太原千禧世纪广场公寓部分营销策划案

千禧世纪广场公寓部分

营销策划案

汇峰房地产咨询有限公司二零零六年七月前言所谓知己知彼，才能百战不殆。在本案与周边产品项目差异特征的情况下，运用差异化企划和独特性企划（USP）策略，规避产品本身缺点，夸大产品的优势，跳出传统的包装手法，以创新的策略引导市场和特殊的广告手法包装产品才是该案的唯一出路。项目定位要与周围竞争对手有差异性，产品有独特性及卖点。定价要结合太原市场实际购买承受力，不宜盲目追求高价，而应重视性价比。具有实际销售操作的可行性，并能尽快展开销售回笼资金。要全方位地考虑：销售难度、销售周期、销售方式、成本、利润、付款方式、物业成本等问题。一、项目基本情况1、项目开发商简介

千禧世纪广场项目的开发商——山西千禧投资有限公司是山西太原亲贤村集体经济的龙头企业。先后开发建设的亲凤苑、亲贤苑、文华苑等住宅小区，长风大卖场等商业项目均取得圆满成功。经过几年的发展，公司总资产达到20亿元以上，目前，公司经过改制后已成为以房地产开发投资为主的股份制企业。2、项目四至及规模整体规划四至——千禧世纪广场西依长治路，东邻体育西路，北靠永康街，面朝长风大街，地处太原市新的政治、经济、文化中心。总占地面积——50929.8平方米；总建筑面积——182373平方米；（包括地下部分）其中：地上建筑面积146576平方米地下建筑面积35797平方米3、项目整体规划

本项目由山西千禧投资有限公司投资开发，定位于追求高品位、综合性、品牌化、产业化之商业设施构架，满足游客休闲、购物、餐饮、住宿的理想场所。千禧世纪广场是集五星级酒店、商务办公、餐饮娱乐、休闲观光为一体的大型综合项目。

项目地上建筑由三部分组成：A座——五星级酒店及裙楼；B座——商务办公楼及裙楼；C座——公寓式商住楼及裙楼。其中A座裙楼为五星级酒店配套部分；B座裙楼为商业及休闲娱乐；C座裙楼为商业及美食城。地下建筑为两层，除人防、设备用房外，主要用于停车，规划停放约800辆机动车，此外地面也布置约200辆停车位，环绕在项目周边。主要经济技术指标

建筑部位建筑面积（平方米）一、地下层1、地下一层17326㎡2、地下二层17583㎡3、机动车出入口坡道673㎡4、锅炉房69㎡地下层小计35651㎡二、A座1、主楼30844（标准层1447㎡/层）2、裙楼20113㎡A座小计50957㎡三、B座1、主楼27236（标准层1169㎡/层）2、裙楼26249㎡B座小计53485㎡四、C座1、主楼23589（标准层1090㎡/层）2、裙楼23797㎡C座小计47386㎡总计187479㎡其中：地上（±0.0米以上）建筑面积151828㎡其中：A、B、C座裙楼面积合计70159㎡其中：B、C座裙楼面积合计50046㎡4、地区现状分析

