某度假别墅营销提报

[天屿千岛湖度假别墅]营销提报华坤道威整合营销机构我们坚持理性思考，感性创意，视行销力为生命在理性与感性的切换中寻求表现的张力我们试图洞悉市场的真相，运用独特的创作思想为客户整合成功，坚守“顺藤摸瓜”的质朴营销思想认识华坤道威，2007年服务项目销售额已超2大研究专利模型服务过103个房地产开发商80余家全国媒体发布我们的报告全国10个大中城市持续５年的庞大数据库150余位行业精英组成的核心团队[杭州华坤市场研究有限公司]

[杭州华坤广告策划有限公司][杭州华坤道威销售代理有限公司]这就是我们！Worken&

D-WellIntegratedMarketingGroup华坤道威整合营销机构我们拥有卓越的团队，和客户建立完美关系

架构/经验/案例总经理采访部研究公司代理公司广告公司销售部市场部销管部副总经理数据部研究部项目部策略部创作部企业管理部总经理采访部研究公司代理公司广告公司销售部市场部销管部副总经理数据部研究部项目部策略部创意部企业管理部华坤道威整合机构的架构华坤道威整合营销机构由华坤市场研究、道威广告策划、华坤道威销售代理三家公司组成；另设企业管理部。日常运作—企业管理部：企业运作的规矩方圆

研究公司：产品塑造者，负责个案的市场定位、产品规划广告公司：项目包装者，负责个案的广告企划、营销推广

代理公司：销售第一线，负责个案的现场执行华坤道威执行董事、华坤道威总经理-孟宪坤先生管理学硕士，95年涉足市场研究行业，属于中国较早涉足市场研究行业的人士之一、曾担任全球知名市场研究机构大中华区第一任研究经理，后任职于知名整合营销机构总经理早年曾服务于P&G、NOKIA、NIPPON、MOTOROLA、UTSTARCOM、UNICOM、KFC、JOHNSON等世界知名品牌后创立华坤道威整合营销机构，先后服务于万科地产、南都房产、绿城中国、坤和建设、欣盛集团、天鸿房产、OBI（欧倍德）、开元房产、上海锦江、通和置业、赞成房产、恒和置业等百余家房产企业。现任华坤道威执行董事、华坤道威总经理。Team“卓越团队”——经验丰富，敏锐的市场判断力华坤道威董事、华坤市场研究公司总经理：杨坤华女士1995年开始房地产策划生涯；2000年加入北京东方博文广告公司（及世基永怡销售代理公司）任策划总监，主管营销策略，曾为北京及天津、青岛、济南、石家庄等数十个房地产项目提供销售、推广策略服务，拥有非常丰富的操盘经验。著名的写字楼项目为：华贸中心（百万平米综合体）、北京金融街核心区（80万平米综合体）、凯恒中心（超5A级写字楼）、财富中心（超5A级写字楼）等。商业项目：北京金融街商城、酒吧街、酒店招商，华贸中心（水世界）欧洲招商，首创集团北美上市路演；其中著名的住宅类项目有：华远·凤凰城（高层）、万通·万泉新新家园（高级多层）、万通·亚运新新家园（TOWNHOUSE）、纳帕溪谷（别墅）、优山美地（别墅）、北京GOLF公寓（高层）、天津顺池蓝水假期等；2005年加入鲁能置业北方区域公司任策划总监，主管土地评估、项目策划、产品施工图前规划设计以及营销推广，主要工作的项目为大连金石滩4000亩旅游别墅地产开发、昆明抚仙湖5000亩旅游别墅地产开发、南昌一级土地开发规划、北京写字楼项目规划设计：北京原人民日报社长安街写字楼项目（超5A级写字楼，25亿元销售额）、北京工体综合体项目（预计约40亿元销售额）。华坤道威董事、销售公司总经理：陈建东先生2003年开始房地产职业生涯。2003年加入上海万科，任营销经理，不同阶段几乎参与了上海万科旗下各个项目的各类工作2006年加入上海同策房产咨询有限公司，任杭州公司营运总监，负责宁波、杭州两地同策市场服务和销售代理服务项目的整体运营工作早年曾服务于上海华联、上海联华、上海百联知名商业集团公司，负责企业发展战略、项目评估、市场研究等工作操作项目有：上海万科蓝山小城、朗润园、53＃项目等；杭州万科良渚文化村项目、宁波金地国际花园、宁波金地国际公馆、杭州金地自在城、保利东湾等华坤道威董事事、广告公司司副总经理：：张蕾小小姐广告公司核心心成员、及创创始员工之一一，历任高级级策略指导、、总经理助理理、项目总监监等职擅长市场态势势把握，并能能于市场变化化中提炼精准准的应对策略略几乎参与、负负责了公司所所有广告策划划业务，在广广告公司初创创期间，几乎乎主笔了公司司所有项目的的提案与策划划报告主持项目：欣欣盛·东方润润园、欣盛··东方郡、万万科·魅力之之城、万科··威尼斯水城城、万科·西西溪蝶园、金金地·自在城城、赞成·林林风、华荣··风景蝶院、、绿都·湖滨滨花园、云龙龙·十一景等等20余项目目。华坤道威董事事、广告公司司总设计师：：徐飞斌先先生资深广告人，，近十年广告告业从业经验验在设计领域拥拥有不凡造诣诣，实现了从从平面视觉设设计到室内创创意设计、家家居设计、展展示设计的多多元化跨度，，曾主持了公公司办公场所所的设计早期推广项目目中，锦绣天天地、浪漫和和山、通策广广场、清水公公寓、天寓、、水印城个个个风格迥异、、形象鲜明。。