论城市综合开发以广州市为例 广告学专业

1绪论论城市的综合开发的含义主要是对准备进行开发建设的城市的用地统一进行城市基础设施和生产建设项目级涉及到生活服务的设施建设情况。城市建设的设施建设项目要相互之间要互相配合、互相衔接、互相协调才能在效益上取得良好的成绩。城市综合开发的主要方式有两种，其中一种是“用地的开发”，而另一种是“建设开发”。“用地开发”的形式是由政府统一组织的进行统一征地，发包的形式是组织招标，由政府统一进行招标规划。“建设开发”是建立在用地开发的基础之后，进行统一建设开发用地。如住宅、园林、绿地、公共的建筑物、工业厂房、公用设备等。城市的综合开发要把规划设计整合起来进行建筑施工，进行多渠道的多方融资并且进行统一的管理运营。城市的综合开发必须以资本的运营作为城市综合开发的运作资源，完成这一目的必须要有异于常人的商业头脑、发展的眼光、要有深谋远虑的思想和源源不断的创意。城市的综合开发的一个重点是城市综合体的开发与建设经营。城市综合体的含义是指在一个城市中，人们需要进行活动时产生的衣食住行及娱乐需要，例如大型购物中心、各类快餐饮食、高级酒店公寓、各式各样的写字楼、休闲娱乐中心等。城市综合体是需要通过这种各式各样的建筑来表现，并且与交通进行相互协调才能发挥其综合体的性质和功能。不同种类的需要就产生不同的功能，不同的功能之间是存在着相互赖以生存、相互进行价值互补的关系的。由这些关系结合起来，就形成了一个多功能、高效率且实用性强的城市综合体。城市综合体在种类上可以划分为三类：一是比较成熟发达的城市中心区、二是今年兴起的新型中心区、三是未来要建成的卫星城。所有不同类型的城市综合体在它进行自己的开发运营状态时都会有自己独到的见解和侧重点，但是所有的见解和侧重点都会是围绕着“综合”二字进行的，决不会超出这个范围，否则城市综合体的开发的含义就会有所扭曲。(1)超大的空间尺度空间尺度的定义要从两方面来说，一是平面上，城市综合体的占地面积一般来说都是非常庞大的规模的，比如城市的天河城占地面积高达4.4万个平方米。二是空间上，城市综合体的开发不可能只在地面上开发，这样显然不能满足人们活动空间的要求，要各方位开发要尽可能的最大空间限度利用土地的资源。所以城市综合体的空间开发要涉及到上中下三部分，即为高处、地面和地下。(2)协调的建筑风格城市综合体的建筑风格要分两个范围进行协调。在整体的范围看来，城市综合体的建筑物需要与城市的外部整体的环境进行统一的协调，这样看起来才不会觉得建筑物不协调，才避免显得特别唐突。从局部的范围看来，城市综合体的在设计的方面，需要和城市风格设计一致，甚至有的时候，城市综合体在风格设计上要衬托本座城市的风格，二者形成相应的联系，形成相互的影响。(3)立体的交通体系要打造城市综合体立体的交通体系必须要把内外部交通的关系协调好，要把立体的交通体系多样化，要开通地下地面和人行天桥，并把他们统一协调，做好良好的配合。车辆和行人对道路的使用保持平衡,一般鼓励步行系统和街面活动,鼓励公共交通,各种交通方式协调共存。(4)现代的景观设计城市综合体的景观设计必须现代化，随着社会的不断变化，人们的审美也越来越高追求，现在城市综合体的设计要更迎合大众的审美，应该多掺杂一些城市的传统文化因素，顺应历史发展的潮流，把好的都留下并大力发展。要顺应城市发展的潮流，应多加入一些优美的东西，相互融合贯通，做到合二为一。在考虑这些因素的同时，也要考虑人性化的因素要多为安全方面着想，做到美与安全同在。(5)复合的功能配置在城市综合体的建设过程中在功能配置这方面的要求极具严格性。功能的配置必须多样化、人性化、更加齐全完备。复合的功能配置是要把不同的功能的东西集中在一起，复合起来，从而形成一个功能完备、设备齐全的综合体。就拿城市的天河区的正佳广场来说，正佳广场的功能是比较齐全的，衣、食、娱乐样样具备，在正佳广场可以吃饭、购物、儿童娱乐天地等。正佳广场的日常人流量的很巨大的，一座城市的综合体要有复合的功能配置，才会有继续经营发展下去的机会。所以说只有城市综合体的功能设置完备齐全才能满足现代人对高品质生活的追求，才能使城市发展越来越繁荣，才会是一座城市长兴不衰。

