中山龙瑞中央商务公馆-商业部分发展策划报告

中广国际皮具城项目定位策划方案中山龙瑞中央商务公馆商业部分发展策划报告

二零壹零年六月十日前言1城市与区域商业发展分析2项目定位研究4项目整改建议6项目招商策略及流程5目录项目分析3深度访谈7前言项目位于沙溪镇沙溪南路，现状为空置物业，暂未交付使用，物业建筑面积约为6000㎡，由于项目周边商业配套齐全，而且项目所处区域的是中山服装、皮具等小商品批发的集散地，有着明显的地理优势，虽然项目周边商业氛围较好，但同样竞争也很激烈，因此在定位方面的难点是如何在经营中凸显项目的经营特色，才能在众多的竞争项目中立于不败之地。发展方向：以经营批发零售作为项目的主要发展方向定位：中山市首个皮具精品批发市场；形象定位：我们不是最大，但要做最精项目发展方向前言中山未来专业市场竞争更加激烈项目区域特征：中山服装、小商品批发集散地周边大型专业市场招商非常成功皮具市场潜力巨大项目定位思路：瞄准市场空白点，借力打力中山首个皮具精品城前言1城市与区域商业发展分析2项目定位研究4项目整改建议6项目招商策略及流程5目录项目分析3深度访谈7中山的城市印象是什么？休闲服之乡伟人故里宜居城市中山沙溪镇纺织业已有数百年历史，90年代以来，沙溪的休闲服装生产迅速壮大，沙溪休闲服装品牌迅速崛起，成为中国休闲服装重要的生产基地，在中国服装界有“休闲服装看沙溪”的评价，2000年起，沙溪镇与中国服装协会、中国服装设计师联手举办一年一度的中山国际休闲服装节暨中国休闲服装博览会，服装节的经贸成果一年比一年显著。可谓中国“休闲服之乡”。中山商业格局：人口密度低、业态重叠严重、体量巨大对本案的影响：从中山现有的、未来的商业格局、发展趋势来看，高、中、低档的Mall都齐备了。未来兴中广场、益华、大信二期等计算在内，中山综合零售性商业合共将接近60万平方，市场容量已趋于饱和，所以如果本案定位综合商业MALL没有差异化优势，将面临激烈的竞争，生存面临较大的风险。对策：独辟蹊径，瞄准市场空白点，利用区位优势，延续周边的商业价值，项目价值最优化。中山市总体社会经济经济发展稳定，保持增长2008年生产总值（GDP）1409亿元,，按可比价格计算，同比增长10.5%。

常住人口人均生产总值56034元,，同比增长约10%。资料来源：中山市统计年鉴中山市近年GDP变化情况中山市总体社会经济经济位列广东第五，经济增速靠前中山市的GDP及人均GDP均排在广东全省的第五位（详见下图）。中山经济增长速度居全球第七，广东第二（东莞为广东第一）——《2009年中国城市竞争力蓝皮书》资料来源：中山市统计年鉴广东省人均GDP37588元资料来源：中山市统计年鉴中山市总体社会经济以第二产业为主，形成五大支柱产业产业结构不断优化，三次产业结构由上年的3：61：36调整为3：60：37。支柱产业：电子信息、电气机械、化学制品、纺织服装、金属制品等。新兴产业：装备制造、现代物流、高新技术、新能源新材料等。10年1月和4月国务务院分分别发发布2道通知知，目目的主主要调调控高高涨的的房价价。金融信信贷外商投投资土地房地产产提高买买房首首付比比例，，二套套住房房首付付款比比例不不得低低于40%，房贷款利利率提高10%加强土地供供应调控，，缩短土地地开发周期期限制开发商商囤地行为为，提高拿拿地门槛，，遏制房地地产投资需需求规范房地产产市场外资资准入和房房地产市场场外汇管理理，打击投投机性的短短期行为央行连续提提高存贷款款利率，上上调存款准准备金率限制房地产产开发贷款款央行连续5次下调利率率，4次降低存款款准备金率率取消商业银银行信贷规规模限制，，鼓励银行行向房地产产开发企业业提供信贷贷支持商业性住房房贷款利率率下限扩大大为贷款基基准利率的的0.7倍，首付比比例调整为为20%加大保障性性住房建设设规模，降降低住房交交易税费，，支持居民民购房提高住房公公积金贷款款上限国13条《关于促进房房地产市场场健康发展展的若干意意见》降低房地产产开发资本本金比例2005年开始国家家对房地产产进行调控控的政策叠叠加效应在在2007年10月爆发，并并延续至2008年08年9、10月份开始，，政策风向向逆转，形形成一条从从税费、利利率、首付付到二手房房的减负政政策线路。。