某楼开盘营销策略报告

安徽融科—智造典范合富辉煌（中国）安徽公司融科城项目组2013年2月融科城首期开盘营销策略报告1致联想控股融科智地（合肥）：承蒙贵司信任，合富辉煌（中国）安徽公司项目组进驻融科城，携手世联地产进行项目全程营销代理销售工作。根据与贵司相关领导多次沟通，基于对项目、市场、贵司的全面深入了解，并经内部研讨后撰写本报告。

本报告以解决问题为要旨，主要提供以开盘前线上推广、线下拓客、现场活动、推货策略等内容，确保融科城首开成功，树立融科智地在合肥乃至安徽的良好品牌。

特此汇报，请多加指正！

合富辉煌（中国）安徽公司融科城项目组2目标营销策略实现目标客群解读推货策略保驾护航价格策略报告思路任务分解33年60亿，为集团整体上市贡献利润，树立合肥乃至安徽良好品牌影响力，比肩万科项目2013年度目标：

2013年度实现15亿销售目标，首期实现4亿销售额；2013年5月25日开盘，5月17日销售中心及园林示范区开放。2012年12月17日动工2013年首期开盘回笼4.0亿元资金

项目现状：2012年12月27日开工建设，南七外展点、九重锦临时销售中心已投入使用；公司要求2013年年5月首次开盘，并实现4.0亿元的资金回笼项目在承担企业成长的重担，并实现企业在合肥占领市场树立形象的目的，同时也承担着回笼资金快速实现利润的重任企业目标理解4目标营销策略实现目标客群解读推货策略保驾护航价格策略报告思路任务分解5首期开盘确保4亿销售目标，按去化率70%计算，需储备8万方货量，约800套房源任务分解：首期总货量28万㎡，已与2012年底开工建设，目前各项工作均在紧张筹备，部分工作已落实，九重锦临售点、南七外展点已启用；户外项目形象已出街，广播铺开，销售道具部分到位，项目已基本进入销售期。

为确保4亿销售额实现，特将开盘前工作分为四个节点，分别是形象导入期、住宅面期、住宅认筹期、住宅开盘期。从线上推广、线下拓客、现场活动等三大营销措施达成来访来电，通过现场现场业务员秒杀客户，达成成交。任务分解6任务分解图目标来电：8000组意向客户：2000组诚意客户：500组业主：250组转来访转认筹转认购4:14:12:1目标带访：3000组诚意客户：500组业主：250组转认筹转认购6:12:1目标客户：2000组意向客户：500组诚意客户：100组业主：50组转来访转认筹转认购4:15:12:1线上推广线下拓客现场活动达成目标7目标营销策略实现目标客群解读推货策略保驾护航价格策略报告思路任务分解8首先，让我们看一下客户演变的规律，融科城作为品质型大盘，随着持续开发势必将推动客群结构变化。阶段一阶段二阶段三

