某房地产地块项目战略营销方案

第一章、市场研究立足城市发展格局，关注项目核心竞争力一、2010年景德镇房地产市场数据分析2009年市场同期交易价格情况2010年各月成交套数与上年同期比较2010年各月成交面积表2010年上半年市区共成交2610套，计295141平米，平均113平米/套。市场上中小户型比较受欢迎。从中可以看出，年后各月的成交面积逐月提升，5月份最高，6月份稍有下降。，商业房产1、2月份为最多，可以看出09年底购买商铺达到一个高潮，年后3-4月维持一个较低水平，5-6月又有增加。2010年各月二手房成交量二手房成交量上半年比去年同期上升80%，表明市场上居住升级的数量增多，对新房市场是一个有力支撑。2010年至目前可售商品房数量上表表明，目前景德镇城区市场上已取得预售资格待售的期房（住宅/商铺等）产品尚有相当数量，按照目前的月销售速度，住宅需要4-5个月的时间。商铺需要1年时间。可见，虽然楼市销售进度保持平稳，但开发量大大增加，销售卖压较大。分析：1、房产交易规模稳步上扬

1-6月份，商品房住宅交易登记2610套，二手房交易登记1631套，分别较同期增长4%、80%，由于流转环节的税费政策对二手住房交易影响较大，自去年二手住房交易优惠政策取消后，使二手房在年初几个月出现了短暂交易的回落，6月份已开始稳步回升，交易登记数量已达355套。商铺交易登记800套。表明市场交易并没有因为新政的作用而萎缩，相反得到稳步发展。2、住宅成交价格各月有小幅上升，与上年同比则有较大幅度上涨。商铺价格同比保持大致平稳。

1-6月景德镇商品房成交价格一直在一个理性区间合理增长，从2010年上半年商品房住宅成交均价统计情况看，全市商品房住宅均价在2600元/平方米至2700元/平方米范围内波动增长，未出现大幅波动。商铺成交价格保持平稳，这主要归因为近两年市中心商业项目的带动作用（如新天地等），导致整体价格有较大幅度上升，至目前市场整体商业价格保持稳定。3、““新国国十条条”对对景德德镇房房地产产市场场影响响不大大景德镇镇市房房地产产市场场以自自住需需求、、改善善型需需求为为主，，尽管管此轮轮调控控已经经影响响到一一部分分人，，但从从中央央政策策的宗宗旨来来说，，是针针对房房价过过快上上涨、、投机机性购购买比比例高高的城城市，，并不不是针针对自自住性性和改改善性性等刚刚性需需求。。从长长远来来看，，这部部分需需求会会得到到鼓励励。此此轮调调控主主要针针对一一线城城市，，对二二、三三线城城市的的打击击是一一时的的。在在这一一轮调调控周周期过过后，，二、、三线线城市市会迅迅速恢恢复过过来。。以刚刚性需需求为为主的的三线线城市市，拥拥有更更为健健康的的房价价和城城市化化人群群作为为坚实实后盾盾，这这些因因素都都将成成为其其房地地产市市场迅迅速恢恢复的的基础础。4、市市场供供需对对比虽然景景德镇镇房产产市场场受新新政影影响不不大，，交易易平稳稳，但但短时时间内内可供供销售售的商商品房房大量量增加加，一一时间间导致致供应应超出出需求求，需需要在在以下下的几几个月月内予予以消消化，，如果果在一一年内内新增增开发发商保保持增增加的的话，，预计计总的的供给给量在在未来来的一一两年内将将始终终多于于需求求量，，购房房者有有较大大的选选购空空间，，对楼楼盘销销售带带来一一定压压力，，特别别是商商铺，，目前前景德德镇多多的是是沿街街底商商，尤尤其是是二层层商铺铺，去去化始始终是是一个个难题题。目前景德镇楼盘开发的态势，可以说是中心开花，四周扩展。相比于2008年以前，市面上多的是中小楼盘，目前景德镇的大楼盘越来越多。开发商实力越来越大，开发规模和产品层级与前两年已不可同日而语。从分区域看:

