某商业广场营销策划简案

海口恒福商业广场营销策划简案

目录

海口概况海口商业市场分析 海口商业调查 海甸岛区域分析 SWOT分析 项目整体定位 销售方式 合作模式

地理位置：地处海甸五西路,北靠白沙门公园，南向海南大学,东衔人民大道西接世纪大桥,直通环岛公路,位置优越、交通极为方便海口市概况

海口市陆地规划总面积1304.8平方公里，设秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区。根据统计资料显示，海口常住人口为166.92万人，其中非农业人口为76.05万人

海口市商业市场分析海口市商业市场分析——现状商业地产面积供应量大，适合商业布点的不多

传统商业为主，经营水平不高商品物流不畅，同质化竞争恶劣城市规模小，总体消费水平不高海口市商业市场分析——原因住宅开发与商业地产开发混淆抓不住商业地产开发的核心问题

过度迷信售后返租经营模式未来海口市商业地产经营的趋势越来越重视商业研究

将以“订单式”开发模式为主流海口市商业市场分析——发展趋势拥有雄厚资金的开发商将会逐渐占领商业地产市场

海口市商业调查海口市商业业调查———明珠广场场联营方式位置定位经营面积两押一缴等海秀东路万福隆超市百货专卖店KTV创新书店10万m2（7万营业）现状海口最热闹的商圈，经营状况良好位置良好优属于商业圈核心位置，具有特色品牌劣道路狭窄不属于临街地段卖场布置不是很理想，采光不好，客户的舒适性未能达到。客户的舒适性未能达到楼层负一一层二层三层四层五层八层租金/m220060045030018018070海口市商业业调查———南亚广场场联营方式位置定位经营面积两押一缴一年一签等海府路与和平路交汇处大型购物、家乐福、专卖店5万m2（7万营业）现状营状况家乐良好，百货一般

相关分析采用的是成本预算定价策略，由于成本远作得出价格相对市场偏高。主力店招商比较成功带动整个项目。只可惜主力店没有给南亚带来丰富的客源。因为南亚规划出了问题，没有把南亚放在它们理想的地方楼层负一一层二层三层四层五层八层租金/m2160280____50____海口市商业业调查———宜欣购物物公园联营方式位置定位经营面积一年一签两押一缴为主国贸路与明珠路交汇处

大型购物中心百货超市专卖店9万m2现状海口最热闹的商圈，经营状况良好位置良好优面积大、车位足、人性化设计、大润发带动整个商场、免费接送车便利消费者、交通便利、便利了国贸一带市民劣没有自己的特色品牌，广场的位置有点偏，不属于商业范围。吸引不了多的客户。楼层负一一层二层三层四层五层六层租金/m2——260200160805020海甸岛区域域分析功能定位及及规划区域商业项项目状况区域项目分分析基本介绍海甸岛区域域分析———基本介绍绍地理

北临碧海蓝天，南靠繁华海口，东与新埠岛隔江相望，西与世纪大桥紧密相连，面积16.7平方公里；岛上气候宜人，冬无寒意，夏无酷暑，虽处海边，却罕有狂涛巨浪；三座大桥（世纪大桥、人民桥、和平桥）使海甸岛和海口市中心紧密相连，交通极为便利人口

5.8万常住人口，分属海甸、人民路、红岛等派出所管辖，加上3.5万海南大学在校师生以及大量外来人口，实际常住人口应在10万人以上经济

是海口市区人口最密集地带之一，8成海口外籍人士都聚居于此。岛上生活服务配套设施齐全：金海岸罗顿、寰岛泰得等五星级大酒店、海南最高学府海南大学、别具特色的酒吧一条街、海甸岛菜市场、连锁超市、美食街、休闲娱乐健身场所等应有尽有，沿江二路、三路商业繁华：海甸岛已成为海口市一个重要的纯生活区域，岛上的经济以服务生活的商业和服务业为主交通

