老年服务中心项目可行性研究报告书

PAGEPAGE5河南上风上水生态园有限公司“鸿泽苑”生态老年服务中心项目可行性研究报告北京玉龙天行工程咨询有限公司二〇一一年十一月

目录TOC\o"1-2"\u第一章总论 11.1项目概述 11.2可行性研究编制原则、依据与范围 41.3目标客户定位 71.4结论 8第二章项目建设背景及必要性 92.1项目建设背景 92.2项目建设的必要性 14第三章市场前景分析及预测 163.1老年服务市场分析s 163.2老年公寓租赁市场分析 203.3郑州市老年服务中心市场前景分析 22第四章项目区建设条件 254.1项目区概况 254.2区位条件 264.3自然条件 26第五章建设规划和内容 285.1建设规模 285.2建设内容 28第六章工程方案 306.1项目设计 306.2老年服务中心建筑设计方案 316.3电力设计方案 366.4电信设计方案 386.5给排水设计方案 386.6采暖、通风与空气调节设计方案 396.7防雷及接地 39第七章服务中心管理模式 407.1候鸟式养老模式 407.2候鸟式养老的服务核心 407.3候鸟式养老的运作模式 417.4候鸟式养老的宗旨 427.5本服务中心管理模式 427.6本服务中心服务方式 43第八章服务中心管理方案 468.1方案原则依据 468.2老人居室 468.3公共区域 468.4服务膳食 478.5护理 478.6康复 488.7心理疗法 488.8临终关怀 49第九章环境保护 509.1依据及标准 509.2建设施工期污染因素及防治措施 509.3装修期间污染因素及防治措施 559.4营运期污染因素及防治措施 569.5结论 57第十章节能、节水措施 5810.1设计原则 5810.2设计依据 5810.3节能措施 5910.4节水措施 62第十一章安全卫生 6411.1执行的设计依据与标准规范 6411.2职业安全卫生现状 6411.3卫生要求 6411.4危害因素分析及控制措施 6611.5预期效果及评价 6711.6消防 68第十二章组织机构与人力资源配置 7012.1组织机构 7012.2运营组织安排 7012.3劳动定员与人员培训 70第十三章项目实施及招标方案 7213.1项目组织 7213.2项目实施计划 7313.3建设工期及项目实施进度表 7313.4项目招标方案 75第十四章投资估算与资金筹措 7914.1投资估算 7914.2资金筹措方式与来源 81第十五章财务评价 8215.1财务评价基础数据选取 8215.2营业收入估算和成本费用分析 8215.3经济效益分析和评价 8315.4盈亏平衡分析 8415.5敏感性分析 8515.6财务评价结论 8515.7风险分析 85第十六章社会效益评价 8816.1社会影响分析 8816.2社会适应性分析 88第十七章报告结论 8917.1结论 8917.2建议 89PAGEPAGE80第一章总论1.1项目概述1、项目名称“鸿泽苑”生态老年服务中心项目2、项目承办单位河南上风上水生态园有限公司3、建设性质新建4、建设地点郑州市惠济区大河办事处前刘三组5、建设规模与内容（1）建设规模中心规划用地面积181.2亩，其中建筑用地38亩，道路广场33亩，绿化水面95.2亩，500车位的生态停车场占地15亩，社区容积率0.75，绿化率超过56%，提供了非常适于养老休闲居住的环境。社区居住建筑分为院落式住宅楼、酒店式公寓楼、独院式民居三类，户型分为28平方米～105平方米不等的8种，总建筑面积达90520平方米，可入住3000户，充分满足各类目标顾客群的需求。（2）建设目标建设郑州市规模较大，集居住、休闲、医疗、保健、娱乐等功能为一体的综合性老年服务中心。建设优质服务、争创一流的老年服务机构；达到环境园林化、服务宾馆化、生活家庭化、护待亲情化的国际标准。通过精致典雅的建筑风格，人性化、功能完善的户型设计和花圃、园林、运动场、鱼池等怡人外部环境的塑造，为老人们提供了一个浪漫而温馨美丽家园。高品质的医疗保健和国际标准专业护理对接，倡导并实际践行“品质退休生活”的服务理念。（3）建设内容①土建工程本项目建设1处院落式住宅楼、1处独院式民居、1栋酒店式公寓楼，1栋综合楼，1栋办公楼，其他公建配套及附属用房，各建筑面积如下图表1－1建（构）筑物一览表序号名称面积（m3）层数结构1院落式住宅楼20000三层框架2酒店式公寓楼25000五层框架3独院式民居22000三层框架4综合楼20000四层框架5办公楼3200三层框架6值班室100单层砖混7锅炉房80单层砖混8配电房80单层砖混9污水处理站60单层砖混合计90520综合楼内设：医疗室、健康咨询室、心理咨询室、保健中心、咖啡馆、图书馆、剧场（兼数字电影放映功能）、健身房、书画室、音乐室等功能场所。②设备工程项目购置各项生活设备、办公设备、空调、医疗器械等各类设备。③辅助工程项目配套建设给排水、变配电、消防、道路、绿化、围墙等基础设施工程。6、投资估算与资金筹措（1）投资估算项目建设投资为8500万元，其中：固定资产投资8000万元，流动资金投资为500万元。（2）资金筹措本项目总投资为8500万元，拟通过企业自筹解决6500万元，通过银行贷款2000万元。7、建设年限项目建设期为两年，建设时间为2010年10月至2013年9月8、主要经济技术指标序号指标名称单位数量备注1项目占地面积亩181.2合120806.04m22用地性质居住用地3建筑面积m2905204容积率0.755绿地率56%6建筑层数低层7建筑耐久年限年508建筑结构耐火等级级二9屋面防水等级级三10建筑抗震设防类别类丙11抗震设防烈度度612结构形式框架结构13建设期年214定员人30015项目总投资万元850016年营业收入万元1100017年总成本费用万元7452.2118年利润总额万元3327.7919净利润万元2495.8420财务内部收益率%41.36%税前31.94%税后21投资回收期年3.1动态投资回收期（税前）4.1动态投资回收期（税后）22总投资利润率%39.21.2可行性研究编制原则、依据与范围1、编制原则（1）项目是在严格按照国家有关法律，行政法规和地方有关政策，在城市总体规划的框架原则下，充分结合当地自然条件和和实际情况，并参照其他省市在老年公寓开发建设的有益成果，因地制宜，科学合理的提出既符合本地经济状况又符合居民生活水准而开发建设的。（2）项目充分合理利用本地的经济，地理环境和土地资源，合理开发利用土地，发挥城市综合功能，合理使用资金，提高投资效益。随着居民收入水平的不断提高，居民的生活状况随之不断改善，逐步向消费需求多元化，消费需结构合理化发展。在追求物质生活质量的同时，追求充实的精神生活成为必然。（3）该项目建筑造型兼顾当地建筑及环境特色，力求整体协调，统一和谐。总体布局充分考虑经济，人文及生态环境，利用建筑物的科学布置及周边环境的合理安排，建设环境幽雅，功能实用，档次较高的老年公寓。（4）项目设计方案的选择在确保功能，质量的前提下，本着实事求是的原则，同时注重结合当地的实际情况，力求做到“少投入，多产出，工期短，见效快”。（5）项目总体布局本着合理分区，生活方便的原则进行设计。