某某某项目市场与定价建议

无锡高端商品住宅市场分析与定价建议无锡万科.（.....）专业提供企管培训资料06年前3季高端商品住宅成交份额为7%，以06年全年290万㎡成交量预测，全年高端商品住宅成交量约为20万㎡。一、高端商品住宅市场容量分析1、06年前3季各价格段商品住宅市场份额临湖（外太湖、五里湖）高档别墅区惠山城郊别墅新区城郊别墅城市别墅代表楼盘二、高端商品住宅市场构成分析1、别墅产品：城市别墅、城郊别墅、沿湖景观别墅新梁溪阳光城市花园吉祥国际香梅花园华府庄园印象剑桥檀溪湾宝届山庄威尼斯花园.（.....）专业提供企管培训资料二、高端商品住宅市场构成分析2、热点板块的高档公寓产品湖滨一号阳光城市花园凯燕环球新梁溪人家代表楼盘

10月31各别墅项目存量

项目嘉德公园印象剑桥潭溪湾威尼斯花园二期宝界山庄江南景园新梁溪存量（㎡）6609.4337406.1628961.3826631.7718266.043880.984433.54价格（元）6800-75008k-10k10k-11k11k-12k10k-22k11k-20k8500-9000项目湖光山色金色水岸山水湖滨阳光城市花园吉祥国际金色江南香梅花园存量（㎡）19134.687680.82464510299.94353.472100013383.5价格（元）20k-33k8k-11k10k-18k8000-85006500-75007000-75006500-7500别墅项目10月底存量约20万㎡，占到三季度末23万㎡可统计高端产品存量的很大部分。二、高端商品住宅市场构成分析3、别墅项目市场存量.（.....）专业提供企管培训资料

