桂林都市心语项目阶段营销推广方案

都市心语阶段营销推广方案执行时间：2013年4月——6月方案时间：2013年3月18日一、近期房地产市场环境分析与前几年不同，2012年的房地产市场具有鲜明的个性。政策上，鲜有别出心裁、与众不同的新举措，只有反复强调、义正严词的重申。市场层面，一改过去“保值计划”“内部认购”等遮遮掩掩的变相的促销，替代的是直来直去的优惠折扣，直接得彻底，直接得干脆。购房者也算给力，刚需积极响应，9、10月的桂林住宅成交率有所上升，尤其是在2012年12月及2013年1月之间，在年底大优惠的带动下，临桂市场销售持续升温。一、近期房地产市场环境分析经过了解各个项目，以及走访一些业内人士了解到，桂林住宅成交率有所上升的同时，各个项目销售态势两极分化明显，换句话说，整个市场的销售上升，主要是靠——以价换量。纵观各个项目的销售情况，总体有两方面较为明显：一是产品的理性定价，以合理的价格吸引消费者，同时，各个项目展开的优惠活动几乎未停止，一改过去遮遮掩掩的变相的促销，替代的是直来直去的优惠折扣；二是以更好的产品姿态打动消费者，合理规划、保证产品质量、提高生活舒适度、加强物业服务等要素都将成为发展趋势。一、近期房地产市场环境分析2012桂林的房地产市场从“茫然不知所措”到“纠结观望博弈”到“理性定价”的一个过程，是符合近年市场调控的发展规律的。在经过调控的洗礼后我们发现，作为最大购房需求人群的刚性需求依然有较大的客户量，房地产市场依旧处于一个向上发展的阶段。一、近期房地产市场环境分析新国五条（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度.（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。一、近期房地产市场环境分析新国五条（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。一、近期房地产市场环境分析新国五条实施细则导读进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，出售自有住房按转让所得20%计征个税。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。一、近期房地产市场环境分析新国五条影响在“新国五条”颁布后，全国二手房市场出现了不同程度的恐慌性购房，短期内对桂林市房地产市场的负面影响尚未出现。细看国家最近提出的新国5条调控这个措施，属于常规性的调控政策，在各种各样大大小小的会议提到过的、老生常谈的一些措施。但从出台的时机和表明的态度上来看，其稳定市场预期从而稳定房价的效果是毋庸置疑，同时从更为具体的内容来看，也不缺乏亮点，如扩大房产税试点和二套房严格按转让所得的20%计征，这或将成为今年房地产整体调控政策的大致方向。一、近期房地产市场环境分析新国五条影响“新国五条”对购房者、市场的心理影响会比较大。对桂林房地产市场来说，去年11月开始的销量上扬是不争的事实，此次出台的新“国五条”，从短期看对消费者购房信心有所迟滞，一部分打算买房的人会再次犹豫。但是从今年总体来看，临桂作为桂林城市发展的核心方向，房地产价格相对稳定，另桂林作为三线城市，楼市一直以来都是比较健康、稳定地发展，所以，从目前来看，“新国五条”并不足以对桂林房地产市场产生很大的波动。一、近期房地产市场环境分析新国五条影响针对细则中“20%的征税”一项，各地若得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显的影响，由此，一定程度上会将准备购买二手房的客户推向一手房市场，尤其是刚需客户。