房地产销售专业知识培训三

上海印象首届房地产专业知识培训

—马贵明中国现行的土地制度全部土地都为社会主义公有制全民所有制（国有土地）：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；集体所有制（集体土地）：村农民集体；国有土地使用权出让国家土地使用者土地使用权（一定年限）土地使用权出让金只拥有土地使用权，没有所有权土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断国有土地出让方式：招标\挂牌\拍卖国有土地使用权出让年限：居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年房地产相关专业术房地产概念房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。

房地产相关专业术房地产特性1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；

2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；

3、房地产的高质耐久性；

4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。

房地产相关专业术语建筑用地面积建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。总建筑面积总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。容积率总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比

。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。容积率越高，利用率越高；国家对容积率有限制，别墅≤1，多层在1-1.5，小高层、高层在1.5以上，如果在1.8以上肯定有高层房地产相关专业术语建筑密度（建筑覆盖率）用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑物垂直投影面积，国家对密度有限制，密度肯定小于1房地产相关专业术语绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，对于购房者来说，绿化率高为好房地产相关专业术语绿地率是指项目规划建设用地范围内的各类绿地的总和与规划建设用地面积之比，绿地率控制的比较严格，一般离建筑物1.5米内的绿化及离道路1米内的绿化不计入绿地率内的绿地面积房屋层数房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。房地产相关专业术语层高层高是指房产高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高净高是是指层层高减减去楼楼板厚厚度的的净剩剩值。。房地产产相关关专业业术语语建筑高高度建筑物物室外外地面面至其其檐口口或屋屋面面面层的的高度度。屋屋顶上上的水水箱间间、电电梯机机房、、排烟烟机房房和楼楼梯出出口小小间等等不计计入建建筑高高度。。建筑筑间间距距两栋栋建建筑筑物物或或构构筑筑物物外外墙墙之之间间的的水水平平距距离离。。建建筑筑间间距距主主要要根根据据所所在在地地区区的的日日照照、、通通风风、、采采光光、、消消防防安安全全等等方方面面的的因因素素综综合合考考虑虑确确定定，房地地产产相相关关专专业业术术语语多层建筑物高度高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。小高层介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。高层高层住宅为18层及以上。超高层百米以上别墅高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。房地产产相关关专业业术语语板式建建筑指建筑筑平面面外廓廓基本本成矩矩形,其长长边与与短边边之比比大于于或等等于2的建建筑,并且且短边边长度度小于于或等等于16米米。复式一个住住宅占占两个个楼层层，有有内部部楼梯梯联系系上下下层，，一般般在首首层安安排起起居室室、厨厨房。。餐厅厅、卫卫生间间等。。跃式是一层层住宅宅但较较普通通住宅宅高，，可在在局部部掏出出夹层层，安安排卧卧室或或书房房等用用楼梯梯联系系上下下，其其目的的是在在有限限的空空间里里增加加使用用面积积，提提高住住宅的的空间间利用用率。。错层户内楼楼板面面高度度不一一样，，错开开出有有楼梯梯连接接，但但未分分成两两层，，适合合大面面积住住宅。错层层住宅宅的面面积计计算方方法参参照平平面住住宅面面积计计算。。点式（（塔式式）建建筑指建筑筑平面面外廓廓基本本成矩矩形,其长长边与与短边边之比比小于于2的的建筑筑。复式跃层错层房地产产相关关专业业术语语建筑面面积也也称销销售面面积住宅的的建筑筑面积积是指指建筑筑物外外墙所所围成成的空空间水水平面面积，，包括括可用用面积积、楼楼梯走走道面面积、、墙体体柱体体占地地面积积、其其它公公摊面面积公摊面面积公共门厅厅、过道道、电梯梯井、楼楼梯间、、垃圾道道、变电电室、设设备房等等为整座座楼服务务的公共共用房和和管理用用房的建建筑面积积之和以以及各单单元与楼楼宇公共共建筑空空间之间间的分隔隔以及外外墙墙体体水平投投影面积积的50%套内建筑筑面积建筑面积积减去公公摊面积积，套内内面积又又等于套套内使用用面积+套套内墙体体面积+阳阳台建筑筑面积房地产相相关专业业术语使用面积积建筑物各各层平面面中直接接为生产产生活使使用的净净面积的的总和使用面积积系数用百分率率表示，，等于总总套内使使用面积积之和除除以总建建筑面积积结构建筑筑面积建筑物各各层中，，外墙、、内墙、、垃圾道道、通风风道、烟烟囱(均为投影影面积)等所占面面积的总总和辅助面积积建筑物各各层平面面楼梯、、走道、、所占净净面积的的总和房地产相相关专业业术语使用率使用面积积与建筑筑面积之之比，用用百分数数表示。。板楼：：80%；塔楼楼75%；写字字楼70%；商商场65%。使使用率与与人流量量密切相相关，人人流量大大的地方方，使用用率低实用率套内建筑筑面积和和住宅面面积之比比房地产相相关专业业术语建筑物的建筑结构划分--砖混结构砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、附壁柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。建筑物的建筑结构划分--砖木结构

砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。

建筑物的建筑结构划分--钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料施工建造的房屋。

房地产相相关专业业术语期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产产权证为止，消费者在这一段时间内购买商品房时应签预售合同，这是当前房地产开发商普篇采用的一中房屋销售方式现房是指房地产开发商已办妥房地产地产权证的商品房，实际上就是指项目已竣工可以入住的房屋准现房是指房屋主体已基本封顶完工。房地产相相关专业业术语开间住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)进深一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)

一般大开开间案小小进深最最优房地产相相关专业业术三通一平

通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。

七通一平

大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整房地产相相关专业业术语用地红线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。建筑红线建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。道路红线道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。

房地产相相关专业业术语建筑风格1-欧式建筑风格2-现代简约式（一般）3-西班牙建筑〖托斯卡纳，法式建筑风格，后现代派，巴洛克建筑风格等〗外立面面砖、住宅墙面涂料、高级涂料，玻璃幕墙，1-2层商铺干挂石材，物业现状1-3号楼封顶，4号楼678号楼挖地基。房地产相相关专业业术语预售房必须五证齐全1-建设用地规划许可证2-国有土地使用证3-建设工程规划许可证4-建筑工程施工许可证5-商品预售许可证房地产相相关专业业术语房地产相相关专业业术语交房需提供的两书1-《商品房质量保证书》2-《商品房使用说明书》

房地产相相关专业业术语按揭

是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权

契税

指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费；住宅约为1.5%，商业约为3%。按揭所需的材料身份证复印件、

户口本复印件、

结婚证复印件、

收入证明、

购房合同复印件、

营业执照复印件、

三个月的连续税单、

固定资产的发票

2023年年1月月6日日版权权所所有有，，不不得得翻翻印印第28页感谢谢聆聆听听本章章结结束束9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。15:26:2915:26:2915:261/6/20233:26:29PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2315:26:2915:26Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。15:26:2915:26:2915:26Friday,January6,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2315:26:2915:26:29January6,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。06一一月月20233:26:29下下午15:26:291月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:26下午午1月-2315:26January6,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/615:26:3015:26:3006January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。3:26:30下下午3:26下下午15:26:301月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。15:26:3015:26:3015:261/6/20233:26:30PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2315:26:3015:26Jan-2306-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。15:26:3015:26:3015:26Friday,January6,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2315:26:3015:26:30January6,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。06一一月月20233:26:30下下午15:26:301月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月233:26下下午1月-2315:26January6,202316、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2023/1/615:26:3015:26:3006January202317、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。3:26:30下午午3:26下午午15:26:301月-239、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、阅读一切好好书如同和过过去最杰出的的人谈话。15:26:3015:26:3015:261/6/20233:26:30PM11、越是没没有本领领的就越越