19条公交干线：3、5、6、7、11、15、17、18、19、20、21、23、24、25、26、27、30、36、44路公交车均能到达海甸岛，总数占海口市公交干线1/3以上，市民出门即可乘坐公交车，从岛内最北端到达市中心不到二十分钟海甸岛区域域分析———定位及规规划定位规划重大项目教育居住综合片区突出沿海开发沿江提升中心拓展两翼带动腹地白沙门公园园美丽沙开发发环岛公路海新大桥世纪广场海甸溪海甸岛区域域分析———海甸岛十十一五规划划项目名称地址楼层面积租价售价空置率蓝海银座和平大道28号一2191.4648不售100.00%二2831.5230不售100.00%海天逸舍五西路万恒路口一层4200不租11800-14300100.00%二层4500不租6000100.00%三层4500不租4700-5300100.00%蓝海银座和平大道28号一层2191.4648不售100.00%二层2831.5230不售100.00%海甸商业中心

海甸二东路一号一层1032.6174-100不售60.00%二层1162.4650-60三层1162.46海甸岛区域域分析—部部分区域商商业项目状状况海甸岛区域域分析———区域项目目分析商业形式单单一、规模模小、分布布分散纯商业项目目少，商业业楼群商业业为主售价高，经经营状况不不佳，整体体高出投资者预期期商业的出售售率和空置置率比较高高，达76%导致不能形成综合性的商业商圈项目SWOT分析项目SWOT分析———本项目目基本情况况施工进度项目面积项目构成38011.21平平方米商业步行街街、综合商商城五星级影城城、商务酒酒店步行街、商商城、住宅宅完工酒店、影院院待建项目构成整体还未招招商，商城城和临街二二栋步行街已售，，两栋步行行街待售6000m2整体还未招招商，商城城和临街二二栋步行街已售，，两栋步行行街待售6000m2项目构成整体还未招招商，商城城和临街二二栋步行街已售，，两栋步行行街待售6000m2项目构成整体还未招招商，商城城和临街二二栋步行街已售，，两栋步行行街待售6000m2项目SWOT分析———优势有利于利于项目商商业布局发挥品牌带带动作用整体覆盖面面积大交通仍极为为便利覆盖高端人人群构成互补形形成大型商商圈规划布局合合理与百老汇合合作北海甸核心心区域国贸区一桥桥相隔7路公交通通过正对海大、、周边多高端楼盘盘周边商业业面积多项目SWOT分析———劣势导致商业气氛比比较淡自身商业气气氛不够人流量受影影响不利于项目目销售不便于商家家利用海甸岛没有有实质性商商圈周边项项目招商率率低项目未进入入实质招商商项目缺乏大大型广场车车位比例不不足项目前面水水沟桥梁架架设缓慢项目设计有有不合理处处项目SWOT分析———威胁周边项目较较多，对项项目销售产产生一定竞竞争部分已经销销售，对项项目整体操操作定位有有一定影响响项目SWOT分析———机会海甸岛将成成市中心、、新埠岛、、东海岸的的连接纽带带人流车流流量将会激增增，五西路路位置将更更加重要知名超市和和品牌店的的引进将提提升项目知知名度和销销售五西路水沟沟上桥的架架设将吸引引海南大学学众多人流流，提高商商业人气环岛公路、、白沙门公公园、美丽丽沙等的开开发将提升升海甸岛的整体环境境和知名度度，从而提提升海甸岛岛人气项目SWOT分析———项目分分析总结从总体分析析中可以看看出本项目目相对于周周边其他项项目优势比较大。随随着区域环环境的改善善，项目发发展仅仅是是时间问题和项目的的推广力度度问题。项项目的几个个优势可以以形成项目的直接卖点点，项目的劣劣势需要通过过推广和包装装进行弥补，剩余的可可销售部分会会在项目的不不断完善过程程中逐渐扩大竞争优势势项目SWOT分析——核核心竞争力分分析位置北海甸中心、、沟通国贸与与海甸岛，东东海岸、海南南大学对面美美丽沙与白沙门之间间等。位置决决定了覆盖人人群和项目人人群消费力。。本项目可以覆盖海海甸岛常驻人人口11万人人，再加上海海南大学师生生4万人国贸区域15万人，总共共大约接近30万人核心心覆盖人群超超过10万人人一方面体现在在项目的占地地规模和建筑筑面积。另外外一个方面还包括项目周周边的商业量量。