海门市市场调研报告

2012年5月20日

海门市房地产市场调研报告海门市城市认知房地产整体市场概况微观竞争市场海门市位于万里长江入海口，位于江苏省东南部，东濒黄海，南倚长江，素有"江海门户"之称，与上海隔江相望，被誉为"北上海"。海门，东濒黄海，与日本、韩国隔海相望，距长崎、釜山等国际大港仅400海里；南倚长江，与上海的直线距离仅60公里。海门，是长三角北翼联通上海的第一桥头堡，处于承南接北的重要枢纽位置。从海门出发，200公里范围内可覆盖上海、苏州、无锡等20多个现代城市。全市土地面积1148.77平方公里。海门市设有19个镇，1个乡，233个村民委员会，64个居民委员会。2011年年末全市户籍人口99.99万人。城市认知/城市概况城市交通——随着高速公路、铁路、长江大桥的建成，海门的对外交通将又有新的质的飞跃，特别是海门将与上海大通道的贯通，海门的区位优势将进一步凸现，赢得未来发展的空间。海门市交通公路海门至上海G15(沈海高速)-G40（沪陕高速）1.5小时车程，130公里宁启高速到南京285公里；3个小时海门至南京北接沿海、宁启、杨启，南联沿江、沪宁、苏嘉杭高速从海门出发，200公里范围内可覆盖上海、苏州、无锡等20多个现代城市。铁路沪通铁路（规划）沪通铁路全线设平东、南通西、张家港北、张家港、常熟、太仓港、太仓、安亭、黄渡等9个车站，线路长度137.277公里，三个机场上海浦东国际机场2个小时车程上海虹桥机场1.5小时车程南通机场0.5个小时车程两大港口上海港100公里、2小时车程南通港20公里、0.5小时车程大桥苏通大桥16公里崇启大桥40公里崇海大桥（规划）位于海门市区西南侧，铁道部正在加紧推进，有望近年开工建设的沪通铁路、轻轨、公路“三合一”大桥。

城市认知/城市概况城市印象

全国闻名的“科技之乡”、“纺织之乡”、“建筑之乡”、“教育之乡”、“长寿之乡”，被誉为“金三角上小浦东、江风海韵北上海”

城市认知/城市概况张謇张謇与马相伯在吴淞创办了复旦公学，这就是复旦大学的前身。1909年倡建通海五属公立中学（即今南通中学）。1912年，张謇在老西门创办江苏省立水产学校，1913年全校迁往吴淞，故称’吴淞水产专科学校”，今天上海海洋大学的前身。

1917年，张謇支持下，同济医工学堂（同济大学的前身）在吴淞复校。1921年，上海商科大学在上海成立。上海商科大学前身是南京师范高等学校，后南京高等师范学校扩展为国立东南大学，张謇是国立东南大学主要创建人之一。文化名人

沈肇洲（1857-1929），南派琵琶演奏大师。季方（1890-1987），前交通部副部长，江苏省副省长。王个簃（1897-1988），现代著名书画家，篆刻家，艺术教育家。林非（1931-），中国鲁迅研究会会长，散文学会会长。陈辽（1931-），海门籍著名文艺理论家。陆侃如（1903-1978），现代著名文学史专家、教育家。卞之琳（1910-2000），现代诗人、文学评论家、翻译家。龙飞（1926～2004），作曲家。海门市整体经济发展位于江苏省县级市上游城市认知/经济基础市县地区生产总值位次人均GDP位次市县地区生产总值位次人均GDP位次昆山市2100.2811421851仪征市280.70265027816江阴市2000.9221265323高邮市255.81275828612张家港市1603.5131295352溧水县250.16285966711常熟市1453.614965185高淳县247.26295828612吴江市1003.395830246扬中市246.9930741327宜兴市805.826642149建湖县245.97313284928太仓市730.3271044134射阳县244.67322707033丹阳市607.6786388110句容市243.09333936622海门市500.1095563415宝应县242.86343092430江都市488.88104855917新沂市241.20352636036靖江市441.0011657528赣榆县223.07