本溪房地产市场研究报告二

本溪房地产市场研究报告前言本报告由北京上古房地产经纪有限责任公司研究完成，由于本溪房地产市场目前发展的水平较低，加之公共渠道的信息较为有限，因此，在研究过程中，我们广泛征求当地政府人员、地产人士、消费者对当地房地产市场的见解，并对众多新建商品房、商业物业进行实地考察，取得较多能够反映市场实际情况的第一手信息，并总结为此报告供贵集团参考。本报告主要由三部分内容组成：第一部分为本溪市宏观经济形势研究，此部分内容包括本溪市经济发展情况、城市发展蓝图等内容；报告第二部分内容为房地产市场研究，此部分包括近年来本溪市房地产的发展情况、市场供应情况、商业物业市场情况等；报告第三部分为海航集团拟收购的实华项目区域市场分析及项目投资分析。研究内容目录一. 本溪市概况及宏观经济发展情况本溪市房地产市场分析三. 实华项目区域市场分析及项目投资分析一. 本溪市概况及宏观经济发展情况1. 本溪市概况1.本溪市概况【地理位置】本溪位于辽宁东南部(东经123°34’～125°46’，北纬40°49’～41°35’)，地处辽东半岛腹地，全境总面积8411.3平方公里，呈亚铃形分布，自然地貌为“八山一水半分田，半分道路和庄园”。北靠沈阳、抚顺(距沈阳63.8公里，距抚顺64.6公里)，南接丹东(距丹东140公里)，西邻辽阳、鞍山(距辽阳50公里,距鞍山68.6公里)，东傍吉林(距通化150公里)。内陆、多山地，太子河将城市一分为二【气候条件】本溪属于中温带湿润气候区，春天风和日丽，夏季稍热多雨，秋季天高气爽。全地区年平均气温为6.1℃～7.8℃，最热的七月，月平均气温为24.3℃；最冷的一月，平均气温为零下14.3℃。雨量比较充足，年平均降水量为800-900毫米，其中一半集中在夏季的七、八月份。综观全年，春天风和日丽，夏季稍热多雨，秋季天高气爽，冬天冰封雪飘。最佳旅游季节为秋季。【主要自然资源】全市已发现铁、铜、锌、石膏、大理石等矿产八大类45种，其中铁矿石已探明储量27亿吨以上，石灰石矿(水泥)储量2.1亿吨,溶剂石灰(冶金)储量1.3亿吨。南芬露天铁矿具有低磷低硫低杂质等特点，用此铁矿炼出的铁被誉为“人参铁”。【行政区划】本溪市设平山、明山、溪湖、南芬4个市辖区，本溪、桓仁2个满族自治县和一个经济技术开发区。全市共25个街道办事处（含两县各一个）、40个乡镇、229个社区、289个村民委。全市有汉、满、回、朝鲜、蒙等26个民族。【人口】据本溪2007年统计计年鉴显显示，2007年本溪溪市共有有家庭555039户户，人口口总计1559748人，非非农业人人口1045117人人。平山山区人口口为842200人，，溪湖区区人口为为319142人，明明山区184093人人，南芬芬区53269人。人人口自然然增长率率为-0.11‰.1.本本溪市概概况2.本溪溪市宏观观经济分分析数据解读读2007年，全全市生产产总值实实现475.6亿元，，比上年年增长15%；；2007年，本本溪市GDP位位列辽宁宁省第八八位，规规模以上上工业增增加值的的增加是是GDP实现高高增长的的主要来来源。【GDP】数据解读读2007年，全全社会固固定资产产投资实实现181亿元元，增长长20.2%；2007年，本本溪市固定资产产投资额额位列辽辽宁省第九位，其中房房地产投投资额位位列全省省第四位，可见本本溪市在在房地产产开发领领域具有有极高的的投资热热度。【固定资产产投资】数据解读读2007年，社社会消费费品零售售总额实实现116亿元元，增长长17.2%；；2007年，本本溪市社社会消费费品零售售价总额额位列辽辽宁省第第十一位位，排名名的靠后后显示本本地消费费能力一一般。【社会消费费品零售售总额】【微观经济济-国民民总产出出】指标07年总产出（万元）06年总产出（万元）增长率第一产业52476744869617.0%第二产业9768150788449923.9%其中：采矿业56558533264970.0%制造业8199384670139822.4%第三产业2453156210124216.7%其中：批发零售业45215740495811.7%交通运输、仓储和邮政业53906846484016.0%房地产业1147589933615.5%以重工业业为支柱柱产业的的经济正正以较快快的速度度蓬勃发发展【微观经济济-规模模以上工工业企业业】指标企业个数工业总产值（千元）主营业务收入（千元）内资企业3826586434872543850其中：采矿业10341847134056173黑色金属冶炼及压延加工业505171615158774704有色金属冶炼及压延加工业16729057723858港澳台投资企业14458479655853外商投资企业25956569803302采矿业、、金属冶冶炼及压压延加工工业为全全市的支支柱型产产业【微观经济济-就业业人口收收入水平平】指标工资总额（千元）平均工资（元）总计国有经济集体经济其他经济全市总计5743095499422431288543598616004企业4266482352678230447743522314477事业979269970098840876320551机关497344---------------30149全市就业业人口平平均工资资较低1.本本溪市概概况3.