山东潍坊博纳庄园项目商业计划书

山东潍坊博纳庄园项目商业计划书NewVisualAngel2012.05商业秘密声明

本文内包含的资料属于山东龙之润投资置业有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。未经山东龙之润投资置业有限公司许可，任何人不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。主要内容项目本体分析Part.1Part.2城市及区域背景研究Part.3潍坊房地产市场研究Part.4潜在客户分析Part.5项目经济评价41项目本体分析城市属性：潍坊位于山东半岛西部，北临渤海，经济总量位居山东第四，受益两大国家级战略规划，是极具发展潜力的三线城市山东半岛蓝海经济圈山东省行政区域最大的市，处于山东半岛西部，临渤海，靠青岛、烟台等国际知名海港城市2010年全市实现GDP3090亿元，全省经济实力排名中居全省第四潍坊十一五期间，全市经济增长速度年均13%以上潍坊已纳入国家级“黄河三角洲高效生态经济区”和国家级十二五规划的“山东半岛蓝色经济区发展规划”潍坊十二五规划，到2015年全市经济总量6650亿元，较2010年实现翻番，迈入人均10000美元台阶区域属性：项目所在的九龙涧片区是潍坊市重点的生态建设项目，是潍坊市域范围最大的旅游度假区九龙涧生态旅游度假区规划图九龙涧森林公园潍坊市生态市建设十大重点工程百个建设项目之一；总面积170平方公里，核心区域位于九龙街道，面积15平方公里；森林公园5000亩，2000亩体育公园，我们地块国际生态俱乐部4000亩，旅游商业区3000亩，周边社区8500亩左右；每个项目基本要求自建商业配套九龙街道区域属性：项目距市政府约18公里，目前区域交通不便、配套缺失，有非强势的人文和自然资源，属远郊陌生区域项目地处潍坊市坊子区九龙涧生态旅游度假区九龙街道内,距离主城距离18公里目前区域内道路属于乡镇道路，区域管线等基本市政配套较为完善，但目前区域商业配套缺失森林公园小水系西龙沟、大龙沟、小龙沟、龙凤泉、仙姑洞、三仙岛等人文自然景点，但知名不高区域内无房地产开发项目仙姑洞森林公园（大部分已成型）5000亩核心旅游区体育公园森林公园项目属性：项目占地3900亩，是九龙涧旅游度假区15平方公里核心区的重点项目，定位主要承接高端度假居住等功能乡村俱乐部（项目片区）4000亩高端度假区高尔夫公园（暂定中）2000亩体育公园区启动区项目属性：项目功能定位包括葡萄酒庄园区、中低密度居住区、公建区及园林休闲区4大功能模块园林休闲区以“拥抱大自然”为规划思想，以法式园林为核心主题，内容包括运动天地、儿童乐园、爱情岛、香榭丽舍和绿色庄园，为博纳庄园居民以及整个潍坊地区的游客提供一个生态型绿色城市公园。公建小镇区为整个小区提供的商业配套内容包括法国风情商业小镇、老年公寓和会所、幼儿园和国际双语学校，先进的服务设施和丰富的商业业态将带动周边地区的共同发展。博纳庄园区（含启动区）内容包括住宅、会所、幼儿园，是地块容积率约为的低密度住宅区，拥有优美、舒适的绿化和滨水环境，采用具有法式建筑元素的建筑风格，展现法国风情的文化气息以及典雅高端的社区形象。葡萄酒庄区以葡萄园为主体,营造法国葡萄酒庄园文化，打造潍坊高级商务中心和娱乐休闲中心。区域内主要建筑有酒店和酒堡，并配有会议中心和丰富的室内外水上娱乐项目。此外，宾客在这里可以了解法国葡萄酒的历史和文化，体验地下酒窖，品味各种特色的法国葡萄酒，还能在葡萄园采摘新鲜葡萄。杨瓦路穆响路眉南路宝通街项目属性：：目前项目目周边道路路能级较低低通达性不不足，周围围有森林公公园、未完完工的体育育公园等景景观资源，，但认知度度较低基本农田眉南路，双向四车道穆村镇,原始村落穆响路，双向两车道12年初宝通街街开通，并并和潍莱高高速开出入入口，西侧侧杨瓦路拓宽森林公园体育公园项目周边现现有道路全全部为能级级较低的乡乡镇道路组组成项目周边以以农田和原原始村落为为主管、线、煤煤、暖等基基本市政已已完成项目项目属性：：项目内部部落差较大大、地形较较为复杂，，有一定的的山水资源源但不强势势小水域、死死水葡萄庄园地形复杂林地小道有山有水，，但山水资资源优势不不明显项目属性：：项目建设设用地1176亩，公园配配套用地2770亩，建设用用地综合容容积率在，配套用地地为农田及及林场项目整体经经济技术指指标：总规划用地地：约合3950亩其中建设发发展：约合1176亩；公园配配套：约合合2770亩建设用地综综合容积率率在公园配套用用地为农田田及林地目前320亩葡萄园与与200亩水域已完完成土地的的流转，葡葡萄园已初初具规模公园配套用地建设发展用地项目初步概概念方案鸟鸟瞰图25号地块概况况：A.