项目建筑及配套设备功能本着满足老年人居住要求及生理需要的原则，项目严格按照国家环境保护及劳工保护的有关法律规定，注重环境保护和劳动安全卫生。（6）项目选址上，遵循“远离城市喧嚣，依山傍水，交通便捷”的区域。2、研究编制依据（1）《中华人民共和国建筑法》（2）《民用建筑设计通则》（JG3738）（3）《建筑物抗震设计规范》（GB50191）（4）《建筑给排水设计规范》（JBJ1588）（5）《采暖通风与空气调节设计规范》（GBJ96—86）（6）《城市房地产管理法》（7）《建筑设计防火规范》（GBl6—87）（8）《建筑物电路设计规范》（9）郑州市城市总体规划（10）国家有关部门对可行性研究报告编制的规范和要求（11）《老年人社会福利机构基本规范》（12）国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)（13）财政部、国家税务局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)3、研究编制工作范围根据所依据的国家有关法律、法规及有关政策，结合项目单位的具体意见，本可行性研究范围主要包括：（1）项目提出的背景、必要性、社会需求前景、建设规模、建设条件与项目地址状况。（2）项目的总体规划、平面布置、建设设计、公用设施等技术方案。（3）项目所采取的消防、环境保护、节能措施。（4）、项目实施原则及实施进度。（5）项目投资费用估算及技术经济综合评价。（6）社会效益分析1.3目标客户定位“鸿泽苑”生态老年公寓服务中心主要面向三类目标顾客群体：其一，本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。这类顾客较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗、家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神的双重要求。同时，这类顾客本身经济基础丰厚，可以独立负担起在专业养老社区购房的经济开支，一般不需要子女的经济支持，故他们在购买上具有更大的自主决定权。其二，经济收入、文化素质较高的中年子女。这类人群一般工作较为忙碌，缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母，关心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一个适宜的居住环境中安度晚年。这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力，又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用。其三，有一定收入、不喜城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老年生活的退休老人。这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养老生活有着自己的追求，“鸿泽苑”生态老年服务中心开发的小户型住宅楼正适合这类顾客群。1.4结论整个中心可提供各类住房共3000户,可安置接纳4000余名离退休老人，解决他们吃、住、养、疗、玩等方面的问题，为国家和社会减轻压力，同时解决社会300余人的就业问题。本项目建成后，可带动和提升郑州市养老事业社会化、产业化的步伐；树立政府关助、关爱、关心老年的示范工程，满足和适应城市老龄化人口对物质和精神生活提升的需求，发扬中华民族尊老爱幼传统美德，倡导“老有所养、老有所乐、老有所为、老有所医”。随着人们养老观念的转变，政府和社会的大力支持，制度政策的建立和完善，项目开发建设一定会得到快速健康的发展，成为功在当代，利在千秋的德政工程，民心工程。第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景1、政策背景党和国家的重视，为社会养老提供了政策和制度保障。首先，全面建设小康社会发展战略的实施，特别是科学发展观的提出，以人为本，重视人的全面发展，从总体上为老有所养创造了良好的大环境。其次，党和政府十分重视老有所养问题。从1984年开始，我国各地进行养老保险制度改革，党中央国务院陆续颁布了《关于企业职工养老保险制度改革的决定》、《关于建立统一的企业职工基本养老保险制度的决定》、《社会保险费征缴暂行条例》等文件。2000年8月，中共中央、国务院发出《关于加强老龄工作的决定》，号召全党全社会从改革、发展、稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作，发展老龄事业，大力营造全社会敬老养老助老风气。该决定还明确指出，要加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务的功能，要鼓励社会力量兴办老年福利服务设施。2005年党的十六届五中全会《关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》中指出：要认真研究制定应对人口老龄化的政策措施。党和国家把国民经济和社会发展第十一个五年规划中把老有所养问题放到了十分突出的位置，并指明了发展的方向。（1）、《中国老龄事业发展“十二五”规划纲要（2011-2015）》加快老龄事业发展步伐，重点解决老龄事业发展中的突出问题，落实“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，把老龄事业推向全面发展的新阶段；初步建立适应社会主义市场经济要求、体现城乡不同特点的城市和农村养老保障体系；建立老年人管理与服务体系，进一步丰富老年人的精神文化生活，加强思想政治工作，切实维护老年人的合法权益。建立老龄事业的正常投入机制。健全老龄工作体系。《规划》明确提出要加快养老服务业的发展，努力构建以居家养老为基础、社区照顾为依托、机构养老为补充的养老服务体系，是落实科学发展观的具体举措，符合广大老年人的利益。《规划》把发展老年文化教育事业摆在了重要位置，强调要加强老龄事业基础建设，提出要努力增加资金投入，加强老年文化场所和设施建设。要在大中城市逐步建立设施完备、功能齐全的综合性老年活动中心，在县（市、区）建立老年文化活动中心，乡（镇）、街道设立老年活动站（点），基层村居开设老年活动室。（2）、郑州市关于老年服务业的扶持政策从2010年起，在郑州市六区内新建的社会办养老服务机构，床位在50张以上，经民政部门考核验收达标后，自建用房的每张床位补贴3000元，租用房且租用期5年以上的每张床位补贴2000元，市属县（市）新建社会办养老服务机构的补贴参照以上标准减半执行。此外，市民政部门将对符合条件的社会办养老机构进行补贴，按照入住本市户籍老年人数量，市财政给予每张床位每月平均150元的床位运营补贴。居家养老服务是这次支持的重点项目。市财政每年拨付500万元居家养老服务工作专项经费，用于建立健全老年人居家养老服务管理网络和个人档案，老年人日间照料中心、社区托老站建设的补助，对居家养老护理员进行培训和资格认证，扶持农村居家养老工作的开展。2、项目提出的背景随着我国的社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。