西部片区：向高端产品发展，带动主力产品开发，新产品带来新居住观念，代表性楼盘有伴山洋房、九域一品、昌南景苑等。高端产品的问世，直接拉升了住宅的市场价格，也带动了本片区如隆基尚城等楼盘的销售。本片区是景德镇未来房产开发的主要方向。北部片区。前两年只有少量中小楼盘，价格也较低，做得较好的楼盘有莱顿风情等。但随着尚东国际大盘的开发，直接将景德镇引入大盘时代，新近恒大项目即将启动，两个大盘联袂，是景德镇大盘规模开发的典型。全面带动景德镇住宅小区的各方面品质的提升。东部片区。上一轮东部片区房产开发曾是景德镇的一个热点，如四季春晖、圣罗帝景、金厦阳光、景翰文城等。下一阶段可开发楼盘减少，未来数年，仍将是以长虹金域中央为代表，新增少量楼盘，如陶玉路地块、南湖丽景地块。东部片区相对独立，因而该区域的楼盘相应拥有独立的客户基础。市中心片区。随着旧城改造的加快，市中心的房产开发掀起了热潮，戴家弄已上市项目有水岸豪庭、中央公馆、怡翠园等，未来尚有几个项目待开发。广场南路有金和汇景、开门子3号地块以及金鼎国际、5中地块等项目，这一区域楼盘特点是住、商、办并举，综合型楼盘较多。老城区由于拥有成熟的配套，地段价值决定了这一区域是目前及下一阶段的销售主角。城南片区。主要是沿曙光路一线，已开发的楼盘有国际华城、恒业类MALL、加州印象，在开发的楼盘有天宇绿园以及本案。本区域性质特点类似于北部区域，不同点是没有特大楼盘，好处是距离市中心较近，长远看，景德大道开通，将直接提升本区域的价值。三、各各区域域住宅宅产品品/价价格特特点四、景景德镇镇商业业地产产发展展情况况景德镇镇商业业地产产主要要分为为购物物中心心，商商业街街，专专业市市场，，社区区底商商。目目前在在售的的商业业地产产主要要为社社区底底商形形态，，大多多在售售楼盘盘或多多或少少都有有这种种形式式商业业。购物中中心，，百货货商场场业态态，集集中于于市中中心地地段，，销售售价格格较高高，首首层能能达到到30000-50000元元/平平米。。专业业市场场除豪豪德广广场经经营建建材外外，基基本以以经营营陶瓷瓷为主主。社区底底商是是目前前景德德镇商商业地地产供供给量量最多多的形形态，，本案案亦属属于社社区底底商形形态，，目前前销售售较好好的项项目有有国际际华城城和CHINA印象象，大大多楼楼盘底底商销销售基基本上上属于于自然然去化化，销销售进进度较较慢，，除了了为小小区及及周边边人群群提供供生活活服务务的基基本功功能外外，很很少有有主题题鲜明明的社社区底底商出出现。。目前景景德镇镇社区区底商商基本本以二二层结结构为为主，，如不不采用用1带带2销销售的的话，，二层层基本本很难难去化化。社社区底底商的的价格格，首首层基基本在在7000-13000元/平米米，二二层在在3000-5000元元/平平米。。景德镇镇商业业业态态简表表景德镇镇商业业现状状与问问题（（1）1．现代商商业形形态成成为主主导景德镇镇的商商业正正处于于传统统商业业形态态向现现代商商业形形态过过渡的的阶段段；2．专卖店店与大大型商商场超超市成成为主主流品牌专专卖店店与大大型商商场超超市发发展态态势尤尤为迅迅猛；；3．商业运运营仍仍处于于初级级阶段段现代营营销意意识薄薄弱，，缺乏乏系统统性与与专业业性运运作是是景德德镇商商业发发展的的主要要弊端端4．中高端端产品品缺乏乏景德镇镇中高高档的的商品品仍然然较少少，赝赝品名名牌较较多；；5.供求关关系失失衡一方面面大量量商业业物业业闲置置，一一方面面大量量商家家无法法找到到适合合开店店的经经营场场所，，二者者之间间的矛矛盾非非常尖尖锐。。开发商商缺乏乏长期期运营营意识识重销售售轻运运营轻轻招商商只顾顾眼前前利益益，缺缺乏长长线投投资眼眼光；；开发商商缺乏乏专业业、系系统性性思考考商业地地产开开发要要有系系统性性思考考，不不能先先盖好好房子子在想想招商商。而而要从从一开开始就就先做做好商商业规规划，，然后后在做做建筑筑设计计。根根据不不同的的业态态组合合对建建筑结结构的的要求求，来来做建建筑设设计，，才能能保障障未来来商的的顺利利；过度透透支商商业地地产的的价值值高售价价使得得业主主追求求高租租金，，高租租金吓吓跑了了商家家。这这时市市场就就会用用物业业的闲闲置来来报复复不合合理的的租金金要求求；景德镇镇商业业现状状与问问题（（2）4、未能能充分分了解解商业业地产产的复复杂性性-商业地地产的的复杂杂性在在于，，必须须长期期持有有、而而且需需要大大规模模持有有，逐逐步发发展，，从而而降低低商业业风险险，它它是和和地价价联系系在一一期，，是和和客户户的消消费习习惯联联系在在一起起的。。