广州市房地产企业税收政策汇编

广州市房地产企业税收政策汇编目录：一、企业所得税部分1、《房地产开发企业所得税征管若干规定》（穗地税发〔2002〕152号）2、《转发关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（穗地税发〔2004〕66号、粤地税发[2003]348号、国税发[2003]83号）3、《关于加强房地产开发企业所得税征收管理的办法》（穗地税发〔2004〕90号）4、《关于房地产开发企业所得税征管问题的补充通知》（穗地税发[2005]3号）二、营业税部分1、《转发关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（穗地税发〔2004〕176号、粤地税发[2004]186号、国税发[2004]69号）2、《关于营业税若干政策问题的通知》（穗地税发〔１９９８〕３４０号）三、土地增值税1、《转发关于加强土地增值税管理工作的通知》（穗地税函〔2005〕18号、粤地税函[2004]545号、国税函［2004］938号、）2、《广州市房地产开发企业土地增值税征收管理试行办法》（穗地税发[2005]106号）3、《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（穗地税发〔2005〕66号、粤地税发[2004]269号、国税发［2004］100号、）四、房产税、土地使用税1、《转发关于明确房产税城镇土地使用税纳税义务发生时间有关问题的通知》（穗地税函[2005]62号、粤地税函[2004]719号、）2、《转发关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（穗地税函〔2003〕206号、粤地税函[2003]565号、国税发［２００３］８９号）一、企业所得税关于印发《房地产开发企业所得税征管若干规定》的通知2002年5月9日穗地税发〔2002〕152号局属各单位：现将《房地产开发企业所得税征管若干规定》印发给你们，请遵照执行。广州市地方税务局房地产开发企业所得税征管若干规定第一章总则第一条为完善和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，结合我市实际，制定本规定。第二条本规定适用于按规定由我市地方税务机关征管企业所得税的房地产开发企业(以下简称纳税人)。第二章企业所得税应税收入的确认第三条纳税人销售商品房同时符合以下条件的，应确认为收入的实现：(一)纳税人与购买方在商品房交付使用通知书(或称收楼通知书等)上办妥交接手续；(二)《商品房预售合同》约定交接商品房时的应收款项，或纳税人已收到合同约定收款金额，并开具结算帐单提交购买方认可。第四条纳税人采用银行按揭方式销售商品房的，以商品房交付使用、并开具有效凭据、取得银行按揭款时确认收入的实现。第五条土地使用权转让，以土地已经移交、按合同约定收款金额或开具发票金额作为收入实现。第六条对纳税人取得销售商品房外的其他收入，按现行有关税收规定确认收入的实现。第三章成本费用的扣除第七条纳税人销售房地产所发生经营成本的确定，应依据收入与成本配比原则。第八条纳税人房产开发项目已竣工结算的，应根据其实际发生的单位面积开发成本和已售商品房的建筑面积计算本期销售商品房的经营成本，在所得税前扣除。第九条纳税人房产开发项目竣工交付使用但未全部结算完毕的，在交付使用时将项目预算书报报经管地方税务征管机关备案的前提下，可暂按预算开发总成本除以开发商品房建筑面积计算出单位面积开发成本，并据以计算本期销售商品房的经营成本，在所得税前扣除，但房产开发项目工程结算完毕后应按实际发生额对已结转的经营成本和未结转的开发成本进行相应调整。第十条对纳税人发生的房产开发项目公共配套设施建设费用，纳税人能提供有关部门批准文件、并报经管地方税务征管机关备案的，分别按下列情况处理：(一)对非营利性且不作有偿转让的部分，可分别按配套设施项目不同的建设情况，采取以下方法计算并作所得税税前扣除处理：1.公共配套设施项目与商品房同步建设，其发生的公共配套设施费用，能够分清受益项目的，直接计入有关受益项目；如果发生的公共配套设施费用需要由两个或两个以上受益项目负担的，则应以商品房建筑面积或工程预算成本等为标准，按比例分配法分别计入相关的受益项目。2.公共配套设施项目与商品房不是同步建设的，以公共配套设施项目的工程实际成本或预算成本与规划建筑面积的比例，计算商品房每单位面积的承担标准，并按本期竣工商品房建筑面积计算本期预提或待摊的配套设施费用：(1)商品房建设在先，公共配套设施建设在后的，按最终实际发生的化共配套设施费用冲减预提费用，实际支出数大于预提数的，差额部分计入有关项目成本；实际支出数小于预提数的，差额部分应冲减有关项目成本。纳税人如果按项目预提配套设施费用的，应在每项配套设施工程完工时，按对应的项目进行冲转；如果按综合性即区域性预提公共配套设施费用的，则按公共配套设施工程的所在区域进行冲转。(2)公共配套设施建设在先，商品房建设在后的，公共配套设施费用在受益项目中分摊，其应摊未摊的费用只保留尚未完工的商品房应负担的配套设施费用。纳税人房产开发项目由于公共配套设施项目与商品房不是同步建设，需要预提配套设施费用的，必须设置备查簿或明细帐目逐一反映公共配套设施项目的预提费用、工程支出和结余情况。对未设置备查簿或明细帐目如实反映有关情况的，由地方税务机关依法核定。纳税人预提费用和尚未摊销的公共配套设施费用年末有余额的，应在年度申报企业所得税时以附件形式对各项目本年度摊提的数额、年初和年末余额列表说明。(二)对属于有偿转让或建成后用于营业的公共配套设施项目，其建设过程中发生的费用不得作为销售商品房的开发成本在所得税税前扣除，但可分别以有偿转让成本或固定资产折旧形式在税前扣除。第十一条业务招待费、广告费、业务宣传费的扣除。纳税人在经营初期无营业收入，报经管地方税务征管机关备案后，可暂将据实发生的业务招待费、广告费、业务宣传费分明细列入“待摊费用”，结转以后年度扣除。纳税人自出售开发产品实现营业收入的年度开始，将待摊的上述费用结转在3年内分期摊入管理费用，每年结转扣除的数额分别加上当年发生的上述费用支出，在当年营业收入和税法规定标准计算的扣除限额范围内允许在税前扣除。业务招待费、业务宣传费超过扣除限额的部分应作纳税调整处理，广告费超过扣除限额的部分可无限期向以后纳税年度结转。第十二条纳税人采取先租赁后出售房地产的，在租赁期间已经提取的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。第十三条纳税人向境外代销企业支付的各种拥金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应当提供完整、有效的凭证资料，经主管地方税务征管机关审核确认后，方可作为企业的费用扣除，但实际扣除的数额不得超过房地产销售收入的10%。第四章征收方式的确定第十四条对账册健全、核臬清楚完整、能够正确计算应纳税所得额的纳税人，可继续按季或按月，采用查帐征收方式预缴企业所得税。第十五条纳税人属于下列情形之一的，经主管地方税务征管机关核准，从2002年1月1日起(税款所属时期)采用带征率方式按月缴纳企业所得税：(一)依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的；(二)虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全、难以查帐的；(三)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；(四)纳税人申报的应纳税所得额明显偏低，又无正当理由的；(五)不能如实申报、正确计算企业所得税的。第十六条各地方税务征管机关应于今年6月底前对辖内纳税人的企业所得税申报情况进行清理，并根据纳税人的不同情况重新确定适用的征收方式。如果今后纳税人的有关情况发生变化，可以向经管地方税务征管机关申请由带征率方式改为查帐征收方式。但查帐征收方式一经确定，一般不予改变。第十七条按季或按月采用查帐征收方式预缴企业所得税的纳税人，年终应依据本通知第二、三章以及其他有关税收规定进行汇算清缴，多退少补。第十八条纳税人采用带征率方式缴纳企业所得税的，具体处理如下：(一)带征企业所得税的计税依据为纳税人应纳营业税的营业额，即包括预售商品房所取得的预收款收入。(二)纳税人以每月应纳营业税的营业额乘以带征率2.5%计算缴纳企业所得税。(三)原采用查帐征收方式预缴企业所得税的纳税人，如果改用带征率方式的，其累计未结转收入的预售商品房预收款，应在改变征收方式的当年一次性按带征率缴纳企业所得税。