人口老龄化现象是社会经济不断发展,医疗卫生事业不断改善,科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚。当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。为适应社会的需要，源自70年代北欧国家的老年公寓，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤老居住不同，这些新兴老年公寓里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、乐等综合服务。老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和建设事业中他们做出了重要贡献。满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实江泽民同志关于“三个代表”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。我国国民经济的快速发展，为社区养老奠定了日益坚实的经济基础，随着我国的国民经济稳步增长，人民生活水平不断提高，2011年河南省人均GDP已达21165元，河南省已进入了全面建设小康社会阶段。全面建设小康社会目标的实现，将使我们的国家更加富强，人民生活水平不断提高，老有所养的问题也将得到更好的解决。正是在此背景下，提出了本生态老年服务中心项目建设。2.2项目建设的必要性1、符合国家社会福利政策的要求2000年，国务院办公厅曾转发民政部等11部委《关于加快实现社会福利社会化的意见》，确定了鼓励社会力量投资兴办社会福利机构的优惠政策。2005年，民政局又下发《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》，在规划、税费减免、用地、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，进一步支持社会办福利机构。根据国务院办公厅《关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）要求，“地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利服务体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活”；“地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构”。2、符合中华民族尊老、敬老的传统美德老年族群是“植树人”，是社会财富的创造者，今日社会的一切，都来自于昨天，来自于他们的双手。他们是社会功臣，今日社会理所当然地应怀着感激的心情关注他们，为他们提供参与社会生活、安度晚年的一切方便。让中华民族敬养老人的传统美德在这个项目中得到弘扬光大，将家庭和社会的尊老意识融为一体。3、满足社会的需求老年服务中心的出现，一是客观上是给老年人老有所依、老有所养、老有所乐的生活方式多了一个选择的机会。二是开辟了新的就业领域，创造了新的就业岗位。对拉动内需，推动社会经济发展起到积极作用。三是它的成长和发展进一步体现社会文明和社会进步的程度。现在，已有越来越多的老年人想离开家庭到养老机构安享晚年。据有关调查表明80％的入住老人对目前的生活感到“很满意”，72％的入住老人没有孤独感。入住老年服务中心，改变了自己的生活，焕发了生命的活力。有人说这是老年人改变自己命运的一次自我解放，也有人说是老人展示现代意识的一种方式。“寡人”不孤，老人们总能找到和自己情趣相投的一起聊天、下棋。在娱乐活动室、健身房、阅览室、康复室等活动场所，老人总会找到自己喜爱的项目，这是居家养老难以享受到的。如今，在入住的人流中，还有一些身体健康又有一定经济基础的老人，这种纯休闲型老人的入住，证明了我国经济发展、人民群众生活质量提高的另一个方面。第三章市场前景分析及预测3.1老年服务市场分析中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。这与现有的不同层次老年人的需求已经不相适应，同时养老设施供需的矛盾也会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大。1、老年人口的发展状况我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999年成为老年型的国家。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。从老龄化的过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策性老龄化，人口老龄化发展大体上分为三个阶段：第一阶段：过渡阶段1982年～2000年60岁以上老年人口由7664万增长到1.34亿，占总人口的比重由7.64％增长到10.71％。2000年比1982年老年人口几乎翻了一番。这期间，老年人口以3.02％的速度递增，大大快于总人口年均增长1.47％的速度。第二阶段：发展阶段2000～2025年60岁以上老年人口由1.34亿增长到2.84亿，比重由10.71％增长到19.34％。从1982到2025年的43年中，老年人口净增了二亿多，翻了两番半多。第三个阶段：高峰阶段2025年～2055年60岁以上的老年人口由2.84亿增长到4.4亿，比重由19.34％增长到30％，比2000年翻了两番。从区域来看，我国目前已有三分之一的省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、湖南、广东、广西、四川等省市区65岁以上的老年人口已超过其总人口的7%，辽宁、河南、福建等省65岁以上的人口接近7%。表3-1：我国人口年龄构成及发展预测一栏表中国人口年龄构成及发展预测(%)年份195319641982199020002020204020500-14岁36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59岁56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80≥60岁7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.402、老年住宅的现状（1）老年建筑的现状据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%～5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年住宅，投资总额在160亿到200亿元。