编制可行性研究报告

编制可行性研究报告准备可行性研究报告。操作目的项目可行性研究根据时间和要求的不同，可分为初步可行性研究和深入可行性研究。项目前期可行性研究是取得开发用地前最重要的技术任务之一，是投资者进行投资决策的主要依据。土地使用权正式取得后，项目开发商需要进行更详细、更深入的可行性研究，为后续项目方案设计提供依据。在市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真实反映市场趋势，遵循市场规律，反映市场实际，为项目投资找到真正可行的途径。操作要求为保证可行性研究报告的质量，应做好准备工作，掌握充足的数据和资料，进行科学的分析、比较和论证，确保编制依据可靠，结构和内容完整，文字格式规范，附表和附件齐全。报告的呈现形式尽可能数字化、图形化，报告的深度能够满足投资决策和初步设计的需要主管部门总工程师办公室：成立工作组，批准工作计划，组织报告优化修改，批准报告。协同管理部门：商务部、销售部、市场策划部、开发部、财务部审核相关专业章节，提出优化修改建议，协助总工办检查。总工程师：制定工作计划，分配任务，总结编辑，优化修改，监督。协办单位：工作组成员：根据各自专业或特长进行调查研究，撰写报告章节，根据总工意见进行优化修改。即时工作条件初步可行性研究：已进行市场调研和实地考察，取得相关土地技术指标；深入可行性研究：已取得土地使用权，制定了明确的区域监管规则和相关经济技术指标。工作说明5.1总工程师组成工作组，成员主要来自公司内部各业务部门，基本固定。特殊要求可邀请社会专业人士参加。主办岗位应制定工作计划，明确范围、重点、深度、报告大纲章节划分、进度安排、成本预算等。可行性研究报告。工作计划应在实施前提交首席经济学家批准。5（请继续关注：WWw。全体成员根据专业分工调查研究收集资料,必要时再次实地考察。和市场调查。题为：5.4.1市场调查。包括分析市场信息、市场趋势和政策导向。准备研究报告。技术论证优化后，各成员按分工编写章节，主持岗位协调，全面总结编写报告初稿。总工程师的批准评论、修改、完善，形成正式报告，提交总裁审核。初步可行性研究报告的内容：5.6.1市场分析的整体市场分析以及主要城市地区的市场供求总量；全市主要街道年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。市场细分分析物业类型、物业名称、位置、建筑面积和总建筑面积；住户总数、公寓类型和面积、建筑高度、售价/租金；开工时间和预计完工时间；投资者/开发商、承包商、规划和建筑设计公司、租赁和销售机构广告公司。法规和政策分析发展条例和专业服务条例；定位和城市建设信息；其他经济信息和政策指南。5.6.3项目分析项目基本情况位置、四个方向、规划指标（总用地面积、建设用地面积、项目竞争（当前/潜在竞争对手）、优势、劣势（w）、t建筑风格、建筑数量、建筑高度、主要户型、平均建筑面积；通信5.6.10项目的研究结论和建议。5.6.11附件（包括图纸和附表）。5.7深入可行性研究报告的内容：总体描述项目开发背景、建设规模及目标、项目预计总投资及效益等主要技术经济指标。5.7.2项目位置分析项目的地形、地貌和地质条件，周边建筑和环境条件，城市规划或区域规划的要求，交通条件，公共设施等。5.7.3产品供需分析市场研究，市场供求预测和价格预测，风险分析。5.7.4建筑方案的选择建筑设计的指导思想和原则，项目的总体规划方案，建筑方案的比选。项目实施进度工期、实施进度（或交叉图）。5.7.6投资估算和资金筹集总建设投资估算，资金筹集，债务融资，融资方案分析。5.7.7财务评估财务基础数据和参数的选择、销售收入和成本的估算、财务评价指标、盈利能力分析、偿债能力分析、不确定性分析和财务评价结论5.7.8风险分析项目主要风险识别、风险程度分析及风险防范对策。5.7.9结论和建议5.7.10附表投资估算表、项目投资资金估算汇总表、重大单项工程投资估算表和年度投资计划表；财务报表(包括收入及营业税估算、总成本估算财务现金流量表、利润及利润分配表和贷款偿还计划表)。5.7.11附图控制性详细规划、族图、管线图、总平面图等。5.7.12附件土地出让合同、项目建议书(或初步可行性研究报告)的批准文件和规划管理部门关于规划方案的批准文件。准备项目可行性研究报告；可行性研究基于项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供给、建设规模、工艺路线、设备选型、环境等。