系列政策策的密集出出台意味着着对于房地地产行业从从紧的调控控政策基调调向暖市扭扭转国家与地方方房地产相相关政策20052008、200920072010、2011……延长缴纳土土地出让价价款期限（（2年）。允许分期缴缴纳土地增增值税央行对二次次置业贷款款首付作出出调整，提提高到5成贷款利率也也能低于基基准利率的的1.1倍严格查处土土地闲置和和“炒地””行为，并并限制有违违法违规的的企业新购购土地加大保障性性用房土地地的供应量量，并闲置置商品房用用地的供应应量中山近年社社会商品零零售总额持持续快速增增长，其中中2008年社会消费费品零售总总额476.9亿元，增长20.5%。零售批发增增长近20.3%，其中服装装类销售增增长超过25%，可见服装装类销售有有着极大的的市场潜力力。中山市零售售批发市场场发展情况况社会消费品品零售总额额持续增长长对本案的影影响：服装市场需需求还不断断上升，但但由于本案案周边有多多个成熟的的服装批发发市场，在在定位方面面既要与周周边商业形形成错位竞竞争，又要要延续周边边的商业价价值，这就就是本案定定位的难点点中山商业业展望中山商业业地产发发展势头头强劲。。仲量联行行最新研研究报告告预计到2020年，一线线城市在在中国商商业地产产总量中中的比重重将仅占占10%，这也预预示着今后十年年里二、、三线城城市商业业地产蕴蕴含着巨巨大商机机。《珠三角地地区改革革发展规规划纲要要》的出台，，珠三角城城市一体体化的推推进，将将有助中中山现代代服务业业扶摇直直上。从统计数数据看出出，近年年来商业业性用房房供应量量持续上上升，营营业性用用房成交交量一定定程度上上反映商商业市场场未来容容量的增增幅。同同时反映投资资者对商商业市场场未来充充满信心心，特别别是皮具具批发零零售业更更是增长长势头迅迅猛。21世纪近几年上世纪90年代中上世纪80年代商业演变/成熟进程90年代中后期21世纪初阶段80-90年代阶段十八间商铺孙文路成为中山商业的发源地。中山第一代服装批发市场诞生西郊小商品批发市场应运而生，当时是全中山唯一一个批发市场。随着中山市城市化规模越来越大，新的专业市场不断出现。中山的又一个服装批发市场于1997年落成于龙瑞，就是龙瑞小商品批发市场，随着龙瑞小商品的诞生，中山批发展进入飞跃的时代特征：第一代专业市场建筑简陋，升铁棚架为主体结构，规模比较小，但由于当时整个中山的商业发展缓慢，西郊小商品批发市场生意火爆，让当时的经营者赚了第一桶金。特征：龙瑞小商品的建筑同样比较简陋，但规模比西郊小商品要大，而且品种齐全。龙瑞小商品与当时西郊小商品形成互补，使该区域的商业价值得到很大的提升。水牛城和新龙瑞的出现改变了中山服装批发的格局，同时进入竞争时代随着中山商业的不断发展，之前的服装批发市场已经不适合当时的市场，随之中南服装城、龙瑞新小商品批发市场相继出现中山市服服装批发发市场演演变进程程概述中山服装装批发已已进入白白热化阶阶段第二代服服装专业业市场诞诞生第三代服服装专业业市场诞诞生中山市服服装批发发市场概概述中山近年年社会商商品零售售总额持持续快速速增长，，对商业业物业的的需求同同步增长长，一批批新型的的批发市市场诞生生使行业业得到快快速发展展。