HX2022台州楼市年报

台州山海水城·和合圣地·制造之都2022年度市场汇总华星〡宁波〡中国 ChinaStar.2022目录 报告框架PART1-2022年度基础市场回顾PART2-台州区域/典型板块演变PART3-台州未来趋势预判分析PART-1.2022年度基础市场回顾政策背景&城市基建&土地市场&住宅市场政策持续放宽，积极信号不断，助力市场信心稳定政策回顾 22年松绑政策不断释放，从预售、贷款、补贴、拆迁房票等多维度，持续出台相关利好政策◆①前期：零星式释放，针对特定人群；②中后期：放宽力度加大，限售解除，首付/利率历史最低，房票正式出台前期：利好政策零星式释放力度一般，且针对特定人群 利率下调效果反馈差，信心小幅提振 取消限售公积金新政二套首付3成公积金新政首付降至2成三孩家庭1月2月3月4月5月温岭预售调整 黄岩房票升级利率下调 利率下调

中期：5-8月份，利好政策集中出台路桥购房补贴集聚区购房补贴公积金新政额度再次上调 利率下调6月7月8月9月利率下调 黄岩补贴升级市区预售调整 利率下调公积金新政贷款额度上升

近期：积极政策持续释放，但可放松空间相对有限，而三区房票新政效果较为显著10 11 12月 月 月路桥拆迁房票椒江房票试行2 三区房票接连出台，助力楼市成交，效果显著典型政策 上半年温岭、黄岩房票出台，对片区有较大促进作用，10-11月椒路陆续跟进，助力楼市成交◆台州市三区正式布局拆迁房票，从已实行区域黄、路来看，效果十分显著，对案场流速基本能提升5套/周左右市三区房票详情1、椒江区房票政策：（房票额外补贴20%）房票组成：被征收房屋基础补偿金+货币补偿额外奖励+“房票”补贴、货币补偿额外奖励具体为被征收房屋评估价值18%的奖励金额“房票”补贴具体为被征收房屋评估价值2%的补贴金额。2、路桥区房票政策：（房票最高补贴25%）选择房票予市场化安置补偿标准的20%补贴；自房票开具时间起，半年内购房的给予市场化安置补偿标准的5%补贴；按照产权调换方式应搭配地下车位数给予5万/个的补贴。3、黄岩区房票政策：（房票补偿金额上调至25%）

房票效果案例：温岭效果：5月底温岭太平街道发布新一轮拆迁房票，对住宅市场热度提升明显，根据各案场反馈，当前使用房票客户占比5-6成，同时对续销项目的流速均起到较大带动作用，周度流速上涨约3-5套/周。黄岩效果：房票政策出台后周均流速上涨约3-4套/周，房票客户占比约6-7成，目前房票已消耗近半年，流速有所下滑，但房票客户依旧为成交主力。路桥效果：房票出台后案场上涨约5-10套/周，房票客户占比达9成以上。椒江效果：暂未正式实行，但已有客户前来咨询相关事宜。• “房票”结算安置的，一次性给予市场化安置补偿总金额25%的补贴 拆迁房票可大幅带动片区热度，助力成交3 轨交发展推动城市融合，加强核心区虹吸效应城市基建 S1轻轨6月试运行，预计年底通车；S2轻轨意见稿已批复，拟23年1月开工，27年6月建成通车◆S1预计年底正式通车，轨交红利即将兑现，届时对轨道沿线经济起到促进作用，对周边县市/乡镇的吸附力加强台州轻轨S1/S2规划线路轻轨S2（规划）

轻轨S1号线——实拍图轻轨S1：6月底试运行，预计22年底正式通车轻轨S2号线基础情况（规划建设方案）线路全长66公里最高时速140公里/小时总投资额项目总投资308.8亿元建设时间拟2023年1月开工，2027年6月建成通车建设工期总工期为54个月建设意义引导城市空间合理布局，对推动三区两市融合、完善城市综合交通体系、改善居民出行条件4 共计成交24宗/194万方，楼面价6319元/㎡土地量价 22年1-11月共计成交24宗宅地：椒江12宗/96万方，黄岩7宗/64万方，路桥5宗/34万方◆①椒江：合理补充板块货源，相对平衡；②黄岩：供应持续超载，竞争加剧；③路桥：主城核心供货相对不足台州市三区土地21年至今月度供求量价走势6014000椒江区122481178912000501056499534088141000077277316733773037100800067866453704930广义库存5512489344746000黄岩区203438400026901020000000000广义库存路桥区供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交楼面价（元/㎡）备注：土地数据采用市场实时监控，数据截止到11月30日，土地总建已剔除商业、回购等因素，选用可售总建面积。