长风大街是太原市城市规划中“南移西进”的重头戏，未来的省、市两级政府部门都将搬迁到这条路上，这也是国内和省内大机构看好这一地段，纷纷抢滩登陆这一地段的原因。地块距亲贤街不到五百米，而亲贤街、体育西路、长治路已成为全省闻名的餐饮、娱乐、休闲黄金区域。项目周边已发展成为山西省的商业、消费、休闲一体的高级生活区。从整个区域来讲，项目所在的道路、公共设施，对外联系等的现状和发展前景均得到社会各阶层的认可。5、环境质量量道路交通系统统发达，避免免了老城区的的交通拥挤的的弊端；高档档小区林立，，人居环境质质量在太原排排在首位；区区域规划好，，人口素质高高；各项公共共设施比较到到位和完善，，可以提供很很舒适的生活活环境，包括括商业、居住住、消费、休休闲、教育等等。千禧世纪纪广场的南面面规划为城市市广场，是长长风大街不可可多得的城市市绿化、景观观、休闲地带带。二、房地产环环境分析1、“十五五”回顾顾“十五”期间间，我省进一一步实施经济济结构战略性性调整，努力力拓宽社会需需求的领域，，加大对房地地产业等新兴兴产业的扶持持力度，房地地产开发业呈呈现迅速成长长、发展壮大大的良好格局局。全省严格格贯彻执行国国家宏观政策策，引导房地地产业健康发发展，努力改改善房地产开开发投资环境境，加大房地地产开发投资资力度，引导导居民住房合合理消费，房房地产业成为为拉动社会需需求，促进经经济发展的新新的增长点。。全省房地产产开发业的发发展改善了城城市环境和人人居环境，已已成为拉动经经济增长，促促进社会进步步的重要产业业。2、2006年房地产市市场预测一看供求今年上半年，，全市房地产产开发投资完完成16.5亿元，同比比增长46.9%，占全全市固定资产产投资总额的的14%。新新建商品房房房屋竣工面积积12.7万万平方米，同同比增长49%。其中，，住宅10.7万平方米米，同比增长长114%；；商业营业用用房2万平方方米，同比增增长66.7%。可见，，新落成的各各类房屋为人人们提供了多多样选择。然而，在供应应结构中却有有局部失衡现现象，表现为为：一是高价价位、高档住住房在市场供供应中所占比比例较高，而而中低价位，普通通商品房与经经济适用房比比例偏小，但但市场需求总总量却较高；；二是大户型型、大面积住住房面积供应应总量较大，，而中、小户户型和中、小小面积住房供供应不足，但但需求量很大大。据市场调查显显示：单价在3500元左右右的80－120平米的的两居和三居居室是住宅需需求的主力产产品；单价在在4300元元左右的160－250平米的别墅墅则是2005年别墅需需求的主力产产品，而高收收入人群将依依旧是太原购购房的群体主主力军。本次调查发现现，家庭年收收入在4万至至10万元的的潜在购房需需求群体占总总体潜在需求求群体的5成成以上，家庭庭年收入在10万元以上上的占潜在需需求总量接近近两成。其中中，28－35岁的群体体是太原住宅宅市场购买的的中坚力量。。在两年内有有购房意向的的需求群体达达到3成以上上，所占份额额最大。二看销售上半年，全市市新建商品房房屋销售面积积为72.1万平方米，，同比增长57.5%，，商品房销售售总额为35.11亿元元。其中，销销售住宅52.26万平平方米，同比比增长67.79%，占占总面积的72.51%；办公楼销销售4.32万平方米；；商业营业用用房销售15.5万平方方米。同时，由于高高层、大户型型房屋供应量量过大，土地地价格较高导导致房价居高高不下等原因因，形成了一一定数量的商品房空置置。目前，全全市商品房空空置面积15.47万平平方米，空置置一年以上(含一年)面面积为7.46万平方米米，其中住宅宅空置3.61万平方米米，办公楼空空置3700平方米，商商业营业用房房空置3.33万平方米米，其它用房房空置1500平方米。。三看房价上半年，太原原市新建商品品房销售均价价为每平方米米4872元元，同比增长长8.62%，每套商品品住宅销售均均价为40万万元。而上半半年太原市人人均可支配收收入为4620元，同比比增长13.3%，新建建商品住宅的的价格涨幅低低于居民可支支配收入涨幅幅，且低于全全国商品住宅宅价格涨幅。。国际经验认认为，房价增增长速度超过过GDP增长长速度的两倍倍以上，就会会产生严重泡泡沫。