开发启动阶段

区域价值持续改善、项目影响力初步建立；客群以品质型刚需、首改型客群主导，部分再改型客群；

开发持续阶段

形象提升和固化阶段，市场影响力形成，配套完善，产品不断升级创新，客群结构发生改变，刚需客群比例下降，首改和再改客群上升；

开发成熟阶段

区域价值被认可，区域重塑；特色产品，以改善型和再改型客群为主，辐射范围持续扩大，刚需客群持续下降；再改型客群首改型客群刚需型客群我们的客户是谁？9

通过对近些年经开区价值的演变，可总结出未来本项目初期主力客户是应该是全市范围内白领阶层、产业园区中高层、大学城教职工；中产客户只是少数项目的吸纳作用，不具有代表性。城市白领产业区中高层城市中产大学城教职工家庭结构单身贵族已婚丁客新婚夫妻产品需求生活、休闲、运动、交通便捷、小区品质高、升值潜力大家庭结构教师、三口之家产品需求生活、休闲、运动、等配套齐全环境、地段好，交通便捷小区品质高、升值潜力大有幼儿园、小学配套家庭结构三代同堂产品需求生活、休闲、运动、配套齐全私密、资源独占山水人文、交通便捷、高品质建筑家庭结构已婚丁客幼小三口之家产品需求生活、休闲、运动、等配套齐全、环境、地段好，交通便捷、小区品质高、升值潜力大、有幼儿园、小学配套我们的客户是谁？初期客户构成10不断拓宽及提提升客户层面面，随着项目目的发展成熟熟，本地和外外来客户的层层次将会更加加丰富，最终终实现客户多多元化的目标标。中期客户构成成（三区一县县的中高端客客户）：远期客户构成成（全省范围的中高端端客户）：项目的价值支支撑（近期））区域发展利好好；公园景观、商商业资源；优质的产品；；配套和社区氛氛围；项目的价值支支撑（中远期期）成熟城市价值值；公园景观、商商业综合体资资源；优质的产品；；成熟的配套和和社区氛围、、企业品牌。。核心客群重要客群偶得客群客户类型：企企业中高层管管理者、小私私企业主、白白领阶层等。。客户来源：高高新区、政务务区。客户类型：企企业中高层管管理者等。客户来源：蜀蜀山区、肥西西。客户类型：多多元化客群等等。客户来源：全全市区域。核心客群重要客群偶得客群客户类型：企企业中高层管管理者、小私私企业主、白白领阶层等。。客户来源：基基本覆盖全市市。客户类型：企企业中高层管管理者等。客户来源：全全市区域。客户类型：多多元化客群等等。客户来源：全全省区域。我们的客户是是谁？中后期客户构构成11肥西的柏堰科科技园园和家家电产产业园园是本案案重要要的客客户来来源。。大学城城里的教教职员员工收收入丰丰厚，，周边边项目目却已已基本本开发发完成成，向向北靠靠近政政务区区是他他们的的重要要选择择。经济开开发区区工业业园内的客客户由由于片片区内内项目目较少少，也也需要要向西西考虑虑，芙芙蓉路路和金金寨路路为他他们到到达本本案提提供了了便利利条件件；政务文文化区区目前价价格较较高，，且房房源越越来越越少，，因此此，对对于很很多政府工工作人人员和和公司司白领领来说，，距离离较近近，品品质较较高的的本案案将成成为他他们的的首选选；政务文文化区区本案高新区区柏堰科科技园园肥西县县家电产产业园园经济开开发区区工业业园绕城高高速往市中中心金寨路路芙蓉路路本案地地处三三区一一县交汇处处，因因此客客户资资源分分布广广阔，，早期期客户户可以以来自自工厂厂，可可以来来自公公司，，可以以来自自大学学城，，也来来自政政府、、事业业单位位。我们们的的客客户户在在哪哪？？大学学城城初期期客客户户来来源源随着着项项目目的的发发展展，，中中后后期期客客户户来来源源也也将将逐逐渐渐扩扩大大到到全全市市范范围围，，包包括括各各区区县县，，这这里里就就不不再再赘赘述述。。12目标标营销销策策略略实现现目目标标客群群解解读读推货货策策略略保驾驾护护航航价格格策策略略报告告思思路路任务务分分解解13总体体营营销销策策略略树立立“200万方方城城市市综综合合体体””标杆杆定义义生生态态人人居居标准准超30万方方主主题题性性商商业业中中心心60亩国国际际互互动动式式公公园园14目标标营营销销区区域域以政务务、、经经开开区区为为中心心，，辐辐射射合肥肥及合肥肥城城市市圈圈15融科科城城首首期期开开盘盘营营销销策策略略大大纲纲5月6月2月3月4月住宅认筹期形象导入期住宅开盘期住宅面市期时间间7月线下下拓拓客客现场场活活动动盛大大开开盘盘5月25日临时时售售楼楼部部开开放放活活动动1月17日5月17日售楼楼部部及及园园林林示示范范区区开开放放产品品解解析析会会系列列现现场场活活动动系列列现现场场活活动动开盘盘盛盛典典线下下拓拓客客4月中中旬旬持续续CALL客线上上推推广广16营销销策策略略：：第第1阶段段—形象导入入期（2013.02（初）~2013.02（底））推广策略略渠道选择择销售策略略现场活动动线下拓客客推广原则则：1、建立项项目知名名度：从开始就就将“融科城城”推向舆论论制高点点，目的的不仅仅仅是为了了住宅销销售，而而是建立立项目整整体知名名度，为为后续住宅、商商业等面市做准准备；2、主要运运用线上大众媒体体：以广播、、户外为主；辅以报报纸广告告、报纸纸软文；；通过话话题性的的活动，，将项目目知名度度提升；；3、以区域域价值和和项目品品牌，作作为诉求求重点：：此阶段不做做产品诉求求，主要诉诉求区域发发展的价值值，让客户户认同区域域的合肥副中心价值；；项目作为为综合体，，诉求整体体价值。