对数额较大，一次性缴交有困难的纳税人，报经管地方税务征管机关批准，可分2年缴交入库。第五章关于改变征收方式的衔接问题第十九条对1999年以前(含1999年)采用带征方式缴纳企业所得税，2000、2001年改为查帐征收方式缴纳，2002年再改用带征率方式缴纳企业所得税的纳税人，分别按以下情况处理：(一)税务机关对纳税人2000年和2001年发生的涉税事项已按查帐征收的有关税收规定进行企业所得税纳税检查处理的，2002年应按第十八条第三款规定衔接；(二)除本条第一款外，纳税人在2000年和2001年申报的企业所得税税负率低于2.5%的，应分别将两年申报的企业所得税额与按当年实现的收入乘以2.5%计算的应缴所得税的差额在2002年补缴入库；对未按规定补缴的，由征管机关移送稽查部门，对其2000年和2001年发生的涉税事项按本通知的有关规定进行审核和清算，或按《征管法》核定其应纳税所得额。第二十条纳税人所得税征收方式由带征改为查帐征收方式的(第十条情况除外)，可根据企业实际情况，对跨期项目(跨期项目指改变征收方式前一年在售、且改变征收方式当年及以后年度仍有销售的项目；改变征收方式前一年仍未有销售或已销售完毕的项目属非跨期项目)选择以下方法衔接。对非跨期项目则按第二、三章的规定计算缴纳企业所得税。如果纳税人以前年度帐册较健全，能提供准确、真实的收入、成本费用资料的，可分以下不同情况处理：1.对跨期项目过去已按预收款收入带征企业所得税(当时未作经营收入反映)，改变征收方式当年及以后年度工程完工交付使用时按财务制度规定结转经营收入的，可按本年度跨期项目所结转的经营收入额，减去按第三章规定配比计算的经营成本、结转的递延营业税及附加税费后的差额，作为跨期项目在本年度核算的、已计征企业所得税的跨期项目经营利润，在申报年度企业所得税时作纳税调整减少处理，既不予重复计算企业所得税。对本年销售跨期项目所取得的收入，根据第二章的规定确认收入的实现，减去按第三章规定配比计算的经营成本和所负担的营业税及附加税费后的差额，作为跨期项目的经营利润，与非跨期项目一并计算企业所得税。2.对跨期项目过去已按预收款收入带征企业所得税，并在当时已作经营收入反映的，按本年度销售跨期项目的所取得的收入(包括预收款收入)作经营收入，减去按第三章规定配比计算的经营成本和所负担的营业税金及附加税费后的差额，作为跨期项目在本年度核算的经营利润，与非跨期项目一并计算企业所得税。但对跨期项目实际发生的所有成本费用不得重复在税前扣除。(二)如果纳税人以前年度帐册不健全，不能提供准确、真实成本费用资料的，可按本年度销售跨期项目所取得的收入(包括预收款收入)，依10%经营利润率计算跨期项目的经营利润，与非跨期项目一并计算企业所得税。第六章帐簿凭证管理、申报纳税与相关责任第二十一条不论税务机关对纳税人采用何种征收方式征收企业所得税，纳税人均应按照法律、行政法规规定设置帐簿，依法取得和使用发票，根据合法、有效凭证记帐，进行财务会计核算；依照经营地方税务征管机关规定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关要求报送的其他纳税资料。第二十二条纳税人以不合法、非有效凭证记帐，违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，按《发票管理办法》及其实施细则处理。第二十三条纳税人应当按照我局《关于我市销售不动产、转让土地使用权使用发票问题的通知》(穗地税发〔1996〕86号，见《广州纳税指南》96年第3期68页)规定的范围、时限、内容开具发票。如有违反，按《发票管理办法》处罚。第二十四条纳税人与关联企业之间的业务往来，没有按照独立企业之间的业务往来收取或支付价款、费用，而减少其应纳税收入(所得)的，按《征管法》及其实施细则处理。第二十五条实行查帐征收方式预缴企业所得税的纳税人，仍按原规定申报企业所得税。实行带征率方式缴纳企业所得税的纳税人，每月使用《广州市地税核定征收业户纳税申报表》（ＳＢ０１９）申报企业所得税。第七章委托代销业务第二十六条纳税人与其他单位签订委托代销房地合同，在依法贴足印花税票后，委托方应在签订合同次月，在营业税申报期限内随同地方税综合申报表向经管地方税务征管机关附送代销房地产合同原件及复印件(核对无误后退还原件)。本文下发前已签定的委托代销合同应于今年6月10日前向主管地方税务征管机关补报。应附送而不附送有关合同的，按《征管法》第62条处罚。第二十七条纳税人与境内(外)企业签订房地产代销合同或协议，委托境内(外)企业销售其位于我国境内的房地产，应按受托方向购房人销售的价格，作为纳税人的房地产销售收入依法计缴税款，不得抵减支付给受托方的代理费用后的余额才作为销售收入；纳税人支付给受托方的代理费用应作为销售费用处理。第二十八条在委托代销房地产业务中，如由受托方(中介机构)收取代售房地产价款的，受托方在当月收到代售房地产款项后，应于月终后10日内向委托方(开发商)全额划款或全额报帐，委托方据此申报纳税。本文下发前，受托方收取的售房款未按前款期限向委托方全额划款或全额报帐的，应于今年6月10日前向委托方补办划款或报帐手续。第二十九条受托方采取瞒报、迟报等手段为纳税人(委托方)提供各种方便，导致委托方未缴、少缴税款，按《征管法实施细则》处罚，即：税务机关除没收受托方非法所得外，并可处以未缴、少缴税款一倍以下的罚款。第三十条委托方(开发商)应当依法申报缴纳税款。委托方不及时与受托方(包括境外的代理机构)对帐，申报应纳税额与实际应纳税额不符，造成不缴或者少缴应纳税款的，按《征管法》第63条规定补税、加收滞纳金和处以罚款。第八章附则第三十一条番禺区、花都区、增城市、从化市地方税务局可参照本规定执行，带征率可视本区的实际情况自行确定，并报市局税政二处备案。第三十二条地税机关查出纳税人以前年度有原《征管法》第２３条和新《征管法》第３５条列举的情形之一的，可以根据应纳营业税的营业额依２.５％的征收率核定其应纳所得税额。按第二十条的规定由带征改为查帐征收企业所得税的，以改变征收方式的当年确定执行时间。其余规定自２００２年１月１日（税款所属时期）起执行。广州市地方税务局广州市国家税务局转发关于房地产开发有关企业所得税问题的通知2004年4月7日穗地税发〔2004〕66号广州市地方税务局局属各单位、广州市国家税务局各直属单位，各区、县级市国家税务局：现将广东省地方税务局《转发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（粤地税发〔2003〕348号）和广东省国家税务局《转发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（粤国税办转字〔2003〕168号）转发给你们，并补充意见如下，请一并贯彻执行。一、根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号，以下简称83号文）第二点规定，我市执行的具体操作如下：（一）房地产开发企业经营非经济适用住房以及经批准经营经济适用住房，其取得的预售开发产品收入，分别按15%和3%的销售利润率计算预计营业利润额。（二）2003年度“预收帐款------预售开发产品收入”的期末余额暂不予预计营业利润额，待其预售开发产品完工时再按规定确认收入的实现；2004年1月1日以后取得的预售开发产品收入按83号文的规定处理。（三）当期有预售开发产品收入或有预售开发产品完工的纳税人，按下列公式计算当期应纳所得税额：1．纳税人当期只有预售开发产品收入，没有预售开发产品完工的：应纳所得税额=[当期预售开发产品收入×15%（或3%）+当期计算的应纳税所得额]×适用税率2．纳税人当期既有预售开发产品收入，又有预售开发产品完工的：应纳所得税额=[当期预售开发产品收入×15%（或3%）+当期计算的应纳税所得额（已包括当期预售开发产品完工结转营业收入部分的所得额）—当期预售开发产品完工部分结转的预售收入×15%（或3%）]×适用税率（四）在填报企业所得税纳税申报表时作如下处理：将“当期预售开发产品收入×15%（或3%）”计算的数额填入“纳税调整增加额---其他纳税调整增加”项目反映；将“当期预售开发产品完工部分结转的预售收入×15%（或3%）”计算的数额填入“纳税调整减少额---其他纳税调整减少”项目反映。二、根据83号文第三（三）第3点规定，我市确定的成本利润率为15%。三、根据83号文第五（二）第2点规定，对于成本对象已完工但未实际发生的公共设施配套费，按财务会计制度的有关规定预提进入开发成本的，其实现销售部分所负担的公共设施配套费不得在当期税前扣除，即在计算企业所得税时应作纳税调整处理。