目前太太原市房价远远离警戒线，，房地产市场场发展空间很很大，供销均均呈现增长态态势。然而，调查中中发现，太原原市80%的的购房者承受受价位为每平平方米1800元以下，，而商品住房房供应中每平平方米2500元以上的的占85%以以上。造成房房价上涨的原原因主要有：：一是土地价价格过高，在在太原市商品品住房成本构构成中，土地地价格占21.4%；二二是拆迁成本本高；三是城城市居住人口口的增加，住住房制度改革革深化，扩大大了市场需求求量；四是钢钢材、水泥等等原材料的上上涨，直接导导致住房价格格的上涨；五五是经济适用用房在住房供供应中所占的的比例小，平平抑商品房价价格作用相对对薄弱。四看存量上半年，太原原市存量房交交易价格为每每平方米2013元，同同比增长27.07%。。每套存量住住宅交易均价价为21万元元。尽管存量量住房价格上上涨幅度超过过新建商品住住房，但存量量住房仍呈供供不应求之势势，市场潜力力很大。从交交易情况来看看，上半年存存量房交易总总额为3.9亿元，其中中住宅7460万元；住住宅交易348套，交易易面积4.69万平方米米，同比降低低243.18%，其中中房改房、经经济适用房交交易186套套，同比降低低157.88%。五看拆迁上半年，全市市城区共批准准拆迁项目17个，核准准拆迁面积4.5万平方方米，同比下下降82.7%，拆迁居居民1399户，拆迁总总量大幅下降降。造成拆迁迁总量下降的的宏观因素是是：央行房贷贷政策收紧和和清理拖欠农农民工工资政政策出台后，，开发商融资资渠道有限、、资金不足，，加之旧城改改造优惠政策策落实不到位位，影响了房房地产开发企企业对旧城区区改造的积极极性，旧城改改造项目启动动乏力。微观观因素是：太太原市近两年年来拆迁难度度逐步增大，，一方面由于目前中、、小户型、低低价位的普通通商品房和经经济适用房供供应量不足，，致使货币安安置居民在拿拿到货币补偿偿款后在市场场上难以买到到合适的住房房，影响了群群众配合拆迁迁的积极性，，另一方面小小部分被拆迁迁人脱离拆迁迁政策提出不不合理的补偿偿要求，漫天天要价，个别别开发商采取取偷拆和擅自自强拆等违法法行为，激化化了矛盾。六看前景近两年来，太太原市房地产产开发大幅增增长，商品住住房的供应会会在今年下半半年和明年有有较大增加，，但是随着新新增供地和城城市房屋拆迁迁量的减少，，以及银行房房贷的收紧，，新开工的商商品住房增幅幅会有明显回回落。因此，，全年商品住住房销售量会会维持在20%至30%的增幅，到到明年供给总总量约为130至140万平方米。。据统统计计，，目目前前太太原原市市人人均均GDP为为15206元元、、恩恩格格尔尔系系数数为为32.2%、、人人均均住住房房建建筑筑面面积积为为22平平方方米米，，这这3项项指指标标同同房房地地产产快快速速发发展展的的要要求求相相吻吻合合。。此此外外，，随随着着居居民民住房房观观念念发发生生转转变变，，二二次次置置业业、、梯梯次次消消费费的的观观念念已已基基本本形形成成；；随随着着太太原原城城市市化化进进程程加加速速，，城城市市人人口口的的增增加加带带动动住住房房消消费费需需求求的的增增加加。。到到明明年年，，商商品品房房需需求求量量约约为为130至至160万万平平方方米米，，加加之之二二手手房房供供应应的的增增长长，，供供需需将将大大体体平平衡衡。。因此，预预测今年年下半年年和明年年，太原原住宅市市场需求求向导仍仍然以““普通住住宅”为为主，需需求占比比超过7成；高高档公寓寓市场的的需求比比例达2成以上上。太太原市房房地产市市场没有有引起房房价暴涨涨或暴跌跌的因素素，房价价总体稳稳中有升升，但涨涨幅趋缓缓。三、楼盘分分析就太原市整整个房地产产量体而言言，小店区区的项目相相对集中，，且价格处处于龙城之之首。周边边项目的热热销无一不不在验证城城南区在人人们心目中中的魅力。。随着该区区域价值的的飞速攀升升，各大开开发商都看看中了此地地的投资潜潜力，市场场的激烈程程度不言而而喻，尤其其是随着首首创的加入入，该区域域的竞争已已达到了白白热化。物业类型楼盘名称推出特色实际用途竞争级别公寓飞云现代城商务公寓小户型

