年珠海市某项目可行性报告

2006年珠海市某项目可行性研究报告建设单位：珠海市***房产有限公司编写单位：广州***工程咨询有限公司珠海分公司编写日期：二00六年八月十五日目录第一章概论………….6一、项目背景……………61、项目名称……………..62、投资方背景及资源…………………..63、编制依据…………………..……...…6二、项目概况……………61、项目位置……….…….62、建设规模、内容与目标……..………63、项目建设条件………7第二章建设的意义、需求与规模…………………9一、建设的意义………………….……9二、需求……………….9三、建设目标和规模………………….101、建设目标……………102、建设规模…………….10第三章项目建设条件………………...12一、场地现状……………121、地点与地理位置……………………122、场地土地权属类别…………………12二、场地条件…………….121、地貌条件……………122、施工条件……………123、城市总体规划要求………………….134、地质条件…………………….………135、综合评价…………………….………13第四章规划设计理念与原则…………………..……14一、建设指导思想与原则………...……14二、项目总体规划方案………………14第五章项目分析及市场定位……..…16一、项目SWOT分析…………………161、优势……………….…162、机会……………….…163、劣势……………….…164、威胁……………….…16二、项目市场定位…………………….16三、销售价格及销售预测……………161、产品销售价格………..162、产品营销方案……….16第六章项目建设实施计划…………………...………18一、工程项目招投标形式………………18二、工程建设监理………18三、工程建设合同管理…………………18四、项目实施计划和进度……………191、计划………..………192、进度………..………19第七章投资估算和资金筹措………20一、投资估算…………201、投资估算内容……………………202、投资估算依据……………………203、投资估算方法及说明………….….204、总投资估算组成一览表………...21二、资金筹措方案……………………21第八章经济效益分析…………….23一、销售收入……….231、销售进度…………232、销售收入…………23二、销售利润………………….….…23三、项目财务评价……………….25第九章不确定性分析………….…28一、项目盈亏分析…………….…...28二、项目风险分析……………….....28总论与建议………………..30附件（复印件）附件1：《建设用地规划许可证》（2006用地字[斗门]第十五号）附件2：《房地产权证》附件3：房地产开发企业《资质证书》（200-004号）附件4：银行《资信证明书》附件5：《建筑方案总平面图》附件6：建设单位《企业法人营业执照》（副本）附件7税务登记证附件8：组织机构代码证附件9；土地评估书第一章概论一、项目背景1、项目名称：珠海市斗门区“***”。2、投资方背景及资源本工程由珠海市***房产开发有限公司开发，并得到各协作单位的热情支持，计划投资规模17140万元。3、主要编制依据1）、投资项目申请报告纲要；2）、建设项目经济评价有关方法；3）、投资管理部门有关项目核准申报的要求；4）、项目开发商提供的《建设用地规划许可证》和《土地使用权证》；5）、市建设局《房地产开发企业资质证书》；6）、工商部门核发的《企业法人营业执照》（副本）；7）、项目发展商提供的资信证明文件；8）、税务登记证；9）、开发区域相关资料。二、项目概况1、项目位置：珠海市斗门区白蕉镇。2、建设规模、内容与目标：1）、建设规模：该项目红线管理面积：59635.47m2。其中：建筑占地面积：8472.5m2，拟规划总建筑面积：104253.89m2，其中：商业用房建筑面积：1844.65m2，住宅建筑面积：93669.22m2，会所及物业管理建筑面积1943.22m2，半地下车库及设备用房建筑面积6796.8m2。总投资额估算为17140万元。计划在2006.12-2008年之间，建设完成。2)、项目主要内容：（1）、商业网点（2）、住宅区（3）、会所（4）、物业管理（5）、车库（6）、绿化3）、发展目标兴园、立城、旺市对该项目规划建设的要求，白蕉城市组团是该区城市建设的新亮点，但目前仍缺乏规模和档次。因此，依托大项目的开发将是一股重要的推动力，房地产开发更可发挥着更大的作用，满足整个区域今后发展的需要。