主要非别墅项目10月底存量

项目阳光城市花园新梁溪湖滨一号凯燕环球建筑类型洋房叠加（类多层）高层（20层以上）酒店公寓存量（㎡）23683.6528710.89约26000约23000价格（元）6800-72006800-75007000-780012k-20k高端公寓产品存量约10万㎡，其中部分项目未被计入统计量。所以高端商品住宅的实际存量约30万㎡。4、热点板块的高档公寓产品存量二、高端商品住宅市场构成分析项目嘉德公园新梁溪阳光金色江南湖滨一号凯燕环球加总年初存量120005700002000000890001-10月销量5500240001300055003000290008000006年新增供应004700065002600053000132500其中未推量00130006500600002550010月底存量65003300034000210002300024000141500预计07年初存量50002800013000200001700018000101000到年底预计总销售约12万㎡，不计未推盘量的销供比0.61。与整体高端市场前3季0.36的销供比相比，城市别墅和高档公寓产品的市场表现要好得多。二、高端商品住宅市场构成分析5、城市别墅与高档公寓项目供求情况.（.....）专业提供企管培训资料05年以来中心区因没有供应导致需求无法释放。以02-04三年平均销售量计，中心区有年均7.8万㎡的潜在需求量。销售面积三、高端商品住宅市场潜在容量分析1、历年中心区商品住宅市场供求情况副中心区需求同样受到抑制。以02-05年均销售量计，副中心区约有年均38万㎡的需求量。目前年市场成交量约18万㎡，还有约20万㎡需求空间。销售面积三、高端商品住宅市场潜在容量分析2、历年副中心区商品住宅市场供求情况.（.....）专业提供企管培训资料综述：1、05、06年高端产品市场年成交量约20万㎡。2、中心区因为没有供应而被压抑的需求量有7.8万㎡，预计其中2/3为高端产品需求，则中心区有约5万㎡高端产品需求未被满足。3、副中心区有20万㎡未满足需求，预计其中1/2为高端产品需求，则有10万㎡高端产品需求未被满足。结论：1、高端产品市场的潜在年容量约在35万㎡左右。2、考虑中心区已无住宅用地可供，同时副中心区趋于“中心化”，副中心区潜在的的高端产品年需求量在15万㎡左右。对于市场的准确预判，我们需要加入客户情况分析予以验证四、高端商品住宅市场潜在容量分析——结论1、副副中中心心区区及及附附近近未未开开发发商商品品住住宅宅用用地地分分布布五、、副副中中心心区区及及附附近近区区域域未未来来市市场场供供应应量量分分析析国棉厂振新路机床厂虞湾里扬名镇政府六药厂蚊香厂.（.....）专专业业提提供供企企管管培培训训资资料料土地编号成交时间位置占地（万㎡）容积率总建（万㎡）开发商供地条件2004-222004.5.28清扬路虞湾里3.9311.7无锡南长区毛地2004-432004.8.18六药厂5.9211.9天安毛地2004-452004.10.29振新路两侧5.81.810.5无锡正大投资毛地2006-212006.5.10原扬名镇政府5.21946.9深圳茂业净地2006-322006.8.22蚊香厂地块6.122.515.3南京朗诗净地2006-582006.11.23一棉、四棉、太平洋集团等472.5、1.8113无锡国联集团毛地2006-602006.11.23机床厂、轴承厂等392.5、5.0102市开发毛地2、07、08年副副中中心心区区及及附附近近高高档档公公寓寓市市场场供供应应预预测测预计计以以上上供供应应量量的的1/2在7000元/㎡㎡以上上计计，，则则07、08年的的高高端端商商品品住住宅宅供供应应量量分分别别约约为为10万㎡㎡，，18万㎡㎡。。