2城市开发和城市综合体2.1城市建设综合开发的定义城市建设综合开发是近几年在大会上才被提出的，所以在国内城市的综合开发还在不断的摸索成长。城市建设综合开发的定义的重点就在于“综合”这两个字，并且所有的开发都必须是围绕着这二字进行的。城市综合体的开发要求要有一套完整的开发程序设计方案，要进把地利用的合理化、项目安排的合理化、项目资金使用情况的合理化、项目控制工期的合理化编写进实施的方案中，要不断的摸索前进，要建设出一个合理、安全、舒适的生存环境和居住空间。即要在一定的范围内，以最优秀的计划进行城市的综合开发建设，在一定的时间空间上给与我们最好的建筑。

2.2城市建设综合开发的途径

城市建设开发的途径有很多种，但综合开发的目的却只有一个，目的是要给人们提供他们自己想要生活，给他们一个梦寐以求的温馨的家。俗话说：顾客至上。所以在某种程度上要最大限度的满足顾客的要求，这关系到开发繁荣建设有地能否完全被充分利用，也直接关系到一座城市综合开发的成功与否。城市的综合开发不仅仅止于城市的住宅功能建设，现在随着城市的发展和人们需求的日益壮大，已经慢慢的从小规模配套发展到大规模的配套，如城市边缘的别墅等。城市建设的综合开发繁荣途径有很多，比如在资金方面，有必要额时候可以发股票上市，也可以发行债券、吸引外资融合外资、贷款等方法进一步进行投资贸易。2.3城市综合开发的新型模式―城市综合体

城市综合体是城市开发的新型模式。进入二十一世纪以来，广东省的经济发展的越来越快，而经济就是城市化进程的动力，经济的发展进而使城市化的进程也越来越快。城市综合体从客观上来看就是一座城市的“城中城”，它比这座城市的其他地方要更加繁荣昌盛。就城市这座城市来讲，城市的很多地方都有这个现象，就是一个地区的总有一个比较繁华的中心，然后四周都是那种比较旧的城区。城市的海珠区是一个正在开发建设的区域，除了商业、景区和高级住宅意外的都是比较旧的旧城街道。所以城市要发展到额又快又好，首先要改变这种普遍的城中村现象，其次要大力提高人们的生活水平和收入，才能彻底改变现状。

城市综合体比普通的城市要更快更好更全面的推动城市的发展，城市综合体的优势在于功能多样化。就是在一座城市中或者一个中心区域，找到你想要的东西是一件特别容易的事情，交通方便，省时省事。城市综合体的开发建成的最有利的地方还在于可以推动国民经济的飞速增长，提高当下严峻的就业率，还可以改善人们的居住环境，真的是一举三得的好模式，就应该在城市大力倡导、发扬、并且实行。2.4城市综合体的开发模式