17推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客目的行为工具使用方式频率塑造区域价值报纸软文政务之南，两湖之心每周2期软文网络软文政务之南，皖中西南首席先进城市居所每周2期软文项目品牌形象广播融科城，一城造世纪收听率最高的频率持续播放短期户外融科智地，暖融中国12年商业、商务重点区域短期内密集布局报广融科智地，联想控股成员企业每周2期营销策略：：第1阶段—形象导入期期（2013.02（初）~2013.02（底））18推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客团队销售培培训结束，，置业顾问具备备接待能力力，并公司及开开发商考核核通过与开发商协协商，出台台销售额外激励措措施，提升升置业顾问士气胜仗需严格格的纪律才可保证战战无不胜技能过硬，，严格执行行纪律，奖奖罚分明，，才能激发发销售团队队最大潜力力，造就一一支战无不不胜的队伍伍，确保融融科城首开开成功。年前销售开始接接待销售激励销售激励出出台销售制度制度培训营销策略：：第1阶段—形象导入期期（2013.02（初）~2013.02（底））19推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客Call客全面整理合合富安徽区区域资源库库，对合富资资源库及九九重锦老业业主及未成交交客户电话话回访营销策略：：第1阶段—形象导入期期（2013.02（初）~2013.02（底））20推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客融科城项目目组携手合合富拓客中中心，全面面梳理经开开区\高新区\政务区、肥肥西企事业业单位资源源、繁华商商业点，组组建融科城城合富“突突击小分队队”组建合富““突击队””营销策略：：第1阶段—形象导入期期（2013.02（初）~2013.02（底））21推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客2月3月4月5月6月7月1月形象导入期期住宅面市期期住宅认筹期住宅开盘期期盛大开盘融科在行动动—2013年新春暖流流小行动改变变大世界—全城派送环环保购物袋袋临时营销中中心开放活活动提升品牌形形象，反哺哺项目价值值营销策略：：第1阶段—形象导入期期（2013.02（初）~2013.02（底））22推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客目的：1、嫁接绿色环环保公益行为为，树立项目目良好口碑，，倡导社会责任感；2、通过短期内内全城派发环环保无房购物物袋，让“融科城”知名度得以再再次提升。方式：1、与全市各超市市合作—家乐福、沃尔尔玛、苏果、、欧尚等，免免费赠送其环环保购物袋，，让是赠送给给购物者；2、购物袋需加加印项目LOGO及相关必要信信息。时间：2月中旬之前活动演示：小行动改变大大世界！营销策略：第第1阶段—形象导入期（2013.02（初）~2013.02（底））23推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客营销策略：第第1阶段—形象导入期期（2013.02（初）~2013.02（底））活动主题：：融科城临时时营销中心心开放活动动目的：1、宣传企业业品牌及项项目形象，，提升市场场知名度；；2、向市场宣宣布融科城城面市的信信息，为项项目的蓄客客打开知名名度。方式：1、邀请媒体体、开发商商同行、九九重锦老业业主、潜在在新客户到到融科城临临时营销现现场。2、现场利用用PPT的形式，向向来宾宣传传融科城项项目信息价价值点。3、下午再利利用论坛的的形式，将将同行和媒媒体聚集在在一起，开开展地产高高峰论坛活活动。时间：2月23日24营销策略：：第2阶段—住宅面市期期（2013.03（初）~2013.3（底））推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客推广原则：：1、建立项目产品形形象：树立项目高高端形象，，诉求建筑筑规划、建建筑结构、、景观园林林、60亩互动式公公园、项目目高端配套套等，向市市场逐一展展示项目核核心价值；2、线上、线下下媒体同时时使用：以广播、户户外、报纸、网络、LED、杂志为主主；辅以报纸纸软文；微博营销、、网络软文文；通过话题性性的活动，，将项目知知名度提升升；3、以产品、园林林、配套，作为诉求求重点：此阶段做产产品诉求，，主要诉求求项目核心价价值等基础础。25营销策略：：第2阶段—住宅面市期期（2013.03（初）~2013.3（底））推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客短信覆盖网络万剑归归宗全民运动商超社影团购立体覆盖(传播最高效效)网络、短信信、派单三三种最高效效、直接的的覆盖渠道道，全面启启动，势将将客户一网网打尽，处处于项目传传递的缜密密网络中，，保证全民民运动的广广度。