相对平衡状态成交面积：12宗/96.2万方成交楼面价：8538元/㎡供应持续过量成交面积：7宗/63.9万方成交楼面价：5002元/㎡主城供货不足成交面积：5宗/33.5万方成交楼面价：4091元/㎡5 土拍信心稳定，整体竞争度/溢价率表现良好土拍表现 供应地块全部成交/无流拍，整体溢价率约7.5%，平均参拍轮数57轮，土地市场信心依旧稳定◆供应地块全部成交/无流拍，核心优质宅地热度依旧 ◆平均参拍房企2家，竞拍轮数57轮，溢价率7.5%22年1-11月台州市三区成交宅地情况土地名称区域板块土地类型楼面价（元/㎡）竞得企业参拍成交日期溢价率(%)黄岩区北城街道凤凰山地块黄岩区城西工业区商住2690云尚旅游1家2022/1/210.00%卖芝桥东路以南、吉利大道以西商住地块路桥区主城区板块商住3413金智1家2022/3/20.00%黄岩区二环南路南侧、劳动南路西侧地块黄岩区中心板块商住7226黄岩大环1家2022/4/290.00%路桥区腾达路以北、经四路以西地块路桥区桐屿板块商住5918龙湖2家2022/3/300.10%新前街道北院大道以东、世纪大道南侧地块黄岩区城西板块商住5795黄岩经开2家2022/4/291.85%椒江区洪家街道海州街以东、汇丰路以南地块椒江区洪家板块住宅6986方远＆中盛＆东泰3家2022/6/220.08%洪家街道海州街以东、规划道路一以南地块椒江区洪家板块商住7744高速＆交投4家2022/6/273.16%块整体素质一般，或者处于偏远区位路桥区商海街以东、银苑路以南块路桥区中央山板块住宅5009浙江立成2家2022/6/301.04%东城街道环城东路东侧、祺祥街两侧地块黄岩区城北板块商住3554中铁建2家2022/4/219.05%仅1-2家房企参拍，但全部成交无流拍海门街道景元东路北侧、太和路西侧地块椒江区城东板块商住7337汉通2家2022/7/2010.56%西城街道洞天路西侧、二环南路南侧地块黄岩区中心板块住宅8332绿城泰业2家2022/9/2611.50%黄岩区白云山西路南侧、芦村河西侧地块黄岩区城北工业区住宅5018黄岩同成置业1家2022/9/280.00%江城北路以东、东升街以北地块椒江区老城区板块住宅6515高速＆交投1家2022/9/290.00%台州路桥河西社区地块路桥区主城区板块商住4058路桥房地产1家2022/9/300.00%台州市经六路西侧、纬一路北侧地块椒江区城东板块商住7120中铁建＆开投1家2022/9/300.00%葭沚街道白云山西路以北、永宁河以西地块椒江区老城区板块商住12728椒江城建2家2022/9/308.37%洪家街道一江山大道北侧、白云山南路东地块椒江区开发区板块住宅11228朗成＆方远2家2022/10/1212.60%洪家街道中心大道以西、规划道路三以南地块椒江区洪家板块住宅7049中德天诚1家2022/10/260.00%台州市路桥区内环路以南、财富大道以东地块路桥区桐屿板块商住2507路桥亿科1家2022/11/90.00%海门街道景元东路以北、东太和路以东地块椒江区城东板块商住6293椒江尚荣1家2022/11/210.00%台州市中山西路北侧、学院路东侧(地块一)及中椒江区老城区商住7788方远3家2022/3/2413.80%山西路南侧、葭西路东侧(地块二)出让地块3-7家房企参拍，参拍意愿度以及溢价高黄岩区二环西路东侧、碧林街北侧地块黄岩区中心板块住宅10413方远7家2022/2/1629.23%葭沚街道现代大道北侧、台州大道东侧地块椒江区开发区板块住宅12193绿城＆城投2家2022/2/2829.95%

平均参拍房企数：2家参拍房企最高参拍房企数：7家平均竞拍轮数：57轮竞拍轮数最高竞拍轮数：633轮平均溢价率：7.5%溢价率最高溢价率：30%（封顶）+竞配建20600㎡对比浙江其他城市土拍的巨大落差，台州土地市场热度虽有小幅回落，但整体供需/竞争度/溢价率均表现稳定土地市场信心相对稳定，核心优质宅地热度依旧备注：台州土拍规则：采取“限地价，竞配建”，当溢价达到30%之后，进入竞争住宅返还模式。本地民企：强大托底作用，近期转变：国企托底为主拿地意愿 从参拍房企来看，多为本地民企（方远/中盛/朗成等），或品牌房企（龙湖/绿城/建发等）◆台州本地民企在土拍端，体现出强大的托底作用，实际参拍次数占比超4成，对比浙江周边城市表现十分特殊云尚旅游地块黄岩经开地块绿城泰业地块参拍：含本土民企参拍：不含本土民企

