别墅项目市场定位报告

灌云母子松地块项目报告2008.3市场营销核心理论：研究市场状况发展市场机会寻找潜在客源确定客源需求细分市场确定产品定位确定目标客源及客源容量市场特性研究市场特性发现客源特性确定市场目标确定营销策略目录一、连云港房地产市场整体运营状况二、灌云房地产市场研究三、灌云别墅市场研究四、地块属性分析五、产品总体定位一、连云港房地产市场整体运营状况投资情况：整体发展房地产开发投资主要集中在市区，各县区投资比重不大。

2007年，市区完成房地产开发投资55.57亿元，占全市完成总投资额的70.0%。

从各个县、区房地产开发投资完成情况看：点评：灌云县房地产投资额占连云港总投资额的7.7%，与其他县城相当。市场供应：2007年全市完成房地产开发面积493.29万平方米。2008年新增加开工面积包括：老盘的后续开工面积300万平方米；新盘开工面积900万平方米。这些新盘首期开工面积将达到300万平方米右。预计2008年全市新开工面积将增至600万平方米。成交状况：

2007年1月—12月市区商品住宅销售面积为126.46万平方米，同比增长74.36%，销售额达38.1亿元，同比增长88.35%。2008年1月份，市区普通住宅成交828套，相比2007年同期1400余套，下滑60%。而2月份，市区仅成交普通住宅536套。截止3月9日，港城楼市房源成交套数为427套。尽管成交量出现萎缩，但并没有出现降价风波，促销优惠活动也比较平淡，全市房价基本基本稳。点评：07年供销旺，进入08年明显受到宏观调控的影响：出现观望现象、成交下滑，但总体市场价格仍然比较稳定。价格走势：

2007年，全市商品房屋平均售价2555元/平方米，比06年上涨9.9%。其中住宅平均售价2395元/平方米，比上年上涨12.3%，（剔除经济适用房平均售价2467元/平方米，同口径比上年上涨15.6%）。

市区商品房屋平均售价3080元/平方米，比上年上涨4.2%，其中商品住宅平均售价为3012元/平方米，比上年上涨8.0%，（剔除经济适用房平均售价3188元/平方米，同口径比上年上涨14.3%）。

各县、区商品住宅平均售价和涨幅分别为：

点评：08年连云港各区域房价有所上涨，其中连云区上涨比率最高，达到15.5%，灌云县房价的上涨幅度比较合理，较07年上涨了7.2%。小结：

在紧缩政策环境下，连云港楼市尚在健康轨道上发展运行，受到全国房价起落行情的影响并不大。

2007年前国家发布的一系列宏观调控政策诸如二套房新政等，却对全市楼市起到了较大影响。但由于全市的刚性住房需求增长仍然迅猛，使得楼市近期已有回暖迹象。

随着政策的逐渐明朗以及市场对政策的逐渐适应，2008年的全市楼市仍有拓展空间。二、灌云房地产市场研究灌云县房地产产市场基本情情况：

灌云县城的的房地产总体体上属于起步步阶段，已交交付使用的商商品房住宅社社区仅有少数数几个，但是是随着外地开开发商的进入入，项目产品品与品质正逐逐步成熟。

新取得的地地块的开发商商的综合成本本已于当前的的市场销售价价格接近，没没有多少利润润空间。

居民收入的的攀升，给灌灌云房地产业业近年创造了了广阔的发展展空间。

房地产总量量扩张明显，，增势强劲，，从2005年开始以高高增长的态势势发展，楼市市发展快速，，市场需求旺旺盛，房价一一路攀高。促成今年灌云云房价上涨的的主要原因：：

宏观层面成成本上升构成成房价上涨07年全国房房地产市场价价格大幅上涨涨，连云港等等周边楼市持持续走高，而而灌云商品房房价格多年来来没有大的变变化，在此大大环境的推动动下，灌云商商品房在07年出现了较较大幅度的上上涨，07年年呈现出价量量齐升的态势势。