362319939如皋市431.00123429626阜宁县206.16372302440启东市430.04134474518东海县200阳市424.66145678413睢宁县200.10391849847泰兴市407.58153699423滨海县198.16402066844兴化市387.11163002532泗阳县192.20411999146东台市381.54173661624泗洪县181.00421999146邳州市365.39182518637涟水县157.45431844548海安县355.57194137421盱眙县154.25442392638如东县352.36203559225丰县150阳县308.49212002445灌云县150坛市308.28223661624灌南县140.08472247242姜堰市306.76234160620响水县135.20482650235沛县301.60242672734洪泽县105丰市293.58254191319金湖县98.555030212312010年，海门市地区生产值在江苏省50个县级市中排名第9位，人均GDP为55634元，排名15位。持续蝉联“全国县域经济基本竞争力百强县（市）”，四年前移了十个位次，继续名列苏中苏北第一，并成功跻身全省前十强整体水平处于江苏省的县级市上游水平。

在“全省县级市可持续发展综合排名”中，位列第6位；获评“2010年福布斯中国最佳县级城市25强”；是“中国民营经济最具活力十强县市”和“中国最具潜力十强县市”，2007年率先在苏中苏北建成全面小康达标市。海门城市经济--三次产业协调发展，在结构调整中实现转型升级，海门经济社会迅猛发展其中第一产业增加值41.39亿元，增长4.1%；第二产业增加值348.22亿元，增长12.1%；第三产业增加值200.71亿元,增长13.7%。三次产业结构为7.0：59.0：34.0。人均地区生产总值65396元，比上年增长17.5%。城市认知/经济基础海门是国务院最早批准的对外开放县（市）之一，处于环上海浦东经济辐射圈内，已形成新材料、医药化工、轻纺服装、建筑业等支柱产业，拥有全国最大的、被国务院经济发展中心列为“中华之最”的绣品专业市场。财政收入稳步上升。“三驾马车”（投资、消费、出口）齐头并进，投资消费增势强劲投资规模不断扩大，投资结构继续优化。从分产业看，工业投资占比较大，而服务业投资增长较快。工业投资方面，纺织、电气制造、金属制品及医药制造等主导行业共完成投资75.45亿元，从行业结构看，零售业为主，其他行业为辅。去年10月份开业的欧尚超市，2011年10月份开业的大东方百货和叠石桥三期，为零售业的发展奠定了良好的基础。城市认知/经济基础全市共完成进出口总额15.84亿美元，比上年增长28.6%。其中出口总额11.38亿美元，同比增长22.0%；进口总额4.46亿美元，同比增长49.3%。全年新增三资企业27家；新批增资项目16个，工商登记注册外资1.87亿美元，注册外全市新签对外承包劳务合同额2.06亿美元，完成年计划的100.3%，同比增长10.8%。全市对外劳务实现营业额3.73亿美元，同比增长13.7%；新派出国劳务2583人，比上年增长33.4%。城市认知/经济基础海门市城镇、农村居民人均可支配收入的不断提高，有助加强购买力，有力推动区域房地产产业健康持续发展位次县（市名称）农村居民人均收入11海门市1137215启东市1058721海安县947825如东县912031如皋市8695位次县（市名称）城镇居民人均收入13海门市2293017启东市2061818海安县2051219如东县2050224如皋市19852海门市城镇、农村居民收入在南通市下属的5个县级市中排名第一；2011年城镇、农村居民收入不断增加，生活质量继续改善；2010年南通市下属各县市城镇、农村居民人均可支配收入城市认知/经济基础城市认知知/人口目前海门门市城市市总体人人口99.99万人，城城市化率率55%，城区人人口32万人，规规划至2020年城市总总体城市市化率为为65%，城市城城区人口口增至43万人。