放射性的开发模式是我国现阶段的城市综合体开发的的最基本模式。城市建设综合体的具体开发模式如下详述。

（一）科学选址是城市综合体项目成功的关键城市综合体项目成功的关键在于科学的选址方法。城市综合体项目选址的条件是非常严格的，跟普通的老旧的房地产项目有所区别。一座城市的综合体的选址是城市发展的关键要素，科学的选址关乎到很多方面的条件，而这些条件又直接决定了城市综合体的商业项目的准确定位。所以在一定意义上，城市综合体的科学选址是综合体能否快速成功进入运作的必然条件。就城市番禺区的万达广场为例来说，番禺区石一个潜力股，正在不断的发展房地产行业，房价也是飞速上涨。万达广场的选址可以说也是特别的有远见了，它选在具有无限经济效益的番禺，不就得将来，番禺区可能会成为居住圣地，环境优美，交通便利，房地产产业兴起，人口众多且相对比较集中，确实是一个何有前途的科学选址。（二）分期开发、商业先行是城市综合体开发的基本途径综合体开发的基本途径是分期开发和商业先行开发。城市综合体的开发的占地面积都是十分庞大的数字，这么大的工程显然不可能一次性就可以完成的，是需要比较长一段时间的建设才可以完成的。这就表现出城市综合体的开发的基本途径是需要分期开发来完成的。分期开发的目的就是为了减少工作压力，但是分期开发时必须要商业先行，即以商业目的为重。意思就是现在的很多商业楼盘或者居民大型楼盘，都是还没有盖顶就开始分期销售的，建成模型一个价格，做到中期一个价格，等收顶了有是一个价格，这样的销售方式销售经验就是以商业先行为原则的，贯彻落实的淋淋尽致的，非常值得学习。（三）迅速成功运营商业地产是城市综合体开发的核心城市综合体开发建设的核心就是比传统的普通的房地产要更快的成功的进行运营。快速的成功进行商业房地产的运营的优点有很多，其中最大的优点为可以快速的回笼前期的投资成本资金，从而进行下一步的投资，循环渐进。而且还有利于提高后期房地产开发的利润，做到利滚利、钱生钱。就城市的东圃区的高德美居购物中心奥体店来说，是东圃区十分大型的购物中心，客流量是毋庸置疑的。其占地面积27万平方米，此综合体购物中心与全球600多家顶尖的家具品牌、迪卡侬运动超市、天河城百货和国际电影院等强势入驻并结成商业联盟。这个综合体购物超市的交通四通八达，并且拥有7000多个免费的停车位，像这样大型的综合体购物中心可以吸引广大的消费者前来消费并且以这样的人流量客流量，综合体的租金价格不可能停留不前，这又是一个很成功的案例。所以说，要想城市综合体成功的有好又快，首先建成以后要迅速的投入运营。

2.5城市综合体开发模式的不足

城市综合体的开发模式同样是一把锋利的“双刃剑”，它不仅仅只有优点，还有缺点还需要不断的摸索新的道路不断完善不足。（一）投资巨大、技术含量较高，对开发商的实力要求比较严格城市综合体开发对开发商的实力有比较严格的要求，因为城市综合体的投资巨大而且要求的技术含量还很高。一般的城市综合体随随便便的开发占地面积都达到几十万平方米以上，有些更为大型的甚至达到了上百平方米的占地面积。城市综合体的开发跟地铁的性质是一样的，投资非常的大，回收周期很长，回收资金的速度很慢，这些都是城市综合体开发建设的普遍问题，所以在这里就要求开发商必须具备非常强大的综合实力，才能胜任这个投资。而且建设城市综合体的难度系数非常的大，面积巨大，质量装修要求多，这无疑是对开发商的考验，因此很多大型的公司都望而却步。城市综合体还有一个重要的弊端，就是这样对开发商的门槛那么高，就造成了市场的垄断，这样大型的综合体几乎都被垄断与那几家有实力的公司，这就需要今后慢慢发展改进了。

（二）订单式开发的商业模式不利于各商家的公平竞争订单式的开发模式是指有些开发商采取“不售只租”的商业模式。使得盈利的主动权在开发商的手里，开发商说不租就不租，这样的模式让小户主很没有安全感。而且这样容易产生许多的私人情感，比如有亲属关系的就可以强势入驻，这样非常有违所谓的公平公正原则。许多商业的后期利润都是靠小商铺和非合作商业的租金支撑的，这样的格局就更加不利于商家的公平竞争性了。如果不能解决这个不公平的竞争因素的话，对城市的综合体的长久发展无疑是致命的打击。

2.6城市综合开发的问题的解决措施

（一）要学会运用学到的知识，利用多方式、多渠道的方法筹集各路合法资金。用来弥补城市综合开发遇到资金不足的主要问题。

（二）不断的完善我国现有的土地制度，运用网上和官方有利的资料进行合理化的解决城市用地结构不合理、土地范围布局不合理的问题。

（三）要励志于与房地产市场一体化，将城市综合体的开发建设和加快现代城市化进程的脚步结合起来。

（四）必须要由深谋远虑的远见和独到的个人见解才能在众多的城市综合体中独树一帜、博采众长。

（五）加快城市化建设的步伐的重点是要积极引进外资企业的投资，争取更多的发展投资资金，可以为城市综合体的建成加快进度。

总结：城市建设综合开发已然成为现代化城市的重要发展方向，发展着其他房地产所不能替代的作用。城市综合体的建设与发展在总体上来说优大于缺，可以作为一座城市建设的重点发展对象。城市综合的茁壮成长有利于人们日益生活的居住环境，也有利于提高人们的生活水平，提高就业率，降低失业率。