刚性需求促促使房价上涨涨△新婚人员对住住房的需求：：把新购商品品房作为婚房房。△改善型居住条条件需求：原原有住房已经经满足不了对对生活品质的的追求△周边乡村入城需求求：因为子女女要入县城求求学而需要在在县城定居。。△拆迁户需求：：随灌云城市市建设步伐的的加快，旧城城改造和新城城建设向纵深深推进，房屋屋拆迁面积逐逐年增长。城市化进程的的加快推动房房价增长，加加快旧城区改改造步伐，依依靠市场化运运作实现城市市建设投资规规模的不断扩扩大。受行政政中心迁入和和基础设施集集中投入的拉拉动，新区土土地大幅度升升值，这样使使新区和西部部城区的商品品房销售如日日中天。灌云县城2007年成交交土地一览表表：点评：随着07年灌灌云土地市场场的逐步放量量，08年灌灌云将面临房房地产开发的的高峰期预计计总的土地量量将达到168万方，为为06年推出出总量的12倍，以平均均容积率1.5计算，这这些土地将为为灌云市场增加加252万方方供应量，08年之后灌灌云房地产市市场竞争将日日趋白热化。。小结：

灌云房地地产市场还还处于成长长期，在2007年年高速发展展，市场表面供供销两旺。。

进入2008年其发发展弊端开开始逐步显显现：市场场放量过大大最终可能能导致市场供求失失衡，因此对于新新进项目而而言，面对对未来的市市场局势，，需要加快入入市步伐，推出创新产产品，避免同质化化竞争，提高产品性性价比，采取创新的的销售手段段，从而加快资金回回笼。三、别墅市市场研究纵观灌云房房地产市场场，目前灌灌云没有真真正意义上上的别墅项项目，只有有类别墅项项目“名流流山庄”刚刚开始预约约，拥有有9栋独栋栋别墅的““溢彩馨都都”尚未做做出产品规划划，拥有有38套类类别墅产品品的“怡景景花城”先先期推出8套，但尚尚未实现销销售，目前前无法通过过对市场表表象的分析析来确定别别墅这一特特殊产品市市场的需求求、价格标标准、心理理接受程度度等一系列列的问题。。因此我们选选择通过对别墅这一一产品本身身的特性、、对市场的的要求以及客源的购买买特点等方面入手手，结合灌灌云居民的的置业习惯、、经济购买买能力等因素，来来寻找市场需需求……灌云别墅市市场现状首先，我们们需要认清清别墅的本本质……别墅(villa)，是用来来享受生活的的居所别墅不仅仅仅作为一种种居住形态态存在的物物质需求，，更多的是是一种心理层面上上需要，是人生实现自我价价值的最终表现现之一。拥有别墅，，意味着：：