四、纳税人根据政府的有关规定，将提取的物业维修基金缴存到物业行政部门指定的银行时，视为实际发生，可在税前扣除。广州市地方税务局广州市国家税务局转发国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知2003年12月5日粤地税发[2003]348号各市地方税务局：现将《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）转发给你们，请遵照执行。广东省地方税务局国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知2003年7月9日国税发[2003]83号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，局内各单位：为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：一、关于开发产品销售收入确认问题房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。3.采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。4.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：1.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。2.将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。二、关于开发产品预售收入确认问题房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率预售收入的利润率不得低于15％（含15%），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题（一）下列行为应视同销售确认收入1.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；22.将开发产品品转作经营性性资产；33.将开发产品品用作对外投投资以及分配配给股东或投投资者；44.以开发产品品抵偿债务；；55.以开发产品品换取其他企企事业单位、个个人的非货币币性资产。（二二）视同销售售行为的收入入确认时限视同同销售行为应应于开发产品品所有权或使使用权转移，或或于实际取得得利益权利时时确认收入的的实现。（三三）视同销售售行为收入确确认的方法和和顺序1.按本企业近近期或本年度度最近月份同同类开发产品品市场销售价价格确定；2.由主管税务务机关参照同同类开发产品品市场公允价价值确定；3.按成本利润润率确定，其其中，开发产产品的成本利利润率不得低低于15%(含15%),具体由主管管税务机关确确定。四、关于代代建工程和提提供劳务的收收入确认问题题房地产开发发企业代建工工程和提供劳劳务不超过12个月的，可可按合同约定定的价款结算算日或在合同同完工之日确确认收入的实实现；持续时时间超过12个月的，可可采用完工百百分比法按季季确认收入的的实现。完工百分比比法是根据合合同完工进度度确认收入和和费用的方法法。完工进度度可按累计实实际发生的合合同成本占合合同预计总成成本的比例，已已经完成的合合同工作量占占合同预计总总工作量的比比例，测量已已完成合同工工作量等方法法确定。房地产开发发企业在代建建工程、提供供劳务过程中中节省的材料料、下脚料、报报废工程或产产品的残料等等，如按合同同规定留归房房地产开发企企业所有的，应应于实际取得得时按市场公公平成交价确确认收入的实实现。五、关于成成本和费用的的扣除问题房地产开发发企业在进行行成本和费用用扣除时，必必须按规定区区分期间费用用和成本、开开发产品建造造成本和销售售成本的界限限。期间费用用和开发产品品销售成本可可以按规定在在当期直接扣扣除。开发产品的的建造成本是是指开发产品品完工前发生生的各项支出出，包括：土土地征用及拆拆迁补偿费、前前期工程费、基基础设施建设设费、建筑安安装工程费、公公共设施配套套费、开发的的间接费用、借借款费用及其其他费用等。房地产开发发企业必须将将开发产品的的建造成本合合理划分为直直接成本和间间接成本。直直接成本可根根据有关会计计凭证、记录录直接计入成成本对象中。间间接成本能分分清负担成本本对象的，直直接计入有关关成本对象中中；因多个项项目同时开发发或先后滚动动开发而不能能分清负担对对象的，则应应根据配比的的原则按各项项目占地面积积、建筑面积积或工程概算算等方法配比比计入有关开开发项目的成成本。下列项目按按以下规定进进行扣除：（一）销售售成本。房地地产开发企业业发生的当期期准予扣除的的开发产品销销售成本，是是指已实现销销售的开发产产品的成本，按按当期已实现现销售的可售售面积和可售售面积单位工工程成本确认认。可售面积积单位工程成成本和销售成成本按下列公公式计算确定定：可售面积单单位工程成本本=成本对象总总成本÷总可售面积积销售成本=已实现销售售的可售面积积×可售面积单单位工程成本本（二）土地地征用及拆迁迁补偿费、公公共设施配套套费。房地产产开发企业实实际发生的土土地征用及拆拆迁补偿费、公公共设施配套套费，应按成成本对象进行行归集和分配配，并按规定定在税前进行行扣除。1.属于于成本对象完完工前实际发发生的，直接接摊入相应的的成本对象。2.属于成本对象完工工后实际发生生的,首先应按规规定在已完工工成本对象和和未完工成本本对象之间进进行分摊，再再将应由已完完工成本对象象负担的部分分，在已实现现销售的可售售面积和未实实现销售的可可售面积之间间进行分摊，其其中，应由已已实现销售的的可售面积分分摊的部分，准准予在当期扣扣除。（三）借款费用。房房地产开发企企业为建造开开发产品借入入资金而发生生的借款费用用，如属于成成本对象完工工前发生的，应应按其实际发发生的费用配配比计入成本本对象中；如如属于成本对对象完工后发发生的，应作作为财务费用用直接在税前前扣除。（四）开发产品共共用部位、共共用设施设备备维修费。房房地产开发企企业按照有关关法律、法规规或合同的规规定，因对已已售开发产品品共用部位、共共用设施设备备承担维护、保保养、修理、更更换等责任而而发生的费用用，可按实际际发生额进行行扣除，提取取的维修基金金不得扣除。（五）土地闲置费费。房地产开开发企业以出出让方式取得得土地使用权权进行房地产产开发的，必必须按照土地地使用权出让让合同约定的的土地用途、动动工开发期限限开发土地。因因超过出让合合同约定的动动工开发日期期而缴纳的土土地闲置费，计计入成本对象象的施工成本本；因国家无无偿收回土地地使用权而形形成的损失，可可作为财产损损失按规定进进行扣除。（六）成本对象报报废或毁损损损失。成本对对象在建造过过程中如发生生单项或单位位工程报废或或毁损，减去去残料价值和和过失人或保保险公司赔偿偿后的净损失失，计入继续续施工的工程程成本；如成成本对象整体体报废或毁损损，其净损失失可作为财产产损失按规定定直接在当期期扣除。（七）广告费和业业务宣传费。新新办房地产开开发企业在取取得第一笔开开发产品销售售收入之前发发生的，与建建造、销售开开发产品相关关的广告费和和业务宣传费费，可无限期期结转以后年年度，按规定定的标准扣除除。（八）折旧。房地地产开发企业业将待售开发发产品按规定定转作经营性性资产，可以以按规定提取取折旧并准予予在税前扣除除；未按规定定转作本企业业经营性资产产和临时出租租的待售开发发产品，不得得在税前扣除除折旧费用。六、关于本通知适适用范围和执执行时间问题题本通知适用于各种种经济性质的的内资房地产产开发企业，以以及从事房地地产开发业务务的其他内资资企业。本通知自20033年7月1日起执行。此此前发生的尚尚未进行税务务处理的事项项，也按本通通知执行。国家税务总局广州市地方税务局局广州市国家家税务局关于于印发《关于加强房房地产开发企企业所得税征收管理的办法》的的通知2004年5月225日穗地税发〔2004〕90号广州市地方税务局局局属各单位位，广州市国国家税务局各各直属单位、各各区、县级市市国家税务局局：现将《关于加强房房地产开发企企业所得税征征收管理的办办法》印发给给你们，请认认真贯彻执行行。广州市地方税务局局广州市国家税务局局关于加强房地产开开发企业所得得税征收管理理的办法第一条为了加强房房地产开发企企业所得税的的征收管理，提提高企业所得得税征收管理理水平，保障障国家税款及及时足额入库库，根据《中中华人民共和和国税收征收收管理法》及及其实施细则则、《中华人人民共和国企企业所得税暂暂行条例》及及其实施细则则、国家税务务总局《关于于印发〈核定定征收企业所所得税暂行办办法〉的通知知》（国税发发〔2000〕38号）和《关关于房地产开开发有关企业业所得税问题题的通知》（国国税发〔2003〕83号文，穗地地税发〔2004〕66号文转发）的的有关规定，制制定本办法。