办公+投资

一级怡和国际广场酒店式公寓办公+投资一级奥林·礼顿5.4米复式居住为主二级北美新天地·御苑未正式推出居住为主二级千里洋场SOHO投资占2/3三级太和轩酒店式以投资为主三级铜锣湾城市公寓城市猎人的栖息地居住+投资三级王府大厦公寓酒店式商务公寓办公+投资三级雅典金座白领公寓+商务公寓办公+居住+投资

三级米拉公寓五一路新地标居住为主三级从上表可以以看出，太太原目前公公寓市场无无明确定位位，这些项项目中有的的是临街住住宅改公寓寓，有的是是写字楼改改公寓，还还有是空置置多年的烂烂尾楼以公公寓的模式式销售；从从结构上看看有平层公公寓、复式式公寓；从从用途上看看有SOHO、商务务公寓、白白领公寓、、酒店式公公寓等。物业名称位置

建筑形式外立面总建面户型面积主打面积均价(元)绿化飞云现代城商务公寓亲贤北街板楼高档石材或瓷砖12.3㎡38—132㎡65㎡550020%怡和国际广场亲贤北街板楼未定20万㎡40—140㎡40—85㎡未定1500㎡空中花园奥林·礼顿长治路塔楼暂定瓷砖3.5万㎡43—112㎡50—70㎡起价4500和奥林花园共享北美新天地·御苑长风大街板楼高级涂料10万㎡61—450㎡137㎡起价40007层顶5000㎡太和轩柳南28号塔楼玻璃幕墙4.5万㎡38—82㎡40—50㎡起价5600无千里洋场柳南15号塔楼玻璃幕墙+铝塑板2万㎡50—150㎡70㎡4500无铜锣湾城市公寓柳巷北路塔楼高级涂料2万㎡60—147㎡80㎡4500小区内部共享王府大厦府西街塔楼灰铝塑板7.3万㎡40—115㎡78㎡65001300㎡雅典金座五一路190号塔楼玻璃幕墙+铝塑板2万㎡52—177㎡100㎡4300无米拉公寓五一路191号塔楼高级涂料3万㎡65—147㎡80—90㎡3800中庭花园物业名称采暖方式装修标准建筑现状物业费车位银行按揭总套数飞云现代城地暖毛坯房主体封顶1.5元/㎡·月含电梯费400个最低八成二十年300怡和国际广场户式中央空调精装修送家电地上三层未定800个未定未定奥林·礼顿燃气壁挂炉毛坯房地上二层1元/㎡·月不含电梯费和奥林花园共享七成二十年442北美新天地集中供热毛坯房地基1元/㎡·月不含电梯费562个七成二十年200套太和轩户式中央空调精装现房3.5元/㎡·月含电梯费200多个七成二十年300多套千里洋场户式中央空调毛坯房已封顶1元/㎡.月地上周边少量七成二十年126铜锣湾城市公寓集中供热毛坯房刚挖坑0.8元/㎡.月七成二十年207王府大厦公寓中央空调毛坯房进行外装3元/㎡.月380个六成十年130雅典金座小区供热简装送洁具现房0.85元/㎡.月含电梯费立体车位1:1七成二十年130米拉公寓集中供热毛坯房主体封顶1元/㎡.月电梯费20元/户.月地上及地下达到1：1七成二十年224从上表可以以得出以下下结论：前期定位偏偏重商务的的项目，外外立面大多多采用玻璃璃幕墙进行行装修；因政策因素素及市场需需求因素,以50——100㎡㎡的小户型型为主的公公寓项目占占总调研项项目的90%；市场场上公寓的的平均均价价为4700元/㎡㎡；各项目采暖暖方式使用用集中供热热的占40%，中央央空调占40%，其其它占20%；交房标准70%都采采用毛坯房房形式；市场上正销销售的公寓寓项目60%是准现现房或现房房；物业费在1元/㎡··月以下（（含1元））的项目占占调研项目目的60%；银行按揭最最低七成二二十年的项项目占调研研项目的70%；销售周期：：项目名称开盘日期销售情况备注飞云现代城商务公寓2006年3月60%

怡和国际广场未开盘

酒店式公寓奥林·礼顿未开盘

北美新天地·御苑未开盘

太和轩2006年4月底少量公摊过大，价格偏高千里洋场2006年4月50%户型开间小，进深太大铜锣湾城市公寓2006年3月70%其中20%为农行团购王府大厦公寓2005年8月80%