3、项目建设条件1）、项目用地状况：本工程位于白蕉工业园南部，该用地已完成土地平整，水、电、通信可在就近接驳，保障充分，道路交通运输条件完善。因此，项目的开发建设条件已俱备，待完善各项报批即可开工。2）、该项目的有关手续完善，符合国家的有关规定。项目开发商珠海市***房地产开发有限公司是经建设行政主管部门批准，工商部门注册登记，具有单项房产开发资质；建设用地合法，该用地是通过合法出让权取得土地使用权证；该项目开发符合区域城市规划和土地使用功能，并已取得建设用地规划许可证，规划设计方案，将按规划部门审批的要求执行。3）、项目建设资本金到位情况良好，至目前已筹集现金人民币1800万元，达到和超出了国家对房地产项目开发资本金的要求，为项目的启动和开发建设奠定了良好的基础。第二章建设的意义、需求与规模一、建设的意义该区域以白蕉工业园为依托，以制衣为龙头，工业发展已初具规模，但后勤配套相对滞后，制约了产业的协调发展。因此“***”项目将会满足整个区域当前及今后的发展。1、有利于满足斗门区经济发展迅速，工资水平得到提高，职工收入不断增长，购买力显著增强的需要。2、有利于满足工业发展迅速，外来投资大量涌入，人口增长迅速，每年有大量的新婚人口成为新住户。3、房改政策的落实，停止福利分房，实施货币分房，提高住房公积金比例，更刺激人们的购买意欲。4、换房的二次置业者众多，居民有购买新房的欲望。5、现有个体、私营企业为适应业务扩大及经营需要。6、***的建设，可以改善人们的居住环境，并提高了生活质量，促进社会经济协调发展，能大大活跃房地产市场，提供物质基础。二、需求1、项目对公共设施的需求，本项目在斗门区的房地产属中型项目，根据审核的初步设计方案，该项目设计总户数为801户，居住人口约2500-5000人。由于该区尚处于开发阶段，公共设施有待配套完善。因此，本项目建设成后，会对本区域公共设施的需求增加部分压力，它的部分需求可以通过下列设施得以解决。市场——白藤市场、白蕉市场；教育——小学：东湖小学初中：白藤湖中学，区实验中学；交通——城市公交系统；娱乐——白藤湖旅游城；医院——城南卫生院及区属医院。2、小区物业管理该项目是白蕉工业园最大的房地产项目之一，总面积达10万平方米，适宜为设立小区管理的规模。考虑该区域的特点，为满足人们安全、舒适的生活需求，本项目适宜单独设置小区物业管理服务，小区物业管理将按照有关规定组织实施。三、建设目标和规模1、建设目标“***”的建设将体现以人为本的设计理念，配合区域特点，优先整治周边环境，完善各项基础设施，给顾客以超前的信心，实现小区建设和经济发展多赢局面。2、建设规模1）、本项目规划总占地面积为59635.47平方米，由于该项目所处的地理位置，规划建设为：集商业、住宅为一体的生态社区。规划开发多层、小高层、高层商住楼若干栋，规划总建筑面积104253.89平方米。2）、本项目主要技术经济指标如下：用地面积：59635.47平方米；基底面积：8472.5平方米；总建筑面积：104253.89平方米其中：商铺：1844.65平方米住宅：93669.25平方米会所及物业管理：1943.22平方米半地下车库：5970.5平方米半地下设备用房：826.3平方米建筑密度：14.21%；容积率：1.63;绿化率：36%；停车位：651位，其中：地下室478位，地上173位；层数：9~17..5层；住宅户数：8011户；居住总人数：25500~50000人。第三章项项目建设条件件一、场址现状1、地点与地理位置置“***”位于珠海海市斗门区白白蕉路东，北北邻白蕉科技技园，南接东东湖村，西临临白藤湖，与与白藤湖旅游游城相望，西西南隔黄杨河河，与尖峰山山公园相呼应应。该项目地地处白蕉新城城区的中心位位置，白蕉路路、湖心路擦擦边而过，连连接珠海大道道直达珠海市市区、珠海机机场、珠海港港不足30分种车程，距距粤西沿海高高速、江珠高高速不足两公公里，拟建广广珠铁路、广广珠轻轨，港港珠澳大桥近近在咫尺，道道路四通八达达，交通十分分便利。项目目地处一、二二、三产业交交汇点，地理理位置比较优优越，具有商商业投资价值值。2、场址土地权属类类别该用地是通过合法法出让取得土土地使用权证证，建设用地地合法，并已已取得建设用用地规划许可可证。二、场址条件1、地貌貌条件：本项项目用地位于于白蕉工业园园南部，该用用地已完成土土地平整。2、施工条件：水、电电、通信可在在就近接驳，保保障充分，道道路、交通运运输条件完善善，因此项目目的开发建设设条件已具备备。待完善各各项报批即可可开工。3、城市总体规划要要求选址范围为白蕉工工业园后勤配配套项目待建建地，故本项项目的建设符符合珠海市政政府导向和城城市总体规划划要求。