台州市三区22年1-11月成交土地分布情况高速＆交投地块方远地块中铁建地块黄岩同成置业地块椒江城建地块汉通地块尚荣置业地块中铁建地块绿城&城投地块朗成＆方远地块黄岩大环地块高速＆交投地块方远＆中盛＆东泰地块方远地块瞿氏地块中德天诚地块路桥亿科地块龙湖地块路桥区房地产开发地块立成地块金智房产地块房企参拍次数（共计55次）本土 品牌 国企 其他23次 10次 15次 7次42% 18% 27% 13%台州本地民企，体现出强大的托底作用近期有所转变，国企背景公司托底为主备注：参拍房企来源市场实时监控，数据截止到11月30日。7 实际供求比1：0.6，热度下降约2-3成供求量价 22年供应176万方，实际认购97万方，实际供求比1:0.6，价格受核心区高价项目带动上涨明显◆实际认购量约97万方，面积供求比1：0.55 ◆受核心区高价项目带动，均价同比上涨约5千+2018年-2022年11月台州市三区商品房住宅年度走势3502021年1-11月：300成交约271万方250200实际认购150约97万方1005002018年 2019年 2020年 2021年 2022年1-11月供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/㎡）

2500020000150001000050000

2021年-2022年11月台州市三区商品房住宅月度走势403000021年四季度开始，市场出现降温2500030成交持续回落后，当前趋于稳定20000核心区高价项目带动，价格激增2015000101000050000021.121.221.321.421.521.621.721.821.921.1021.1121.1222.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.11供应面积（万方） 成交面积（万方） 成交均价（元/㎡）根据供应/认购的套数维度：同比减少17%21年1-11月（供应21626套，认购17625套，认购率81%），供求比：1：0.8122年1-11月（供应12635套，认购8083套，认购率64%），供求比：1：0.64

根据供应/认购的面积维度：同比减少24%21年1-11月（供应268万方，认购212万方，认购率79%），供求比：1：0.7922年1-11月（供应176万方，认购97万方，认购率55%），供求比：1：0.55备注：①认购根据市场实时监控，统计同时期主力在售楼盘认购套数情况，面积以住宅平均面积120㎡汇总计算；②实际供求比（同比）：椒江减少22%，路桥减少28%，黄岩减少24%。8 椒江强势霸榜，高端自住型楼盘成为市场主流成交排行 TOP10项目中，椒江区占据8席，上榜占比稳中有升，而价格超2.3万的豪宅项目持续突破◆21年1-11月：椒江占位5席，均价超2.3万占比1成 ◆22年1-11月：椒江占位8席，均价超2.3万占比8成2021年1-11月成交金额排行项目区域套数面积金额均价万科·心海上城椒江区105114.232.322672中粮·瑞府（含低密）黄岩区86712.828.922582金地翡翠云邸椒江区110813.224.818800龙湖坤和·湖城大境路桥区126614.423.416208朗成天空院子椒江区5769.122.724961金茂·海州上城路桥区79812.122.018141方远·天曜誉府椒江区85310.721.520062众安未来社区椒江区8549.217.719370蓝城澄园黄岩区6968.516.018753绿城·宁江明月黄岩区7209.414.615594

2022年1-11月成交金额排行项目区域套数面积金额均价华鸿天悦外滩椒江区93613.330.723118绿城城投晓风印月椒江区6649.728.229183德信江山云和（低密）路桥区1825.621.839185方远天合府椒江区1523.619.353822绿城宁江明月黄岩区7639.818.919320绿城心海里椒江区4455.915.225933朗成云筑椒江区1973.813.836267杨帆梧桐府椒江区4325.613.123368方远天筑誉府椒江区4996.112.119803新希望堇宸府椒江区3173.99.3236782021年1-11月TOP10项目中，均价超2.3万的项目：1个 2022年1-11月TOP10项目中，均价超2.3万的项目：8个9 130平以下缩量2成，超180平成新的需求风口面积需求 100平以下需求缩量7%，130-150平成为新的市场主流，占比34%，超180平高改需求上升11%◆100-150平首改、再改需求是市场主流，占比65%成交面积段2018年2019年2020年2021年2022年（㎡）90以下5%5%7%7%3%90-1004%6%9%8%5%100-1103%6%12%14%13%110-1208%8%7%10%8%120-13017%19%15%18%9%130-14022%19%17%14%18%140-15015%17%10%12%16%150-1601%1%0%0%0%160-1704%5%7%5%4%170-1804%2%2%3%3%180以上16%13%13%9%20%合计100%

