世联安溪连捷温泉项目发展战略课件

1谨呈：福建连捷房地产开发有限公司A-27-GW-091221-011打造海西首席高端休闲度假地连捷世界温泉山庄项目发展战略及整体定位1发展战略及整体定位物业发展建议市场调研阶段2010/04/012010/4/282010/03/23在市场调研阶段，项目组就项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究实地调研与查勘当地企业主访谈南翼新城企业高管3位：

旺旺工厂副厂长纬璇纺织董事长闽华电池董事长业内人士访谈房地产业内访谈14位：聚龙小镇营销经理凤冠山庄销售经理弘桥花园销售代表四海明销售代表各楼盘销售代表8位世联地产策划经理张运鸿厦门大学旅游与规划研究院院长颜院长政府官员访谈12位：

南翼新城总指挥、安溪许副县长龙桥园管委会陈主任安溪县规划建设局官桥镇侨联主席官桥镇委书记官桥镇副镇长仁蜂村书记吾宗村书记安溪旅游局陈副局长政府官员访谈调研内容：地块交通可达性查勘自然资源及区域规划现状房地产各板块市场考察安溪及项目地片区实地勘查调研区域：安溪县城南翼新城片区官桥镇片区厦门周边调研在售及售完楼盘9个：南翼新城在售项目安溪县城典型项目厦门区域典型项目2发展战略及整体定位物业发展建议市场调研阶段发展战略与整体定位阶段主要解决以下几个方面的问题中稿汇报补充项目整体风格建议各项规划深化项目建筑单体建议项目园林景观建议经济测算项目属性界定核心问题结构化分析启动期开发的前提6500亩地块的定位项目机会挖掘发展方向机会研判项目整体发展战略及整体定位888亩启动区产品力打造实地调研与查勘：地块交通可达性自然资源及区域规划现状项目所在片区实地勘查客户访谈15位消费者深度访谈走访小区10余个业内人士及官员访谈访谈官员12位访谈房地产业内人士14位2010/04/012010/4/282010/03/233属性界定核心问题梳理888亩启动区开发的前提发展机会挖掘及验证启动区整体定位及发展战略888亩启动区产品力塑造案例研究报告目录分期建议45本项目是什么类型？其面临的最核心问题是什么……项目属性界定核心问题解析项目属性界定及核心问题解析南翼新城地处闽南金三角腹地，直接受到厦、漳、泉的辐射区位：安溪县位于福建省东南沿海，厦漳泉金三角西北部，隶属泉州市南翼新城（龙门镇，含官桥部分区域）毗邻厦门经济特区，成为厦门经济板块产业辐射转移的前沿阵地规划体量：规划面积：100平方公里（可开发建设面积50平方公里）人口规模：近期10万，远期30万以上厦门市泉州市漳州市安溪县城南翼新城约56公里约60公里13公里38公里南翼新城对外交通主要依托省道206线、207线，厦安高速完工后，可大大缩减城际距离现有道路：206省道（南北向）途经龙门镇、天湖度假区、龙桥工业园、官桥镇及铁峰山，南可至同安、厦门，北经安溪县城可达永春及德化207省道（东西向）横穿官桥镇，往西南可达虎邱镇以至漳州规划道路：厦安高速将有助于缩减城际距离马上启动环西大道6公里、龙美大道5公里、省道207线6公里、旺旺迎宾路1公里建设，基本形成一条环城公路，带动周边上万亩土地开发往厦门往安溪县城环城路厦安高速206省道厦安高速官桥出口(距规划区3.5公里)厦安高速龙门出口(距规划区3.5公里)连捷温泉规划区位于南翼新城中心，是拉动新城经济增长的重中之重区位：南翼新城整体规划分割为工业、旅游、商贸中心和行政中心四个部分连捷温泉规划区位于四大规划区块的核心位置，是拉动新城经济增长的重中之重商贸工业旅游旅游本项目行政中心项目总体规模尚未确定，存在规划弹性；启动区规划888亩，以高端温泉示范区为核心带动高尔夫、温泉、酒店用地温泉、商业、住宅用地行政中心用地基本指标：总面积：约8000亩基本指标面积(亩)启动区600+288行政中心833山地区约6200启动区有两部分组成288亩位于依仁溪以西，该地块多为山地密林区，不适宜开发建设，可作为自然景观加以保护和利用600亩地形平缓，该地块多为茶园、农田和村庄，适宜开发600亩288亩依仁溪规划区地形形复杂，多多为山地，，可开发建建设用地不不足50%规划区西侧侧多高山，，东南、东东北侧多平平原，海拔拔高度变化化范围80~254m，地形变化化较大规划区东南南、东北部部地形较为为平坦(＜25%)，西部地区区坡度较大大(＞25%)。适合开发发的用地占占比41%，其中约1/3的坡地需要要填挖方龙门、官桥桥镇两镇的的崩岗侵蚀蚀是福建省省乃至全国国最典型的的地区之一一。规划区区崩岗范围围较大，且且仍处于活活动状态山地崩岗海拔坡度北部有小面面积密林，，其余大部部分地区为为疏林；局局部植物稀稀少地主要要受之前的的开采影响响，以灌草草和石块为为主；竹林林主要分布布于河滨湿湿地规划区主要要土地利用用类型为茶茶园、农田田、密林、、疏林、竹竹林、建成成区等农田、茶园园由于受人人为干扰较较大，生物物多样性较较低，生态态价值不高高，开发建建设中开发发适宜性高高密林、疏林林、竹林具具有重要的的水土保持持，调节气气候，提供供栖息地等等生态功能能，在开发发建设中以以保留和修修复为主密林疏林茶园规划区虽依依溪而建，，但雨水“裸排”、石材厂粉粉尘加重了了对水资源源和环境的的污染规划区周边边水系主要要有蓝溪和和依仁溪，，水库一座座，集水面面积分别为为277公顷、155公顷、29公顷；区域内没有有完善的污污水处理系系统，雨污污水和石材材厂废弃物物未经处理理直接排入入依仁溪，，造成了河河道的污染染；随着新城的的建设，石石材产业将将逐步实现现整合，并并渐渐淡出出。水库依仁溪蓝溪依仁溪排污差温泉资源属属于项目的的主要驱动动力，但从从整个大厦厦门区域看看，温泉资资源并不稀稀缺龙门镇地热热资源十分分丰富，浅浅层蕴藏温温泉带长达达2公里，宽40余米；泉水属低硫硫偏酸性，，且水质良良好，富含含多种对人人体有益的的微量元素素和矿物质质；距离规划区区最近的温温泉眼位于于龙门镇榜榜寨村，项项目开发后后可从此处处引水，原原则上不会会造成温度度衰减。榜寨村温泉眼金狮村温泉眼4公里启动区名称同安汀溪安溪龙门珠海御温泉温度(℃)526845出水量(m3/d)300035002400天湖项目获获将利用启动区周边边水资源丰丰富，温泉泉引入难度度不大，自自然条件良良好；且地地势平坦适适合开发，，拆迁总建建面6万多多平方米，，开发条件件较好600亩启动区西西临依仁溪溪，沿溪而而立距离温泉眼眼约4公里地形平坦，，植被覆盖盖面积小，，适合开发发建设区域内村庄庄零落，拆拆迁总建面面6万多㎡分类拆迁总建面（㎡）总占地面积（㎡）A地块7218.173325.03B地块6768.875301.8C地块5939.294803.12D地块4859.72956.21E地块8224.305844.22F地块9443.545071.58G地块4873.933641.98H地块14261.948853.19I地块4252.162407.81合计65841.9242204.94项目属性界界定：该项项目是受大大都市圈辐辐射的四线线城市，有有一定自然然资源的大大规模旅游游地产项目目描述说明优势区域价值提升空间交通通达性好项目规模大，可操作性强自然资源丰富福建省试点小镇，安溪新的经济增长极路网完善：距离厦门30分钟车程，离漳州、泉州40分钟车程规划面积约8000亩，规划项目有温泉、高尔夫规划区依山临溪、温泉储量丰富劣势发展的不确定性较高显性需求不明显资源缺乏稀缺性环境治理工程大新城处于规划阶段，城市化进程慢以农业人口为主，自建房居多，需求需要引导周边项目多以山景、温泉为主题山体崩岗、溪水污染、温泉储量有待恢复城市属性受大都市圈辐射、四线城市自然属性有一定自然资源项目属性大规模、旅游地产属性界定核心问题梳梳理888亩启动区开开发的前提提发展机会挖挖掘及验证证启动区整体体定位及发发展战略888亩启动区产产品力塑造造案例研究报告目录分期建议16客户提出的的目标、要要求及存在在的困惑目标1：888亩启动区快快速回现开发目标最快启动温温泉区域，，今年十一一能实现部部分温泉开开放尽快启动888亩区域，实实现快速回回现目标2：产品价值值最大化开发要求存在的困惑惑我们的客户户到底是谁谁如何吸引足足够的客户户群体，即即核心竞争争力的构建建客户语录目标3：风险控制制，实现项项目滚动开开发目前主要是是600亩启动区，，其中的100亩温泉区，，即将要启启动，那启启动区的开开发策略和和客户定位位是什么；；项目是否适适合做旅游游地产，如如果适合做做该如何做做，不适合合则应采取取什么策略略；除温泉酒店店外，项目目内部要自自求平衡；；100亩温泉酒店店要做高端端日式温泉泉，这是项项目开发初初步想法17世联对客户户目标的理理解——要实现目标标，立足6500亩是项目的的必由之选选立足6500亩看888亩纯粹888亩要实现启动动区快速回回现、产品品价值最大大化以及滚滚动开发的的目标，我我们能否仅仅就888亩项目考虑虑？优势劣势前期投入少少项目具有规规模、规划划优势，可可以通过温温泉酒店等等高端设施施形成项目目独特的竞竞争优势产品可实现现较高溢价价，并且消消化速度快快，符合快快速回现及及产品价值值最大化的的目标通过项目可可以实现企企业品牌的的提升以及及政府效应应的双赢项目缺乏驱驱动，导导致销售困困难，周期期非常长，，不符合快快速回现的的目标产品溢价难难，收益难难以保证企业品牌形形象无法提提升难以令政府府满意前期投入较较大房地产刚起起步的陌生生区域、客客户群不足足的大规模模住宅项目目有核心吸引引力的中高高端休闲度度假项目18世联对客户户目标的理理解2——两种方案各各自的投入入产出项：：