近两年主持了了公司几乎所所有项目的广广告设计及创创意，如欣盛盛·东方润园园、欣盛·东东方郡、万科科·魅力之城城、万科·威威尼斯水城、、一江春水、、赞成·林风风、金地·自自在城等20余项目。“完美关系”——100多家开发商、、60余个地产项目目Clients◎万科地产\万科•魅力之城\万科•西溪蝶园\万科南都•威尼斯水城\欣盛•东方润园\欣盛•东方郡\欣盛•千岛湖项目\赞成•林风\钱江•水晶城\宏程•溪上凰庭\恒逸•南岸明珠\郡原•一江春水\开元•四季\绿都•湖滨花园\恒和•依山郡\华荣•风景蝶院\强生•观邸国际\华都•东方名城\华都•紫竹山庄\锦天•太阳湾\三江国际•江南摩卡……◎钱塘•蓝鲸国际前期期定位\万银大厦\嘉兴中港城\凯喜亚大厦整整合推广\浙大科技园二二期\网新西湖科技技园\网新滨江科技技园项目\坤和学院路科科技园地块\钱江置业•中国北方五金金商贸城\旅游集团•望湖宾馆\开元•之江综合体项项目……写字楼、综合合体类项目枚枚举：住宅类项目枚枚举：推广范例：东方润园楼盘卖点系列列东方润园——望族一号06年7月雪茄篇07年8月预告篇08年2月贺岁篇本项目提案2008中国国十大超级豪豪宅千岛湖至高地地位坐拥最美湖山山6.2万平米私人岛岛屿完全私人领域域6万亩原生山山林深隐顶层人群群全原装进口装装修用材奢华品质登峰峰造极全球五强设计计机构联袂巨巨献83幢各不相相同的传世华华宅悦榕庄慕名而而来共筑度假天堂堂房地产中的顶顶级奢侈品天屿让我们展开一一场奢侈之旅旅奢侈品定义奢侈品Luxury源于于拉丁文的光光Lux奢侈品应是闪闪光的，明亮亮的，吸引人人的，让人享享受的物品奢侈品从经济济学角度看，，指的是价值值和品质关系系比值最高的的产品奢侈品牌路易·威登品牌故事：创立于1854年，。创创始人是路易易·威登本人。从从设计最初到到现在，印有有LV”标志这一独特特图案的交织织字母帆布包包，伴随着丰丰富的传奇色色彩和雅典的的设计而成为为时尚之经典典。100年年来，世界经经历了很多变变化，人们的的追求和审美美观念也随之之而改变，但但路易·威登不但声誉誉卓然，而今今保持着无与与伦比的魅力力。LV出售旅行文化化-------人生就是一次次旅行百达翡丽出售售永恒的价值：-------没人能拥拥有百达翡丽丽，只不过为为下一代保管管而已。品牌故事：生产百达翡丽丽的工厂建于于1839年年。他们是瑞瑞士仅存的真真正的独立制制表商之一，，由头至尾都都是自己生产产，训练一名名PATEKPHILIPPE(百达翡丽)制表师需10年时间。。百达翡丽的的哲学是在最最简约的设计计内配合最复复杂的构造，，作为身份的的象征，百达达翡丽表是优优良品质的终终身保证，是是数代人不断断延续的卓越越传统的化身身。奢侈品牌百达翡丽（PatekPhilippe）爱马仕出售手工工艺：-------未来的日日子将会是一一个以手创造造的世纪。品牌故事：90厘米小小小一方丝巾，，可以看出HERMES的手工精精神。丝巾使使用的材料不不是一片片平平平滑滑的丝丝绸，而是有有细直纹的丝丝布：用丝线线梳好上轴再再编织而成，，不易起褶皱皱。编织过程程中有时会加加上暗花图案案。在印制时时，每种颜色色用一个特制制的钢架，运运用丝网印刷刷原理把颜色色均匀逐一扫扫在丝贴上。。每一方丝巾巾需扫上12—36种颜颜色，本来电电脑的回车敲敲一敲就可以以OK，但HERMES偏偏要人人工印制，卷卷边也不用缝缝纫机，手工工缝制是必须须的。在HERMES，每一年有有两个丝巾系系列问世，每每个系列则有有12个不同同的设计款式式，6款是新新品，6款基基于原有设计计而作的重新新搭配。而每每一条丝巾通通过一只又一一只的手，需需费时18个个月才得以诞诞生。何须如如此费时？当当然全部以手手工制成之故故，“时间就就是金钱”在在此得到完美美的体现，也也许，还有态态度。态度加加时间，就是是手工的内涵涵了。奢侈品牌爱马仕（Hermes）奢侈品牌迪奥（Dior））Dior出售设计的不不断创新-------新的机会，新新的爱情故事事迪奥品牌一直直是设计感代代名词。大v领的卡马莱晚晚礼裙，多层层次兼可自由由搭配的皮草草等，均出自自于天才设计计大师迪奥之之手，其优雅雅的窄长裙，，从来都能使使穿着者步履履自如，体现现了幽雅与实实用的完美结结合。迪奥品品牌的革命性性还体现在致致力于时尚的的可理解性;选用高档的上上乘面料如绸绸缎、传统大大衣呢、精纺纺羊毛、塔夫夫绸、华丽的的刺绣品等。。而做工更以以精细见长。。几十年来，，迪奥品牌不不断地为人们们创造着“新的机会，新新的爱情故事事”。奢侈品出售的的不仅仅是产产品本身奢侈品=潮流设计奢侈品=手工打造奢侈品=历史内涵奢侈品=超凡工艺奢侈品=特有文化……它更需要出售售的是独特的诉求和和个性寻找天屿的奢侈魅力【项目分析】自然环境5.73万顷浩渺碧波波，涵养178亿立方米国家家一级水体，，镶嵌1078个宁静翡翠岛岛，如一幅泼泼彩水图；常常年水温10℃，平均深度度34米，水质能见见度达10米，深解氧每每升6毫升以上。天下第一秀水水，美誉巅峰风景价值这里是拥有最最多五星级酒酒店的县，长长三角最大豪豪华游轮伯爵爵号、天鹅山山高尔夫球场场等多项高端端度假设施已已投入使用，，未来有望成成为中国第一一个开放低空空航权的度假假区，是全世世界富豪的新新天堂。