5、缺乏乏专业业人才才调控控-商业运运营是是个长长时间间的过过程，，需要要有统统一的的招商商管理理、统统一的的业态态规划划、统统一的的服务务，没没有专专业人人员的的把控控，就就容易易造成成经营营混乱乱、档档次偏偏失、、品牌牌冲突突等局局面.景德镇镇商业业现状状与问问题（（3））五、市民购购物消消费行行为心心理剖剖析品牌消消费心心理休闲式式消费费心理理从众消消费心心理非消费费性支支出、、消费费结构构提升升，休休闲、、娱乐乐业逐逐步进进入普普通居居民消消费视视野普遍存存在从从众心心理，，习惯惯性聚聚众消消费行行为较较重；；第二章章、项项目分分析认识自自己，，确立立独特特市场场认知知一、地块分析1、综述：交通：通过通站路延伸段、曙光路建立起本案与市中心和其他片区的联系。后期通过南侧的景德大道沟通全城。交通出行较为便利。配套：因为距离市中心较近，大市政配套应该说比较齐全，教育、卫生、宾馆、火车、汽车站等都齐备。城市建设：本地块处于城市边沿，地块周边老旧建筑较少，紧邻的地块已建或在建有新型小区，如恒业、天宇绿园、加州印象等，没有新老混居的视觉冲突。商业气氛：通过通站路、曙光路，可以续接浙江路、广场南路已有的商业氛围。环境：周边生态环境比较好。但缺点是铁路线紧靠地块，带来噪音；中间的市政道路亦破坏项目整体的居住氛围。2、项项目建建设指指标分分析住宅部分：两地块合计72880平米，计770户，平均85平米/户，户型面积控制较好，属于市场主力需求产品；以多层为主，亦属于市场旺销产品。车位配置水平高，有利于提升楼盘形象。商业部分：本项目商业设施整体上属于社区底层商铺形态。商业属性上应偏向于为居住区提供生活服务，但从体量上看，社区底商一般配置比例不超过10%，本案达到30%，因此，为商铺寻找功能定位是一个大问题。劣势（（W））距离传传统认认知的的商业业中心心，仍仍有一一定距距离；；项目市市场培培育成成本较较大；；地块的的局部部负面面营销销有待待化解解；商业开开发经经验较较少；；项目商商业体体量较较大，，形态态单一一，市市场吸吸纳较较差；；优势（（S）开发实实力和和后发发优势势；地段直直达市市中心心，交交通尚尚算便便利，，不拥拥挤空间环环境发发展余余地大大；承接中中心商商圈；；机会（（O））原有城城市商商圈升升级与与扩张张带来来的契契机；；外来投投资者者和创创业行行为提提供的的潜在在客群群；城市规规划与与房地地产发发展构构建的的良好好前景景；居民消消费结结构升升级，，三产产释放放；威胁（T））市场供应量量增大，市市场份额受受到冲击；；同质化竞争争，特别是是同地段楼楼盘竞争；；市场消费能能力不均衡衡，两级分分化大；价格敏感度度较高，高高端市场购购买力不稳稳定；政策预期的的不确定；；二、项目开开发的SWOT分析析SO:运用优势掌握机会利用有竞争力产品满足市场需求。通过商业功能的合理分区以及规划的重整化解劣势通过良好的主题规划抓住市场对商业地产的追捧优势产品加合理销控从而掌握销售的市场主动权WO:避免劣势丧失机会WT:避免劣势掌握机会ST:运用优势降低威胁三、项目开开发的SWOT策略略运用第三章、项项目定位谋定而动，，塑造项目目特色印象象说明：项目定位，，由于本案案建筑格局局、商/住住形态、户户型、建筑筑风格等已已经基本定定案，因此此项目定位位这里仅指指产品的功功能定位、、产品特色色梳理，提提出主题概概念。本章节将就就住宅和商商业分别提提出主题营营销方向的的构想，以以期在市场场上树立产产品的独特特、鲜明形形象；创造造个性化，，在客户心心中留下独独特记忆，，为项目的的销售奠定定基础。一、住宅定定位：——现代简简欧风情住住宅——瓷都首首席双客厅厅社区在建筑格局局、户型、、外立面等等不便变动动的基础下下，挖掘项项目的卖点点，利用住住宅底层架架空的特点点，营造公公共、户外外景观大客客厅，为业业主提供第第二会客场场所。再辅辅之以现代代简约欧洲洲风情景观观，整体造造就出多重重衔接、室室内外自然然过渡的优优美居家生生活环境。。