某酒店市场及管理知识方案

5.0酒店市场沈阳是传统的重工业城市，旅游业发展起步较晚，酒店的发展也较为缓慢。除了早期兴建的国宾馆——辽宁友谊宾馆外，直到1994年，全市才出现真正的挂牌四星级酒店——新世界万怡酒店（现更名为新世界酒店）。随着国家振兴东北经济政策的出台，沈阳市在东北地区以至东北亚经济圈的区域发展战略已日渐明确。沈阳市每年举办的全国、国际性会议相应增加，为酒店业带来了新的发展机会。九十年代末至新世纪初，一批五星级、四星级酒店相继建成或重新改造，并引入了一些国际知名酒店管理集团，如洲际酒店管理集团、万豪酒店管理集团及香格里拉集团等都纷纷进入沈阳酒店市场。沈阳的酒店市场逐渐发展起来。考虑到本项目发展酒店物业的可能性，本报告针对沈阳高档酒店市场进行研究。这里所指的高档酒店为五星（包括准五星级酒店）和四星级酒店。图5.2:沈阳市四、五星级酒店客房数对比图5.1:沈阳市四、五星级酒店个数对比5.1整体市场1

项目名称行政区域位置开业时间客房数量(套)5

星

级

酒

店皇朝万豪酒店和平区青年大街388号

1999436洲际酒店和平区南京北街208号2001297丽都喜来登饭店和平区青年大街386号2002590黎明国际酒店大东区长安路10号2003245凯宾斯基饭店沈河区青年大街109号2004332沈阳宾馆（准5）皇姑区泰山路2号20051464

星

级

酒

店辽宁大厦皇姑区黄河南大街105号1959370友谊宾馆皇姑区黄河北大街一号1970160凤凰饭店皇姑区黄河南大街109号1984189玫瑰大酒店沈河区中街路201号1989170新世界酒店和平区南京南街2号1994261凯莱大酒店沈河区北站迎宾街32号1995289商贸饭店和平区中华路68号1996588高登大酒店沈河区青年大街52号1996200金都饭店和平区太原南街189号1998228格林大饭店沈河区北站路72号1998225沈阳七宝山饭店和平区十一纬路79-81号2000170沈阳假日酒店和平区南京北街204号2000186时代广场酒店沈河区北站路99号2001274辽宁政协会馆皇姑区崇山东路73号2002210清文化主题酒店沈河区大西路287-1号2004134表5.1：现有四、五星级酒店概况5.0酒店市场25.0酒店市场5.1.1高档酒店现有供应沈阳的高档酒店市场形成较晚，直到1994年才出现第一家挂牌四星级酒店——新世界酒店；1999年出现沈阳市第一家五星级酒店——皇朝万豪酒店。沈阳市现有四星级酒店15家，60％以上的供应都集中在最近的10年间，提供客房总量为3,654间，占全市高档酒店客房数量的64.1%；拥有五星级酒店6家，可提供各类客房2,046间，占全市高档酒店客房数量的35.9%。九十年代初沈阳的高档酒店市场几乎呈现空白，主要原因是沈阳的经济在计划经济向市场经济过渡的过程中一度发展缓慢，外资企业及国内大型企业落户沈阳的数量较少，导致商务型酒店需求很小；另外沈阳不是传统旅游城市，旅游景点开发不充分，国内外游客数量很少。九十年代中期以后，随着沈阳经济的复苏，以及后来的“振兴东北”政策带来的经济快速发展，为高档酒店带来了发展机会。五星级酒店自1999年皇朝万豪酒店开业以来直到2005年基本上以每年一家的速度增长，平均客房数为341间；四星级酒店在九十年代中后期开始在沈阳增大供应，2000开始供应量显著增加，到2004年止平均以每年1-2家的速度增长，平均客房数为244间，2005年直到现在，四星级酒店未出现新的供应。总体来看四星级酒店的供应速度大于五星级酒店，规模小于五星级酒店。图5.3:沈阳市五星级酒店供应趋势图5.4:沈阳市四星级酒店供应趋势35.0酒店市场5.1.2高档酒店分布沈阳的21家高档酒店主要集中分布在和平、沈河、皇姑三区。区域位置与商务、商业氛围是影响分布的最主要因素。和平区和沈河区是沈阳两大商业集中地且商务活动相对频繁，酒店分布特点与其吻合。高档酒店比例分别达到38%和33%，两个区的酒店供应量占全市总体供应半数以上。沈阳高档酒店分布十分集中，但五星级酒店和四星级酒店在分布上又有各自特点。