◆130平以下缩量18%，180平以上高改需求上升11%180㎡以上高改需求显著上升130-150㎡改善需求上升8%对比同期130㎡以下占比下降18%100㎡以下需求持续缩量7%10 推盘量面临腰斩，实际开盘去化率5-6成开盘去化 整体开盘去化率59%，同比去化率↓12%，频次同比↓48%，推出套数↓52%，成交套数↓61%◆整体开盘去化率59%，对比同期下降约12%21年1-11月推盘87次，推出16379套，去化率71%台州市三区2021年至今月度开盘走势300085%91%87%100%76%78%81%250072%70%73%75%72%80%67%67%64%65%61%58%200053%56%58%43%46%60%150037%40%100050020%00%推出套数去化套数去化率近2020年2021年2022年三（备注：1-11月）年去74%71%59%化率

◆推盘频次/推盘套数/成交套数呈下降趋势，约5-6成推盘次数同比 -48% ↓2022年推出套数同比-52%↓开盘情况成交套数同比 -61%↓备注：2022年开盘去化率，剔除椒江开发区核心（心海片区）每开每罄的高热数据后，实际整体市场去化率不足5成，约49%，对比同期去化率下降22%。推盘节奏放缓明显，多为补货续销/集中性推盘零星推盘节奏 市三区总计推盘45次，对比同期（87次）减少近半，从四季度开始推盘频次缩减较为明显◆年均推盘次数：①2021年：8次；②2022年：4次2021-2022年月度推盘次数情况14 1312 1212推盘节奏放缓明显109999877765544444442222110

◆整体推盘次数、去化率均有下滑，其中路桥最为明显类别年度市三区椒江区路桥区黄岩区2021年87501918（1-11月）推盘次数2022年4527711（1-11月）同比↓48%↓46%↓63%↓39%2021年70%74%67%61%（1-11月）去化率2022年59%65%38%55%（1-11月）同比↓12%↓10%↓28%↓5%广义库存479万方/周期34个月，处于安全线内住宅存量 椒江区：166万方/20.5个月，路桥区：121万方/50个月，黄岩区：191万方/57个月◆库存：狭义238万方/17个月，广义479万方/34个月

◆板块：黄岩城北/路桥桐屿/椒江城东库存过量，需谨慎台州市三区2022年狭义库存以及去化周期黄岩区75.522.5个月路桥区51.321.2个月椒江区111.613.7个月市三区238.417.1个月0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0台州市三区2022年广义库存以及去化周期黄岩区191.357.0个月路桥区121.049.9月椒江区166.420.5个月市三区478.734.4个月0.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0

板块住宅存量情况椒北板块-31%城北工业区老城区板块城北板块存量9万方存量31万方周期16个月周期23.1个月存量119万方城西周期352个月城东板块工业区绿心板块开发区板块存量47万方城西板块中心板块（黄岩）存量20万方周期12.8个月存量15万方存量36万方绿心板块周期6.6个月周期19.0个月（椒江）周期13.7个月（路桥）洪家板块下陈板块存量20万方存量33万方周期85.9个月周期16.9个月远东商务区桐屿板块存量3万方周期5.9个月存量48万方主城区城南板块周期24.4个月存量39万方周期29个月院桥+11%中央山板块无库存工业区板块10万方以下存量4万方存量7.2万方周期14个月周期20.2个月10-20万方20-40万方40万方以上