影响、投融资等。从技术、经济、工程等方面。进行调查分析比较，预测项目建成后可能产生的财务、经济效益和社会环境影响，从而对项目是否值得投资以及如何进行建设提出分析评价意见。一、企业投资项目可行性研究的主要内容：进一步研究项目建设的必要性；(2)市场分析；(3)施工方案研究组织实施方案分析；5)建设投资估算；(6)运营期财务效益和成本估算；(7)融资方案分析；(8)建设期利息估算；(9)财务分析；经济分析和经济成本效益分析；(11)经济影响分析；(⑵资源、环境评价；(⑶征地拆迁、移民安置方案分析；(⑷社会评价；(15)不确定性和风险分析；(16)多方案比选；(⑺研究结论与建议。b、政府投资项目a.政府直接投资项目可行性研究报告的主要内容：⑴项目需求及目标定位；⑵项目建设方案；⑶项目实施方案；⑷土地利用与移民安置方案；⑸环境保护方案及环境影响评价；⑹投资估算；⑺资金筹措方案；⑻费用效果分析；⑼社会评价(社会影响分析)；(10)风险分析。b.政府资本金注入项目可行性研究报告：⑴项目概况；⑵可行性研究的主要依据；⑶项目需求及目标分析;⑷项目建设选址；⑸项目建设方案；⑹外部配套条件；⑺项目实施方案(含实施进度计划、项目法人组建方案、招标方案、实施代建制方案等)；⑻资源开发与综合利用方案；⑼土地利用与移民安置方案；⑽环境影响评价；投资估算；资金筹措方案；财务分析；经济影响分析；社会影响分析；风险分析；结论和建议；附件。编制依据⑴委托方提供的营业执照及编制《报告》的委托合同等；⑵国家及地方有关行业规范、规程、标准；⑶国家计委计办投资[2014]15号审定的《投资项目可行性研究指南(试用版)》；⑷国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》；建筑设计依据建设方提供的地形图、红线图、设计要点等《xx县城市总体规划》(2014-2014)《居住区环境景观设计导则》(2014年版)《民用建筑设计通则》jgj37-87《建筑结构可靠设计统一标准》gb50068-2014《建筑设计防火规范》《高层民用建筑防火设计规范》gb50045-95(2014年版)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》gb50067xx县规划部门提供的规划设计条件现行国家、省、市相关的规范、法规结构设计依据《建筑结构可靠度设计统一标准》(gb50068-2014)《建筑抗震设计规范》(gb50011-2014)《建筑工程抗震设防分类标准》(gb50223-2014)《建筑结构荷载规范》(gb50009-2014)《建筑地基基础设计规范》(gb50007-2014)《建筑桩基技术规范》(jgj94-2014)《建筑地基处理技术规范》(jgj79-2014)《混凝土结构设计规范》(gb50010-2014)《砌体设计规范》(gb50003-2014)工程建设标准强制性条文《房屋建筑部分》2014年版节能设计依据《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》(国家发改委2014年第6号令)《xx省发展和改革委员会固定资产投资项目节能评估和审查试行办法》(2014年9月17日发布)《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》(2014年3月16日发布)《xx省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》(2014年5月5日发布)《中国的能源状况与政策》白皮书(2014年12月26日发布)《中国节能技术政策大纲》(2014年3月8日发布)《国家节能中长期专项规划》(发改环资[2014]2505号)《产业结构调整指导目录(2014年本)》(2014年3月27日发布)[1999]330号)《建设领域推广应用新技术管理规定》(建设部令第109号)《用能单位能源计量器具配备和管理原则》(gbl7167-2014)《城镇燃气设计规范》(gb50028-2014)《城市热力网设计规范》(cjj34-2014)《采暖通风与空气调节设计规范》(gb50019-2014)《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