第二条对帐册健全全、核算清楚楚，能够提供供完整、准确确的收入及成成本、费用凭凭证，正确计计算应纳税所所得额的纳税税人，税务机机关应采取查查帐征收方式式征收企业所所得税。第三条 纳税人有有下列情形之之一的，税务务机关有权按按核定征收方方式征收企业业所得税：（一）依照法律、法法规的规定应应当设置帐簿簿但未设置的的；（二）擅自销毁帐帐簿或拒不提提供纳税资料料的；（三）虽设置帐簿簿，但帐目混混乱或者成本本资料、收入入凭证、费用用凭证残缺不不全，难以查查帐的；（四）发生纳税义义务，未按规规定的期限办办理纳税申报报，经税务机机关责令限期期申报，逾期期仍不申报的的；（五）纳税人申报报的计税依据据明显偏低，且且无正当理由由的；（六）只能准确核核算收入总额额，或收入总总额能够查实实，但其成本本费用支出不不能准确核算算的；（七）只能准确核核算成本费用用支出，或成成本费用支出出能够查实，但但其收入总额额不能准确核核算的；（八）未按照规定定办理税务登登记从事生产产经营或者临临时从事经营营的。第四条纳税人与关关联企业或个个人之间，特特别是纳税人人与关联的施施工企业、物物业管理公司司、销售代理理公司、股东东之间的业务务往来，没有有按照独立企企业之间的业业务往来收取取或支付价款款、费用，而而减少应纳税税所得额的，税税务机关有权权对相关单位位或个人采取取核定征收方方式征收企业业所得税、个个人所得税。第五条税务机机关根据纳税税人的生产经经营、财务管管理、履行纳纳税义务等情情况，于每年年1至3月底前确定定其当年度的的企业所得税税征收方式。对对于当年新办办的企业，税税务机关应于于纳税人领取取税务登记证证后在规定期期限内确定其其当年度的企企业所得税征征收方式。2004年度应于6月底前完成成征收方式的的确定工作。第六条实行核核定征收方式式的纳税人应应按月（或季季）申报缴纳纳企业所得税税，具体计算算应纳所得税税额的公式如如下：（一）应纳所得税税额=应纳税所得得额×适用税率上式中的适用税率率是指按年应应纳税所得额额水平分别适适用18%、27%、33%税率。（二）应纳税所得得额=收入总额×应税所得率(此公式适用用于收入核算算比较准确的的纳税人)或应纳税所得额==成本费用支支出额÷（l-应税所得率率）×应税所得率率（此公式适适用于收入核核算不够准确确，但是成本本费用核算比比较准确的纳纳税人）。我市确定的应税所所得率为9%。第七条收入总总额是指《关关于房地产开开发有关企业业所得税问题题的通知》（国国税发〔2003〕83号）第一、三三、四点和预预售开发产品品收入以及按按税法规定确确认的其他收收入。第八条成本费用支支出额是指纳纳税人在纳税税期内实际发发生的各项成成本、费用，具具体见《关于于房地产开发发有关企业所所得税问题的的通知》（国国税发〔2003〕83号）第五点点。第九条除第十十条、第十一一条另有规定定外，纳税人人征收方式一一经确定，一一般在一个纳纳税年度内不不予调整。第十条纳税人人有下列情况况的，可以向向主管税务机机关申请改变变应税所得率率或者企业所所得税额，并并提供相关证证明材料：（一）实行改组、改改制、分立、合合并的；（二）生产经营范范围、主营业业务发生重大大变化的；。（三）因遭受风、火火、水、震等等人力不可抗抗拒灾害的。第十一条纳税税人有下列情情况的，税务务机关有权改改变原征收方方式：（一）稽查部门通通过检查，经经核实认为其其部分或全部部收入总额有有漏报或申报报不实情形，应应予调整的；；（二）税务机关在在执法检查时时发现征收方方式错误的；；（三）经税务机关关调查核实，原原确定的征收收方式已不适适合纳税人的的实际情况和和税法规定，税税务机关认为为需要调整的的；（四）纳税人与关关联企业或个个人之间的业业务往来没有有按照独立企业之间的业务务往来收取或或支付价款、费费用的。第十二条纳税税人由核定征征收方式改为为查帐征收方方式的，其应应在核定征收收年度支出的的成本、费用用，不得在实实行查帐征收收的以后年度度税前扣除。第十三条 纳税人人由核定征收收方式改为查查帐征收方式式的，可根据据纳税人的实实际情况，对对跨期项目（跨跨期项目指改改变征收方式式前一年在售售、且改变征征收方式当年年及以后年度度仍有销售的的项目）按以以下方法衔接接：（一）对跨期项目目过去已按预预售开发产品品收入带征或或核定征收企企业所得税（当当时未作经营营收入反映），改改变征收方式式当年或以后后年度工程完完工交付使用用时按财务制制度规定结转转经营收入的的，可按该年年度跨期项目目所结转的经经营收入额，减减去按有关规规定配比计算算的经营成本本、结转的递递延税款---营业税及附附加税费后的的差额，作为为跨期项目在在本年度核算算的，已计征征企业所得税税的跨期项目目经营利润，在在申报年度企企业所得税时时作纳税调整整减少处理，即即不予重复计计算企业所得得税。（二）对本年度销销售跨期项目目所取得的收收入（包括预预售开发产品品收入），按按《关于房地地产开发有关关企业所得税税问题的通知知》（国税发发〔2003〕83号）规定计计算企业所得得税。（三）由地税机关关征管企业所所得税的纳税税人，如果以以前年度帐册册不健全，不不能提供准确确、真实成本本费用资料的的，可参照广广州市地方税税务局《关于于印发〈房地地产开发企业业所得税征管管若干规定〉〉的通知》（穗穗地税发〔2002〕152号）第二十十条第（二）点点规定处理。第十四条 纳税人人由核定征收收方式改为查查帐征收方式式的，对改变变征收方式前前一年未销售售或已销售完完毕的非跨期期项目，按《关关于房地产开开发有关企业业所得税问题题的通知》（国国税发〔2003〕83号）的有关关规定计算缴缴纳企业所得得税。第十五条纳税税人由查帐征征收方式改为为核定征收方方式的，其以以前年度未弥弥补的亏损不不得在核定征征收年度弥补补。纳税人由查帐征收收方式改为核核定征收方式式，再改为查查帐征收方式式的，其以前前年度已确认认未弥补的亏亏损可从再改改为查帐征收收方式的年度度起弥补，但但弥补亏损期期限是以发生生亏损年度的的下一年开始始计算，5年内不论盈盈亏或者改变变征收方式，均均应连续计算算弥补年限。第十六条 除国国家税务总局局、广东省地地方税务局或或广东省国家家税务局明确确规定外，纳纳税人适用核核定征收方式式缴纳企业所所得税时，除除适用18％和27％两档照顾顾性税率外，不不得享受企业业所得税各项项优惠政策。第十七条实行行核定征收方方式的纳税人人，仍应依法法设置帐簿，依依法取得和使使用发票，根根据合法、有有效凭证记账账，进行财务务会计核算；；依照主管税税务机关规定定的申报期限限、申报内容容办理纳税申申报，报送纳纳税申报表、财财务会计报表表以及税务机机关要求报送送的其他税务务资料。税务部门发现纳税税人纳税申报报内容不真实实的，根据《中中华人民共和和国税收征收收管理法》等等法律法规的的规定追补税税款、滞纳金金和处罚。第十八条纳税税人以不合法法、非有效凭凭证记帐，违违反发票管理理法规，导致致其他单位或或者个人未缴缴、少缴或者者骗取税款的的，按《中华华人民共和国国发票管理办办法》及其实实施细则处理理。第十九条对已已实行核定征征收方式征收收企业所得税税的纳税人，税税务机关应督督促其健全帐帐册凭证，依依法计算税前前扣除项目和和应纳税所得得额，逐步向向查帐征收过过渡。对帐册凭证相对健健全、计算应应纳税所得额额相对准确的的纳税人，预预缴企业所得得税时，可按按主管税务机机关认可的方方法预缴企业业所得税，年年终汇算清缴缴。第二十条花都都区、番禺区区、南沙区、从从化市、增城城市地方税务务局在执行本本办法时，结结合广州市地地方税务局《关关于印发〈广广州市地方税税务局关于规规范地方企业业所得税征收收方式若干规规定〉的通知知》（穗地税税发〔1999〕601号）处理。第二十一条税税务机关查出出纳税人有原原《中华人民民共和国税收收征收管理法法》第23条和新《中中华人民共和和国税收征收收管理法》第第35条列举的情情形之一的，税税务机关有权权核定其应纳纳企业所得税税额。其中属属于地税机关关管辖业户的的企业所得税税属于2003年度（含2003年）以前的的，按照广州州市地方税务务局《关于印印发〈房地产产开发企业所所得税征管若若干规定〉的的通知》（穗穗地税发〔2002〕152号）第三十十二条规定处处理；属于2004年度以后的的，按税务机机关核定的收收入总额乘以以9%的应税所得得率和规定的的税率核定其其应纳所得税税额。其余规定自20004年1月1日（税款所所属时期）起起执行。以前前规定与本办办法有抵触的的，一律改按按本办法执行行。关于房地产开发企企业所得税征征管问题的补补充通知2005年1月44日穗地税发[22005]33号局属各单位：