未来国际湖泊泊度假区，巅峰人物为之翘首项目位置最高的山只有有一座。天屿屿择址千岛湖湖制高点，海海拔300余米，西、北北、西南三面面环湖，东面面靠山，形成成“背山面水水”的风水吉相，，俯瞰5.73万顷湖水的万万象世界。独占千岛之巅，以最高姿态态俯瞰世界。。项目位于有着着天下第一秀秀水之称、未未来国际湖泊泊型度假区，，“千岛湖”。本项目占据千岛湖至高点点，拥有不被遮遮挡的无敌景景观和不受打打扰的私密环环境。以山的姿态俯俯瞰千岛湖；；寻找到项目核心优势【千岛之颠】项目位置最私属的岛屿屿只有一座。。天屿独享6万亩原生山林林，3公里盘山森林林大道，350亩山顶缓坡，，1座超五星级度度假酒店。6.2万平米私人岛屿，界定私人疆域。和世界上绝大大多数鲜为人人知的私人庄庄园一样，天屿拥有属于于自己的私人人公路，以便便与世界保持持距离，大门门之外无法想想象门内的世世界。这条精精心耗时两余余年打造的3公里盘山道路路，在原生山山林与千岛湖湖景的旖旎变变幻下，直达达山顶别墅之之家。3公里私人专属盘山公路，世世界从这里改改变。交通配套美国私人定制制别墅设计大大师DanF.Sater操刀、SaterDesign等世界5强机构巨擘联联袂，跨时5年，考察7大洲几乎所有有水岸豪宅，，数易其稿，，以私人定制制的设计与服服务理念，锤锤炼限量83席地中海风格格豪华私人别别墅，大师与世界5强机构，联袂袂打造私人别墅。项目规模融合了摩尔风风格、托斯卡卡纳风格与安安达卢西亚风风格的天屿私私家大宅，，汲取地中海海建筑永恒的的造型元素，，原版植入棕棕榈滩贵族豪豪门深厚底蕴蕴，充满沉淀淀感与价值感感，历久弥新新。弗罗里达庄园园式私人大宅，原味呈现。。建筑风格印度的松香玉玉，新疆的凤凤凰玉，澳洲洲的昆士兰，，海底50米……地球亿万年累累积的精华，，天屿踏遍世世界悉数收藏藏，经时光陶陶冶，刻录在在天屿的吧台台、浴缸，以以及某一处墙墙角。手工打磨玉石石筑材，只为为私人独享。建筑材料天屿是华东真真正首家实现现美国霍尼韦韦尔（Honeywell）家居智能控控制系统的顶顶级别墅，除除85米地缘热泵系系统，天屿还还引入法国Lafarge定制的节能屋屋面瓦、美国国Andersen公司全套进口口门窗、美国国Mammoth第二代地源热热泵空调系统统、沙特王室室专用厨具德德国Zeyko、世界卫浴10大顶级奢侈品品牌Kallista洁具等。全球尖端的家家居智能控制制系统，深入地下85米的地源热泵泵系统，看不见的现代代高端设配，，只为私人独有。建筑设备450-800方豪宅，多廊廊道、通透的的空间格局，，充满多样性性可能的室内内交通动线关关系，大面宽宽卧室与功能能空间设计，，挑空的高厅厅，主客卧套套房设计……天屿汲取美式式住宅设计经经典，充分考考虑采光性、、通透性、景景观性，营造造崇尚纯生活活化、有生活活感的住宅。。美式经典，成成就私人风格的经世大宅。。户型设计天屿引入最受受中国富豪青青睐的十佳酒酒店之一悦榕榕庄超五星级级SPA酒店作为其配配套，并户户户配备Astralpool室外恒温SPA及山顶泳池，，租赁6.2万平米专属休休闲岛屿50年使用权，设设置户外大型型PARTY会场、专业级级游艇码头和和轻松的钓鱼鱼、烧烤、沙沙滩排球等多多项活动专区区。悦榕庄与专属属休闲岛屿，，纯粹私人领地。配套设施私人专属的顶顶级奢侈，这这是每个去过过项目现场的的人的一致结结论，并为之之震撼。这是是一座有世界界私人别墅设设计大师操刀刀，世界5强机构联合，，采用尖端科科技、顶级材材料设备，以以悦榕庄为配配套，拥有玉玉石品质、手手工打磨的限限量的个性的的顶级私人别别墅。“私人”，代代表私有的权权力，私享的的物质，私密密的生活，它它万众瞩目又又隐于视外，，它引人入胜胜但又令人望望而却步，这这跟项目地理理属性、产品品特质是吻合合的。天屿的私有，，是与顶级奢奢侈的追求极极致、“一对对一”专属服服务紧紧联系系在一起的寻找到项目独独特诉求【私人行宫】千岛之巅私私人行宫稀缺+独一无二的价值私人定制+顶级奢侈的价值产品定位分析天屿奢侈消费代表表【客群分析】民营企业家投资获利者/集团董事局董董事上市公司管理理者/外资企业总裁裁级管理者IT先锋某行业杰出人人士……他们是他们年龄大多多在45岁以上，通常被称为为豪族、名流，拥有绝对决决策权；他们资产上亿，来自于财富富顶层与权利利顶层的群体体，可能位列列“胡润富人榜”；他们一般是三三代的家庭结结构，他们关注子女、希望财富的的传递但未必必与成年子女女住在一起；；然而有老人人的话，通常常会和老人住住在一起；他们中一部分分属高知阶层层，是大企业的掌门门人或集团公公司的大股东东；他们中还有一一部分属于黑土文化，人生经历丰丰富，经历了了中国社会经经济的变迁学学历不高但艰艰苦创业，取取得很大成就就，并且依然然重视事业、、生活低调；；他们已经多次置业，拥有高端物物业置业的经经历，市中心必然有高端居居所；他们或者钟情情江南山水营营造的生活意意境，或者是是与浙江有一定定地缘关系的的顶级富人，，对家乡有发自自心底的认同同。