有助于形形成整体的商商业环境本项目与周边项项目的规模之之和在海甸岛岛是最大的规模项目SWOT分析——核核心竞争力分分析布局本项目的商业业布局比较合合理，相对于于周边项目应应当是比较合理的。三面面立体商业与与中间商业街街形式的商业业合理搭配有利于形成综综合性商业模模式项目将建成的的百老汇五星星级电影院、、再加上产权权式酒店后面引进知名品品牌的超时和和快餐食品品品牌店会对项项目其他部分的带动作用用不可估量品牌项目定定位项目定位———海甸商业中中心海甸岛商业中中心定位理由———唯一性项目周边配套套商场、大型餐餐饮、菜市场场、步行街大大型影城等（综合配套海海甸岛独有））其中影城步行行街等为本项项目独家提供供本项目+海甸岛唯一商圈本项目对于海海甸岛商圈的的唯一支柱性性作用项目定位———购买客户定定位海口本地居住住的投者内地部分城市市的投资者部分香港台湾湾以及国外的的投投资客少量香港台湾湾自主经营客客户海口本地自主主经营客户部分岛外自主经营客户+=项目客户投资60%自主经营40%外地客户占到到60％本地客户占40％其中：项目定位———价格定位海甸岛商铺平平均租价：50元/m2/月本项目租金预预估：60元元/m2/月（项目位置、布布局、规模、、品牌带动等等占优）本项目售价：：7200元元/m2（根据投资回回报反推定价价法计算））具体定价要求求按角间和边间间的单价、面面积小的单价价、进深浅门门面大的单价价、层高较高高的单价稍高高原则具体进进行细节定价价此定价较周边边项目稍低，，但因周边项项目的销售率率极低销售时时间漫长，说说明市场对周周边项目定价价不认可，因因此不能采取取周边竞争项项目定价法。。项目档档次定定位————中高高档综综合消消费场场所中高档档定位位有利于于项目覆覆盖人人群（（中中高档档）提高项项目的的投资资回报报率项目缺缺乏大大型广广场，，中高高档定定位会会适当当减少少一定定人流流，但但不影影响收收益项目定定位———项项目业业态定定位大型品品牌超超市文化收收藏超超市品牌餐餐饮休休闲五星级级电影影城主导导品牌服服装运运动动器械械休休闲食食品时时尚尚装饰饰药品连连锁电电子子消费费美美容容保健健辅项目定定位———项项目命命名建建议金甸大大街旺城商商业中中心项目销销售方方式项目销销售方方式———销销售状状况分分析投资者者开发商商尽快回回笼资资金快速销销售良好售售后经营管管理降低风风险稳定收收益售后经经营管理保保障良好收收好经营管管理关键售后经经营管理理良好销销售管管理模模式寻找项目销销售方方式——项目销销售模模式开发商商业主1商业管管理公公司业主4业主3业主2项目销销售方方式——销售模模式分分析效避免后期期经营营混乱保证了了自营营性业业主的的灵活活经营营管理和和经营营主体体转移移，减减轻开开发商商负担担利于项项目统统筹管管理有效解解决业业主招招租等等麻烦烦，迅迅速进进入收收益阶阶段好商铺铺适当当包租租，保保证整整个项项目经经营的的稳定定性租金风风险转转移给给商业业管理理公司司商铺出出售形形式———上上下整整体销销售横向分分割，，1楼楼2楼楼3楼楼整体体销售售。现有销销售面面积划划分为为23个销销售单单位，，平均均每单单位260m2上下整整体出出售有利于于部分业业主自自主经经营上下分分割出出售有利于于上下同同时销销售三层整整体投投资有利于于整体投投资成成本降降低项目销销售方方式———销销售进进度（（08年1月~9月月）销售阶阶段销售量量花费时时间准备阶阶段销售总总量20%1月1日———3月1日销售总总量20%下一期期造势势强销阶阶段引导阶阶段销售总总量30%销售总总量30%3月2日—4月20日日4月22日日—7月1日7月2日——9月月1日日项目销销售定定价策策略——低开开高走走采取低低开高高走策策略，，具体体增加加量根根据市市场状状况与项目目的销销售速速度确确定在销售售方中中销售售价格格略高高于方方案定定价，，留出出2%———5％的的折扣扣空间间项目销销售方方式——推广与与营销销广告投投放户外广广告、、报报纸、、网网络广广告、、印印刷彩彩页楼书、、房房展会会、小小型交交流会会、、招商商广告告公关营营销积极维维护老老客户户的关关系，，争取取老客客户带带新客客户同外地地公司司、媒媒体、、组织织合作作，深深度开开发外外地市市场适当引引进知知名品品牌洽洽谈，，成为为项目目推广广