部分分局属单位和和企业在执行行广州市地方方税务局、广广州市国家税税务局《转发发关于房地产产开发有关企企业所得税问问题的通知》（穗穗地税发〔22004〕66号，以下简简称66号文）和《关关于印发〈关关于加强房地地产开发企业业所得税征收收管理的办法法〉的通知》（穗穗地税发〔2004〕90号，以下简简称90号文）过程程中提出一些些具体操作问问题，经研究究，市局补充充通知如下：：

一、66号文第一（三三）2点公式中的“当期预售开开发产品完工工部分结转的的预售收入”，仅指属于于2004年1月1日后取得、且且已按15%或3%的销售利润润率计算预计计营业利润额额并入了当期期应纳税所得得额的预售收收入。

二、为为免重复征税税，66号文转发的的《国家税务务总局关于房房地产开发有有关企业所得得税问题的通通知》（国税税发〔2003〕83号）中的第第三（一）2点“将开发产品品转作经营性性资产”，不包括该该文第一（五五）1点将待售开开发产品出租租转作经营性性资产的情形形。

三、原采采取查帐征收收方式计算企企业所得税的的纳税人，根根据90号文改为核核定征收方式式的，其累计计未结转营业业收入的预售售房款收入，应应在改变征收收方式的当年年一次性按90号文第六条条的应税所得得率和计算公公式缴纳企业业所得税。

四四、按照90号文采取核核定征收方式式缴纳企业所所得税的纳税税人，每月使使用《广东省省地方税收纳纳税申报表（简简易）》[SB0002（2004年版）]申报企业所所得税。上述述申报表没有有改版前，在在填报“带征企业所所得税”项时有关栏栏目的解释作作如下改动：：

（一）“计征金额”填写本年度度初至纳税申申报期止累计计的收入总额额或成本费用用支出额。（二二）“征收率”填写应税所所得率9%。如果符合90号文第十条条所列举情形形之一的，按按主管税务机机关核定的应应税所得率填填报。