纯粹888亩项目：面面向居住的的小配套，，低产出立立足6500亩的888亩：中等强强度、高标标准、品牌牌化配套，，高产出

纯粹888亩方案6500亩中的888亩项目定位以居住配套取胜的大规模住宅项目以温泉精品酒店和特色产品的中高端休闲度假项目

配套类型设置标准面积配套类型设置标准面积投入项商业配套按照人均商业面积0.6平米计算10000平米精品酒店设置8栋、500平米/栋、以温泉为特色、聘请名家设计的别墅式精品酒店（仿照长城脚下的公社）4000平米教育配套配置知名的学校，成为主要驱动力之一；包含10个班级的幼儿园和18个班级的小学幼儿园：3000平米；小学：9000平米温泉会所以御温泉、品牌餐饮为特色，集休闲、商务、健身为一体的多功能特色会所5500平米会所以温泉SPA为主，兼顾健身房、桥牌室等休闲娱乐功能3000平米三星级酒店100间客房的三星级商务酒店6000平米

幼儿园8个班级的幼儿园2500平米收入项住宅销售收入以多层为主，中后期根据市场接受程度设置小高层物业，综合容积率以1.5计50万平米普通住宅面向本地客户的普通住宅，主要以洋房为主，后期兼顾部分小高层；占地为总占地面积的30%，容积率为1.313万平米商业销售收入临街1-2层商铺，全部销售10000平米低密度高端产品面向海西城市群中高端客户的低密度产品，占地面积为总占地面积的70%，以独栋为主，容积率以0.5计11.7万平米精品酒店每栋5个客房，共40间客房，按照500元/间，全年入住率70%计40间客房19世联对客户户目标的理理解2——经过初步匡匡算，尽管管6500亩项目前期期配套投入入较大，但但最终收益益比纯粹888亩方案高出出9亿，无疑应应选择6500亩方案说明：1、房地产项项目的建安安成本、售售价基于当当地市场调调查数据得得出；2、配套项目的的成本及收益益根据市场调调查、世联经经验以及其他他城市案例共共同得出