中的的引爆爆点项目销销售方方式——销售成成本类目占总项目比例广告费2.5％代理费4％税费10％总计16.5％合作作模模式式合作模模式———独独家策策划、、销售售代理理独家策策划保证项项目对对外形形象的的统一一性，，增强强投资资客户户对于于发展展商和和代理理公司司的信信心保证策策划、、销售售整体体性、、全面面性和和可执执行性性，可可根据据实际际情况况随时时进行行销售售策略略调整整，保保证策策略的的有效效性和和实时时性合作作模模式式————服服务务内内容容与与收收费费标标准准服务务内内容容策划划报报告告（（市市场场调调研研、、项项目目定定位位、、项项目目规规划划具具体体建建议议、、项项目目收收益益分分析析、、项项目目营营销销策策略略方方案案、、项项目目包包装装方方案案、、项项目目推推广广方方案案、、项项目目招招商商建建议议等等））销售售代代理理（销销售售总总策策略略、、项项目目营营销销工工作作计计划划制制定定、、项项目目广广告告计计划划的的制制定定与与实实施施、、协协助助重重大大营营销销活活动动等等））收费费标标准准项目目策策划划费费RMB￥￥100000.00，，在在收收取取第第一一次次佣佣金金时时予予以以扣扣除除（即即：：由由我我司司作作为为销销售售代代理理，，该该项项实实际际免免费费））项目目销销售售佣佣金金按按销销售售额额的的4%收收取取,按按目目标标完完成成效效果果浮浮动动服务务方方式式我司司以以纯纯代代理理的的方方式式与与贵贵公公司司进进行行合合作作。。项项目目推推广广费费、、公公关关费费用用、、项项目目包包装装费费用用由由贵贵公公司司承承担担。。我我司司负负责责现现场场办办公公、、人人员员工工资资等等费费用用谢谢谢观观看看最为命运运所屈辱辱的人，，只要还还抱有希希望，便便无所怨怨惧。这个世界并不不在乎你的自自尊，只在乎乎你做出来的的成绩，然后后再去强调你你的感受。1月-231月-2321:21以爱为凝聚力力的公司比靠靠畏惧维系的的公司要稳固固得多。珍惜今天的拥拥有，明天才才会富有。一个公司要发发展迅速得力力于聘用好的的人才，尤其其是需要聪明明的人才。3岁前前后后严严格格管管理理，，做做孩孩子子的的家家长长；；13岁前前后后逐逐步步放放手手，，做做孩孩子子的的朋朋友友。。有有效效的的教教育育是是先先严严后后松松，，无无效效的的教教育育是是先先松松后后严严。。有有效效的的激激励励是是朝朝五五晚晚九九，，无无效效的的激激励励是是朝朝九九晚晚五五。。1月月-231月月-2321:211月月-23怀疑和否定定之海，围围绕着人们们小小的岛岛屿，而信信念则鞭策策人，使人人勇敢面对对未知的前前途。1月-231月-231月-231月-23对人才的运运用，仅仅仅限于收罗罗是远远不不够的，重重要的是对对人才不仅仅要善于识识别其长处处，而且要要敢于大胆胆地使用，，以让其充充分显示自自己的才能能。微软公司在在用人上所所表现出的的胆略与气气魄是别的的公司无可可比拟的。。因为有了感感谢之心，，才能引发发惜物及谦谦虚之心，，使生活充充满欢乐，，心理保持持平衡，在在待人接物物时自然能能免去许多多无谓的对对抗与争执执。只有一条条路不能能选择21:21:1821:21:18一个人在在科学探探索的道道路上，，走过弯弯路，犯犯过错误误，并不不是坏事事，更不不是什么么耻辱，，要在实实践中勇勇于承认认和改正正错误。。业精精于于勤勤，，荒荒于于嬉嬉。。1月月-231月月-234921:21:181月月-23合作作是是一一切切团团队队繁繁荣荣的的根根本本。。我知知道道什什么么是是劳劳动动:劳动动是是世世界界上上一一切切欢欢乐乐和和一一切切美美好好事事情情的的源源泉泉。。世间没有有一种具具有真正正价值的的东西，，可以不不经过艰艰苦辛勤勤劳动而而能够得得到的。。21:2121:21:181月-2321:21靠制订和和管理标标准吃饭饭的，有有什么样样的判断断就会有有什么样样的产品品，有什什么样的的标准就就会有什什么样的的人才。。讲到国家家的政治治，根本本上要人人民有权权；至于于管理政政府的人人，便要要付之于于有能的的专家们们。只要有坚坚强的持持久心，，一个庸庸俗平凡凡的人也也会有成成功的一一天，否否则即使使是一个个才识卓卓越的人人，也只只能遭遇遇失败的的命运。。