转介、团购购(成交最高效效)转介、团购购，两种成成交最高效效的渠道也也全面启动动，保证全全民运动的精精度。以网络、短短信、派单单三剑鼎力力，辅以转转介、团购购的启动，，以最高效效的方式势势将客户全全面调动，，形成一种种“全民”运动三级转介26营销策略：：第2阶段—住宅面市期期（2013.03（初）~2013.3（底））推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客短信覆盖网络万剑归归宗全民运动商超社影团购三级转介“商超社影”大行动，地地毯式覆盖盖：在全合肥，以及项目周边区区域的人流最密密集的商场场、超市、、社区、电电影院开展展全方位的的拓展派单单行动，不不但可以最最大化扩大大品牌，并并且可以最最高效拓宽宽客户渠道道。以网络、短短信、派单单三剑鼎力力，辅以转转介、团购购的启动，，以最高效效的方式势势将客户全全面调动，，形成一种种“全民”运动肥西高新区政务区经开区27营销策略：：第2阶段—住宅面市期期（2013.03（初）~2013.3（底））推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客短信覆盖网络万剑归归宗全民运动商超社影团购三级转介精准短信，，把握制空空权◆以天为单位位，详细铺铺排短信投投放策略，，先全面覆覆盖，再根根据短信投投放的结果果反馈，客客群特征有有针对性的的覆盖；◆根据不同客客群特征，，释放不同同的短信内内容，从而而最大化发发挥短信媒媒体的效果果，如：周周边高校老老师、不同同行业个体体工商户、、企业职工工、周边县县城居民、、乡镇居民民等等，可可以释放不不同的短信信内容。以网络、短短信、派单单三剑鼎力力，辅以转转介、团购购的启动，，以最高效效的方式势势将客户全全面调动，，形成一种种“全民”运动28营销策略：：第2阶段—住宅面市期期（2013.03（初）~2013.3（底））推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客短信覆盖网络万剑归归宗全民运动商超社影团购三级转介网络发动，，万剑归宗宗，控制虚虚拟世界话话语权由于本案主主要针对刚刚需客群，，客户年龄龄相对偏年年轻，网络络的作用明明显。因此：在合房网、365首页大量出出现“融科城””案名，见缝缝插针，在在网站各位位版面均出出现，增加加曝光率，，不断强化化网名眼球球以网络、短短信、派单单三剑鼎力力，辅以转转介、团购购的启动，，以最高效效的方式势势将客户全全面调动，，形成一种种“全民”运动29营销策略：：第2阶段—住宅面市期期（2013.03（初）~2013.3（底））推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客短信覆盖网络万剑归归宗全民运动商超社影团购三级转介三级市场资资源发动，，点对点营营销启动大量网罗二二手经纪公公司，启动动二手乐乎乎资源。1、资源启动动：转介大会、、各区域转转介负责人人启用、寻找100名转介大使使、覆盖100家地铺。2、设立特别别接待日（（周三~五）：周末为黄金金成交时机机，客户较较多，为开开拓新的黄黄金销售时时机，设周周三至周五五为特别接接待日，增增加案场接接待，现场场一对一特特别服务。。3、重点地铺巡巡展、海报报张贴、门门头包装、、关键人对对接、飞信信平台的建建立。以网络、短短信、派单单三剑鼎力力，辅以转转介、团购购的启动，，以最高效效的方式势势将客户全全面调动，，形成一种种“全民民”运动动30营销销策策略略：：第第2阶段段—住宅宅面面市市期期（2013.03（初初））~2013.3（底底）））推广广策策略略渠道道选选择择销售售策策略略现场场活活动动线下下拓拓客客短信信覆覆盖盖网络络万万剑剑归归宗宗全民民运运动动商超超社社影影团购购三级级转转介介针对对周边边区区域域企企事事业业单单位位、、高高校校，开开展展团团购购1、周周边边高高校校：：周边边高高校校众众多多，安安大大、合工工大大、安医医大大等高高校校、、中中小小学学年年轻轻教教师师，，开开展展团团购购。。2、经开开、、政政务务、、高高新新、、肥肥西西企业业职职工工：：拥有有大大量量企企业业，，职职工工众众多多，，针针对对他他们们开开展展团团购购。。以网网络络、、短短信信、、派派单单三三剑剑鼎鼎力力，，辅辅以以转转介介、、团团购购的的启启动动，，以以最最高高效效的的方方式式势势将将客客户户全全面面调调动动，，形形成成一一种种“全民民”运动动31营销销策策略略：：第第2阶段段—住宅宅面面市市期期（2013.03（初初））~2013.3（底底）））推广广策策略略渠道道选选择择销售售策策略略现场场活活动动线下下拓拓客客首期期推推出出约约8万方方货货量量，，去去化化约约800套，，确确保保达达成成4亿元元的的首首开开目目标标户型编号套数面积比例户型结构合计