雅典金座2005年12月75%

米拉公寓2005年12月80%

个案案飞云现代城城A基本情况况:飞云现代城城位于亲贤贤街和平阳阳路的交汇汇处，规划划总占地面面积17600㎡,总建筑面面积123523㎡㎡，其中地地上建筑面面积104006平平方米，地地下19517平方方米，主楼楼自西向东东依次为26层、21层、13层、10层，裙裙房为5层层，五座为为联体梯形形布置。开发商：山山西飞云房房地产开发发有限公司司装修标准：：毛坯房得房率：78%层差：50元南北朝向差差：500元左右电梯：3部部B、重点推推广户型：：时尚办公型型S（1+5）户户型----一名高高管+5名名员工（建建筑面积65平方米米）温馨居家型型（建筑面面积65平平方米）经典复式型型（建筑面面积133平方米））C、推广卖卖点新晋商财富富中心；私人贴身管管家、个性性商务秘书书，领略尊尊崇人生；；坐拥行政中中枢黄金商商圈，坐拥拥“金”地地，“钱””程似锦；；亲贤街百米米投资型地地标建筑；；Mini时时尚空间——可商可住住，亦可无无忧投资；；综合分析飞云现代城城从地理位位置和业态态上都和我我们十分接接近，是我我们项目的的直接竞争争对手之一一。它的公公寓部分3月份开盘盘时为3900元/㎡起价，，现在起价价为4600元/㎡㎡。两个项项目对比有有以下几点点：工期方面我我们项目是是劣势；房间结构布布局上我们们是优势；；（飞云大大部分户型型开间4.2米，进进深在11米以上，，而从我们们现在的分分隔方案上上来看，大大部分户型型开间在4.5米以以上，进深深在10米米以下）从公寓配套套情况上我我们占很大大优势，每每层16——29户只只有3部电电梯，而我我们每层16户有4部电梯；；从绿化环境境上我们占占有很大优优势，不仅仅有近30000㎡㎡的城市广广场，还有有休闲景观观内街。怡和国际广广场怡和国际广广场亲贤北北街和体育育西路交汇汇处，共分分两座楼，，东侧13层，1——8层为商商业，其中中1—5层层为主力店店，据介绍绍引进北京京王府井占占用1—4层的西区区及5层，，新岗商城城占用1——4层东区区，6层定定位为时沿沿青年百货货，7层为为美食广场场，8层为为娱乐休闲闲；其中1—6层为为散售，间间隔为15—25㎡㎡的小型店店面出售。。西侧案名““怡和国际际中心”，，总高15层，1——3层为商商业，4——9层为定定制式精装装修平层酒酒店式公寓寓，10——15层为为6米高的的复式酒店店式公寓。。重点推广户户型：40—85㎡精装修修定制式酒酒店公寓推广卖点南城之城，，中心之中中亲贤街永恒恒的商业金金角在亲贤街享享受您的私私人酒店生生活奥林·礼顿顿1、项目基基本情况位置：长治治路开发商：山山西石林房房地产16层（-1—2层层为一托三三门面房，，3层为写写字楼，4—16层层为复式公公寓），南南座和北座座相距30米装修标准：：毛坯房，，一次性付付款开发商商给做隔层层楼板车位：和房房一起购买买地下车库库9万/个个，立体车车库8万/个2、目前销销售状况未开盘，申申请优惠的的客户约3000个个左右3、推广卖点小户型里的的阔生活（（5.4米米层高）炫耀精彩是是每天都会会发生的事事情（主要要指社区成成熟的配套套设施）地段决定价价值悉心物管，，为精彩生生活加一份份“保险””4、目标客户25—30岁第一次次置业的年年轻人30岁以上上有实力的的投资人士士成长性中小小公司5、促销手手段意向客户可可申请免费费优惠卡优惠卡主要要内容：本卡为奥林林礼顿开盘盘当天买房房的优惠卡卡，当天没没有买房，，本卡自行行失效；本卡必须与与《优惠卡卡确认书》》同时生效效，持卡人人必须与购购房人身份份一致；在2006年6月20日之前前确认的优优惠卡，从从优惠卡确确认之日起起至2006年6月月20日，，每日增加加100元元，从2006年6月21日日至开盘日日，每日增增加58元元；北美新天地地·御苑1、项目基基本情况位置：长治治路与长风风大街交汇汇处开发商：山山西瀚达房房地产开发发有限公司司规模：总建建筑面积10万㎡层数：28层层（商业+公公寓+空中别别墅）电梯：每单元元2部，每层层3户得房率：78%装修标准：毛毛坯房销售率：未开开盘，蓄客期期2、推广卖点点NO.1金钻钻级地段，稀稀缺型资源顶顶级公寓显赫区位，万万众所向无可替代稀缺缺资源，无限限升值潜力，，缔造财富升升值不败神话话！“最私密”豪豪宅之现代主主义屋顶大花花园，上风上上水帝廷王座座，谁与争锋锋？酒店服务，无无尽周全尊宠宠3、目前销售售状况户型已出来，，蓄客期，暂暂不排号，不不认购。综合分析该项目处于我我们正南面，，中间只隔一一条长风大街街，从业态上上来讲，他有有商业和公寓寓与我们的业业态都比较接接近，但单从从公寓方面来来讲，北美新新天地的公寓寓偏向居住，，而我们的公公寓是偏向商商住，客户群群不同。所以以在公寓方面面竞争力不大大。四、SWOT分析A．项目优势势（1）项目核核心优势（2）项目一一般优势B.项目主要要劣势C.主要竞争争与威胁D.主要机会会A．项目优势（1）项目核核心优势1、项目处在在城市发展的的主要方向上上，又位于““长风商务区区”尊贵地段段，区位优势势十分突出。。2、难得的大大面积（30000m2）城市广场场，在整个太太原市绝无仅仅有。3、规规划设设计条条件可可以把把项目目打造造或包包装成成高端端产品品。4、市市场上上对小小户型型的住住宅有有较大大需求求5、单单体之之间互互为支支撑,强势势互补补。（2））项目目一般般优势势1、产产品体体量大大，功功能多多，有有强大大的消消费容容纳力力和吸吸引力力，升升值潜潜力巨巨大。。2、周周边这这居民民人口口和密密度都都在迅迅速增增加，，为本本项目目积累累良好好的市市场氛氛围。。C.主主要要竞竞争争与与威威胁胁1、、同同一一区区域域内内楼楼盘盘同同质质化化、、同同类类化化现现象象严严重重，，供供应应总总量量过过剩剩，，竞竞争争激激烈烈。。