地块概况及及位置地块狭长不不规则、地地势稍高、、地形复杂杂、西侧临临水、东临临公园配套套用地及27号地块B.经济指标：：用地属性：：一类居住住用地占地：109727平米（164.6亩）容积率：限低：4层以上27号地块经济济技术指标标：A.地块概况及及位置地块狭长不不规则、地地势稍高、、高差稍缓缓、东西建建设用地、、南接公园园配套用地地B.经济指标用地属性：：一类居住住用地占地：81396平米（122.1亩）容积率：限低：4层以上26号地块经济济技术指标标：A.地块概况及及位置地块稍方正正、地势低低洼、高差差稍缓、西西邻葡萄园园、东临未未来的公园园配套（现现葡萄园））B.经济指标用地属性：：一类居住住用地占地：68090平米（102.1亩）容积率：限低：4层以上262527启动区地形形图启动区地块块概况启动区认知知项目属性：：启动区由由25、26、27三块地组成成，375亩，一类居居住用地，，容积率1-1.5，限低4层，地形狭狭长且用地地条件较为为复杂优势城市规划的的旅游度假假核心区内内的重要项项目之一具有一定的的景观资源源规模较大，，便于整体体规划远郊陌生区区域交通不便，，配套缺失失目前区域和和项目的界界面较差地形复杂劣势项目属性界界定：三线线潜力城市市规划旅游游度假核心心区内，远远郊陌生区区域，具有有非强势景景观资源的的中大规模模区域运营营项目162城市及区域域背景分析析城市背景分分析区域背景分分析黄河三角洲洲生态经济济区：主要包括山山东省的东东营市、滨滨州市全部部及潍坊市市、德州市市、淄博市市、烟台市市部分地区区，共19个县（市、、区），陆陆地面积2.65万平方公里里，约占山山东全省面面积的六分分之一形成以高效效生态农业业为基础、、环境友好好型工业为为重点、现现代服务业业为支撑的的高效生态态产业体系系山东半岛蓝蓝色经济区区：蓝色经济区区是以临港港、涉海、、海洋产业业发达为特特征潍坊将北部部沿海作为为蓝色经济济发展和支支撑全市增增量投入的的主战场，，在海洋经经济、海洋洋优势产业业培育等方方面率先突突破战略机遇：：受益双重重国家战略略，潍坊迎迎来新一轮轮发展契机机，具备较较大的后发发优势，但但3-5年内城市发发展难以实实现质的飞飞跃铁路：京沪高铁：：北京—潍坊---上海胶济铁路：：青岛—潍坊—济南公路：济青高速：：济南—潍坊---青岛潍莱高速：：潍坊—莱州青银高速：：青岛—潍坊—银川G309：荣成—潍坊—兰州航空：潍坊南苑机机场：有直达上海海、北京航航班区位特点：：位于济、、青、烟金金三角中心心，承接三三地资源，，同时受三三地挤压，，目前是发发展盆地，，其对周边边城市的带带动及吸引引力较弱城市规划：：位于城市市主流发展展方向，且且潍坊每年年的扩展速速度为4平方公里，，郊区城市市化进程加加快潍坊城市扩扩张速度每每年约4平方公里人口增加约约3.7~4.2万——规划院院长长2006——2010年潍坊GDP增长率均保保持在10%以上，省内内排名第四四，经济实实力较强随GDP增长，城市市经济总量量不断扩大大，提供良良好的房地地产市场大大环境城市经济：：经济实力力位居山东东中上游，，总体尚可可，但尚不不如周边节节点城市，，对外部高高端人才、、资金、高高端产业的的吸引力尚尚不足产业结构：：二产为主主导，三产产相对薄弱弱，以自然然资源消耗耗性及劳动动、资金密密集型产业业为主，产产业结构有有待升级形成机械装备备、纺织织服装、、海洋化化工、造造纸包装装、食品品加工等5大工业支支柱产业业潍柴是全全球最大大的船舶舶动力制制造基地地二产以生产性服服务业为主主高端服务业业落后三产全国蔬菜基基地形成蔬菜、西瓜瓜种植；姜姜、蒜种植植；畜禽养养殖等龙头产业业一产主导产业近两年常住住总人口迅迅速增长，，说明潍坊坊对外来人人口的吸引引力有所增增强2005年开始，潍潍坊城市扩扩张提速，，政府规划划2020年达到62%，将对房产产市场提供供稳定需求求人口结构：：潍坊产业业结构决定定其金字塔塔型人口结结构，具备备一定的高高端人口，，但数量相相对有限金字塔结构构哑铃型结构构橄榄型结构构高端人口中端人口低端人口潍坊目前社社会人口结结构社会人口演演变模型城市背景研研究总结：：城市发展展潜