（三）“速算扣除数”填写适用税税率。（四）“应纳税费金金额”按90号文所列的的计算公式计计算的“应纳所得税税额”填写。

（五）“批准抵缴额”除反映经地税税机关批准的的抵缴税额外外，还反映本本年度初至上上期止累计已已缴纳的企业业所得税额。广州市地方税务局局营业税转发关于住房专项项维修基金征征免营业税问问题的通知2004年8月110日穗地税发〔2004〕176号局属各单位：现将广东省地方税税务局《转发发国家税务总总局关于住房房专项维修基基金征免营业业税问题的通通知》（粤地地税发〔2004〕186号）转发给给你们，我局局补充明确如如下，请一并并贯彻执行。一、房地产开发企企业销售不动动产同时收取取的维修基金金从国家税务务总局发文之之日起不征收收营业税。二、其他单位代收收维修基金取取得的收入仍仍按“服务业----代理业”征收营业税税。广州市地方税务局局转发国家税务总局局关于住房专专项维修基金金征免营业税问题的的通知2004年6月228日粤地税发[20044]186号各市地方税务局：：现将《国家税务总总局关于住房房专项维修基基金征免营业业税问题的通通知》（国税税发[20044]69号）转发给给你们，请遵遵照执行。广东省地方税务局局国家税务总局关于于住房专项维维修基金征免营业税问题的的通知2004年6月77日国税发[20044]69号各省、自治区、直直辖市和计划划单列市地方方税务局：近接有关部门来函函，要求明确确代收的住房房专项维修基基金是否计征征营业税的问问题，现通知知如下：住房专项维修基金金是属全体业业主共同所有有的一项代管管基金，专项项用于物业保保修期满后物物业共用部位位、共用设施施设备的维修修和更新、改改造。鉴于住住房专项维修修基金资金所所有权及使用用的特殊性，对对房地产主管管部门或其指指定机构、公公积金管理中中心、开发企企业以及物业业管理单位代代收的住房专专项维修基金金，不计征营营业税。特此通知。国家税务总总局关于营业税若干政政策问题的通通知１９９８年１２月月１０日穗地税发〔１１９９８〕３３４０号市地方税务局各分分局，各区、县县级市地方税税务局：近接各基层征收单单位反映在贯贯彻营业税政政策的过程中中遇到的一些些问题，现根根据营业税的的有关政策法法规予以明确确。一、关于为客户铺铺设草坪、提提供花卉摆设设征收营业税税的问题企业（如园艺公司司或花卉种植植等企业）承承接为客户进进行铺设草坪坪、种植树苗苗等绿化工程程或为客户提提供盆栽摆设设，并定期对对花卉、盆栽栽进行管理等等业务。对上上述行为如何何征税的问题题，经研究，现现明确如下：：１.根据国税函发〔１１９９５〕１１５６号《营营业税问题解解答（之一）》第第六条规定，绿绿化工程往往往与建筑工程程相连，或者者本身就是某某个建筑工程程的组成部分分，因此对企企业承接涉及及建筑业务的的绿化工程时时，不论是否否建有花卉种种植场，均按按“建筑业——其他工程作作业”税目征收营营业税。发生生了在广州市市所辖地区的的上述应税行行为的纳税人人，如属广州州市征管的企企业（不包括括在外地及广广州市属县级级市办理工商商登记的企业业和在广州市市区办理工商商登记的外地地及市属县级级市企业），应应使用《建筑筑安装修缮发发票》；属外外地企业的（含含在广州市区区办理工商登登记的外地及及市属县级市市企业），使使用《广东省省广州市通用用发票》。２.对企业为客户提供供花卉、盆栽栽摆设并定期期进行管理而而取得的收入入，应属于在在约定的时间间内将场地、房房屋、物品、设设备或设施等等转让他人使使用的业务。应应按“服务业——租赁业”征收营业税税，并使用《服服务发票》。二、关于教育劳务务的征税问题题据反映，为了加快快和深化教育育改革，部分分学校和其他他教育机构充充分利用各自自的有利条件件和优势，提提供了各种教教育劳务。为为了使税收征征收管理中便便于划分免税税劳务与应税税劳务，在国国家税务总局局和省地税局局未有新的具具体规定之前前，根据现行行营业税规定定，对学校提提供劳务的征征免税问题，暂暂作如下明确确：１.目前，部分学校实实行联合办学学，采取的形形式如下：甲甲方提供国家家承认学历规规定的教学大大纲、计划及及教材，办理理新生入学录录取、注册、学学籍管理等，对对合格者颁发发国家承认学学历的毕业证证书；乙方负负责招生，完完成教学大纲纲要求的教学学任务、教务务管理、学生生管理、后勤勤服务及提供供教育设施、食食宿等。根据据营业税条例例第六条关于于学校和其他他教育机构提提供的教育劳劳务免征营业业税的规定。对对举办国家承承认学历的联联合办学中而而取得的分成成收入、提供供师资的报酬酬等收入免征征营业税。２.学校为国家承认学学历的学员提提供教育劳务务时取得的各各项书簿费、学学习费、杂费费、膳食、住住宿的收费以以及相关的其其他服务收费费，免征营业业税。但如果学校把饭堂堂、宿舍的业业务转交给校校办企业经营营，而这些经经营分别属于于“饮食业”、“旅店业”的征税范围围，是不能给给予免税照顾顾的项目，应应照章征收５５％的营业税税。３.学校为国家承认学学历的教学需需要而举办的的各种培训活活动所取得的的收入，应视视作教育劳务务收入免征营营业税。非国国家承认学历历的各种培训训活动所取得得的收入按“文化体育业”税目征收３３％的营业税税。４.学校为属于国家承承认学历考试试提供场地而而取得的报名名费、考试费费收入应属于于教育劳务收收入，免征营营业税。５.学校为国家承认学学历的教学而而取得的实习习费、上机费费免征营业税税。６.学校收取赞助费、宣宣传费、慰问问金、集资款款等各种称谓谓的款项后，仅仅提供国家承承认学历的教教育劳务的，免免征营业税。７.对举办国家承认学学历教育的学学校和其他教教育机构，暂暂仍使用财政政部门监制的的票据；对举举办非学历教教育的学校和和其他教育机机构以及其他他非教育机构构应向主管地地方税务机关关申报办理税税务登记，申申请领购和使使用地方税务务局监制的发发票。本条第１-６款的的具体规定，仅仅适用于《中中华人民共和和国营业税暂暂行条例实施施细则》第二二十六条第三三款所明确的的，是指普通通学校以及经经地、市级以以上人民政府府或者同级政政府的教育行行政部门批准准成立，国家家承认其学员员学历的各类类学校。三、关于举办各种种形式展销会会、博览会的的征税问题对举办各种形式推推介商品的展展销会或博览览会的主办单单位，在发生生了代参展单单位支付的场场租、水电、广广告、治安及及代购往返车车、船、机票票，代支付住住宿费的代理理行为时，应应按“服务业——代理业”税目征收营营业税。其计计税营业额为为主办单位向向参展单位收收费后扣除代代参展单位支支付的有关费费用后的余额额。四、关于房地产开开发企业代收收代付的费用用如何征收营营业税问题据了解，某些房地地产开发企业业销售商品房房给购房者时时，为购房者者代办装修工工程、防盗门门工程等，发发生一些代收收代付费用，如如代收代付装装修费等等，并并向购房者开开出其他收入入发票收取代代收代付费用用，支付给独独立核算的工工程队，由工工程队负责完完成有关工程程，工程队收收款后有两种种开票形式：：一是直接开开发票给购房房者，第二种种是开发票给给房地产开发发企业。对于于房地产开发发企业上述代代收代付费用用的征税问题题经研究，现现明确如下：：房产开发企业在销销售商品房时时，代收装饰饰工程、安装装各种设施工工程价款时，不不论以什么凭凭证结算，不不论结算的形形式如何，按按照营业税条条例第五条关关于“纳税人的营营业额为纳税税人提供应税税劳务、转让让无形资产或或者销售不动动产向对方收收取的全部价价款和价外费费用”的规定，均均应并入销售售商品房的营营业额一并按按“销售不动产”税目征收营营业税。五、关于房地产开开发企业销售售商品房价格格明显偏低的的征税问题。如房地产开发企业业销售商品房房的价格明显显偏低而无正正当理由的，主主管地方税务务机关有权按按营业税条例例细则第十五五条规定核定定其营业额。六、关于先租后售售不动产如何何征收营业税税的问题据反反映，目前部部分企业采用用多种形式销销售商铺，其其中一种方式式是先租后售售。即先向客客户出租商铺铺，按月收取取租金，并开开具《服务业业发票》。在在经营一段时时间后，客户户可以提出购购买，企业按按商铺的售价价开具发票，已已收取的租金金可作购房款款抵减，企业业按差额收取取购房款。对对此种行为征征收营业税问问题经研究明明确如下：１.对上述行为应按企企业售房取得得的收入征收收营业税。２.企业应按售房的经经营收入开具具发票。３.租金收入的纳税义义务发生时间间应为取得收收入的当天。租租金转作抵减减购房款时，不不得冲减售房房的计税营业业额。４.在租赁业务发生时时收取的押金金已交纳营业业税的，当退退租时相应退退还的押金作作购房款的，可可冲减当期的的计税营业额额。广州市地方税务局局土地增值税关于印发《广州市市房地产开发发企业土地增增值税征收管管理试行办法法》的通知2005年4月330日穗地税发[20055]106号局属各单位：