成本（元/平米）成本（万元）

售价（元/平米）收入（万元）收入-成本方案一：纯粹888亩商业配套10001000住宅销售收入2200110000

教育配套20002400商业销售收入60006000

会所3000900

住宅综合成本110055000

总计

59300

11600056700方案二：立足6500亩的888亩精品酒店100004000普通住宅220028600

温泉会所50002000低密度高端产品12000140400

三星级酒店50003000精品酒店每天房价500元计，全年入住率70%，计算15年收益7665

幼儿园1800450三星级酒店每天房价300元计，全年入住率70%，计算15年收益11498

普通住宅综合成本110014300

低密度综合成本150017550

总计

41300

188163146863方案二比方案一高出的收益9016320基于6500亩前提下项目目的核心问题题是需求问题题，即寻找客客户群以及构构建能吸引客客户群的核心心竞争力现实状况状况1距离县城较远远，无配套，，房地产行业业不成熟状况2自然资源丰富富但不优质，，温泉资源好好但不稀缺客户目标启动区快速回回现，产品价值最大大化风险控制、滚滚动开发现实与期望间间的矛盾没有显性客户户（当地客户户）可以抓没有强势资源源能够吸引隐隐性客户（休休闲度假客户户、投资客户户）项目需要大量量的需求支撑撑，才能实现现成功开发按建面33万㎡(容积率1.0）、110㎡/户估算，项目目共需约3000户核心问题需求问题是项项目面临的最最大问题我们的客户是是谁？客户是怎么演演变的？如何才能抓住住他们？VS属性界定核心问题梳理理888亩启动区开发发的前提发展机会挖掘掘及验证启动区整体定定位及发展战战略888亩启动区产品品力塑造案例研究报告目录分期建议2223单纯的600+288亩的开发成功功开发的前提提必须依托6500亩的整体开发发，那么6500亩的发展方向向又是什么……600+288亩开发的立足足点基于6500亩整体发展展方向的研判判600+288亩启动区的定定位前提区域抗性：地地块位于城市市陌生区，区区域形象不好好，项目所具具有的温泉资资源影响力不不足24888亩启动区处于于官桥镇境内内，南翼新城城有待进一步步发展，在厦厦门区域不具具备影响力；；位于镇区，基基础设施落后后，南翼新城城有待进一步步发展；交通不便，目目前通过206省道与厦门相相接，需要近近两个小时车车程；石材行业知名名度高，采石石场对环境影影响大，形象象差；温泉资源目前前仍是当地村村名零散开发发自主经营，，定位低，影影响力差。要建立项目影影响力，化解解区域抗性是是首要任务；；根据项目的的条件和开发发商的目标，，塑造愿景、、规划取胜是是项目的可行行模式效果必要条件特征本项目选择大规模前期投入前期大规模投入，强势氛围营造，形成市场影响前期大规模的资金投入，清晰的全局规划务实，风险低个性化产品打造细分市场，差异化竞争，高针对性，对市场部分客户建立强势吸引市场发展到一定程度，目标客户群已经具一定规模投入小，风险大卖愿景，规划取胜立足高端规划，建立美好愿景，以规模和愿景形成市场影响力项目整体规模大定位高，规划高端项目规划规模大、高端卖愿景，项目目就一定要形成大规模，，形成大盘，充分利用大大盘优势，做做足规划，建建立愿景，实实现前期以大愿景配合较较小的投入化化解区域抗性性。消除区域陌生生感，建立影影响力的三种种模式要化解区域抗抗性就必须对对市场形成影影响力，根据据世联对陌生生区域项目开开发的研究得得出，要在陌陌生区域建立立起项目影响响力可采取以以下三种方式式：因此888亩亩作为项目的的启动区，其其规模难以形形成区域影响响力，必须立立足于6500亩的整体体开发26项目名称规模正开发项目发现之旅1290亩南安香草世界4500多亩龙岩云顶茶园11550亩丽水云天800亩龙岩紫金体育公园3000亩长泰休闲都市之海西国际城4200亩待开发项目紫云山15万亩天湖5400亩海峡茶博园2.25万亩犀山风景区7000多亩孤立地开发888亩将难以形成成区域影响力力，一定要依依托整体6500亩那么6500亩的定位又是是什么？27单纯的600+288亩的开发成功功开发的前提提必须依托6500亩的整体开发发，那么6500亩的发展方向向又是什么……600+288亩开发的立足足点基于6500亩整体发展展方向的研判判立足海西城市市群看南翼新新城从城市发展趋趋势上看项目目600+288亩启动区的定定位前提27项目所在的南南翼新城作为为福建省21个试点小镇之之一，高规格格的规划和政政策支持将是是本项目发展展的基础安溪县以重金金计划打造“海西温泉第一一镇”投资计划：安安溪县计划投投资116亿元，全力打造南南翼新城（龙龙门镇，含官官桥部分区域域）。目前，，已基本完成成“南城”总总体规划，确确定并启动重重点建设项目目32个，预计两年年内可基本撑撑开新城骨架架目标：充分利利用温泉资源源，目标是把把南翼新城建建成宜居城市市综合体、闽闽南休闲商务务区和海西生生态健康旅游游新城南翼新城成为为福建省21个试点小镇之之一：今年初福建省省政府出台了了《关于开展小城城镇综合改革革建设试点的的实施意见》（简称《实施意见》），确定在上上杭县古田镇镇等21个小城镇进行行综合改革建建设试点，安安溪龙门镇位位列其中，分分发挥小城镇镇在联结城乡乡、辐射农村村、扩大就业业和促进发展展中的重要作作用从七大方面给给予政策支持持：《实施意见》确定了从财税税、管理服务务、土地、基基础设施、金金融等七个方方面提出具体体扶持政策和和灵活措施，，要求各级政政府加大投资资力度南翼新城总体体规划28国家对中小城城镇的定位：：国家发改委委最新编制的的《全国城镇体系系规划》中，逐步修正正了“中小城镇”的导向认识，，倡导小城镇镇健康发展上海天津北京重庆广州“严格控制大大城市规模，，合理发展中中等城市和小小城市”。“六五”以来来的城市发展展方针——注：以上资料料来源于建筑筑部总规划师师陈晓丽的观观点及相关新新闻报道的整整理《全国城镇镇体系规规划》对中国城城镇发展展与布局局政策的的建议摘摘要存在的问问题——城市发展展各自为为政，资资源难以以集约利利用，重重复建设设；城市化速速度滞后后于工业业化速度度；城市的国国际竞争争力不足足。“由于种种种原因因，我国国过去走走了一条条在推进进工业化化进程的的同时，，抑制城城镇化的的发展之之路。改改革开放放20年来，城城镇化仍仍然未能能与工工业化同同步发展展。其中中既有国国情条件件和体制制方面的的原因，，也是特特定发展展模式下下的必然然结果。。”以各级中中心城市市为依托托，组织织与经济济社会发发展水平平、自然然和环境境条件相相匹配，，适应经经济全球球化趋势势的城镇镇体系和和经济网网络，合合理配置置空间资资源，缩缩小城乡乡差别，，实现城镇镇与区域域的协调调发展。。要适应中中国经济济参与世世界经济济竞争的的需要，，积极培培育具有有国际竞竞争力的的中心城城市。选选择1-3个具有国国际影响响的城市市，尽快快发展并并培育为为世界级级城市和和国际性性都市；；积极促进进小城镇镇的健康康发展；适应城镇镇体系发发展的趋趋势，重重视对城城市连绵绵区的合合理组织织，完善善发展政政策和管理体制制国家城市市发展的的战略目目标：重要任务务中国定位位的5个国家中中心城市市29世联对小小城镇发发展的观观点：在在城市群群规划已已然成为为中国城城市未来来发展的的主导方方向的前前提下，，作为城市市群战略略的平衡衡与补充充的中小小城镇其其发展必必然要依依附核心心城市群群1234国家城市市经济布布局发展展阶段的的必然结结果核心城市市群在经经济发展展中占据据着持续续强化的的主导地地位利用城市市群进行行城市间间资源优优化配置置，逐步步成为地地方政府府的共识识中国的整整体城市市化已进进入中小小城市向向大城市市人口流流动的阶阶段城市群规规划的现现实主导导性中小城镇镇同样是是国家政政策扶持持的对象象，但其政策策力度与与具体资资金投入入相对于于城市群群战略轻轻微很多多；未来具有有潜力的的中小城城镇更多是依依附于核核心城市市群，拥有独特特比较优优势的中中小城镇镇。