你处于社社会最富裕裕阶层或最最特权阶层层，可以看看作“社会会地位”的的象征；

你还有闲暇暇享受自然然自在的生生活，即富富贵且有闲闲……这接接近于西方方真正的中中产阶级标标准。所以从一般般意义上说说，别墅，是你你成功人生生、不虚此此生的标准准。别墅基本标标准（国际际5S标准准）景观（Scenery）：景观是别墅墅的基本条条件阳光（Sun）：广阔的视野野，明朗的的阳光运动（Sport））：有充足的运运动空间溪流（Stream）：因为水而充充满灵性逸事（Story））：有深厚的人人文底蕴点评：按照标准来来看，目前前灌云市场场还没有真真正意义上上的别墅产产品，也就就没有别墅墅社区了，，这对于本本项目来说说是一个很很好的机会会，但市场机会不不等于市场场空白，更更不等于市市场需求。。市场机会市场空白存在机会，，但市场没没有具体形成成，具备购购买力力不不等等于于能能够够形形成成需求求，，所所以以需需要要引导导潜在在客客户户来来购购买买存在在市市场场空空白白，，说说明明市场场上上已已经经存存在在这这样样的市市场场需需求求，，只只需需要要推出出合合适适的的产产品品，，然然后吸引引客户户购购买买包含含发发现现潜潜在在客客源源进行行客户户培培育育，然然后通通过过合合理理推推广广达达到销销售售目目的的只要要有有合合适适的的产产品品合理理的的价价格格，，再再通通过推推广广的的辅辅助助，，就就能达达到到销销售售目目的的任务务更更加加艰艰巨巨潜在在客客户户群群目标标客客户户群群别墅墅项项目目所所需需最佳佳市市场场条条件件具备备别别墅墅产产品品的的购购买买力力有有待待研研究究当地地人人能能够够接接受受别别墅墅这这样样的的产产品品有有待待研研究究当地已经有成成功的别墅项项目没没有点评：本地块所处市市场并不具备运作别墅项目目的最佳条件件，因此无法法即刻判定该该项目是否可可操作，还需需要对其市场场购买力的研研究确定是否存在潜在在客源，通过市场调研研来确定当地地人是否能够接受受别墅产品。。当地市场发展展良好已已确定接下来我们需需要解决的问问题——是否存在在需求？客源源在哪里？先看别墅客源源的基本特征征：基本共性经济实力较强强有相对固定的的社交活动范范围与层面对生活品质要要求较高从市场统计的的角度分析，，别墅的购买买者是典型的的小众市场，，目标客源针针对性较强，，目标市场容容量较小。自住型购买投资性购买别墅购买行为能够及时转手手市场成熟、发发展迅速能有良好的投投资回报达到理想的居居住条件成为其身份、、地位的象征征自我实现的最最佳表现点评：由于目前总体体市场条件的的影响，投资资性购买急剧剧萎缩，并且且当地的别墅墅市场状况还还达不到投资资型市场的要要求。因为本本地块潜在客客源将定位在在自住型购买上。具有稳定的高高收入有置业欲望、、置业计划形成市场购买买力潜在市场需求求点评：只有当当拥有经济实实力的人通过过引导激发了了购买欲望之之后，市场购购买力才能最最终形成。灌云高收入阶阶层构成政府官员灌云县现拥有有公务员大约约5000人人，收入上大大致为：高层层年薪10万万，中层干部部年薪8万，，基层干部年年薪6万国有大型企事事业单位职员员这些企业包括括：银行、电电信、烟草、、电力、医院院、学校等，，数量在公务务员之上。这这些机构的职职工年收入大大致在4万左左右，领导干干部收入接近近甚至超过公公务员收入水水平。周边乡村富户户私营业主多以开采石材材和经营建筑筑业为主，附附带少量第三三产业从业私私营企业主，，这一人群有有较雄厚的经经济基础但是是数量有限，，难以量化。。这一人群数量量较少，多生生活于周边乡乡村拥有较为为特殊的产业业，如养殖业业、加工厂。。外来投资者灌云吸引了相相当的江浙商商人在此建厂厂或从事贸易易，这一人群群在灌云有一一定数量。点评：灌云中高收入入阶层结构比较丰富富，不会因为某一一方面人群出出现问题而影影响到整个阶阶层人群的购购买趋势。在外投资者灌云在外地的的投资经商者者。顶层成长层底层已拥有别墅购购买能力的人人成长中中的潜潜在客客户不具备备购买买能力力的人人公务员员私营业业主外来投投资商商企事业业单位位乡村富富户点评：：中间阶阶层的的缺失失，对对普通通住宅宅市场场的发发展非非常不不利，，但不不会影影响到到高端端物业业市场场的发发展，，别墅市市场发发展主主要受受到位位于顶顶层消消费者者数量量的限限制。。高档公公寓中间客客源拥有购购买能能力的的客源源分割割：点评：：当地别别墅市市场尚尚未成成型，，因此此位于于消费费层顶顶端的的客户户有很很大一一部分分会选选择在在高档档公寓寓项目目置业业，这这就造造成了了本项项目的的客源流流失。。别墅观望高档公公寓小结：：从以上上分析析可以以看出出，市市场上上存在在较大大数量量具备备别墅墅购买买能力力的潜潜在客客源，，通过合合理的的客户户培育育，就能能够形形成别别墅物物业的的直接接购买买力，，最终终形成市市场需需求。。由于灌灌云本本身没没有产产业基基础，，贫富富差距距较大大，成成长中中的中中间阶阶层难难以快快速成成长至至顶层层，中中间层层数量量匮乏乏，发发展力力较弱弱，这这使得得项目目局限限于现现有的的顶层层，符合别墅的的客源特征征。四、地块属属性分析地块基本经经济技术指指标：点评：经经济技术术指标决决定本项项目需要要规划别别墅类产产品，如如何合理理规划产产品细分分才是需需要重点点研究的的问题。。周边交通通：西环路直直接连同同本项目目与市中中心，道道路通畅畅，至市中心心只需2.5公公里，3-5分分钟车程程。周边配套套：项目周边边配套设设施正在在规划建建设之中中，主要要规划设设施有新区医院院（二级级甲等）），以及可容容纳每年年级40班的高级中学学一个（（预计08年9月1日日投入使使用）。并且整整个大伊伊山风景景区的配配套旅游游项目如如石佛寺、、人工湖湖等以进入入启动阶阶段。新区医院院灌云高级级中学本案地块发展条件件评估地块住宅发展展条件评估模模型结论：本地块自身条条件比较优越越，符合发展展高端物业的的要求，适合合发展高端物物业！！地块SWOT（深层次））分析Strength（优势势）

