杭州德清民乐小区市场推广执行建议

民乐小区市场推广执行建议

我们的工作条件：1、地块规划图和城东规划图2、效果图与项目实地照片3、德清县微利房地产开发有限公司基本情况我们的工作目标：1、预计销售期为半年，制订销售期间推广执行方案2、实现300户多层的去化新旧坐标一、竞争项目分析竞争项目多层均价对比4100400040003200330033804000竞争楼盘均价对竞争楼盘均价对比单位：元/㎡春溪华庭格兰维亚嘉华国际百合公寓桂花城中利达花园关键词：均价4000元/㎡

竞争项目分析竞争项目分析竞争项目多层均价对比竞争楼盘主力面积单位：平方米16014012616011013010093100100135109135100春溪华庭格兰维亚嘉华国际百合公寓桂花城中利达花园

关键词：主力面积100㎡—135㎡之间

竞争楼盘营销手段与销售率之间的关系对比主要竞争楼盘销售手段与月平均销售率关系对比单位：％3.20%6.40%6.90%3.00%20%15%

、春溪华庭

景观(余英溪、春晖公园）品牌开发商

格兰维亚西班牙风情低价策略

嘉华国际

国际主义、浙江省建筑节能示范工程

百合公寓

品牌开发商、围合设计、户型设计

桂花城

品牌开发商、景观、围合

中利达花园品牌开发商、低价策略关键词：低价策略导致高销售率

竞争项目分析综合上述三项比较竞争楼盘均价约4000元/㎡，主力面积在100㎡—135㎡之间。竞争项目分析销售率突出的两个楼盘格兰维亚与中利达花园均价远低于4000元/㎡，且户型主力面积偏小，可以预见，低价策略对加快销售去化有决定性作用，主力总价在20万元—35万元之间的民乐小区Ⅱ期以低总价入市将达到较快去化率。二、本案分析本案分析本案所在城东板块SWOT分析优势总体均价3000元左右，相对老城区有明显优势竞争城中配套优势与城南环境优势对城东板块的冲击机会根据德清县发展规划，该区域占据未来城市发展黄金地段，发展潜力巨大威胁目前配套较落后项目定位、主广告语、客户区域分布项目定位：工薪阶层买的起的多层高品质住宅主广告语：提前拥有理想家园客户区域分布：本案分析三、现状分析析汇总现状分析汇总总本案均价将明明显低于其他他竞争楼盘均价2500元，总价20万元-35万元，性性价比超高城东是德清未未来的发展趋趋势，本案更更是处于城东东的优势地段段定位在工薪阶阶层买的起的的品质住宅项目周边现阶阶段配套落后后德清本地客户户占主流，少少量杭州及周周边地区客户户利用低均价、低总价的优势在推广前期造势，续销期用城东发展潜力淡化目前配套落后的缺陷，利用户型、多层品质感等卖点加强推广力度，达到迅速去化推广构架预热期多层品质、未来发展潜力等多卖点宣传强销期开盘期公开均价，低价造势整体形象诉求推动项目销售推广架构媒体分析一、主要报纸媒体体对比：媒体分析日发行量今日德清湖州日报钱江晚报有稳定职业、、稳定收入和和固定住所的的城市主流读读者，读者构构成持续年轻轻化。订户以以企业主、经经理层为主覆盖面受众人群1.5万份6万份96万份德清县、县内内各镇湖州地区覆盖全省，主主要城镇当日日投递当日阅阅读湖州当地政府府机关、单位位，公务员、、事业单位从从业人员是主主要阅读者赠送报纸，面面向机关、事事业单位、离离退休干部蓝点建议：选选用今日德清清二、电视台比比较媒体分析覆盖面受众人群德清电视台（（两套）湖州州电电视视台台（（三三套套））覆盖盖德德清清本本地地，，总总入入户户率率96.3%，，在在德德清清本本地地享享有有高高收收视视率率覆盖盖人人口口/户户数数11万万多多户户，，德德清清当当地地普普通通市市民民，，收收视视率率集集中中在在18：：00——22：：00覆盖人人口/户数数1200万，，个别别节目目固定定人群群收看看，在在德清清本地地收视视率不不高嘉兴、、桐乡乡、嘉嘉善、、海宁宁、长长兴、、德清清、安安吉及及杭州州，江江苏省省无锡锡、吴吴江、、苏州州、宜宜兴、、安徽徽省广广德等等县市市蓝点建建议：：选用用德清清电视视台三、户户外广广告媒体分分析道路灯灯箱特点户外灯灯箱道旗路牌广广告高炮在整条条路段段上，，具有有连续续性在夜间间特别别醒目目多用于于项目目周边边，有有良好好的项项目指指示效效果多用于于人流流密集集地段段醒目，，冲击击力强强，利利于长长期建建立项项目形形象蓝点建建议：：选用用道旗旗和路路牌广广告推广计计划一、核心优优势——预热热期（（1月月—2月））推广计计划项目诉诉求要要点城东是是德清清未来来发展展重点点区域域，民民乐小小区周周边规规划配配套优优势明明显。。新城核核心民民乐生生活轻轻松置置业首首选诉求主主题提前拥拥有理理想家家园推广计计划推广计计划时间主题诉求媒体选择规格刊例价（元）2月14日（周二）售楼处对外开放，接待来宾预订今日德清封底半版硬广490002月28日（周三）《城市中心点品质生活圈》今日德清1500字软文需面议强销期推广预算总计49000二、核心卖卖点——开盘盘以及及强销销期（（3月月—4月））核心卖卖点检检验原原则理论卖点核心卖点是不是市场唯一的？检验原则是不是市场第一的？是不是受众喜欢的？