2、、本本项项目目的的多多数数优优势势是是其其它它不不少少项项目目也也共共有有的的，，如如北北美美新新天天地地等等，，无无形形中中较较大大的的削削弱弱了了本本项项目目的的竞竞争争力力。。D.项项目机机会1、太原原市“南南移西进进”战略略已经深深入人心心，南边边成为房房地产开开发的重重点区域域；2、自自用和和投资资型客客户比比较认认可亲亲贤——长风风区域域；3、有有机会会同时时选择择“差差异化化”和和“低低成本本”的的竞争争战略略。4、本本项目目只要要肯进进行调调整就就可以以营造造错位位竞争争，有有机会会在同同质化化产品品中脱脱颖而而出。。五、产产品定定位分分析定位原原则：：适应应市场场，创创造差差异性性以中国国传统统文化化为根根，创创建人人、自自然、、建筑筑于一一体的的生态态居住住环境境。它它具有有绿化化、居居住、、交往往三重重功能能，是是人与与人交交往、、人与与自然然对话话、人人与生生活默默契的的场所所。基本定定位非纯居居住公公寓，，可住住、可可商适合自自用也也适合合出租租或长长期持持有升升值体量不不大，，采用用小户户型为为主，，兼顾顾大户户型需需求高档公公寓符符合高高端客客户人人群低总价价、低低首付付、低低月供供稀缺性性产品品，市市场供供应量量少时尚青青年、、现代代风格格定位位配备独立卫卫生间及开开放式厨房房第一产品品定位定位原则：：突出个性性，创造差差异性定位：“生生态休闲服服务型公寓寓”之典范范集龙城人文文资源与高高科技手段段、现代材材料融合，，开发出立立体、三度度空间的生生态住宅产产品。一、居住的的一度空间间属于业主个个人的私密密空间，单单元户内空空间，合理理的空间布布局，良好好的通风采采光；并且且可以根据据自身需要要营造自己己所需要的的一度空间间，体会高高科技带来来的幸福感感。二、居住的二二度空间指开发商“以以人为本”营营造的小区空空间，具有科科学的划分领领域空间、组组织空间的序序列。遵循人人的行为轨迹迹，安排建筑筑群体。充分分利用土地，，布置公共绿绿化，营造水水景观赏景点点，提高生活活环境质量及及亲密邻里关关系。保障环环境质量，合合理分配建筑筑密度。独特特的小区形象象，满足业主主的精神需求求。三、居住的三三度空间是指小区周边边可借用的自自然环境，如如山景、水景景等，甚至都都市风光也是是住宅小区的的一道风景线线。本项目具具有得天独厚厚的环境优势势，并利用体体育西路和长长治路等交通通要道，为业业主的出入带带来便利，使使项目与外界界的交流更加加通畅，并树树立了良好的的自我形象。。项目南侧大型型的城市广场场及绿地，以以及内廷式的的商业中庭步步行街，都是是项目的宝贵贵财富，是营营造项目环境境和品质的重重要资源。由一、二、三三度空间构成成了“生态休休闲服务式公公寓”的成功功要素，也形形成了千禧公公寓居住+休闲（娱乐））+投资的独特个个性，并创造造了产品差异异性，使得产产品更具有竞竞争性，为开开发商达到未未来市场期望望值提供保障障。四、产品档次次定位可行性性本产品的档次次定位为“城城市新贵追求求的休闲精品品公寓”，而而不是豪宅。。其概念包含含了小区的规规划合理性、、户型结构的的实用性、单单体外立面的的美观性等。。在同等建造造成本的基础础上，设计出出时尚前卫、、富有创意的的单体项目。。更重要的是是各种生活设设施的配置。。例如：安全全设施系统、、公共活动空空间、餐饮娱娱乐休闲、购购物文化享受受等充满生活活情调的居住住环境。第二产品文文化定位定位原则：讲讲究个性，追追求共性，提提升产品附加加值定位位：东方文化与西西方文化相融融合传统与现代相相融合生活与社会相相融合人与环境相融融合第三产品形象定位原则：提提升企业品牌牌形象以及产产品的知名度度、美誉度、、社会认知度度。定位：现代都都市新贵的““风雅逸境””----显示身份的名名片产品形象定位位不是开发商商为自己产品品随心所欲的的定一个什么么形象，而是是顺应消费趋趋势、消费心心理、消费追追求、向往的的，在消费者者“心里”的的定位。在消消费者心里树树立起的产品品形象，让消消费者喜欢、、认同并追求求，并与消费费者自己身份份相匹配，使使住在该项目目的业主，有有一张尊贵的的“名片”。。第四住宅产产品定位构成成分析一、住宅产品品构成因素“核心产品””----核核心产品是由由产品的基本本功能组成；；“形式产品””----形式产品是由和核心产产品不可分割割的部分带来的附加值值；“延伸产品””----延延伸产品是由由产品质量、、形象、物业业管理等带来的产品品品牌与开发发商品牌形象象；二、核心产品品—产品的基本功功能本项目的市场场定位是以““新生活+新新人居”为市市场主导，引引导城市新贵贵的消费心理理。“住宅”，不不言而喻就是是居家；本项项目的“公寓寓”概念已经经打破传统““家，仅仅是是睡觉的地方方”的观念。。因此，无论论是户型、外外形、环境、、配套等诸多多方面都要满满足这个要求求。（1）、平面布局局本公寓位于C座塔楼8——25层，单单层户型布置置为16套。。主力户型以以40平方米米----80平方米的的一室或一室室一厅的小户户型为主，约约占到总体户户型的80%；并同时兼兼顾大客户的的需求，适当当安排90平平方米-150平方米的的大户型，分分别为96平平方米（二室室二厅）、130平方米米（三室二厅厅）及150平方米（四四室二厅）三三种，约占到到总体户型的的20%。户型及面积配配比户型房型面积户数比例A一室二厅9616.3%B一室43.316.3%B1一室46.6318.8%C二室二厅131.216.3%D1一室一厅50.4212.5%E二室二厅79.216.3%F一室一厅44.916.3%F1一室一厅51.116.3%F2一室一厅55.416.3%F3一室一厅61.516.3%G四室二厅150.316.3%H一室一厅65.2212.5%小计