07年预计供应量20万㎡08年预计供应量35万㎡五、、副副中中心心区区及及附附近近区区域域未未来来市市场场供供应应量量分分析析六、、高高端端产产品品客客户户分分析析（（1）无锡锡平平均均住住宅宅成成交交面面积积120㎡以上上，，则则高高端端产产品品总价价应应在在84万元元以以上上。。.（.....）专专业业提提供供企企管管培培训训资资料料务实实家家庭庭8%望子子成成龙龙家家庭庭36%富贵贵之之家家、、投投资资客客14%老龄龄化化家家庭庭19%社会会新新锐锐23%时间间财富富6-20万6万以以下下20万以以上上80万以以上上40-80万30-40万30万以以下下六、、高高端端产产品品客客户户分分析析（（2）高端端产产品品对对应应的的客客户户家庭庭年年收收入入购房房总总价价无锡锡市市客客户户细细分分图图六、、高高端端产产品品客客户户分析析（（3）无锡（%）

大连（%）深圳（%）全国数据（%）44111496143391013894115615141566738221614171613201615121913青年之家青年持家小太阳后小太阳孩子三代老年三代富贵投资务实中年之家无锡锡市市场场的的富富贵贵之之家家和和投投资资客客的的比比重重占占到到市市场场客客户户总总量量的的13%。六、、高高端端产产品品客客户户分析析（（5）名称购房动机房屋价值土地属性需求富贵之家更好地享受生活想在无锡长期发展全家团圆的地方给我安稳的感觉1、空气质量好2、风水比较好3、周边道路好，交通顺畅4、周边良好配套投资客可以保值/增值是一种很好的保值方式是一种很好的投资渠道是未来生活的保障留给后代的一份财产1、所在区域具有发展2、周边道路好，交通顺畅空3、气质量好4、风水比较好5、方便的公交路线富贵贵之之家家的的购购房房动动机机以以享享受受型型为为主主，，对对价价格格不不敏敏感感，，有有多多次次购购房房的的财财力力。。投资资客客更更看看重重房房屋屋的的保保值值增增值值，，多多次次购购房房是是他他们们的的潜潜在在特特征征。。（来来自自无无锡锡客客户户细细分分结结论论））.（.....）专专业业提提供供企企管管培培训训资资料料六、、高高端端产产品品客客户户分析析（（6）从魅魅力力的的情情况况来来看看，，52%的富富贵贵客客户户有有投投资资保保值值目目的的。。84%的富富贵贵客客户户有有2次以以上上的的购购房房行行为为。。出于于增增值值保保值值目目的的富富贵贵客客户户和和投投资资客客一一般般都都有有多多次次购购房房行行为为。。所所以以总总量量13%的高高端端客客户户的的高高端端产产品品消消费费潜潜力力可可能能不不止止35万㎡㎡（（总总市市场场容容量量的的13%）。。周边边项项目目定定价价周边二手房价位新世纪花园7000元/㎡宗地嘉德时代广场6000元/㎡金色维也纳5800元/㎡中大颐和湾7200元/㎡嘉德中央公园6700元/㎡新梁溪人家（别墅）6800元/㎡凯燕环球中心12000元/㎡禾嘉国际酒店公寓8600元/㎡阳光城市花园（花园洋房）7200元/㎡深圳茂业首席（预计6600元/㎡

