某地产金色城品价格制定及开盘方式

07年5月万科金色城品价格制定及开盘方式1324进取性经营指标政策与市场环境客户价格测试与落位开盘方式目录5本次价格的意义进取性经营指标1金色城品可研报告07年经营指标销售量总建面：21417平方米总套数：232套车位数：175个总建面：20360.52平方米总套数：232套车位数：103个销售价住宅：12000元/平米其中装修成本：1200元/平米车位：8万/个总销：257004000元住宅：13000元/平米其中装修成本：1273元/平米车位：8万/个总销：272926760元资金回笼销售期住宅资金回笼：2007年9月车位资金回笼：2007年11月开盘日：2007/5/20开盘率：大定70-80%住宅清盘：6月30日(8月资金回笼)车位清盘：12月底之前价格高时间短速度快高频快进取性经营指标1完成指标的策略设想住宅：1、按13000元/平方米制定静态价表，按价格区间进行客户测试与落位。2、根据测试与落位情况，结合销售率指标对价格作出推导判断。车位：1、最快可销售时间在07年11月，如单独销售几乎不可能在年内结算。2、策略：与住宅价格联动，隐含3万元/车价折算入整体房价，每平方米分摊152元/平方米；在11月份拿到车位销售许可证后的一个月内，以5万元/车位进行促销，确保年终车位结算；一个月促销期过后，车位价格按10万元/个销售。客户价格测试与落位2按13000元/平方米制定静态一房一价表，按价格区间进行客户测试与落位静态价表价格区间：约12000-15000元/平方米报价后，截止5月13日，对来访客户进行梳理A/B级计702组进行客户初步落位客户价格测试与落位2702组A/B级客户的来源（客户面）项目上南昌里浦东其他浦西金色城品24%40%36%爵仕悦55%25%20%在主流媒体不能发布情况下，积极全力拓展外围客户渠道，吸引外围客户对项目的关注，来有效支撑起项目的价格。1、4月24-26日通过陆家嘴软件园、张江和金桥三地客户工作地巡展继续拓展客户来源；2、通过中智员工通路（新锐中产）点对点寄发项目明信片；3、对尚东国际、爵仕悦、新里程等来访但未成交客户分别进行明信片直邮和电话FOLLOW，充分利用起区域板块的来访客户资源；4、充分利用万科和易居内部平台，张贴海报传递项目信息；5、充分利用万客会和易居会客户资源，进行短信发布和指定会员的资料直邮6、筛选全市46家易居臣信门店，进行X架信息发布和业务员带看激励。外围客户充分进入，客户来源已经有效得到拓宽，支持高价格所需的客户面支撑已经具备金色城品A栋B栋合计需求人数(组)345357702组供求比1:2.881:3.19需求均衡2客户价格测试与落位4月1日-5月13日来访客户需求(A/B级客户702组)分栋需求金色城品一房二房三房合计套数房型配比56套24%148套64%28套12%232套100%需求人数205组412组85组702组供求比1:3.71:2.81:3平均1:3需求比例29.2%58.7%12.1%定价参考：一房>二房>三房分户需求说明：常规公寓在报出价格范围区间后，满足开盘热销（80%）的条件是A/B级意向客户比例达到1:3。本案已满足开盘热销条件,即开盘销售率预计在80%左右。2楼层房型客户数量(组)供求比低区5-9F一房1363871:4.8二房222三房29中区10-14F一房422101:2.6二房137三房31高区15-18/19F一房261051:1.46二房53三房26定价参考：低区均价可提升，中区均价较适中，高区均价需控制（即通过压缩价格区间，求得供求平衡，降低客户流失率）楼层落位情况：客户价格测试与落位4月1日-5月13日来访客户需求(A/B级客户702组)客户扎堆价格可提升客户量略少价格较适中客户少价格需控制由低区到高区需求翻倍递减2小结客户面已经充分拓宽，全市性客户有效导入，支撑价格的客户面条件具备根据客户落位分析，一房均价>二房均价>三房均价区间报价后客户需求由低区到高区逐次翻倍递减，低区均价有提升空间，中区均价较为适中，高区均价需要控制价格区间被压缩后，更有利于项目的均衡去化客户价格测试与落位约12000-15000元/平方米约12626-14824元/平方米目前报价区间调整后价格区间上调5.2%下调1.2%A102㎡B87㎡D99㎡C90㎡