+3%集聚区（椒江）存量15万方周期14.9个月集聚区（路桥）金清新城备注：①数据采用市场实时监控，为主力在售及待售项目，已剔除死库存及安置房，数据截止到11月30日；②部分板块，如椒江开发区、路桥主城区等，由于基本无在售项目，片区待售项目+新拍地块的留存，导致去化周期进一步的拉长，已经结合该板块的实际热度，手动调整其去化周期，仅供参考。13 县市土地成交偏向外围，核心区宅地零星供应典型县市 2022年典型县市中，土地供求端均有一定缩量，土地偏向外围板块，核心区位的优质宅地稀缺◆温岭：供应72/成交66，地价7320；临海：供应68/成交69，地价3960；玉环：供应59/成交56，地价32312019-2022年温岭/临海/玉环涉宅地年度供求量价情况25086901000020073208000632463955912548915049306000448639603496100323140002566502000200157148110146124726610293102931077568695452483655495956002019年2020年2021年2022年2019年2020年2021年2022年2019年2020年2021年2022年供应面积（万方）成交面积（万方）成交楼面价（元/㎡）区域成交土地情况温岭临海玉环城区成交量（万方）35.7（3宗）46.6（7宗）36.6（8宗）楼面价（元/㎡）995254194693乡镇成交量（万方）30.7（5宗）22.0（2宗）19.7（4宗）楼面价（元/㎡）40661122150414 量缩价升，库存绝对值高，住宅供求比1：0.6典型县市 温岭、临海成交量腰斩过半，玉环小幅缩减，成交均价受核心区高价项目集中备案影响持续攀升◆温岭：供求比1:0.47，周期29个月；临海：供求比1:0.75，周期24个月；玉环：供求比1:0.79，周期23个月近三年温岭/临海/玉环住宅年度供求量价情况1402200925000209371846712015706163511644416509200001001296713236150008060100004050002012290979210449878478784836494561393427002020年2021年2022年2020年2021年2022年2020年2021年2022年供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/㎡）典型县市2022年狭义库存以及去化周期玉环59.823.4个月临海78.223.6个月温岭127.229.2个月0.020.040.060.080.0100.0120.0140.0

供求温岭：供104/求49/价22009典量价临海：供48/求36/价16444玉环：供34/求27/价16509型温岭：供求比——1：0.47供求县临海：供求比——1：0.75市比值玉环：供求比——1：0.79情温岭：127万方/29.2个月存量况临海：78万方/23.6个月情况玉环：60万方/23.4个月PART-2.台州区域/典型板块演变椒江演变&路桥演变&黄岩演变&典型板块演变1 量价维稳，售罄/降价跑量同框，分化趋势明显椒江演变 从椒江主力板块来看，开发区、老城区板块的成交量价稳中有升，核心区块的价值度持续攀升◆①开发区：板块高热/开盘即罄，但核心区块无存货；②老城区：单次推售较多拉低去化，实际去化/续销流速尚可椒江区主力在售板块市场情况售价：2-2.5W/㎡22年成交：15.6万方，↑25%备案均价：23189元/㎡，↑4%售价：2.5-3.5W/㎡ 老城区22年成交：34.9万方，↑5%备案均价：29812元/㎡，↑27%（实际板块高热，供不应求）城东开发区

2018-2022年11月椒江区年度量价走势2503000023932200143061713017351184732021年1-11月：20000150成交约159万方100100005011912716014120815614616510687002018年2019年2020年2021年2022年供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/㎡）洪家

售价：1.8-2.1W/㎡22年成交：12.5万方，↓41%备案均价：18750元/㎡，持平

区分维度老城区开发区城东洪家开盘去化51%88%51%41%典型项目30-40套/月30-40套/月5-10套/月10-20套/月月均认购在售项目零星，板块高热，基本单次推售较多，开盘即罄，但核价格拉升，竞争价格拉升，竞争售价：1.7-2.1W/㎡22年成交：22.0万方，↓29%备案均价：18961元/㎡，↑13%

板块特性拉低去化率，实心区块（心海）加剧，成交下滑加剧，成交下滑际去化表现尚可后续无存货推出2 承接核心区热度，有望成为下个热点新区高铁新区 开发区核心已饱和，明年1季度开始处于空窗期，而高铁新区规划稳步落地，或接棒核心区热度◆高铁新区内轻轨交通、医院、市政等重大设施稳步落地中，首宗地块已供（纯安置），后续预计有4宗宅地新供老城区高铁新区董家洋心海区块洪家

城东后续高新区预计供应宅地地块名称宗地面积（亩）高铁新区“山水客厅”地块368高铁新区“云谷”地块475高铁新区出让地块一260.4高铁新区出让地块二46.3合计1150亩（总建约77万方）九大维度：高铁新区VS开发区核心维度高铁新区开发区核心城市规划高铁新区行政文化商务区、心海未来社区地理位置台州市铁路交通门户台州市核心居住区学区资源台州学院、相关规划学校（未定）实验小学（在建）、白云小学、学院路小学交通配套台州中心站、轻轨S1（年底正式运行）、S2（规划）轻轨S1（年底正式运行）商业广场相关规划配套商业区、大型综合体（规划未定）万达广场、中华美食第一街医疗配套台州市妇女儿童医院市中医院市政配套东山湖、生态湿地公园、历史街区和合公园、市体育中心、市政府、心海绿廊开发进度净地，第一宗纯安置地块已推板块开发成熟，心海区块相关配套持续完善中供地情况根据供地计划来看，4宗宅地待供应板块基本开发完成，后续基本无宅地供应（计容总建约77万方）对比之下：➢配套基本辐射共享，但高铁新区作为首发，起点更高➢开发区核心已开发饱和，高铁新区可承接核心区热度3 量价稳中有升，低密/优质项目驱动板块热度老城区 23年老城区板块城建（含低密）、方远、宝澄（纯低密）多个优质项目入市，或将带动板块热度◆老城区板块3个待售项目素质较为优质，板块内生活配套完善，且近年一江两岸规划稳步落地，板块价值持续提升商业配套市政配套在售项目待售项目