城市市发展愿愿景【城市发展展总目标标】到2020年，，把本溪溪建设成成经济发发达,社社会和和谐，环环境友好好,布布局合理理，基础础设施高高效,环环境污污染得到到严格控控制和治治理的辽辽东地区区现代化化中心城城市，促促进经济济社会全全面、协协调和可可持续发发展，实实现老工工业基地地的全面面振兴。。【经济发展展目标】到2020年，，把本溪溪建设成成全国重重要的钢钢铁和精精品板材材生产基基地、东东北地区区重点产产业的配配套加工工基地、、沈阳等等辽宁中中部城市市休闲、、娱乐、、度假的的“后花花园”，，打造““钢铁城、、森林城城、中药药城、旅旅游城””，促进本溪溪经济快快速增长长。【城市空间间发展战战略】本溪空间间结构采采用点轴轴推进模模式，以以本溪中中心城区区为经济济增长极极，以沈沈丹线、、本溪－－小市－－桓仁线线为发展展轴，构构筑本溪溪市域城城镇发展展的“T”型型空间结结构。本溪－小小市－桓桓仁发展展轴沈丹发展展轴【城镇化战战略】中心城市市聚集发发展战略略(右图图标1)：重点支持持本溪市市中心市市区的发发展1233西部轴线线聚集战战略(右右图标2)：支持歪头头山－本本溪－北北台－南南芬轴线线发展组团发展展模式(右图标标3)：：城市次极极的多点点培育【人口发展展目标】本溪市域域总人口口2010年目目标导向向值165～175万万人口之之间，2020年目标标导向值值190～200万人人口之间间。根据据城镇化化水平预预测，2010年城镇镇人口120万万左右，，2020年城城镇人口口160万左右右。【重点产业业空间布布局】钢铁冶炼炼与压延加工工业医药制造造业建材与化化工产业业建材与化化工产业业农产品加加工业物流业旅游带钢材深加加工制品业业房地产业业市中心【本溪市概概况及宏宏观经济济发展情情况总结结】本溪市经经济正稳稳健发展展，给本本地房地地产市场场带来良良好的预预期重工业是是本溪的的支柱产产业，对对城市的的经济影影响巨大大从城市化化进程来来看，东部区域域是未来房房地产发发展的核核心极城市改造造步伐极极快，工工厂及棚棚户区将将逐渐从从市区消消失二. 本溪溪市房地产产市场分析析1. 本溪溪市概况1.房地产产市场基本本情况【2007年年底本溪市市房屋状况况】截至2007年底，，本溪市市市区累计房房屋建筑面面积3433万平米米，其中住住宅1935万平米米，办公楼楼206万万平米，商商业营业用用房407万平米；；成套住宅宅套数245202套，成套套住宅建筑筑面积1539万平平米，本年年减少住宅宅面积40万平米；；市区人均均住宅建筑筑面积19.96平平米。【2004年年-2007年房地地产开发情情况】06年，本本溪市商品品房施工面面积及新开开工面积达达到近四年年的顶峰，，07年两两项指标均均略有下降降。但整体体仍处于高高位，显示示出了本溪溪市商品房房开发的轨轨迹，即06年开始始本溪的房房地产市场场才真正进进入高潮阶阶段。持续两年新新增施工量量在360万平米以以上【2004年年-2007年房地地产市场销销售情况】04年-07年，销销售量呈现现两种趋势势，首先是是自05年年始，销售售量迅猛增增长，并连连续三年大大幅上升，，而增长率率在06及及07年分分别为14%和23.6%。。销售量的的连续上升升与增长率率的下滑显显示：本溪市商品品房年消化化量增幅在在逐步放缓缓。2007年年，本溪市市商品房销销售均价2508元元，较06年增长10.6%.结合销销售面积来来看，2006年，，本溪房地地产市场经经历了一个个盘整期，，2007年得以重重新双双增增长。2008年，，从调查来来看，房价价仍将处于于高位，但但销售量下下滑已不可可避免。2007年年消化124万平米米2007年年均价2508元【经济适用房房建设情况况】2007年年，经济适适用房新开开工面积976382平米，，施工面积积1729208平平米，竣工工面积595267平米，共共8224套，销售售面积537414平米，共共7551套.本市经济适适用房的供供应特点有有如下几点点：供应量大。。如上所述述，2007年施工工面积及新新开工面积积均在百万万平米数量量级，占全全市住宅总总供应的三三分之一；；需求量大。。2007年，经济济适用房销销售面积53万平米米，占全市市住宅销售售量的近五五成，但具具体到销售售速度，则则很难与其其他城市的的经适房相相比；价格较高。。同区域商商品住宅与与经济适用用房差价较较小，甚至至持平，不不属于典型型的经济适适用房范畴畴，而似乎乎更应将其其归为低档档商品房一一类；产品品质一一般。在供供应经济适适用房普遍遍在产品设设计方面，，材料施工工等方面存存在问题，，以下是选选取的两个个项目的照照片。百合新城东亿瑞磬佳佳园【客户消费特特征】本地居民的的消费意识识存在一定定局限性，，往往认为为带电梯住住宅是塔楼楼，多层才才是板楼；；东北部新区区是置业热热点区域，，客户多认认为此区域域物业升值值价值较大大；置业客户无无论是购买买住宅或是是商业物业业多选择一一次性付款款，2007年房屋屋贷款余额额为149725万万元，只相相当于当年年商品房销销售额的二二分之一。。在户型方面面，90-110平平米的两居居销售状况况最好；商业物业方方面，消费费者经历了了投资的热热潮期，具具有代表性性的银座百百货，散售售受到追捧捧，目前经经营状况较较差，在售售中的世佳佳购物中心心，以年返返租10%吸引投资资，目前销销售率已超超过50%.1. 本溪溪市概况2.区域市市场研究【本溪市三个个房地产区区块】工业及延伸区新兴及延伸区老城区【本溪市三个个房地产区区块---老城区域域】城市的原始始发展中心心，具备当当地最优良良的教育、、商业资源源，但陈旧旧的面貌无无法在短时时间内改变变，生活品品质受到影影响。