32营销销策策略略：：第第2阶段段—住宅宅面面市市期期（2013.03（初初））~2013.3（底底）））推广广策策略略渠道道选选择择销售售策策略略现场场活活动动线下下拓拓客客由项项目目经经理理亲亲自自兼兼任任突突击击小小分分队队队队长长，，分分小小组组由由销销售售员员或或策策划划助助理理等等专专业业人人员员各各自自负负责责一一个个小小组组，，在在指指定定地地域域或或单单位位进进行行派派单单及及拓拓客客，，发发现现意意向向客客户户立立即即解解答答并并邀邀约约至至现现场场或或接接待待中中心心登登记记留留电电。经开区、政务区、高新区、肥西县，重点轮番清扫线下下工工作作全全推推进进———突击击小小分分队队前前33营销销策策略略：：第第2阶段段—住宅宅面面市市期期（2013.03（初初））~2013.3（底底）））推广广策策略略渠道选择择销售策略略现场活动动线下拓客客对企事业业单位筛筛选走出去，，积极外外拓寻找有缘缘人，留留住对的的人场地展销销推介会有利位置置派单内网宣传传通讯录资资源现场折扣扣的诱惑惑园区企业业拜访关键楼盘盘截客线下拓展展示意34营销策略略：第2阶段—住宅面市市期（2013.03（初）~2013.3（底））推广策略略渠道选择择销售策略略现场活动动线下拓客客突击小队队冲锋前前——拓客针对项目目经开区区、高新新区、政政务区企企事业单单位，进进行计划划性全清清扫，全全力邀约约集体来来访看房房。由策划及销销售人员员组队，间间或配备备兼职人人员，每周保保证在2-3天拜访周边各企业，，同时抽抽调3名兼职派派单人员员在周边不间断的的派发单单页，广广泛进行行问卷调调查，客客户信息息采集，，问卷印印有奖调调查，现现场抽取取液晶电电视大奖奖”字样样，使接接受单页页的同时时让其填填写的更更为认真真，在拓拓客进入入单位后后，也可可将问卷卷广泛的的发动企企业员工工填写，，增加项项目客户户基数，，保证案案场CALL客信息基基数。为为兑现有有奖调研研，每月或根据调调研问卷卷数量组组织专门门针对调调研问卷卷的抽奖奖活动，，使该部部分群体体转化为为来访，，同时提提升案场场人气。。35营销策略略：第2阶段—住宅面市市期（2013.03（初）~2013.3（底））推广策略略渠道选择择销售策略略现场活动动线下拓客客突击小队队冲锋前前——派单派单的思思路是：：截客+清扫片区区为主，，配合拓拓客与巡巡展为辅辅。A、派单由由专人负负责，辅辅以监督督员带组组，配合合阶段性性拓客、、巡展搭搭配进行行。B、派单员员核心任务务以千方方百计带带客看房房为主。在在完成带带访的基基础上，，可弱化化派单量量，无法法完成则则执行原原则上每每日派单单单页不不低于400份，留取取客户电电话3组。具体体与当日日执行为为准。C、在重点点区域，，主要为为看房车车停靠点点与竞品品楼盘以以截客为为主，拦拦截意向向客户至至我项目目，此部部分客户户意向度度通常较较高。D、做好派派单周计计划、日日计划、、及时发发现问题题，根据据实际执执行适时时调整策策略。每每日做好好奖惩，，信息登登记，督督促销售售及时予予以回访访。36营销策略略：第2阶段—住宅面市市期（2013.03（初）~2013.3（底））推广策略略渠道选择择销售策略略现场活动动线下拓客客A、由策划划+销售员带带队，每每日派出出截客小小队。在在重点区区域，主主要为看看房车停停靠点与与竞品楼楼盘以截截客为主主，拦截截意向客客户至我我项目，，此部分分客户意意向度通通常较高高。B、派单员员核心任务务以千方方百计带带客看房房为主。截截客执行行人员以以性格外外向者为为主，务务必严格格培训，，确保项项目知识识掌握准准确，引引导能力力较强。。C、确保看看房车调调度及时时有效，，随叫随随到，第第一时间间将意向向客户带带到项目目现场。。D、明确奖奖惩，提提高小队队作战积积极性。。突击小队队冲锋前前——截客37营销策策略：：第2阶段—住宅面面市期期（2013.03（初））~2013.3（底）））推广策策略渠道选选择销售策策略现场活活动线下拓拓客A、开展展线下下巡展展，成本本低、、灵活活性强强、针针对性性强、、更易易于施施行操操作。。精选选大型商业网网点定定点宣宣传，，同派派单结结合操操作。。B、在预定定巡展开始前前一天天，需需由策策划带带至少少3名派单单人员员对该该点做全面面的单单页派派发和和演出出宣传传，重重点宣宣传单单位包包括园区内内全部部企业业、市市场内内全部部商家家、企企业及及市场场召集集的人人群等。C、看房房车随随时待待命，，遇有有意向向客户户，立立即带带往项项目。。