以龙瑞小小商品为为中心，，与其他他两个批批发市场场水牛城城和西郊郊小商品品形成互互补，区区域价值值不断上上升。批发市场场不但吸吸引中山山城区和和镇区的的居民消消费，而而且还吸吸引了珠珠三角及及省外的的客户，，致使中中山服装装批发得得到快速速的发展展。沙溪主要要产业是是服装制制作业，，也逐渐渐全国化化，而且且不断向向国际化化发展，，对批发发市场也也有很大大的拉升升。中山服装装批发市市场近年年得到了了快速发发展中山三大大服装批批发市场场概况及及项目分分析西郊水牛城龙瑞西郊小商商品批发发市场中山最早早的服装装批发市市场——概况：由于项目目已有30多年的历历史，虽虽然已多多次翻新新，始终终是破旧旧不堪，，但人流流依旧不不减规模：场内600多个商铺铺，但周周边已经经成型的的多个小小型批发发市场，，与西郊郊小商品品形成了了较大的的商业圈圈商品档次次：低档特点：中山最早早的批发发市场，，以服装装批发为为主，兼兼营小商商品批发发，由于于早年建建设规划划极不合合理，配配套设施施落后，，经营档档次较低低，竞争争相当激激烈。业态态经经营营比比例例：：服装装：：皮皮具具：：小小商商品品=52：8：40西郊郊小小商商品品批批发发市市场场小结结：：商品品档档次次偏偏低低：：西郊郊小小商商品品是是中中山山批批发发业业的的发发源源地地，，但但由由于于地地处处老老城城区区，，而而且且发发展展速速度度过过快快，，造造成成交交通通不不便便，，以以及及安安全全隐隐患患等等问问题题，，加加上上经经营营档档次次较较低低，，同同质质化化严严重重；；有被被边边缘缘化化的的威威胁胁：：经营营模模式式落落后后，，与与周周边边的的小小型型项项目目没没有有统统一一管管理理，，各各自自为为政政，，而而且且业业态态单单一一，，不不久久的的将将来来势势必必被被取取而而代代之之；；水牛牛城城服服装装批批发发市市场场中山山最最完完善善的的服服装装批批发发市市场场———概况况：：水牛牛城城建建于于90年代代，，当当时时是是中中山山唯唯一一一一个个规规模模较较大大、、配配套套设设施施最最齐齐全全的的服服装装批批发发市市场场；；规模模：：市场场占占地地4万平平方方米米，，总总建建11万平平方方米米，，市市场场分分上上下下2层，，配配备备手手扶扶电电梯梯、、货货梯梯等等经营营档档次次：：低档档特点点:水牛牛城城凭凭借借优优越越的的地地理理位位置置、、完完善善的的配配套套等等有有利利因因素素，，与与龙龙瑞瑞小小商商品品形形成成庞庞大大的的商商圈圈，，经经营营曾曾异异常常火火爆爆，，但但随随着着龙龙瑞瑞小小商商品品迁迁新新址址后后，，水水牛牛城城生生意意一一落落千千丈丈，，目目前前市市场场内内除除北北门门人人流流量量较较大大，，其其余余各各门门人人流流稀稀少少，，好好多多商商家家都都转转租租或或转转让让。。业态态经经营营比比例例：：服装装：：皮皮具具：：配配套套=78：12：10水牛城城服装装批发发市场场小结布局不不合理理：水牛城城当时时是中中山最最大和和配套套设施施最好好的批批发市市场，，但在在整体体布局局和规规划上上不太太合理理，过过于分分散难难以聚聚集人人流业态定定位欠欠缺特特色：：水牛城城在业业态定定位上上基本本与龙龙瑞小小商品品重叠叠，没没有自自己经经营特特色，，导致致龙瑞瑞迁移移后人人流大大减部分商商铺已已售出出：水牛城城大部部分的的临街街商铺铺和部部分的的场内内商铺铺已经经售出出，这这样对对招商商有很很大的的影响响，有有很多多商铺铺业主主自行行出租租商铺铺，导导致业业态零零乱不不堪，，有很很多业业态是是偏离离了批批发市市场的的主题题。