城市功能能定位：长江三角角洲北翼翼先进制造造业基地地，苏中、、苏北接接轨上海海与苏南南的前沿沿阵地；；重要的农农业产业业化基地地，并将沿沿海的现代化生生态宜居居地，全国家纺纺绣品名名城城市认知知/发展规划划发展战略略：大力力强化城城区，带带动周边边地区发发展；积积极扶持持重点城城镇，促促进区域域城市化化，全面面提高城城镇发展展质量，，推动城城乡统筹筹协调发发展。形形成“一主、两两副、一一带”的的空间发发展格局局，“一主主”即海海门城区区，包括括主城区区和滨江江新区；；“两副副”即重重点中心心城镇三三星镇和和包场镇镇；“一一带”即即沿江城城镇发展展带；另另外，位位于东灶灶港的滨滨海新区区，也也是是近几年年海门市市重点发发展区域域

海门主城区临江新区滨江新区人口到2020年43万人

规划面积50.66平方公里58.3平方公里，拥有25公里海岸线100平方公里，拥有6公里15米以上的深水海岸线功能定位主城区：全市的政治、经济、文化、教育、科研和商贸物流中心，主要承担全市的创新、服务和管理功能成为上海北翼集工业、商贸、研发、物流、生活、居住于一体的绿色生态滨江新城打造以滨海新城、深水海港中心、现代工贸中心、生态旅游中心和渔货集散中心等“一城四中心”为框架的产业层次高、积聚效应强、综合功能全的现代化工业港城次城区：滨江新区，大用水量、大运输量的工业级商贸物流、休闲等服务业城市总结结：区位：海门市市作为苏苏中地区区紧邻上上海、苏苏南地区区的重要要堡垒城城市，向向南、沿沿江发展成为城市的主主要发展方向向，逐渐融入入上海、苏南南经济圈，成成为长三角经经济圈肤色载体。区位优势的日日趋明显，必必然带动海门门经济的进一一步提升，经经济的发展将将成为海门房地产市场进入入发展阶段的的基础和保证证。经济：海门市作为为江苏省经济济发展较好的的县级市之一一，各项经济济指标在南通通各县市中均均名列前茅。。近几年海门门经济一直保保持较快的增增长，同时社社会消费和居居民收入也一一直维持在10%以上的增长速速度，都将有有力推动海门门房地产市场场的蓬勃发展展，随着消费费水平和收入入水平的不断断提高，消费费者对住宅档档次的要求也也会越来越高高，中、高端端物业已逐渐渐走进海门购购房客群的视视线。规划：伴随着海门门市城市化进进程的不断加加快，长三角角城市圈经济济、金融的一一体化和长三三角跨江通道道工程的持续续推进，海门门房地产市场场除了满足新新增城市化人人口的刚性需需求外，还需需要满足城市市圈内的投资资者对当地具具有潜力物业业的需求，因因为海门市房房地产开发前前景呈现出比比较乐观的的的态度。另一一方面，随着着海门“一主主、两副、一一带”的空间间发展的不断断形成，海门门主城区、滨滨江新区和沿沿江城镇发展展带等区域的的物业价值必必然会伴随着着这些区域内内不断完善的的基础设施、、日趋明显的的区位优势进进一步提升””区域入驻开发发商海门市场以本地开开发企业为主主，本地较为活活跃的开发商商在2家，其中具有有开发一级资资质的企业两两家（中南控团房地产公司），上海证大房地产有限公司、上海西部企业（集团）有限公司、上海地玮（集团）有限公司是进入海门市的大型异地品牌公司。外地知名开发发企业启东重点房地地产企业中南控股集团团龙信集团集团团南通盛华置业业有限公司南通市巨龙雅雅居置业有限限公司江苏龙辰置业业有限公司上海证大房地地产有限公司司（上海）上海西部企业业（集团）有有限公司（上上海）深圳东恒盛投投资集团（深深圳）上海地玮（集集团）有限公公司（上海）……本地重点开发发企业房地产整体市市场背景从以下图表中中可以看到，，2009年开始海门市市整体房地产产市场发展已已进入快速发展期房地产整体市市场背景2010年市场出现量量缩价涨的态态势，到2011年商品房成交交量出现恢复性增增长，成交面面积为88.75万平方米，增增长幅度为10.56%，销售总额为为51.13亿元，，增长长率为为30.4%，商品品房销售额额递增增率远远大于于销售售总面面积增增长率率，说说明海海门市市在2011调控大大年中中仍处处于”量稳价价升”的市场场格局局；2011年全年房地地产投投资额额为28.44亿，增增长率率为21%；海门市市目前前房地地产市市场环环境趋向线线海门市市2011年全年年住宅宅商品品房成成交量量面积积87.22万平方方米，，成交交套数数7798套，全全年成成交均均价为为6406元/平方米米。