突击小小队冲冲锋前前——巡展382月3月4月5月6月7月1月形象导导入期期住宅面面市期期住宅认筹期住宅开开盘期期盛大开开盘营销策策略：：第2阶段—住宅面面市期期（2013.03（初））~2013.3（底）））推广策策略渠道选选择销售策策略现场活活动线下拓拓客为合肥加油—免费赠赠送车车主加加油卡卡主题活活动：：微电电影—为合肥肥献上上视觉觉盛宴宴主题活活动：：各种种DIY（暖场场活动动）39时间：：3月中旬旬活动演演示：：为合肥加油！！—免费赠赠送私私家车车主加加油卡卡目的：：1、定向向收集集目标标客户户群体体，针针对私私家车车主，，在此此群体体中引引发热热议；；2、通过过部分分私家家车主主的关关注，，让“融科科城””通过此此类人人群进进行人人际传传播。。方式：：1、连续续向私私家车车主免免费赠赠送价价值100元的加油卡卡；2、车主凭借借行驶证前前往营销中中心内，领领取加油卡卡，每人仅仅限领取一一张油卡，，每天可限限制名额，，赠完为止止；3、领取油卡卡客户，登记工作，获取取其联系方方式；4、通过短信信、广播等等方式将信信息释放出出去，成为为阶段性合合肥话题。。福州万科金金域榕郡实实际操作案案例营销策略：：第2阶段—住宅面市期期（2013.03（初）~2013.3（底））推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客40营销策略：：第2阶段—住宅面市期期（2013.03（初）~2013.3（底））推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客活动主题：：微电影目的：1、提升市场场知名度与与曝光率率2、为开盘的的蓄客做准准备。方式：1、将项目的的信息穿插插在电影中中，利用电电影的形式式将项目信信息释放给给观众。2、再举办电电影发布会会，全面宣宣传项目信信息。时间：3月-5月41活动主题：：各种DIY（暖场活动动）目的：1、提升市场场知名度与与曝光率率2、为开盘的的蓄客做准准备。方式：1、寻找各种种DIY资源，来项项目现场做做活动；2、邀请老客客户，新客客户现场制制作各种趣趣味物品；；3、再利用评评奖的方式式，将活动动推向高潮潮。时间：3月-5月营销策略：：第2阶段—住宅面市期期（2013.03（初）~2013.3（底））推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客42营销策略：：第3阶段—住宅认筹期期（2013.04~2013.5）推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客推广原则：：1、线下媒体体，大众媒媒体综合运运用：以广播、短短期户外、、网络、短短信、报纸纸等主要媒媒体为主，辅以以微博营销销，网络、、报纸软文文，继续提升项项目知名度度，释放认筹筹、团购、、优惠等信信息；2、产品价值值解读，优优惠信息释释放：此阶段主要要继续诉求产品价价值，性价价比，名校校等，VIP认筹活动，，释放优惠惠信息43目的行为工具使用方式频率产品价值性价比名校报广产品价值，性价比，名校每周2期网络软文产品价值，性价比，名校每周2期软文VIP认筹优惠信息广播VIP认筹、优惠信息收听率最高的频率持续播放短期户外VIP认筹、优惠信息商业、商务重点区域短期内密集布局报广VIP认筹、优惠信息每周1期营销策略：：第3阶段—住宅认筹期期（2013.04~2013.5）推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客44至少开展4轮客户客户户梳理，频频密的客户户梳理保证证精准度第一轮：每天、每周周即时回访访来电、来来访客户；；第二轮：认筹前夕回回访客户，，启动客户户验资梳理理；第三轮：启启动认筹预预销控，梳梳理引导扎扎堆意向—启动认筹，，同时结合合客户意向向，进行价价格调整，，拉大热点点户型和非非热点户型型之前腿价价差，制定定精准腿指指导价，对对客户进行行有效引导导；第四轮：根据客户价价格测试结合预销控控，制定开开盘价格。营销策略：：第3阶段—住宅认筹期期（2013.04~2013.5）推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客45凡预定“融科城””房源客户，，预交1万元定金，，即可每天天增值200元至开盘前前一天为止止，越早预预定增值额额度越大。。开盘当天天成交，定定金及增值值部分直接接在房价中中折减。若若放弃成交交，则无息息退还定金金，增值部部分无效。。开盘前金卡蓄水方方案一1.VIP卡优惠额度度：金卡在在预售证下下发前购买买时可享有有88元/平米的优惠惠。2.购卡金额：：金卡2万元/张，预约意意向房源，，填写《意向房源申申请单》开盘前金卡蓄水方方案二1.在预售证下下发前对非非常有意向向客户直接接赠送VIP金卡。2.