30项目所处处的南翼翼新城隶隶属海峡峡西岸城城市群，，目前海海峡西岸岸城市群群已进入入成长期期，为项项目发展展提供了了极大发发展机会会雏形期成长期成熟期特征：各城市间的交通脉络初步打通，建立相向联系各中心城市经济发展迅猛城市建筑物高密度聚集各城市间基础设施初步一体化城市间社会、文化交流加快人口流动加快，向中心城市聚集特征：交通、信息网络更加完善，开始建立双向或多向联系各城市基础设施进一步完善产业聚集逐渐形成，不同产业开始分别向不同城市迁移，城市分工进一步深化特征：与其它城市群对接，形成城市绵延区，进入更高一层的发展阶段交通、信息网络架构成熟，城市间往来迅速、密集，呈多向联系产业聚集度高，城市分工明确，形成互补效应海峡西岸岸城市群群阶段指标城市群雏形期人均GDP小于3000美元大武汉城市群成长期人均GDP大于3000美元，小于10000美元海峡西岸、长三角、珠三角成熟期人均GDP大于10000美元以伦敦为核心的城市群城市群的的发展过过程及阶阶段性特特征2009福建各市市经济情情况类别福州厦门泉州漳州三明晋江GDP（亿元）2521.001616.003002.001113.00733.00775.86增速12.60%8.00%12.50%13.30%12.80%11.90%常住人口（万人）679.00252.00779.00478.00266.00287.00人均GDP（美元）5380.899293.775585.013374.573993.683917.892009年福建省省人均ＧＧＤＰ达达4838美元31从距离上上看，与与厦、漳漳、泉的的道路通通达，南南翼新城城在空间间上具备备承接海海西城市市群休闲闲功能的的条件32主要城市北京深圳厦门商贸中心板块（CBD）国贸/金融街蔡屋围五缘湾/思明居住功能板块团结湖/潮阳公园白沙岭/香蜜湖湖里/思明产业核心板块亦庄龙岗产业区/宝安产业区集美/海沧政务功能板块中南海福田中心区思明空港板块顺义宝安机场湖里城市休闲配套板块玉渊潭/北海莲花山/华侨城五缘湾/环岛路城市近郊休闲功能板块温榆河/怀柔大梅沙/仙湖远郊旅游观光度假板块十渡/八达岭南澳/巽寮湾海西1小时经济济圈工业承接接带旅游、休休闲、度度假产业业带32从城市功功能上看看，南翼翼新城定定位为厦厦门的“后花园”，也支持持整体发发展成为为休闲区区的功能能城市边缘缘开始融融合厦、漳、、泉、龙龙等闽西西南区域域一体化化03年岛内城城市化率率达到93%，岛外城城市化率率仅为23%06年全市化化率达到到68%，预计10年将达到到75%80年厦门设设立经济济特区，，同年建建成区面面积12平方公里里84年经济特特区扩大大到全岛岛2000年岛内城城市建成成区20平方公里里2000-2010年2000年以前岛内城市市化区域一体体化岛外城市市化2010年以后北区层面面城市休闲闲配套板板块远郊旅游游度假板板块近郊休闲闲度假板板块城市化加加速了城城市休闲闲板块的的区位转转移33闽南已形形成五大大休闲度度假板块块初具规规模，此此外还有有发展中中的三个个板块，，均在发发展起步步阶段，，南翼新新城的独独特区位位构建了了闽南休休闲的黄黄金圈同安汀溪溪板块海沧滨海板块南太武板块漳州板块围头半岛板块黄金海岸板块惠安板块云霄等项目目南太武高尔尔夫东方高尔夫夫丽水云天等等半月湾、西西沙苑、聚聚龙小镇发现之旅等等马洋溪板块板块资源开发现状项目惠安板块滨海+山景+古城已开发3个项目；具有滨海或山景、古城等多重资源已建成1个四星级酒店；半月湾、西沙苑、聚龙小镇南太武板块滨海+高尔夫+山景吸引滕王阁、大洲知名开发商进驻；但交通不便，路程远，开发周期长；南太武高尔夫滨海新城、亿景海岸海沧滨海板块滨海+高尔夫区域内价格较高目前往第一居所方向发展；东方高尔夫同安汀溪板块温泉+山景温泉资源优势突出，有四星级翠丰温泉酒店；往第一居所演变；开发强度不大；丽水云天、古龙汀溪马洋溪板块山景资源开发强度大，已规划十几个项目；开始嫁接温泉；两个四星级以上酒店；发现之旅、汤泉世纪泉州厦门漳州南翼新城34从海西城市市群的高度度看项目所所处的南翼翼新城，发发现其完全全具备发展展城市群休休闲度假区区域的条件件南翼新城连捷温泉6500亩海西城市群群6500亩连捷温泉泉隶属的南南翼新城作作为福建省省21试点小城镇镇之一，我我们必须站站在整个海西西城市群的的角度来发发现其机会会从距离看，，南翼新城城在空间上上具备承接接海西城市市群休闲功功能的条件件从城市功能能上看，南南翼新城定定位为厦门门的“后花园”，也支持整整体发展成成为休闲区区的功能从资源禀赋赋上看，大大规模、拥拥有温泉、、山体和高高尔夫球场场等资源也也使得以项项目为代表表的南翼新新城具备发发展城市群群休闲的基基础我们应该发发展什么档档次的休闲闲度假？35成型的五大大板块多为为大众化配配套，以海海景、高尔尔夫和温泉泉为主题，，客户认知知单一，且且档次多为为大众化休休闲区，缺缺乏高端休休闲度假区区板块区位、交通资源、环境配套未来规划产品定位、客户区域认知海沧距离厦门本岛核心区15分钟车程海景+高尔夫球场高尔夫球场、俱乐部配套高端马銮湾还未系统开发一二混居厦门企业家、海归、省外高端客户价格外溢区域及中端度假马洋溪漳州长泰县马洋溪，距离厦门本岛40分钟车程马洋溪生态环境五星级酒店（在建）、网球场、小超市供地量大，别墅为主休闲度假90%厦门人，很多养老客户，部分泉州及港澳台客户大众休闲板块，家庭休闲同安汀溪同安汀溪水库自然森林风景保护区，距离厦门本岛50分钟车程温泉汀溪水库生态环境休闲度假产品温泉酒店、风情度假镇街9000㎡近期主要是居住型物业休闲度假主要是同安工业区老板，20%台湾客户、5%外籍客户大众休闲板块南太武直线距离4km,未来经厦漳大桥40分钟到岛内核心区，海上15分钟船程旅游、海景资源金海湾酒店、华商酒店大量土地推出一二混居厦门及漳州本地客户中端休闲板块，距离远漳州距离漳州市区约20-30公里，35分钟车程距离厦门约2小时车程海景、温泉或会议基地等温泉酒店即将多点开发一二混居漳州本地客户为主，部分厦门客户中高端商务休闲，距离远南翼新城距离厦门约40分钟车程，距离漳州30分钟山景+温泉+水体有待配套厦门的“后花园”，新城开发客户有待选择区域价值有待定义36市场现状：：厦门区域域大众休闲闲项目众多多，市场竞竞争激烈；；但面向高高端的休闲闲项目匮乏乏资源物业丽水云天温泉结合山景资源联排、叠加古龙汀溪温泉结合山景资源联排、叠加发现之旅山景结合温泉资源独栋、公寓天颐香溪山景占地50万平米汤泉世纪山景、温泉湿地公园占地28万平米欧洲小镇山景占地3万平米馨香谷山湖景观占地37万平米东方高尔夫海景、27洞高尔夫占地20万，容积率0.3汀溪板块：规划有高端端企业会所所，但一直直未开工建建设，原有有低端形象未被打破马洋溪板块块：以温泉和和山景为资资源，已形形成大众消消费知名区区域，大众众休闲项目目聚集，正正向规模化化发展，在在休闲市场场中已形成成低端形象市场形象良良好，品质质较高；为为厦门高端休闲物物业区域内唯一一竞争项目目天湖高尔尔夫项目，，定位包括括高尔夫在在内的高端端规划，但但经过评估估后可实现现性不强项目总用地地5400亩，项目规规划建设45洞高尔夫球球场和1000亩旅游地产产，其中包包括高管公公寓和温泉泉会展中心心等高端项项目；大规模开发发高尔夫球球场项目前前期需高额额投入和较较成熟的开开发经验。。2008年底完成征地5400亩，已投入入1.2亿，平整土土地2000多亩，完成成部分基础础配套建设设。2010年2010年再投入1亿元，完成成入口广场场建设及18洞高尔夫球球场的建设设。38其开发商是是以食品起起家且以食食品产业为为主的企业业集团，初初涉房地产产行业，缺缺乏开发经经验，项目目开发面临临很大的不不确定性香港理源（（远东）集集团有限公公司：主要专注于于食品产业业。始建于于2003年成立综合合开发事业业部，并成成立福建天天湖生态旅旅游休闲中中心有限公公司,注册资本1000万美元。主主要从事天天湖生态旅旅游休闲中中心项目开开发建设。。长期专注于于食品产业业链的深度度发展，于于近年涉足足房地产行行业，缺乏乏相关开发发经验，项项目前景不不确定性大大。理源（远东）集团有限公司食品产业事业部综合开发事业部厦门理之源商社日品食研生物工程有限公司顶味兴业香料发展有限公司酒水饮料研究所龙标食品有限公司理源-帕克食品配料有限公司满汉厨味餐料有限公司耐氟赛茵斯科技开发有限公司食研器具产物制造有限公司福建天湖生态旅游休闲中心有限公司39休闲度假趋趋势研判：：根据对发发达地区休休闲度假发发展历程的的研究发现现，随着城城市等级和和经济发展展到一定水水平，高端端商务休闲闲开始从大大众休闲中中分化出来来深圳有观澜澜高尔夫大广佛地区区有中信山山语湖成都有麓山山国际杭州有九龙龙山庄经济基础：：经济发展展促使居民民生活方式式发生变化化，福建省省休闲度假假市场正处处于规模化化发展阶段段，高端市市场开始启启动41指标人均GDP>300$300<人均GDP<1000$1000<人GDP<3000$3000<人均GDP<5000