有信信念念不不一一定定成成功功，，没没信信念念一一定定会会失失败败。。1月月-231月月-231月月-231月月-23我这一一生基基本上上只是是辛苦苦工作作，我我可以以说，，我活活了七七十五五岁，，没有有那一一个月月过的的是舒舒服生生活，，就好好象推推一块块石头头上山山，石石头不不停地地滚下下来又又推上上去。。2023/1/521:2121:2121:21:18一次良良好的的撤退退，应应和一一次伟伟大的的胜利利一样样受到到奖赏赏。有非凡凡志向向，才才有非非凡成成就。。9:21:18下下午1月-2321:21:18我的人人生哲哲学是是工作作，我我要揭揭示大大自然然的奥奥秘，，并以以此为为人类类服务务。我我们在在世的的短暂暂的一一生中中，我我不知知道还还有什什么比比这种种服务务更好好的了了。抓住时时机并并快速速决策策是现现代企企业成成功的的关键键。最有希望望的成功功者，并并不是才才华最出出众的人人，而是是那些最最善于利利用每一一时机发发掘开拓拓的人。。05一一月202305-1月-23一个伟大大的企业业，对待待成就永永远都要要战战兢兢兢，如如覆薄冰冰。如果强调调什么，，你就检检查什么么；你不不检查，，就等于于不重视视。为了能拟定定目标和方方针，一个个管理者必必须对公司司内部作业业情况以及及外在市场场环境相当当了解才行行。21:2121:21:18一月23诚恳待人是是迈向成功功的唯一途途径。这与与没有尝过过辛苦，而而获得成功功的滋味迥迥然不同。。不下功夫夫，却能成成功，根本本是不可能能的事情。。管理关系就就是人的关关系。21:212023/1/521:21创新是惟一一的出路，，淘汰自己己，否则竞竞争将淘汰汰我们。危机不仅带带来麻烦，，也蕴藏着着无限商机机。人生是尊贵贵的。大家家重新励志志，努力奋奋斗，为时时应犹未晚晚。观念念决决定定思思路路，，思思路路决决定定出出路路。。1月月-232023/1/521:21:18谢谢谢各各位位！！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。21:21:1821:21:1821:211/5/20239:21:18PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2321:21:1821:21Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。21:21:1821:21:1821:21Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2321:21:1821:21:18January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月20239:21:18下下午午21:21:181月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月239:21下午午1月-2321:21January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/521:21:1921:21:1905January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。9:21:19下下午午9:21下下午午21:21:191月月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。21:21:1921:21:1921:211/5/20239:21:19PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月月-2321:21:1921:21Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。21:21:1921:21:1921:21Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