底层架空做做法：为业主提供供一个自然然、阳光的的休闲、交交流场所，，成为第二二客厅现代、简欧欧的园林景景观设计示示意欧陆风情社社区园林小小品1欧陆风情社区园林小品2二、商业定定位：1、现存问问题问题一：商商业大体量量、形态格格局与业态态兼容，需需求不足的的矛盾。沿街长条形形二层底铺铺形态，限限制了多业业态的经营营。而超体体量的开发发，又决定定了商铺不不仅仅是为为满足小区区居民日常常生活之需需要，客观观上要求本本案商铺对对外开放，，也就是本本案商铺的的功能更多多的倾向于于服务于片片区，甚至至服务于全全市。因此此，需要一一个较鲜明明的主题。。问题二：经经营品类的的限制与大大体量的矛矛盾社区底商，，由于商铺铺与住宅的的特殊关系系，决定了了有些经营营品类不适适合进驻。。如容易带带来噪音、、造成交通通混乱、降降低小区居居住环境品品质的行业业：如大件件的建材、、化工、五五金加工等等专业市场场；又由于于地缘的关关系，某些些与生活相相关的品类类，如服装装、通讯、、家电、电电脑等行业业也不大适适合于本案案。因此，，可选的品品类很窄。。本案超体量量的社区型型商铺仅仅仅靠自身居居民生活需需要不能予予以满足，，而对外又又难以用某某单一行业业来填补。。因此，需需要从一个个独特的视视角来予以以定位。问题三：大大体量的底底商对外销销售需要一一个较明确确的概念定定位景德镇商业业，若为独独立商业，，则定位明明确，如金金鼎广场为为一站式购购物中心，，新天地强强调时尚购购物，群英英街二期定定位为瓷器器街等等；；社区底商商，则往往往没有个性性化商业主主题，在周周边商业气气氛浓厚，，或聚居人人口多，商商铺体量又又不大的情情况下，没没有商业主主题也没多多大关系，，但本案超超体量的底底铺形态，，无论在销销售过程中中，还是在在招商进程程中，都需需要有明确确的方向，，也就是一一个商业经经营主题，，在地块不不很成熟，，投资者迟迟疑不决的的情况下，，更需要一一个主题。。问题四：商商铺服务于于生活？还还是服务于于产业？景德镇经济济主体产业业毫无疑问问是陶瓷，，与此相关关的关联行行业如设计计、物流、、配料等等等，都不太太适合于本本案，要么么有人在做做，要么操操作难度大大，唯有陶陶瓷销售环环节还有考考虑的空间间。其他产产业基本没没有考虑的的必要。因因此，本案案商铺，从从功能上看看，还是应应该服务于于市民的日日常生活需需要。本案案商铺的经经营定位，，应从服务务于日常生生活的特定定角度来考考虑。2、问题的的结论从本案商铺铺的大体量量，经济功功能的外向向性、经营营业态的限限制性、服服务于生活活的倾向性性，单一行行业难以填填满商业空空间的现实实性，可知知，本案商商铺的经营营局面应该该是一个多多品类、多多行业的综综合商业（（街）。但但又需要用用一个商业业概念来统统括这些商商业内容。。3、商业题题材（主题题）的定位位从地段现实考虑：应针对那些不太注重地段的行业类别做文章。从周边已有的商业考虑：可依托曙光路陶瓷经营业，加以引申，归纳、提高。设想的商业题材定位于：具有某种相对统一性，涵盖若干行业的商业街。鉴于此：我们提出的定位概念。艺品工场“艺品”可涵盖以下下几个方面面：借势恒业和和曙光路已已有的陶瓷瓷经营点，，定位于““工艺陶瓷瓷”、“创创意陶瓷””，可消化化一部分商商铺。拓展日常生生活需要的的工艺品行行业：如木木制工艺品品，植物编编织工艺品品，石料工工艺品，宝宝石玉石工工艺品，金金属工艺品品，玻璃工工艺品，水水晶工艺品品，塑料工工艺品，，树脂工艺艺品，泥塑塑工艺品，，纸制工艺艺品，天然然工艺品，，针钩及编编结工艺品品，雕刻工工艺品，仿仿古工艺品品，仿生工工艺品，雕雕塑，字画画等等。纳入玩具行行业：木制制玩具，塑塑料玩具，，填充，绒绒毛玩具，，电子玩具具，电动玩玩具，玩具具珠，玩具具车，玩具具枪，模型型玩具，益益智玩具，，童车及配配件，玩具具配件，工工美礼品玩玩具设计加加工等等配套部分：：商业街除了了经营“艺艺品”外，，还需要为为社区提供供生活配套套，如餐饮饮、休闲、、便利店、、洗衣店、、银行网点点、鲜花礼礼品店等等等。