4、地质条件地形地貌条件：地处处白蕉新城区区的中心位置置，地势平坦坦开阔，无竖竖向的大坡度度起伏变化及及特殊的地形形地貌，场区区内无地表水水系，无水库库，山塘等地地表水体存在在；地质构造稳定，地地震裂度为77度（根据《中中国地震烈度度区划图》），适宜兴建小高层、高层建筑物。5、综合评价总体环境良好，选选址非常合适适。第四章规规划设计理念念与方案一、建设指导思想想与原则打造一个时尚温馨馨又实惠，多多数人都能买买得起的家园园为主体，斗斗门区委、区区政府为“建设新斗门”的中心任务务提出的“兴园、旺市市、立城、翻翻身、开源节节流、念好山山水经”的十七字工工作方针为背背景，取之于于民，造福人人群，更好的的塑造企业的的形象为目的的。依据斗门区工业发发展已初具规规模，但后勤勤配套相对滞滞后，制约产产业协调发展展的情况，建建设该项目能能满足该区域域今后的发展展需要。二、项目总体规划划方案1、概述规划主题与宗旨：：百年大计、质质量第一、环环境优雅、大大众能易购为为主题，建设设公园式平安安家园为宗旨旨。2、总体布局与户型型结构：1）、总体布局与功功能分区（1）、建筑布局：用用地建筑四周周按规定要求求退红线，沿沿地块西侧规规划道路布置置，沿街商业业裙房，建筑筑物沿用地周周边东北面呈呈点状布置，其其他面呈条状状布置，形成成围合。在西西南角与东南南角分别设置置小区主次出出入口，西南南角主出入口口与西南面白白藤湖东北岸岸景观休闲区区相联。（2）景观布局：将建建筑物沿用地地周边布置，让让出，巨型的的中央庭院。建建造中心活动动广场、中央央花园、景观观广场、喷泉泉广场，游泳泳池等主体景景观串联，在在视觉上营造造一种画面的的多样化、层层次化，实现现“步移景易”。（3）交通系统：本区区采用基本人人车分流的科科学化交通系系统。大部分分机动车在小小区东侧入口口处就进入地地下停车场，另另在北侧与西西侧有两个车车行出入口，在在建筑外围布布置部分地面面停车。地面面基本为人行行系统。（4）消防系统：利用用地块周边道道路作为消防防环路，并解解决住宅的登登商面，小区区内部的铺装装路可在需要要时作为搬家家车辆的道路路。（5）、人防系统：在在地块东北角角高层住宅下下设置地下室室，战时作为为人防，平时时作为地下车车库使用。2）户型结构及规模模：本项目设计以一梯梯两户为主，少少量一梯四户户型；主力户户型以二房二二厅、三房二二厅为主，每每套建筑面积积在75~105平方米之间，设设计少部分四四房二厅房户户型。第五章项目分析及及市定位一、项目SWOTT分析1、优势：项目地理理环境适中，空空气清新，交交通便利，工工业发达，建建设资金有保保证，开发档档次高。2、机会：珠海市正正步入新的高高速发展期，港港珠澳跨海大大桥、广珠铁铁路、珠三角角城际轻轨等等项目的实施施很快将珠海海提升为区域域性中心城市市，房产市场场活跃，工业业人口及二次次投资者众，商品房需求量很大。3、劣势：处于城乡乡结合部，公公共设施有待待完善。4、威胁：区域开发发规模偏大，存存在竞争压力力。本项目开发商应抓抓住机遇，发发展优势，尽尽快实施项目目。二、项目市场定位位1、斗门门区是珠海市市西区的主要要区域，为珠珠海市的次中中心，市区的的房地产业已已逐步向西部部转移，推动动斗门区房地地产业的兴旺旺，斗门区区区位优势明显显，投资置业业，居住已成成为外来人口口的选择，提提升和推动了了斗门区房地地产的市场价价值。2、综上所述情况，为为贯彻国家的的政策导向，本本项目的市场场定位主要是是：一、以中中小户型为主主，二、要配配套少量大户户型为辅的住住宅结构。3、销售市场定位：：住宅销售区区域以外地市市场为主，本本地市场为辅辅，商铺销售售以本地市场场为主。主力力客户群体以以高中产阶层层为主体，销销售对象以个个体企业和新新组建家庭，二二次购房者为为主。三、销售价格及销销售预测1、产品品销售价格：：根据项目所所在的地理位位置，参照该该区域目前房房地产成交价价格的实际情情况，综合当当前市场价格格走势及政策策因素影响等等进行分析，预预测如下：1）、产品销售价格格：住宅平均均售价：2700元/m2商铺平均售售价：7000元/m2车位售价：500000元/位2）、销售率预测：：要实现产品品的价值，加加快产品的销销售，除要执执行国家有关关规定外，主主要靠制定符符合该地区和和项目实际情情况的营销策策略，切实可可行的销售方方案，以及适适用的营销手手段。现依据我地区的实实际情况，分分析预测：项目封顶时开始销销售，经约一一年的努力，住住宅销售率能能达到98%，商铺、车车库的销售率率能达到100%，并力争提提前实现这个个目标。2、产品营销方案：：由于本产品品主要以外销销为主，为提提高效率，加加快资金回笼笼，产品拟采采用代理销售售为主，自行行销售为辅的的营销方案。