沈阳市五星级酒店基本分布在市区南部，除黎明国际酒店位于大东区，洲际酒店位于沈阳传统商圈太原街商圈外，其他三家五星级酒店均分布在商务氛围相对浓厚的青年大街南部，方圆2公里范围内。此位置距离国际机场15公里，距离市中心5公里，靠近内环及中环线，交通十分便利。由于四星级酒店的客源比五星级客源广泛，故沈阳市四星级酒店分布范围比之五星级酒店广阔。主要分布在沈阳站和沈阳北站附近以及黄河南大街上。从四、五星级酒店的分布上可以明显看出，四星级酒店集中分布在城市中部和北部，而五星级酒店则几乎都分布在城市的南部，分布上缺乏互补搭配。图5.6:沈阳市高档酒店按行政区分布比例：图5.5:沈阳市高档酒店分布图：1453212345678915.清文化主题酒店14.辽宁政协会馆13.时代广场酒店12.沈阳假日酒店11.七宝山饭店10.格林大饭店9.金都饭店8.高登大酒店7.商贸饭店6.凯莱大酒店5.新世界酒店4.玫瑰大酒店3.凤凰饭店2.友谊宾馆1.辽宁大厦四星级酒店名称5.凯宾斯基6.沈阳宾馆4.黎明国际3.丽都喜来登2.洲际1.皇朝万豪五星级酒店名称1011121314156五星级酒店四星级酒店本项目45.1.3高档酒店价格状况表5.2：五星级酒店客房价格项目名称管理集团标间协议价（元）备注丽都喜来登饭店美国喜达屋饭店及度假村国际集团568不含早；宽带上网收费50元/天洲际酒店英国洲际酒店管理集团560含单早；宽带上网收费50元/天皇朝万豪酒店美国万豪酒店管理公司（现已撤出）500不含早；宽带上网收费50元/天凯宾斯基饭店德国凯宾斯基酒店管理集团540含双早；宽带上网免费黎明国际酒店香港天伦国际酒店管理集团500不含早；宽带上网免费沈阳宾馆(准5)隶属于沈阳市政府办公室438含双早；宽带上网免费五星级酒店价格沈阳各五星级酒店标准间协议平均价格为518元/天，对比东南沿海地区以及华北地区其它主要城市价格偏低，例如杭州五星级酒店平均房价为620元/天，天津、济南为580元/天。沈阳高档酒店价格水平从一个侧面反映了一个城市经济的发展水平。沈阳五星级酒店标准间协议价格差异不大，丽都喜来登酒店和洲际酒店由于位于商务、商业核心区，由国际知名酒店管理公司管理,定位档次较高且装修奢华，价格相对较高；黎明国际酒店价格偏低，原因在于其位于大东区，位置相对较偏且非国际管理集团管理；沈阳宾馆隶属于沈阳市政府办公室，属于按五星级标准兴建的准五星级酒店，价格最低。定位较高的五星级酒店宽带上网均收取网费50元/天。虽然万豪已撤出皇朝万豪酒店，但对其酒店价格无太大影响。5.0酒店市场5项目名称开业时间标间协议价（元）备注商贸饭店1996400不含早，上网免费香格里拉管理沈阳假日酒店2000400含双早，上网50元/天洲际管理友谊宾馆1970380不含早，上网60元/天国宾馆凯莱大酒店1995338含双早，上网30元/天凯莱管理高登大酒店1996330含单早，上网30元/天时代广场酒店2001330含双早，上网免费凤凰饭店1984320含双早，上网免费金都饭店1998300不含早，上网免费新世界酒店1994300含单早，上网免费万豪管理辽宁政协会馆2002300含双早，上网免费辽宁大厦1959298含双早，上网免费格林大饭店1998298含双早，上网免费清文化主题酒店2004288含双早，上网免费玫瑰大酒店1989280不含早，上网免费沈阳七宝山饭店2000278含双早，上网免费表5.3：四星级酒店客房价格四星级酒店价格沈阳四星级酒店标准间平均协议价格为320元/天。价格最高的商贸酒店、假日酒店，房价均为400元/天，明显高于其他四星级酒店。主要原因在于这两家酒店从硬件标准上均接近五星级酒店且位于商业核心区太原街商圈内，通达性好，另外均由专业的国际酒店管理集团管理，管理水平及服务质量有保证。其他四星级酒店中，友谊宾馆房价较高，是因为其为国宾馆，设施完善且周边环境优美。新世界酒店和凯莱大酒店虽也由知名酒店管理集团管理，但由于酒店建造时间较早，酒店内硬件设施配备不佳，如房间面积小、部分房型格局不方正等原因，房价较低。其他非国际知名酒店管理公司管理的地方性四星级酒店，也大都因为不处在核心区或设备设施老久，房价在240-340元之间。5.0酒店市场6名称2003年2004年2005年2006年皇朝万豪酒店58%52%58%