具体调查情况见下表：表3-2：当前我国国内老年设施状况一览表当前国内老年设施状况项目居住对象自理程度护理方式功能组成老年公寓在一定帮助下能独立生活的健康老人自理最低帮助管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房福利院无亲戚、子女赡养及无生活来源的老人自理或半自理最低帮助半护理管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、娱乐、健身）服务用房、医疗保健托老所白天家中无人照顾，而生活又不能自理的老人半自理或不能自理半护理居住单元（卧室、活动室、卫生间、盥洗室）、医护、餐厅、管理、接待、活动及服务用房护理院生活不能自理、需要半护理或全护理的老人半自理或不能自理半护理/全护理护理单元（老人居室、卫生间、走廊、活动空间、标准层设集中厨房）、医疗、护理、康复、管理以及服务用房等老年设施综合体各种类型均包括综合老年设施综合体各种类型均包括（2）老年人的居住模式①购买房屋居住2008年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为37.1%和12.7%。县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。②自行建房居住个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2008年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。③租房居住这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。2008年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。3、目前国内老人住宅的销售情况老人住宅的开发现在才刚刚开始，虽然市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，能够称得上是老年建筑的可谓凤毛麟角。而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展的楼盘国内有两个，一个是广州的颐年园，中国第一个规模最大的长者社区，另外一个是北京的东方太阳城，目前国内最大的退休社区。4、目前国内老年设施的形式目前有大型的退休社区有北京东方太阳城、广州颐年园；酒店式服务的老年公寓：浦东老年公寓、上海假日老年公寓；按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院：上海松江社会福利院；各地均出现一些私人性质的、盈利性质的小型养老院。3.2老年公寓租赁市场分析从国内外评价宜居城市的指标体系分析来看，我国宜居城市应具备“三大环境”基本特质，即怡人的自然环境、丰富的人文环境和良好的经济环境。优质的“三大环境”可以解决人们在城市宜居性上从物质层面到精神层面的综合需求。从居住舒适度来讲，看一个城市是否宜居，首先要看其自然环境，是否有怡人的气候条件和丰富的自然生态资源。其次，应考虑城市的人文环境，是否有悠久的历史文化，文化是否具有包容性，文化是否能够给人不断创新的力量源泉，是否给人以归属感、认同感。第三，要看城市的经济环境，是否有稳步发展的经济，是否能给人们充足的创业机遇。2000年，曾有绿城美誉的郑州提出创建国家园林城市的目标。经过几年的不懈努力，2006年1月23日，郑州市被国家建设部命名为“国家园林城市”。这一年，郑州市提出“绿城变花城”的思路，去年郑州市提出了“现代化、国际化、信息化、生态型、创新型城市”的发展目标。三年来，郑州园林绿化建设的步伐没有一丝懈怠，正朝着中西部生态宜居城市的目标阔步前进。郑州这座中部省会城市的绿色更浓，林荫更厚，花儿更艳，她所散发出来的生态魅力令人神往。春暖花开，郑州市区道路旁繁花竞放，公园内特色花展不断，游人如织；滨河公园里，晨练的人在绿树鲜花中，呼吸着新鲜的空气，或随着音乐翩翩起舞，或踩着鹅卵石小道缓跑……这些人与自然和谐相处的场面，如今已是郑州市区寻常的风景。随着城市化进程加快，近年郑州在我国中部经济、政治、文化中心地位的进一步凸现，城市形象提升，众多大型外企纷纷进入，这些都无形地提升了郑州房地产的价值，对郑州经济的持续发展也将产生积极的深远的影响。首次和多次置业者的增加，对住房的需求与日俱增，必将刺激郑州市房地产市场的繁荣兴旺，购房门槛越来越高，而老年公寓租赁入住门槛低，迎合市场需求，发展空间巨大。3.3郑州市老年服务中心市场前景分析1、养老服务需求迫切随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。据预测，再过5年，我国老年人口将达到1.7亿;再过10年，将达到2.3亿;再过20年，将达到4.2亿，届时，总人口中的27.4%将是60岁以上的老人。近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26%，一些大城市的空巢老人问题更为突出。全国独居老人的比例也从1987年的近4%上升到11%，这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。目前，郑州市统计局相关负责人表示，随着老年人口持续增长，人口老龄化进一步加重，社会和家庭负担将加重，养老问题日益突出，要做好老龄工作，促进社会和谐。目前我国社区中的诊所，18.9%的老人需要，仅有0.5%的老人得到服务；保健指导，36.8%的老人需要，仅有9.3%的老人得到服务；家庭病床，42.5%的老人需要，仅有14.8%的老人得到服务；定期体检，57.8%的老人需要，仅有7.6%的老人得到服务；应急服务，45.1%的老人需要，仅有0.7%的老人得到服务。以上资料使我们清晰的看到，日益增多的老年人口形成了庞大的“银发市场”，该市场对于社区养老服务存在着巨大的需求，而现有的养老院、老年公寓、社区服务等都远远无法满足顾客的需求。既然已然存在对于社区养老服务的需求，那么开发养老服务社区也必然会有巨大的市场潜力。2、支付能力有保障随着经济持续发展，郑州市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市民生活质量得到进一步改善。而另一方面，郑州市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体的保障措施，进一步落实了低保金的社会发放。郑州对于养老服务社区存在着庞大的市场需求，现郑州市常住人口达1200万，60岁及以上人口约160万，在郑州市现有的160万老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设10多个“鸿泽苑”这样规模的养老服务中心，才能基本满足需求。近年来，郑州市老年社会福利事业在市委、市政府的正确领导下，得到了较快发展，在一定程度上缓解了老年人的社会福利服务需求，为本市的经济发展和社会稳定做出了积极贡献，但是，随着社会的发展，特别是人口老龄化呈现较快的发展趋势；郑州市不仅已经进入老龄化社会，而且老龄化程度远远高于全国平均水平。而以市福利为代表的各类福利机构档次低、设施简陋、占地狭窄、环境嘈杂，已远远不能满足日益增长的社会老年人福利服务需求。因此，新建设施功能先进、面向社会全方位开放、满足社会不同层次老年人福利服务需求的生态老年服务中心项目，市场前景广阔。