3城市经济、城市承载力与城市开发3.1城市经济与城市开发城市经济是人类从古到今不断积累提高的目标产物，它是人类整个发展过程的关系纽带，没了它人类就不可能有飞跃的进步。城市经济的发展不仅仅只受到整个社会生产力的制约，还在于社会整体的发展速度。每一个城市由于地理环境和人文环境的不同也会相对产生独立的经济结构，比如贵阳市土地资源，耕地面积占总土地面积的33.8%，森林覆盖率高达39.19%，这不得不使其成为农业主导的第一产业。第二产业即以电子信息、高端制造和新材料为代表的战略性新兴产业实现较快增长的经济结构。在人口的快速增长之下，显然会给城市带来经济发展的问题，于此同时也产生了生活环境、住房条件、生态环境、公共设施等的新问题。随着社会经济的不断增长，虽然极大改善了人们的生活水平，但是对生活品质和舒适度有了更大的需求，城市的规模扩大应如何保持经济增长又走可持续发展道路呢？城市综合开发的重要性在于它的形成，是慢慢演变而来的，城市经济是其核心和动力，而对经济的消极影响非常难以克服。因此，及时的完善和调整城市经济结构以及合理进行城市综合开发的战略规划是任何一个城市必不可少的重要工作。城市的开发与城市前景的发展息息相关，在此进步的过程，城市经济发展必然改变经济结构，城市就需要不断的开发与经济结构相适应。城市经济的发展不仅能提高国民经济的总体水平，而且还影响着居民生活条件和综合国力。经过周密策划的城市开发能带动相关的产业发展，吸引更大规模的资本和人口流入，进而促进城市的繁荣。随着城市开发系统不断的完善，基础设施的建设，城市轨道交通与土地的合理分配，必然能使我国城市开发的规划水平和开发经验得到稳步提升，繁荣发展我国城市综合开发理论。政府在城市综合开发中应该占据倡导的重要地位，由专业人员精确地对未来发展进行预测和深入研究评估，把满足居民生活需求和可持续发展作为经济发展的前提，合理多元化开发利用城市资源，把城市经济发展所带来的效益最大化。3.2城市承载力与城市开发首先，城市承载力是城市综合开发得以建设的前提条件。随着城市的进展速度越来越快，城市人口也对城市承载力提出了更高的要求，当城市承载力达到一定程度后，城市就需要新的综合开发项目，从而弥补其不足。这种从而催生了大量的综合开发建设项目，既推进了城市规模的扩展，但同时也引发大规模的规划改造旧城区，从而催生大量的综合开发建设项目。鉴于什么是承载力，它具有一个极限值，假设超过这个临界点，就会城市造成一个很难治愈的伤害，使生态环境失去平衡、城市过度开发而荒废、人口过快增长而经济承载不起等问题。当城市的承载力支持不了项目建设运营时，即就是项目对城市的需求高出了城市承载力的水平，就需要采取改善承载力不足的措施[1]。城市综合开发的必要支撑条件就是城市综合承载力，在整个建设过程中需要得到相关的条件配合和基础设施的支持早在2005年1月国家建设部就下发了关于要求各地着重研究城市的综合承载能力，解决有关生态和资源的保护措施及城市的主干配套设施问题。2007年从事国家建设工作的人员也提出了以提高城市综合承载力为核心，推进城市化。由此可见，提高城市的承载力不但可以指导城市综合开发项目的评价实践活动，还有利于国家对城市综合承载力的总体规划落实。在通过贵阳市的土地人口承载力分析