他们谈论金融融、谈股票、、谈房地产，，也谈高尔夫夫、保时捷，，在他们的世世界中，一切都变得可可能：珠宝、游艇艇、旅游以及及许多许多的的个人梦想。。他们可以自由由支配自己的的时间，开始享受人生生；他们需要一套套可以终身居住的理想居所，，但他们对此此要求甚高权利顶层财富顶层稳定资产层小资产层富裕市民阶层层市民阶层赤贫阶层社会结构体系系模拟图本案的产品价值与特征直接决定了目标客群的阶层属性。他们来自于社会经济体系的财富顶层。他们是是他们曾曾经喜喜欢炫炫耀和和挥霍霍。后后来，，他们们在媒媒体，，大众众的嫉嫉恨、、慈善善机构构募捐捐者的的追逐逐下销声匿匿迹了。他们不不需要要随意意被别别人夸夸赞，，因为为那会会被视视为不不恭———他他们的的一切切理所所当然然地美美丽、、昂贵贵。耀耀眼，，这点点是毫毫无疑疑问的的，不需特特意提提及。他们贪贪图安安逸，，有有时还还很有有趣，，家中中宾客客川流流不息息，因因为这这意味味着距距离高高端酒店便便利，，以及及一应应俱全全的会会所和和私人人俱乐乐部，，可以以让客客人们们随心心所欲欲地休休闲娱乐乐。他们的的豪宅宅从来来就建建在远远远避避开街街道或或公路路两侧侧视线线的地地方。。他们们喜欢欢隐匿匿在郊郊野，，要么么就远远走海海外，，但求求能暂暂时避开开世世人人的嫉嫉妒妒和和种种种种烦烦扰扰，，避避开开惩惩罚罚性性课课税税，，最最后后，，避避开开政政府府对对私私有有财财产产的的征征用用。。他们们或或许许生生活活在在杭杭州州或或上上海海的的高高尚尚别别墅墅府府邸邸，，但但闲闲时时希希望望能能够够驾驾驶驶私私人人游游艇艇、、私私人人飞飞机机在在普普通通人人难以以企企及及的深深海海、、高高天天悠悠游游，，也也在在常人人难难以以涉涉足足的慈慈善善拍拍卖卖会会上上被被莺莺歌歌燕燕舞舞的的明明星星环环绕绕，，身身上上穿穿的的服服装装，，很很多多来来自自米米兰兰或或巴巴黎黎的的本本季季新新品品。。不仅仅只只是是豪豪宅宅被被藏藏了了起起来来，，他他们们也也纷纷纷从从他他人人的的窥窥视视和和探探查查里里消消失失了了。这这群群人人们们往往往往会会极极力力避避开开社社会会学学家家、、民民意意测测验验者者，，以以及及消消费费调调查查人人员员们们详详尽尽的的提提问问和和计计算算。。无无人人对对这这群群人人过过细细致致研研究究。。因因为为他他们们的的确确看看不不见见。。他他们们其其中中的的一一位位极极可可能能会会轻轻蔑蔑地地将将一一份份调调查查问问卷卷扔扔在在地地板板上上。。他们们是是看不不见见的的财财富富顶顶层层他们们的的掌掌控控世世界界能能力力越越大大，，越越能能远远离离尘尘世世的的喧喧嚣嚣。。无无穷穷无无尽尽的的会会议议、、采采访访、、应应酬酬、、镁镁光光、、目目光光、、掌掌声声都都只只属属于于奋奋斗斗岁岁月月。。如今今，，他他们们阅阅尽尽了了江江湖湖，，赏赏遍遍了了风风光光，，踏踏上上这这条条看不不见见的的红红地地毯毯，消消失失在在世世人人的的视视线线中中，，回回到到只只属属自自己己于于世世界界。。在天屿屿他们们认认为为再再私私密密的的酒酒店店都都难难以以避避开开媒媒体体的的追追逐逐，，再再顶顶级级的的会会所所都都无无法法体体现现自自己己独独一一无无二二的的品品位位，，再再奢奢华华的的布布置置都都不不如如展展示示自自己己所所拥拥有有的的群群山山与与大大湖湖………或者者家家人人，，或或者者或或朋朋友友，，或或者者合合作作伙伙伴伴群山山深深处处，，一一场场世世人人看不不见见的的派派对对正在在上上演演。。在天屿屿他们们已已经经不不需需要要抛抛头头露露面面来来显显示示地地位位，，已已经经不不需需要要高高谈谈阔阔论论来来影影响响时时代代。。千岛岛之之巅巅，，天天高高云云淡淡处处，，一一壶壶茶茶，，几几个个杯杯，，轻轻描描淡淡写写的的话话语语。。在一一场场世世人人看不不见见的的峰峰会会中，，世世界界就就此此改改变变。。在天屿屿在他他们们脚脚底底的的砂砂岩岩来来自自澳澳大大利利亚亚，，浴浴缸缸的的松松香香玉玉来来自自印印度度，，吧吧台台的的凤凤凰凰石石来来自自新新疆疆，，橱橱柜柜的的每每一一木木刻刻出出自自德德国国老老艺艺人人之之手手，，屋屋顶顶的的每每一一块块瓦瓦片片都都是是法法国国工工匠匠心心血血的的结结晶晶………或许许他他们们是是看不不见见的的收收藏藏家家，但但家家中中的的任任何何一一件件物物事事，，都都足足以以向向人人展展示示自自己己独独到到的的收收藏藏眼眼光光。。在天屿屿广告告语语看不不见见的的天天屿屿并非非每每个个人人都都能能看看得得到到它它的的高高度度；；在看看不不见见的的天天屿屿，，他他们们看看得得到到整整个个世世界界，，世世界界看看不不到到他他们们。。