63%

沈阳洲际酒店72%74%74%75%丽都喜来登酒店78%75%75%

78%黎明国际酒店30%32%35%40%

凯宾斯基饭店－45%48%55%

沈阳宾馆(准5)－－N/A38%表5.4：五星级酒店各年年均入住率五星级酒店入住率就沈阳各五星级酒店2006年的年均入住率来看，酒店平均入住率为60%，个体表现差异较大，经营良好的洲际酒店和丽都喜来登酒店入住率均在75％以上，而皇朝万豪、黎明国际、凯宾斯基三家酒店的入住率在35％－65%的范围。从酒店入住率来看，入住率90％以上将使酒店超负荷运营，不利于酒店长期经营；80-90％为理想状态；60％-80％表明经营状况一般；60％以下将较可能进入亏损状态；目前沈阳整体五星级酒店市场表现一般。洲际与喜来登酒店硬件设施先进，由知名酒店管理公司进行管理，从开业到目前都保持了优质的品质。另外从位置上讲，洲际酒店临近甲级写字楼城市广场，喜来登酒店临近甲级写字楼华新国际大厦；这些写字楼有大量的知名外企租户，与其他城市业务往来密切，又能承担五星级酒店的价格，因而为酒店带来稳定的客源。皇朝万豪酒店临近喜来登酒店，具有位置优势，但随着美国万豪酒店管理集团的撤出，其管理水平服务质量近年来有所下降，市场表现为入住率相对较低。凯宾斯基饭店开业初期一直做高端路线，客房价格居高不下，入住率较低；随着其经营策略的灵活变通，入住率有所提高。黎明国际酒店由于偏离市中心且没有知名管理公司提供的有保障的管理服务，入住率一直偏低。5.0酒店市场5.1.4高档酒店需求情况5.1.4.1高档酒店入住率情况75.0酒店市场四星级酒店入住率沈阳市四星级酒店的入住率相比五星级酒店低，平均入住率为55%且呈下降趋势，从2000年的70%到2006年的55%，下降了15个百分点。2000－2004年共新增供应6家，占目前总供应量的40%。供应量增多，但需求的增长相对滞后是造成入住率持续下降的主要原因。同时我们也看到，在四星级酒店中，商贸、假日、凯莱三家酒店，由于地理位置上的优势且采用了国际专业酒店集团管理，入住率高于其它酒店。新世界酒店虽然也为国际酒店管理公司管理，但因其停业装修后于2006年才重新开业且一些客房户型格局上的缺陷无法改变等原因，入住率较低。图5.7:沈阳市四星级酒店入住率走势：表5.5：2006年沈阳四星级酒店年均入住率情况酒店名称客房数年均入住率年均出租客房数凯莱大酒店28965%188沈阳假日酒店18665%121商贸饭店58860%353格林大饭店22559%133凤凰饭店18959%112高登大酒店20056%112新世界酒店26149%128时代广场酒店27446%126金都饭店22846%105沈阳七宝山饭店17045%77辽宁大厦370N/AN/A友谊宾馆160N/AN/A玫瑰大酒店170N/AN/A辽宁政协会馆210N/AN/A清文化主题酒店134N/AN/A8对四个国际酒店连锁品牌销售经理进行访谈，进一步了解沈阳的酒店市场并征求业内人士对本项目发展酒店物业的看法和建议。内容如下：5.0酒店市场5.1.4.2高档酒店访谈名称目前在沈阳的发展对沈阳酒店市场的看法对本项目酒店物业的建议开业时间位置星级沈阳洲际酒店2001年南京北街5沈阳属于二线城市，经济发展水平较低，酒店房价一直偏低且一些高档酒店设备老化，不利于酒店市场的发展沈阳酒店市场基本饱和，目前对高端酒店仍有需求，但未来五星级酒店供应量巨大以商务、会议需求为主入住高档酒店的客人比较注重酒店的性价比、知名度、舒适度，硬件设施以及周边环境等国内、国外客人比例为7：3，外国客人以韩国、日本、美国为住，大部分为商务出差、会议客人，也有一部分长住客人，游客相对较少，其他需求还有比如婚宴等长住客人偏好标准间，租期半年到一年，可承受的价格在500元/天左右洲际酒店整体平均房价为520元/天，入住率70%-75%左右，整体来看业主方不挣钱沈阳真正高档的写字楼几乎都集中在和平区以及北站附近，所以本项目地的酒店市场有一定的发展前景。鉴于本项目位置偏离太原街商业核心，且未来五星级酒店供应量大，不适合建五星级酒店，建议建由知名管理公司管理的高档四星级酒店；建筑面积在20000平方米左右，300间客房，420元/天整体平均价，预计入住率为65%凯宾斯基大饭店2004年青年大街5沈阳不属于旅游城市且经济发展较慢，主要客源来自商务出差(如在沈阳建厂、设立分公司等)、会议以及大型集会(如世博会)所带来的外地、外国客人沈阳目前对高档酒店还有需求，但未来规划的五星级酒店众多，未来酒店市场竞争将越来越激烈五星级酒店国内、国外客人比例为6：4，其中国外客人一半以上来自韩国、日本以及欧美长租客人60%来自国外，偏好普通标准间，少部分也会选择套房；可承受的价格每天在400-600之间建设经济型酒店或者顶级品牌酒店管理公司管理的高档酒店表5.6：沈阳高档酒店访谈情况9名称目前在沈阳的发展对沈阳酒店市场的看法对本项目酒店物业的建议开业时间位置星级商贸饭店1996年中华路4沈阳的酒店市场主要靠商务氛围带动，比如外企在沈阳设立办事处，大企业的各种会议(商务会议、年会、答谢会等)除了房价以及酒店的软硬件设施周边环境外，不同客人的需求不同：会议客人比较注重会场的规模装修设备等，商务客人更注重酒店的通达性四星级酒店80%为国内客源，国外客源中韩国、日本客人占比最大，韩国人多为投资做生意，日本人一般是在沈阳开设办事处长租户中国外客人比较多，多为外企在沈阳办事处的管理者，偏好的房型为普通标准间(当然有服务式公寓更好),可承受的价格范围在400-500元/天高品质的四星或者五星级酒店，管理公司一定要是国际品牌，300-400间客房，其中还可含有20间左右服务式公寓新世界酒店1994年南京南街4近年来沈阳酒店价格明涨实降，竞争激烈，尤其是一般的三、四星级酒店基本已经饱和，对于国际酒店管理公司管理的高挡酒店、价格便宜的经济型酒店和真正的服务式公寓还有一定需求在四星级酒店客人比例构成中，国内客人占80%，国外客人占20%，其中大部分来自韩国、日本以及欧美(美国、加拿大等)