从从各月月成交交数据据反映映出，，2011年区域域成交交量稳稳中有有升，，成交交均价价仍处处于上上升通通道，，而至至10月份、、11月份开开始区区域成成交量量和成成交均均价纷纷纷下下滑。。进入2012年1-5月区域域住宅宅商品房房总成成交面面积25.5万方，，同比比下降降35.5%；成交交均价为为6573元/平方米米，同同比上上升7.9%，回升升较为为明显显，但但与2011年6-10月的成成交均均价7157元/平方米米高峰峰值仍仍有差差距。。6091715752516573房地产产整体体市场场背景景房地产产板块块分布布——住宅市市场发发展重重心沿沿张謇謇道往往南（（新区区）高速进进入城城市通通道秀山山西西路路丝绸绸路路珠江路江海路东南区区板块块东北区区板块块北区板板块中心城城区板板块南区（（新））城区区板块块西区板板块解放东东路商业中中心街街：解解放路路商业次次中心心街：：人民民路路路新区主主干道道张謇謇道新行政政中心鸥江路北京京路路北海海路路富江路房地产产整体体市场场背景景土地市市场：：项目位置面积成交价格土地均价

约定容积率合同签订日期(公倾)(万元)（万元/亩）楼板价下限:上限:工业园区震蒙大道东、大岛路北侧3.044314935.33632720433.33.62012-2-29海门港规划长苏路东、大江路北侧12.85848166.06825015601.822012-3-28海门港规划大江路北、长苏路东288.1米5.343120004.56625015591.822012-3-28海门港规划长海路西268.5米、大江路北侧9.40535231.1325015601.822012-3-28海门港规划长海路西148米、大江路北侧5.727221448.36425015601.822012-3-28海门市滨海新区福建路北、长沙路西、武汉路东侧1.24871123.836037511.22012-4-122012年截止止5月，海海门市市商品品房住住宅土土地成成交仅仅6幅地块块，海海门港港4幅，滨滨海新新区、、工业业园区区各1幅，城城区内内无地地块成成交。。相关成成交信信息观观察到到，海海门港港目前前地价价250万/亩，折折合楼楼盘价价1560元/平方米米。该该区域域位于于海门门城区区的西西南部部，距距离中中心城城区约约13公里，，周边边配套套较为为匮乏乏，目目前仅仅证大大国际际城项项目在在售，，别墅墅售价价5500-6000元/平方米米，公公寓售售价估估计在在4000左右元元/平方米米之间间，根根据目目前1560元/平方米米的楼楼盘价价，利利润空空间较较小。。房地产产整体体市场场背景景参照2011年海门门市成成交的的商品品住宅宅地块块交易易数据据：新区中中心地地块地地价在在435万/亩，核核计楼楼板价价2715元/平方米米，目目前该该地块块高层层报价价7500元/平方米米；东南城城区板板块中中土地地价160万/亩，核核计楼楼板价价1002元/平方米米，目目前区区域普普通商商品售售价6000-6500元/平方米米。总体存存在一一定开开发利利润空空间。。项目位置面积成交价格土地均价