中山最最大、、最旺旺的服服装批批发市市场——龙瑞小小商品品批发发市场场概况：：龙瑞小小商品品于09年迁移移新址址后，，在各各方面面都迎迎合目目前市市场的的需求求，现现时整整个批批发市市场出出租率率达100%，目前前已经经成为为服装装批发发的领领头羊羊，引引领着着中山山服装装批发发业的的发展展规模：：目前是是中山山最大大的服服装批批发市市场，，建筑筑面积积约12万方，，分上上下2层，配配备手手扶电电梯、、货梯梯等经营档档次：：中低档档特点：：龙瑞小小商品品凭借借合理理的规规划、、统一一招商商、统统一管管理，，以及及庞大大的客客户群群，并并保持持一直直霸主主地位位业态经经营比比例：：服装：：皮具具：小小商品品=54：25：21龙瑞小小商品品批发发市场场小结：：合理的的规划划：龙瑞小小商品品新址址规划划合理理，容容易聚聚集人人流，，而且且通透透的玻玻璃天天幕不不但可可以增增加光光线，，更给给项目目带来来极强强的视视觉效效果；；放水养养鱼：：龙瑞小小商品品在迁迁移前前，关关于旧旧商家家租金金问题题的处处理非非常成成功，，发展商商当时时用极极低的的租金金80元每平平方的的低价价租金金优先先让旧旧商家家选铺铺，其其实商商铺的的实际际价值值远远远超过过80元，允允许旧旧商家家转租租或转转让商商铺，，使旧商商家在在市场场未开开业的的前提提下就就已经经赚到到了第第一笔笔，因因此新新市场场招商商1200多个商商铺已已全部部租出出，到到现时时为止止市场场已全全面提提租，，商家家无一一有异异议，，据我我司了了解一一个位位置不不算最最好，，面积积约20平方的的商铺铺，转转租租租金高高达8000元/月引入先先进的的商业业管理理：龙瑞小小商品品批发发市场场在商商业营营运上上也有有突破破，自自09年开张张至今今已经经先后后举办办过数数十个个大大大小小小的服服装展展览，，还邀邀请广广州服服装、、皮具具行家家到市市场参参观，，在中中心广广场设设有服服务中中心为为商家家解决决问题题二期招招商差差异竞竞争：：龙瑞小小商品品一期期首层层已服服装经经营为为主，，在二二期二二层商商铺定定位是是皮具具，这样避避免了了首层层和二二层的的直接接竞争争，而而且优优化了了业态态上的的单一一，形成多多元化化的专专业市市场，，竞争争力也也不断断提高高总结：：中山服服装批批发市市场研研究总总结从地理理位置置上看看：中山服服装批批发专专业市市场位位置主主要集集中在在富华华道汽汽车总总站一一带，，从业态态上看看：目前中中山服服装批批发市市场主要业业态都都集中中于服服装，，造成直直接的的竞争争过于于激烈烈，从规模模上看看：现有中中山的的服装装批发发市场场以中中、小小型为为主，，由于于中山山的城城市特特质及及其商商业格格局造造成中中山不不适合合大型型的批批发市市场，，面积积过大大会造造成招招商和和日后后经营营都有有一定定的困困难从经营营档次次上看看：目前中中山服服装批批发市市场存存在低低档为为主。。从未未来发发展趋趋势看看，中中及中中高档档需求求日益益增长长，中中档次次的批批发市市场有有极大大的发发展空空间。。对本案案的影影响：：从地理理位置置上看看：本案地地处中中山服服装批批发市市场商商圈内内，本本案具具备发发展专专业市市场的的地利利；从规模模上看看：本案体体量不不大，，商铺铺数量量也较较少，，在规规模上上也迎迎合了了中山山的市市场需需求；；从业态态定位位上看看：水牛城城与本本案相相隔不不足50M，而水水牛城城业态态集中中在服服装上上，加加上水水牛城城经营营一直直强差差人意意，本本案若若继续续保持持服装装城的的定位位势必必与水水牛城城形成成正面面的竞竞争，，结果果两者者都会会面临临巨大大的经经营压压力，，因此此在定定位上上可与与水牛牛城形形成错错位竞竞争，，这样样形成成互补补与龙龙瑞商商圈抗抗衡；；从经营营档次次上看看：水牛城城经营营低档档为主主，龙龙瑞经经营以以中低低为主主，本本案如如何在在两大大项目目间找找到立立足点点，经经营档档次的的定位位也较较为重重要；；从商铺铺业权权上看看：本案与与水牛牛城都都是先先售后后租，，而龙龙瑞是是只租租不售售，对对本案案来说说也有有一定定的影影响从招商商策略略上看看：水牛城城由于于商铺铺已销销售无无法低低价统统一租租金招招商，，龙瑞瑞则利利用““放水水养鱼鱼”的的原则则，在在招商商上取取得空空前成成功。。