16100.0%（2）、户型特点点各功能区分布布合理，动与与静、洁与污污、共享空间间与私密空间间区分开来，，互不干扰。。1、卧室空间卧室是房间内内的基本空间间，主要套功功能是睡眠、、休息，对采采光、通风要要求很严，设设计时不允许许出现“暗暗房”。2、厨房空间厨房尽可能接接近住宅入口口，便于食品品、蔬菜、垃垃圾的进出，，并与餐厅相相连。根据户户型大小的不不同，厨房的的合理面积在在2.5-3m2，三室室以上上的户户型在在5m2以上。。3、卫卫生间间空间间公用卫卫生间间应靠靠近卧卧室，，并应应接近近厨房房，以以利管管通道道及通通风口口的集集中，，降低低材料料和施施工成成本。。室内内卫生生间面面积不不小于于3m2，大户型型要适适当放放大，，根据据户型型面积积大小小适当当按比比例布布局。。4、厨厨卫设设备厨房和和卫生生间是是住宅宅里设设备最最集中中的空空间，，特别别是公公寓，，是项项目档档次、、文明明的体体现。。本项项目尽尽量要要做到到定型型化、、配套套化、、标准准化。。A、依依照尺尺寸的的需要要，配配置配配套化化的厨厨卫设设备、、部品品配件件、保保证配配件和和建筑筑、部部品和和管道道之间间的连连接配配合。。B、合合理有有序地地布置置厨卫卫的各各项设设备和和设施施，冰冰箱要要入厨厨，卫卫生间间要适适当分分隔。。C、厨厨卫均均应配配置性性能良良好的的通风风机和和风道道。风风道应应满足足不串串气、、不传传音、、畅通通无阻阻的要要求，，尽量量为直直排风风道。。D、各各户应应集中中管井井，实实现户户外查查表，，隐藏藏和隐隐蔽水水平管管道。。设立立水平平管道道区；；强调调自家家与支支线管管不进进邻居居家。。E、各各种管管线综综合处处理，，一次次敷就就，防防止以以后安安装破破坏装装修和和设备备。（3）、形形式产产品形式产产品的的附加加值是是公寓寓必备备的硬硬件，，如绿绿化、、交通通、外外立面面等，，而这这些必必备的的因素素，又又直接接刺激激消费费者在在购买买之前前的心心理附附加值值及购购买之之后使使用过过程中中的附附加值值的升升值。。以点、、线、、面组组成的的整体体绿化化空间间。由城市市干道道及项项目景景观轴轴构成成项目目交通通的外外围道道路；；由由连同同各组组团，，以及及消防防、搬搬家、、救护护功能能的交交通网网构成成了项项目的的道路路系统统。（4）、延伸产产品----产品品牌与与形象延伸产品包包括售前服服务及售后后服务，以以体现开发发商的品牌牌及产品品品牌。通过过良好的服服务，使消消费者在体体现“物超超所值”的的基础上，，更体会到到“上帝””的滋味，，把这种体体会转变为为传播，达达到“知名名度、美誉誉度、社会会认知度””的提升。。1、在购买买之前的产产品附加值值对消费心心理的影响响因素通过产品包包装围墙、、售楼处、、样板间、、规划项目目的未来前前景展示等等，都会提提升消费者者在购房前前对产品附附加值的认认同感，并并产生购买买行为的作作用。因此，好的的产品一定定要有好的的包装，使使消费者不不仅体会到到产品功能能的实惠，，更体会到到产品附加加值带来的的心理满足足感。2、使用用过程中中的产品品附加值值对消费费心理的的影响因因素使用过程程中是业业主入住住后，真真实看到到的项目目、自己己入住的的单元及及良好的的售后服服务，给给业主心心理的附附加值提提升。（5）、装修修定位1）、公共部部分首层门厅：地地面、墙面采采用石材，天天花为乳胶漆漆配灯饰及不不锈钢信报箱箱，设接待前前台及沙发茶茶几。电梯间：地面面铺地砖，发发纹不锈钢门门套。墙面、、天花为胶漆漆配灯饰。2）、室内部部分户门：防盗门门内门：模压门门及门套。外窗：铝合金金中空玻璃，，配纱窗。散热器：铜铝铝复合散热器器（选配）。。灯饰：吸顶灯灯。地面：复合地地板。墙面及天花：：乳胶漆。电器：赠送壁壁挂式冷暖空空调。卫生间：墙面：墙砖。。地面：地砖砖。天花：铝扣扣板吊顶配配浴霸和灯灯具。洁具：全套套卫浴洁具具及五金件件。热水器：电电热水器。。开放式厨房房：墙面：墙砖砖。地面：地砖砖。天花：铝扣扣板吊顶配配灯具。