$人均GDP>5000$阶段观光旅游启动阶段观光旅游快速发展阶段休闲度假启动阶段休闲度假规模化发展阶段休闲度假高层次发展阶段特征产生观光旅游动机居民开始选择近距离观光旅游观光旅游快速发展旅游地点由近至远，观光旅游产品逐渐丰富休闲度假开始启动，只集中在少数高端人群。观光旅游占据主导地位。观光旅游增长减缓。观光旅游保持平稳。休闲度假业呈规模化发展趋势，向普通人群普及。高端休闲市场出现，只集中在少数高端人群，渐显两级分化。休闲度假产品供应相应增长。休闲度假目的地向置业目的地发展。高端休闲市场迅速增长，与普通休闲市场形成明显分离。长期度假远程化、国际化。休闲旅游市市场发展规规律目前海西区区域人均GDP，厦门已经经接近1万美元，福福建省整体人均GDP也达到4854.18美元，接近5000美元，根据据休闲旅游游市场的发发展规律，，海西休闲闲度假市场场正在由规规模化发展展阶段向高高层次发展展阶段过渡渡，高端休休闲市场将将出现快速速增长，市市场高端与与低端市场场渐显两级级分化。消费群体支支撑：闽南南存在大量量以第二产产业私营企企业主为主主的富裕阶阶层，为高高端物业消消费奠定基基础厦门附近地地区存在大大量以第二二产业私营营企业主为为主的富裕裕阶层福建私营经经济发达。。据统计2008年，福建民民营经济生生产总值占占全省GDP的六成多，，对国民经经济的贡献献率达63.4%。50.46万户2000年133.56万户2004年闽西南地区区私营企业业占全省比比重厦门附近地地区私营经经济发达厦门附近地地区产业结结构以第二二产业为主主1234闽西南三产比重23.119.55458.942.647.344.43634.333.21.65.10%20%40%60%80%100%厦门泉州漳州龙岩一产二产三产单位与个体经营户的地区分布法人单位产业活动单位个体经营户(万个)(万个)(万户)合