后，自2000年—2005年—2011年，土地人口承载力下降数据显示140.00万人—136.00万人—89.42万人。目前在贵阳市人口发展的需要已经超越了土地的人口承载力，但贵阳市的人口却在增加，耕地也在逐年地减少。因此，可以采取更激励人民意识的更低保护措施和出台有关政策。如需对城市综合开发项目受城市承载力的影响做评价，则需要对评价指标的改善措施进行有必要的研究。详细的研究内容及路径可参考下图：3城市综城合开发3.1城市开发项目策划与调控城市开发项目策划是一种具有思维过程，在这个过程中总是有建设和逻辑性，目的是总结起所有对项目造成影响的可能，对未来起到科学、客观的指导和控制作用，最终目的以达到预期的目标方向。它以具体的项目活动为对象，可以体现出其功利性、社会性、创造性、时效性和超前性的大型策划活动。如可以灵活运用策划到城市开发中来，那么将会大大提高城市的综合能力，城市开发项目策划虽然在城市开发中并没有实际上的具体解决问题的办法，但是城市开发离不开策划。策划具有超前的科学指导效益作用，其必须要有足够的策划深度和细致深入、客观现实及配合融入政府的政策。城市的发展不能只看到眼前的经济利益，更要注重的是生态环境和社会利益。策划必须在城市建设启动之前做好调查数据分析、背景研究、分析项目建设环境及编制科学合理的项目策划，能为科学决策提供依据。最好做到能应变预测到城市的经济结构变化，及时地调整方案，有效规避风险。通过项目的前期策划工作不但可以使项目建设顺利进行，达到三大对立统一的总控目标，还可以使项目后期运营维护带来方便。城市项目的策划思想与手法在不同层次城市开发中的重要性见下表：对象目标策划内容策划主体发展现状作用层次重要性城市总体规划布局及调控把握控制好城市经济的可持续发展行政政府概念不统一缺少相关规定，难以实现宏观层响应城市开发总体战略，减少人们生活困扰成片功能开发区及公共建筑开发策略，功能结构研究市场有关部门及大型国企概念较清晰但手段不系统中观响应宏观层为保证城市足够的承载力做规划住宅及办公楼等民用建筑项目定位管理及经营构思开发公司实践中广泛运用中观微观层次避免障碍、决策失误和工程进度滞后独栋别墅及单体底层建筑目标确立项目给周边的影响受业主委托的建筑师实践中广泛应用微观层次保证单位工程的工期因为市场经济具有不稳定性，城市综合开发不能只靠市场的导向控制。城市开发是一个众多因素组成的长时间发展，为了减少开发的失误，需要由专业的人员进行研究，政府也需对开发的方向进行引导和调控。如果缺少政府从中守衡价量，那么城市经济很容易造成金融风暴，即很多商家以某些手段谋取利益，而导致最终不堪的后果。在市场上很多以价换量等都是因为供求关系的严重不平衡，需要政府出台相关规定进行宏观调控来控制供需的大致稳定。城市的综合开发在充分掌握城市各产业对空间需求量的同时，还能不让有需求的领域供不应求，虽然不需制约城市经济的繁荣，但是又不能建设太多资源，导致供过于求，避免浪费城市资源。得出结论，城市开发过程中，调控起矫正偏离的作用，必不可少。例如：贵阳市房地产的快速发展，在全国大气候的影响下，贵阳不但是个避暑胜地，房子的价格更是便宜，因此吸引了很多外地的人来买房，导致很多商家把房价提高，不断的空手套白狼二手转让，造成过度开发。房地产的过度开发占用了大量的城市土地，制约了其它基础设施和功能区的发展，并且还严重破坏了当地交通的承载力。城市开发策划应尽可能改善自己已有的弱点，开发隐藏的优点。比如贵州的贵阳市的最大瓶颈，近来虽然经济发展速度有所加快，但是在高等教育方面目前还是相当落后，缺少发展的大量高端人才，战略的发展需要一个系统的人才储备。但是优点确是少有的，又如：生态条件优越，达到世界卫生组织设立的清新空气负氧离子标准上限，产业要素保障力强，配套支撑能力不断攀升和产业支撑基础好。