华鸿天悦外滩中盛悦江府高层2.35万（毛坯）高层2.25万（毛坯）方远地块宝澄地块优势：本土龙头方远品牌+宝龙城优势：椒江传统老城+周边山水资商业综合体+180平大户型，或将宝龙城源丰富，1.05容积率纯墅类社区承接宝龙华府热度椒江城建地块优势：周边水系资源优越叠加低密属性，居住舒适度高，且前期土拍市民广场较热，客户对项目关注度高青悦城台州市政府和合公园4 城东/洪家上演贴身肉搏，但城东局面难于洪家洪家/城东 洪家/城东价格受限，板块同质化，竞争压力进一步加剧，但洪家可优先享受房票红利带动去化◆城东/洪家在售待售项目共14个，大库存约94万方，规划红利透支，价格预期受限，板块同质化严重，加剧竞争洪家、城东在售/待售项目区位情况城东/洪家未来热度变化预判--影响因素价格预期城东/洪家依托规划红利，价格已触顶规划红利提前透支，后续并无其它规划，预期基本达上限板块趋同洪家配套快速完善，板块属性趋于同质洪家板块价格、产品面积段，逐步与城东出现重叠化城东：1.9-2.1W竞争严峻在售/待售项目14个，竞争环境严峻大库存约94万方，23年初预计入市20-30万方洪家：1.9-2.1W房票政策11月椒江房票政策发布，促进市场成交但城东属于台州湾新区，短期内暂不享受房票红利待售在售

洪家：量价维稳，房票正式实行后可率先享受红利城东：先难后易，前期不直接适用房票，后期跟进5 路桥区整体量价齐跌，局部区域以价换量路桥演变 从路桥主力板块来看，主城区受待售素质影响价格下降，桐屿房票稀释后或通过降价带动流速◆①桐屿：当前主要依托房票走量，红利稀释后板块价格战正式拉响；②主城区：待售项目点状分布，且体量不大路桥区主力在售板块市场情况售价：3.5-4.5W/㎡22年成交：5.6万方备案均价：39185元/㎡绿心板块

2018-2022年11月路桥区年度量价走势8023060250006013344154911634116168200002021年1-11月：1500040成交约60万方10000售价：1.7-2W/㎡22年成交：7.5万方，↓68%备案均价：17717元/㎡，↑13%

售价：1.8-2W/㎡22年成交：1万方，↓94%备案均价：16245元/㎡，↓5%

20500034424337493863634125002018年2019年2020年2021年2022年远东商务区桐屿板块 售价：1.8-2.2W/㎡22年成交：7.6万方，↓21%备案均价：21679元/㎡，↑12%主城区板块