约定容积率合同签订日期(公倾)(万元)（万元/亩）楼板价下限:上限:海门镇南海路南、瑞江路西侧4.01579661.774216010022.12.152011-2-12海门市南海路南、张謇大道西侧12.802183469.69243527152.252.32011-3-9海门市南海路南、张謇大道西侧12.802183469.69243527152.252.32011-3-9海门市北海路南、城管局西侧3.746923519.291418261422.22011-6-8海门市大港路西、临港路北侧9.404426332.3218711661.522011-6-30海门市长治南路西、临港路北侧5.343111754.821479161.522011-6-30海门市大港路西、临港路南侧12.790530684.411609991.522011-6-30海门市长治南路西、临港路南侧5.764212681.241479161.522011-6-30海门市东海路北、嘉陵江路东侧6.79981631.952161001.321.322011-7-19海门市南海路南、嘉陵江路东侧3.2071769.7041610022.12011-8-16海门市解放东路南、浦江路西侧4.42723431.085232322.42011-8-16海门市江海路东、圩角河北侧2.1541824.4385635311.532011-9-1海门滨海新区上海路东、发展大道南侧、南京路西侧20.546412615.494125611.12011-9-15海门滨海新区发展大道北、上海路西侧12.976817518.689056233.22011-10-10海门滨海新区发展大道北、港西大道东侧9.550912893.7159056233.22011-10-10海门市富江路东、东海路南侧2.868412075.96428117531.11.32011-10-17房地产产整体体市场场背景景市场在在售楼楼盘分分布秀山山西西路路丝绸绸路路珠江路江海路东南区区板块块东北区区板块块北区板板块中心城城区板板块西区板板块解放东东路富江路鸥江路北海海路路北京京路路新行政政中心1234710859111213141718①盛华华豪庭庭②理想想城③水泓泓花园园④御林林华府府⑤荔园园⑥尊园园岚郡郡⑦中中南世世纪城城⑧地玮玮东洲洲半岛岛⑨龙馨馨家园园⑩海门门财富富广场场⑾中南南世纪纪锦城城⑿江城城逸品品⒀东东恒国国际公公馆⒁北京京壹号号公馆馆⒂秀秀山山新新座座⒃御御庭庭尚尚城城⒄金金色色维维也也纳纳⒅亚亚特特香香提提亚亚境境⒆证证大大国国际际城城6191516房地地产产整整体体市市场场背背景景开发发项项目目大大多多集集中中城城区区的的南南部部，，新新区区板板块块和和东东南南区区板板块块区域项目占地面积容积率项目总建筑面积中心城区海门财富广场0.952.32.17运杰·龙馨园5.83.118南城中南世纪锦城132.1938（后期100万）江城逸品22.423.271.63东恒国际公馆122.6532北京壹号公馆1.073.24.22龙馨家园202.040东南区盛华豪庭4.52.410.8首开理想城10.082.5826水泓花园2.282.66御林华城101.616荔园1.61.93.1尊园岚郡1.092.292.5秀山新座0.224.50.9御庭尚城1.324.025.3东北区板块中南世纪城42.32.3100北城地玮东洲半岛8.132.0917西区金色维也纳82.923亚特香提亚境81.169.3滨江新城证大国际城1301.0150房地地产产整整体体市市场场背背景景区域项目售价产品类型中心城区海门财富广场7200（高层）8500高层、酒店式公寓运杰·龙馨园10000-12000（精装）高层南城中南世纪锦城7500(有9-94折扣)高层、别墅（未建）江城逸品7000高层东恒盛国际公馆公寓：9180（装修）7050（小户型毛坯）7600大户型毛坯叠加：11500（下）；9000（上）联排：13000-14000，双拼：15000-16000高层、联排、叠加北京壹号公馆预估6000（未开盘）高层龙馨家园11000（高层精装修）（未开盘）高层、多层、别墅东南区盛华豪庭6500高层首开理想城7100高层（16F）水泓花园6200高层（16F）御林华城（商务别墅，40年产权）11000（联排）、6200（小高层）联排、小高层荔园7200（公寓）13800（联排）92-93折高层、联墅尊园岚郡10000联体、双拼秀山新座6000高层御庭尚城7800高层东北区中南世纪城7500（9-9.4折）高层北城地玮东洲半岛6500