A/120套 2根据客户需求落位，对原静态一房一价表进行动态修正客户价格测试与落位1、房型价差修正房型落位情况：房型编号房型面积(㎡)套数比例客户落位情况(组)供求比A2房2厅1卫1023013%801：2.7B2房1厅1卫87.53013%1291：4.3C2房1厅1卫903013%791：2.6D2房2厅2卫99.53013%381：1.3E3房2厅1卫1192812%711：2.5F1房1厅1卫54.85624%2111：3.8G2房2厅1卫922812%941：3.4合计：20360232100%7021：3总体需求：一房：1:3.8>二房：1:2.86>三房：1:2.5二房排序：B>G>A=C>D三房定价：E≈D（由于3房原先的报价为最低）房型编号房型面积(㎡)套数比例第一次静态定价（进场前）第二次动态定价（进场后）第三次动态定价（开放示范单位后）A2房2厅1卫1023013%+522+305+136B2房1厅1卫87.53013%-352-286+336C2房1厅1卫903013%-196-208+68D2房2厅2卫99.53013%+392+260-407E3房2厅1卫1192812%-261-195-68F1房1厅1卫54.85624%+718+870+814G2房2厅1卫922812%0+130+542合计：20360232100%①②③④⑤⑥⑦①②③④⑤⑥⑦①②④注：开放示范范单位后，客客户通过现场场体验，房型型的需求排序序产生了很大大的变化。根据需求对房房型价差进行行修正：③⑤2客户价格测试与落位1、房型价差差修正F54㎡E119㎡G92㎡F54㎡

B/112套 ⑥⑦2房型影响楼层前次价格系数差本次价格系数差E5-18层-454-271G5-18层-454-271ABF54㎡E119㎡G92㎡F54㎡B/112套 Ｂ幢相对A幢幢离主干道成成山路较近，，B幢所有E和G房型噪噪音影响大2、马路噪音音修正客户价格测试与落位2AB空调外机位置置商铺顶层平台台皆放置有大大功率空调外外机，但B幢E、G房型型北窗紧贴着着商场空调外外机，因此其其受影响较大大。（A幢离离空调外机位位置有43m的距离，不不考虑设定该该系数）。房型影响楼层前次价格系数差本次价格系数差E5-8层-311-203G5-8层-311-1363、空调噪音音修正客户价格测试与落位2说明：1、低区价差相对对较大，中区区和高区基本本相同，次顶顶层较受欢迎迎，其差价便增加加，而顶层价价格次之。2、由于本项目1－3层（总总高16.6m）为商铺铺，住宅南面面多为6层公公房，采光日照照通风不受影影响，因此楼楼层价格的差差异可相对其其他个案更小，价价差主要表现现在视野的开开阔性上。综合以上分析析：此楼层价差差能够更均衡衡去化所有楼楼层的房源。。楼层差价低区：6F-5F＝＝145元7F-6F＝＝101元8F-7F＝＝101元9F-8F＝＝65元客户价格测试与落位中区：10至14F差价均为65元高区：15F至17F差价均为65元18F-17F＝101元19F-18F＝-101元2客户价格测试与落位房型价格范围围房型价格范围楼层房型单价范围（元/㎡）总价范围(元)低区5F-9F1房139507808772房12626-137911170235-13834263房12641-130941506934-1560936中区10F-14F1房143037998042房13089-141251213129-14168823房13157-134111568446-1598725高区15F-19F1房146488132452房13404-144301242368-14474823房13475-136371606355-1625667由以上的房型型价格范围来来看，1房、、2房、3房房的低、中、、高区价格范范围是符合本本案的客户对对于房型、楼楼层的实际需需求。2客户价格测试与落位价格结论在前述因素依依据客户落点点进行需求动动态修正后，，结合约12626-14824元/平米米左右的价格区间，，按套定价后，，生成的均价价为:(此价格开盘盘销售率预计计80%左右右)13455元元/平方米2客户价格测试与落位浦东商场购买买本案而形成成的创收浦东商场价格格说明：本案的B幢（（1号、3号号）的4F和和5F将售于于浦东商场，并与其谈妥的的销售单价为为9331.1元/㎡注：其中本仅仅有5F的价价格（单价、、总价）计入入了一房一价价表。实际创收：由于实际售于于浦东商场的的单价为9331.1元元/㎡，因此此本案将有1200×641.88㎡（5F面面积）＝770256元没有进帐。但是售于该4F是没有计计入本案的总总销金额中的的，因此：实际创收＝5760555－770256＝4990299元4F＝617.35㎡××9331.1元/㎡＝＝5760555元5F＝641.88㎡××10531.1元/㎡㎡＝6759702元5F的单价10531.1是由：与与浦东商场谈谈妥的单价9331.1再加上本案案的装修成本本单价1200组成。＆2客户价格测试与落位车位联动13455元元/平米(此价格开盘盘销售率预计计80%左右右)考虑把车价中中的30000元分摊入入住宅，即（30000元x103个）/住宅宅总建面=152元/平平方米11-12月月以5万元/个车位限时时促销（吸引引力很强），，以确保07年车位结算算+152元/平平方米=13607元元/平方米客户测试价车位分摊价扣除车位分摊摊后的价格是是13455元，较原定定2007年年度13000元目标均均价上涨3.5%政策与市场环境3上海整体市场场——供应紧缩引致致成交趋暖从全市商品住住宅最近的供供求趋势来看看，供求比自自去年10月月以来持续大大于1.24，3月份达到06年1月以以来最大值2.01。