前言言1城市与与区域域商业业发展展分析析2项目定位研究4项目整改建议6项目招商策略及流程5目录项目目分分析析3客户访访谈7铁城西西富华道道商圈圈西郊小小商品品中山服服装批批发基基地本项目目项目区区位分分析：：位于于城区区传统统成熟熟商圈圈，周周边服服装批批发集集散地地本案沙溪南南路本案东东面双双向四四车道道的沙沙溪南南路是是本案案唯一一一条条可通通车的的马上上，相相对水水牛城城和龙龙瑞可可进性性较差差，但但道路路连接接线较较多，，向北北可接接富华华道、、岐江江公路路，南南接宝宝珠路路，中中山汽汽车总总站一一路之之隔，，交易易比较较便捷捷。项目交交通及及连接接分析析SWOT——优势优势分分析地理位位置优优势位于中中山传传统商商业圈圈以及及服装装批发发商圈圈；区域配配套十十分完完善，，增强强项目目市场场竞争争力项目所所在地地处在在西区区城中中核心心地段段，周周边配配套十十分完完善，，市场场、车车站、、娱乐乐、餐餐饮应应有尽尽有，，为项项目投投资减减少配配套成成本外外，亦亦为项项目增增强市市场竞竞争力力交通便利道路交通连接接性强，兼有有中山汽车总总站，交通非非常便利SWOT——劣势劣势分析交通可进性不不佳项目只有一条条双向四车道道的马路经过过，而且北连连富华道花圈圈，交通非常常繁忙，可进进性不佳对策：首先在在定位上有别别于竞争项目目，充分显示示经营特色，，在主干道增增加明显的指指示牌，引导导消费者进入入项目消费项目部分商铺铺分拆出售由于项目前期期已将临街商商铺和部分室室内商铺售出出，这样会影影响项目统一一招商，造成成业态分散，，经营档次参参差对策：通过返返租重获招商商主动权，特特别是临街商商铺，必须取取得主动权，，否则项目将将受到极大的的影响发展商商业房房地产开发经经验较少贵司一直以住住宅开发为主主，商业房地地产开发及经经营较少对策：聘请具具有丰富经验验的商业经营营机构强强联联合SWOT——机遇机遇分析中山现有的服服装批发市场场占主导，缺缺乏专业皮具具城目前中山现有有的服装批发发市场都是以以服装和小商商品为主，而而皮具的市场场份额相当低低，对本案的的发展提供的的极大的空间间和机会；龙瑞二层皮具具城招商完满满成功龙瑞二层定位位是皮具为主主，在极短时时间内600多个商铺已经经全部招商完完毕，再次证证明皮具市场场有着极大的的发展空间SWOT——威胁威胁分析未来商业供应应，加剧竞争争中山现有服装装批发市场已已达到相当规规模，加上未未来周边有较较大体量的商商业供应，而而且富华路一一带有多个闲闲置的商用物物业，可以预预见未来竞争争将加剧。对策：走差异异化路线，形形成错位竞争争。周边商圈形象象档次低，消消费层次不高高项目周边多个个批发市场都都以低档为主主，而且缺乏乏行业较有影影响力的商家家进驻，对本本案而言很难难提升经营档档次。