推广计计划核心卖卖点提提炼推广计计划根据市市调，，民乐乐小区区Ⅱ期期理论论卖点点分类类如下下表：：区位1、城东新区，2、核心地带新城东行政中心配套3、毗邻德清市体育场4、南北入口处都有公交车5、西有农贸市场，北有综合商场建筑6、纯多层建筑性价比7、低价位，中高端品质推广计计划核心卖卖点提提炼城东新新区，，核心心地带带竞争项项目本案可以成成为本案卖卖点新城东东行政政中心心最邻近近新城城东行行政中中心竞争项目本案竞争项目本案本案竞争项项目本案不能成成为本案卖卖点推广计计划毗邻德德清市市体育育场竞争项项目本案可以成成为本案卖卖点南北入入口处处都有公公交车车离交公公车站站距离离较近近竞争项目本案竞争项目本案竞争项目本案竞争项目本案不能成成为本案卖卖点推广计计划西有农农贸市市场北有综综合商商场竞争项项目本案纯多层层建筑筑竞争项目本案竞争项目本案可以成成为本案卖卖点配套规规模大大竞争项目本案竞争项目本案不能成成为本案卖卖点推广计计划低价位位，中中高端端品质质竞争项项目本案可以成成为本案卖卖点对民乐乐小区区Ⅱ期期的卖卖点提提炼可可得到到以下下核心心卖点点区位

城东新区，核心地带配套

毗邻德清市体育场性价比纯多层建筑低价位，中高端品质

建筑

推广计计划推广主主题城市新新中心心轻轻松置置业首首选健康生生活从从家门门口出出发主主力诉诉求：：品质质生活活轻轻松置置业多层不不多品品质生生活起价2500，提前前拥有有理想想家园园推广执执行时间主题诉求媒体选择规格刊例价（元）3月14日（周三）《居住在新城未来》今日德清1500字软文需面议3月15日（周四）公布全面开盘今日德清封底整版硬广980004月5日（周四）起价2500，提前拥有理想家园今日德清封底半版硬广490004月19日（周四）起价2500，提前拥有理想家园今日德清封底半版硬广490003—4月民乐小区火爆销售中道旗城市中心区域需面议强销期推广预算总计196000推广计计划三、产产品优优势—销售持持续阶阶段（（5月月—6月））项目诉诉求要要点民乐小小区各各个卖卖点展展示，，包括括区位位、配配套、、性价价比高高等等等诉求主主题健康生生活从从家家门口口出发发——与与超大大规模模体育育中心心毗邻邻便捷交交通执执掌掌城市市脉动动——居于于城市便便捷交通通网内推广计划划推广执行行时间主题诉求媒体选择规格刊例价（元）5月10日（周四）《居住在新城未来》今日德清封底半版硬广490005月31日（周四）公布全面开盘今日德清1500字软文需面议6月14日（周四）起价2500，提前拥有理想家园今日德清封底半版硬广490006月21日（周四）起价2500，提前拥有理想家园今日德清1500字软文需面议强销期推广预算总计98000推广计划划三、尾盘盘期（7月—8月）推广计划划项目诉求求要点对项目整整体优势势的提升升诉求主题题小薪一族族把握握升机延伸文脉脉优越越成长空空间——融入入365天书香香氛围推广计划划推广执行行时间主题诉求媒体选择规格刊例价（元）7月12日（周四）延伸文脉优越成长空间今日德清封底半版硬广490008月16日（周四）小薪一族把握升机今日德清封底半版硬广49000强销期推广预算总计98000推广预算算总计：：销售阶段推广预算总计（元）第一阶段：预热期（1月——2月）49000第二阶段：强销期（3月——4月）196000第三阶段：续销期（5月——6月）98000第四阶段：尾盘销售（7月——8月）98000推广总预算441000推广计划划谢谢！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。21:08:4221:08:4221:081/5/20239:08:42PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2321:08:4221:08Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。21:08:4221:08:4221:08Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2321:08:4221:08:42January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月20239:08:42下午午21:08:421月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月239:08下下午1月-2321:08January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/521:08:4221:08:4205January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。9:08:42下午9:08下下午21:08:421月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。21:08:4221:08:4221:081/5/20239:08:42PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2321:08:4221:08Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。21:08:4221:08:4221:08Thursday,January5,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2321:08:4221:08:42January5,202314、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20239:08:42下下午午21:08:421月月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。一月239:08下下午午1月-2321:08January5,202316、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2023/1/521:08:4221:08:4205January202317、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。9:08:42下午午9:08下午午21:08:421月-239、杨柳散散和风，，青山澹澹吾虑。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、阅读一切好好书如同和过过去最杰出的的人谈话。21:08:4221:08:4221:081/5/20239:08:42PM11、越是没没有本领领的就越越加自命命不凡。。1月-2321:08:4221:08Jan-2305-Jan