楼处现现场呼应应，扩大大项目辐辐射范围围。5、特殊通路路针对目前前客户来来源的主主要区域域，做短短信拦截截，扩大大信息传传播渠道道。“N＋1”销售售模式；；整体运作作解决方方案第二二阶段/（小户户型）先住后付付以客户购购买一套套60平平米小户户型产品品为例，，总房款款中有10％的的房款做做为消费费者体验验保证金金，如消消费者入入住一年年后，对对其居住住的房屋屋有不满满意的地地方，可可拒绝支支付此10％的的房款。。走进黄陂陂项目所处处的特殊殊地理位位置，可可定期在在黄陂设设立外展展点，吸吸引周边边县市的的客户，，扩大项项目在周周边市县县客户的的影响力力，增加加客户来来源。整体运作作解决方方案第二二阶段/（小户户型）SP活动动：“1+N”营销销模式（略）。。小户型住住宅均价价建议：：建议销售售均价为为4300-4400元/平平米。开盘一周周销售40％，，开盘两两个月销销售达60％。。整体运作作解决方方案第二二阶段/（小户户型）整体运作作解决方方案第三三阶段/（商铺铺）商铺优势势梳理：：1、临街街面长2、面积积适中3、结构构方正4、使用用率高5、自由由组合商铺产品品形象：：以产业链链为依托托的产业业型商业业物业总体推广广策略：：商铺的产产品重新新定位，，利用开开发商自自身的集集团优势势做定向向业态规规划与营营销；关键词产业链直直销诉求思路路：开发商竹竹叶山集集团公司司拥有华华中地区区最大的的汽车市市场，且且有着总总多良好好的客户户资源，，以此为为依托对对项目商商业重新新定位，，将商业业街打造造成与汽汽车市场场相配套套的相关关产业一一条街。。如：汽汽车配件件销售及及汽车美美容等。。整体运作作解决方方案第三三阶段/（商铺铺）商铺销售售阶段推推广通路路：1、媒体广告告在集团内内部刊物物上以软软文形式式阐述““产业链链，复合合经营””的理念念，同时时在刊物物上做广广告，形形成联动动；2、促销活动动对第一批批进驻的的商户采采用免收收6个月月-12个月租租金方式式吸引客客户进驻驻，在圈圈层客户户中形成成话题，，促进销销售。整体运作作解决方方案第三三阶段/（商铺铺）整体运作作解决方方案第三三阶段/（商铺铺）SP活动动：“走进汽汽车大世世界”以开发商商产业链链为主要要依托作作定向推推广：1、定期期向汽车车大世界界各商户户派发项项目资料料；2、针对对汽车产产业的特特殊性质质，召开开意向商商户的产产品说明明会；3、组织织商户对对项目进进行考察察；商铺均价价建议：：建议销售售均价为为9000-9500元/平平米。开盘一周周销售30％，，开盘两两个月销销售达50％。。整体运作作解决方方案第三三阶段/（商铺铺）整合执行行模拟部部分整体运作作解决方方案（商商铺）模拟执行行/推盘盘节奏阶段产品体量(套)推广时间(月)一4#、5#（住宅）16206.12-07.3二小户型26007.4-07.5三商铺约1万平米07.6-07.8根据目前前项目状状况对产产品入市市时间进进行划分分，分期入入市，依依次为：理由：1、4、5号号楼前期期积累客客户情况况较好，，在推广广过程中中抬高客客户期望望值后先先期对产产品进行行消化。。2、小户型目目前客户户情况较较差，应应给予充充分的时时间进行行市场炒炒作和客客户积累累，力求求达到开开盘抢购购的效果果。3、商铺推广广应在商商业街包包装之后后，整体体商业形形象出来来以后进进行。而而且对于于产业链链的利用用需要前前期充分分的准备备工作。。模拟执行行/推盘盘节奏4-5月月6月开盘阶段段高层住宅宅推出形象提升升阶段小户型推推出形象提升升阶段主要策略略：保持开盘盘热销势势头小户型宣宣传及客客户积累累开始主要策略略：消化前期期积累小小户型客客户主要策略略：保持开盘盘热销势势头商铺宣传传推广及及客户积积累开始始主要策略略：火爆入市市消化储蓄蓄客户建立口碑碑07.3月10月主要策略略：高层推广广展开并进行客客户积累累宣传达到到高潮商铺推出出主要策略略：利用销售售淡季推推出差异异化产品品，进行行差异化化营销9月11－12月月品牌建立立阶段主要策略略：现场产品品展示媒体形象象展示事件营销销客户活动动营销06.12－07.2月客户积累累阶段销售周期期为2007年年3月———2007年年12月月，总计10个月实实现整体体产品销销售套数数400套（含高层层和小户户型）,完成总总体量的的95%；商业销售售7000平方方米，完完成总体体量的70％。。执行模拟拟/销售执执行计划划(销售周周期及目目标)时间2006.12-2007.2工作核心VIP卡发售、全面积累有效客户、认购（模糊报价，开盘三天前精确报价）现场包装调整推广配合以片区发展为营销的主线，倡导健康，舒适的生活方式，积极开展公关宣传活动，迅速树立产品科技节能型产品名度策略线索品牌线，重新树立项目形象；产品线，产品核心价值提升；营销通路大众媒体：特殊渠道：周边社区直投及夹报销售终端：1、现场营销中心开始接待2、临时接待中心公关活动1、客户联谊活动，稳定现有客户，同时进行客户摸底；2、“吉祥谷客户答谢暨产品推介会”发掘后湖片区准客户，运用口碑效应，积累客源企业配合项目入口道路包装、营销中心装饰、工地包装、建材工艺馆设置等物料准备宣传物料、海报印制到位销售目标试探市场，客户积累执行模拟拟/销售执执行计划划(准备期期/认筹筹期)时间2007.3-2007.5工作核心最大限度促成交易并持续积累有效客户、“建材工艺馆”开放推广配合持片区发展为营销的主线，对片区炒作提升项目形象，实现客户资源最大化策略线索圈层销售活动全面启动，以强有力的市场形象支持适中的价格，实现回款最大化营销通路大众媒体：1、报纸、网络、楼体广告特殊渠道：1、周边社区直投及夹报2、小区短信