住宅整体房房价在4000元/平米以上上，处于全全市最高水水平，以小小体量新盘盘供应为主主，南部有有中型项目目将进入供供应。新老商业物物业大量供供应，购物物方便，但但受制于普普遍消费能能力限制，，经营同质质化越发严严重。区域内二手房交易易市场较为为活跃。【本溪市三个个房地产区区块---新兴及延伸伸区】位于地工路路以东，沈沈丹高速两两侧。交通通较为便利利，自然环环境优越，，城市配套套设施将逐逐渐完善。。住宅整体房房价在3000元/平米以上上，别墅项项目均价达达到5000元/平平米以上。。目前缺乏充足的的商业、学学校及医疗疗配套，生生活便利程程度不高。本溪市重点点发展区域域，未来市市政府将迁迁至东部，，热点项目目多集中于于此，目前前以姚家区区域周边为为开发热点点区域，将将继续向东东的发展趋趋势。代表项目有有银亿家园园、富虹太太子城等、、名士华庭庭、碧水云云天等，经经济适用房房有百合家家园。该片区吸引引了本溪市市及临近城城市的高端端客户群。。【本溪市三个个房地产区区块---工业及延伸伸区】主要指溪湖湖区，位于于太子河以以北，工厂厂及矿区集集中地区，，背山面水水，有较好好的自然资资源，但受受工厂污染染较为严重重，且为主主要沉陷区区。新建住住宅多分布布于北部区区政府周边边。房价水平在在1400-2000元/平平米，政府府补贴的经经济适用房房供应较多多。房屋大多依依山而建，，交通及各各类生活配配套有待完完善。1. 本溪溪市概况3.主要在在售项目分分析【住宅在售项项目分析---供应应分析】项目名称开发商地理位置供应销售情况市场定位面积/主力面积户型特点价格丰华新城本钢明山区地工路5号1600套月均销售30套城市坐标品质名城93-170/80-90厨房设工作间，有暗室2788东亿瑞磬佳园东亿本溪湖公园8万最具居住价值的中式园林纯住宅小区46-120/60-70户型设计不合理，客厅存采光差1400-1900银亿家园银亿明山区地工路88号23万销售60%新奢华主义建筑37-142/90户型设计较合理，采光充足，功能空间丰富2780-3680成德嘉园成德商贸明山区峪明路小堡占地32公顷本溪尚层建筑87-140户型方正、设计合理2580-3600鑫兆豪园凤歧环保局3万全新3万平米双子塔高层观景楼王62-127户型设计中规中矩3580甲秀新苑本钢平山路38万未开盘超大规模高档生活园区80-120南领名筑华成明山区文化路现房珍藏版中小户型住宅66-120户型设计一般，格局差2680-2930金地广场花园本钢大商超市未开盘居城市中心享金地荣华119-145格局较差4000如意家园北方明山区高峪独一无二六层框剪75-96户型设计中规中矩2480-2660龙凤花园南宫明山区大峪一中800套中档价位尊享富人区生活90-130/90-100户型设计优秀2660-3600百合新城金城高峪荣山街坊多层销售基本完毕，高层尚余60%北美风情森林之城43-107/70-80经适房，户型中规中矩2280-2960锦程磬苑锦程明山区唐家路50-126格局及功能性考虑较少，存在黑室2400-2580金龙泉200套销售80%领居上游拥享天成62-149/90-1003580起太子城一期富虹姚家32万月均销售50套1152700-4800碧水云天东川明山区峪明路16万销售率50%亲水宜居岸邸44-177户型设计充分考虑采光、功能性等因素2380-3480金色年华本钢技校958套月均销售60套70-270/9280-90平米需求较旺盛2800【住宅在售项项目分析---供应应分析】太子城。东东部新城大大盘，产品品表现模仿仿北京星河河湾，销售售表现良好好，建筑品品质一般，，一期交房房已出现业业主退房风风波。【住宅在售项项目分析---供应应分析】碧水云天。。东部新城城德式风格格高端新盘盘，建筑品品质、园林林、户型均均处于区域域领先地位位。【住宅在售项项目分析---供应应分析】银亿家园。。东部新城城德式风格格大盘，周周边环境仍仍有待改善善，现房品品质、绿化化等属于区区域中等行行列，户型型设计较为为优秀。【住宅在售项项目分析---供应应分析】成德嘉园。。城区东北北部大盘，，在东部市市场，以其其德式洋房房占据一席席之地，户户型设计优优秀。【住宅在售项项目分析---销售售情况】丰华新城银亿家园百合新城金龙泉太子城一期碧水云天金色年华销售率------60%多层95%高层40%80%-----50%-----销售速度（月均）30套---------------50套-----60套在本次调查查中涉及到到的项目，，普遍受到到市场观望望情绪的影影响，销售售量较以往往有所下降降，但从销销售数据来来看，放盘盘期月均30-60套的消化化速度仍说说明市场形形势较为乐乐观。【住宅在售项项目分析---价格格情况】工厂及延伸伸区的经济济适用房价价格为全市市最低水平平，仅在1400-1900元之间，，新区及老老区的经济济适用房均均价与商品品住宅起价价持平，分分别是新区区2800元左右，，老区2400-3000元元之间。老老区核心区区商品住宅宅价格为全全市最高，，达到4000元/平米左右右，新区及及老区大部部区域均价价在3000元/平平米左右。。厂矿区新区（东区）老区经济适用房1400-190028002400-3000商品住宅-----2600-37003500-4000价格差小【住宅宅在在售售项项目目分分析析---户户型型设设计计】在户户型型设设计计方方面面，，整整体体水水平平不不高高。。