第六章项项目建设实施施计划“***”项目，建建设过程中实实行严格、规规范的项目法法人责任制和和工程建设监监理制和严格格的工程建设设合同管理制制。一、工程项目招投投标形式由珠海市***房房产开发有限限公司投资开开发的“***”商住楼项目目，根据《珠珠海市建设工工程招标、投投标管理办法法》的有关规规定，拟全部部采用非招标标的方式，由由该公司按照照《建筑法》的的有关规定，自自行组织符合合施工资质要要求的，信誉誉良好的建筑筑公司对该工工程进行施工工。二、工程建设监理理项目实行工程建设设监理，由专专业化的监理理公司实行建建设工程全过过程、专业化化管理，对建建设工程的质质量、工期和和建设资金的的使用等进行行控制。要创创造条件，实实行项目设计计等工程建设设前期工作的的咨询和设计计方案的比选选，达到优化化建筑方案，降降低工程造价价的目的。三、工程建设合同同管理为规范和约束施工工中甲、乙方方的权利和义义务，本项目目建设工程要要严格按照《中中华人民共和和国合同法》针针对不同的签签约主体承包包方式。工程程的规模和性性质等，制定定相应的合同同条款和专用用条款，形成成合同示范文文本系列，在在建设工程中中推行使用，明明确合同双方方的权力和义义务，规范和和约束其行为为，避免造成成合同纠纷，提提高资金使用用效果，保证证建设工程按按合同如期完完成。四、项目实施计划划和进度1、“***”工程项目目的进度计划划，安排18个月完成计计划于2006年9月前完成项项目的前期工工作，2006年10月开始施工工，2008年春节前竣竣工验收。如如无天气等不不可抗因素影影响，争取提提前竣工。2、项目建设工作进进度计划如下下：2006年9月前前，完成项目目可行性研究究及“三通一平”及规划报建建；2006年10月月底前，完成成基础工程；；2006年11月月至2007年10月，主体工工程施工；2007年11月月至12月，小区配配套工程；2008年1月，竣竣工验收。第七章投投资估算和资资金筹措一、投资估算1、投资估算内容本项目根据总体规规划设计方案案，兴建建筑筑工程、室外外配套工程的的费用。2、投资估算依据1）、2006年《广东东省建筑工程程计价办法》；；2）、2006年《广东东省安装工程程计价办法》；；3）、2006年《广东东省装饰工程程计价办法》；；4）、2006年《广东东省市政工程程计价办法》；；5）、2006年《广东东省园林、绿绿化工程计价价办法》；6）、2006年《珠海海市工程造价价信息》1~7期；7）、有关建经文件件及资料。3、投资估算方法及及说明本估算根据珠海本本地区估算、预预算指标和斗斗门地区的实实际情况确定定，具体指标标如下：1）、报建费：建筑筑面积×55元/㎡；2）、建设期利息、年年息：20006年末贷款￥3000万元，2007年末再贷款款￥3000万元，年息6.03%%；3）、勘察、设计费费：建筑面积积×25元/㎡；4）、不可预见费：：建筑面积×30元/㎡；5）、监理费：建筑筑面积×8元/m2；6）、人防易地建设设费：建筑面面积×30元/㎡；投资估算一一览表序号成本构成建筑面积计算基础费率（元/M2）计算单位总金额1一、土地成本35061.1土地及三通一平费费35062二、前期费用万元12302.1勘察、设计费104253.99建筑面积25万元2612.2报建费104253.9955万元5732.3监理费104253.99建筑面积8万元832.4人防费104253.99建筑面积30万元3133三、开发费用104253.99建筑面积万元113393.1高层住宅建安97457建筑面积900万元87713.2地下室6796.8建筑面积1500万元10203.3消防水电104253.99建筑面积20万元2093.4电梯93669.222建筑面积50万元4683.5对讲,有线电视97457.099建筑面积10万元1043.6室外工程费51163建筑面积150万元7674四、管理费用万元7524.1办公管理宣传费用用104253.99建筑面积20万元2094.2贷款利息万元5435五、不可预见费104253.99建筑面积30万元313总投资额万元17140二、资金筹措和运运用本项目的建设投资资为自筹资金及银行贷款。