而而进入4月，，传统销售旺旺季导致供应应明显放量，，成交量也同同步回升，成成交量环比上上升11.6%。政策与市场环境3上海整体市场场——价格稳定从06年1月月至07年4月的16个个月里，上海海整体商品住住宅价格有12个月处于于9000元元档次内，走走势相当稳定定。个别月份价格格突然超过10000元元或低于9000元，是是因为成交结结构的原因引引起的。如07年4月份份由于花园住住宅与联排项项目的成交量量超过20万万平米，使得得成交均价跃跃上了10000元大关关。政策与市场环境34月份成交交量较去年年同期下降降40%，，环比下降降15.4%，但成成交价却同同比上扬8.2%，，环比基本本持平。可可以说出现现了量跌价价升的现象象。价格的上升升主要来自自万科新里里程和尚东东国际的推推动，目前前板块内三林板块市市场——价格微涨，，成交缩量量1-3月平平均月度涨涨幅为3%4月价格稳稳定在3月月基础上预测5月稳稳中略升政策与市场环境3区域细分板板块标杆项项目价格(5月)外环线川杨河杨高南路上南路主力竞品尚东国际毛坯10600元(扣除中央央空调)干扰竞争万科新里程程毛坯10600元（联动案场场）北三林林西三林林东三林林干扰竞争锦绣华城毛坯10500金色城品装修13607六里板块清盘爵仕悦装修11000政策与市场环境3政策环境———07调控方方向是疏导导需求，上上海房地产产走势平稳稳1、2006年年宏观调控评评估——有所控制，，但未完全全到位2006年年调控的基基本思路是是打压投机机、遏制投投资、压缩缩供给、限限制消费，，主要措施施有：严控控土地、严严控房型、、紧缩银根根、增加税税收、提高高资金门槛槛、限制外外资。这些些措施基本本抑制了全全国房价上上涨过快、、房地产开开发投资过过热、规模模过大的趋趋势。但除上海外，部分一、、二线城市市房价涨幅幅仍然很高高。2、、2007年年政策策环环境境明确确地方方政政府府对对调调控控当当地地房房地地产产市市场场要要负负主主要要责责任任；要求求地地方方政政府府安安排排土土地地必必须须确确保保普普通通商商品品房房、、经经济济适适用用房房和和廉廉租租房房建建设设用地地供供给给；；明确确要要求求各各地地加加快快建建设设住住房房保保障障体体系系；可能能推推出出大大房房型型保保有有税税。。2007年年政政策策走走向向将将继继续续贯贯彻彻已已出出台台的的各各项项措措施施，，并并会会把把调调控控重重点点从从压压缩缩供供给给逐逐步步向向疏疏导导过过度度需需求求角角度度倾倾斜斜，，预预计计大大量量经经济济适适用用房房（（比比配配套套商商品品房房进进入入门门槛槛低低很很多多））会会在在不不久久推推出出，，来来疏疏导导需需求求，，控控制制市市场场价价格格水水平平。。3市场场结结论论政策策与与市场场环环境境1、、上上海海整整体体市市场场供应应紧缩缩引引致致成成交交趋趋暖暖，，价价格格稳稳定定在在9000元元一一线线2、、三三林林板板块块成成交交缩缩量量，，价价格格微微涨涨3、、经经济济适适用用房房即即将将推推出出，，需需求求会会有有分分流流4、、短短期期内内市市场场和和政政策策风风险险不不大大4开盘盘方方式式要求求：：高高频频快快价格格创创新新高高销销售售期期限限短短速速度度要要求求快快开盘盘销销售售率率：：70-80%先到到先先得得按按序序认认购购容易易形形成成开开盘盘气气氛氛，，激激发发客客户户热热情情，，迫迫使使客客户户迅迅速速落落定定，，有有利利于于提提升升销销售售率率开盘盘日日期期：：5月月20日日（（周周日日））推案案房房源源：：A+B幢幢（（232套套））销售售底底价价：：13607元元/平平方方米米（（扣扣除除车车位位分分摊摊后较较原原定定07年年度度13000元元目目标标均均价价上上涨涨3.5%））销售售面面价价：：底底价价返返算算2.2%，，即即13913元元/平平米米含车车位位分分摊摊价价152元元/平平米米加入入优优惠惠折折扣扣优惠项目发生率折扣明细开盘当天购房1%80%0.8%限时签约0.5%80％*90％=72％0.36%一次性付款1%30%0.3%万客会会员(蓝卡0.2%、金卡1%)蓝卡为100％；金卡为4％0.24%总计1.7%最终终的的反反算算折折扣扣为为2.2%5/175/185/195/2018日日上上午午出出预预售售证证5/20开开盘盘关系系户户安安排排：：1、、18日日事事先先为为关关系系户户安安排排排排队队人人员员，，并并在在早早上上9点点整整开开始始准准备备，，可可适适当当选选择择非非民民工工人人员员））；；2、、梳梳理理关关系系户户需需求求的的房房源源，，确确保保其其能能买买到到满满意意的的物物业业。。