从长租户的来源看，四星级酒店以国内客人为主，五星级酒店国外客人较多；从可承受的价格来看，四星级酒店范围在300-400元/天，五星级酒店在400-500元/天或者建性价比高的经济型酒店或者建品牌过硬管理严格服务到位的高档酒店，客房300间左右，10-20间服务式公寓表5.6：沈阳高档酒店访谈情况续5.0酒店市场105.0酒店店市市场场表5.6：沈沈阳阳高高档档酒酒店店访访谈谈情情况况续续名称目前在沈阳的发展对沈阳酒店市场的看法对本项目酒店物业的建议开业时间位置星级万豪酒店管理集团/目前只有南京南街新世界酒店一家四星级酒店/万豪与业主方闹翻，所以才会撤出皇朝万豪酒店沈阳酒店的整体市场不景气，投资回收期长，大概要12年方可收回成本目前在沈阳只对浑南地区有兴趣，有入驻此地的意向本项目周边环境不太好，虽处在太原街商圈内但位置较偏，人流量小且可视性不好，不适合建五星级酒店；建议建四星级酒店，要有专业的外资酒店管理集团管理，建筑面积24000平方米，300间客房，整体平均价在500元/天上下，预计未来入住率为65%115.0酒店店市市场场高档档酒酒店店访访谈谈小小结结沈阳阳不不属属于于旅旅游游城城市市，，且且为为二二线线城城市市经经济济水水平平较较低低，，举举行行大大型型国国际际会会议议展展览览的的机机会会不不多多，，酒酒店店市市场场主主要要由由商商务务氛氛围围带带动动，，如如依依靠靠中中资资、、外外资资在在沈沈阳阳办办厂厂、、开开设设办办事事处处或或者者投投资资项项目目等等。。沈阳阳酒酒店店客客人人中中国国内内、、国国外外客客人人比比例例为为7：3，国国外外客客人人多多来来自自韩韩国国、、日日本本和和欧欧美美各各国国。。酒店客人人尤其是是入住高高档酒店店的客人人，在对对酒店的的价格、、舒适度度、通达达性、硬硬件设施施和服务务有更高高的要求求外，更更加注重重酒店的的管理质质量及其其知名度度（如是是否是国国际品牌牌酒店管管理集团团管理等等）。沈阳酒店店客人中中存在一一部分长长租户，，多为外外地或国国外大企企业的管管理者，，其有一一定的消消费力，，注重酒酒店品质质和性价价比，偏偏好高档档酒店的的普通标标准间，，可承受受的房间间价格范范围300-500元/天。沈阳酒店店市场虽虽然几乎乎饱和，，但是对对国际品品牌的高高品质酒酒店仍有有需求。。鉴于本项项目特点点，不适适合建五五星级酒酒店，建建议为由由知名酒酒店管理理公司管管理的高高档四星星级酒店店，客房房在300间左右，，面积在在20000平左右，，客房价价格在400-500元之间，，预计未未来入住住率为65%。125.0酒店市场场高档酒店店的未来来供应由于未来来酒店项项目处于于规划中中，不排排除其中中有部分分项目调调整规划划，且酒酒店规模模和档次次不明，，故未来来高档酒酒店供应应存在一一定的不不确定性性。根据目前前统计数数据，未未来3-5年内的高高档酒店店新增供供应约22家，预计计提供客客房将超超过5,000套。未来酒店店供应仍仍主要集集中在和和平、沈沈河两大大商务、、会议会会展比较较集中的的区域。。这些未来来项目酒酒店规划划均为五五星级。。未来五星星级酒店店供应量量巨大，，未来供供应量是是目前沈沈阳市高高档酒店店房间存存量的两两倍以上上，由此此可见未未来五星星级酒店店竞争将将相当激激烈。未来五星星级酒店店的大量量供应势势必带来来更多国国际顶级级酒店品品牌入驻驻沈阳酒酒店市场场，预计计将使得得沈阳的的酒店市市场更为为国际化化，整体体档次将将有明显显提升。。未来沈阳阳高档酒酒店的发发展方向向是：档档次提升升，国际际品牌酒酒店管理理公司管管理，设设施先进进，具有有高性价价比，靠靠近商务务区域和和良好的的通达性性。由目前的的统计资资料来看看，四星星级酒店店的未来来供应空空白。在在未来3-5年，随着着现有四四星级酒酒店在硬硬件缺陷陷及设备备老久等等硬伤愈愈加明显显，未来来客人对对价格在在300-500元、硬件件设施先先进完善善且为国国际知名名酒店管管理公司司管理的的四星级级标准酒酒店的需需求将增增大。