根根据本项目的的实施计划，工工程由2006年8月开始至2008年1月份竣工，建建设期的资金金筹措和运用用如下表所示示：资金筹措和运用表表单位：万元元序号项目名称2006年2007年2008年合计一资金筹措844286980171401自筹资金5442718061602银行代款30003000060003盈利资金0498004980二资金运用84428332366171401土地成本及报建费费40790040792设计等费用41324046573开发费用378075590113394管理费用8512402095贷款利息01813625436不可预见费852280313注：1、2007年盈利资资金为2007年第四季度度销售收入减减去2007年第四季度度销售成本；；2、贷款利息详见还还款付息表还款付息表单位:万元序号项目名称合计2006年2007年2008年1借(贷)款及还本付息6000300030001.1期初借(贷)款本本息累计0本金600030003000利息542.7180.9361.81.2本期借(贷)款01.3本期应计利息542.7180.9361.81.4本期本金归还600060001.5本期利息支付542.7180.9361.81.6期末借(贷)款本本息累计542.7180.9361.8第八章经经济效益分析析一、销售收入1、销售进度项目2007年（%）2008年销售率率（%）合计四季度一季度二季度三季度四季度商铺2020202020100住宅202020201898地下室15202020251002、销售收入销售收入预测表序号产品名称面积（m2）(位)销售预测单价（元元/m2）2007年2008年合计销售率销售额销售率销售额销售率销售额1商铺1844.65700020%25880%1033100%12912商住楼93669.222270020%505878%1972798%247853车位4785000015%35985%2032100%23904合计56752279128466单位:万元二、销售成本及利利润本项目计划于20007年10月封顶，产产品拟从2007年第四季度度开始销售，至2008年12月底可实现销售收入28466万元。1、销售成本：34887万元（见表）其中:1）、销售代理费：：销售额×4%=228466××4%=11139万元2）、销售税金：销销售额×8.255%=284466×8..25%=22348万元销售成本预测表序费用名称费率单价2007年2008年合计号(%)(元/㎡)取费基础(万)费用(万)取费基础(万)费用(万)取费基础(万)费用(万)1销售代理费4%5675227227919122846611392销售税金8.25%56754682279118802846623483合计695279234872、利润总额：288466万元-171440万元-3487万元=7839万元3、销售利润率=销售利润总总额/总投资额×100%%=7839/177140×1100%=45.774%三、项目财务评价价1、***全投资现金金流量表全投资现金流量表序号项目名称合计2006年2007年2008年1现金流入2846605675227911.1销售收入2846605675227912现金流出183167176782933112.1开发建设投资17140844283323662.4所得税1176-1266-50329453净现金流量(税前前)7839-8442-3352196334累计净现金流量((税前)7839-8442-1179478395折现净现金流量((Ic=100)(税前)4306-7675-2770147516累计折现净现金流流量（Ic==10%)((税前)4306-7675-1044543067净现金流量(税后后)3125-9708-3855166888累计净现金流量((税后)3125-9708-1356331259折现净现金流量((Ic=100)(税后)527-8825-31861253810累计折现净现金流流量（Ic==10%)((税后)2348-8825-112092348税前财务内部收益率%%34.02财务净现值7838静态回收期（年）2.17动态回收期（年）2.19税后财务内部收益率%%12.79财务净现值（Icc=10%）2348静态回收期（年）2.23动态回收期（年）2.252、***项目估算损损益表旭日华庭项目估算损益表序号项目名称成本合计2006年2007年2008年1经营收入284665675227911.1销售收入284665675227912开发建设成本17140844283323663销售费用348769527924利润总额7839-8442-3352196335所得税1176-1266-50329456税后利润6663-7176-284916688税前全投资投资利润率率%45.74-49.25-19.56114.54税后全投资投资利润率率%38.87-41.87-16.6297.36税前资本金投资利润率率%127.26-137.05-54.42318.72税后资本金投资利润率率%108.