力较大大，但3-5年内难有质质的改变，，具有一定定数量的高高端客户，，但容量相相对有限Keywords:潜力城市相对封闭经济盆地高端客户相相对有限中短期内无无改观城市格局：：潍坊属于于三线潜力力城市，具具有丰富、、优质的资资源条件，，但目前受受周边节点点城市影响响，处于发发展盆地城市发展：：城市经济济增长较快快，发展潜潜力较大，，随着城铁铁的开通将将进一步提提升区域内内外影响力力，但短期期内现状难难以改善城市人人口：：人口口数量量及城城市化化率不不断增增长推推动房房地地地产发发展，，但支支柱产产业及及其配配套三三产带带来的的高端端人口口相对对有限限242城市及及区域域背景景分析析城市背背景分分析区域背背景分分析九龙涧生态旅游园潍河生态经济区主城区区位特特点：：项目目位于于市区区到潍潍河景景观带带及峡峡山水水库等等强势势景观观资源源的必必由通通道，，位于于城市市的主主流旅旅游通通道节节点区区域潍河生生态湿湿地保保护开开发和和生态态景观观带建建设，，打造造成风风景秀秀丽，，环境境优美美，功功能齐齐全，，集商商居、、旅游游、休休闲、、娱乐乐、体体育竞竞技、、文化化开发发于一一体的的特色色景区区，目目前很很多市市民前前去度度假、、游玩玩峡山水水库峡山水水库潍河景景观潍河景景观区域交交通：：目前前交通通不便便，随随着明明年宝宝通街街开通通和杨杨瓦路路拓宽宽，到到市区区的通通行时时间及及距离离大大大缩短短，与与市区区的联联系度度加强强宝通街街（未未开通通）穆响路路眉南路路杨瓦路路穆响路路，双双向两两车道道眉南路路，双双向四四车道道潍莱高高速青银高高速外围有有两条条高速速，东东西两两向最最近入入口距距离均均为12公里明年初初宝通通街的的开通通和杨杨瓦路路的拓拓宽，，会盘盘活区区域与与市区区的联联系，，只需需18分钟车车程潍莱高高速青银高高速区域规规划：：项目目所在在区域域为坊坊子区区十二二五重重点规规划打打造的的三大大区域域之一一，定定位为为潍坊坊东部部城市市次中中心，，具备备较大大发展展潜力力十二五五规划划强调调坊子子区加加强三三位一一体发发展：：老城区区：大力力发展展文化化旅游游和以以商贸贸物流流为主主的现现代服服务业业新城区区：着力打打造先先进制制造业业聚集集区和和商贸贸繁荣荣的宜宜居新新城九龙生生态经经济区区：突出出发展展生态态观光光旅游游和航航空配配套工工业园园，着着力打打造潍潍坊东东部城城市次次中心心九龙涧涧生态态经济济区老城区区新城区区区域规规划：：打造造集观观光、、旅游游、度度假于于一体体的综综合生生态度度假区区，规规划起起点高高，但但目前前处于于启动动期，，区域域成型型需较较长时时间九龙涧涧生态态公园园：7000亩，包包括西西龙涧涧、大大龙涧涧、小小龙涧涧、三三仙岛岛、龙龙舌瀑瀑及周周边村村地，，该区区在作作为核核心区区进行行保护护的同同时，，开发发生态态休闲型旅旅游产品品。体育公园园，2000亩：主要要包括南南龙涧、、龙凤泉泉、龟首首山等自自然景观观的体育育俱乐部部、体育育公园等等国际生态态俱乐部部，4000亩：其内内主要布布置以休休闲度假假为主要要内容，，其内设设置休闲闲度假村村、密林林探幽区区、封山山育林保保护区等等功能区区沿宝通街街旅游产产业带沿眉南路路旅游服服务业带带社会目标标：近期申报报AAA级风景旅旅游区（（点）中期申报报AAAA级风景旅旅游区远期建成成AAAAA级风景旅旅游区，，全省著著名的山山水森林林型生态态旅游度度假区九龙涧生生态旅游游度假区区核心区区规划布布局区域资源源：有一一定水系系、植被被及人文文资源，，区域景景观开发发具备良良好基础础，但目目前区域域资源认认知度不不高，需需加以综综合整治治及宣传传森林公园园水系森林公园园植物绿绿化森林公园园小桥潍河景观观区域内葡葡萄种植植园区域内沟沟壑森林公园园内大龙龙涧在九龙涧涧中尤以以大龙涧涧、小龙龙涧、西西龙涧景景色最佳佳。区内共有有九涧、、九沟、、三谷。。九涧即即大龙涧涧、小龙龙涧、西西龙涧、、北龙涧涧、南龙龙涧、白白龙涧、、黑龙涧涧、赤龙龙涧、青青龙涧，，总蓄水水量67万立方米。