直接在销售售表上选定定客户所选选房源。开盘前金卡蓄水方方案三1.直接通知意意向客户在在售楼处选选房签约。。2.对意向客户户要求事先先准备贷款款资料。认筹优惠信信息营销策略：：第3阶段—住宅认筹期期（2013.04~2013.5）推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客46营销策略：：第3阶段—住宅认筹期期（2013.04~2013.5）推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客线下持续拓拓客，更换换物料，释释放认筹信信息，展开开团购47营销策略：：第3阶段—住宅认筹期期（2013.04~2013.5）推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客2月3月4月5月6月7月1月形象导入期期住宅面市期期住宅认筹期住宅开盘期期盛大开盘融科城产品品解析会—吸引客户认认筹融科城售楼楼部暨园林林示范区开开放主题活动：：各种DIY（暖场活动动）主题活动：：看房团48营销策略：：第3阶段—住宅认筹期期（2013.04~2013.5）推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客活动主题：：看房团目的：1、提升市场场知名度与与曝光率率2、为开盘的的蓄客做准准备。方式：1、由各大网网站组织看看房团到项项目现场。。2、置业顾问问现场解说说项目信息息。时间：2月中旬-4月49营销策略：：第3阶段—住宅认筹期期（2013.04~2013.5）推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客活动主题：：融科城产品品解析会目的：1、宣传企业业品牌及项项目形象，，提升市场场知名度；；2、提高融科科城项目市市场认知度度，进一步步拓客做准准备。方式：1、邀请媒体体、开发商商同行、九九重锦老业业主、新客客户到融科科城临时营营销现场。。2、邀请地产产知名人士士，现场分分享融科城城产品及项项目价值点点解说。时间：4月中旬50营销策略：：第3阶段—住宅认筹期期（2013.04~2013.5）推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客活动主题：：各种DIY（暖场活动动）目的：1、提升市场场知名度与与曝光率率2、为开盘的的蓄客做准准备。方式：1、寻找各种种DIY资源，来项项目现场做做活动；2、邀请老客客户，新客客户现场制制作各种趣趣味物品；；3、再利用评评奖的方式式，将活动动推向高潮潮。时间：3月-5月51营销策略：：第3阶段—住宅认筹期期（2013.04~2013.5）推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客活动主题：：融科城售楼楼部暨园林示范区区开放目的：1、宣传企业业品牌及项项目形象，，提升市场场知名度；；2、吸引客户户的关注，，为开盘做做准备方式：1、邀请媒体体、九重锦锦老业主、、新客户到到融科城营营销中心现现场。2、现场播放放项目宣传传片，及开开展娱乐性性的活动来来活跃气氛氛3、置业顾问问带领大家家参观售楼楼部及园林林时间：5月17日52营销策略：：第4阶段—住宅持销期期（2013.05~2013.8）推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客推广原则：：1、扩大住宅宅客群：深化客户拓拓展范围，，深入发掘掘项目周边区区域及大合合肥潜在客客群；2、以促销手手段，保障障住宅持续续热销：通过促销手手段，去化化剩余房源源，保证持持续热销；；3、根据首期期剩余房源源的去化情情况，加推推房源：根据具体情情况是否加加推。53营销策略：：第4阶段—住宅持销期期（2013.05~2013.8）推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客商超社影老带新以“老带新”转介为主要要手段，根根据适当节节点辅以全全城拓展行行动，以及及适当的媒媒体推广措措施。短信信覆覆盖盖开展展老老带带新新活活动动，，给给予予奖奖励励措措施施鼓鼓励励介介绍绍成成功功者者奖奖励励根据据适适当当活活动动节节点点及及加加推推，，继继续续采采取取全全城城拓拓客客行行动动及及有有效效的的短短信信覆覆盖盖措措施施。。54营销销策策略略：：第第4阶段段—住宅宅持持销销期期（2013.05~2013.8）推广广策策略略渠道道选选择择销售售策策略略现场场活活动动线下下拓拓客客视具体情况，，决定是否加加推户型编号套数面积比例户型结构合计