》(gb50364-2014)建筑类《外墙外保温工程技术规范》(jgjl44-2014)《公共建筑节能设计标准》(gb50189-2014)《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》(2014版)《建筑照明设计标准》(gb50034-2014)《建筑采光设计标准》(gb/t50033-2014)《民用建筑电气设计规范》(jgj16-2014)《建筑给水排水设计规范》(gb50015-2014)环保《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国水污染防治法》《中华人民共和国大气污染防治法》《污水综合排放标准》(gb8978-96)《环境空气质量标准》(gb3095-96)《城市区域环境噪声标准》(gb3096-82)《地表水环境质量标准》(gb3838-2014)iii类标准《环境空气质量标准》(gb3095-1996)二级标准《声环境质量标准》(gb3096-2014)中的2类标准《大气污染物综合排放标准》(gb16297-1996表2中二级标准《建筑施工场界噪声限值》(gb12523-90)标准劳动安全《民用建筑隔声设计规范》(gbjll8-88)《生活饮用水卫生标准》(gb5749-85)《建筑设计防火规范》(gb50016-2014) (2014版)《建筑灭火器配置设计规范》(gb50140-2014)财务评价⑴国家计委《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)；⑵建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》；⑶《旅游项目开发可行性研究与经济评价实务》；⑷国家及本地现行的财税制度和有关法规；⑸工程规划方案及有关资料。编制项目可行性研究报告需要提供的资料一、项目业主介绍：1、基本情况：业主名称、成立时间和类型：唐山翔宇家俱有限公司成立于1999年10月，企业类型为香港与境内合资有限责任公司公司地址：唐山市芦台经济开发区东部工业园区互帮路发展历程：建厂初期员工60名，占地9000平米，资产500万，年产量5万件，收入600万元.经过拓市场强管理租赁厂房场地扩大生产到2014年员工达200余人，资产达万元，产品创河北名牌，年销售额达9000万元；2014年投资3200万进行大规模技术改造，建设用地48亩，新建生产车间18000平米，三层宿舍楼两栋，每栋1200平米，3层办公楼1825平米，修理间、配电间、锅炉房、警卫室等其他配套建筑300平米，生产设备130台套。技改投产后2014年实现产量和销售额增长40%。注册资本金：57.97万美元折合人民币480万元发展现状、发展规划：2014年销售额达1.83亿元，创汇2900万美元。2014年评为河北著名商标，2014年获河北名牌产品延续，河北质量效益性先进企业。发展规划2014年技改引进现代先进数控成套设备流水线，实现智能化生产。新增产量300万件。新增销售额2亿以上2、经营范围：室内外钢木家具，以各类桌、椅、卡座、小型规矩为主。公司主要经营的业务：餐桌系列、办公系列、教堂、会议、教学用各类桌、椅、卡座。经营宗旨：采用先进的工艺设备和科学管理方法，生产客户满意的产品，取得良好的经济效益和社会效益。3、业务状况已实施的项目个数、案例、总投资等：市场占有率逐年提高，产品销往欧洲、美洲、亚洲、澳洲等国际市场。产销率100%，销售收入年均递增20%以上。4、人力资源状况组织构架：规模、人数、人员分配：组织结构：总经理，副总经理，运营总监，财务部、行政人事部、外贸部、营销部、企管部、计划部、生产部、技术开发部、技术工艺部、设备部、品管部。成型车间、焊接车间、喷涂车间、组装车间。原料库、半成品库、五金库、成品库、包装品库。全员300人其中管理人员65人，后勤10人。5、公司财务状况总资产、增长率负债、负债率其他财务情况概要（偿还债务能力、发展前景等）二、项目提出背景项目建设方案（各类规划指标，产业政策，包含项目工期，容积率占地面积）或方案设计说明公司采用国内外先进的设备设施及工艺技术和国际先进的管理体系组织生产，获iso9001质量管理体系、iosl4001环境管理体系、ohsasl8001职业健康安全管理体系3项认证，“鼎功”牌钢制家具被评为2014年河北中小企业科技领先产品、2014年、2014年两届河北省名牌产品，2014年2014年两届河北省著名商标。