物业管理物业服务市场

第四章物业服务市场一、物业服务市场概述二、物业服务招标投标目录三、物业服务合同四、物业服务价格与收费二、物业服务招标投标三、物业服务合同四、物业服务价格与收费二、物业服务招标投标三、物业服务合同（一）物业服务市场的含义与特点一、物业服务市场概述（二）物业服务市场的构成（三）物业服务市场的管理（四）物业服务市场中的委托代理关系及其实现方式（一）物业服务市场的含义与特点2．物业服务市场的特点1．物业服务市场的含义1．物业服务市场的含义物业服务市场是指围绕出售和购买以物业为对象的服务而进行的各种交易活动的总和。广义的物业服务市场是指所有物业服务商品交换关系的总和，狭义的物业服务市场则指物业服务商品交换的场所。概念市场交换的商品是物业服务含义市场交换关系主体是业主和物业服务企业价值规律和竞争规律是物业服务市场的基本规律非所有权性2．物业服务市场的特点生产与消费的同步性服务品质的差异性服务的综合性和连锁性服务需求的伸缩性市场主体业主（二）物业服务市场的构成物业服务企业中介组织物业管理行业协会政府各级行政主管部门市场管理职能部门市场客体常规性公共服务针对性专项服务委托性特约服务市场机制价格机制供求机制竞争机制（三）物业服务市场的管理2．物业服务市场管理的内容1．物业服务市场管理的含义1．物业服务市场管理的含义物业服务市场管理指有关管理部门按照社会经济发展客观规律和物业服务市场发展的目标、方向，运用法律、行政、经济以及宣传教育等手段对物业服务市场交易对象及交易过程中全部经济关系进行调控、指导、监督和服务等管理工作。概念国家设置的市场管理职能机构市场管理机构物业服务的技术管理机构群众性的管理监督机构对物业服务市场交易主体的管理2．物业服务市场管理的内容对物业服务市场交易客体的管理对物业服务行为的管理对物业服务价格的管理对物业服务合同的管理对物业服务信息的管理（四）物业业服务市场场中的委托托代理关系系及其实现方方式2．委托代代理关系的的实现方式式1．委托代代理关系主体代理人：物业服务企企业被代理人：业主或业主主大会相对人各类相关的的专业公司司分散业主（相对于业业主大会））承租人（相对于产产权所有人人）1．委托代代理关系通过物业服服务的招投投标并签订订前期物业业服务合同同或物业服服务合同来来实现：“国家提倡倡建设单位位按照房地地产开发与与物业管理理相分离的的原则通过过招投标的的方式选聘聘具有相应应资质的物物业服务企企业。住宅宅物业建设设单位，应应当通过招招投标的方方式选聘具具有相应资资质的物业业服务企业业；招投标标人少于3人或者住宅规规模较小的的，经物业业所在地的的区、县人人民政府房房地产行政政主管部门门批准，可可采用协议议方式选聘聘具有相应应资质的物物业服务企企业。”2．委托代理关关系的实现现方式（一）物业业服务招投投标概述二、物业服服务招标投投标（二）物业业服务招标标（三）物业业服务投标标（一）物业业服务招投投标概述2．物业服服务招投标标的原则1．物业服服务招投标标的概念3．物业服服务招投标标适用的法法律法规4．物业服服务招投标标的特点1．物业服服务市场管管理的含义义物业服务招招标指开发商、、业主（委委托业主大大会）或其其他产权人人等物业服服务市场主主体，遏过过编制和公公开符合其其服务要求求和标准的的招标文件件，向社会会招聘，并并采取一定定的方法进进行分析和和判断，最最终确定最最佳的物业业服务企业业并与之订订立前期物物业服务合合同或物业业服务合同同的过程。。招标物业服务投投标指物业服务务企业为开开拓业务，，根据物业业服务招标标文件中确确定的服务务妄求和标标准，组织织编制投标标文件，并并向招标单单位递交应应聘申请书书和投标书书，参与物物业管理竞竞标，以求求通过物业业服务市场场竞争获得得物业管理理权的过程程。投标2．物业服服务招投标标的原则公开原则公平原则公正原则合理原则法律法规《中华人民民共和国招招标投标法法》（1999）3．物业服服务招投标标适用的法法律法规《物业管理理条例》》》（2007修订））《前期物业业管理招标标投标管理理暂行办法法》（2003）早期介入的特点4．物业服务务招投标的的特点阶段性的特点不确定性的特点（二）物业业服务招标标2．招标方式1．招标主主体3．招标程程序主体开发建设单单位：开发商全体业主或或业主大会会1．招标主主体其他物业所所有权人：：企业办公楼楼公开招标2．招标方方式邀请招标协商招标3．招标程序准备阶段实施阶段结束阶段准备阶段段成立招标机机构3．招标程序序（一）———准备阶阶段自行成立招招标机构招标人委托托招标代理理机构编制招标文文件确定标标底投标人须知知合同条款技术规范——实施阶段段发布招标公公告3．招标程序序（二）———实施阶阶段招标单位名名称、项目目名称、地地点物业管理项项目资金来来源招标目的、、项目要求求概述购买招标文文件时间、、地点和价价格接受标书的的最后日期期和地点开标日期、、时间、地地点招标单位的的地址、电电话，等组织资格预预审召开标前会会议开标、评标标与定标投标人的经经验人员及设备备能力投标人的财财务状况，，等物业管理开开标：交标标书后2～～3日物业管理评评标物业管理定定标结束阶段段资料的整理与归档3．招标程序序（三）———结束阶阶段招标文件招标文件附附件及图样样对招标文件件进行澄清清和修改的的会议记录录和书面文文件投标文件及及标书同招标方的的来往信件件，等合同的签订订与履行（三）物业业服务投标标2．