计23.2629.998.64福州市4.836.1519.42厦门市3.634.198.0莆田市0.911.243.98三明市1.882.477.31泉州市4.455.5726.85漳州市2.412.939.53南平市1.992.587.41龙岩市1.542.369.16宁德市1.642.417.05基于以上的的研究和判判断，6500整体体市场定位位应跳脱竞竞争激烈的的同质化公公共休闲市市场，采取取差异化策策略，定位位刚起步的的高端休闲闲市场丽水云天古龙汀溪发现之旅天颐香溪汤泉世纪欧洲小镇圣地亚哥未来海岸东方高尔夫夫本项目6500亩应该跳脱脱大众休闲闲的同质化化竞争，定定位刚起步步的高端休休闲市场面向大众休休闲娱面向高端商商务休闲竞争激烈，，同质化盐盐严重大量私企老老板会高端端休闲提供供了坚实基基础，市场场存在机会会，且竞争争项目少，，容易超越越解读“4.15”新政对高端端休闲度假假市场的影影响44同时，“4.15”新政引起了了房地产市市场强烈地地震，让各各方关注，，在政策趋趋紧的背景景下，定位位高端客户户的休闲度度假市场会会受到怎么么的影响？？44新政出台的的背景：10年房地产市场场出现了一一种价格异异常波动，市场存在着着有意挑战战政策的趋趋势09年下半年年开始，，全国房房价再次次疯狂上上涨，至至2010年第1季度，全全国商品品房销售售均价达达5193元/平米，同同比09年1季度上涨涨16％107％一线城市市：10年3月份与09年同期相相比平均均上涨55％，二线线城市也也上涨了了47%45相比于07年9.27新政，10年4.15新政力度度更大，，政府使使出了近近几年调调控房地地产市场场最为严严厉的“杀手锏”46信贷政策政策背景核心内容市场效果07年的“9.27政策”房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；2、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；3、对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。连续16个月成交量下降，成交价格下降10年的“4.15政策”房价快速上涨；市场上投资、投机行为盛行1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30％；2、贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50％,贷款利率不得低于基准利率的1．1倍；3、对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；？在中国房房地产市市场快速速发展的的近几年年里，对对房地产产调控构构成实质质性影响响的信贷贷政策主主要有二二：2007年的“9.27新政”（（利空））；2008年的“10.22新政”（（利好））。而此次4.15新政与9.27新政相比比力度更更大，主主要表现现在：贷贷款购买买第二套套住房的的家庭，，首付由由原来的的40％提高至至50％，对于于贷款购购买地三三套及以以上住房房的家庭庭，首付付有原来来的40％提高至至50％以上46新政出台台后将提提高入市市门槛，，二套房房需求将将受到抑抑制，市市场上观观望盛行行新政实施施后，对对于首次次购房者者来说，，要多支支付10万的首付付款，但但月供与与利息却却分别下下降614.34元、47441.16元；同时对于于二次及及以上购购房者来来说，在在严格按按政策执执行层面面来说，，也只提提高了10万首付款款，月供供利息也也相应的的减少，，但对于于按最近近市场执执行来看看的话，，就大大大提高了了首付款款，虽然然月供减减少了，，但总还还款利息息却增加加了，从从而本次次新政大大大的抑抑制了二二次及以以上购房房者的需需求，使使市场进进入新一一轮观望望期。数据来源源：模拟拟测算47投资第三三套房以以上及休休闲度假假性物业业将不能能依赖银银行贷款款，休闲闲度假的的门槛将将迅速提提高，而而对一次次性付款款的高端端市场影影响不大大48首付比例例的提高高和贷款款利息的的提高异地购房房的贷款款受限第三套房房的保有有税政策第二套房房的改善善性需求求将被极极大化抑抑制作为休闲闲度假类类的项目目，通常常是外地地人的购购买，此此条政策策导致大大多数休休闲度假假项目面面临客户户的洗牌牌抑制投资资类客户户及无实实力的休休闲度假假类客户户的购买买政策解读读“我们楼楼盘早就就不做按按揭了，，来这买买房的基基本上都都是一次次性付款款。”——三亚凤凰凰水城售售楼员房贷新政政对三亚亚楼市影影响不大大，目前前仍有8成楼盘不不依靠银银行贷款款。——海南大学学教授王王毅武48休闲度假假市场将将归回到到“刚性”需求上，，投机和和投资行行为将极极大压缩缩，未来来的休闲闲度假市市场需要要回到高高端消费费层级上上新政前后后的休闲闲度假市市场比较较高级白领领公务员高端商务务人士企业客户户投资客户户依托银行行的资金金杠杆资产保值值资产增值值休闲度假假高端财富富人士资源占有有资产保值值资产快速速增值休闲度假假需求资源占有有高级白领领公务员高端商务务人士企业客户户投资客户户完全依靠靠自有资资金高端财富富人士…………客户构成成客户构成成驱动力驱动力新政前新政后49“4.15”新政对休休闲度假假市场影影响总结结：坚定定主抓真真正财富富阶层的的客户路路线，同同时前期期要在客客户能感感知的地地方加大大投入，，营造项项目的竞竞争力未来的的休闲闲度假假市场场回到到“刚性”需求，客户户构成成重新新洗牌牌，休休闲度度假重重新成成为真正富富人的的选择择付款方方式上上，一次性性付款款成为必必然客户对对休闲闲度假假物业本本身的的品质质、配配套完完善以以及保保值增增值能能力要要求更更高，这对项项目提出出了更高高要求123坚定走高端客客户路线，放放弃需要依赖赖银行贷款的的“伪富人”项目前期要在在客户能感知知的地方加大大高端、有竞竞争力的配套套投入以及打打造更有品质质的产品，提提升项目的竞竞争力50高端商务休闲闲的特点一：：与城市中心心保持黄金距距离，并且具具有良好的交交通通达性1．