、10000-11000（联排）高层、联排西区金色维也纳（靠近中心城区）7600高层亚特香提亚境5800小高层滨江新城证大国际城5000-6000别墅房地地产产整整体体市市场场背背景景区域域内内在在售售个个案案近近20个楼楼盘盘，，且且个个案案总总建建筑筑面面积积超超过过20万方方的的12个，，其其中中70-100万方方有有3个，，150-180万方方的的有有2个，，这这样样的的市市场场供供应应量量对对于于一一个个城城市市总总人人口口110万，，城城区区人人口口30万人人的的城城市市来来讲讲已已非非常常庞庞大大；；庞大大的的市市场场供供应应量量引引发发较较强强的的市市场场竞竞争争氛氛围围，，开开发发项项目目的的品品质质在在不不断断提提升升，通通过过以以“灰灰色色面面积积””、、智智能能、、节节能能、、人人车车分分流流等等设设计计与与运运用用来来提提高高项项目的的性性价比来来增增强强市场场竞竞争争力力形形成成市市场场主主流流；；同同时时也也抑抑制制了了区区域域的的商商品品房房售售价价，，主主力力售售价价低低于于经经济济级级能能相相对对逊逊色色、、房房地地产产市市场场起起步步较较晚晚的的平平行行城城市市启启东东市市；；从区区域域物物业业形形态态来来看看，，普普通通公公寓寓中中多多层层物物业业形形态态已已不不多多见见，，大大多多是是小小高高层层和和高高层层；；低低密密度度产产品品叠叠加加、、联联排排、、双双拼拼、、独独栋栋都都已已角角逐逐市市场场；；房地地产产整整体体市市场场背背景景区域域内内高高品品质质社社区区景景象象房地地产产整整体体市市场场背背景景整体体市市场场总总结结土地地市市场场：：中心心城城区区商商品品住住宅宅土土地地无无成成交交，，开开发发区区土土地地成成交交价价格格较较高高，，市市场场回回报报较较2012年度截止5月，海门市商品房住宅土地成交仅6幅地块，海门港4幅，滨海新区、工业园区各1幅，中心城区内无相关地块成交。从4幅海门港商品房住宅用地静态分析从这些地块成交楼板价再结合目前该区域市场的售价、去化速度，地块开发利润非常有限。商品房整体市场：城区开发量较大，市场竞争激烈；受到楼市调控政策及区域内供应量巨大双重影响，价格提升受抑；海门市随同其他二三线城市一样，从2011年10月份开始进入低靡期，成交量、成交均价不同程度下滑。从开发量情况来看：城区内楼盘项目不少近20个在售项目，且项目体量较大，市场开发供应量处于近饱和状态，同时抑制价格有效上扬。海门市全年成交建筑面积约88万平方米，属于高位水平；成交主要集中于当地品牌大型开发商开发的项目，例如中南世纪城，两年成交70多万方；区域整体处于产品提升阶段，从原先单一的建筑立面打造到如今注重小区的全开挖人车分流、景观、配套会所等全方位综合提升。房型：靠近中心城区楼盘热销产品主要以三房产品为主，三房产品又以120-140㎡的实用型与140-170㎡的舒适性户型为主，城郊楼盘热销产品主要以80-100㎡两房与100-110㎡的小三房产品为主；在如今低靡市市场下，小户型去化速度快。从客户情况来看：目前以刚性需求客户为主，用于结婚、就学、刚性的改善性客户为主。房地地产产整整体体市市场场背背景景各类类产产品品售售价价南区（新城区）东南区板块东北区中心城区西区北区区域域内内主主力力售售价价在在6000-7000元/平方方米米，，高高端端物物业业精精装装修修报报价价突突破破10000元从各个板块分析，中心城区及南区（新区）板块售价相对较高，毛坯主力售价在7500元/平方米，精装修售价在11000元/平方米；北区、西区离市中心较远的区域售价一般在5800-6500元/平方米。区域内项目主要集中分布于新区和东城区的南面。