图5.8:沈阳市未未来高档档酒店酒酒店分布布17201345678910121314151618192112122本项目135.0酒店市场场序号项目名称行政区位置星级标准开业时间客房数量(套)管理公司备注1富丽华大酒店和平区中华路65-1号5(产权式酒店)2007-10450大连富丽华(沈阳)大酒店管理有限公司售价12000元/平米2黄金广场和平区南宁北街5N/AN/AN/A项目目前烂尾3里兹卡尔顿酒店和平区银信国际附近52008N/AN/A建筑面积15000㎡4香港恒隆地产斗姆宫项目和平区市府广场南侧52009N/AN/A香港恒隆地产开发大型综合项目5新世界会展中心酒店一和平区浑河桥北头西侧52009N/AN/A新世界集团开发大型综合项目6新世界会展中心酒店二和平区浑河桥北头西侧52009N/AN/A新世界集团开发大型综合项目7新恒基国际大厦沈河区西顺城街5N/AN/AN/A/8沈阳北站富丽华大酒店沈河区敬宾街5号5N/A406N/A项目目前停工9沈阳德郡豪生国际大酒店沈河区惠工街5(产权式酒店)2007-6212豪生集团产权式酒店;售价8000元/平米10沈阳财富中心大酒店沈河区北站路52008400N/A与正锦江和希尔顿集团洽谈表5.7：沈阳未未来高档档酒店供供应14序号项目名称行政区位置星级标准开业时间客房数量(套)管理公司备注11沈阳世纪金城沈河区青年大街52009N/AN/A美国洲际财团投资开发12深圳茂业集团沈阳五里河项目沈河区青年大街52009N/AN/A项目位于五里河体育场的原址13皇城万鑫酒店沈河区青年大街5N/AN/AN/A/14世贸国际大酒店沈河区沈阳北站52009312N/A新恒基房地产集团开发15东森总部商务广场沈河区市府大道52009N/AN/A/16锦江海韵酒店铁西区兴工北街52008400锦江集团/17第一城铁西区建设大路52009N/AN/A新恒基房地产开发大型综合项目18瑞宝五星级酒店浑南新区浑南新区52008N/A香港高瀛酒店管理公司建筑面积200000㎡19香港保利达集团浑南新区项目浑南新区浑南新区52009N/AN/A/20沈阳皇冠假日酒店大东区小什字街52009N/A洲际集团/21万达广场二期酒店和平区太原南街5N/AN/AN/AN/A22沃达广场酒店和平区太原北街5N/AN/AN/A2008年完工28层综合物业商业、酒店和写字楼表5.7：沈阳未未来高档档酒店供供应续5.0酒店市场场155.2区域市场场5.0酒店市场场根据本项项目所处处的位置置以及市市场环境境，将酒酒店区域域市场界界定为东东至和平平大街，，南至南南五马路路，西至至胜利街街，北至至市府大大路的围围合区域域。区域域内高档档酒店所所指为五五星级酒酒店、四四星级酒酒店和准准四星级级酒店。。区域高档档酒店供供应图5.9:区域高档档酒店分分布图：：区域内现现有高档档酒店8家，提供供客房总总量为2,279间，占全全市高档档酒店客客房数量量的40.3%，平均每每间酒店店客房数数为285间；洲际际酒店是是区域内内唯一一一家五星星级酒店店，可提提供各类类客房297间，占全全市五星星级酒店店客房数数量的14.5%；拥有四四星级（（含准四四）酒店店7家，拥有有客房1,982间，占全全市四星星级酒店店客房数数量的47.2%。区域内大大部分酒酒店开业业时间较较早，从从2001至今，只只有两家家准四星星级酒店店的新供供应。大大部分酒酒店设备备有待更更新。未来3-5年内区域域内还计计划建有有5家高档酒酒店，虽虽然对外外宣传均均为五星星级酒店店标准，，但是由由于在这这5个未来酒酒店项目目中，一一个目前前处于烂烂尾阶段段，另四四个也正正在规划划中且不不排除有有其他的的调整规规划，故故其供应应存在一一定的不不确定性性。总体来看看四星级级酒店的的个数大大于五星星级酒店店，但没没有任何何未来供供应，四四星级酒酒店市场场有一定定的发展展空间。来供应现有供应45本项目16序号项目名称位置星级标准开业时间客房数量(套)标间协议价管理公司1洲际酒店南京北街52001297550英国洲际酒店管理集团2新世界酒店南京南街41994261300美国万豪酒店管理公司3商贸饭店中华路41996588400香格里拉酒店管理集团4金都饭店太原南街41998228300/5沈阳七宝山饭店十一纬路42000170278/6沈阳假日酒店南京北街42000186400英国洲际酒店管理集团7三隆中天酒店和平北大街准42004237