现将将《广州市房房地产开发企企业土地增值值税征收管理理试行办法》印印发给你们，请请遵照执行。附件：1.房产出出售情况表；；2.开发项目成成本扣除情况况表；3.开发项目成成本扣除情况况补充说明。广州市地方税务局局广州市房地产开发发企业土地增增值税征收管管理试行办法法第一章总则第一条为加强土土地增值税管管理，规范房房地产开发企企业土地增值值税的纳税申申报，根据《中中华人民共和和国土地增值值税暂行条例例》及其实施施细则和《广广东省土地增增值税征收管管理办法》等等有关规定，制制定本办法。

第二条适用范围本办法适用于在我市出售其开发的商品房的单位，包括在广州市（含花都区、番禺区、南沙开发区、从化市、增城市）开发房地产的各类经济性质的房地产开发企业和其他企业单位（以下简称“单位”）。第二章基本政策策规定第三条纳税义务务人

转让地上上建筑物及其其附着物（以以下简称“出售商品房”）并取得收收入的“单位”，为土地增增值税的纳税税义务人（以以下简称“纳税人”）。第四条条纳税期限

纳税税人出售商品品房按季度进进行纳税申报报。纳税人出出售商品房在在收入实现的的季度终了后后的纳税申报报期内申报和和缴纳土地增增值税。收入入实现的确定定：1.以预售方式式出售商品房房的，以实际际取得预售房房收入的当天天确认为收入入实现；2.以分期付款款方式出售商商品房的，以以每期实际取取得收入的当当天确认为收收入实现；3.以银行按揭揭方式出售商商品房的，以以取得首期付付款收入和银银行贷款的当当天确认为收收入实现；4.以其他方式式出售商品房房的，以实际际取得售房收收入的当天确确认为收入实实现。

第五条条纳税地点

土地地增值税由纳纳税人机构所所在地的地方方税务机关（以以下简称“主管税务机机关”）负责征收收；纳税人向向主管税务机机关申报缴纳纳土地增值税税。第六条计税依据

土地地增值税以纳纳税人出售商商品房所取得得的增值额为为计税依据。增增值额为纳税税人出售商品品房所取得的的收入减去扣扣除项目金额额的余额。出出售商品房所所取得的收入入，包括货币币收入、实物物收入和其他他收入的全部部价款和有关关的经济收益益,包括计入售售房价款中代代县级及县级级以上人民政政府收取的各各项代收款项项。

扣除项目目金额包括：：1．取得土地地使用权所支支付的金额。是是指纳税人为为取得土地使使用权所支付付的地价款和和按国家统一一规定交纳的的有关费用。

2．房地产开发成本。是指房地产开发项目实际发生的成本：

（1）土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

（2）前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平’等支出。

（3）建筑安装工程费。是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

（4）基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

（5）公共配套设施费。指不能有偿转让的、开发小区内公共配套设施发生的支出，如开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校、公共厕所等设施发生的支出。

（6）开发间接费用。是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

3．房地产开发费用。指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，包括行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用和计入售房价款中代县级及县级以上人民政府收取的各项代收款项。

（1）财务费用中的利息支出。凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

（2）其他房地产开发费用。按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5％以内计算扣除。公式为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%。

（3）房地产开发费用凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。公式为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%。

4．与转让房地产有关的税金。指在出售商品房时交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税（注：印花税已列入管理费用的，不得再扣除）。

5．财政部规定的其他扣除。按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20％计算扣除。公式为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%。

第七条税率

土地增值税的税率采用四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

第八条应纳税额

计算土地增值税应纳税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额的50%

应纳税额=增值额×30%

（二）增值额超过扣除项目金额的50%，未超过100%

应纳税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

（三）增值额超过扣除项目金额的100%，未超过200%

应纳税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

（四）增值额超过扣除项目金额的200%

应纳税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

上述公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

第九条免税规定及管理

纳税人出售建造的普通标准住宅，经主管税务机关审核确认后增值额未超过扣除项目金额总和20%的，免征土地增值税，并由主管税务机关开具《土地增值税纳（免）税证明》。增值额超过扣除项目金额总和20%的，就全部增值额征收土地增值税。第三章项目登记记第十条纳税人出出售商品房取取得收入后30日内到主管管税务机关办办理项目登记记。

纳税人办办理项目登记记时须提供以以下资料：11．房产开发发建筑合同；；

2．土地受让让合同；

3．建设项目目立项报告；；

4．出售普通通住房的《商商品房预售许许可证》；

55．《土地增增值税纳税登登记表》。第四章预征土地地增值税第十一条征收方方法

纳税人在在房产开发项项目竣工结算算前出售商品品房（不包括括经济适用住住房）所取得得的收入，按按预征比例征征收土地增值值税。房产开开发项目竣工工结算后，进进行土地增值值税清算，应应交的土地增增值税多退少少补。房产开开发项目全部部转让完毕时时，进行土地地增值税结算算，应交的土土地增值税多多退少补。第第十二条预征比例

土地地增值税的预预征比例分为为三档：普通通标准住宅（不不包括经济适适用住房）的的预征比例为为0.5%；综合楼预预征比例为0.7%；除普通标标准住宅和综综合楼以外的的其它房产开开发项目，预预征比例为1%。

纳税人在财财务账册上应应对适用不同同预征比例的的房产开发项项目分别核算算；对不能分分开核算的，从从高适用预征征比例征收土土地增值税。项项目的界定：：1.普通标准住住宅，是指除除高级公寓、别别墅、度假村村以外的民用用住宅；

2.综合楼，是是指同一幢建建筑物具有居居住、商业或或办公多种用用途；

3.其它房产项项目，是指除除普通标准住住宅和综合楼楼以外的其它它项目；

4.经济适用住住房，是指取取得物价部门门关于经济适适用住房销售售价格批复的的项目。

第十十三条预征的计税税公式：

预征征土地增值税税税额=出售商品房房所取得的收收入×预征比例第五章土地增值值税清算和结结算第十四条清算

（一一）项目竣工工结算后进行行土地增值税税清算的纳税税人，必须同同时符合以下下两个条件（以以下简称“按实清算条条件”），扣除项项目才能按实实际发生的金金额扣除：（1）按照法律、行政法规的规定设置账簿并以查帐方式征收企业所得税；（2）按开发项目准确核算扣除项目实际发生数并能提供扣除项目成本费用支出的合法有效凭据。

其中条件（1）是以取得销售开发项目房产第一笔收入的当天为认定时点；对同一房产开发项目跨年度销售并在跨年度后改变企业所得税征收方式的，仍以销售该开发项目房产取得第一笔收入的当天所适用的企业所得税征收方式为是否符合按实结算的认定条件。

（二）纳税人在房产开发项目竣工结算的季度终了后的纳税申报期内，向主管税务机关提出土地增值税清算的申请。对已经取得的出售商品房收入按扣除项目成本实际发生数进行土地增值税清算并作纳税申报，应交的土地增值税按照清算的结果多退少补。（三）以纳税人向建设管理部门提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的备案时间为竣工结算时间。（四）不符合按实清算条件的纳税人，在房产开发项目竣工结算后取得出售商品房的收入，可继续按照适用的预征比例征收土地增值税。