政府部门和大型的企业单位可以做好相关配合工作，为专业人创造更好的环境，使他们有更灵活的机制和施展空间。城市开发项目从策划到完成的每一个工作都是关系密切的，为了大局观要有一个大致的方向和清晰的思路，策划的行动方法应该符合开发建设及市场运作的客观规律，收集相关的资料调查分析；应该与城市总体开发策略大体一致，经过调查分析结合开发项目的自身特点制定目标；应该最大发挥可利用的优势节省不必要的开支。最后，应从经济社会生态环境等多方面来综评价一个策划是否成功。城市内部需求，城市结构，行政区和自然条件都会影响城市的发展，在城市规模不断扩大的同时，单中心城市就会对中心产生很高的依赖度，就会被城市结构所限制其发展速度。因此，城市政府应该有意识的从中引导以及调控城市结构的优化。政府充当城市的管理者，在面对城市开发中遇到一些偏离城市可持续性发展目标的问题时，应积极发挥政府的宏观调控作用。例如随着现在的科技越来越进步，城市需要越来越多的人才，政府部门要洞悉人才发展变化和解读人才的现状。贵阳市政府可以增强企业外部的竞争力，加强对外的宣传力度，为真正有需要的专业技术人员提供施展的平台；提升普升空间和理顺内部竞争机制；增加专业教育人员，为未来专业技术人员所从事的职业作清晰的认识和更深入的学习。3.2城市交通轨道与土地的综合开发随着贵阳市经济发展速度的加快，人口的增多。一系列作为城市基础设施的交通拥挤问题随即而来，不但严重影响了城市的健康发展。而且随着城市化进程的加快，城市人口的数量不断上涨，人口活跃的地方出行量大大增加，而本身房地产的建设程度就领先于交通轨道，这导致出现大量的出行问题得不到解决，并且贵阳市的交通本来就不完善。它和土地的综合开发是自成体系却相互交叉，在两方互相作用之下，城市规划部门更要公平、有序地配置空间资源，引导城市轨道交通建设、土地开发以及其他市政管线埋设的合理有序发展。因为城市交通轨道是一个城市最基本的发展条件，并且其具有很多为其可持续发展的优点。但是城市轨道交通建设对政府财政部造成的压力也非常巨大，因为其生命周期很长，并且需要的资金也是一笔大数目。由于“林城”的遵义城区的一条全长2083米，宽36米的主干道被大山所阻挡，所以不得不挖山开路，造成每公里的造价高达10亿元以上，而且还有很多类似的情况，以至于交通企业的现有经济实力赶不上而无法完成众多目标。而和轨道交通建设紧密联系的土地开发项目会因为区位条件的改善获得更丰厚的收益，使其突出城市的优点，吸引更多专业人才前来发展事业。土地开发目的就是为了更好的适应城市经济结构的变化，在新建、改建和扩建的过程当中不断提高城土地开发策划的成效，利用深度和建设价值，城市土地具有的经济效益。[11]土地开发以综合开发为主，相比其他单一的开发模式，其更注重的是配合生态环境、社会和经济现状，土地开发可以很好的的刺激房市场，带动多个相关行业的发展，给就业人员提供了大量的就业平台，有效地稳定城市社会秩序，带动经济发展。此外，应保持和政府的价值观相一致，减少了土地开发中的资源浪费，生态环境破坏等问题，以相互协调、可持续发展和统筹兼顾等政府性原则为开发项目的基础进行开发。[2]最后，土地的综合开发是基于城市交通轨道之上的，应将两者的特性相结合，可以通过交通生成模型验证需求和供给是否匹配，若不匹配，则应调节相关模型系数。因为城市轨道交通的内部效益远小于外部效益，并且作为引导城市走向可持续发展的举措之一，应当探索将外部效益内部化的措施。城市交通轨道与土地的综合开发有利于把土地增值收益部分返还到交通轨道，扩大了城市交通轨道的建设资金筹措途径。两者虽然是不同的经济活动区域，开发主体、资金来源和置地方式等也有明显差异，因此要保证综合开发的顺利开展，必须从开发管理、开发经营、制定政策法规方面进行整合，并切合实际选择最优开发模式。3.3城市资产证券化与基础设施