投标程序1．投标原原则3．物业服服务投标书书的编制真实性原则1．投标原原则正当竞争原则——2．投标程序序准备阶段实施阶段结束阶段准备阶段段取得从业资资格2．投标程序序（一）———准备阶阶段《企业法人人营业执照照》《物业服务务企业资质质证书》筹措资金收集招标物物业相关资资料资金积累银行贷款进行投标可可行性分析析招标物业条条件分析本公司投标标条件分析析竞争者分析析风险分析实施阶段段购买并阅读读招标文件件2．投标程序序（二）———实施阶阶段标前调查与与现场考察察制定管理服服务方法及及工作量制定资金计计划标价试算标价评估与与调整办理投标保保函封送标书、、保函参加开标及及答辩会2．投标程序序（三）———结束阶阶段在规定时间间内：办妥履约保保证和各种种手续；尽快与招标标单位进行行详细洽商商，签订物物业服务合合同3．物业服服务投标书书的编制（2）编制制投标文件件应注意的的事项（1）物业业服务投标标书的主要要内容（3）投标标报价及技技巧投标书的主主要内容容投标函（1）物业业服务投标标书的主要要内容投标报价物业业管管理理方方案案招标标文文件件要要求求提提供供的的其其他他材材料料确保保填填写写无无遗遗漏漏，，无无空空缺缺不得得任任意意修修改改填填写写内内容容填写写方方式式规规范范不得得改改变变标标书书格格式式计算算数数字字必必须须准准确确无无误误报价价合合理理包装装整整洁洁美美观观（2））编编制制投投标标文文件件应应注注意意的的事事项项注意意事事项项投标标报报价价及及技技巧巧经营营管管理理费费用用测测算算（3））投标标报报价价及及技技巧巧前期期介介入入服服务务中中发发生生的的开开办办费费用用测测算算第一一年年度度物物业业管管理理费费用用测测算算年度度能能源源费费用用测测算算年度度经经营营管管理理支支出出费费用用预预算算确定定合合理理利利润润率率（利利润润率率是是实实际际发发生生的的物物业业服服务务费费的的5％％～～15％％之之间间））（一一））物物业业服服务务合合同同的的性性质质与与特特点点三、、物物业业服服务务合合同同（二二））物物业业服服务务合合同同的的分分类类（三三））物物业业服服务务合合同同的的主主体体和和内内容容（四四））物物业业服服务务合合同同的的变变更更与与解解除除（一一））物物业业服服务务合合同同的的性性质质与与特特点点2．．物物业业服服务务合合同同的的特特点点1．．物物业业服服务务合合同同的的性性质质1．．物物业业服服务务合合同同的的性性质质委托合同说服务合同说混合合同说独立合同说雇佣合同说承揽合同说物业业服服务务合合同同是是业业主主与与物物业业服服务务企企业业双双方方意意思思表表示示一一致致的的产产物物；；当事事人人相相互互信信任任是是物物业业服服务务合合同同的的订订立立的的前前提提；；物业业服服务务合合同同是是有有偿偿的的；；物业业服服务务合合同同既既是是诺诺成成性性合合同同又又是是双双务务合合同同；；物业业服服务务合合同同应应到到政政府府行行政政主主管管理理部部门门备备案案。。2．．物物业业服服务务合合同同的的特特点点特点点前期期物物业业服服务务合合同同（二二））物物业业服服务务合合同同的的分分类类“在在业业主主、、业业主主大大会会选选聘聘物物业业服服务务企企业业之之前前，，建建设设单单位位选选聘聘物物业业服服务务企企业业的的，，应应当当签签订订书书面面的的前前期期物物业业服服务务合合同同。。””物业业服服务务合合同同签订订日日期期一一般般应应在在业业主主委委员员会会成成立立3个个月月内内，最最迟迟不不应应迟迟于于6个个月月；合同同的的甲甲方方是是业业主主委委员员会会（（代代表表所所有有业业主主）），，乙乙方方是是物物业业服服务务企企业业。。甲甲方方是是委委托托方方，，乙乙方方是是受受托托方方。。物业业服服务务合合同同的的委委托托管管理理期期限限由由双双方方协协议议商商定定，，以以年年为为单单位位，，一一般般为为3年年。（三三））物物业业服服务务合合同同的的主主体体和和内内容容2．．物物业业服服务务合合同同的的内内容容1．．物物业业服服务务合合同同的的主主体体主体物业业服服务务企企业业业主主委委员员会会1．．物物业业服服务务合合同同的的主主体体物业业服服务务合同同的的内内容容总则则2．．物业业服服务务合合同同的的内内容容物业业服服务务事事项项物业业服服务务质质量量物业业服服务务费费用用双方方当当事事人人的的权权利利义义务务专项项维维修修资资金金的的管管理理和和使使用用物业业管管理理用用房房合同同期期限限违约约责责任任附则则（四四））物物业业服服务务合合同同的的变变更更与与解解除除2．．物物业业服服务务合合同同的的解解除除1．．物物业业服服务务合合同同的的变变更更物业业服服务务合合同同的的变变更更一方方先先提提出出变变更更自自己己的的权权利利义义务务，，另另一一方方只只做做与与之之相相对对应应的的变变更更；；双方方同同时时提提出出合合作作变变更更。。1．．物业业服服务务合合同同的的变变更更约定定解解除除合合同同的的条条件件成成立立2．．物业业服服务务合合同同的的解解除除物业业服服务务合合同同的的解解除除事后后协协商商解解除除因物物业业服服务务企企业业的的主主体体资资格格丧丧失失而解解除除约定定解解除除合合同同的的条条件件成成立立（一一））物物业业服服务务价价格格四、物业业服务价价格与收收费（二）物物业服务务收费（一）物物业服务务价格2．