户外外方方案案一一户外外方方案案一一效效果果示示意意户外外方方案案二二户外外方方案案二二效效果果示示意意道旗旗方方案案道旗旗方方案案效效果果示示意意一一道旗旗方方案案效效果果示示意意二二楼书书效效果果示示意意物料料装装帧帧效效果果示示意意手袋袋效效果果示示意意形象象报报广广一一卖点点报报广广一一卖点点报报广广二二卖点点报报广广三三卖点点报报广广四四别册册(封面面封封底底)别册册(P1)正面面背面面别册册（（P2）正面面背面面别册册（（P3）正面面背面面别册册（（P4）正面面背面面别册册（（P4）正面面背面面别册册（（P5）正面面背面面打造造奢奢侈侈天屿屿【推广广计计划划】推广广策策略略指向向圈圈层层，，打打造造顶顶级级奢奢侈侈品品的的符符号号价价值值如果果说说奢奢侈侈品品厂厂商商生生产产了了奢奢侈侈品品的的实实体体，，即即它它的的使使用用价价值值，，那那么么营营销销传传播播的的过过程程生生产产了了奢侈侈品品品品牌牌的的符符号号价价值值，即即指向向看看不不见见的的财财富富顶顶层层这一一目目标标圈圈层层的的品品牌牌价价值值。。圈层层营营销销三三步步曲曲第一一：：我我们们要要找找到到中中国国社社会会体体系系中中的的各各类类“圈子子”；第二二：：我我们们要要找找到到撬撬动动这这些些圈圈子子的的撬撬点点；；第三三：：怎怎么么撬撬动动。。步骤骤一一寻寻找找圈圈层层先来来看看看看圈圈子子的的构构成成族群群：这这是是中中国国社社会会关关系系的的基基石石；；生意意圈圈：商商务务往往来来结结成成的的关关系系群群，，主主要要是是同同一一行行业业内内形形成成的的关关系系网网；；商会会：中中国国的的商商会会具具有有鲜鲜明明的的地地域域性性特特点点－－－－老老乡乡中中的的佼佼佼佼者者；；官：中中国国的的官官阶阶层层具具有有特特定定的的圈圈子子；；朋友友：超超越越生生意意的的朋朋友友，，主主要要指指生生活活圈圈；；企业业：大大型型企企业业内内部部形形成成的的关关系系。。步骤二圈圈层撬点点圈层撬撬点特特点描述述族群族族群中中的最成成功者发发言言人和决决策人生意圈行行业业领袖行行业业标杆商会会会长人人情练达达官核核心人物物私私密性企业企企业领领袖示示范效效应朋友组组织者者相相近的的生活观观圈层营销销的实质是精精准传播播和“口口碑”效效应，购买者将将成为我我们最佳佳的销售售员。在在找到圈圈层及撬撬点后，，接下来来的问题题就是通过过定制的渠道打打开圈层层，通过过氛围营造造和服务赢得他们们的口碑碑。推广四大大重点事件效应应渠渠道定定制氛氛围围营造圈圈层维系系撬动各个个圈层的必备途途径。精准传播播的必备功功课。诞生认同同的幕后功功夫。赢得口碑碑的有效服服务。事件效应应世界级、、标杆性性的平台台、集中中释放我们的客客户见多多识广，，阅历丰丰富，一一般的活活动或平平台对他他们来讲讲并没有有多少兴兴趣；他他们工作作繁忙，，时间宝宝贵，浪浪费时间间是对他他们的不不尊重，，只会让让他们败败兴而归归，造成成不良口口碑，只只有世界界级、标标杆性的的平台才才能聚集集人物，，才能凸凸显高端端。成功的事事件营销销，关键键在于影影响力，，即在一一个集中的节节点，将制造造和传播播事件的的影响力力，引起起各行业业各精英英的关注注。因此，我我们建议议在4月或5月组织一一次开盘盘，并以以开盘为为事件背背景策划划事件营营销，达达到聚焦关注注和放大事件件的双重目目的。事件背景景：4-5月项目开开盘事件内容容：悦榕庄产产品发布布及签约约酒会。。事件对象象：通过悦榕榕庄邀请请财经名名人、影影视明星星，通过过浙商邀邀请浙江江名人（（如马云云）。事件的目目的和出出发点：：通过邀请请名人，，吸引关关注；通通过设置置高端传传播议题题（名人人+悦榕庄产产品发布布），达达到内部部传播渠渠道和外外部传播播渠道的的深度整整合，最最终将开盘事件件（或成功功开盘的的信息））水到渠渠成地公公之于众众，形成成极其有有利于扩扩大项目目影响力力的连锁锁效应。。活动地点点：天屿私人人岛屿现现场搭建建、千岛岛湖开元元度假酒酒店或市市区同类类酒店《悦榕庄签签约酒会会暨新品品发布会会》事件建议议策划亮点点：邀请布什什访华演演讲通过美国国的《商业周刊刊》找到布什什办公室室，表表达诚意意，告诉诉他五星星级度假假酒店悦悦榕庄即将在千千岛湖落落地，千千岛湖是是具有国国际影响响力的旅旅游度假假区，其其旅游度度假的发发展规划划在国内内乃至国国际都有有标杆意意义。千千岛湖悦悦榕庄的的合作企企业，希希望他能能来中国国做客，，而且千千岛湖也也非常值值得一来来。事件的意意义和影影响本事件营营销突破破了请内内地、港港台明星星做楼市市形象代代言人的的旧套路路；且布布什本身身就是国国际明星星，自身身的新闻闻价值极极高，在在国内众众说纷纭纭中获得得提高了了楼盘的的知名度度，获得得了各级级政府的的重视和和关注，，发展商商此举获获得一石石几鸟之之功用。。渠道定制制小众制胜胜、大众众为辅要作到有有的放矢矢，指向向性更加加精确的的小众媒媒体是渠渠道中最最重要的的组成部部分。但价值是是需要衬衬托的，，因此通通过大众众媒体让让大众认认识到项项目的价价值，从从而让目目标人群群很自豪豪地去买买单也是是极其重重要的一一步。针对性杂杂志媒体体选择建建议顶级奢侈侈品的客客户，就就是一个个目标客客户的圈圈子。品品牌自办办的媒体体，就是是为这个个圈子服服务和相相互沟通通的一种种渠道。。顶级品品牌媒体体的编辑辑质量非非常高，，在高消消费群体体中，也也拥有非非常重要要的影响响力。杂志投放放形式：：别册。。