PAGE第四章项目区建设条件4.1项目区概况郑州市惠济区位于河南省中部，郑州北部、黄河南岸。总面积232.8平方千米。总人口14万人（2002年，简册）。2004年，总人口20.1万人。惠济区拥有距省会城市最近的自然山体—邙山，滨临中华民族的母亲河—黄河，山、水、城、林交相辉映，全区600万株树木、6.4万亩有林面积，构成了“人在林中走、车在绿中行”的天然大森林、大氧吧和省会的“绿肺”，已成为郑州居民休闲、度假、居住的首选之地。巨大的生态价值、一流的人居环境，使惠济区成为了河南省“平原绿化高级达标先进区”和国家级“生态示范区建设试点”单位。本项目位于郑州市惠济区大河办事处前刘三组，北西部与郑州市惠济区投资建设的300多亩市政公园接壤，南部是新农村住宅小区，东临郑州森林湖小区；空气新鲜，交通便利，怡人的自然环境、丰富的人文环境和良好的经济环境，使本公司拟建的“鸿泽苑”生态老年服务中心占尽地利之势。4.2区位条件黄河公路大桥、黄河公路铁路两用桥连接黄河南北，京珠高速、京广铁路、107国道、连霍高速(G30)等陆路交通大动脉穿境而过，开元路、天河路、江山路、清华园路等高等级市政道路四通八达，供排水、电力、通讯管网、燃气等基础设施配套齐全。毗邻亚洲最大的铁路货运编组站，距新郑国际机场车程仅30分钟，连霍高速（G30）郑州惠济站的开通、西北绕城公路的建设，将使惠济区的区域通达优势更加明显。惠济区坚持“一区、两中心、三个产业”的发展战略，走“生态强区、工业富区、旅游兴区、农业稳区”的发展之路。以“三全”为主导的食品、医药、印刷、饮料等支柱工业发展迅猛，以“毛庄蔬菜批发市场”为市场物流龙头的汽车贸易、水产品、调味品、纺织品等批发市场交易旺盛，以省体育中心、大学城北区等为中心的大型文化体育场所初具规模，在农副产品加工、高新农业、生态建设、休闲旅游、商贸物流、教育文化、现代服务业具有广阔的发展空间。4.3自然条件1、地理位置惠济区位于黄河南岸，是郑州市内五个行政区之一。作为郑州市规划的市区北部组团（惠济区）的主体，其东临郑东新区，西临郑州高新技术开发区，下辖两镇、六个办事处和河南惠济经济开发区、郑州农业高新技术试验区和大河工业园三个开发区。2、气候条件惠济区属北温半干旱半湿润季风型大陆性气候。春旱多风，冷暖无常；夏炎多雨，水热同期；秋凉晴爽，日照充足，冬寒干燥，风多雪少。一年之内四季分明。气温年际变幅较大，总的比较温和。年平均气温14.2℃，年度变化幅度在13℃—16℃之间。3、降雨量多年平均降雨量649.9毫米。降雨量年际变率较大，年内分布不均。最大年降雨量1041.3毫米，最小年降雨量384.8毫米。降雨量随地势高低由南向北递减。4、自然条件对建设项目的影响（1）对施工条件的影响郑州市惠济区水源丰富且雨量集中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，只是部分年季有水灾、旱涝现象，冬季轻冻，工程施工有影响。（2）对工程造价的影响郑州市惠济区建筑材料资源丰富，无需长途运输，主要材料能自给自足。部分水泥、石子来自毗邻区域，这样大大降低了工程造价。本工程属地震烈度7度区，对抗震重点工程应进行地震烈度复核和地震危险性分析工程，采取抗震措施，就使工程造价有所上升。第五章建设规划和内容5.1建设规模本项目建设规模是根据本地区老年公寓服务市场需求和承办单位资金筹措情况进行确定的。中心规划用地面积181.2亩，其中建筑用地38亩，道路广场33亩，绿化水面95.2亩，500车位的生态停车场占地15亩，社区容积率0.75，绿化率超过56%，提供了非常适于养老休闲居住的环境。社区居住建筑分为院落式住宅楼、酒店式公寓楼、独院式民居三类，户型分为28平方米～105平方米不等的8种，总建筑面积达90520平方米，可入住3000户，充分满足各类目标顾客群的需求。5.2建设内容①土建工程本项目建设1处院落式住宅楼、1处独院式民居、1栋酒店式公寓楼，1栋综合楼，1栋办公楼，其他公建配套及附属用房，各建筑面积如下图表5－1建（构）筑物一览表序号名称面积（m3）层数结构1院落式住宅楼20000三层框架2酒店式公寓楼25000五层框架3独院式民居22000三层框架4综合楼20000四层框架5办公楼3200三层框架6值班室100单层砖混7锅炉房80单层砖混8配电房80单层砖混9污水处理站60单层砖混合计90520综合楼内设：医疗室、健康咨询室、心理咨询室、保健中心、咖啡馆、图书馆、剧场（兼数字电影放映功能）、健身房、书画室、音乐室等功能场所。②设备工程项目购置各项生活设备、办公设备、空调、医疗器械等各类设备。③辅助工程项目配套建设给排水、变配电、消防、道路、绿化、围墙等基础设施工程。第六章工程方案6.1项目设计在设计过程中，充分利用在调研中得到的资料，不仅要关注老人，同时，也要关注他们所生活的周围环境，从而为老人提供高品质的生活。本老年服务中心提供一系列的功能，如娱乐休闲功能、便捷灵活功能、文化多样性、个人护理、个人价值实现感、商务活动支持、图书馆、社区性及安全性等。在项目设计中，力求充分体现了以下特点：1、突出“自由”的感受，满足老人对自由感的要求；2、考虑老人可以继续在家中参与工作；3、用积极、年轻的方法对待年龄；4、随着生活质量的提高和医疗条件的改善，关注老年人在生理和心理方面的健康状况；5、对环境的可持续发展；6、有度假及护理功能的老年服务中心；7、可以有多处居所，方便外出旅游。根据老年人对设施的多样化要求提供现代化的配套设施，满足老年人日常生活和个人护理的需要；生活环境的设计非常重要，应该与设计方案融为一体。同时，也应考虑到设计发挥老人余热的环境，鼓励老人充分发挥自己的余热，使其尽享每天生活的乐趣。在公寓内部的环境设计中，特别注重走廊、门开启的位置以及对公共设施的便捷予以充分考虑。设计重点突出“似家”一样的氛围，这与大尺度的公共设施似的老年公寓形成对比。小尺度的建筑物可以最大化的给予老人们维持他们的自信和技能的感觉，让他们感受到家的温馨，并能根据不同老人的特点、喜好和希望值来设计公寓，所以在设计的过程中，充分了解不同老人的生活习惯、过往的经验和记忆，并将之融入设计中，定会给老年人带来亲切的家的感觉。此外，景观设计也是老年服务中心设施中一个非常重要的设计元素，例如花园中优美的景色，可为老年人提供愉悦的心情，从而减少高血压等老年常见病的发生，也可在一定程度上减轻压力和痛苦；在小区花园入口处铺设水平走道，适合老年人悠闲地漫步；同时，景观设计也应考虑到季节的更替，颜色的选择等因素，从而为老年人营造一个美好的居住环境。6.2老年服务中心建筑设计方案1、指导思想①老年公寓楼应离主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就医；②公寓房间分为公共间（一室两到四人，提供给由社保供养的孤寡老人），单间、二室间和豪华间几类，但都有老年人卫生间和个人厨房，应有空调；③公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设计，防盗和应急呼叫装置；④有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；⑤保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断；⑥设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房；⑦设置残疾人设施；⑧老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员；⑨公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可分别建造单元式带卫生间和阳台20平方米的房间，有单人或双人房。