对策：在硬件件设施加大投投入力求与周周边竞争项目目形成较大的的反差，再用用最优惠的条条件吸纳行业业佼佼者，扩扩大项目知名名度，引起““羊群”效应应后招商便可可顺利完成S：地理位置优势区域配套十分完善交通便利W：交通可进性不佳项目部分商铺分拆出售发展商商业房地产经验少O：中山缺乏专业皮具城龙瑞二层皮具城招商完满成功T：未来商业供应，加剧竞争周边商圈档次低，消费层次不高项目核心竞争力SWOT———综合分析地处最具人气气的批发商圈圈所处市场出现现极大空白点点前言言1城市与区域商商业发展分析析2项目定位位研究究4项目整改建议6项目招商策略及流程5目录项目分分析3客户访谈7项目条件比较较水牛城龙瑞本案交通条件★★★★★★★★★★★★规模★★★★★★★★★★★周边居住人口★★★★★★★★★★★★项目购买力★★★★★★★★★★★★商圈档次★★★★★★★★★★★★可塑性★★★★★★★★★地理位置★★★★★★★★★★★★项目经营特色★★★★★★创造5星项目在可塑性性和地理位置置有着微弱的的优势从商业的最主主要条件看，，本项目在交通通条件、人口口密度、规模与购购买力方面均均有所不足；项目最关键是是如何创造自自身经营特色色服装批发市场场业态分析服装（%）皮具（%）小商品（%）水牛城781210龙瑞67258西郊52840合计1974558皮具在批发市市场占得份额额最小业态经营比例例：服装：皮具：：配套=66：15：19中山批发市场场主要业态比比例龙瑞二期皮具具城完满招商商皮具城在龙瑞瑞大放异彩龙瑞二层商场场定位皮具城城，仅用一个个多月的时间间600多个商铺已经经全部招商完完毕，龙瑞定定位正是错位位竞争形成业业态上的互补补，龙瑞皮具具城预计8月中上旬开业业。皮具市场发展展潜力巨大项目定位推导导龙瑞二期成功招商皮具城得天独厚的地理位置皮具市场潜力巨大精品皮具城天时地利人和项目定位思路路：瞄准市场场空白点，借力打力，以以快打慢项目定位项目定位：精精品皮具城形象定位：我我们不是最大大，但要做最最精项目案名：中中广国际精品品皮具城经营档次定位位：以中档次次为主，少量量中高档次营造项目特色色项目的可融入入现代气息特色一：建筑筑；项目主体建筑筑和外墙装饰饰已基本完工工，可在中庭庭位置加建大型天幕，再再配合灯光工工程，充分体体现项目特色色以及档次提提升；近景远景夜景营造项目特色色广场喷泉、大大型户外广告告与LED有助于营造良良好视觉效果果特色二：环境境与空间；充分利用项目目临街优势，，通过广场喷喷泉、户外广广告及LED等营造具有特特色的视觉效效果，有别于于竞争项目，，吸引消费者者的注意。营造项目特色色打造区域性专专业市场，充充分体现专业业特色三：专业业经营；项目在招商过过程中严格把把控商家经营营业态，只对对皮具经营商家开开放，其他业业态经营商家家一律拒之门门外，保证项项目业态统一一，体现专业市场的的真实意义。。营造项目特色色品牌效应，力力保项目立于于不败之地特色四：品牌牌效应；项目在招商前前须确定专业业物业管理公公司，建议聘聘请广州知名名皮具城的管管理公司进驻驻，不但能迅迅速提升项目目知名度，而而且管理公司司能带领一批批广州皮具经经营商家进驻驻，这样项目目成功率可达达90%以上。租金定位本案租金定价价方法若使用用常规的市场场定价法，势势必造成租金金居高不下，，对于招商有有很大的难度度，因此我司司建议效仿龙龙瑞招商定价价策略“放水水养鱼”原则则，先用低价价租金吸引商商家进驻，特特别是广州皮皮具商家须给给予最大限度度的优惠，待待项目经营进进入成熟期再再提高租价。。因此我司建议议项目初始平平均租金为：：由于项目周边边市场很成熟熟，我司采用用市场定价法法，计算项目目平均租金：：160元/㎡60元/㎡功能分区预留广州皮具具城商家名牌钱包区名牌手袋区鞋业区中庭休闲区前言言1城市与区域商商业发展分析析2项目定位研究4项目整改建议6项目招商策略略及流程5目录项目分分析3客户访谈7项目招商策策略及流程程项目开业8月28日后8月18日-8月27日6月20日－7月10日项目招商项目形象推推广项目立项项目试业进入最后冲冲刺6月中旬确定管理公公司确定整改方方案7月11日－8月15日整改施工阶阶段常规广告推推广营销大事件件营销大事件件营销大事件件推广持续准备开业兴兴典签约仪式考察中山市市场开业兴典招商推广策策略分解形象推广阶阶段策略——起势阶阶段6月1、6月初为广告告设计及确确稿期，6月20日项目正式式推出市场场,推广主要以户外外广告、电电台、短信信等形式吸吸纳意向客客户。