供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/㎡）区分维度主城区桐屿绿心远东商务区开盘去化66%27%//典型项目20-30套/月10-20套/月5-10套/月/月均认购1在售，5待售，当前主要依托房票走量，红利稀仅德信单项目在备注待售项目点状式无在售，断供释后预计板块价售，以续销为主分布，体量较小格战将正式拉响依托房票红利缓解压力，未来以价换量或成常态桐屿板块 路桥当前在售集中在桐屿，主要依托房票缓解竞争压力，后续房票红利稀释后，价格战正式拉响◆路桥全域均可使用房票，当前主要集中于桐屿，后续房票红利稀释+主城新项目入市分流，未来竞争形势加剧桐屿：1.8-2.3W主城：2-2.1W待售在售区域在售项目待售项目存量价格（个）（个）（万方）（元/㎡）主城0521.320000-21000桐屿6153.918000-23000路桥区房票政策：适用范围：路桥街道龙头王村、桐屿街道山羊居、桐杨居、东明村、凉溪村、杜岙村、盐岙村、上山童村（桐屿片区为主）补贴金额：给予市场化安置补偿标准的20%补贴；签约或腾房逾期的，每延后一天按拟安置面积100元/㎡减少补贴。半年内购房的给予5%额外补贴，一年内购房给予3%额外补贴。按照产权调换方式应搭配地下车位数给予5万/个的补贴。使用方式：购买期房，首期支付房票金额的30%，结顶后，政府支付50%，房屋交付使用并开具正式销售发票，再支付20%。购买现房，征收人首期支付房票金额的50%；一年后再支付50%。路桥房票的优势：✓房票的价值设定为明显高于货币补偿价值；✓可以自行选择房屋地段、户型，能满足自身的需要✓凭房票购买房源的被征收人给予团购价格的优惠；✓房票余额原总额的5%以内或少于10万元的，可以直接兑现货币；房票优势明显，大量房票客户重新进入市场，当前桐屿竞争得到缓解1、路桥主城区基本无在售项目，房票在短期内使用价值度更高，桐屿为目前首选2、拆迁集中在桐屿片区，多数客户选择就近购房，目前已有大量房票客户下定金3、当前路桥全域均可使用拆迁房票购房，操作方法：先交定金，再转化实际认购7 量稳价跌，无在售项目，待售项目素质一般路桥主城 当前路桥主城区基本无在售，待售项目单盘体量较小且配建多，部分含安置属性，整体素质一般◆路桥主城核心区基本无项目在售，5个待售项目点状式分布，单项目体量较小且素质较为一般，地价普遍偏低路桥主城区待售项目分布区位华董铂丽府（体量小）可售4.4万，面积107-139㎡河西未来社区（配建复杂，安置量近半）可售8.4万，安置8.1万方立成地块（体量小）

城建月和湾（安置体量大）可售3.1万，面积86-139㎡，安置2.5万方金智地块（体量小）可售1.5万

路桥主城区待售项目具体情况区位项目名规划产品计容总建可售建面拿地价拿地房企是否预计入市（万方）（万方）（元/㎡）含安置时间月和湾高层6.13.15463城建是23年Q186-139㎡核心河西/17.18.44058城建是23年Q2未来社区铂丽府高层4.94.46410华董否23年Q2107-139㎡边缘金智地块/3.01.53413台州金智否23年Q2立成地块/3.93.95009浙江立成否23年Q2可售3.9万核心边缘

◆项目体量：5个待售，约21万方边缘地段：项目规模体量小，周边配套差◆主力面积：高层100-140平核心地段：项目配建较复杂，含安置属性◆入市时间：预计23年上半年8 黄岩全域红海难以跳脱，量价或将持续下探黄岩演变 从黄岩主力板块来看，中心城区项目区位密集，同质竞争严重，城北地段偏僻，客户认可度低◆当前黄岩全域基本依托房票走量，开展时间接近半年，现已出现乏力现象，未来将持续加剧，红海局面难以跳脱黄岩区主力在售板块市场情况 售价：1.5-1.7W/㎡22年成交：3.8万方，↓41%备案均价：16817元/㎡，↑9%城北板块城西板块售价：1.6-1.8W/㎡22年成交：12.2万方，↓13%备案均价：19646元/㎡，18%，低密备案中心板块售价：2.1-2.5W/㎡22年成交：19.6万方，↓37%备案均价：22868元/㎡，↑6%

2018-2022年11月黄岩区年度量价走势10018901197702090325000801565620000145592021年1-11月：60成交约53万方15000401000020500060585043575077573136002018年2019年2020年2021年2022年供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/㎡）区分维度中心城区城北城西开盘去化62%15%78%典型项目15-20套/月10-15套/月15-20套/月月均认购项目区位密集，价格板块界面老旧，认可主力吸附西面新前、度较低，且价格较高，备注高企，基本依托房票澄江乡镇客，城区外客户存在一定心理落走量，当前逐步乏力溢较少，板块较稳定差，多依托房票走量房票红利稀释+供应激增，以价换量成必然趋势中心/城北 黄岩房票于年中开启，当前已有明显减弱趋势，再加上明年区域供应激增，未来竞争进一步加剧◆中心/城北共计17个项目，库存163万方/去化周期54个月，明年上半年预计73万方入市，竞争形势将再次加剧黄岩城区在售/待售项目区位情况城北：1.5-1.8W中心城区：1.7-2.5W预计23年上半年入市待售在售黄岩区2023年二季度预计入市（成交地块）板块地块名称出让面积类型建筑面积楼面价溢价率交易时间拿地房企城北板块北城街道二环东路西侧、经四路南侧地块184034商住51033040370.00%2021/10/18绿地＆合景城北板块东城街道环城东路东侧、祺祥街两侧地块167127商住45412035549.10%2022/4/21中铁建23年上半年预计入市体量约73万方，竞争进一步加剧中心板块二环南路南侧、劳动南路西侧地块102845商住21590072260.00%2022/4/29黄岩大环城西板块新前街道北院大道以东、世纪大道南侧地块47541商住9508057951.90%2022/4/29黄岩经开中心板块西城街道洞天路西侧、二环南路南侧地块15122住宅30244833211.50%2022/9/26绿城泰业