二、近期周周边部部分楼盘情情况二、近期周周边部部分楼盘情情况二、近期周周边部部分楼盘情情况二、近期周周边部部分楼盘情情况总结销售价价格方方面，在金金水路路区域域，分分两个个层次次，第第一层层次，，均价价3800至4100元元/平平米，，代表表楼盘盘有碧碧园香香樟林林、金金水湾湾、大大龙新新天地地、新新都尚尚品等等；第第二层层次，，起步步价3000元元/平平米以以下，，均价价3300至3600元元/平平米，，代表表楼盘盘云顶御御峰、兴盛盛前城城、金汇嘉嘉园、金禾苑苑·阳阳光城城、顺鸿··一品品尚城城等，这这部分分楼盘盘对本本项目目的竞竞争压压力非非常大大，据据我们们对人人民路路某楼楼盘的的销售售跟踪踪反应应，该该楼盘盘的面面市，，对整整个临临桂老老城区区的楼楼盘都都带来来了较较大的的影响响。施工进进度方方面，大龙龙新天天地、、云顶御御峰、金汇嘉嘉园、金禾苑苑·阳阳光城城、顺鸿··一品品尚城城等项目目皆为为准现现房或或现房房销售售，碧碧园香香樟林林的一一期都都已入入住，，绿化化都已已成型型。这这对本本项目目20#的的施工工进度度也带带来了了一定定的压压力，，提出出了更更高的的要求求。三、20#营销建建议20#推售时时间建议考虑因因素1：新国五五条的的影响响前面也也讲述述了新新国五五条对对楼市市的部部分影影响从从目前前市场场反应应来看看，本本次新新国五五条新新政对对房地地产市市场尚尚未产产生明明显的的负面面影响响，反反而在在局部部区域域，温温和的的促进进房地地产市市场销销售量量的上上升，，主要要新政政是让让部分分犹豫豫是买买一手手房还还是二二手房房的客客户更更加犹犹豫，，部分分客户户会考考虑买买二手手房增增加成成本，，还不不如买买一手手房，，同时时，本本来决决定买买二手手房的的客户户，也也因为为税费费的增增加而而导致致其放放弃二二手，，转到到购买买一手手房。。上述两两大因因素使使得一一手房房市场场出现现了短短暂““政策策性繁繁荣””，根根据经经验，，“政政策性性繁荣荣”是是局限限在某某一特特定时时间期期限内内，待待新政政在今今年年年中后后，““政策策性繁繁荣””也就就逐渐渐失效效，市市场回回归正正常。。三、20#营销建建议20#推售时时间建议考虑因因素2：目前周周边在在售楼楼盘的的可售售量情情况：：顺鸿··一品品尚城城：尾盘盘现房房在售售；金禾苑苑·阳阳光城城：尾盘盘现房房在售售；金汇嘉嘉园：尾盘盘现房房在售售；云顶御御峰：尾盘盘现房房在售售；大龙新新天地地：尾尾盘现现房在在售，，剩余余约5000平平米。。可售房房源充充足项项目：：新都尚尚品：：成交交均价价3950元平平米，，地段段竞争争较大大。兴盛前前城：：起价价2980元/平米米，价价格竞竞争力力大。。目前在在临桂桂老城城区区区域，，各楼楼盘可可售房房源不不多，，在老老城区区购房房的客客户选选择性性不大大，在在这一一阶段段推出出新房房源，，市场场整体体竞争争压力力相对对较小小。三、20#营销建建议20#推售时时间建议对周边边楼盘盘存量量情况况、新新政影影响的的综合合考虑虑，同同时也也考虑虑到五五一是是传统统的销销售旺旺季，，建议议20#在在2013年5月前前进行行预订订，在在2013年6月前前正式式推出出（达达到预预售，，换签签合同同）。。三、20#营销建建议我们先先看看看金水水路某某项目目的客客户来来访情情况。。我们通通过对对金水水路某某项目目的来来访客客户群群体进进行了了抽样样调查查，得得出结结果，，朋友友介绍绍的客客户量量占到到了所所有来来访客客户量量的31%左右右，仅仅次于于路过过客户户量。。表明明朋友友介绍绍这一一客户户认知知途径径在整整个来来访量量中，，扮演演着重重要的的角色色。20#营销销活动动建议议三、20#营销建建议20#营销销活动动建议议20#为整整个项项目的的收官官之作作，项目前前期业业主数数量已已形成成一定定的规规模，，如何何利用用好这这一客客户群群体？？三、20#营销建建议20#营销销活动动建议议在20#整整个销销售过过程中中，开展““老带带新””回馈馈活动动，刺刺激前期业业主在在朋友友圈相相互介介绍本本项目目，借助现现有的的业主主资源源，扩大客源，，促进进销售售。三、20#营销建建议20#营销销活动动建议议1、开展““老带带新””回馈馈活动动。。