调调查查的的项项目目中中大大部部分分都都存存在在设设计计上上的的缺缺憾憾，，异异型型房房间间，，暗暗室室等等大大量量存存在在，，设设计计较较好好的的项项目目有有银银亿亿家家园园，，成成德德嘉嘉园园，，龙龙凤凤花花园园，，碧碧水水云云天天。。较差中规中矩较好丰华新城∨东亿瑞磬佳园∨银亿家园∨成德嘉园∨鑫兆豪园∨南领名筑∨金地广场花园∨如意家园∨龙凤花园∨百合新城∨锦程磬苑∨碧水云天∨户型型设设计计整整体体水水平平不不高高【住宅宅在在售售项项目目分分析析---户户型型面面积积】在售售项项目目的的户户型型面面积积范范围围以以60-140平平米米面面积积段段居居多多，，总总的的来来说说面面积积中中等等或或偏偏小小，，超超大大户户型型很很少少。。主主力力户户型型则则以以90平平米米左左右右为为主主。。主力力户户型型以以90平平米米左左右右为为主主中等等偏偏小小户户型型为为主主【商业业物物业业市市场场---商商业业物物业业分分布布】传统统商商业业区区。。目目前前本本溪溪市市主主要要商商业业区区为为老老区区火火车车站站周周边边，，百百货货类类包包括括大大商商百百货货、、华华联联百百货货及及新新兴兴的的银银座座百百货货，，超超商商类类包包括括大大商商超超市市、、世世纪纪联联华华超超市市；；专专业业市市场场包包括括宏宏宇宇电电器器、、国国美美电电器器及及小小型型零零售售批批发发市市场场。。新兴兴商商业业。。新新区区预预计计未未来来十十年年内内将将达达到到50万万人人入入住住，，目目前前多多个个大大型型商商业业正正在在建建设设中中，，代代表表项项目目包包括括太太子子城城15000平平米米超超市市，，实实华华集集团团横横亘亘2000米米长长街街的的唐唐人人街街步步行行商商业业街街。。公司名称营业面积（m²）实现零售额（亿元）营业利润（亿元）本溪商业大厦300005.524525华联商厦766004.4-6570东方新天地18003.04211世纪联华超市171893.78-6473环球副食30002.53-746宏宇电器40003.29103国美电器36604.591562银座百货30000无统计资料无统计资料世佳购物中心40000未营业未营业唐人街47500未营业未营业【商业物业市场场---商业业物业分布】全市和主要要项目的社区区型商业的价价格在5000元/平米米左右；老区区核心区位商商业价格在10000元元左右在售大型商商业项目包括括唐人街，世世佳购物中心心及实华新世世界；唐人街项目目位于新老区区交界位置，，南北长2000米，最最小铺位39平米，平均均130平米米，最大4000平米独独栋。销售对对象以投资人人群为主，多多采用一次性性付款方式购购买;世佳购物中中心位于老区区核心区，以以返租方式销销售，前五年年10%，6-8年12%，9-10年15%，销售情况况良好。项目目存在较多问问题，可能会会在招商期及及经营期爆发发,首先，为为划分小面积积销售铺面，，内部人流动动线不合理，，其次，返租租计划过于乐乐观，开发商商的现金流控控制能力尚为为未知数。项目名称面积（m²）销售价格（元/平米）销售情况唐人街475005000（平层）10000（复式）已销售50%世佳购物中心2116040000（使用面积）20000（建筑面积）已销售60%【本溪市房地产产发展总体现现状总结】供应向东年新开工360万平本地开发经适房占总供供应三分之一一价格大幅上涨涨需求向东年购买100﹢万平本地消化需求外流经适房占总消消化量五成收入水平低郊区开发市内二手房火火爆供严重大于求求东部价值认同同度高向大城市的外外流不可阻挡挡经适房冲击商商品房且供应应过大价格接近居民民承受力的临临界点城市发展尚未未到郊区化阶阶段从宏观市场及及区域市场的的调研结果来来看：本溪市在辽宁宁省内的综合合排名较为靠靠后，而房地地产开发排名名却相对靠前前，显示了目目前本溪市的的房地产开发发有过热倾向通过分析供应应及吸纳的状状况，可以看看出，目前本本溪市的供应应远大于吸纳纳，仅考虑过过去三年的供供应量，以目目前的吸纳水水平，尚需3-5年才能能吸纳完毕，，可以预见，，本溪市未来三至五年年的市场竞争争将更加激烈烈从价格水平来来看，高至三三、四千元/平米的价格格，已是本溪溪这类城市的的价格门槛，，价格上升空间间非常有限而从各板块来来看，老市区供应最最少，销售应应不成问题，，但存在着大大量的难度极极大的拆迁；而新市区虽无拆拆迁难度，但但供应量过大大，市场竞争争异常激烈；溪湖区充斥斥着大量的经经济适用房项项目，整体供供应达上百万万平米，而本溪市的经济济适用房不同同于其他城市市，具有销售售速度慢、客客户选择度大大、价格优势势不明显等特特点，因此，，其本质应属属于有政府补补贴的低档商商品房，如海航集团团选择收购经经济适用房项项目，则原本经济适用用房资金周转转快、资金利利润高的特点点就无从发挥挥【本溪市房地产产发展总体现现状总结】三. 实华项目目区域市场分分析及项目投投资分析1. 本溪市市概况1.区域划分分【区域划分】】根据海航集团团提供的项目目收购资料，，我们选取项项目所在的三三个区域作为为主要竞争区区域分析，分分别为溪湖区区板块、南部部板块、本溪溪县板块溪湖区南部本溪县和谐佳园东方新湖俪城城山水俪城兴华俪城拟收购项目【区域概述】】板块地理位置供应特点需求特点价格水平拟收购项目溪湖区板块溪湖区，主要为后石、后湖、柳塘三个亚区域棚户区改造区经适房主要供应区低收入家庭的首选1400-1900和谐佳园东方新湖俪城本溪县板块本溪县城区自然资源最为丰富商品房供应为主子女就学购房需求强烈1600-2020（经适）2100-3400（商品）山水俪城南部板块解放南路以东平山路以南地工路以西城市新区高容积率产品较多关注项目品质2800-3300（商品）1900-2500（经适）兴华俪城2.