项目所在地为为大伊山，大大伊山为国家家3A风景区区，利于别墅墅项目的开发发。

地块周边路路网发达，路路况良好，交交通便捷。

项目体量较较大，整体规规模优势突出出。

开发商实力力雄厚，与政政府关系良好好，这对本项项目的成功运运作是有利的的保证。weakness(劣势势)

大伊山由于于过度开采，，环境现状较较差，且复绿绿计划有待时时日。

项目周边公公建设施正处处于规划建设设之中，短期期内生活便利利性有待提高高。

地块位于山山坡上，其地地质条件将增增加项目建设设成本。

地块不规整整，规划建设设的难度增加加。opportunity(机会)

本项可能成为为灌云县目前前最高档的项项目，并且该该地块已经具具备了较高的的认知度、认认同度。

灌云还没有有出现真正的的纯别墅项目目，存在市场场机会。

本地块土地地成本较低，，具有较大的的运作空间。。threat(威胁)

连云港自身身旅游资源较较为丰富，大大伊山风景区区影响力有限限，很难吸引引外部客源。。

由于在一个个低GDP地地区，别墅项项目承担的市市场不确定风风险因素较大大。

县城优质地地块的高端项项目早于本项项目启动，可可能会消耗掉掉一定的高端端客户资源。。

灌云当地富富户较为务实实，精神层面面考虑较少，，需要很好的的客户引导。。

项目作为高高端产品价格格存在高位风风险。

项目周边类类似的别墅用用地即将推出出。SWOT分析析总结：结合本项目的的各种优劣势势分析以及市市场长期可能能的走势，我我们认为该地地块拥有很好的优优势，存在明明显的市场机机会，但是该地块也也存在较多的不不足及一定的的运作风险。。所以我们认为为，该地块项项目需要合理规划划，谨慎运作作，才可能达到期期望的成功。。以上我们针对对别墅项目生生存最重要的的三点条件：：市场机会、潜潜在客源及土地自身条件件的研究表明本本地块基本具备运作作别墅项目的的条件。接下来的任务务，是通过一一个合理的总体产产品定位来确定本项目目的市场切入点。。五、产品总体体定位整体定位思路路潜在客户需求求市场现有个案分析其他别墅项目分析最高端公寓项目分析各项目别墅的产品差异和总价差距各类项目产品品的优势与不足规划优优势产产品原因：：当地没没有形形成有有效的的别墅墅市场场，潜潜在客客源同时具具有购购买高高端公寓产产品及及别墅墅的可可能。因此此我们们需要要考虑虑在什什么样样的总总价差差条件件下，他他们愿愿意放放弃对对普通通公寓寓住宅宅的选选择。。当地人人置业业心理理及置置业习习惯竞争个个案详详解溢彩馨馨都项目地地址：：灌云县县伊山山镇西西苑中中路东东侧开发商商：连云港港市苏苏浙置置业有有限公公司占地/总建建面积积：104546.1㎡㎡/154404.71㎡物业类类型：：多层、、联排别别墅、、独栋栋别墅墅、商务酒店、、酒店店式公公寓产品分分析：：商务酒酒店占占13691㎡㎡酒店式式公寓寓占8921㎡㎡会所2006㎡㎡多层775户，，占85219㎡联排别别墅44户户，占11681㎡独栋9户，，占2766㎡在售户户数/销售售率：：目前在在售多多层，，总计计推出出216套套，售售出134套，，销售售率59%别墅墅等等其其它它产产品品目目前前还还未未推推出出销售售价价格格：：项目目多多层层价价格格是是灌灌云云县县城城最最高高价价，，目目前前均均价价2600元元/㎡㎡，，价价格格范范围围2500元元/㎡㎡——2900元元/㎡㎡，，但但是是2900元元/㎡㎡的房房源仅仅几套套。销售分分析：：项目位位于县县城行行政中中心，，客户户也多多以行行政公公务员员及事事业单单位人人员为为主，，但是是因为为项目目售价价过高高，对对普通通市民民吸引引力不不大，，因此此销售售状况况一般般。