这样的组组合，一一是可以以满足本本案较大大规模的的商业经经营空间间，二是是从“艺艺品”这这样的视视角，打打造在景景德镇还还没有的的相对““专业””的经营营市场，，并且与与购房需需求有一一定的挂挂钩，相相对容易易成功。。三是可可以提升升楼盘的的品味。。以陶瓷工艺品为主，间以少量日常生活服务店铺。以其他类工艺品为主，间以少量日常生活服务店铺。工艺品综合商场。商业经营品类初步规划图第四章、、项目客客户定位位为特定群群体打造造最合适适的物业业一、住宅宅客户的的圈定公务员、、金融、、文教实力企业业职工私营或个个体（企企业主、、商人））经济收入入教育程度度购房目的的职业家庭结构构年龄与置置业状况况经济实力力殷实两口和三三口之家家为主以改善自自己或家家人居住住环境为为目的具有受教教育资历历，现代代意识强强25－45岁为为主要求居住住舒适家庭二次次置业居居多追求品质质、享受受生活更换居住住环境提高居住住质量价值习惯情感上班族家庭观念浓厚悠闲的生活方式市区客户地缘性客户异地客户追求安适注重品质关爱家人注重邻里享受生活望子成龙希望老人精神生活充实二、商铺铺客户的的圈定销售目标标客户群群体本地商家家和投资资客。来自江浙浙、福建建等发达达地区的的商家、、投资客客。附近区域域如南昌昌、九江江、鹰潭潭、上饶饶等地的的商人。。乐平、浮浮梁一带带的中小小业主。。商业招商商对象市内及周周边县区区已开展展此类业业务的经经营散户户，为追追求群体体效应、、扩大业业务影响响面而入入驻经营营。欲转行或或利用剩剩余资金金追求投投资回报报的本地地有闲散散资金的的商户。。外地招商商引进的的客户。。第五章、、项目价价格定位位正确理性性定价为为项目成成功开发发奠定基基础对项目产产品价值值的考量量——如果按照照前述策策划思路路，我们们可以考考量项目目预计可可能实现现的价值值即可能能的售价价水平：：从前述市市场调研研情况得得知，目目前景德德镇住宅宅楼盘平平均价格格在2600-2700元之之间，这这只是本本案定价价的最基基本依据据，具体体的定价价还要参参考可比比楼盘的的价格。。设本案明明年产品品上市，，则能实现现的价格格是多少少？一种比较较可行的的定价方方法是：：采用与与市场具具有可比比较楼盘盘，同类类产品价价格进行行比较得得出价格格。以下是采采用此方方法进行行初步推推导。首先确定定样本物物业，条条件如下下：１、区域域认可度度大致相相当。２、具备备典型的的多层、、小高层层、高层层住宅及及商业项项目。３、开发发时间相相近（前前后1年年内）。。４、在可可比区域域内具有有一定的的影响力力。定价流程程图：根据以上上原则，，住宅部部分我们们选择：：瓷都国国际华城城、天宇宇绿园、、怡翠园园这3个个楼盘，，商业部部分，选选取瓷都都国际华华城、恒恒业类MALL这两个个进行多多角度比比较打分分。对各楼盘盘进行定定量描述述因素见见下表：：共16个因因素，分分五等级级，分值值为1、、2、3、4、、5分。。分值越越大，表表示等次次越高。。上述筛选选出16个因素素，按重重要性及及影响力力的高低低，确定定每一因因素的权权重（具具体如下下上表左左侧数据据）。权权重越大大，重要要性及影影响力就就越高，，反之亦亦然。最后根据据各项打打分计算算各楼盘盘所得总总分如下下：拟合计算算表：通过上表表可以大大致看出出，各楼楼盘评分分和售均均价大致致保持直直线相关关，因此此可以通通过一元元线性回回归式来来得出本本案住宅宅的未来来售价大大致水平平。将各楼盘盘的价格格和综合合得分代代入两坐坐标预测测模型，，基本符符合一元元线性回回归关系系，故采采用一元元线性回回归式：：Y=a+bX+e,将相关数数据进行行拟合，，最后得得出本案案多层产品的价价格区间间为2855元/m2。价格指数得分指数怡翠园国际华城天宇绿园由于以上上数据采采集和评评估均有有一定误误差，考考虑误差差因素，，本案未未来的住住宅均价价可在2800-2900元元/m2之间调整整。商铺价格格，同样样可以通通过以上上方法，，得到基基本的定定价。