溪湖区板块溪湖区板块主主要为后湖、、后石、柳塘塘区域，又可可划分为后湖湖板块后后石板块柳柳塘板块块【溪湖区板块】本溪湖公园柳塘路溪湖西路溪湖东路溪湖东路太子河天桥二街至市区东方新湖俪城城和谐佳园东亿瑞馨佳园园锦程改造项目目一铁山地山地后山板块后湖板块柳塘板块市重点棚户改改造区域东亿项目及实实华项目共90万平米的的供应，其中中经适房60万平米左右右未来无无土地地供应应【总体供供应】后湖板板块后石板板块柳塘板板块仅实华华东方方新湖湖俪城城供应应未来无无土地地供应应为棚户户改造造区，，山地地，无无大片片平整整土地地，交交通极极为不不便目前只只有锦锦程公公司开开发的的一个个项目目可销售售住宅宅存量量达百百万平平米级级【需求特特征】矿区板板块房房价为为本溪溪市最最低的的区域域，购购房客客户基基本为为城市市低收收入家家庭后湖板板块后湖板板块主主要以以低收收入客客户为为主，，但周周边配配套设设施亟亟待改改善后石板板块城城区发发展较较快，，逐渐渐吸引引中端端客户户的购购买需需求柳塘板板块主主要是是回迁迁户为为主后石板板块柳塘板板块短期内内溪湖湖区板板块升升级的的可能能性不不大总需求求特征征【在供应应项目目基本本情况况】板块项目项目类型总建筑面积存量价格后湖板块东亿瑞馨佳园经适房28万6万1400-1900和谐佳园经适房62万62万1300-1700后石板块东方新湖俪城经适房45.6万20万1668-1940柳塘板块锦程改造项目回迁楼----------------东亿瑞瑞馨佳佳园地理位位置后后湖河河西天天桥桥桥头距距市市中心心（火火车站站）5.5公里里交通条条件溪溪湖西西路通通达市市区主主要干干道，，两条条公交交线路路通过过生活配配套周周边缺缺乏必必要生生活配配套，，未来来主要要依靠靠一公公里外外的溪溪湖区区区政政府周周边建筑面面积28万万平米米，其其中回回迁18万万平米米产品类类型多多层小小高高层高高层户型面面积53-86平平米价格1400-1900开发程程度一一期4万平平米年年底前前全部部入住住，二二期6万平平米已已开工工销售情情况一一期销销售完完毕，，二期期内部部认购购中推广主主题环环境境客户特特征低低收入入家庭庭东亿瑞瑞磬家家园经经适房房东亿瑞瑞磬家家园回回迁楼楼【东亿瑞瑞馨佳佳园】地块北北高南南低，，视线线较好好临河高高层，，附加加值较较高东为山山地南为河河西为空空旷坡坡地北为小小学及及山地地【周边环环境】【规划】地块内外两条河流经过，临河高层水景价值较高【户型设设计】南北通透户型部分户型客厅不采光主力户型53-86平米3.本本溪县县板块本溪县县板块块房地地产开开发主主要集集中于于县城城东部部沿太太子河河区域域，可可划分分为迎迎宾西西路板板块、、政府府路板板块、、迎宾宾广场场板块块【本溪县县板块块】滨河西路太子河中兴路过境路迎宾路长江路长江路至本溪至桓仁山水俪城锦绣滨江正佳花园佳鑫国际燕东新天地丰泽园慧泽园迎宾广广场板板块迎宾西西路板板块政府路路板块块本溪县县主要要供应应区域域北区开开发已已近完完成，，南线线山水水俪城城项目目供应应最大大未来将将向山山水俪俪城以以南继继续发发展，，目前前尚无无具体体规划划【总体供供应】政府路路板块块迎宾广广场板板块迎宾西西路板板块本溪县县核心心区，，为房房价最最高区区域在供应应楼盘盘均为为小规规模项项目，，在售售面积积在15万万平米米左右右仅有一一个经经适房房项目目供应应，为为棚户户改造造区未来亦亦无大大规模模供应应项目目本溪县县未来来供应应依然然较大大【需求特特征】近年，，本溪溪县最最重要要的客客户来来自于于周边边乡镇镇，主主要为为解决决子女女就学学问题题迎宾西西路板板块集集中了了当地地中高高端客客户，，改善善居住住条件件及子子女就就学是是最大大需求求来源源政府路路板块块主要要以中中高端端客户户为主主，居居住升升级为为主迎宾广广场板板块以以低端端客户户为主主，方方便的的就学学条件件及价价格是是吸引引需求求的动动力本地需需求多多来自自子女女就学学及居居住条条件升升级板块项目项目类型总建筑面积存量价格迎宾西路板块山水俪城商品房36万36万2100-2580佳鑫国际商品房8万无2890-3390锦绣滨江商品房8万4万2300-2500政府路板块燕东新天地商品房4.5万4.5万2780-3300丰泽园商品房5万3万2600-3300迎宾广场板块惠泽园经适房20万20万1600-2020【供应项项目基基本情情况】慧泽园园地理位位置迎迎宾广广场、、汽车车站西西侧生活配配套近近距学学校、、医院院、购购物场场所建筑面面积20万万平米米容积率率1.27绿化率率50%项目类类型经经适房房产品类类型多多层小小高高层价格1600-2020建筑风风格开发程程度地地块平平整中中，分分一二二期开开发，，东区区先行行开发发销售情情况未未正式式销售售，客客户积积累推广主主题环环境境客户特特征本本县低低收入入人群群，周周边乡乡镇子子女就就学客客户【慧泽园】】地块处于两两山之间地块中心地地势最低利用地势高高差，层层层造景，规规划合理二期一期一期【规划】南北均为山山地东为客运站站西为坡地-----自然环境境良好，视视野受到局局限【周边环境】锦绣滨江地理位置