区域配套：目目前区域周边边仅以中低档档的乡村生活活配套为主，，中高端配套套缺失基础市政配套套已接到区域域内周边无商业配配套，均为村村落区域产业：周周边产业较发发达，区域以以旅游等三产产、高科技产产业为主导，，目前仅无人人直升机研发发基地入驻，，产业成型需需较长时间九龙生态经济区潍河生态经济区潍坊综合保税区潍坊市高新技术开发区以勃兰特利直升机项目为核心，大力发展航空配套产业，建设集飞机研发组装制造、零部件生产配套、通用航空服务于一体的航空配套工业园区加快推进潍河生态湿地保护开发和生态景观带建设，打造成风景秀丽，环境优美，功能齐全，集商居、旅游、休闲、娱乐、体育竞技、文化开发于一体的特色景区规划建设森林公园、国际乡村俱乐部等高档文化旅游项目，打造集自然山水和人文景观于一体的风景旅游区和生态度假区2011年1月25日，保税区正式获国务院批复设立，在国家的支持下有大量优惠政策，未来将是全国仅有的十四个国家级保税区之一区域价值KPI：潍坊城市发展展的一块“璞璞玉”区位交通区域产业区域资源通过区域交通通、规划、资资源、配套及及产业现状及及前景分析，，我们认为区区域目前发展展滞后，缺乏乏认知度，政政府投入力度度有限，但具具备良好的基基因，应该对区域价价值进行重构构，联合区域域其它企业及及政府共同催催熟区域价值值及知名度区域规划位于城市的主主流旅游通道道节点，明年年宝通街的开开通及杨瓦路路的拓宽，区区域与市区的的通行时间大大大缩短区域配套打造综合生态态度假区，规规划起点高，，但目前处于于启动期，且且政府的实际际推动力度有有限有一定水系、、植被及人文文资源，区域域景观开发具具备良好基础础，但目前区区域资源认知知度不高目前区域周边边仅以中低档档的乡村生活活配套为主，，中高端配套套缺失区域规划以旅旅游等三产、、高科技产业业为主导产业业，目前仅无无人直升机研研发基地入驻驻，产业整体体成型需较长长时间333潍坊房地产市市场研究整体房地产市市场研究板块市场研究究高端住宅市场场研究实施差异核心内容影响差异一二线大于三三四线城市需求向未限购购城市挤压从信贷、限购、、税收三方面提升准准入门槛、限限制购房和增增加交易成本本，加大对需求端端抑制差异明显，北北京最严厉，，东部一二线线城市次之，，中西部城市市较宽松，大大量三四线城城市如潍坊未限购购新国八条主主要内容及及影响一二线城市市限购，挤挤压需求向向未限购的的三四线城城市转移，，导致三四四线城市房房价上涨较较快未来三四线线城市出台台限购令的的可能性较较大，但预预计三四线线城市限购购仅仅是在在潍城等区区域限购，，对本项目目所在地坊坊子区远期期有利、近近期无影响响政策影响：：限购令可可能将扩大大至三四线线城市，但但预计仅仅仅是潍城、、奎文等区区域限购，，对项目所所在坊子区区远期有利利、近期无无影响专业人士访访谈：目前潍坊房房地产市场场仍以自住住为主，投投资意识普普遍不强。。预计未来来三四线城城市的限购购也仅局限限于潍城等等主城区，，会迫使需需求向未限限购的坊子子区转移。。远期来看看，对坊子子区特别是是高端别墅墅物业来说说，无疑是是有利的，，但近期无无影响。2008年随着一线品品牌开发商商相继进驻驻潍坊市场场，区域内内物业水平平得到大幅幅提升潍坊真正意意义的品质质大盘是从从中建进驻驻后正式开开始的，包包括中建大大观天下、、阳光100等未来区域发发展前景看看好，随着着开发商大大鳄的进驻驻，市场将将进入品质质竞争时代代，产品力力打造将成成为核心竞竞争因素-代表开发商商：茂华-代表楼盘：：茂华紫苑公公馆（2010年入市），，全高层社社区-特征：先造园后建建房-代表开发商商：中建、阳光光100-代表楼盘：：中建大观天天下（2011年入市）、、阳光100城市广场（（2011年入市）等等-特征：大盘项目、、产品力打打造方面体体现高端物物业水平2009年2010年2011年1-7月商品房均价价2804元/㎡商品房均价价2818.5元/㎡商品房均价价2819.1元/㎡商品房均价价3164.8元/㎡-代表开发商商：万科、恒大大、碧桂园园、绿城、、绿地、万万达、华润润-大型事件：：中建大观天天下、阳光光100城市广场、、潍京等项项目入市销销售，大幅幅拉升了市市场房价-典型楼盘售售价：中建大观天天下，最低低价5300元/㎡，阳光100城市广场均均价11500元/㎡-发展趋势：：房产大鳄进进驻，区域域竞争激烈烈，市场将将进入品质质竞争时代代-代表开发商商：亚特尔地产产-代表楼盘：：凤凰太阳城城（2010年入市）-特征：首次大规模模引进“退退台洋房””，并率先先涉足低碳碳技术发展阶段：：潍坊近两两年品牌开开发商相继继进驻，物物业开发水水平不断提提升，近期期价格出现现跳跃增长长，未来将将进入品质质竞争时代代禁止别墅物物业开发的的政策演进进2006年5月，国土资资源部下发发《关于当前进进一步从严严土地管理理的紧急通通知》，再次重申申