278/8世纪国际酒店中华路准42006312268/序号项目名称位置星级标准开业时间客房数量(套)管理公司备注1富丽华大酒店中华路5(产权式酒店)2007-10450大连富丽华(沈阳)大酒店管理有限公司售价12000元/平米2里兹卡尔顿酒店民主路52008N/AN/A建筑面积15000平方米3黄金广场南宁北街5N/AN/AN/A项目目前烂尾4万达广场II酒店太原南街5N/AN/AN/AN/A5沃达广场酒店太原北街5N/AN/AN/A2008年完工28层综合物业商业、酒店和写字楼表5.8：区域现现有高档档酒店供供应表5.9：区域未未来新增增高档酒酒店供应应5.0酒店市场场17价格与需需求5.0酒店市场场目前区域域内五星星级酒店店客房价价格为550元/天，四星星级（含含准四））酒店价价格范围围在260-400元之间，，基本可可以代表表全市酒酒店市场场的价格格；商贸贸酒店和和沈阳假假日酒店店客房价价格均为为400元/天，原因因在于这这两家酒酒店从硬硬件标准准上均接接近五星星级标准准又为国国际知名名酒店管管理公司司管理；；其他四四星级酒酒店虽然然拥有处处在太原原街商圈圈的地理理优势，，但是或或者由于于设备老老久硬件件设施较较差或者者由于没没有国际际专业管管理团队队管理，，服务质质量等不不过硬，，价格偏偏低。区域内酒酒店入住住情况一一般，洲洲际酒店店由于为为区域内内唯一的的一家五五星级酒酒店顶级级酒店市市场暂时时竞争不不激烈且且采用了了知名国国际酒店店管理集集团管理理，故入入住率相相对较高高。商贸贸酒店、、沈阳假假日酒店店在沈阳阳四星级级酒店中中口碑很很好，酒酒店软硬硬件设施施都相对对更让客客人满意意，年均均入住率率在60%以上。新新世界酒酒店开业业时间较较长，硬硬件设施施有缺陷陷如部分分房型不不规整、、房间面面积较小小等，虽虽然由万万豪酒店店管理集集团管理理，入住住情况仍仍不理想想。区域酒店店的需求求主要集集中在商商务出差差、会议议带来的的客人，，也有部部分婚庆庆、寿宴宴等宴会会带来的的需求，，相对而而言，旅旅游需求求较少。。在客人人构成比比例上，，70%以上为国国内客人人，外国国客人多多来自日日本、韩韩国以及及欧美等等各国。。项目名称位置星级标准间协议价(元)入住率入住客人特征洲际酒店南京北街555076%国内外客人比例为7：3，国外客人多来自韩国、日本、美国；大部分为商务出差、会议,也有一部分为长租户，多为外企的管理者新世界酒店南京南街430049%商务出差占50%，会议、宴会客人占20%，其他占30%商贸饭店中华路440060%国内外客人比例为8：2，国外客人多来自韩国、日本及欧美等国家；商务会议、商务出差和其他(如婚宴、寿宴等)需求的比例为6：3：1金都饭店太原南街430046%以商务、会议客人为主沈阳七宝山饭店十一纬路427845%以商务散客为住，少有一部分旅行团沈阳假日酒店南京北街440065%70%为商务、会议客人，也有一部分长租户三隆中天酒店和平北大街准4278N/AN/A世纪国际酒店中华路准4268N/A多为商务散客，也有部分为经停沈阳的游客表5.10：区域现现有高档档酒店入入住情况况185.3酒店市场场结论5.0酒店市场场沈阳高档档酒店市市场形成成较晚，，九十年年代末开开始加速速发展，，目前共共有五星星级（含含准五星星级）酒酒店6家，四星星级酒店店15家。目前沈阳阳高档酒酒店主要要分布在在和平、、沈河和和皇姑区区，四星星级集中中在城市市中部和和北部，，而五星星级则几几乎都集集中在城城市南部部，分布布不均衡衡，缺乏乏互补搭搭配。沈阳五星星级酒店店的平均均入住率率为60％，个体体表现差差异非常常大，由由国际酒酒店管理理公司管管理且处处于商业业、商务务核心区区的酒店店占明显显优势。。虽然沈阳阳四星级级酒店的的入住率率近年呈呈下降趋趋势，但但国际专专业酒店店集团管管理的酒酒店入住住率平稳稳，且明明显高于于其它酒酒店。沈阳五星星级酒店店标准间间平均协协议价格格为518元/天，四四星级酒酒店标准准间平均均协议价价格为320元/天，总体体水平与与发达地地区城市市相比偏偏低。酒店未来来供应量量大，主主要集中中在和平平、沈河河两个区区。到2010年，沈阳阳高档酒酒店客房房总数将将达到目目前历史史存量的的2倍以上。。区域高档档酒店目目前四级级酒店比比较集中中，只有有一家五五星级酒酒店，但但是由区区域未来来高档酒酒店供应应来看，，五星级级酒店的的竞争将将越来越越激烈。。目前针对对沈阳市市酒店业业发展的的现状以以及迎合合未来展展会和奥奥运的需需求，沈沈阳政府府采取三三大措施施促进酒酒店业发发展：1、鼓励兴兴建酒店店物业；；2、对现有有未定星星级的酒酒店进行行检查定定级；3、升级现现有的酒酒店物业业，提升升其档次次水平。。因此在在区域内内建设高高档酒店店有一定定的发展展前景，，但一定定要注重重酒店的的品牌质质量。虽然目前前沈阳四四、五星星级酒店店有一定定的供应应量，但但是部分分酒店非非国际知知名酒店店管理公公司管理理，影响响了酒店店档次；；那些由由国际酒酒店管理理公司管管理的酒酒店又由由于开业业时间较较早，出出现各种种设备设设施老化化的现象象，所以以沈阳市市对高档档酒店仍仍有需求求。又由由于未来来供应的的高档酒酒店规划划全为五五星级且且供应量量巨大，，尤其在在本项目目附近——太原南、、北街依依然有两两家未来来五星级级酒店的的供应，，所以可可以预知知未来五五星级酒酒店的竞竞争要远远远大于于四星级级酒店。。综上，沈沈阳未来来高档酒酒店中四四星级酒酒店的竞竞争压力力相对小小于五星星级酒店店。19附件：案案例分分析酒店基本本信息酒店店名名称称：沈阳洲际际酒店酒店店档档次次：挂牌五星星级酒店店地理理位位置置：和平区南南京街208号距沈阳仙仙机场22公里，30分钟车程程所属属商商圈圈：太原街开业业时时间间：2001年4月管理理公公司司：洲际酒店店集团酒店规模模设施:24楼层297套客房标准间间价价格:报价——720元/天（加15%服务费，，含双早早，宽带上网网50元/天）协议价价—-550元/天（含含双早早，宽宽带上上网50元/天）年均均入入住住率率：70%入住客客人特特征：：国内客客人占占70%，国外外客人人中以以韩国国、日日本和和欧美美客人为为主沈阳洲洲际酒酒店根据以以上对对沈阳阳高档档酒店店整体体以及及区域域市场场的研研究，，目前前还未未出现现与本本项目目业态态组合合相似似的综综合项项目作作为本本项目目的直直接竞竞争对对手。。