滨滨河西西路G区山山水俪城城北侧生活配套距距离中中小学校较较近、医院院、购物不不便建筑面积8万平平米容积率1.3项目类型商商品房房产品类型小小高层层主力户型60-80平平米价格2300-2500开发程度共共8万万平米，一一期开发六六栋，近期期交房，二二期开发未未定销售情况一一期销销售60%推广主题环环境境【锦绣滨江】【户型】设计合理，但从功能方面讲附加值较低88平米两两居43平米一一居93平米两两居106平米米三居项目品质落落后于周边边其它项目目，不具备备同等竞争争力一期销售出出现问题，，开发商迫迫于压力打打出超低价价特价房的的广告吸引引客户二期开发尚尚无具体规规划，拆迁迁已经完成成销售问题来来自地段（（较偏）、、价格（无无竞争力））、品质（（一般）【项目评价价】佳鑫国际地理位置滨滨河西西路县县高级中学学对面生活配套中中小学学校、医院院、购物等等生活配套套条件较好好建筑面积8万平平米容积率2.05项目类型商商品房房产品类型多多层、、小高层、、高层主力户型80-120平米价格2890-3390开发程度住住宅共共7万平米米，18栋栋，一期开开发16栋栋，已交房房，二期2栋，已封封顶销售情况一一期已已余阁楼未未售完，二二期销售85%推广主题豪豪宅宅客户特征本本地高高端客户【佳鑫国际】【户型】全明户型设计，南北通透，布局合理与实华集团团正佳花园园为同期项项目，两者者前期竞争争激烈，后后期客户分分化，佳鑫鑫国际成为为高档住宅宅代表，而而正佳花园园则沦为普普通项目小高层框架架剪力墙结结构，与其其它项目形形成差异化化竞争，受受到追捧建筑材质选选用、硬件件设施标准准、物业管管理水平均均达到高品品质社区要要求顶层带大面面积阁楼产产品销售不不畅【项目评价】燕东新天地地地理位置财财富广广场南生活配套本本溪县县商业核心心区，距医医院、医院院较近建筑面积4.5万平米，，其中商品品住宅130套，约约11000平米容积率2.64项目类型商商品房房产品类型商商业上上盖商品住住宅及回迁迁住宅主力户型56-83平米米价格2780-3300开发程度约约2009年6月交房，，目前主体体施工中销售情况未未正式式销售推广主题港港式式生活社区区客户特征咨咨询客客户以县城城内居民为为主【燕东新天地地】大型超市及及购物广场场上盖住宅宅物业本溪县核心心地段，具具备便利的的生活条件件小户型产品品为主，部部分户型采采光效果较较差商业与住宅宅共用通道道，住宅私私密性受到到影响本项目住宅宅适合投资资【项目评价】丰泽园地理位置财财政局局对面生活配套中中小学学校、医院院、购物等等生活配套套条件较好好建筑面积5万平平米容积率2.4项目类型商商品房房产品类型小小高层层、高层主力户型130-176平米价格2600-3300开发程度住住宅共共5万平米米，9栋，，高层6栋栋，小高层层3栋，2009年年10月入入住销售情况销销售40%推广主题豪豪宅宅客户特征本本地高高端客户【丰泽园】4.南部板块南部板块指指解放南路路以东、平平山路以南南、地工路路以西区域域南部板块大大致可分为为南地板块块、技校板板块。【南部板块】丰泽隆园解放南路平山路平山路地工路文化路广裕路转山路北光路东明路振平路和平新村兴华俪城天华新家园新家源实华新兴家园甲秀新苑博林金色年华观山悦平东园南地板块技校板块棚户区改造造为主供应项目少少，近年各各类住宅供供应量在60万平米米左右未来在本钢钢周边预计计可陆续整整理出40万平米的的开发用地地【总体供应】厂区拆迁区区近年有较多多项目供应应，多数项项目已进入入尾盘期可供整理开开发土地较较少，预计计未来每年年供应不会会超过15万平米新新建住宅南地板块技校板块南地板块块中高档档商品房房发展起起步较晚晚，未来来潜力巨巨大看重南地地区域地地理位置置上的优优势【客户需需求特征征】看重区域域方便的的子女就就学条件件周边厂区区改造完完成状况况好，生生活环境境整洁客户对居居住品质质非常看看重南地板块块客户对居居住品质质非常看看重技校板块块中高端客客户对品品质感、、居住环环境的需需求较大大板块项目项目类型总建筑面积存量价格南地板块天华新家园经适房8万无2400-2500新家源经适房40万无2100-2200和平新村商品房------无2800-3500（二手）丰泽隆园商品房3万无3000-4000（二手）技校板块实华新兴家园商品房------无3300（二手）博林金色年华商品房11万（二期）无2800-3300平东园经适房14万无2500（二手）甲秀新苑经适房28万28万1900起观山悦商品房45万45万未定【供应项目目情况】新家源地理位置置南南地，，二十五五中对面面生活配套套生生活配配套设施施较缺乏乏，但周周边就学学条件较较好建筑面积积40万万平米容积率1.47绿化率35%项目类型型经经适房房产品类型型多多层、、小高层层、高层层主力户型型49-78平米价格2100-2200开发程度度共共40万平米米，共6000余套，，回迁房房5000余套套，已开开发五年年，仅余余部分未未入住销售情况况销销售完完毕推广主题题地地段段、价格格客户特征征本本钢工工人、其其它低收收入人群群【新家源】【规划】以小高层、高层产品为主规划大型社区入口园林天华新家家园地理位置置南南地，，二十五五中对面面生活配套套生生活配配套设施施较缺乏乏，但周周边就学学条件较较好建筑面积积住住宅宅8万万平米项目类型型经经适房房产品类型型多多层、、小高层层主力户型型60-80平米价格2400-2500建筑风格格开发程度度已已入住住销售情况况尚尚有40