在全国范范围内停止止别墅供地地，并对别别墅进行全全面清理2008年1月，国务院院下发《关于促进节节约用地的的通知》，要求“合合理安排住住宅用地，，继续停止止别墅类房房地产开发发项目的土土地供应””2009年9月21日，国土部部和住房城城乡建设部部下发《关于进一步步加强房地地产用地和和建设管理理调控的通通知》中明确：今今后住宅用地的容积率指指标必须大于1.02010年3月出台的““国19条”中，也也重申严禁禁向别墅供供地政策影响：：从国家政政策限定及及潍坊土地地出让容积积率看，潍潍坊低密度度物业较为为稀缺，对对本项目构构成实质性性利好土地市场：：供应量较较大，未来来同质竞争争激烈，但但出让的低低容积率地地块数量有有限，同时时土地价格格的上涨为为房价提供供了强有力力的支撑潍坊土地市市场供应呈呈上升趋势势，但低容容积率稀缺缺地块出让让数量有限限。2010年出让1.5容积率以下下住宅地块块共1202亩，占住宅宅用地总出出让量的14.5%，2011年这一数据据为15.5%价格方面，，在经过2010年稍稍回调调后，2011年地价大幅幅上涨，同同比增长39%达82万元/亩潍坊住宅市市场受新政政影响不大大，成交量量和成交均均价均呈现现上升趋势势成交量方面面，2010年商品房成成交量581.84万方，比2008年220.96万方上涨1.6倍成交均价方方面，目前前商品房成成交均价为为3438元/㎡，比2010年上涨了22%随着国内一一线品牌开开发商进驻驻，未来市市场前景看看好，价格格将进入上上升通道住宅市场：：受新政影影响不大，，商品房成成交量和成成交均价均均呈现上升升趋势，未未来前景看看好4发展阶段：123政策影响：土地市场：住宅市场：品牌开发商相相继进驻，物物业水平不断断提升，未来来将进入品质质竞争时代调控政策对项项目所在地坊坊子区影响不不大；土地出出让容积率必必须大于1.0的政策规定，，确保别墅物物业稀缺性，，对项目构成成利好大量土地供应应带来竞争压压力，但低容容积率项目不不多，对本项项目高端物业业影响有限，，同时地价上上涨为房价提提供了支撑作作用受新政影响不不大，成交量量和成交均价价均呈现上升升趋势，未来来前景看好总结：整体趋趋势向好，调调控政策对本本项目在一定定程度上起促促进作用，房房价处于上升升通道，未来来潜在供应偏偏大，但对项项目影响有限限403潍坊房地产市市场研究整体房地产市市场研究板块市场研究究高端住宅市场场研究板块划分：按按照发展阶段段及发展成因因不同，目前前潍坊住宅市市场已形成七七大板块坊子区本案潍城区寒亭区奎文区高新区经济开发区滨海开发区集中居住区奎文区：城市主要商商业核心之一一，配套完善善潍城区：老城区所在在地，形象陈陈旧，但有相相对完善的生生活配套和景景观资源产业带动区寒亭区：生活配套相相对不完善，，以机械制造造等工业以及及旅游产业为为支撑高新区：产业引入、市市政、医疗、、学校等配套套基本完成经济开发区：：承接城市产业业转移，打造造创业、居住住两相宜的新新城滨海开发区：：城市未来重点点发展区域，，目前处于开开发阶段资源带动区坊子区：低容积率房房地产开发聚聚集地，已进进入初步阶段段总结1：开发强度由由中心向周边边逐渐减弱，，潍城中、奎奎文开发强度度最大，主流流容积率，高新区次之之，坊子区及及滨海区域最最弱本案滨海：开发区：寒亭：高新：坊子：奎文：潍城北：潍城中：潍城南：减弱减弱减弱总结2：由中心区域域奎文向外围围逐渐形成4个价格梯度，，坊子区目前前占位第三价价值梯队，价价值平台较低低第一梯队第四梯队第三梯队第二梯队板块：奎文区主流价格：5000-6000典型楼盘：潍京，高层6500驱动因素：地段、配套、、品质板块：潍城区、高高新区、经经济开发区区主流价格：：4000-5000典型楼盘：：鲁发名城，，多层4500驱动因素：：配套、景观观、发展潜潜力板块：坊子区、寒亭区主流价格：：3500-4000典型楼盘：：欧洲小镇，，多层3280驱动因素：：景观、地缘缘性、规划划板块：滨海开发区区主流价格：：2500-3000典型楼盘：：达美水岸岸，多层3000驱动因素：：规划、地缘缘性总结3：整体客户户以全市范范围为主，，外地客户户较少，其其中奎文、、滨海、开开发区客户户来源广泛泛，其他区区域以地缘缘性客户为为主总结4：别墅物物业稀缺缺，结合合别墅长长期稀缺缺的特性性，本案案可将高高端别墅墅物业最最大化，，填补市市场空白白，占领领市场制制高点客户语录录：现在潍坊坊市场物物业类型型很多，，多层、、花园洋洋房、大大平层、、高层、、独栋、、叠加等等都有。。