以故事叙述述的方式式把“私人的”与“顶级奢侈侈的”细节娓娓娓道来，，从而使使目标群群体对项项目产生生价值感感。小众制胜胜杂志投放放建议《浙商》、《胡润》、《商业评论论》等财经类类杂志；；《中国之翼翼》、《港航航空空》、《国泰航空空》、《东方航空空》、《感觉生活活》阻击高端端出行路路径，符符合客群群定位。。《法拉利》、《玛莎拉蒂蒂》、《宝马》等跑车内内部刊物物，借助助该类奢奢侈品品品牌，宣宣传项目目形象。。费用预算算按12个月，每每月两本本杂志投投放计算算，约380万。《浙商》《哈弗商业业评论》《《胡润》《法拉利》、、《玛莎拉蒂蒂》、《宝马马》这些名车车杂志所发放放的目标群体体，就是某个个奢侈品品牌牌的客户资源源，他们也是是我们的目标标群体浙江是宝马汽汽车在中国销销量最大的地地区之一，而而宝马杂志也也具备了一定定数量的固定定读者群，我我们也可以借借助宝马杂志志的平台，宣宣传项目品牌牌形象。大众为辅户外媒体选择择建议机场高速跨街天桥户外外广告、沪杭杭甬高速入城城口户外广告告；世贸，湖滨二二者至少争取取一块，覆盖盖城市两大商商圈。费用预算市中心户外80万/块/年，高速户外外平均70万/块/年，总计240万-300万。氛围营造现场包装，情情景营销在销售的过程程中，现场氛氛围对购房者者有着极大的的影响。作为为顶级奢侈品品的天屿，需需要有与之匹配的品牌牌的气质支持持，使其为项项目顶级奢侈侈品形象的树树立提供形象象支持，使消消费者有一个可感可知知的销售现场场。◆入口处，以两两排大树形成成很强的仪式式感，在客户户进入项目的的第一时间制制造影响力和和震撼力。现场包装◆在项目3公里专属车道道入口设置高高端岗亭，营营造项目优越越感和服务尊尊贵感。◆配备高高档看房车，，增加项目的的品质感及尊尊贵感。售楼处优化方方案◆停车指引员，，佩带耳麦，，引导客户停停车同时通知知售楼处准备备迎接贵宾◆管家式迎宾，，在售楼处门门口安排独立立的迎宾或规规定销售人员员在门口迎接接◆沙盘调整，引引入水元素，，表现项目““千岛之巅”的差异化卖卖点。◆市区售楼部所所有墙壁装饰饰画，调整为为表现项目““私有”核心概念的的实景图，在在贵宾进入沙沙盘展示区的的沿路介绍项项目最大卖点点。◆设置材料料展示区,营营造顶级品位位氛围在香格里拉会会所提供免费费茶水单：咖咖啡红茶西西饼针对意向性较较强客户，赠赠送5000元消费券，可可以带朋友在在香格里拉会所所

享受雪茄茄、红酒等◆销售员统统一订制高档档品牌正装/D&G，DIOR，CHANEL或者专专门请设计师师进行设计销售配置提升升◆所有销售人员员配备万宝龙龙名片夹、笔笔、文件夹等等物品◆配置旋转转式笔记本,提升对客户户的贴心服务务质量专业培训◆奢侈品培训◆五星级酒店培培训和见习2周◆空中小姐礼仪仪培训1周◆个人形象造型型◆野外拓展训练练圈层维系礼御人生客户资源是开开发商得以持持久发展的重重要资源支持持，面临熊市市态势下，如如何提供符合合业主需求的专属服务务提升客户满满意度以及通通过系列圈层层维系活动，，营造口碑传传播由为重要要。1、观赏网球球公开赛切入点：网球运动越来来越受人们的的关注和喜爱爱，同时也是是贵族和时尚尚的运动。邀邀请业主现场场观赏网球公公开赛，既符符合项目整体体气质，也有有助于促进业业主沟通。时间：2009年2-3月（根据具体体赛程）2、艺术品投资资交流切入点：在收藏领域，，其投资价值值在艺术品本本身的文化价价值的推动下下，会有相当当可观。收藏界有句名言言：眼光就是金钱钱。针对业主开展展艺术收藏讲座座，学会以藏养藏藏，要常换常常新，去粗存精，，去伪存真。。形式：邀请业内专家家开展专题讲讲座专家建议：观复博物馆馆馆长马未未都（百家家讲坛讲师））3、第三方理财财顾问切入点：联手知名外资资银行，提供供一对一的理财服务，，给客户量身身定做理财规规划。可考虑虑为业主提供多多种投资渠道道组合形式的的“一站式”理财服务，分散投资风风险。如提供“一站式”的楼宇买卖及及租赁服务，，使得海外投投资者可以自自由选择使用用外币购买物物业及介入按揭揭贷款等服务务。4、红酒品鉴会会切入点：举办一次高雅雅的红酒品鉴鉴会。既展示示豪宅品质，，又提升天屿屿的知名度和和美誉度，提升业主生活活品质。服务计划：与国际知名酒酒庄合作，由由酒庄派遣外外籍国际级红红酒品鉴大师师，教授业主主如何品鉴红酒，管家家在旁协助，，突显服务品品质。同时，，业主也可以以向酒庄租用用酒柜或酒窖窖，享受红酒的同时可可以扩展社交交圈，增加生生活的乐趣。。5、滋补养生计计划切入点：随着越来越多多疾病的年轻轻化，保持身身体健康，已已成为社会共共同的话题，，尤其是对于富裕阶层更更为重视。服务计划：邀请知名营养养师，定期为为业主举行养养生咨询服务务，同时针对对不同业主不不同的身体状况，退出出相应的营养养菜单或是营营养食谱。同同时根据不同同季节，不同同身体状况人人群，饮食上应注意的的细节提供建建议。其他建议1、针对性赠送送值得收藏的的项目楼书（价值2000元左右））浙商及在浙江江的全国同乡乡会会长、杭杭州各房地产产公司老板及及老总、生意意圈中朋友……2、销售说辞调调整充分体现“千岛之巅”的核心优势、、价值稀缺，，和“私人专属”的核心诉求、、优越生活。。