同时应有一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境；⑩公寓服务模式，按照“养老、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便住寓老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。2、项目总体规划方案场区分服务区、生活区、活动区、动力区四大功能区。①服务区：服务区办公楼、值班室和停车场。②生活区：生活区布置三类老年公寓楼。③活动区：活动区布置在综合楼内，位于场区的中部和西北部。④动力区：污水处理站，污水处理水池，清水池，锅炉房。场区布置场外运动场地，安装部份健身器材和和羽毛球场地等。生活区的三类公寓楼和活动区的综合楼之间，楼与楼之间，采用连廊连通起来，使其成为有机的整体，便于老年人活动。场区的主入口大门布置，紧临公路，作为人流大门。场区的次入口大门布置在场区的侧面，作为物流大门。场区内主干道宽6米，次干道宽4米，支干道宽3米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。场区内绿化：在生活区，活动区、服务区、主要出入口、道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、亚乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，采取不同的绿化方式。场区绿化面积不小于30％。场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。3、建筑方案描述本项目建筑特征按古典主义建筑风格建造，马头翘角式房顶，黑色流璃瓦，白色乳胶漆外墙、古典式马头墙，配以塑钢推拉窗、红漆木门，外走廊式建筑，突出皖南民族风情。三叠马头墙高耸，状若屏风，如奔马嘶鸣，高低纵横，起伏跌落，与屋顶形成黑白、大、小、纵、横的对比，产生极为简约奇妙的形式美，使整个大院静穆之中不乏动感，白墙黑瓦与绿水映衬，如水墨般雅致恬淡。公寓楼与综合楼之间采用连廊连通，使其成为有机整体，便于老年人活动。在建筑上，连廊使建筑空间似隔还连，有收有放，富于层次变化。楼内设台阶式楼梯和斜坡式楼梯，便于轮椅车通行。老年公寓楼内装修为木地板地面、乳胶漆内饰墙面。各卫生间内防滑地板砖辅地，墙面砖内饰面，石膏板吊顶。办公楼和活动间内装修采用防滑地板砖辅地，乳胶漆内饰墙面。塑钢推拉窗、玻璃门。餐厅采用防滑地板砖辅地，墙角1.5米贴瓷砖内饰面。其余乳胶漆内饰面。厨房操作间面贴瓷砖内饰面，石膏板吊顶。4、建（构）筑物一览表表6－1建（构）筑物一览表序号名称面积（m3）层数结构1院落式住宅楼20000三层框架2酒店式公寓楼25000五层框架3独院式民居22000三层框架4综合楼20000四层框架5办公楼3200三层框架6值班室100单层砖混7锅炉房80单层砖混8配电房80单层砖混9污水处理站60单层砖混合计905205、主要设备（1）设备选择原则a.满足使用要求，产品质量可靠。b.选择技术先进、造型美观，物美价廉，注意设备利用率和成本核算。c.选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。d.回转部位与危险部位装置安全保护设施。e.运转时保持低噪音。f.设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。（2）主要设备明细表表6－2主要设备明细表110224003电脑24004电风扇24005电视机24006电冰箱607洗衣机308太阳能热水器23009101112消毒柜4013橱具5套14电话机240015面包车1016小轿车1017锅炉系统1套含洗衣房、烘干施设181套19污水处理系统1套201套211套6、建筑结构的设计使用年限和安全等级建筑结构的设计使用年限和安全等级结构的安全等级设计使用年限抗震设防类别地基基础设计等级地下室防水等级二级50年丙类乙级二级6.3电力设计方案根据项目规模和电力负荷规范标准，框算出供电总功率，确定每栋楼供电电源的引入。其低压配电系统设计、电气负荷计算、变压器的台数及容量的确定、主要设备材料的选择以及室内外供电线路敷设方式的确定、照明系统设计原则的确定、防雷及接地系统等电气安全设计原则的确定等。电源来自市区配套电网。引入老年公寓楼内的低压电缆一般采用直埋或穿钢管敷设方式。照明、插座线路均选用2.5平方电线，照明与插座回路分开，宿舍、卫生间、空调及普通插座分别设置供电回路。所有电缆、电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，户内采用JDG管或阻燃PVC管。楼内设置应急照明及疏散照明。按照当年雷击次数N>=0.06年/次时属第三类防雷建筑物，老年公寓属第二类防雷建筑物，原则上应利用建筑物的金属构件及钢筋混凝土结构中的钢筋作为防雷接地装置。高低压配电线路均采用销装电缆直埋敷设。老年公寓室外照明采用庭院灯，路灯控制在老年公寓物业值班室内，路灯配线选用YJVV22—0.6/lkV5×16改装电力电缆直埋敷设。项目区安装视频监控、报警系统，在公寓周边设置红外报警系统，主机设在值班室，并可与监控系统联动。在老年公寓主要出入口、干道交叉口、楼区道路入口等处设有摄像机进行监控及记录，监视器及控制主机放置在值班室。闭路电视监控系统采用先进的电子技术和计算机技术，对远端场景进行传感成像、信号传输、集中监视、图象记录以及联动控制的系统。公寓安防中心设立在值班室，值勤人员可以通过电视监控系统全方位的实时了解各区域动向情。当有突发事件发生时，有利于迅速观察现场并采取行动，还能集中监视事态发展及指挥行动。通过安装监控也能有效地起到震慑作用，预防事件的发生，并可通过录像带为事后破案提供有利线索，提高了技防装备水平与管理档次。6.4电信设计方案1、电话通讯系统公寓内的所有房间均设电话通讯，公寓按每间1门电话考虑，考虑公寓办公用电话在内，需电话容量约2400门。2、电视系统通过在公寓内建立分支分配网络，将有线电视信号传输到各房间内，公寓有线电视信号接自市政有线电视网。公寓有线电视终端标准为1个/间，共计2400个。3、房间宽带接入系统建立公寓宽带接入网络，在各房间中设立网络接入信息点，老人在公寓中享受宽带接入的信息网络服务。使老人可以实现与互联网（INTERNET）的高速通讯。公寓宽带终端标准为1个/间，，共计为2400个宽带网络终端。6.5给排水设计方案给水水源由市政给水管网提供，设计内容包括：生活给水系统、直饮水供水系统、消防供水系统、局部消防喷淋给水系统、中水处理及供水系统、废(污)水排水系统等。废水汇集后，集中在中水处理站进行处理。生活热水由公寓自设供热水系统提供，设直饮水器或水嘴，排水采用污、废分流制排放。6.6采暖、通风与空气调节设计方案热源与市政集中供热管网对接，卧室、活动室预留分体空调接口，商业部分预留立柜式分体空调接口，公寓设备间、水泵房、库房、管理用房等房间，尽可能提供自然通风条件，部分不能保证自然通风的建筑设施内，需设置机械送排风系统，公寓内卫生间，均设变压式排风道和排气扇，通风换气，厨房设排油烟竖井，预留排油烟机出口。6.7防雷及接地本工程按三级防雷保护，在屋顶采用25×4镀锌扁钢作接闪器，利用结构构造柱内不少于二根主筋作引下线，利用结构基础作直接地极。本工程保护接地、弱接地及防雷接地，采用联合接地，要求接地电阻不大于1欧姆，接地保护采用TN—C—S制。