但相对对来说，，别墅，，特别是是做得好好的很少少。-------某私营业业主各物业形态版块分布表多层小高层高层别墅奎文区稀缺较少较多稀缺潍城区较少多多稀缺坊子区多较少稀缺多寒亭区较少多稀缺稀缺高新区稀缺较多较多无滨海区稀缺较少较少稀缺开发区较少较少较少无各种物业类型的整体市场表现物业类型客户需求性市场稀缺性独栋极高很稀缺双拼极高很稀缺联排较高稀缺叠加一般一般花园洋房较小一般住宅一般不稀缺总结5：公寓主主流单价价在3500-5000，独栋万，联排排7000-10000，叠加6500300040005000600070008000联排900010000奎文潍城坊子寒亭高新开发区滨海独栋叠加公寓20000…公寓联排独栋473潍坊房地地产市场场研究整体房地地产市场场研究板块市场场研究高端住宅宅市场研研究竞争对象象锁定：：在售别别墅项目目（包括括昌乐））、花园园洋房，，以及均均价在5500元/㎡以上的公公寓项目目，共计计15个昌乐坊子奎文潍城寒亭高新滨海开发区方位示意图奎文区高新区开发区奎文区高新区坊子区分布区域域：高端端公寓主主要分布布在中心心城区，，而别墅墅物业主主要分布布于昌乐乐寿阳山山区域、、坊子区区以及滨滨海开发发区区域项目名称总建面（万方）容积率绿化率物业类型奎文区潍京122.8040%高层天润·浅水湾121.0340%多层、退台洋房、联排、叠加阳光100城市生活广场1205.2630%住宅、办公、商业、公寓金鸾御景城32.62.3933%多层、高层、叠加茂华爱琴海491.965%多层电梯洋房、小高层、高层潍城区华安庭岸风景24.52.3339.60%多层、小高层、复式叠加别墅高新区麒麟公馆233.0638.80%高层中建大观天下2081.842%商业、住宅、别墅坊子区凤栖墅1号50.4150%独栋、联排凤凰太阳城1001.545%小高层、退台洋房、别墅恒信·领海国际401.340%叠加、平墅、多层寒亭区欧洲小镇381.635%联排、叠加、多层洋房滨海开发区达美水岸600.8543%独栋、双拼、叠拼、花园洋房、多层昌乐县鼎恒伴山201.050%独栋、电梯洋房山水御花园---------独栋、双拼、联排价格：公公寓价格格集中在在6000-7000，独栋万，联排排7000-10000潍京天润·浅水湾阳光100城市生活广场金鸾御景城茂华爱琴海华安庭岸风景麒麟公馆中建大观天下凤栖墅1号凤凰太阳城恒信·领海国际欧洲小镇达美水岸鼎恒伴山山水御花园600070008000900010000110001200013000公寓独栋联排叠加18000……独栋对联联排溢价价0.7倍左右联排对叠叠加溢价价30%左右叠加对公公寓溢价价20%左右叠加对公寓寓溢价40%左右去化速度：：住宅月均均去化30—60套；别墅物物业去化较较为快速，，在推案量量不大的情情况下往往往出现尚未未开盘已全全部内定的的情况住宅洋房叠加联排独栋潍京60套/月天润·浅水湾40-50套/月4-5套/月尾盘4－5套／月阳光10030套/月金鸾·御景城30套/月6套茂华爱琴海60套/月华安庭岸风景40套/月6套/月麒麟公馆30套/月中建大观天下110套/月凤栖墅1号2套/月2套/月凤凰太阳城30套/月恒信·领海国际30套/月达美水岸30套/月5套/月鼎恒伴山40套/月山水御花园13-14套/月（认购）总结1：目前前潍坊坊高端端住宅宅项目目主要要依靠靠地段段、资资源及及周边边配套套产生生溢价价，总总体品品质感感不足足，各各方面面均具具备发发力空空间产品力打造物管服服务规划布布局社区会会所建筑单单体园林景景观户型设设计布局无无特色色、无无创意意，部部分兵兵营排排布多数项项目处处理粗粗糙，，景观观设计计无主主题，，处于于为造造景而而造景景的阶阶段，，整体体品质质一般般常规户户型，，缺失失增值值创新新点会所数数量少少，功功能单单一、、品质质较差差无主流流风格格，外外立面面以面面砖为为主，，整体体表现现力不不强、、品质质感一一般缺乏特特色和和增值值服务务，物物管执执行力力较弱弱，总结2：与先先进城城市相相比，，潍坊坊高端端项目目目前前正处处于制制造商商品阶阶段，，有很很大的的提升升空间间，但但需切切合市市场适适度提提高提交产产品制造商商品提交服服务展示体体验市场溢价无差别别竞争有差别别无关的的顾客需需求有关的的北京、、上海海产品水水平青岛产品水水平潍坊产品水水平临朐产品水水平544潜在客