随着企业和产品的市场知名度和社会认可度的提高。市场需求迅猛发展。虽在2014年进行技术改造使产能大大提高，但现今仍不能满足国际市场急速扩张的需要，造成客户抱怨不能满足供货量，致使大量订单外流。近年来翔宇公司的发展带动了几十家相关企业的同步发展，此项技改扩建项目实施后，产能将成倍增长，必将促进芦台开发区家具产业形成强势特色产业，为区域经济发展作出积极贡献。此项目关键工序采用国内先进的现代自动化成套设备和国外先进设备，配套采用国内外先进生产工艺技术。符合国家《产业结构调整指导目录（2014年本）》规定。从市场需求和企业发展与区域经济发展规划及国家产业政策等方面评估，实施家具技改扩建项目确有必要性。三、该项目基本情况的介绍1、所在地介绍：经济、人口、交通、气候、地质等情况，并提供当地政府2014年工作报告。芦台经济开发区位于唐山市最西部，全区占地面积134平方公里总人口4.1万，经济结构以第二产业为主，一、三产业为辅。年国民生产总值32亿，财政收入2亿。交通便利。气候四季分明，最高气温32度最低气温-15度。地质结构为地貌上属海陆相交互沉淀滨海冲、洪积平原，地层为第四纪全新世冲积、洪积交互沉积形成。当地政府工作报告没有收集，可参考唐山市政府工作报告经济工作内容部分。2、项目具体位置介绍：即该项目于芦台经济开发区东部工业园区互帮路路以东，盛世大道路以西，XX路以南，国道112以北，该位置交通情况，该位置商圈介绍。提供项目位置图或项目总平面图项目总体规划设计图（鸟瞰或全景图）以及相关设计说明，规划意见（规划红线图），立项批复等资料。区域位置：厂址：唐山市芦台经济开发区东部工业园区互帮路西侧邮编301505芦台开发区地理位置十分优越，区内112、205国道纵贯东西，津唐、津承高速横贯南北，与津沈等高速全国联网，紧靠京山铁路。处于京津距天津港40公里，天津机场45公里。距唐山港70公里，北京首都机场120公里。处于京津唐金三角沿海开放区，经济发展环境优越，交通通信便利发达。本项目以取得唐山芦台开发区发展改革局同意开展前期工作，并与开发区管理委员会签署投资协议。3、项目所在地土地市场简介：当地土地市场的近几年供应情况，拍卖情况等。项目确定占地面积85亩。每亩地价7万元为基数。不包含契税等费用。将来用地审批走招拍挂程序。4、项目的建设规模和内容：1、产品规模相关参数及建设内容项目主产品为：钢木校园家具及办公家具。年产销量300万件套外销占80%内销20%。参考价格每件套80-150元,2、生产情况生产部、计划部、品管部协调指导生产。生产分为四个车间，成型车间负责下料和零件成型；焊接车间负责将零件组焊成整体；喷涂车间负责产品表面的酸洗后喷涂树脂粉末并加温固化。组装车间负责坐垫、靠背等安装并进行成品包装、标示、入库。采用单班生产3、建设地点、环境、周期厂址在芦台开发区东部工业园区。该园区为招商投资工业园区已有近20家企业落户。均为外来较大投资项目或高新技术项目。区内道路、水电等建设条件已配套。4、主要设备仪器清单5、生产工艺及设备6、资金筹措情况7、原材料及水、电、热力等供应能力及价格等基础设施保证情况年用水量8万吨，由园区水网解决。年用电量100万kwh,增容300kv变压器解决。酸洗水加热生产年用白煤1000吨。主要原材料：钢管年用量20140吨平均价格4500元/吨，由本地采购；海绵年用量15000吨，价格1500元，有本地供应商采购，革、布年用量132万米，价格18元每米，由本地供应商采购；木板131000张价格180元每张；5、项目投资、生产规模，项目预期的收益和目的等投资以占地投资强度每亩250万计算，（实际投资万元），生产规模年产量300万件，预期收益按符合项目审批要求确定。四、项目实施进度按2-3期工程，第一期2014年6月至2014年6月。完成车间、围墙、生活区、厂内道路等建筑及部分设备，完成投资不超过3000万，二、三期酌情安排（实际没有大的投资主要是表面文章）。投资期不超过3年。五、项目投资估算及资金筹措投资估算：拆迁费用不涉及、配套道路建设费用厂外不涉及只有场内，宽15米长450米、安置房建设费用不涉及，应尽量细化。资金筹措方案：申请银行贷款XX万元，自筹XX万元，利用土地拍卖收入0万元。六、 收入及税费估算：土地拍卖