第七章服务中心管理模式7.1候鸟式养老模式候鸟式养老，就是每一年抽出1－3个月的时间，随着季节的变化，如同候鸟，到不同的地方去，在游玩中健健康康、快快乐乐享受老年生活。这种集健康服务、旅游休闲、文化娱乐为一体的养老方式，就是候鸟式养老。候鸟式养老院里，入住老人能够根据季节在国内外度假养老。7.2候鸟式养老的服务核心对于已经步入老年生活的父母而言，生命的品质在于健康;健康的境界在于快乐.快乐的方法就是学习候鸟,哪里快乐就去哪里,哪里温暖就去哪里,哪里好玩就去哪里。养老的最好方式,就是在快乐养生中养老.健康快乐,是养老的核心品质。高品质的养老服务有三点标准：第一，要有遍布全国的候鸟式养老连锁基地和配套的专业服务设施，硬件要好，自然环境和服务设施都要到位；第二，要有非常适合老年人的健康管理服务，真正能把老年人的健康管起来，要有确确实实科学的健康管理技术，让老年人不生病、少生病，就算病了，还能够康复；第三，要有好的人文环境，老年人需要的是健康快乐的文化氛围，生命的品质在于健康;又健康又快乐，才是养老的核心品质。候鸟式的核心价值，就在于一个“换”字；养生养老的品质，关键在于一个“养”字。每一年，我们可以花上1-3个月的时间,换个地方，换个环境，换换气候，换换空气，换换食物，换换心情，换换相处的人群。总之，换个活法，换一种生活方式。7.3候鸟式养老的运作模式今后老年人养老，将不在是单一锁定一间养老院房间度余生，而是可以根据自己的爱好，一年四季在全国各地甚至于国外巡回养老。我们可以每年找个山清水秀的养生胜地，与大自然亲密相处；现在的养老院除了庄园式的养老环境，最吸引人的服务就是养老院与国内外养老机构建立了异地、异国互动养老平台，老人可以根据不同季节选择度假式异地养老，住在当地养老院体验全新的养老模式和服务。这种“异地互动养老”最短15天、最长3个月。通过与国内外养老院合作，将我们这里的老人送到国内外去度假养老一段时间，也可让国内外其它老人到我们这里来住段时间。同时与全国各地养老院联网对接，拓宽老人的异地养老渠道，让老人们有充足的时间去体验各地的风土人情、感受各地的养老理念。我们可以每年花上几个月的时间，好好地调节身心，尤其是到专业的健康管理机构去学习和实践；我们可以每年通过候鸟式养生养老之旅，结识一大批志同道合的朋友。并可了解国内养老机构的现状，以便为自己的养老生活提供参考。这种集健康服务、旅游休闲、文化娱乐为一体的养老方式，就是候鸟式养老所追求的运作模式。7.4候鸟式养老的宗旨“候鸟一族”冬天住暖阁，夏日则到避暑胜地，成群结队随友度假，好玩还经济，如今的“候鸟老人”大都有较好的经济条件，好山好水好养老。“健健康康每一天、轻轻松松一百岁、快快乐乐一辈子”，这就是候鸟式养老的宗旨。7.5本服务中心管理模式鸿泽园生态老年公寓服务中心建立的“候鸟式养老院”坐落于返璞归真的乡间沃土上，滨临黄河，位于黄河绿地公园区域内，鸟语花香，自然环境优美，总投资8500万元，占地面积近15万平方米。除了普通养老院具备的基本设施之外，该养老院还设有农田、果园、牲畜养殖区等，让全国各地的老人们来到这里时，都能享受自然环境的绿色、生态、健康。爷爷奶奶想来就来，住个10天半月，高兴了再多住些日子，把身体好好调养调养。甚至，索性一到春天就来住，周末全家就在这里聚会；冬天了再到深圳或海南岛，真正象候鸟一样，哪里有阳光和温暖，就去那里——这就是候鸟式养老——因为我们追求的是一种健康快乐的生活方式。“候鸟式养老院”是在全国多个养老院的联动下才得以实现的。它的出现，将使老年朋友们在隆冬时可以到南方城市去避寒，夏季可以到北方城市来避暑。鸿泽园生态老年公寓服务中心格言:为老人保健康,代儿女尽孝,替社会尽责,为国家分忧,所作所为,既是国家社会所支持,也为儿女所拥护,同时,也拥有广大的市场前景，这是利国利民,利人利己的大好事，是健康善业。7.6本服务中心服务方式中心不仅仅向老年人提供最佳居住环境，而且根据老年人生活特征，为他们提供全方位的养老服务。完善配套的医疗保健设施和文化娱乐设施是这里的显著特色，人车分离设计、无障碍通道、四层院落式电梯设计、双扶手、梯级低缓、方便轮椅、紧急呼叫系统一应俱全。这里有常年的寄宿式老年大学，是专为老年人设计的“老有所居，老有所养，老有所依，老有所为，老有所乐”的生态园。社区物业根据老年人的生活实际，有针对性地提供老年文化娱乐、交通、安全保卫、家政、老年营养餐饮服务。充分体现了对老人周到齐全、无微不至的关爱。除此之外，社区内还设有幼儿园、茶园茶馆、食堂餐厅、交通车等公共设施，以及日用百货、美容美发、音响出租、花店、洗衣房等商业设施满足老年人日常生活需求。“鸿泽苑”生态老年公寓服务中心，将老年人在家中接受的帮助和关怀的各种家庭照顾,作为提供社区养老服务的参照标准，以倡导老年健康生活为己任，公益性服务为核心，实行综合配套、多元经营，以提高中心的生活品质，凡租住、购买“鸿泽苑”生态老年公寓服务中心的老年朋友皆可享受以下八项服务：医疗保健与康复疗养：按会员制设立每位会员的健康档案，定期进行全面体检；免费保健疗养咨询；免费参加有关的保健讲座；开办小型的老年病医院，设置门诊、化验、急诊、观察病房、家庭病床，送医药上门；全天候救护车及护士值班服务，在这方面总的要求应当是“小病不出门，大病不误诊，急症及时救，慢病可疗养，事事可咨询”。心理咨询：影响老人健康的重要原因是心理障碍，园区将组织心理医生为大家进行心理咨询与治疗。交通服务：开设大巴专线往返于郑州市区与园区之间，园区内手推车供免费使用，并准备一定数量的轮椅供出租使用。当地的三轮车与老年车可以进入园区，并可以代客户租用各种用车。安全保卫：每户都设置紧急呼叫装置，服务人员24小时值班；园区内设置三重安全保卫措施：红外监视、门卫值班、保安24小时巡逻。家政护理：为客户提供经过培训之后持证上岗的养老护理员以不同方式（如全天、白天、钟点、出行等）为老年人服务；此外还为客户提供各种家政、维修、搬运等服务。购物：园区设有老年用品和日常用品商店并接受各种代购服务；园区内设有便民商店并接受各种电话购物、免费送物上门。报刊服务：代订各种报刊，报刊投送到家。音像制品的出售与租赁：建立专门的服务部开展有关业务。幼儿入托：幼儿园可以全天入托，也可以临时代管。园艺：为了满足部分老年人对于园艺与种植的爱好，园区将辟出专门的地块出租给老年人，供他们自己种花种菜，丰富晚年生活。旅游：园区与大型旅行社合作，经常组织夕阳红专项旅游；还将与北京、大连、广州等地的老年社区合作，举行异地交换居住疗养的业务，尽可能为客户降低费用。房屋置换：为了方便部分在市区有房而又希望到社区居住的客户，公司可以代为办理城内房屋的出售或出租事宜。法律顾问：园区与有关的律师事务所合作，为客户提供法律顾问与咨询服务。老有所为服务：这是一个常常被忽视而又十分重要的服务，也就是说要尽可能地为还能够服务社会的老人（特别是有一技之长的老人）提供一个老有所为的活动舞台，提供必要的条件。鼓励老年人尽可能“有所事事”，而不是“百无聊奈”；在老年大学中开办自创中心让老年人进行各种手工制作；如果有的老人能够写作诗文或能够撰写回忆录，社区将代为推荐、联系出版与发表。