客户分分析客户访访谈：：针对对潍坊坊市潜潜在高高端置置业客客户人人群，，我们们对此此类客客户进进行了了深度度访谈谈访谈时时间：：2011年7月27日至2011年8月3日访谈地地点：：星级会会所、、奔驰驰4S店、邀邀约访谈对对象：：大型企企业中中高层层领导导、房房地产产开发发商区域认认知：：多数数受访访者认认为目目前项项目所所在区区域较较为偏偏远、、配套套缺乏乏、环环境一一般，，短期期内难难有起起色，，区域域认知知度不不足TEXTTEXTTEXT职业公务员某私营业主公务员某私企中高层性别男女男男年龄40-4545-5040-4545-50区域认知知道那里有森林公园，以前去过一次，太偏了对坊子区不是很了解，也没有去过坊子区比较偏，缺乏配套，个人感觉3-5年不会有太大的改善风景还可以，但感觉还是太偏了，逼近是农村分析：：对坊子子区有有接触触和了了解的的客户户，认认为区区域位位置较较偏，，且短短期内内难有有起色色，对对区域域的认认知途途径主主要来来自于于森林林公园园对坊子区无无接触的客客户，对区区域完全陌陌生，说明明区域影响响力较差潍坊高端物物业开发水水平认知：：多数受访访者认为市市场整体产产品力不足足，期待高高品质产品品出现张先生李先生钱先生徐小姐职业：某私私营业主年龄：45-50高端物业开开发水平：：大观天下规规划的还不不错，但现现在毕竟停停留在图纸纸上，谁也也不知道能能不能落实实职业：某大大型国企的的领导年龄：45-50高端物业开开发水平：：潍坊没什么么好房子，，想买好一一点的都去去青岛了职业：银行行领导年龄：45-50高端物业开开发水平：：开发水平参参差不齐，，好的别墅墅楼盘太少少，而且听听到消息去去买的时候候，已经内内部卖完了了职业：某私私企高层年龄：35-40高端物业开开发水平：：目前潍坊高高端项目不不多，且整体产品品不是很好好分析：对目前潍坊坊高端物业业的户型设设计、周边边环境、物物业服务等等方面不大大满意多数受访客客户均有高高端物业的的置业意向向对本案的意意向：可以以考虑购置置本案别墅墅产品，但但是交通和和环境以及及产品力是是考虑的前前提条件韩小姐宋先生李先生职业：政府府职员年龄：35-40能否吸引客客户：只要要真的按你你们所说的的，有到市市区的主干干道，环境境打造的好好，是可以以考虑的职业：企业业主年龄：35-40能否吸引客客户：环境境好固然好好，但是还还得有学校校、超市之之类的配套套，不然生生活太不方方便了职业：未知知年龄：50-55能否吸引客客户：一般般高端物业业都会规划划在郊区啊啊，那里安安静、环境境好，只要要你们物业业的品质好好，肯定会会去买的物业形态偏偏好：独栋栋、类独栋栋、联排产产品接受度度高，对叠叠加、花园园洋房接受受度不高，，大平层及及合院类产产品认知不不足，需引引导王先生职业：政府官员年龄：45-50建筑形态的喜好：喜欢独栋，独门独院很好，空间大，私密性好李先生周小姐职业：未知知年龄：50-55建筑形态的的喜好：喜喜欢大平层层，觉得楼楼爬上爬下下很麻烦，，所有的功功能室都在在一层楼上上很方便职业：某私私营业主年龄：35-40建筑形态的的喜好：首首选是独栋栋，楼上楼楼下都是自自家的，并并且前后还还有院，很很方便；如如果双拼和和联排的私私密性做的的好，也可可以接受分析：潍坊的高端端客户对私私密性要求求较高，希希望有属于于自己的前前后花园，，因此对于于合院别墅墅不敏感置业影响响因素：：环境、、品质、、价格是是受访客客户最关关注的因因素，其其次是相相关的配配套、物物管等分析：影响高端端客户置置业的因因素很一一致，对对环境、、产品品品质要求求最高，，源于潍潍坊目前前高端物物业的环环境嘈杂杂、景观观品质达达不到高高端客户户的要求求，鉴于于此，价价格因素素都不是是最重要要的高端客户户工作较较忙，对对私密、、安全的的要求也也很高，，所以细细致周到到的贴心心生活物物业服务务以及社社区全方方位的安安保等，，也会在在一定程程度上影影响客户户置业物业类型型面积要要求：独独栋面积积在300-500m²间；联排排面积在在200-300m²之间客户语录录：独立别墅墅的面积积要稍稍微大一一些，起起码要超超过300㎡㎡，否则没没有别墅墅的感觉觉了---公务员总价接受受范围：：大多数数受访对对象能够够接受独独栋的价价格在400-600万；联排排的价格格在200-300万客户对于于总价的的预算，，都是参参考目前前市场的的主流单单价和面面积在访谈的的时候，，客户说说出的总总价预期期会比自自己实际际的总价价承受能能力要少少低一些些，因此此，客户户的实际际总价购购买力会会比我们们统计的的还要高高客户语录录：我倾向于于独栋面面积控制制在300-400㎡，按均价价1万3算，总价价在500万左右。。