套左左右未售售推广主题题地地段段客户特征征低低收入入人群【天华新家家园】和平新村村，兴华华俪城地地块北侧侧，主力力户型100平平米左右右，多层层住宅二二手价格格最高达达到3500元元丰泽隆园园位于于解放南南路，建建筑面积积3万平平米，户户型60-130平米米，目前前二手房房价格最最高达到到4000元【其它项目目】博林金色色年华地理位置置地地工号号7号，，技校对对面生活配套套生生活配配套设施施较缺乏乏建筑面积积二二期期11万万平米容积率：：2.1绿化率：：35%项目类型型商商品房房产品类型型多多层、、小高层层、高层层主力户型型110-130平平米价格2800-3300（（尾盘））开发程度度已已入住住销售情况况尚尚有少少数大户户型未销销售推广主题题户户型型、物业业管理客户特征征看看重居居住品质质的中高高端客户户【博林金色色年华】观山悦地理位置置地地工路路，技校校南生活配套套生生活配配套设施施较缺乏乏建筑面积积45万平米米容积率：：1.7绿化率：：33%项目类型型商商品房房产品类型型多多层、、小高层层、高层层主力户型型80-130平米价格未未定开发程度度一一期5万平米米地基施施工中销售情况况预预计2008年10月中旬旬开盘销销售推广主题题中中式式风格、、自然环环境【观山悦】5.拟投投资项目目分析【拟投资项项目选取取原则】开发风险险小，以以本溪中中高端客客户为主主要客户户群；利润最大大化；高品质开开发，多多附加值值，高收收益；客户认同同；地块无大大量拆迁迁，或拆拆迁难度度不大区域选取取原则应规避风风险产品开发发原则生活配套套设施成成熟；价值增长长空间大大；消费者认认可；利润空间大；；竞争风险可降降低；序号项目名称地理位置规划用地面积(㎡)建筑面积(㎡)开发进度(㎡)1和谐佳园溪湖区河西40310066万（住宅：63万，公建：3万）1800002东方新湖俪城溪湖区河东298500456696(回迁房104014;商品房352682)1214313山水俪城本溪县1689003738204兴华俪城平山区解放南路92200291534动迁阶段【拟投资项目目】资源来源：海海航和谐佳园地理位置溪溪湖西路距距市中心（火火车站）五公公里交通条件溪溪湖西路通达达市区主要干干道，两条公公交线路通过过生活配套周周边缺乏必要要生活配套，，未来主要依依靠一公里里外的溪湖湖区区政府周周边建筑面积62万平米容积率1.63产品类型多多层小高层层高层价格1300-1700开发程度无无拆迁，在建建回迁房，封封顶，已停工三个月，经适房部分分尚未动工销售情况经经适适房已销售12套推广主题环环境境客户特征收收入入水平较低包包括工人人、单收入家家庭、新婚尚尚无稳定收入入的年轻人外外地常住务务工人员【和谐佳园】【地块情况】回迁房地形高差溪湖西路浅山地块西高东低、北高南低，便于组团规划地块间存在较大高差，将提高开发成本临河面较长，已规划临河观景高层住宅地块临近沉陷陷区，或有部部分地块位于于沉陷区地块东南一公公里为一铁厂厂区，污染严严重西、南均为矮矮山地块西南方向向为老煤矿及及抗日时期万万人坑东有铁路线，，视野内为东东方新湖俪城城北为社区及溪溪湖西路【周边环境】黑厅三居二居户型面积48-101平平米主力户型60-80平米米优点小小户型多居室室，满足多代代居住需求缺点客客厅、卫生间间不采光------户型设计计可优化【户型】【产品】外立面带有回族建筑元素【SWOT】地块面山临水水，可借助的的景观因素较较丰富交通相对更为为便利项目尚无正式式面对市场，，市场策略可可调整空间大大相对于竞争项项目，本项目目开发时间较较晚，将流失失大量客户水系没有流经经地块，东亿亿瑞馨佳园占占有优势项目容积率较较高，导致开开发成本加大大主要污染源一一铁的搬迁将将改变区域的的环境质量；；主要竞争对手手瑞馨佳园大大规模供应将将提前消化大大量需求市场需求很可可能已经受到到挤压，且一一个区域不可可能吸引所有有的购买需求求优势劣势机会威胁【市场预期】鉴于以下情况况：区域经适房存存量巨大，客客户可选择空空间非常大过去一年区域域经适房销售售量在十万平平米左右政府对价格的的管制非常严严格本项目目前无无拆迁等影响响项目开发的的潜在风险本项目预计年年销售量预计计可在50000-60000平米米左右我们认为本项项目的投资评评估应着重关关注以下几点点：高企的开发成成本。地形高高差需要大量量的改造费用用，过高容积积率下的小高高层为主的产产品结构势必必大幅增加开开发成本；投资回收慢。。本溪市经适适房区别于其其它城市，其其实际是廉价价的商品房，，销售速度慢慢，投资回收收期长，现金金回收慢，且且供应量巨大大；政府补贴、优优惠及土地成成本。东亿瑞瑞馨佳园获得得政府补贴四四亿元，本项项目是否能够够获得足够的的政府支持也也是决定本项项目投资价值值的关键因素素。