在市市场表表现中中，沈沈阳洲洲际酒酒店和和商贸贸饭店店分别别是目目前区区域内内甚至至是沈沈阳市市内五五星、、四星星级酒酒店中中入住住率表表现最最好的的项目目，且且在高高档酒酒店中中口碑碑很好好。因因此我我们将将对它它们进进行详详细的的分析析，以以达到到给本本项目目借鉴鉴的意意义。。20酒店客客房情情况客房房类类型型：高级级间间：：面积积:31平方米米，楼楼层:4-19层，大大床，协议价价:560元/天，含含单早早，上上网50元/天豪豪华华间间：：面积积:43平方米米，楼楼层:4-19层，双双床/大床，协议价价:620元/天，含含单早早，上上网50元/天行政政间间：：面积积:43平方米米，楼楼层:20-24层，双双床/大床，，协议价价:720元/天，含含单早早，上上网50元/天高级套套房：：面积积:56-75平方米米，楼楼层:4-19层，双双床/大床，，协议价价：1100元/天，含含单早早，上上网及及市内内通话话免费费行政套套房：：面积积:56-75平方米米，楼楼层:20-24层，双双床/大床，，协议价价：1100元/天，含含单早早，上上网及及市内内通话话免费费公寓套套房：：一室室一厅厅面积:56-75平方米米，楼楼层:11-12层，双双床/大床，，协议价价：1100元/天，含含单早早，上上网及及市内内通话话免费费两室一一厅面积:100-180平方米米，楼楼层:11-12层，双双床/大床，，协议价价：1400元/天，含含双早早，上上网及及市内内通话话免费费其他他配配套套：餐厅：：5个（洲洲际咖咖啡厅厅、明明日酒酒吧、、麟德德中餐餐厅、、隆巴巴迪西西餐厅厅、日本京京桥铁铁板烧烧餐厅厅）宴会及及会议议厅：：6个象牙厅厅——最多可可容纳纳350人，净净高3.6m钻石厅厅——最多可可容纳纳50人，净净高2.4m多功能能厅—最多可可容纳纳120人，净净高2.4m红、蓝蓝、黄黄宝石石厅—最多共共可容容纳90人，净净高2.4m停车位位：150个商务中中心、、哈特特比健健身俱俱乐部部、高高尔夫夫练习习场、、桑拿拿浴室室、室室内游游泳池、、美容容美发发室等等休闲闲娱乐乐场所所2122优势：：洲际集集团是是目前前全球球最大大及网网络分分布最最广的的专业业酒店店管理理集团团，拥拥有55年国际际酒店店管理理经验验。其其知名名度高高，服服务质质量有有保证，易得到到大、中型型企业以及及外国客人人认可。酒店位于沈沈阳市中心心南京街上上，距离机机场30分钟车程，，通达性好好，可视性性强。豪华为酒店店装修的整整体风格。。与同一家管管理公司管管理的四星星级酒店沈沈阳假日酒酒店比邻，，不但酒店店部分配套套设施可以以共用，更更可使不同同的住店客客人根据不同价位承承受能力选选择分别入入住两酒店店，选择性性大灵活性性强。20套公寓有两两室一厅、、一室一厅厅两种不同同房型，内内设厨房，，选择性大大，满足各各种长租客客户的不同同需求。公寓套房设设在酒店的的11-12层，客户每每人一张电电梯卡，可可直达公寓寓楼层，且且长租客户户相对固定定，提高了了住店客人人的安全性性。是沈阳市五五星级酒店店中唯一拥拥有室内网网球场的酒酒店。劣势：酒店标准间间（高级间间）无双人人间，一方方面增加了了部分客户户的出差或或出游成本本另一方面面也减少了了部分客户户的选择范范围。酒店客房标标准间（高高级间）面面积31㎡，豪华间面面积43㎡，客房面积积较小，室室内陈设略略显局促。。宴会厅和会会议室普遍遍存在着层层高较低的的缺陷，易易造成压抑抑感。宴会、会议议厅数量少少面积小，，最大的象象牙厅面积积仅为275平方米最多多容纳人数数仅为350人。酒店优劣势势分析23商贸酒店酒店基本信信息酒店名名称称：商贸酒店酒店档档次次：挂牌四星级级酒店地理位位置置：和平区中华华路68号距沈阳仙机机场22公里，30分钟车程所属商商圈圈：太原街开业时时间间：1996年管理公公司司：香格里拉酒酒店集团酒店规模设设施:24楼层588套客房标准间间价格格:报价——520元/天（加15%服务费，不不含早，上网40元/天）协议价—-400元/天（不含早早，宽带上上网免费））年均入入住率率：65%入住客人特特征：国内客人占占80%，国外客人人中以韩国国、日本客人为主24酒店客房情情况客房类类型：高级间间：面积积:36平方米，349间，楼层:7-19层，双床/大床协议价:400元/天，不含早早，上网40元/天豪豪华华间：：面积:36平方米，119间，楼层:7-19/23-24层，双床/大床，协议价:460元/天，不含早早，上网免免费行政间间：面积积:36平方米，86间，楼层:20-22层，双床/大床，协议价:680元/天，不含早早，上网免免费行政套房：：面积:54平方米，27间，楼层:20-24层，协议价:920元/天，不含早早，上网及及市内通话话免费豪华套房：：面积:90平方米，4间，楼层:23-24层，报价：2830元/天，含单早早，上网及及市内通话话免费特色套房：：面积:126平方米，2间，楼层:23层，有厨房房，报价：5820元/天，含单早早，上网及及市内通话话免费总统套房：：面积:162平方米，1间，楼层:23层，有厨房房，报价：8390元/天，含单早早，上网及及市内通话话免费其他配配套套：餐厅:4个（大堂酒酒廊-简餐、香宫宫-中餐、动吧吧-西餐、咖啡啡苑-自助）宴会及会议议厅:12个,层高5.6m，分别为：：大宴会厅、、宴会厅接接待处、宴宴会厅、门门厅、沈阳阳厅、抚顺厅、丹丹东厅、鞍鞍山厅、本本溪厅、辽辽阳厅、营营口厅和铁岭厅；；最大的会会议室最多多可容纳500人停车位:50个另有商务中中心、健身身中心、按按摩浴室、、美容美发发室等休闲闲场所2526优势：商贸饭店是是香格里拉拉酒店集团团的一酒店店品牌。香香格里拉集集团是亚洲洲区最大的的酒店管理理集团，拥有36年国际酒店店管理经验验，在国际际上具有较较高知名度度，且服务务质量有保保障，易得得到大、中型企业以以及外国客客人认可。。酒店位于沈沈阳市中心心传统商圈圈太原街商商圈内，距距离机场30分钟车程，，通达性好好，可视性性强。