3、策划《DREAM》4、量身定制““游艇PARTY或岛主生活””天屿专刊《DREAM》，以看不见的的顶层人物（（世界级名人人、当地名人人、意向客户户）的梦想及梦想的生生活方式为主主题，每期安安排3-4位人物专访，，通过设置高高端话题，达达到体现项目高度与价值值的目的。根据准业主或或意向客户需需求，为其在在专属休闲岛岛屿策划完全全私人的游艇艇PARTY和“岛主”生日届时，岛主可可自由支配整整个岛屿的休休闲设施。认识华坤道威销售售代理模式10大优势优势1精准定位确立竞争优势势我们专注市场细分，服务高端项目我们重塑高端项目行业专业标准和服务标准优势2专业架构确立运作机制制我们充分了解解同行业务体体系和特点，，充分学习开开发商的专业业标准和体系系，结合自身身特点，形成成我们的专业业架构：策训部：我们将专业培培训放在最重重要的位置督导组：我们注重执行行力、绩效，，并持续提高高和改善事务组和综合合组：我们为战斗在在一线的销售售队伍提供最最完备的后勤勤保障信息组：我们注重信息息整合，挖掘掘信息的价值值营销总监：我们认为人的的精力是有限限的，因此我我们1名总监只能服服务指导3个项目，保证证服务的质量量，对开发商商负责是我们们的承诺优势3专业体系市场研究广告策划销售代理我们拥有不一样的“全全程”,真正的“整合合”!价值链/流程/优势寻找价值专业的市场研研究服务→“全程整合”——创造独特的决决胜价值链链塑造价值放大价值实现价值基于市场基础础的产品策划划→基于产品基础础的市场推广广→基于以上整合合成果的产品品销售→ValueChain地块／项目评评估研究公司市场背景研究究周边环境及配配套研究地块可行行性研究项目定位研究公司/广告公司市场深入研究究客源调查研究究ＳＷＯＴ分析析市场定位产品定位整体体推盘计划产品研究研究公司/销售公司产品主题硬件配置建议议建筑风格户型分隔建议议景观意向相关配套建议议设计任务书策划包装广告公司/销售公司广告总精神确确定命名建议策划工作进度度表推广策略及预预算销平销海设计计现场包装销售案前销售公司案前作业流程程表销讲资料整体价格策略略整体销售策略略人员培训模型建议Procedure研究公司市场营销分析析竞争个案深入入跟踪分析销售中心及样样板房设计建建议销售阶段销售公司整体销售节奏奏控制分阶段销售策策略分阶段价格策策略促销活动建议议及执行配合合签约完成现场场销售作业及及控制销售公司交房建议配合交房结案报告资料移交项目结案广告公司媒体回顾分析析报纸广告设计计杂志广告设计计物料设计媒体策略调整整研究公司项目月报相关市场跟踪踪市场背景关注注“全程整合”——标准化高高效工作流程程优势4服务体系组委制实现团团队服务项目组委制只有我们的销销售代理项目目才配置7人标准的组委委制杨坤华孟宪坤张蕾蕾陈建东徐飞斌围绕销售代理理核心业务，，全力以赴！！潘豪车灵江华坤道威执行行董事、华坤坤道威总经理理-孟宪坤华坤道威董事事、研究公司司总经理–杨坤华华坤道威董事事、销售公司司总经理–陈建东华坤道威董事事、广告公司司副总经理–张蕾华坤道威董事事、广告公司司总设计师-徐飞斌华坤道威广告告公司事业部部总监–潘豪华坤道威广告告公司文案总总监-车灵江Team“成员”优势5专业团队战斗力营销总监：1名，7年以上行业经经验营销经理：1名，7年以上行业经经验经理助理：1名，5年以上行业经经验置业顾问：4名，1年以上经验客户执行：1名，2年以上行业经经验策略指导：广广告公司优秀秀团队市场研究：研研究公司优秀秀团队我们从招聘开开始，注重专专业素质和行行业经验，只只有合理的人人员结构才能能组成真正专专业和具有战战斗力的团队队！我们配置30岁以上员工不不少于50％，这是我们们为本项目专专门定制团队队模式优势6专业配置利其器服装：设计师师量身设计，，5000元标准的套装装，3000元标准的大衣衣用品：万宝龙龙名片夹和笔笔，价值4000元标配：定制欧欧洲进口小牛牛皮公文包和和文件夹，价价值3000元优势7专业培训培训是专业的的组成82个培训科目：：贯穿工作的的全过程50项岗前培训：：员工转正的的考核，培训训投入20－30万元奢侈品培训五星级酒店培培训和见习2周空中小姐礼仪仪培训1周个人形象造型型野外拓展训练练……我们认为，一一支专业的销销售队伍专业业的衡量标准准是业务能力力、服务礼仪仪知识结构、战战斗精神！优势8专业要求细节之外还有有细节我们衡量工作作的标准是：：要求细节之之外的细节！！