物业业服务价价格的决决定1．物业业服务价价格的形形式物业服务务价格的形形式政府指导导价市场调节节价1．物业业服务价价格的形形式2．物业业服务价价格的决决定业主会通通过压低低或抬高高价格来来得到他他要购买买的物业业服务；；物业服务务企业也也会通过过抬高或或压低价价格来供供给它所所要出售售的物业业服务服服务量；；最终形成成均衡的的物业服服务价格格水平。。（二）物物业服务务收费3．物业业服务收收费的预预算1．物业业服务收收费原则则2．物业业服务收收费方式式合理原则1．物业服务务收费原原则公开原则——正当费用与服务水平相适应原则合法竞争原则政府监管原则包干制2．物业业服务收收费方式式是指由业业主向物物业服务务企业支支付固定定物业服服务费用用，盈余余或者亏亏损均由由物业服服务企业业享有或或者承担担的物业业服务计计费方式式。酬金制是指在预预收的物物业服务务资金中中按约定定比例或或者约定定数额提提取酬金金支付给给物业服服务企业业，其余余全部用用于物业业服务合合同约定定的支出出，结余余或者不不足均由由业主享享有或者者承担的的物业服服务计费费方式。。3．物业业服务收收费的预预算（2）法定税费费（1）物物业服务务成本的的构成（3）物物业服务务企业的的利润（4）物物业服务务企业的的酬金物业服务务成本的的构成管理、服服务人员员的工资资、社会会保险和和按规定定提取的的福利费费等（1）物物业服务务成本的的构成物业管理理区域清清洁卫生生费用物业共用用部位、、公用设设施设备备日常运运行、维维修及保保养费物业管理理区域绿绿化养护护费用物业管理理区域绿绿化养护护费用办公费用用物业服务务企业固固定资产产折旧费费物业共用用部位、、共用设设施设备备及公众众责任保保险费用用经业主同同意的其其他费用用法定税费费营业税教育附加加费（2）法法定税费费城市维护护建设税税（3）物物业服务务企业的的利润利润率由由各省、、自治区区、直辖辖市政府府物价主主管部门门根据本本地区实实际情况况确定的的比率计计算；普通住宅宅小区物物业管理理的利润润率一般般不高于于社会平平均利润润率。物业服务务企业的酬酬金固定提取取比例固定提取取数额（4）物物业服务务企业的的酬金9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。02:28:2302:28:2302:281/6/20232:28:23AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2302:28:2302:28Jan-2306-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。02:28:2302:28:2302:28Friday,January6,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2302:28:2302:28:23January6,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。06一一月月20232:28:23上上午午02:28:231月月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月232:28上上午1月-2302:28January6,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/62:28:2302:28:2306January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。2:28:23上上午午2:28上上午午02:28:231月月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Friday,January6,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。02:28:2302:28:2302:281/6/20232:28:23AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2302:28:2302:28Jan-2306-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。02:28:2302:28:2302:28Friday,January6,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2302:28:2302:28:23January6,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。06一月20232:28:23上午02:28:231月-2315、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。一月232:28上午午1月-2302:28January6,202316、少少年年十十五五二二十十时时，，