怡景花花城项目地地址：：灌云县县城振振兴南南路西西侧开发商商：灌云仙仙居房房地产产开发发有限限公司司代理公公司：：跨世纪纪地产产顾问问占地/总建建面积积：102980㎡㎡/140000㎡㎡物业类类型：：联排别别墅、、叠加加别墅墅、多多层、小小高层层、沿沿街商商铺产品分分析：：普通住住宅户户型73-140㎡㎡、叠加别别墅168-175㎡、、联排排别墅墅38套、、面积积208-212㎡㎡、花园面面积30㎡㎡在售户户数/销售售率：：普通住住宅销销售率率60%左左右右别墅推推出8套，，未售售出1套销售价价格：：叠加别别墅50万万/套套、联排70万万/套套销售分分析：：项目位位于汽汽车站站附近近，但周边边配套套不足足，别别墅与与普通通住宅混合合建造造，造造成别别墅档档次不不高，，不容易易为别别墅购购买客客户接接受名流山山庄项目地地址：：位于县县政府府南侧侧开发商商：连云港港人和和房产产有限限公司司代理公公司：：无物业类类型：：双拼别别墅产品分分析：：项目总总计112套双双拼别别墅，，面积积310㎡㎡、330㎡、、380㎡㎡三种种但是本本项目目并非非传统统意义义双拼拼，更更接近近与联联排别别墅，，而且且花园园面积积仅有有30㎡，，没有有双拼拼别墅墅必有有的边边花园园。在售户数数/销售售率：目前还未未公开发发售销售价格格：2800元/㎡㎡—3390元元/㎡销售分析析：目前在预预约阶段段，预约约金10—30万，，折扣率率100元/㎡㎡+总价价1.5%但是预约约状况一一般，首期推出出的36套别墅中预预约率仅仅30%自建房别别墅灌云现在在还存在在的一定定数量的的自建别别墅，这这些别墅墅都是由由个人购购买土地地，自行行建造：：现在在在的宅基基地价格格6-10万，，建造成成本在30万元元左右。。这些自自建别墅墅的业主主以拆迁迁户为主主。安置房别墅灌云周边县镇镇会存在一些些拆迁安置房房，以与本项项目仅一桥之之隔的一个安安置房别墅为为例，这个安安置房别墅约约有300余余套联排别墅墅（8联排）），面积280平米左右右，户型为灌灌云市场上的的主流别墅户户型；这个安安置房别墅的的缺点在于是是集体土地，，而且景观和和物业管理较较差；但是有有部分拆迁居居民在市场上上的叫价是30万/套，，并有成交。。旧别墅社区区目前灌云已已交付的商商品房别墅墅仅有云海海花园的4套400平米的4联排别墅墅，目前这这4套别墅墅都出现在在了二手房房市场上，，转让价格格为48万万元/套，，而这四套套别墅2年年前的售价价为50万万元/套，，两年中这这4间别墅墅几经易手手。小结：从地段上看，各项项目所处的的地段都不是最适合合发展别墅墅产品；从产品上看，各项项目产品均比较落后，花园面积小小，穿插在混混合社区内内，无法体现别墅产品的的档次；从价格上看，各项项目别墅单位面积普遍偏大，导致总价过高；从推广上看，各项项目就别墅墅产品上都都没有行之有有效的推广广手段；所以本项目目在产品规规划中要避避免以上诸诸多缺陷，，以达到产产品竞争的的绝对优势势。潜在客源需需求点分析析为详细了解解客户需求求，我们针对本项目目的潜在客客源就别墅产品品做了一份份详细客源需求调调查，不同以往市市场普查，，此次调查查所的数据据都是通过过与被访者的的详细沟通通之后统计得得出的，所所以这些数据相对普普查更真实实、有效！！理想中的别别墅面积调调查：点评：调查显示63%的被被访者的理理想别墅面面积范围是是200-250㎡㎡，28%被访者接接受250-300㎡。我们认为———既然能能够接受250㎡㎡，那么通过引引导使其接接受260、280㎡。能接受的别别墅总价调调查:点评：调查显示69%的被被访者的能能够接受的的总价范围围是60万万以内，25%被访访者接受60—80万总价。。我们认为———既然能能够接受50-60万，通过过引导使其其接受60—70万万的总价。。理想别墅建建筑风格调调查：点评：调查显示44%的被被访者的更更愿意接受受欧式建筑筑风格，47%被访访者接受中中式风格，，我们认为———这里的的中式风格格并非指中中国传统住住宅风格，，而主要是是偏向现代代风格。理想别墅类类型调查：：点评：调查显示86%的被被访者的更更愿意接受受独栋别墅墅，我们认为———“独门门独户独院院落”还是是大多数人人的居住理理想。本地块项目目购买意向向调查：点评：调查显示78%的被被访者的更更愿意接受受本地块项项目。