20日日开开盘盘流流程程执执行行注：：1、、通通知知内内容容为为开开盘盘信信息息及及具具体体价价格格；；2、、物物业业需需派派驻驻充充足足的的保保安安维维持持外外场场排排队队客客户户的的秩秩序序并并发发放放序序号号牌牌等等工工作作，，并并为为排排队队客客户户安安排排好充充足足的的椅椅子子（（保保证证每每个个客客户户一一把把）），，伞伞及及面面包包、、水水、、防防护护线线等等。。重要要时时间间节节点点17日日上上午午预预售售合合同同审审批批、、及及价价格格审审批批18日日上上午午预预售售合合同同公公示示18日日通通知知客客户户：：电电话话、、短短信信18日日早早上上硬硬广广19日日培培训训相相关关工工作作人人员员,并并进进行行认认购购前前的的准准备备.19日日排排摸摸客客户户20日日早早上上9：：00开开始始认认购购等候候区区2F保安销控板紧急事件处理区认购购流流程程安安排排审核核、、财财务务区区－验验单单、、收收款款，，开开具具收收据据下定定、、签签约约区区－逼逼定定并并签签署署《《认认购购协协议议》》排队队区区－客客户户沿沿成成山山路路依依次次排排队队，，每每10位位客客户户设设1名名保保安安等候候区区－复复印印证证件件、、填填写写表表单单等等，，位位于于售售楼楼处处的的2F模型型区区－客客户户参参观观模模型型，，并并领领取取资资料料.45123销控控区区－客客户户审审核核身身份份，，领领取取认认购购协协议议，，销销控控房房源源6合同同公公示示区区512000元元价价格格线线金色色城品品13000元元价价格格线线打开开价价格格空空间间14000元元/15000元元价价格格线线承上上启启下下，，拓拓展展三三林林价价格格新新高高度度，，树树立立三三林林价价格格新新标标杆杆新里里程程装修修房房07年年5-6月月07年年7-12月月新里里程程PC创造造价价格格阶阶梯梯中林林洋房07年11月月07年11月月1、完成开盘盘销售率70-80%，，6月底清盘盘，车位07年结算2、树立区域域阶段性价格格新标杆，继继续领跑市场场，依托产品品力积极开拓拓价格上升空间，，既为新里程程一期打开了了价格上升空空间，又为万万科后续项目奠定价格基基础。本次价格的意义夯实13000元价格线线07年项目济阳路地块中林PC13000元元5街坊联排24000元元08年项目5街坊叠加16000元元5街坊公寓14000元元新里程程北PC15000元中林洋洋房15000元PC洋房公寓叠加联排That’’sall,thanks!9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。22:35:5822:35:5822:351/5/202310:35:58PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2322:35:5822:35Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。22:35:5822:35:5822:35Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2322:35:5822:35:58January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月202310:35:58下下午午22:35:581月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月2310:35下下午1月-2322:35January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/522:35:5822:35:5805January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。10:35:58下下午午10:35下下午午22:35:581月月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。22:35:5822:35:5822:351/5/202310:35:58PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2322:35:5922:35Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。22:35:5922:35:5922:35Thursday,January5,202313、不知香积寺寺，数里入云云峰。。1月-231月-2322:35:5922:35:59January5,