微观观竞竞争争市市场场低密密度度住住宅宅叠加｛｝｝｝溢价价率率33%溢价价率率75%溢价价率率100%溢价价率率77%中心心城城区区内内低低密密度度住住宅宅产产品品叠叠加加、、联联排排、、双双拼拼、、独独栋栋都都有有，，一一般般大大都都融融入入在在混混合合社社区区中中，，且且规规模模都都不不大大；；产品品品品质质除除了了东东恒恒盛盛国国际际公公馆馆项项目目外外，，其其他他整整体体都都不不高高；；售价价：：叠叠加加售售价价在在10000元/平方方米米，，溢溢价价率率在在33%左右右；；联联排排别别墅墅主主力力售售价价在在10000-13000元/平方方米米溢溢价价率率75-77%，双双拼拼售售价价13000-15000元/平方方米米，，溢溢价价率率100%。海门门市市低低密密度度产产品品整整体体溢溢价价率率水水品品要要高高于于启启东东和和如如皋皋，，但但从从调调研研过过程程中中发发现现别别墅墅市市场场处处于于初初级级阶阶段段，，还还不不成成熟熟，，整整体体市市场场接接受受度度、、去去化化速速度度仍仍不不太太乐乐观观。。联排双拼微观竞争争市场公寓类产产品户型型面积分分析公寓类产产品户型型以二房房、三房房为主，，二房主主要供应应面积段段在88-105平方米，，三房主主要供应应面积段段在125-148平方米；；区域内仅仅有三个个项目有有一房一一厅的供供应，主主要面积积在67-76平方米；；微观竞争争市场四房、五五房的户户型供应应主要集集中于区区域内的的核心位位置高端端社区；；四房户型型的面积积供应段段140-160平方米；五房户型型的供应应面积段段在170-190平方米微观竞争争市场别墅类产产品面积积供应段段低密度物物业以联联排、双双拼为主主；叠加加、独栋栋市场供供应较少少；面积：叠加：230-300平方米联排：210-280平方米双拼：260-350微观竞争争市场海门主城城区主要要在售个个案去化化速度分分析

已售面积去化时间开盘日期财富广场1.8912个月2011-5-10地纬·东洲半岛4.6925个月2010-4-31东恒盛国际公馆1.0711个月2011-7-14海门中南世纪城64.519个月2010-9-1海门中南世纪锦城15.929个月2011-9-16尊园岚郡1.6519个月2010-10-1江城·逸品4.459个月2011-9-17金色维也纳15.923个月2010-4-31理想家园15.447个月2008-5-27荔园商住小区0.9812个月2011-6-7证大国际城14.148年2004-3-28海门东恒盛国际公馆3.5611个月2011-7-14运杰.龙馨园14.9516个月2011-1-1永泓花园7.8524个月2010-3-25盛华豪庭2.085个月2012-1-18海门市近近两年商商品房整整体成交交量在约约85万平方方米，，而中中南世世纪城城、中中南世世纪锦锦城两两个项项目整整体的的成交交量仅仅80.42万平方方米，，占整整体市市场成成交量量47.3%，仅一一半，楼盘名称中南世纪城物业类型高层、叠加、联体别墅户型面积/售价一房：67㎡；二房：86-89㎡；三房：137-148㎡占地面积42.3万总建面积100万绿化率38%容积率2.3销售情况均价：7800，9-93折配套情况周边配套并小区自建商业、学校概况：海门门中南南世纪纪城位位于海海门市市标志志性建建筑瑞瑞江大大转盘盘东北北角。。西邻邻海门门主干干道瑞瑞江路路，北北起海海门河河，东东依民民生路路，同同时在在民生生路东侧配配备有有一个个五万万平米米封闭闭式菜菜场以以及海海门重重点东东洲中中小学学校东东校区区以及及开发发区医医院。。以西西班牙牙建筑筑风格格为主主，以以水为为主题题。卖点：开发发商品品牌、、项目目品质质、学学区房房概念念。销售状状况：2010年3月开始始接受受预定定，同同年10月开盘盘，开开盘价价：6200元/平方米米。截截止2012年5月，项项目共共成交交了5940套，合合计654907平方米米，平均每每年的的成交交量达达32.7万平方方米，，占海海门市市全年年总体体成交交量的的37.2%。