竞争项目：17个全域在售项目：11个红海四待售项目：6个大库存竞争体量：163万方过量广义去化周期：54个月现椒路内生型市场，购房基数有限状分流面临椒江、路桥的客户分流房票4-5月黄岩房票出台，对成交有明显促进效果经过近半年的消耗，效果稀释，流速下滑竞争环境异常严峻+房票红利持续稀释+23年供应量激增竞争持续加剧，以价换量已成必然趋势PART-3.台州未来趋势预判分析政策趋势&产品趋势&竞争预判&客户结构/信心演变原购房政策相对宽松，未来实际可放松空间有限政策趋势 台州原政策相对宽松/弹性空间较大，而今年开始随着大环境同步放宽，当前购房已无较大限制◆台州当前购房政策已基本探底，无较大限制，未来实际可以调整的空间相对有限，基本跟随全国同步释放调整2021年台州购房政策（限制较小，弹性空间大）✓限价：台州不限价，但存在隐性限价✓限购：台州大市范围内，均不限购✓限贷：不限贷，首套30%，二套30-40%，三套未还清停贷✓限签：存在延迟备案及高价项目限制备案情况✓限售：台州限售，市区限售3年（新房+二手房）✓土地端：台州土地限价，“限地价、竞配建”✓预售资金监管：工程预算不低于130%的预售资金✓利率：基础首套5.25-5.45，最高5.6-6

2022年台州购房政策（持续放宽趋势，但基本探底）✓限价：台州不限价，但存在隐性限价（无变化）✓限购：台州大市范围内，均不限购（无变化）✓限贷：不限贷，首套20%，二套30%（首套降至2成，部分可1成）✓限签：存在延迟备案及高价项目限制备案情况（无变化）✓限售：取消限售✓土地端：台州土地“限地价、竟配建”（近期部分地块无限价）✓预售资金监管：工程预算不低于130%的预售资金（无变化）✓新增：公积金三孩家庭最高贷120万，贷款额度上调20%✓利率：持续下调，首套4.1，二套4.9市区拆迁房票陆续展开，刺激潜在需求进一步释放政策趋势 拆迁房票已在县市取得一定成效，当前已扩大至市区范围引发一定热度，积极释放购买需求◆从2022年台州市区拟拆迁方案来看，整体拆迁量超400万方，椒江/115万方，路桥/201万方，黄岩/93万方2022年台州市区拟拆迁片区江口片区（15万方）永宁风貌区（63万方）南城片区（15万方）桐屿片区（122万方）2022年市区拟拆迁方案片区区域拟征收占地面积（万方）椒江区115路桥区201黄岩区92.5合计408.5高铁新区（43万方）洪家片区（40万方）路北片区（44万方）路南片区（34万方）

海门片区（18万方）下陈片区（13万方）已实施拆迁计划拆迁

台州拆迁房票政策（释放周期情况）➢4月-黄岩房票补贴升至25%：拆迁房票政策出台后，各大案场周均流速上涨约3-4套/周，房票客户占比约6-7成房，部分案场房票占比达9成以上；➢5月-温岭房票出台：温岭太平街道发布新一轮拆迁房票，对住宅市场热度提升明显，使用房票客户占比5-6成，周度流速上涨约3-5套/周；➢8月-临海、仙居房票相继出台：县市房票率先普及，有一定效果；➢10月-路桥房票出台：主要覆盖在桐屿片区，在房票出台后，各大案场流速上涨约5-10套/周，房票客户占比达9成以上；➢11月-椒江房票出台：当前尚未正式实行，预计以洪家作为优先普及。房票效果显著，拆迁持续进行，进一步刺激需求高端纯粹项目成市场明星，须警惕过度消耗后的乏力产品趋势 核心区位+极致产品+顶级资源+高端纯粹性的顶豪项目供不应求，但近年已消耗大量高端客户◆核心区极致顶豪项目，更容易跳脱市场热度约束 ◆近年高总价产品已消耗大量高端客户，带来一定风险天盛中心方远天合府顶级豪装+城市地标+大平层极致产品 台州地王+顶级资源+极致产品天盛中心销售同期竞品情况所在板块项目名称装修标准成交均价销售情况天盛中心精装6000-800035000推盘前房源基本内定开发区中南远洋樾府精装2650/全装50019700推盘当日去化基本在5-6成碧桂园玖璋台精装450