——某私企老老板联排总价价在200-300万，再高高的话我我还不如如买个小小点的独独栋呢。。——某企业高高管访谈总结结：客户户对本案案区域认认知不足足，普遍遍认为潍潍坊缺乏乏高品质质住宅产产品，高高端置业业最为关关注环境境及品质质，拥有有较强大大的购买买力区域认知知：大部分受受访对象象认为该该项目区区域偏远远、配套套不完善善以及环环境一般般置业目的的：大多数受受访客户户中潍坊坊本地客客户以改改善型居居住为主主，周边边县市以以投资型型为主对本案的的置业意意向：区域高端端物业开开发水平平一般，，大多受受访者倾倾向于独独栋，并并认为要要环境优优美、配配套完善善产品类类型及及价格格：独栋300㎡以上，，总价价400-600万；联联排200-280㎡，总价价200-300万；叠叠加180-200㎡，总价价100-200万置业关关注因因素：：产品的的品质质、环环境、、价格格是受受访客客户最最关注注的因因素，，其次次关注注的因因素是是配套套、物物管等等645项目经经济评评价项目375.8亩启动动区测测算前前提假假设1项目开开发周周期5年，高高层公公寓区区暂不不开发发，仅仅考虑虑期末末土地地增值值收益益32开发成成本根根据开开发商商提供供数据据结合合市场场调研研所获获指标标综合合考量量45项目别别墅区区物业业100%销售，，未考考虑酒酒堡及及会所所产生生的直直接或或间接接收益益营业税税及附附加5.65%；土地地增值值税按按照1%预征未未清算算；企企业所所得税税25%比例征征收600亩葡萄萄园及及200亩水域域流转转运营营总计计8年相应应成本本摊入入成本本占地面积（万方）19.05建筑面积（万方）10.0965综合容积率0.53会所建面5000（地下1000）类独栋建面41910联排建面28575合院建面26480类独栋套数104联排套数105合院套数98启动区区测算算指标标基础础：别别墅区区约10万平米米，其其中会会所5000平米，，类独独栋建建面4.2万方，，联排排2.86万方，，合院院2.65万方项目别别墅区区经济济技术术指标标：备注：：项目目高层层区占占地约约6万平米，，容积率率2.5，为11-24层高层建建筑产品系类类基准价价格确定定：采用用市场比比准法得得出类独独栋目前前价格1.85万元/平米，联联排1.35万元/平米，合合院1.25万元/平米由于目前前市场未未有合院院产品，，且市场场上产品品品质稍稍差与联联排，所所以建议议价格与与联排形形成差异异化类独栋18500元/平米联排13500元/平米合院12500元/平米产品初步步市场定定价启动区投投资估算算：总成成本为9.91亿元，总总投资为为12.73亿元启动区销销售收入入：销售售收入20.29亿元，税税后收入入17.57亿元启动区资资金运筹筹：自有有资金3亿，银行行借款总总额2.05亿，财务务费用4783万启动区利利润：酒堡及会会所收益益未考虑虑，税后净利利润约5.67亿元，净净投资利利润率45%备注：：酒堡堡及会会所收收益未未考虑虑净投资利润率45%项目整整盘静静态经经济测测算前前提假假设1通盘考考虑3947亩整体项目目成本及经经济收益，，开发期为为10年32建安开发成成本参照开开发商提供供数据，相相关税费主主要来源于于市场调研研得到的相相关资料别墅、花园园洋房、高高层、老年年公寓、度度假庄园、、商业全部部出售，销销售率为100%，会所、酒酒保等经营营收益不计计入项目收收入600亩葡萄园、、200亩水域，以以及1970亩林地相关关费用分摊摊至项目开开发成本4项目整盘经经济技术指指标26发展用地公园用地整盘投资估估算：总成成本44.95亿元，总投投资57.86亿元费用项构成成：土建及及安装工程程费占比高高达30%，而建设用用地出让及及农用地流流转费用占占比不到10%，项目具备备较大的地地价比较优优势销售收入：：项目销售净净收入为89.62亿元通盘均价：：双拼2.5万元/㎡联排1.8万元/㎡花园洋房7000元/㎡高层6000元/㎡老年公寓7000元/㎡度假庄园1.1万元/㎡商业1.5万元/㎡损益表：项项目营业利利润为40.25亿元，净利利润为30.19亿元，净投投资利润率率为52.2%投资收益率52.2%销售收入：：98.11亿元经营成本：：5