2、此阶段为为期20天，须在极极短的时间间内塑造项项目形象。。3、此阶段重重点工作是是项目管理理公司的洽洽谈以及整整改方案确确定。8月7月6月中下至7月上为形象导入期期招商推广策策略分解招商推广阶阶段策略——强势阶阶段7月1、此阶段主主要通过成成功聘请广广州某知名名皮具城作作为项目的的管理公司司，并将此此信息大肆肆炒作，8月8日成功公开开招商，情况利好好还可以以以招标的形形式招商。。2、此阶段推推广媒体主主要以户外外、电台、、短信为主主；3、此阶段工工作重点推推广项目成成功引入知知名管理公公司9月8月7月上至8月中为项目招商期期成功功聘聘请请广广州州知知名名皮皮具具城城作作为为项项目目管管理理公公司司，，以以签签约约仪仪式式为为推推广广引引爆爆点点8月8日公开开招招商商招商商推推广广策策略略分分解解招商商推推广广阶阶段段策略略———强势势阶阶段段8月1、此此阶阶段段主主要要通通过过成成功功广广州州皮皮具具城城多多个个商商家家进进驻驻项项目目的的信信息息发发布布出出去去，，极极短短时时间间内内让让广广大大中中山山市市民民中中山山有有个个专专业业皮皮具具城城。。2、此此阶阶段段推推广广媒媒体体主主要要以以户户外外、、报报广广、、电电视视、、短短信信为为主主。。3、常常规规招招商商及及定定向向招招商商双双管管齐齐下下，，以以最最快快的的速速度度完完成成招招商商工工作作，，保保持持与与龙龙瑞瑞齐齐开开业业的的态态势势。。10月9月8月18日上上至至8月低低9月初初项目目试试营营业业以广广州州皮皮具具城城多多个个商商家家进进驻驻大大肆肆炒炒作作，，通通过过发发布布会会形形式式来来表表现现招商商推推广广计计划划及及费费用用预预算算期限2010年6月20日-09月19日

日期202122232425262728293012345678910111213141516171819星期日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一单张派发2万份单张，通过直接派发及夹报

短信每周保持10万条的信息量日期202122232425262728293012345678910111213141516171819星期日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一短信每周保持10万条的信息量电台每周保持20秒电台广告30次日期202122232425262728293012345678910111213141516171819星期日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一短信每周保持10万条的信息量电视每周保持15秒标版播出18次费用合计：37.4万元（以包含户外T牌3个月18万）前言言1城市市与与区区域域商商业业发发展展分分析析2项目定位研究4项目目整整改改建建议议6项目目招招商商策策略略及及流流程程5目录录项目目分分析析3客户户访访谈谈7项目目整整改改建建议议项目目临临街街商商铺铺对对开开变变压压器器须须迁迁移移该变变压压器器体体积积较较大大，，对对项项目目视视觉觉效效果果有有非非常常大大的的破破坏坏，，因因此此须须迁迁移移到到项项目目侧侧面面或或后后面面项目目室室内内装装修修风风格格项目目室室内内装装修修风风格格须须简简洁洁、、明明亮亮、、充充满满时时尚尚气气息息，，色色调调以以浅浅色色调调为为主主，，配配合合灯灯光光效效果果，，能能给给消消费费者者舒舒适适的的购购物物环环境境。。