交通便捷，并并位于黄金距距离范围内。。鲜明的区域感与城市产生差异化与城市保持适当距离与罗湖区距离约30公里良好的交通通达性盐坝高速、盐坝高速第二通道鲜明的区域识别性愿望塔、雕塑、有图案的道路、热带风情植物等以深圳观澜高高尔夫为例项目距离城市中心距离深圳观澜高尔夫30km珠海海泉湾50km九龙山海湾度假城40km高端休闲项目目与城市的距距离高端商务休闲闲的特点二：：引进高端的的休闲度假设设施并与知名名品牌嫁接是是吸引客户、、建立影响力力的关键项目设置的高端设施深圳观澜高尔夫观澜高尔夫球会（世界上最大的高尔夫球会）、骏豪水疗度假酒店（五星级）、MissionHillsSpa（全亚洲最大型的水疗中心）珠海海泉湾海洋温泉中心、维景大酒店、定点高尔夫球场、健康体检中心、主题乐园等九龙山海湾度假城九龙山高尔夫球场、赛马场（全中国唯一具有国际赛事场地）、马术俱乐部、游艇俱乐部高端休闲设施施：高端温泉、知知名高尔夫球球场豪华配套：顶级酒店、私私房菜尊贵服务：通航俱乐部、、管理式体检检服务、雪茄茄/红酒品鉴会等等国内知名高端端休闲度假项项目的主要设设施高端设施分类类成功案例———北京纳帕溪溪谷会所：位位于北京六环环外昌平区的的纳帕溪谷会会所通过多功功能设置，引引进天伦国际际酒店管理集集团委托管理理而名声鹊起起位置：位于北北京市六环外，昌平区小汤汤山镇纳帕溪溪谷别墅区的的中央地带，，距离规模：建面1.2万平米会所功能：集集度假、会议议、娱乐休闲闲等多重功能能于一体经营模式：开开放式经营，，由北京翰宏宏基业集团投投资，委托天天伦国际酒店店管理集团管管理的五星级级高档会所六环路北京纳帕溪谷谷会所关键动动作一：与天伦品牌嫁嫁接，引进酒酒店式管理服服务和四季厅厅主厨，迅速速建立知名度度嫁接天伦品牌牌引进四季厅主主厨纳帕会所中餐餐厅名为“四四季厅”，共共分三个区域域，可容纳150人同时用餐四季厅的主厨厨均由“天伦伦国际”调派派过来，提供供制作精良的的粤菜、湘菜菜、京味鲁菜菜及各种时令令海鲜等同时会所咖啡啡厅凌驾于纳纳帕湖面之上上，品尝西餐餐的同时欣赏赏到湖光美景景四季厅于每周周六、周日上上午8：00-10：00为各业主准备备自助式早餐餐北京纳帕溪谷谷会所关键动动作二：引进进高端品牌特特色SPA——泰式ISPA，为客户提供供纯正的泰式式服务，建立立高端形象高端特色品牌牌泰式ISPAISpa是是国内少数几几家持有国际际SPA协会会专业资质的SPA会所，也是北京唯一获泰泰国大使馆认认证的泰国Spaspa会所注重对温温泉资源的利利用，享受室室内外天然温温泉设施的同同时提供国内内最先进的温温泉水疗服务务共有11个独立的理疗疗室和2个足疗室，所所有理疗间均均为私密性极极高的房间，，包括私人蒸蒸气室、更衣衣室、休息间间、淋浴间等等，部分房间间还有天然的的温泉。既有有单人间，也也适合夫妻同同行。同时针针对各种不同同需求，均有有特别套餐可可供选择。北京纳帕溪谷谷会所关键动动作三：设置置齐全的商务务功能，同时时客房由天伦伦国际酒店管管理公司管理理，享受尊贵贵服务客房服务会议服务纳帕会所拥有有30余套豪豪华客房，每每套客房均配配备具有浓郁郁北美风格的的进口家私，，令客户感受尊贵与独独享由天伦国际酒酒店管理集团团管理，溪景景套房、谷景景套房等设计计理念既尊重重新居住主义义的要求又秉秉承了别墅的的设计风格全天候的送餐餐、有线/卫星电视、免免费宽带上网网等各类便捷捷的、个性化化的服务，更更是能极大的的满足人们不不同需求。提供多功能厅厅、30人中型会议室室、10人小型会议室室等，先进的的音响及齐全全的设施，保保证重要会议议的高效进行行北京纳帕溪谷谷会所关键动动作四：设置置丰富运动康康体设施，让让客户乐在其其中室内运动设施施室外运动设施施室内篮球馆、、羽毛球、乒乒乓球、标准准游泳池、水水疗池、桑拿拿室、健身房房、跳操房，，保证在天气气不佳的情况况下，也能满满足客户的运运动享受室外温泉池、、网球场，保保证各种运动动空间的贯通通，也诠释了了美式健身概概念，增加人人们活动的参参与性和互动动性。案例启示：站站位高端，通通过品牌嫁接接和特色产品品，能迅速在在市场上建立立影响力，树树立高端形象象，扩容客户户群体品牌嫁接，迅迅速建立知名名度：与天伦品牌嫁嫁接，引进酒酒店式管理服服务和四季厅厅主厨，在比比较偏远的区区域打开市场场特色产品休闲闲产品成为休休闲度假的主主要吸引力：：引进纯正泰式式特色产品——ISPA，树立高端形形象，同时成成为会所招徕徕客户的主要要吸引力之一一丰富的功能、、周到的服务务能有效扩容容客户群体，，形成持久吸吸引点：在提供特色产产品的基础上上，会所还引引进较为完善善的商务功能能和运动康体体功能，大大大扩充客户群群体海西首席高端端休闲度假地地以温泉别墅为为驱动，以高高端品牌嫁接接为手段，为广大闽商量量身打造集商务、休闲闲、度假于一一体的高端休闲度假假地关键词：高端端、休闲、定定制、平台通过高端品牌牌嫁接迅速实实现高端化、、品牌化，打打响知名度，，同时以私人人定制服务增增强尊贵感万豪高尔夫俱俱乐部四季酒店日式御温泉特色私房菜恒温红酒/雪茄坊四季彩虹花海海九曲花街品牌嫁接迅速速实现高端形形象慈铭体检尊贵机场接待待私人尊贵服务务海西首席休闲闲度假地价值值体系888亩只是是6500亩亩项目的启动动区；无论后后续6500亩做与不做做，都要有基基于6500亩的大愿景景设定和宏大大的规划南翼新城连捷温泉6500亩启动区(600+288亩)海西城市群连捷温泉山庄庄处于新城四四大规划区块块的核心位置置，承担着拉拉动周边经济济增长的重要要职责启动区绝不能能孤立的存在在与发展，一一定要有准确确的定位，才才能扮演好先锋的角色888亩只是项目的的启动区，只只有依托6500亩才能有更高高的占位和足足够的竞争优优势无论后续6500亩做还是不做做，但基于6500亩的愿景和规规划都是不可可缺少的，这这是888亩实现价值的的基础和支撑撑属性界定核心问题梳理理888亩启动区开开发的前提提发展机会挖挖掘及验证证启动区整体体定位及发发展战略888亩启动区产产品力塑造造案例研究报告目录分期建议6263站在6500亩整体开发发的基础上上，项目启启动区600+288亩需要解决决的是运作作手法及客客户拓展的的问题，我我们从成功功案例的研研究中寻求求借鉴……成功案例分分析案例分析启启示及借鉴鉴点成功案例研研究及借鉴鉴案例研究对案例选取取的前提——处于城市核核心区外围围的大规模模旅游休闲闲度假项目目；大盘开发，，区域开发发对本案有有借鉴意义义；区域无强势势资源，地地块自身条条件一般；；项目成功塑塑造品牌，，提升物业业价值，得得到市场认认可。