我们认为———这并非非能够直接接代表这些些人会购买买本项目产产品，即代代表真实市市场需求，，78%只只能说明本本地块的目目前市场认认同度比高高。再来探究潜潜在客源的的心理层面面：务实虚荣低调追求讲究实用性性，以自住住为前提，，对别墅产产品的居住住性要求更更好讲究地位，，与普通人人区分，对对别墅产品品的档次要要求较高地位特殊，，不愿显富富，需要区区别于普通通人的居住住环境能够接受新新事物，对对居住品位位的追求较较高从众有固定的消消费圈和社社交圈，容容易产生跟跟随性消费费点评：从心理层面面上来讲，，潜在客源源具有购买别别墅的心理理需要及冲冲动，通过合理引导和塑造造，将会形成成一定购买买力。小结：通过调查，，我们基本本了解到本本项目潜在在客源的需需求——面积230-300㎡，总价50-90万的独栋别墅认同度较高高。从其心心理层面的的要求来看看，他们对对高端别墅墅产品的存存在潜在的的欲望。由由此可见灌灌云高收入入人群中具具备较好的潜在在需求，通过合理的的培育与引引导能够形成一一定的购买买力。那我们对产产品的定位位，需要达到什什么样一个个目标？产品定位的的目标首先自己的产品品符合市场需需求其次优于竞争对对手使其无法销销售能够激起购购买欲望，，能够符合其其购买能力力。在总价相差差不大的情情况下，让客户没有有选择其他他项目的理理由第三能够吸引高高端公寓的客源前来来购买总价相差不不过分悬殊殊，合理控制部部分房源的的单位面积积生态景观资资源的利用用全面提升项项目档次合理控制总总价生态景观别别墅独栋别墅风情别墅小面积别墅墅所以……产品定位生态豪景风风情别墅独栋面积：：250-300㎡豪华景观私家花园、、高档会所单一的独立立别墅定位位虽然在项项目档次上上达到了目目的，有利利于项目品品牌形象的的宣传推广广。但同时时也缩小了的客客源层，增增加了销售售难度和运作风险。。所以……为了丰富产产品形态，，扩大目标客客源容量，，充分分利利用用容容积积率率，，从而而更更好好的的占占领领并并主主导导市市场场增加加双拼拼别别墅墅三层层花花园园洋洋房房200-250㎡㎡底层层花花园园二层层露露台台140-150㎡㎡底层层花花园园三层层阁阁楼楼、、露露台台二、、三三层层三三花花园园总体体产产品品定定位位独栋别墅墅双拼别墅墅三层花园园洋房250-300㎡独立院落落200-250㎡底层花园园二层露台台140-150㎡底层花园园三层阁楼楼、露台台二、三层层三花园园点评：关于各类产品品所占比比例，需要通过过前期SP活动的的客户培培养，了解客户实际际需求之后，结合本地地块容积积率要求求最终确定定。关于价格格的具体体建议以上结果果显示，，单价2600—2800元元/㎡接接受程度度最高，，单价2800-3000元元/㎡其其次。目目前同类产品品市场售售价：双拼别墅墅均价3000元/㎡㎡左右，，高档公公寓2600元元/㎡别墅单价价接受程程度调查查：目前市场场上双拼拼别墅的的总价范范围在82-126万之间间，根据据本项目目定位需需要达到到的目标标——优于竞争争对手，，使其无无法销售售。在总总价相差差不大的的情况下下，让客客户没有有选择其其他项目目的理由由。那么本项项目独栋栋别墅的的总价控控制在80-120万之间间，考虑虑到前面面潜在客客源房屋屋总价的的调查结结论，我我们将本本项目独独栋别墅墅的总价价控制在在80-100万之间间，单价价3200-3300元/㎡㎡，这与与前面单单价接受受程度的的调查比比较接近近。因此，，我们们对本本项目目的价价格建建议：：独栋别别墅：：均价价3300元/㎡双拼别别墅：：均价价3000元/㎡花园洋洋房：：均价价2700元/㎡关于建建筑风风格的的具体体建议议建筑风风格赋赋予项项目文文化底底蕴，，同时时也带带来了了社区区未来来的生生活模模式，，所以以建筑筑风格格对于于别墅墅项目目来说说，具具有深深远的的意义义。先看市市场上上主流流的几几种别别墅风风格………主流中中式风风格：：现代简简约的的建筑筑风格格，添加中中国传传统建建筑元元素。。点评：：这样建建筑风风格的的别墅主要要出现现在三三种市市场中中：