55营销策略：第第4阶段—住宅持销期（2013.05~2013.8）推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客2月3月4月5月6月7月1月形象导入期住宅面市期住宅认筹期住宅开盘期盛大开盘根据实际销售售情况，以促促销活动及暖暖场为主。盛大开盘活动动56营销策略：第第4阶段—住宅持销期（2013.05~2013.8）推广策略渠道选择销售策略现场活动线下拓客活动主题：盛大开盘活动动目的：1、宣传企业品品牌及项目形形象，提升市市场知名度；；2、吸引潜在客户的关注，，为后期开盘储客客；方式：1、邀请媒体、、认筹客户、潜潜在客户、老老业主到融科城营销销中心现场；2、开展大大型表表演活活动。。时间：：5月25日57Thanks即使赠品只是是一张纸，顾顾客也是高兴兴的。如果没没有赠品，就就赠送“笑容容”。所谓企业管理理就是解决一一连串关系密密切的问题，，必须有系统统地予以解决决，否则将会会造成损失。。浪费时间。。1月-231月-23盖茨运用的的管理风格格既不是美美国的个人人主义式，，也不是日日本的共识识主义式，，而是独树树一帜的达达尔文式企业成功经经典名人名名言22:5422:5422:54:141月-23前方充满着着未知，但但我必须得得走。无法评评估，，就无无法管管理。。1月-231月-231月-231月-2322:5422:54授权就就像放放风筝筝，部部属能能力弱弱线就就要收收一收收，部部属能能力强强了就就要放放一放放。军队无无放任任，学学校无无放任任，此此今日日世界界各共共和国国之道道例。。军队队放任任，则则将不不能以以令，，学校校放任任，则则师不不能以以教；；将不不能令令则军军败，，师不不能教教则学学校败败，其其为国国忠，，莫此此之尤尤。05-1月月-2305-1月月-23积极的的人在在每一一次忧忧患中中都看看到一一个机机会，，而消消极的的人则则在每每个机机会都都看到到某种种忧患患。不是没没办法法，而而是没没有用用心想想办法法。用用心想想办法法，一一定有有办法法，迟迟早而而已。。1月-231月-231月-23用人不不在于于如何何减少少人的的短处处，而而在于于如何何发挥挥人的的长处处。观察才才行。。你的脸脸是为为了呈呈现上上帝赐赐给人人类最最贵重重的礼礼物做人低低三分分，做做事高高三分分。22:54:1422:54:1422:541月-23决不能能在没没有选选择的的情况况下，，作出出重大大决策策。经营企业业，是许许多环节节的共同同运作，，差一个个念头，，就决定定整个失失败当你在事事业上遇遇到挫折折，有"打退堂鼓鼓"的念头时时，你应应该加以以注意，，这是最最危险的的时候!1月-231月-2322:5422:54:14世界上没没有夕阳阳企业,只有落后后和不思思进取的的企业。。光靠价格格便宜的的产品能能够长久久地存活活下来。。没有组织织就没有有管理，，而没有有管理也也就没有有组织。。管理部部门是现现代组织织的特殊殊器官，，正是依依靠这种种器官的的活动，，才有职职能的执执行和组组织的生生存。管理就是是做好无无数小的的细节工工作。05-1月-2305-1月-231月-23将良品率率预定为为85%，那么便便表示容容许15%的错误存存在。顾客是重重要的创创新来源源。人生的选选择决定定一切。。成功的企企业领导导不仅是是授权高高手，更更是控权权的高手手。卓有成效的的管理者善善于用人之之长。2023年年1月5日日05一月月2023做生意，要要随着形势势的变化而而变化。做做小生意，，在于勤;做大生意，，要看政治治观局势。。魔鬼鬼存存在在于于细细节节之之中中。。一月月231月月-2322:54大多多数数的的错错误误是是企企业业在在状状况况好好的的时时候候犯犯下下的的，，而而不不是是在在经经营营不不善善的的时时候候。。没有有什什么么比比忙忙忙忙碌碌碌碌更更容容易易，，没没有有什什么么比比事事半半功功倍倍更更困困难难。。成功功的的方方法法千千万万条条,多总总结结别别人人的的失失败败,根据据现现实实的的路路行行走走,不要要太太在在意意听听取取名名人人大大家家的的创创业业格格言言。。协调调以以及及控控制制。。1月月-232023/1/522:5410:54:14下下午午企业业做做大大后后CEO说话话要要越越来来越越细细。。小小企企业业要要有有长长远远的的打打算算大大企企业业要要有有注注意意细细节节。。2023/1/522:54:14企业业的的成成功功靠靠团团队队，，而而不不是是靠靠个个人人。。只要不是相当当重要的商品品，不是稳健健踏实地行商商，迅速发展展就等于迅速速破产，只有有使多种商品品不间断地相相继配合上市市，才能使迅迅速发展的事事业稳步前进进。1月-232023/1/522:54:14正确的决策来来自众人的智智慧。周到的服务，，那简直是难难以想象的。。22:542023/1/522:54:14谢谢各位！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。22:54:1422:54:1422:541/5/202310:54:14PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频