①活动动内容容：凡凡是小小区业业主介介绍新新客户户购买买20#房房源成成功，，新老老客户户均可可享受受相对对应的的优惠惠。②优惠惠详情情：新客户户：在在原有有折扣扣上优优惠2个折折扣；；老客户户：采采用两两种方方式：：一种种方式式是直直接返返现3000元元至5000元元/套套（建建议直直接给给现金金，这这样激激励性性相对对较大大）；；一种种方式式是送送购物物卡3000元元至5000元元/套套。老业主主是很很宝贵贵的客客户资资源，，维护护好、、利用用好老老业主主这一一客户户资源源，对对项目目销售售有很很大的的带动动作用用。三、20#营销建建议20#销售售价格格建议议从前前面面市市调调内内容容中中可可以以看看出出，，目目前前临临桂桂市市场场上上尤尤其其是是金金水水路路区区域域的的在在售售房房源源，，多多为为两两种种情情况况：：第一一，，现现房房或或准准现现房房销销售售，，如如大大龙龙新新天天地地，，在在2012年年全全年年销销售售的的房房源源皆皆为为准准现现房房销销售售，，目目前前已已是是现现房房销销售售，，目目前前正正在在做做绿绿化化，，成成交交均均价价4050元元/平平米米；；第二二，，价价格格吸吸引引，，如如人人民民路路的的兴兴盛盛前前城城，，2980元元/平平米米的的起起价价，，与与周周边边楼楼盘盘相相差差800元元/平平米米，，足足以以吸吸引引客客户户，，对对本本项项目目的的竞竞争争压压力力很很大大。。根据据目目前前的的市市场场形形势势及及结结合合项项目目自自身身情情况况，，项项目目20#的的销销售售表表价价建建议议4000元元/㎡㎡，，实实际际成成交交价价建建议议3800至至3900元元/㎡㎡。三、20#营销销建建议议其他他建建议议在工工程程进进度度方方面面，，建建议议争争取取在在6月月份份前前达达到到预预售售条条件件。。考虑虑因因素素：：前前面面也也多多处处提提及及到到，，目目前前临临桂桂各各在在售售楼楼盘盘中中，，在在售售的的房房源源大大多多已已达达到到封封顶顶的的施施工工进进度度，，小小区区初初具具规规模模，，部部分分为为现现房房销销售售，，如如碧碧园园香香樟樟林林，，小小区区已已成成型型。。在在这这种种条条件件下下，，客客户户可可实实地地看看房房，，更更具具直直观观性性，，想想购购买买的的户户型型一一目目了了然然，，对对客客户户来来说说更更有有吸吸引引力力。。因因此此，，在在工工程程进进度度方方面面，，建建议议争争取取在在6月月份份前前达达到到预预售售条条件件。。三、20#营销销建建议议其他他建建议议施工工进进度度达达到到二二层层以以上上后后，，建建议议将将整整个个二二层层部部分分进进行行清清理理，，做做好好安安全全通通道道，，便便于于客客户户实实地地看看房房。。三、20#营销销建建议议其他他建建议议在针针对对外外地地客客户户购购房房贷贷款款受受限限制制这这一一方方面面（（广广西西区区外外客客户户购购房房贷贷款款需需具具备备本本地地最最近近一一年年以以上上社社保保或或本本地地营营业业执执照照及及最最近近一一年年以以上上纳纳税税证证明明）），，某某楼楼盘盘开开发发商商以以本本公公司司员员工工的的名名义义帮帮助助客客户户办办理理社社保保，，为为外外地地客客户户购购房房提提供供便便利利，，并并且且派派有有专专人人负负责责，，建建议议可可考考虑虑该该方方式式争争取取外外地地客客户户。。四、车位位销销售售建建议议为了了推推动动项项目目的的车车位位销销售售，，我我们们从从下下面面三三个个问问题题进进行行考考虑虑购买车位的客户有哪些？如何告诉这些客户我们在卖车位？如何让客户购买我们卖车位？四、车位位销销售售建建议议购买买车车位位的的客客户户有有哪哪些些？？封闭闭式式小小区区停停车车位位客客户户范范围围有有一一定定的的局局限限性性，，现现阶阶段段主主要要客客户户为为都都市市心心语语、、都都市市丽丽景景前前期期业业主主。。经过过我我们们对对都都市市丽丽景景小小区区实实地地考考察察，，小小区区内内停停车车位位不不足足，，车车辆辆乱乱停停放放现现象象严严重重，，表表明明存存在在一一定定的的客客户户需需求求。。