微观竞竞争市市场楼盘名称中南世纪锦城物业类型小高层、高层、联排、双拼、独栋、办公楼户型面积/售价二房：90平方米三房：120-128平方米四房：137-148平方米售价：7500占地面积13万总建面积38万（规划后期总面积100万）绿化率62%容积率2.19销售情况2011年9月开盘，配套情况项目概海门中南世纪锦城是中南集团继中南世纪城之后在海门的又一力作，项目规划总占地约13万平米，总建筑面积38万平米，以景观生态河圩角河分界，南至南京西路东靠张謇大道北至秀山路西至海兴路，以商务、商业、体育、居住以及大型休闲活动中心为一体的未来城市中心，小区整体是以西班牙建筑风格为主的，采用人车分流设计。卖点：新区市政府旁，开发商口碑效应，户型；销售情况：2011年9月开盘，目前为止成交1375套，成交总面积17.76万平方米。微观竞竞争市市场户型图图微观竞竞争市市场楼盘名称盛华豪庭物业类型高层（18-24层）户型面积/售价6500元/平方米二房：86-87三房：97-127占地面积4.49万总建面积10.78万左右绿化率35%容积率2.4销售情况2012年1月份开盘配套情况依赖中心配套小区概概况：：地处海海门城城区东东南板板块，，距离离新区区政府府3公里左左右。。盛华华豪庭庭项目目由6幢18～24层高层层住宅宅和两两幢沿沿街商商铺组组成，，总建建筑面面积约约15万㎡。。建筑筑采用用新古古典主主义建建筑风风格，，底部部为干干挂石石材饰饰面，，建筑筑上部部为高高档真真石漆漆。配配合8大安防防智能能系统统。卖点：：户型型、物物业管管理销售情情况：：2012年1月开盘盘，共共成交交334套，合合计3.2万平方方米。。微观竞竞争市市场户型微观竞竞争市市场楼盘名称东恒盛国际公馆物业类型高层、小层、叠加、联体别墅户型面积/售价公寓：7000——720086-190叠加：10000230-310联体13000280双拼：14500310占地面积110000总建面积220000绿化率容积率2.0销售情况2011年7月开盘配套情况酒店、学校海门东东恒盛盛国际际公馆馆位于于江苏苏省南南通海海门市市北京京路北北侧，，日新新小区区南侧侧，本本次新新建项项目占占地面面积为为11万平方方米，，地块块主要要用于于居住住，建建设高高层、、多层层住宅宅楼、、商铺铺，以以及与与住宅宅楼相相配套套的教教育机机构、、文体体配套套及其其相关关设施施，投投资额额为7.5亿元。装修标准：：精装修外墙材料：：涂料;石材;仿石材;外墙风格：：北美古典主主义高层洋洋房，美式式风格别墅墅装修价格：：1000-2000安保系统：：脉冲电子围围栏、全方方位智能化化监控系统统、多点无无线巡更系系统智能设施：：数字型彩色色智能可视视对讲、家家居安防系系统、中距距离门禁系系统2011年7月开盘至今今共售出273套，总建筑筑面积3.5万平方米，，成交均价价6500。楼盘名称证大国际城物业类型公寓、别墅、综合体（大拇指广场）户型面积/售价公寓开盘：4200（一房：53；二房105-108；三房：116）别墅：6000占地面积140万总建面积170万绿化率46%容积率1.2销售情况2004年第一期独栋别墅开盘配套情况海门市证大中学（09年9月已启用）、证大小学（规划中）、幼稚园（规划中）、医院（规划中）

广场、幼稚园项目概况微观竞争市市场小区实景微观竞争市市场9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。23:30:0123:30:0123:301/5/202311:30:01PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2323:30:0123:30Jan-2305-Jan-2312、故人江海别别，几度隔山山川。。23:30:0123:30:0123:30Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2323:30:0123:30:01January5,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。05一一月202311:30:01下下午23:30:011月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2311:30下下午1月-