（五）对不符合按实清算条件的纳税人在2004年底前已竣工结算尚未清算应交土地增值税的项目，由主管税务机关按照税款所属时期适用的预征比例核实清算应交的土地增值税：

2003年4月底前出售商品房取得的全部收入未按原预征率1%交纳土地增值税的，按原预征率1%清算应交的土地增值税。

2003年5月1日后出售商品房取得的全部收入未交纳土地增值税的，应按本办法的第十一条中设定的预征比例清算应交的土地增值税。

第十五条清算程序

（一）提出申请符合按实清算条件的纳税人提出清算申请时，须提交下列资料：

1．申请清算土地增值税的报告、预售房产证复印件、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件、缴纳土地增值税的完税凭证复印件、无偿提供公共配套设施的资料。

2．房产出售情况表（见附件1）

3．开发项目成本扣除情况表（见附件2）

4．开发项目成本扣除情况补充说明（见附件3）

5．其他有关资料

（二）填报《土地增值税清算申报表》1．对单一用途的房产开发项目，计算增值额时按照收入与扣除项目金额配比的原则填报《土地增值税清算申报表》；

2．对兼有普通标准住宅的综合楼开发项目，必须根据房产用途区分销售收入并据以分配扣除项目金额，分别填报《土地增值税清算申报表》。

（三）计算清算税额

纳税人按项目或同一项目按用途分类，分别清算应交土地增值税。公式为：清算应补（退）土地增值税税额＝应纳税额－已预交税额应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数增值额＝销售商品房收入－扣除项目金额第十六条结算

（一）房产开发项目全部转让完毕进行土地增值税结算的纳税人，必须同时符合以下两个条件（以下简称“按实结算条件”），扣除项目才能按实际发生的金额扣除：（1）按照法律、行政法规的规定设置账簿，并以查帐方式征收企业所得税；（2）按开发项目准确核算扣除项目实际发生数并能提供扣除项目成本费用支出的合法有效凭据。

其中条件（1）是以取得销售开发项目房产第一笔收入的当天为认定时点；对同一房产开发项目跨年度销售并在跨年度后改变企业所得税征收方式的，仍以销售该开发项目房产取得第一笔收入的当天所适用的企业所得税征收方式为是否符合按实结算的认定条件。

（二）房产开发项目全部转让完毕的季度终了后的纳税申报期内，对出售商品房取得的全部收入按扣除项目成本实际发生数进行土地增值税结算并作纳税申报，应交土地增值税按照结算的结果多退少补。

（三）对兼有普通标准住宅的综合楼开发项目，不能按照房产用途区分销售收入并据以分配扣除项目金额来分别核算和清算申报的，不得享受建造普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额20%可免征土地增值税的政策。

（四）纳税人按项目或同一项目按用途分类，分别结算应交的土地增值税。公式为：结算应补（退）土地增值税税额＝应纳税额－已预交税额应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数增值额＝销售商品房收入－扣除项目金额

（五）对在项目竣工后仅因未能提供扣除项目成本费用支出的合法有效凭证而在项目竣工结算后没有清算土地增值税，但在结算环节符合按实结算条件的，要按照第十五条的清算程序办理土地增值税结算。结算土地增值税时，经主管税务机关审核确认纳税人出售建造的普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税，并由主管税务机关开具《土地增值税纳（免）税证明》；出售建造的普通标准住宅增值额超过扣除项目金额之和20%的，就全部增值额征收土地增值税。

（六）对不符合按实结算条件的纳税人，由主管税务机关按照税款所属时期适用的预征比例核定结算的应交土地增值税：

2003年4月底前出售商品房取得的全部收入未按原预征率1%交纳土地增值税的，按原预征率1%结算应交的土地增值税。

2003年5月1日后出售商品房取得的全部收入未缴纳土地增值税的，按本办法第十一条中设定的预征比例结算应交的土地增值税。第六章其他第十七条纳税人人有违反本办办法行为的，主主管税务机关关依照《中华华人民共和国国税收征收管管理法》及其其实施细则的的有关规定处处理。

第十八八条本办法由广广州市地方税税务局负责解解释。

第十九九条本办法从2005年1月1日起执行。转发关于加强土地地增值税管理理工作的通知知2005年1月331日穗地税函〔22005〕18号局属各单位：

现将将广东省地方方税务局《转转发国家税务务总局关于加加强土地增值值税管理工作作的通知》（粤粤地税函〔22004〕545号）转发给给你们。根据据《广东省土土地增值税征征收管理办法法》（粤府〔1995〕74号）的规定定并结合我市市的实际情况况，现对土地地增值税管理理问题补充如如下意见，请请一并贯彻执执行。

一、关关于实行定率率预征土地增增值税从20005年1月1日（税款所属属期）起，对对在我市（含含花都区、番番禺区、从化化市、增城市市和南沙开发发区，下同）开开发房地产的的纳税人出售售自行开发房房产的应征土土地增值税，实实行定率预征征的征收方法法。

实行定率率预征土地增增值税的范围围,包括普通标标准住宅(不包括经济济适用住房)、综合楼和和除普通标准准住宅和综合合楼外的其它它房产项目。

二、关于确定土地增值税定率预征比例（一）土地增值税定率预征比例分为三档，其中：普通标准住宅的预征比例为0.5%；综合楼预征比例为0.7%；除普通标准住宅和综合楼外的其它房产开发项目预征比例为1%。

（二）按上述（一）点分类的房产开发项目，在财务账册上不能分开核算的，则从高适用预征比例征收土地增值税。

（三）需要调整预征比例的，由广州市地方税务局统一调整。三、关于申报和缴纳土地增值税的期限在我市开发房地产的纳税人，出售自行开发房产申报缴纳土地增值税的期限为一个季度。当出售自行开发的房产时，在季度终了后的纳税申报期内，就上季度内出售房产取得的收入全额，按照适用的预征比例计算应交的土地增值税并办理纳税申报和缴纳。四、关于土地增值税结算与清算（一）实行定率预征土地增值税后，对单独核算的房地产开发项目，在该项目竣工结算的季度终了后的纳税申报期内，对已经售出的房产按成本实际发生数进行土地增值税清算并作纳税申报。该项目全部转让完毕时，纳税人应于季度终了后的纳税申报期内，进行土地增值税结算并作纳税申报，按照清算或结算结果多退少补。

（二）在2004年底前销售房产并已取得收入，但项目在2005年1月1日后才竣工结算的，纳税人已缴或未缴的土地增值税，待项目竣工结算的季度终了后的纳税申报期内，连同在2005年1月1日起实行定率预征土地增值税后销售的房产，一并按成本实际发生数清算土地增值税并作纳税申报，按照清算或结算结果多退少补。

2004年底前已竣工结算或全部转让完毕的项目，在2005年4月份纳税申报期内进行清算或结算土地增值税并作出纳税申报，按照清算或结算结果多退少补。

（三）项目竣工结算后未能准确核算成本实际发生数或不能提供扣除项目合法有效凭据的，项目竣工结算后取得的销售房产收入，可继续按照适用的预征比例预征土地增值税。（四）广州市地方税务局将另行制定清算和结算土地增值税的具体管理办法。五、其他事项（一）文件中的普通标准住宅，是指所建造的民用住宅，除高级公寓、别墅、度假村外，均属于普通标准住宅。（二）本文的综合楼，是指同一幢建筑物具有居住、商业或办公用途的楼宇（经行政管理部门立项为综合楼或商住楼的项目）。

（三）本文的其它房产项目，是指上述（一）、（二）点列举以外的其它项目。（四）经济适用住房是指取得物价部门关于经济适用住房销售价格批复的项目。（五）开发房地产的纳税人违反本通知规定的，应按《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则的有关规定处理。（六）广州市地方税务局《关于房地