高度度成熟熟的别别墅市市场

适应应城市市规划划的要要求

主流流客群群在有有更高高一层的精精神层层面上上的需需求主流欧欧式风风格：：所谓欧欧式风风格多多以世世界著著名的的地域域风情情为基基础，，比较较有特特色出出现比比较多多有：：英国国剑桥桥风情情、美美国加加洲风风情、、地中中海风风情等等，这这也是是目前前市场场接受受程度度比较较好的的几种种建筑筑风格格。点评：：欧式风风格别别墅无无论在在成熟熟市场场还是是未开开发市市场上上都比比较受受欢迎迎。对对于大大多数数别墅墅客户户来说说，别墅生生活就就是源源自于于欧美美一种种奢华华、享享受的的生活活方式式，这也是是目前前大多多数别别墅客客户在在精神层层面上上的要求求。现代风风格：：现代风风格讲讲究的的是简简约、、明快快的线线条，，大面面积地地采用用玻璃璃材料料，充充分体体现别别墅住住宅大大空间间、高高采光光的特特点，，多出出现与与欧美美国家家及中中国的的大型型城市市中。。点评：：现代风风格的的别墅墅项目目在任任何市市场上上都不会遇遇到太太大的的抗性性，但也很很难在在一个个未开开发市市场上上起到到轰动动效应应，属属于比较保保守的的建筑筑风格格的确定定。在建筑风格格的选择过过程中，除除了要考量量项目所在在区域的文化背景、、地块自身身条件、周周边自然环环境等因素以外外，还需要要考虑当地地人的生活状态、、日常消费费习惯、对对新事物的的认知程度度等心理因因素，并要考虑市场推推广的要求求，最终选择合合适的建筑筑风格。大伊山风景区关键词生态生活状态关键词认知新事物接受历史关键词文化背景关键词安逸要求要求要求要求软景观容易塑造消费习惯关键词务实能够引起广泛关注实用性高未来安逸的的生活模式要求积极进取充满希望欧式风格，，南加洲风风情市场推广要求关键词新鲜目前市场上未出现要求南加州风情情：美国南加州州别墅是一一种充分尊尊重原生地地表肌理和和环境的别别墅建筑，，充分体现现出当地的的文化积淀淀与建筑内内涵。有着历经百百年而不衰衰的精神：：自由、向向上、进取取、不屈、、永远充满满希望。经过上百年年的兼容并并蓄和历史史积淀，现现在那些伫伫立于南加加州上的、、充满西班班牙激情的的别墅建筑筑，已经被被美国的华华贵和南加加州的浪漫漫所融合、、吸收。建筑细节：：

红色坡坡屋顶，完完美演绎西西班牙建筑筑的传统

淡黄色立面面，严格按按照SantaBarbara的专专用规格与与色彩

外墙施工工工艺、陶艺艺的挂件、、楼梯、过过道等，每每一个细节节都展现手手工打造的的质感

小拱璇、弧弧型墙、圆圆弧檐口到到铁艺、灯灯具、门窗窗四周考究究的装饰

大面积玻璃璃取代墙面面，风景室室内化营销推广初初步建议市场目标成为当地高高端物业的的代表，树树立品牌形形象目标1项目能够成成功推广，，缩短开发发及销售周周期目标2能够保证正正常的去化化速度，确确保资金回回笼目标3保证开发商商利润，最最终实现利利润最大化化目标49、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。2023/1/72023/1/7Saturday,January7,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。2023/1/72023/1/72023/1/71/7/202311:43:07PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2023/1/72023/1/72023/1/7Jan-2307-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Saturday,January7,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/71/7/202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。07一一月月20232023/1/72023/1/72023/1/715、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月232023/1/72023/1/72023/1/71/7/202316、