四、车位位销销售售建建议议如何何告告诉诉这这些些客客户户我我们们在在卖卖车车位位？？主动出击电话、短信通知都市心语、都市丽景前期业主。（所有客户需通知到位）把车位信息嵌入业主生活在都市心语、都市丽景小区出入口，设置一个车位销售信息栏，宣传车位销售信息将车车位位销销售售信信息息清清晰晰的的传传达达给给前前期期业业主主，，这这一一环环节节很很重重要要。。位置置选选择择要要明明显显。。四、车位位销销售售建建议议如何何让让客客户户购购买买我我们们卖卖车车位位？？为业主考虑研究都市丽景一期与二期是否可以连通，或者设置专门的车辆进出口，便于一期业主将车停到二期停车场购买车位赠送礼品礼品建议：食用油+大米+车内小装饰品20#销售与车位销售相结合购买20#房源客户，同时购买车位可享受优惠。优惠建议：买20#一房户型的客户，买车位优惠8000元买20#两房户型的客户，买车位优惠12000元买20#三房户型的客户，买车位优惠15000元五、媒体体选选择择及及投投放放节节点点在媒媒体体选选择择及及投投放放节节点点，，我我们们从从以以下下五五个个方方面面进进行行考考虑虑加强项目推广力度的原因？如何选择适合项目的媒体？何时进行媒体投放更有效？重点宣传哪些内容？其他可利用的广告宣传点五、媒体体选选择择及及投投放放节节点点加强强项项目目推广广力力度度的原因因？项目目前期期媒体体推推广广长时时间间暂停停，，来来访访来来电电客客户户储存存不不够够，市场场对对项项目目20#产产品品认认知知不不够够，，项项目目无无客户户积积累累，，不不利利于于20#销售售；；根据据经经验验，，媒媒体体推推广广执执行行需需要要具具备备延延续续性性，，且且需需要要重重点点区区域域覆覆盖盖、、多多方方位位涉涉及及，，单单一一的的媒媒体体或或者者断断续续的的媒媒体体推推广广，，不不利利于于项项目目形形象象的的延延续续及及延延伸伸，，不不利利于于客客户户的的积积累累，，由由此此造造成成客客户户量量不不稳稳定定，，因此此需需要要多多方方位位的的媒媒体体投投放放；20#是是整整个个项项目目的的收收官官之之作作，，同同时时，，也也会会让让很很多多客客户户认认为为是是尾尾盘盘销销售售，，致致使使客客户户不不会会过过多多的的关关注注，，销售售难难度度会会大大大大增增加加，因因此此，更需需要要媒媒体体宣宣传传，，传传播播20#的的销销售售信信息息。五、媒体体选选择择及及投投放放节节点点如何何选选择择适适合合项项目目的的媒媒体体？？前面面我我们们有有提提到到金金水水路路某某项项目目的的客客户户来来访访途途径径情情况况。。我们们通通过过对对金金水水路路某某项项目目的的来来访访客客户户群群体体进进行行了了抽抽样样调调查查，，得得出出结结果果，，路路过过占占32%，，朋朋友友介介绍绍占占39%，，北北方方广广告告占占19%，，短短信信息息占占12%，，网网络络占占5%，，其其他他占占1%。。此项目未未投放桂桂林晚报报、居桂桂林等媒媒体五、媒体投放放节点及媒媒体投放放建议如何选择择适合项项目的媒媒体？与本项目目接近的的新都尚尚品项目目，在客客户成交交方面，，主要集集中在朋朋友介绍绍、路过过、北方方广告、、手机短短信息这这四大块块。如右右图。同时，我我们重点点跟踪的的同类项项目兴盛盛前城，，其所投投放的媒媒体基本本为类似似北方广广告、手手机短信信等小众众媒体，，并取得得了很大大的效果果。五、媒体投放放节点及媒媒体投放放建议如何选择择适合项项目的媒媒体？经过对周周边项目目的考察察，结合合本项目目实际情情况，在在媒体选选择上，，我们建建议主要要投放北北方广告告、手机机短信息息、新浪浪网等媒媒体，同同时，结结合售楼楼部电话话彩铃、、挂机短短信以及及售楼部部的局部部广告位位更新，，对项目目进行宣宣传。五、媒体投放放节点及媒媒体投放放建议媒体投放放（4至至6月排排期建议议）五、媒体投放放节点及媒媒体投放放建议续上页五、媒体投放放节点及媒媒体投放放建议何时进行行媒体投投放更有有效？