相邻区域域可比楼楼盘底商商价格：：从地段、交通通、商业氛围围、配套、商商业规模等多多种因素相互互比较，总体体打分，本案案楼盘底商的的综合得分约约相当于恒业业MALL的的95%，国国际华城临江江商铺的130%通过一元线性性回归式Y=a+bX+e，得出本本案一层底商商的售均价大大致在11785元/m2。二层整体售售均价在3806元/m2。即实际成交均均价，一层大大致在11700-11800元/m2，二层大致在3800-3900元/m2。第六章、项目目营销执行策策略合理规划营销销路线是保证证项目成功的的核心ABCD一、开发策略略构想：设想项目整体体分A、B、、C、D四个个组团顺序开开发。四个组组团工程进度度衔接设想为为：A组团达达到预售条件件后，B组团团开始动工，，B组团达到到预售条件后后，C组团开开始动工，C组团达到预预售条件后，，D组团开始始动工，如此此，可最大限限度保证项目目开发的资金金流。二、销售节奏奏和销售周期期的规划1、考虑的几几个因素：A、如果将全全部商铺待项项目整体落成成，达到现房房销售条件再再销售，可能能给资金运用用带来压力，，也延长销售售周期，因此此，必须有相相当部分商铺铺在期房阶段段进入销售。。B、考虑到开开发商对整个个项目短平快快的开发策略略，整体销售售周期也将尽尽可能缩短。。C、在较短时时间内达到预预想的销售成成果，必须在在各组团工程程进度的最佳佳节点合理安安排销售节奏奏和销售目标标。A组团：住宅：工程达到预售售条件，取得得预售许可———开盘销销售率率35%——工程结构构封顶销销售率70%——外立面落落成销销售售率90%商铺：为充分实现商商铺价值，建建议在A组组团住宅工程程达到结构封封顶时对A组组团商铺进行行发售。2、项目销售售控制规划B组团在A组团达到到预售条件后后，B组团开开始施工。。住宅：B组团团达到预售条条件，取得销销售许可———开盘，销售售率35%——工程结构构封顶，销售售率70%——外立面落落成，销售率率90%商业:B组团商业在在B组团住宅宅达到结构封封顶时开始销销售。A组团商业在在B组团商铺铺开始预售时时完成销售率率30%。C组团：C组团在B组组团住宅达到到预售条件时时开始施工。。住宅：达到预预售条件，取取得销售许可可——开盘销销售率率35%——工程结构构封顶销销售率70%——外立面落落成销销售率90%商业：在C组组团住宅结构构封顶后，开开始C组团商商业销售。A组团商业此此时完成销售售率50%。。B组团商业此此时完成销售售率30%。。D组团：D组团在C组组团住宅达到到预售条件时时开始施工。。住宅：达到预预售条件，取取得销售许可可——开盘销销售率率35%——工程结构构封顶销销售率70%——外立面落落成销销售率90%商业：在D组组团住宅结构构封顶后，开开始D组团商商业销售。A组团商业此此时完成销售售率70%。。B组团商业此此时完成销售售率50%。。C组团商业此时时完成销售率率30%。后续销售工作作规划：在D组团住宅宅结构封顶后后，整个项目目工程基本进进入扫尾阶段段。此时销售售工作预计初初步成果如下下：住宅：四个组组团住宅销售售同步进入尾尾声，为清盘盘阶段，整体体销售率在85%以上。。商业：此时，，C组团商业业开始进入销销售，其他三三国组团综合合销售率在50%左右。。因此，在此以以后的销售工工作重点为沿沿街商铺的销销售。以此为为起点，规划划为8-10个月整体销销售率达到85%，住宅宅基本售罄。。第七章、项目目推广和招商商策略销售、推广、、招商互动，，成功前前景可期1、推出鲜明明的营销主题题——“简欧欧园林社区，，首席双客厅厅住宅”2、整合媒体体资源，达成成广泛的复合合推广的效果果。3、事件营销销——造成口口碑传播效应应。4、组团命名名，形成阶段段性营销主纲纲。一、推广策略略住宅的推广：：就本案来说，，这样的地段段，适销对路路的户型产品品，销售的压压力并不大，，在营销推广广过程中，注注意化解地块块的劣势，在在充分挖掘项项目整体卖点点，实现快速速销售并不难难，在具体操操作过程中，，做好以下几几点：商业的营销推推广本案的营销工工作，商业是是重中之重，，如何顺利实实现商铺的销销售？——在合适的的工程节点阶阶段推售，最最大限度满足足客户的现实实感观。