东方新湖俪城城地理位置溪溪湖站对面原原溪湖百货货对面交通条件溪溪湖西路通达达市区主要干干道，距市中中心（火车站站）四公里，，四条公交线线路通过生活配套新新营业大商超超市距本项目目四百米，其其它配套设施施齐全建筑面积45.66万容积率1.53绿化率33%价格1668-1940产品类型多多层小高层层高层开发程度一一期回迁房1000套，，经适房572套，已全全部封顶，二二期均为经适适房，尚有拆拆迁销售情况06年9月月开始销售，，目前一期尚尚余50余套套未售，二期期已积累客户户500余组组推广主题环环境境客户特征多多为为收入水平较较低人群，由由于周边环境境大为改观，，后期吸引部部分公务员等等中等收入人人群【东方新湖俪城城】新湖俪城一期期西区新湖俪城一期期东区及二期期（黄色区域域）新湖俪城东西西区之间寺庙庙-藏龙寺【规划】经适房回迁房回迁房二期地块为坡地地形，产品延续了一期风格新湖俪城南部部大商超市新湖俪城南侧侧街道老社区区新湖俪城西眺眺和谐佳园新湖俪城南侧侧社区【周边环境】大商超市填补了区域配套的缺乏地块南侧社区环境较为嘈杂西向视野辽阔【项目面临的主主要问题】二期地块尚有三百余户未拆迁住户【SWOT】地块较为平坦坦，只有少数数缓坡交通最为便利利周边生活配套套最为便利项目周边为老老式社区，较较为嘈杂二期地块存在在较大量的拆拆迁周边生活配套套设施的完善善，将吸引更更大范围的客客户前来置业业市场需求很可可能已经受到到挤压，且一一个区域不可可能吸引所有有的购买需求求优势劣势机会威胁【市场预期】鉴于以下情况况：同区域内经适适房存量巨大大过去一年区域域经适房销售售量在十万平平米左右政府对价格的的管制非常严严格本项目二期开开发地块仍存存在拆迁问题题本项目具备一一定的地段竞竞争优势本项目已为二二期积累了五五百余组意向向客户，初期期销售方面应应不存在太大大压力我们认为本项项目的投资评评估应着重关关注以下几点点：开发成本。地块容积率高高，拆迁成本本高都将大幅增加加本项目的开开发成本。利润测算。需需根据政府给给予的优惠政策及土土地成本等，结合高容容积率、拆迁迁成本测算利利润。山水俪城地理位置张张家堡太子子河边生活配套距距离中小学校校较近、医院院、购物不便便建筑面积36万平米容积率2.21项目类型商商品房产品类型多多层小高层层高层价格2100-2580开发程度一一期18万平平米，多层主主体结构施工工中，二期拆拆迁中销售情况未未正式销售，，客户积累500余组推广主题环环境客户特征周周边乡镇子女女就学客户、、乡镇厂矿经经营者等收入入较高人群【山水俪城】南为远山北为锦绣滨江江项目西为纺织厂及及学校东为太子河——自然环境良好好，视野开阔阔，市容整洁洁【周边环境】长方形地块，，南北跨度大大，占据太子子河发源地的的宝贵资源组团规划，营营造了丰富的的天际线及社社区景观带沿河高层产品品充分利用了了河景、山景景优势-----整体规划较为为合理【规划】一期二期最小户型48平米，最大大户型141平米主力户型90.8米至106.9平平米户型设计合理理，功能布局局、功能性、、采光性均较较佳-----户型设计具有有一定的竞争争力【户型】【存在的问题】二期地块拆迁量较大，估计尚有五百户待拆迁，拆迁阻力较大地块位于本溪县城东南角，在本地人心目中偏远区域一期在建楼为砖混结构，而本地人对框架的安全性认识度较高，是一劣势【SWOT】项目面山依水水，环境非常常优越项目地块巨大大，可依市场场需求调整产产品结构及类类型项目周边就学学条件非常便便利项目位置距城城中心有一定定心理距离项目周边生活活配套亟待完完善周边乡镇并校带来大量为解解决就学问题题的置业需求求项目周边项目目供应已接近近完毕，竞争减小市场面临饱和和风险拆迁问题可能能影响后续开开发进程优势劣势机会威胁【市场预期】鉴于以下情况况：周边已无直接接竞争项目往年各供应项项目平均年销销售量在40000平米米至60000平米之间间区域高档商品品房均价已达达到3000元/平米受周边乡镇并并校影响，带带来大量新增增需求项目具备优越越的景观优势势本项目地块仍仍存在拆迁问问题预计本项目可可实现2800-3000元/平米米的整体销售售均价我们认为本项项目的投资评评估应着重关关注以下几点点：拆迁成本及难难度。地块尚尚有五百余户户待拆迁，据据现场调查了了解，拆迁难度较大大，其导致的成成本增加，对对开发进程的的影响需谨慎慎评估。一期产品已无无调整空间。。一期产品18万平米已已动工，已无无对产品的调调整的可能。。吸纳能力。本本溪县人口少少，往年供应量已吸纳纳大部分需求求，本项目规规模较大，预预计将有可能能面临市场饱饱和的风险。【兴华俪城】地理位置解解放放南路与转转山路交界界处附近交通条件项项目目距市中心心1.5公公里，解放放南路、广广裕路为城城市主干道道规划用地面面积92200平方米米规划建筑面面积291534平平方米周边配套周周边边购物、就就医、子女女就学等生生活设施较较为齐全发展前景本本溪溪市受到广广泛认可的的新兴区域域，特别受受到高端客客户的青睐睐地块现况目目前正在动动迁中转山路广裕路解放南路本钢青年公公寓兴华地块2市场兴华地块3兴华地块1第四高中二十五中和平新城丰泽隆园老式社区本钢南地医医院门诊老式社区老式社区小学【周边环境及及配套情况况】周边就学条件优越周边环境略显嘈杂【存在的问题题】地块尚有2500个待拆迁户，拆迁难度大项目由三个地块组成，不利于统一规划周边老社区非常多，环境嘈杂【SWOT】地势平坦，，便于规划划产品交通非常便便利项目紧邻市市属重点学学校，子女女就学非常常方便项目周边为为老式社区区，较为杂杂乱项目周边有有较多低端端娱乐场所所，对区域域安全和品品味有较大大影响地块拆迁问问题极大本区域将成成为城市新新型中心区区，各类配配套设施将将更加齐全全，将吸引引更多中高高端客户本钢大量棚棚户区的改改造将成为为本项目最最大的竞争争对手大量拆迁户户的补偿及及回迁问题题可能影响响本项目的的开发进程程优势劣势机会威胁【市场预期】鉴于以下情情况：项目所在区区域发展潜潜力较大，，市场前景景相对乐观观项目所处区区域市场吸吸纳能力较较强，周边边各项目平平均年销售售量在60000-80000平米项目所在区区域品质较较高的住宅宅价格较高高，二