在本方案案中，前前方已对对20#的推售售时间进进行了详详细的阐阐述，““兵马未未动，粮粮草先行行”，针针对20#的推推售时间间，媒体体投放建议在2013年4月月份开始始进行。。五、媒体投放放节点及媒媒体投放放建议重点宣传传哪些内内容？20#为为本项目目的收官官之作，，小区一一期、二二期（局局部）已已成型，，媒体宣传传方面，在在宣传产产品信息息外，我我们还要要重点阐阐述小区区整体规规模已形形成，可可以给客客户一个个安静、、舒适的的居住环环境。宣传重点建议议：①、整个个项目的的收官之之作，精精品呈现现；②、整个个社区已已成型，，居住舒舒适；③、实实用户户型；④、车车位销销售；；⑤、优优惠信信息。。五、媒体投投放节点及及媒体体投放放建议议其他可可利用用的广广告宣宣传点点1、售售楼部部现有有广告告点位位的更更新LED屏幕幕广告告信息息的更更新：：要经经常保保持销销售信信息、、优惠惠信息息的更更新，，同时时也可可以反反复播播放在在售户户型、、车位位的信信息。。售楼部部玻璃璃贴纸纸广告告的更更新：：现可可更新新成小小区车车位销销售信信息及及20#形形象、、产品品信息息，在在20#进进入销销售前前后，，可频频繁的的更新新20#的的产品品信息息、优优惠信信息以以及整整个小小区的的整体体形象象。售楼部部X展展架的的更新新：频频繁更更新售售楼部部内的的X展展架，，既可可以传传达新新的销销售信信息，，一定定程度度上又又可以以活跃跃现场场的销销售气气氛。。五、媒体投投放节点及及媒体体投放放建议议其他可可利用用的广广告宣宣传点点2、车车位销销售信信息栏栏的设设置在小区区一期期、二二期小小区出出入口口，设设置一一个车车位销销售信信息栏栏，宣宣传车车位销销售信信息，，并附附带详详细的的车位位信息息。同同时，，在20#进入入销售售时，，可以以更新新成20#的销销售信信息，，以及及老带带新活活动信信息。。方案结结束谢谢谢谢9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。23:16:2723:16:2723:161/5/202311:16:27PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2323:16:2723:16Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。23:16:2723:16:2723:16Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2323:16:2823:16:28January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月202311:16:28下下午午23:16:281月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月2311:16下下午1月-2323:16January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/523:16:2823:16:2805January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。11:16:28下下午11:16下午23:16:281月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。23:16:2823:16:2823:161/5/202311:16:28PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2323:16:2823:16Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。23:16:2823:16:2823:16Thursday,Janu