随着经济的增长，人们对生活的品质要求越来越高，基础设施建设不但是提高居民生活质量的重要因素，它还是城市繁荣发展的基本前提条件，一切的综合开发都已其为基础。目前来看，贵阳虽然很多建设项目发展速度快了不少，但是基础设施不能配套城市所使用，制约了城市化的发展速度，导致上下班高峰期交通堵塞，生产效率底下等许多问题。在这个配套策划过程需要强大的市场策划能力、区域规划能力、建设组织能力和招商云营运能力，而这些能力都需要强大融资能力作为保障和支撑。在面临巨大的成果和融资压力时，资产证券化可以巧妙地帮助城市综合开发企业提高经济效益和修复财务报表。于此同时，可以与“循环经济”相结合，进而再通过资产证券化，可以更好地与PPP项目和资本市场相连接，实现拓宽融资渠道和盘活存量资产的目的。城市综合开发的业务涉及到大规模的市政基础设施建设、产业发展服务以及多种公共服务和产品的提供，属于智力和资金密集型的经济活动，需要广泛的社会资本来参与。尤其在建设项目的初期，基础设施还不完善的时候，资金净流出额巨大。由此可推出PPP项目资产证券化，吸引更多资本市场的投资人对综合开发领域形成的存量PPP项目进行投资，既增加了流动性还优化了结构和盘活存量。同时，证券化意味着无法逃避资本市场的监督，证券投资人对于项目的合规性要求要比PPP项目合作双方都要高，因此要通过资产证券化的程序要相当严格要求，实际上“倒逼”提升PPP项目的实时过程规范化，迫使政府更具有信用和契约精神。其缺点也是显而易见的，主要有：交易机制不完善，期限不匹配，法律法规尚未健全和项目复合型强，不确定性风险大等。[3]政府要采取措施积极应对PPP项目和基础设施建设的一系列难题，既要注意控制好供需关系，又要加强完善，提高基础设施对城市可持续性发展和利用率的推进作用。基础设施完善既可以提高城市的整体形象，又能吸引更多的人口企业涌入，增强城市的综合竞争力。由此可见，城市的开发内容必然包括城市基础设施开发。城市开发的首要任务就是基础设施建设，而基础设施建设完善后可以节省城市开发所需要的资源，时间和人力物力。3.4城市宏观投资环境评及综合评估由于大型城市综合开发的涉及的子项目非常多，并且其周期天数环环相扣，因而在其整个生命周期的过程中会受到宏观的牵制，对项目的三大对立统一因素都会产生一定的作用。特别是对一些自平衡的大型工程来说，基本上每个因素都能直接影响项目的财务数据。因此，如要对宏观环境进行评价，就必须在了解清楚宏观环境对项目的影响的情况，对宏观环境进行评价，为项目的决策评估提供科学的依据。大型城市综合开发项目的经济环境指标评估指标体系构建主要包括评价方法主要包括评价方法的选择和评估指标体系的确定。对于一般项目而言，要给出明确的方向目标，制定一套完整的方案，而如果是综合开发项目，就要全面利用专业的技术做出科学的决策，就要依靠其进行全面的综合评估。具体来说包括以下几个方面。第一，在项目专项评估基础上进行全面综合评估；第二，形成整体性的项目可行性评估结论；第三，根据综合评估结果提出项目改进型意见和建议。[6]总的来说，宏观经济影响的评估内容包括宏观经济发展水平、宏观经济政策、宏观经济发展速度三个方面,在实际的评估过程中需要利用一系列的指标赖体现，共同组成城市综合开发项目的全面评估指标体系。如下图所表达。城市综合开发的重要性在它的形成，不是一朝一夕，而对经济的消极影响非常难以克服。因此，及时的完善和调整城市经济结构以及合理进行城市综合开发的战略规划是任何一个城市必不可少的重要工作。3城市综合体得以开发成功的要素分析3.1城市综合体开发成功的外部条件城市综合体想要开发成功，必须具有相应的成功资质与正确的机遇，从外部看开发需要具备以下条件：（1）城市综合经济实力强城市综合体的建筑规模十分庞大，就普通的建筑规模都两位数以万平方米为单位计算的，一线城市的经济实力都非常雄厚，而且人流量非常大，交通足够便利，所以城市综合体的建设要在一线城市进行更为适合。（2）区域经济聚集效应突出区域经济四地理上极为重要的一个重点，城市属于珠三角地区，临近海岸，海外贸易繁盛不衰。珠三角地区距离长三角地区和环渤海地区都相邻，这样的地理位置对发展区域经济无疑是再好不过的了。（3）项目选址合理一个项目选址是否合理科学直接影响到这个城市综合体未来的发展道路与前景。就城市南沙新区来讲，建立了很多的购物免税中心，吸引人们前来消费购物，交通便利，公路直达，所以说南沙新区也是一个选址合理且正确的典范。3.2城市综合体开发成功的内部条件出入行的交通必须有保障。城市综合体的发展是建立在交通是否便利的基础上的，便利的交通对城市综合体的发展起着巨大的作用。现今所有的大城市都是以公共交通为主的出行方式，更快更省时间。为解决道路的拥堵带来的烦恼，要建设城市综合体必须先建立起四通八达的公共交通如地铁、公交车、高铁、火车等。必须满足商业优先原则。城市综合体的开发与建设都是围绕商业在进行的，城市综合体的发展如何总是要靠商业利润来维持的，所以城市综合体的开发必须要以商业优先的原则与人们日常的行为活动方式结合起来。所以综合体的开发首先要满足商业的需求，其次才是其他，以商业为主的开发模式是最重要的，商业是利润的根本，是城市综合体开发的必由之路。动线的合理设计性。人、车、物是动线的主要三个方向。人流量、车流量和物流量是城市综合体的三个动线，这三个动线的设计的合理性直接关乎到城市综合体的兴衰与否。人流量的分散是非常重要的，城市地铁的三号线是出了名的拥挤，尤其是体育西路，又称“地狱西”上下班的客流量如果不控制的话，非常容易发生意外。车流量也是需要重视的问题，每到下班高峰期高速公路出现拥堵的情况早就习以为常了，所以很多时候为了控制车流量，城市采用控制单双号的尾号车牌出行。物流量也要注意了，随着互联网的不断发展，网络购物成了每家每户最重要的购物方式，所以城市采用分段控制大货车的出行，也是起到了很好的错峰作用的。