客房数量多多，类型丰丰富，增大大了入住客客人的选择择范围。宴会、会议议厅数量多多面积大，，最多可容容纳500人。宴会厅层高高较高，装装修豪华。。酒店套房类类型丰富，，面积较大大，选择性性强，尤其其适合各种种长租客户户的不同需需求。酒店的硬件件标准接近近五星级标标准，且服服务质量好好，在沈阳阳具有很好好的口碑。。劣势：酒店由于开开业时间过过早，房间间内硬件设设施略有不不足，如空空调启动时时声音过大大。由于位于繁繁华商业区区，邻近几几个大型百百货商场，，酒店外噪噪音大。酒店优劣势势分析27本项目同样样地处太原原街商圈，，地理位置置不错，通通达性较好好。采用知名度度高的国际际酒店管理理公司管理理可以提高高酒店的整整体档次，，得到更多多客户的认认可。由于处在繁繁华商圈内内，周边比比较嘈杂，，一定要注注意酒店房房间的隔音音效果。酒店设有单单独的行政政楼层，满满足部分商商务客人的的高要求。。酒店内其他他配套设施施应尽量齐齐全，既能能提高档次次又可提高高入住客人人的满意度度；注意会会议厅层高高，层高底底会给人造造成压抑感感，影响酒酒店整体质质量。虽然上述两两家高档酒酒店离本项项目较近，，且在当地地已经树立立了很好的的口碑，对对本项目有有一定的竞竞争力，但但是由于其其开业时间间早，部分分设备设施施老化，降降低了入住住的舒适感感，相对于于此，本项项目有一定定的优势。。本项目的可可借鉴因素素：28神圣圣的的工工作作在在每每个个人人的的日日常常事事务务里里，，理理想想的的前前途途在在于于一一点点一一滴滴做做起起。。创造造性性模模仿仿不不是是人人云云亦亦云云，，而而是是超超越越和和再再创创造造。。逆境给人人宝贵的的磨练机机会。只只有经得得起环境境考验的的人，才才能算是是真正的的强者。。23:0923:0923:09:1223:09:12所谓天才才，只不不过是把把别人喝喝咖啡的的功夫都都用在工工作上了了。强烈的欲欲望也是是非常重重要的。。人需要要有强大大的动力力才能在在好的职职业中获获得成功功。你必必须在心心中有非非分之想想，你必必须尽力力抓住那那个机会会。患难可以以试验一一个人的的品格，，非常的的境遇方方才可以以显出非非常的气气节;风平浪静静的海面面，所有有的船只只都可以以并驱竞竞胜。命命运的铁铁拳击中中要害的的时候，，只有大大勇大智智的人才才能够处处之泰然然。不放过任何何细节。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的的竞争优势势，就是比比你的竞争争对手学习习得更快的的能力。把你的竞争争对手视为为对手而非非敌人，将将会更有益益。一旦做出决决定就不要要拖延。任任何事情想想到就去做做!立即行动!如果通用公公司不能在在某一个领领域坐到第第一或者第第二把交椅椅，通用公公司就会把把它在这个个领域的生生意买掉或或退出这个个领域。我的的宗宗旨旨一一向向是是逐逐步步稳稳健健发发展展，，既既不不要要靠靠耸耸人人听听闻闻的的利利润润，，也也不不要要在在市市场场不不景景气气时时，，突突然然有有资资金金周周转转不不灵灵的的威威胁胁。。05-1月月-2323:09:12在艰艰难难时时期期，，企企业业要要想想获获得得生生存存下下去去的的机机会会，，唯唯一一的的办办法法就就是是保保持持一一种种始始终终面面向向外外界界的的姿姿态态。。若若想想长长期期生生存存，，仅仅有有的的途途径径就就是是要要使使人人人人竭竭尽尽全全力力，，千千方方百百计计让让下下一一代代产产品品进进入入用用户户家家中中。。时间间是是一一个个伟伟大大的的作作者者，，它它会会给给每每个个人人写写出出完完美美的的结结局局来来。。自始始自自终终把把人人放放在在第第一一位位，，尊尊重重员员工工是是成成功功的的关关键键。。让流程程说话话，流流程是是将说说转化化为做做的惟惟一出出路。。1月-231月-2323:09:12在一个个崇高高的目目的支支持下下，不不停地地工作作，即即使慢慢，也也一定定会获获得成成功。。微软离离破产产永远远只有有18个月。。坚持是一一种智慧慧，固执执是一种种死板。。1月-231月-23命运是一一件很不不可思议议的东西西。虽人人各有志志，但往往往在实实现理想想时，会会遭遇到到许多困困难，反反而会使使自己走走向与志志趣相反反的路，，而一举举成功。。一个管理理者如果果不了解解其下属属的工作作，那他他就无法法有效地地管理他他们。人们所认认识到的的是成功功者往往往经历了了更多的的失败，，只是他他们从失失败中站站起来并并继续向向前。23:09:1223:091月-23等待。我我将要在在这三块块基石上上建立我我成功的的金字塔塔。千方百计计请一个个高招的的专家医医生，还还不如请请一个随随叫随到到且价格格便宜的的江湖郎郎中。是员工养养活了公公司。2023/1/523:09能用他人人智慧去去完成自自己工作作的人是是伟大的的。不满足让让客户满满意，要要追求让让客户感感动，创创造客户户终身价价值。新经济时时代，不不是大鱼鱼吃小鱼鱼，而是是快鱼吃吃慢鱼。。路是脚踏出出来的，历历史是人写写出来的。。人的每一一步行动都都在书写自自己的历史史。05一月月202311:09下午1月-23差错发生在在细节，成成功取决于于系统。速度就是一一切，它是是竞争不可可或缺的因因素。管得少，就就是管得好好。05一月月2023命运本来就就不公平所所以我要改改变命运。。投机取巧的的人。11:09:12下下午23:09:12质量是维护护顾客忠诚诚的最好保保证。最好好的的CEO是构构建建他他们们的的团团队队来来达达成成梦梦想想，，即即便便是是迈迈克克尔尔·乔丹丹也也需需要要队队友友来来一一起起打打比比赛赛。。2023/1/523:091月月-23在这这个个世世界界上上，，没没有有人人能能使使你你倒倒下下。。如如果果你你自自己己的的信信念念还还站站立立的的话话。。一个个人人要要发发现现卓卓有有成成效效的的真真理理，，需需要要千千百百万万个个人人在在失失败败的的探探索索和和悲悲惨惨的的错错误误中中毁毁掉掉自自己己的的生生命命。。1月月-2323:09:12感情情投投资资是是在在所所有有投投资资中中，，花花费费最最少少，，回回报报率率最最高高的的投投资资。。壮士临阵