第八章服务中心管理方案8,1方案原则依据符合老年人体能心态特征，致力于老年人服务事业，为老年人提供身心居家的安乐场所。依据中华人民共和国行业标准(MZ008—2001)《老年人社会福利机构基本规范》。8,3老人居室根据老人实际需要，居室配备齐全床头柜、桌椅、衣柜、衣架、毯子、褥子、被子、床单、被罩、枕芯、枕套、枕巾、时钟、梳妆镜、洗脸盆、暖水瓶、痰盂、废纸桶、床头牌等，介助、介护老人的床头安装智能呼叫系统。室内家具、各种设备均与厂家及经销商定制购进，应无尖角凸出部分或其它易对老年人造成伤害的设施。餐厅配设餐桌、桌椅、时钟、公告栏、废纸桶、窗帘、消毒柜、洗漱池、防蝇设备等。同时，餐厅设置宴会大厅及雅间，以方便老人寿诞庆贺。8,3公共区域室外活动场所绿化面积达到65%。公共区域均设有明显标志，方便识别。每间、套房均安装IC卡电话一部，实现内线免费拨打。及时解决消防、照明、报警、取暖、通讯、降温、排污等设施和生活设备出现的问题，严格执行相关规定，保证其随时处于正常状态。保证水、电供应，冬季室温不低于18℃，夏季不超过28℃。保证生活环境安静、清洁、优美，居室物品放置有序，顶棚、墙面、地面、桌面、镜面、窗户、窗台洁净。8,4服务膳食配备有专门为老年人服务的食堂、厨师和炊事员。厨师和炊事员持证上岗，严格执行食品卫生法规，严防食物中毒。注意营养、合理配餐，每周有食谱，根据老人的需要或医嘱制作普食、软食、流食及其它特殊饮食。为有需要的自理老人、介助老人和所有介护老人送饭到居室，根据需要喂水喂饭。清洗消毒餐具。每月召开一次膳食管理会议，征求智力正常老人及其他老人家属的意见，保证满意率达到80%以上。照顾不同老年人的饮食习惯，尊重少数民族的饮食风俗。8,5护理每天清扫房间1次，室内应无蝇、无蚊、无鼠、无蟑螂、无臭虫。提供干净、得体的服装并定期换洗，冬、春、秋季每周1次，夏季经常换洗。保持室内空气新鲜，无异味。协助老人整理床铺。每周换洗一次被罩、床单、枕巾(必要时随时换洗)。夏季每周洗澡2次，其他季节每周1次。督促或协助老人洗头、理发、修剪指甲。服务人员24小时值班，实行程序化个案护理。毛巾、洗脸盆应经常清洗，便器每周消毒一次。搀扶老人上厕所排便。保证I褥疮发生率低于5%，II褥疮发生率为零。对因病情不能翻身而患褥疮的情况应有详细记录，并尽可能提供防护措施。服务人员24小时值班，实行程序化个人护理。介护老人送饭到居室，喂水喂饭。为行走不便的老人配备临时使用的拐杖、轮椅车和其它辅助器具。对因病情不能翻身而患褥疮的情况应有详细记录，并尽可能提供防护措施。早上起床后帮助老人洗漱，晚上帮助老人洗脚。视天气情况，每天带老人到户外活动l小时。服务人员24小时值班。帮助老人办理到异地的车船票。特别保护女性智残和患有精神病的老人的人身权益不受侵犯。对患有传染病的老人要及时采取特殊保护措施，并对其隔离、治疗，以既不影响他人又尊重病患老人为原则。8,6康复卫生保健人员定期查房巡诊，每天1次。为老人定期检查身体，每年1次。医护人员定期、定时护理。组织老人每月进行一次健康教育和自我保健、自我护理知识的学习，常见病、多发病的自我防治以及老年营养学的学习。医护人员确保各项治疗措施的落实，确保每周开展两种以上康复活动。定期或不定期的做好休养区和院内公共场所的消毒灭菌工作。制定年度康复计划，每周组织老年人开展3次康复活动。8,7心理疗法组织老人每季度参加1次公益活动。每周根据老人身体健康情况、兴趣爱好、文化程度，开展1次有益于身心健康的各种文娱、体育活动，丰富老年人的文化生活。与老人每天交谈15分钟以上，并作好谈话周记。及时掌握每个老人的情绪变化，对普遍性问题和极端的个人问题集体研究解决，保持老人的自信状态。经常组织老人进行必要的情感交流和社会交往。不定期开展为老人送温暖、送欢乐活动。消除老人的心理障碍。帮助老人建立新的社会联系，努力营造和睦的大家庭色彩，基本满足老人情感交流和社会交往的需要。根据老年人的特长、身体健康状况、社会参与意愿，不定时的组织老年人参与社会活动，为社会发展贡献余热。制定有针对性的“入住适应计划"，帮助新入住老人顺利渡过住初不适应期。8,8临终关怀临终关怀是对临终病人的生命和尊严的最深切的关注，是一种有组织的以减轻病人心理和生理上的痛苦为目的的特殊的照顾和服务，包括医疗、护理、社会、心理等方面。其目的是为了缓解临终病人躯体上的疼痛和不适，减轻心理上的痛苦，提高生命和生活质量，维护人格和生命的尊严。使其在舒适和安详中走完人生的最后旅程，并使其家属得到慰藉和居丧照护。第九章环境保护9.1依据及标准1、评价依据（1）《中华人民共和国环境保护法》（2）《中华人民共和国大气污染防治法》（3）《中华人民共和国水污染防治法》（4）《中华人民共和国固体废物污染防治法》（5）《建设项目环境保护管理条例》（国务院第253号）（6）《国务院关于环境保护若干问题的决定》（国发[1996]31号）（7）《河南省建设项目环境保护管理条例》2、评价标准（1）《地表水环境质量标准》GB3838-2002（2）《环境空气质量标准》GB3095-1996（3）《污水综合排放标准》GB8978-1996（4）《社会生活环境噪声排放标准》GB22337-2008（5）《声环境质量标准》GB3096-2008（6）《建筑施工场界噪声限值》GB12523-90（7）《大气污染物综合排放标准》GB16297-19969.2建设施工期污染因素及防治措施1、建设施工期环境空气影响分析及防治措施（1）建设施工期产生的主要大气污染源建设施工期产生的主要大气污染源：扬尘、施工机械、运输车辆产生废气、施工人员就餐临时食堂炉具产生的废气污染物。（2）建设施工期主要大气污染物影响分析①扬尘施工产生的扬尘因施工活动的性质、范围以及天气情况的不同，扬尘产生量有较大差别，施工活动产生扬尘主要有：车辆在有尘土的施工路面行驶产生道路扬尘、卸载和装卸材料和粉碎过程、工地挖掘等。在临时装卸水泥、沙、水石、石屑等材料的过程中，会产生材料扬尘。为防止扬尘环境影响，建设单位拟采取如下措施：一是施工期注意避开大风时段，在必须施工时，应加强施工管理和增设防尘措施，尽可能避免或减少施工中扬尘产生；二是适当的洒水施工以降低扬尘的产生量；三是土、水泥、石灰等材料运输禁止超载，封装材料应罐装或袋装，车辆运输时尽可能进行必要的封闭和覆盖以减少扬尘产生；四是尽可能将扬尘产生源设置在远离人群的地方，不在车辆及旅客集中通过时施工。建设单位采取以上措施后，可以认为项目施工期产生扬尘环境影响是轻微的，不会对施工人员、周围群众的人体