结论一座城市的综合开发是城市发展的根本道路，而发展是人们所能想到的最好的生存办法，因为落后就要挨打，不进步就会被灭族，所以我们一直在进步、成长。城市综合体的建设统一实施“布局合理、因地制宜、综合开发、配套建设、统一规划”的原则，这个原则很好的解决了规划与建设之间的许多问题。

城市十分具备建设开发张城市综合体西进的空间战略

的原则，就城市的市中心天河区的正佳广场来讲，建筑面积大约有100万平方米左右，项目的总用地面积约为345亩地。城市综合体的附近人流密集且人流量大，正佳广场地下两层地上六层，由集中式的超级市场、电影院、专卖店、餐饮店等组成。城市综合体项目的组成是由五星级酒店、城市内的高档社区、5A级的写字楼和较为大型的购物中心组成的。此项目传承了万达一向倡导的一个万达广场即为一个城市中心的开发理念。而城市中央的豪宅居住所追求得是舒适性、国际性、多功能、人文性的复合性的通过正佳广场来完成“城中城”的生活方式的诠释，并且再次掀起了城市中心的强大生命力和巨大的精神复苏强劲。

城市综合体必须以客流量为发展的保障。由公安部门的统计得出，城市2009年7月的流动人口已经达到了160万的高峰，并且预计到2020年城市的流动人口会达到1000万人的顶峰。这样十分庞大的流动人口数量，所能够带来的商业地产的需求量是无比巨大的，把购物、饮食、娱乐、学习、休闲等功能合为一体的商业头脑可以大大的满足城市综合体的兴起与不断发展壮大。

地标式的城市建筑

城市综合体的一个特别标志性的特征就是都在自己的城市建立起了属于自己的地标建筑物标志。就城市的最标志性建筑物城市小蛮腰而言，它是城市新电视塔，也是城市的新地标。它傲然耸立在海珠区的赤岗站，自从二沙岛主干道电视塔建成以后，主办方向社会各个阶层征集它的名字，有人看了它的形态就给它起名为“城市小蛮腰”，它的名字就是在这样的产生的。在起名字以后，甚至有一家媒体还给出十万元的奖金重奖市民们给