建建议议商商铺铺间间隔隔采采用用玻玻璃璃间间隔隔，，由由于于项项目目通通道道较较窄窄，，采采用用玻玻璃璃增增强强通通透透感感。。模拟拟效效果果项目目现现状状项目目整整改改建建议议项目目加加建建特特色色天天幕幕通过过特特色色的的天天幕幕增增加加项项目目观观感感，，有有别别于于竞竞争争项项目目，，与与发发达达城城市市商商业业接接轨轨，，提提升升经经营营档档次次，，加加强强项项目目的的竞竞争争能能力力。。天幕位置模拟拟效效果果项目目现现状状项目目整整改改建建议议项目目商商业业部部分分外外立立面面整整改改项目目商商业业部部分分的的外外立立面面欠欠缺缺特特色色，，采采用用传传统统的的中中山山雅雅居居乐乐式式商商铺铺建建筑筑风风格格和和主主色色调调，，在在中中山山随随处处可可见见，，项项目目要要体体现现特特色色须须从从多多方方面面着着手手，，外外立立面面整整改改是是必必不不可可少少的的，，结结合合本本案案定定位位外外立立面面整整改改可可多多采采用用玻玻璃璃，，不不但但可可以以提提高高项项目目档档次次，，而而且且能能区区别别竞竞争争项项目目，，打打破破中中山山传传统统商商业业设设计计。。项目现状模拟效果项目整改建建议项目临街商商铺须取得得招商权项目16间临街商铺铺必须取得得招商主动动权，由于于项目临街街商铺已基基本全部售售出，如失失去商铺主主动权的话话，整个项项目招商非非常被动，，有可能导导致水牛城城目前的局局面，因此此16间临街商铺铺必须全部部返租下来来，缺一不不可。投入项目明细计算单价数量价格天幕设施费用包括：天幕和部分灯光工程1500元/㎡约250㎡37.5万原有外墙改造二层外墙全部改户外广告200元/㎡约400㎡8万公共部分装修包括：设计费用、通道、天花、灯光、水、电及中央空调1200元/㎡约800㎡96万迁移变压器25万经营费用聘请管理公司费用待定招商公关费用（针对广州商家）5万投入合计171.5万项目改造投投资预算项目收支测测算项目第一年（万元）第二年（万元）合计（万元）临街商铺返租费用136.62136.62273.24临街商铺出租所得45.5490.96136.5场内商铺出租所得89.42111.6201.02投资回收64.28注析：临街商铺回回收按150元/㎡计算，按2年为一个周周期；临街商铺出出租，第一一年按50元/㎡计算，第二二年按100元/㎡；场内商铺出出租，第一一年按60元/㎡计算，第二二年按75元/㎡；前言言1城市与区域商业发展分析2项目定位研究4项目整改建议6项目招商策略及流程5目录项目分析3客户访谈7演示到此结结束！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。16:34:3416:34:3416:341/7/20234:34:34PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2316:34:3416:34Jan-2307-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。16:34:3416:34:3416:34Saturday,January7,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2316:34:3416:34:34January7,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。07一一月20234:34:34下午午16:34:341月-2315、比比