例如：销售中心背景景音乐：根据据项目风格量量身选定香水：必须使使用，并明确确品牌、规定定喷洒部位和和次数优势9资源体系本土化的力量量媒介资源2007年我们媒介投投放超2亿元我们不收取任任何代理费用用我们联合媒体体，为销售项项目量身打造造推广主题和和渠道客户资源05－08年杭州购房客客户在杭购房的温温州、台州、、义乌客户杭州地区车主主杭州大厦VIP客户杭州企业主杭州地区局级级以上干部六大行和广发发、招商金卡卡客户优势10薪酬体系提倡利益共享享人才竞竞争优势我们认为人是是最宝贵的财财富，因此我我们以行业内内最高标准的的薪酬体系，，吸纳优秀人人才和保持团团队稳定置业顾问：4000元以上的起薪薪销售提成：不不低于千分之之一的提成，，达成目标另另设嘉奖营销经理：5000元以上的月薪薪营销总监：利利润分成，实实现事业合伙伙人的定位我们认为销售售是一份尊重重他人和受他他人尊重的职职业，他们认为销售售可以傲慢或或者卑微，所所以他们只需需穿1000元以下的工作作服……我们认为“销销售员”是最最宝贵的财富富，他们认为“销销售员”只是是赚钱机器，，所以他们不不需提供专业业体系的培训训和职业规划划，可以只有有1200元的月薪，，可以任意意扣克奖金金，甚至涉涉及侮辱……我们认为我我们是专业业服务者，，他们认为他他们是行业业标杆，所所以什么都都是最好的的……我们立足于于本土，他们认为他他们是全国国性公司，，业务遍布布全国，所所以应付即即可……我们实现真真正的全程程整合和整整体均好，，他们认为全全程只要做做概念和口口号，所以以只有广告告或销售，，不必做资资源整合……Standpoint“观点交锋””因此，我们们是这样做做的！豪宅销售利利器：CQQM销售体系这个销售体体系的含义义是：专家家、质量、、全面、服服务在具体销售售中，CQQM销售体系的的内容分为为三个层次次：第一、房地产销售售行为、礼礼仪、语言言培训训练练，由五星星级酒店管管理公司在在现场培训训，主要体体现项目的的规范和温温馨的豪宅宅格调;第二、项目专业知知识的培训训，实际上上是由三个个百问百答答：1）、杭州房房地产市场场的百问百百答;2）、本项目目内容和本本项目施工工流程、施施工工艺的的百问百答答;3）、房地产产购房程序序、购房合合同内容、、法律知识识的百问百百答;第三、TOP销售体系培培训：1）、台湾行行销模式，，2）、成交22种方法，3）、克服客客户36种异议等等等职业技巧巧我们特别强强调这个体体系的系统统性业务执行工作体系形象上：高高度统一，，彬彬有礼礼行动上：准准确到位，，细心体贴贴语言上：专专业权威，，不卑不亢亢需要开发商商共同配合合完成业务执行组织管理171形象象上上：：高高度度统统一一，，彬彬彬彬有有礼礼从售售楼楼人人员员、、现现场场保保安安、、看看房房人人员员、、升升降降机机操操作作员员的的服服装装和和接接待待动动作作上上进进行行规规范范，，形形成成视视觉觉上上的的高高度度统统一一每个个售售楼楼员员均均配配有有一一台台独立立使使用用的的惠惠普普旋旋转转式式手手提提电电脑脑与万万宝宝龙龙钢钢笔笔一一支支，，内内部部设设计计一一套套电子子楼楼书书，包包含含所所有有房房源源的的价价格格，，销销售售状状况况、、楼楼盘盘介介绍绍等等。。销售售流流程程上上统统一一设设计计，，设设立立固固定定的的操操作作时时间间，，客户户到到访访需需要要预预约约，到到达达现现场场由由保保安安负负责责统统一一停停车车，，销销售售人人员员门门口口等等候候，，现现场场看看房房业业主主未未到到电电梯梯先先到到，，入入口口鞋鞋套套等等已已经经准准备备好好。。一一切切时时间间衔衔接接到到位位。。案场场内内有有便便民民雨雨伞伞、、报报刊刊杂杂志志等等，，洽洽谈谈桌桌上上有有茶茶点点糖糖果果，，业业主主到到访访有有菜菜单单配配合合，，让让客客户户选选择择水水、、咖咖啡啡、、茶茶、、饮饮料料、、冰冰淇淇淋淋。。行动动上上：：准准确确到到位位，，细细心心体体贴贴173语言言上上：：专专业业权权威威，，不不卑卑不不亢亢所有有销销售售人人员员均均有有过过硬硬的的专专业业基基础础，，能能准准确确回回答答消消费费者者的的疑疑问问，，同同时时能能以以权权威威的的方方式式给给予予消消费费者者信信心心。。同同时时拥拥有有五五星星级级的的服服务务水水准准，，给给人人亲亲切切感感。。案场场人人员员行行为为组组织织规规范范化化，，不不能能出出现现不不文文雅雅的的行行为为，，对对到到场场的的客客户户需需要要初初步步鉴鉴定定其其意意向向程程度度，，以以减减少少不不必必要要的的时时间间浪浪费费，，给给人人不不卑卑不不亢亢的的感感觉觉。。根据据本本项项目目特特点点和和要要求求，，我我们们定定制制服服务务标标准准：：“1+1”模模式式：：1个置置业业经经理理＋＋1组服服务务团团队队接待待体体系系：：一一组组客客户户的的接接待待由由置置业业顾顾问问、、置置业业经经理理、、客客户户服服务务、、物物业业服服务务（（酒酒水水饮饮料料））接接待待业务务执执行行定制制服服务务结合合我我们们的的营营销销思思路路，，我我们们定定制制““上上门门””服服务务模模式式，，包包括括两两个个方方面面：：针对对圈圈层层中中的的““撬撬点点””－－－－领领袖袖级级客客户户：：由由营营销销经经理理级级以以上上人人员员主主动动上上门门拜拜访访介介绍绍我我们们的的项项目目定定针对对下下定定客客户户：：置置业业经经理理及及顾顾问问上上门门，，进进行行资资料料的的收收取取和和递递送送我们们认认为为，，高高端端客客户户更更加加注注重重情情感感的的互互动动，，因因此此：：规范范周周到到的的接接待待礼礼仪仪只只是是基基本本动动作作我们们的的总总经经理理、、置置业业经经理理和和置置业业顾顾问问将将以以手写写体体信信