——制定可行行的销售政策策和策略，给给客户以刺激激。——招商宣传传同时并举，，给客户以信信心。1、在合适的的时点，推出出合适的商业业。商铺的销售，，一般在现房房/准现房阶阶段，销售比比较顺利，客客户此时可以以较方便地参参观商铺的现现场，并且此此时距交房的的时间也较短短，心中抵触触情绪较低，，也可接受较较高的售价。。因此，我们们建议在各个个组团工程主主体封顶这个个时间节点开开始商铺的推推售，正是基基于这个目的的。2、执行正确确的销售政策策和策略，刺刺激客户的兴兴趣。在客户积累阶阶段，通过一一列的营销措措施组合，一一般是通过发发行客户权益益卡的形式（（为回避政策策的制约，此此权益卡将以以变通的形式式出现），给给客户以获利利的冲动，同同时利用准现现房阶段的优优势，通过带带租约出售、、返租等等措措施，给客户户特别是投资资客户的兴趣趣。3、营销推广广和招商宣传传同步，充实实客户信心。。商铺的销售对对象，很大部部分是投资类类客户，期望望以后能够带带来稳定的收收益，因此，，招商工作，，特别是招商商宣传非常重重要，在商铺铺的销售各阶阶段，要炒作作“商业题材材”，明确经经营方向，满满足客户收益益预期。二、招商策略略1、在明确的的商业主题下下，分阶段开开展招商工作作。按照组团开发发的步骤，招招商工作亦将将分阶段有序序进行，在事事先确定的商商业经营品类类规划指导下下，各组团应应根据业态规规划图分行业业进行招商，，首先考虑本本地潜在意向向客户，再考考虑引进外来来商家。2、主力店———招商工作作的重心各行业、品类类的招商，首首先以“主力力店”为重，，“主力店””具有品牌示示范效益和带带动效应，““主力店”要要求高，应在在租金、场地地等方面多予予以配合和满满足。租金的的补贴/损失失，可在销售售价格中来调调节。3、组建专业业招商团队，，制定合理招招商路线图不同于大型购购物中心，其其招商对象有有相当部分是是来自国内一一线地区的商商家（品牌）），本案社区区型商业街形形态，注定商商家主要来自自本市及周边边地区，商家家不外乎两类类：一是已经经在经营该类类商品，二是是想转行经营营。招商工作作只是让他们们挪动“场地地”，形成集集聚规模效应应。招商团队队要做的工作作是在招商宣宣传工作的辅辅助下，制定定合理的走访访路线图，到到市内及周边边城乡各个散散居点展开游游说鼓动工作作。项目各组团营营销工作指引引图调研期、蓄水期开盘销售强销期工程线销售线传播线达成预售结顶交房蓄水传播启动开盘仪式产品解析开盘市场调研正负0营销方案基础工作形象设计工程前期工作招商启动......持续销售阶段性营销/招商宣传招商线持续性招商行动ENDTHANKS!9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。22:44:3122:44:3122:441/5/202310:44:31PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2322:44:3122:44Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。22:44:3122:44:3122:44Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2322:44:3122:44:31January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月202310:44:31下下午午22:44:311月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2310:44下下午1月-2322:44January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/522:44:3122:44:3105January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只