案例研究的的目的——对本案项目目整体定位位方向做借借鉴；对本案的整整体发展战战略启动策策略提供参参考；如何在区域域陌生，缺缺乏配套下下强化自我我，提升区区域价值吸吸引客户。。选取案例：：成都·麓山国际南宁·嘉和城64成都麓山国国际——城市郊区，，距成都市市区15公里，约25分钟车程座落于中国国成都双流流麓山大道道，距成都都市区15公里，车程程约25分钟，距双双流国际机机场30公里，交通通便利。地铁一号线线、人民南南路南延线线、红星路路南延线、、站华路、、元华路、、新成仁路路、成仁快快速路、麓麓山大道地铁一号线线案例一65整体定位及及规划：定定位高尔夫夫品质社区区，立足4300余亩规模规规划一个国国际水准的的新市镇（（NEWTOWN）完全学校售楼处别墅区麓镇洋房案例一别墅区高尔夫球场场66启动策略：：依靠规划划愿景，前前期自建高高尔夫配套套及精品别别墅实现项项目成功启启动案例一启动策略：：以高尔夫练练习场打造造高尔夫概概念，配合合高品质的的高尔夫别别墅树立高高端形象，，社区品牌牌NEWTOWN作为营销标标签运用，，在市场上上快速建立立国际高尔尔夫社区品品牌的知名名度和认知知度，并形形成一定的的全国影响响NO1：2004年年10月30日麓麓逸翠谷正正式开盘，，占地100亩，小区内内共建设136幢独栋别墅墅，别墅面面积从191-272㎡，均价9000/平方米NO3：2005年7月9日麓山1号会所揭幕幕暨麓山国国际社区·水晶岗正式式开盘容积率仅0.37，100栋，户型面面积区间270㎡-310㎡㎡，年前全部部售完，均均价10000~13000/平方米NO2：2004年12月推出出，橡橡树坡坡,户型面面积区区间300-577㎡，当时时均价价10000-12000/平方米米启动区区唯一一高尔尔夫概概念配配套——高尔夫夫练习习场67开发步步骤：：高端端定位位，主主题先先行，，配套套设施施于项项目开开发过过程中中逐渐渐完善善物业开开发历历程物业类类型开发策策略2004.,6高尔夫夫练习习场营营业2004.10逸翠谷谷2004.12橡树坡坡2005.7麓山1号会所所水晶岗岗2006.3-12塞尔维维蒙圆石滩滩碧影溪溪拉佩维维尔2007.7-11拉佩维尔叠溪谷帕萨迪纳2008.7香溪堤茵特拉肯2009翠云岭黑钻山庄香怡林碧湖岸2010长岛独栋别墅会所独栋别墅景观洋房叠拼别墅独栋别墅独栋别墅景观洋房独栋别墅空中豪宅叠拼别墅独栋别墅独栋别墅配套：高尔夫练习场场住宅：独栋别墅配套：会所住宅：别墅配套：麓镇商商业区住宅：洋房、、别墅配套：综合商商业区、学校校、酒店、图图书馆，活动动中心住宅：高层、、别墅第一阶段高尔夫练习场场配套启动，，别墅市场高高端定位第二阶段会所配套逐步步完善，周边边草地环境逐逐步绿化，别别墅、洋房应应市而推第三阶段配套逐渐齐全全化，高尔夫夫球场标准化化，高层、别别墅继续力推推总体策略：由由高尔夫练练习场启动整整个区域最初初开发；项目目规模大，因因此每阶段物物业推出均同同时推出相关关功能及体量量的配套；逐逐步建立起18洞标准化的高高尔夫球场，，配套逐步完完善，客户资资源日益庞大大案例一68客户策略：初初期以本地高高端客户为主主，逐步扩大大项目影响增增加外域客户户比例客户类别：主要为各地地企业主客户对象：前期：本地客户为主主，主要为城城南企业主主要集中地：：华阳、双流流、成都市等等周边企业主主现阶段：本地客户为主主，外地客户户逐渐增多1、本地客户：：城南，成都都市内企业主主2、外地客户：：周边城市：重重庆市，四川川二级城市，，如雅安一线城市：北北京、上海等等各大城市均均有分布前期现阶段成都四川全国案例一69案例启示：全全国首次实行行“总体规划划+单元开发”的的PUD开发模式整体规划，分分步开发：采取了PUD开发模式(即计划单元综综合开发模式式)，通过一个整整体的规划来来控制时间跨跨度长的区域域开发启示1依靠规划愿景景及小规模核核心配套成功功启动：在高尔夫球场场用地审批不不过的情况下下，以项目整整体规划为愿愿景，先以高高尔夫练习场场为概念依托托，高品质的的产品为基础础，成功启动动启示2成功实现客户户升级：项目前期以本本地高端客户户为主，后期期随项目影响响力的不断扩扩大，对外域域客户吸引力力增强，外域域高端客户不不断增加，成成功实现客户户升级启示3适宜的开发节节奏：与成都城南副副中心的建设设同期进行，，每阶段物业业推出均同时时推出相关功功能及体量的的配套；逐步步建立起18洞标准化的高高尔夫球场，，逐步兑现前前期愿景，实实现价值提升升启示4案例一70南宁嘉和城——市环城高速以以外，离市区区18km，约25分钟车程位于南宁市兴兴宁昆仑大道道995号，距离国国际会展中心心18公里，约25分钟车程。总体规模6000亩交通线路快速环道—昆仑大道—嘉和城案例二南宁市71总体规模：6000亩项目规划资源源1、国家级AAAA景区2、嘉和城温泉泉高尔夫球会会3、嘉和城温泉泉谷4、商业配套大型水岸欧式式风情商业街街、大型休闲闲购物中心、、社区邻里中中心商业5、其他配套引天桃试验小小学入驻，内内设医疗系统统、安防系统统、健康系统统等。6000亩新区大盘——定位中国首席席温泉高尔夫夫水城，通过区域界定定与价值展示示体现未来前前景，强化客客户信心中国首席温泉泉高尔夫水城城案例二72启动策略：以以温泉谷项目启启动整个嘉和