）世贸中心天安项目七、、新新项目目定定价价建建议议（（1）.（.....）专专业业提提供供企企管管培培训训资资料料根据据周周边边竞竞品品情情况况，，未未来来周周边边竞竞品品价价格格预预计计将将达达到到7000-7300元/㎡左右右，，且且未未来来缺缺乏乏同同质质性性楼楼盘盘竞竞争争根据据二二手手房房情情况况来来看看，，区区域域内内价价格格支支撑撑力力较较强强综上上，，可可将将本本项项目目总总体体均均价价设设定定在在7800-8300元/㎡㎡，最最终终售售价价需需通通过过具具体体的的产产品品方方案案来来确确定定。。项目目总总体体定定价价结结论论七、、新新项目目定定价价建建议议（（2）.（.....）专业业提供企企管培训训资料神圣圣的的工工作作在在每每个个人人的的日日常常事事务务里里，，理理想想的的前前途途在在于于一一点点一一滴滴做做起起。。创造造性性模模仿仿不不是是人人云云亦亦云云，，而而是是超超越越和和再再创创造造。。逆境境给给人人宝宝贵贵的的磨磨练练机机会会。。只只有有经经得得起起环环境境考考验验的的人人，，才才能能算算是是真真正正的的强强者者。。22:5322:5322:53:1522:53:15所谓谓天天才才，，只只不不过过是是把把别别人人喝喝咖咖啡啡的的功功夫夫都都用用在在工工作作上上了了。。强烈烈的的欲欲望望也也是是非非常常重重要要的的。。人人需需要要有有强强大大的的动动力力才才能能在在好好的的职职业业中中获获得得成成功功。。你你必必须须在在心心中中有有非非分分之之想想，，你你必必须须尽尽力力抓抓住住那那个个机机会会。。患难难可可以以试试验验一一个个人人的的品品格格，，非非常常的的境境遇遇方方才才可可以以显显出出非非常常的的气气节节;风平平浪浪静静的的海海面面，，所所有有的的船船只只都都可可以以并并驱驱竞竞胜胜。。命命运运的的铁铁拳拳击击中中要要害害的的时时候候，，只只有有大大勇勇大大智智的的人人才才能能够够处处之之泰泰然然。。不放过任何何细节。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的的竞争优势势，就是比比你的竞争争对手学习习得更快的的能力。把你的竞争争对手视为为对手而非非敌人，将将会更有益益。一旦做出决决定就不要要拖延。任任何事情想想到就去做做!立即行动!如果通用公公司不能在在某一个领领域坐到第第一或者第第二把交椅椅，通用公公司就会把把它在这个个领域的生生意买掉或或退出这个个领域。我的宗旨一一向是逐步步稳健发展展，既不要要靠耸人听听闻的利润润，也不要要在市场不不景气时，，突然有资资金周转不不灵的威胁胁。05-1月月-2322:53:15在艰难时期期，企业要要想获得生生存下去的的机会，唯唯一的办法法就是保持持一种始终终面向外界界的姿态。。若想长期期生存，仅仅有的途径径就是要使使人人竭尽尽全力，千千方百计让让下一代产产品进入用用户家中。。时间是一个个伟大的作作者，它会会给每个人人写出完美美的结局来来。自始自终把把人放在第第一位，尊尊重员工是是成功的关关键。让流程说话，，流程是将说说转化为做的的惟一出路。。1月-231月-2322:53:15在一个崇高的的目的支持下下，不停地工工作，即使慢慢，也一定会会获得成功。。微软离破产永永远只有18个月。坚持是是一种种智慧慧，固固执是是一种种死板板。1月-231月-23命运是是一件件很不不可思思议的的东西西。虽虽人各各有志志，但但往往往在实实现理理想时时，会会遭遇遇到许许多困困难，，反而而会使使自己己走向向与志志趣相相反的的路，，而一一举成成功。。一个管管理者者如果果不了了解其其下属属的工工作，，那他他就无无法有有效地地管理理他们们。人们所认认识到的的是成功功者往往往经历了了更多的的失败，，只是他他们从失失败中站站起来并并继续向向前。22:53:1522:531月-23等待。我我将要在在这三块块基石上上建立我我成功的的金字塔塔。千方百计计请一个个高招的的专家医医生，还还不如请请一个随随叫随到到且价格格便宜的的江湖郎郎中。是员工养养活了公公司。2023/1/522:53能用他人人智慧去去完成自自己工作作的人是是伟大的的。不满足让让客户满满意，要要追求让让客户感感动，创创造客户户终身价价值。新经济时时代，不不是大鱼鱼吃小鱼鱼，而是是快鱼吃吃慢鱼。。路是脚脚踏出出来的的，历历史是是人写写出来来的。。人的的每一一步行行动都都在书书写自自己的的历史史。05一一月月202310:53下下午1月-23差错发发生在在细节节，成成功取取决于于系统统。速度就就是一一切，，它是是竞争争不可可或缺缺的因因素。。管得少少，就就是管管得好好。05一一月月2023命运本本来就就不公公平所所以我我要改改变命命运。。投机机取取巧巧的的人人。。10:53:15下下午午22:53:15质量量是是维维护护顾顾客客忠忠诚诚的的最最好好保保证证。。最好好的的CEO是构构建建他他们们的的团团队队来来达达成成梦梦想想，，即即便便是是迈迈克克尔尔·乔丹丹也也需需要要队队友友来来一一起起打打比比赛赛。。2023/1/522:531月月-23在这这个个世世界界上上，，没没有有人人能能使使你你倒倒下下。。如如果果你你自自己己的的信信念念还还站站立立的的话话。。一个人人要发发现卓卓有成成效的的真理理，需需要千千百万万个人人在失失败的的探索索和悲悲惨的的错误误中毁毁掉自自己的的生命命。1月-2322:53:15感情投投资是是在所所有投投资中中，花花费最最少，，回报报率最最高的的投资资。壮士临阵阵决死哪哪管些许许伤痕，，向千年年老魔作作战，为为百代新新风斗争争。慷慨慨掷此身身。2023/1/522:53:1522:531月-23谢谢各位位！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。22:53:1522:53:1522:531/5/202310:53:15PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2322:53:1522:53Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。22:53:1522:53:1522:53Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2322:53:1522:53:15January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月202310:53:15下下午22:53:151月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2310:53下下午1月-2322:53January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/522:53:1522:53:1505January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。10:53:15下下午午10:53下下午午22:53:151月月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。22:53:1522:53:1522:531/5/202310:53:15PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2322:53:1522:53Jan-2305-Jan-2312、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。22:53:1522:53:1522:53Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2322:53:1522:53:15January5,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。05一一月202310:53:15下下午22:53:151月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