橱柜：整体体橱柜,配配油烟机及及五金件。。3）、楼宇宇系统建议议：供水：市政政供水，卡卡式水表。。供电：市政政供电，卡卡式电表。。采暖：小区区市政供暖暖（选配））。电视：有线线接收系统统。通讯：电话话线入户，，厅室及卫卫生间设电电话插孔。。电梯：品牌牌电梯。安防系统：：公寓楼公公共走道和和电梯内均均有摄像头头，24小时监控。。公寓楼门门设可视对对讲门禁系系统。公共走道设烟烟感喷淋装装置。信息网络：：宽带接入入，每户设设信息端口口。第五目标标客户定位位定位原则：：选取目标标，稳准出出击定位位：：都市市新贵贵1、产品--目标客客户从区域域发展展前景景，及及主要要产业业结构构、辅辅助产产业结结构来来看，，该区区域已已经成成为省省内投投资者者汇集集的重重点。。根据据项目目的整整体功功能定定位及及档次次，主主要面面向投投资型型及自自用型型客户户，特特别是是大型型的投投资客客户。。因此此，项项目的的目标标客户户群体体要面面向全全省（（包括括在太太原工工作的的省内内人）），太太原市市的市市场比比重占占到60%，省省内其其他地地方的的比重重占到到40%。。2、目标客客户细细分个体和和私企企业老老板该阶层层对生生活质质量要要求比比较高高，且且在长长期的的经营营过程程中对对“功功能价价格比比”有有着较较清楚楚的认认识，，文化化方面面都有有一定定修养养，对对“居居住+休闲闲+投投资””概念念的理理解要要高于于其他他阶层层。文、教教、卫卫圈人人士该族群群文化化素质质较高高，追追求自自由浪浪漫的的工作作和生生活方方式，，生活活空间间不一一定追追求太太奢华华，但但一定定要有有品位位，并并注重重生活活质量量，对对居住住环境境有着着较高高的要要求。。该族族群是是本项项目期期望的的目标标客户户。外企、、合资资企业业高级级职员员；在太原原这一一族群群人数数并不不太多多，但但本项项目对对他们们还是是具有有很大大的诱诱惑力力。细细分如如下：：企业业业主；；高级级职业业经理理人；；高级级技术术人员员；该族群群是本本项目目主要要目标标客户户。政府公公务员员；相当一一部分分公务务员的的综合合经济济实力力在当当地属属于上上流阶阶层，，有较较强的的购置置固定定资产产及投投资意意向。。因此此，该该族群群也是是我们们项目目的主主力目目标客客户。。外来高高级打打工成长型企业；服务行业从业人员；六、产品品价格定定位定价原则则：市场场无形，，定价有有道一、价值值取向二、定价价分析七、项目目经营与与营销建建议第一品品牌经营营战略一、以树树品牌为为主导二、品牌牌经营战战略的实实施要点点1、制定远期期、近期期品牌战战略目标标及计划划2、制定项目目实施战战略3、制定项目目统筹管管理系统统第二营销销战略一、概念念卖点展望未来来，升值值无限-----餐饮、休休闲、娱娱乐、购购物一条条街；完善配套套、开心心品位、、时尚生生活----享受我的的生活城市、广广场、景景观------生态健康康式经典典公寓二、规划划卖点低密度，，高绿化化；以建筑文文化为底底蕴，开开创现代代的“文文化建筑筑”喷泉雕塑塑，流水水叠云；；半百绿化化景观挡挡不住的的诱惑；；专业服务务，解除除您的后后顾之忧忧三、感性性卖点都市新贵的风风雅逸境—享受生活，体体验精彩四、理性卖点点中高档物业----高尚人文社区区；豪宅的风范、、别墅的享受受、城市的情情趣—都市新贵的““名片”轻松置业------买房不再是梦梦想9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。00:51:2800:51:2800:511/6/202312:51:28AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2300:51:2800:51Jan-2306-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。00:51:2800:51:2800:51Friday,January6,202313、乍