3、“N＋1”销售模式公关活动1、“吉祥谷送吉祥”暨“吉祥谷开盘”活动；2、企业团购优惠政策出台；3、

“街道居委会地毯式铺入系列外展活动”4、

“买房有礼”活动企业配合施工及销售证件的取得，合同文本到位，开盘活动配合物料准备开盘庆典包装物料、礼品、团购文件、邀请卡、节庆小礼品销售目标112套（70％）（3个月）执行模拟拟/销售执执行计划划(高层开开盘强销销期)时间2007.6-2007.9工作核心最大限度促成交易并持续积累有效客户推广配合对片区炒作提升项目高性价比，高投资性形象，实现客户资源最大化策略线索投资线，产品线营销通路大众媒体：1、报纸、网络、楼体广告：“14万即可享用后湖立方空间！”特殊渠道：1、周边社区直投及夹报2、小区短信3、“N＋1”销售模式；4、外展点设置公关活动1、“后湖最具投资潜力小户型产品说明会”暨“吉祥谷小户型加推”活动；2、先住后付”政策出台；企业配合施工及销售证件的取得，合同文本到位，开盘活动配合物料准备包装物料、礼品、团购文件、邀请卡销售目标168套（60％）（2个月）执行模拟拟/销售执执行计划划(小户型型加推)时间2007.10-2007.12工作核心开盘庆典、最大限度促成交易推广配合针对开发商集团资源优势，定向推广，实现客户资源最大化策略线索产业链直销营销通路大众媒体：1、报纸、网络、楼体广告特殊渠道：1、开发商集团产业市场直投及夹报2、片区短信3、“N＋1”销售模式；4、外展点设置公关活动1、“吉祥谷商业街产品说明会”暨“吉祥谷商业街开盘”活动；2、“走进竹叶山汽车市场”系列活动；3、“免租优惠”政策出台；企业配合施工及销售证件的取得，合同文本到位，开盘活动配合物料准备开盘庆典包装物料、礼品、团购文件、邀请卡销售目标4000平米（40％）（2个月）执行模拟拟/销售执执行计划划(商业开开盘期)时间2007.9-2007.10工作核心全力完成年度余量任务，为清盘做坚实基础；推广配合重要工程结点告知，公关活动的终端气氛营造策略线索产品线营销通路大众媒体:1、报媒、网络等；2、户外：道旗及户外信息变更“现房面市”；3、汉口多片区直投，工程进度全情告之；特殊活动:1、外展点做项目推介；公关活动1、”“十一”有礼+购房抽折扣活动；企业配合销售及公关活动物料准备新春抽折扣活动物料，场地准备，食品等销售目标70套（含高层、小户型）执行模拟拟/销售执执行计划划(持续期期)时间2007.11-2007.12工作核心余量户型逐个突破，全力结案推广配合针对余量户型，定向策略展开策略线索产品线营销通路大众媒体:1、报媒：“交房在即，优价谢大众”；2、户外：道旗及户外信息变更“保留单位，现房面市”；3、短信覆盖公关活动交房举行“友邻开放日”活动，余量户型借此定向针对老客户；企业配合销售及公关活动物料准备宣传单张、交房活动物料销售目标62套（含高层、小户型）执行模拟拟/销售执执行计划划(尾盘期期)执行模拟拟/全盘各各时期完完成销售售情况销售阶段商务条件：销售周期2007.3-2007.12可售户数（套）销售户数（套）比例第一阶段高层开盘期16211270％第二阶段小户型开盘期36016840％第三阶段商业开盘期10000平米4000平米40％合计422（住宅）10000平米（商业）280（住宅）4000平米（商业）66.35％（住宅）40％（商业）第四阶段销售持续期－70套（含高层、小户型）17％（住宅）尾盘－62套（含高层、小户型）15％（住宅）合计422（住宅）4000平米（商业）100%（住宅）40％（商业）如图所示示：1、理想想状态下下，高层层和小户户型可基基本消化化完毕；；2、预计计商业街街销售到到后期压压力较大大。END9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Saturday,January7,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。20:36:5420:36:5420:361/7/20238:36:54PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2320:36:5420:36Jan-2307-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。20:36:5420:36:5420:36Saturday,January7,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2320:36:5420:36:54January7,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。07一月20238:36:54下午20:36:541月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月238:36下下午1月-2320:36January7,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/720:36:5