联排项目专题报告pptx最终版

南京远郊板块联排别墅专题市场报告2013年3月1前言本报告中选取的重点研究个案主要来自于溧水、禄口、汤山和句容这些远郊别墅板块，此类板块的别墅大多定位于度假别墅，以经济型别墅为主，面积段适中，单价和总价相对较低。本报告重点研究联排别墅项目的产品特点、销售价格，销售情况以及项目卖点等。2宏观城市分析联排别墅简介3联排别墅市场分析Part1市场总结定义又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，有的含地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。特征

比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通相对比较方便。

价位在同类别墅产品中相对偏低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。

户型设计丰富而前卫，有特色。定义和特征联排别墅的优缺点与独栋和双拼相比，双拼别墅本质上来说就是两个联排别墅对拼，而联排别墅一般是4~6个组合，因此双拼别墅的采光面为三面，而联排别墅只有端头户型的采光为三面，当中户型均为两面，独栋别墅是四面采光，因此联排别墅的采光性不如独栋和双拼。在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹。纯经济型别墅区虽然容积率较低，但由于间距较小，造成社区的公共休闲空间受到限制，大部分仅限于自身花园内活动，休闲、健身需求难以得到全面满足。一般的经济型联排占地较小，且有多种组合方式，比较容易出容积率。联排别墅的单价会略低，而总面积也会较小些，因此总价会相对便宜。叠加别墅一般都是两层一户，虽然是独立入户，单始终都是在一个单元内，比较没有别墅的感觉，而联排别墅在一个竖向上均为一户，独门独院、私密性较强。优点：总体来说，联排别墅在别墅类产品中属于性价比较高的产品缺点：联排别墅的变迁早期阶段最早的联排别墅主要以城乡结合部的经济型别墅为主，规模小、价格低、产品还不够成熟，其主打卖点是其新颖的生活方式。代表作品：深圳四季花城、中海怡翠山庄、水榭花都现阶段目前联排产品已向高环境质量低密度发展，向别墅品质靠拢。具体在于加大面宽，降低层数，功能布局类似独栋别墅。这一类可以被称为独联体，有些产品每户之间侧墙已连接很少或不连接。平面形状往往表现为“L”形、“凹”字形等。针对的是高档次的消费者。代表作品：北京龙湖香醍漫步、上海新浦江城、南京仙林翠谷中期阶段以成熟地段、城市人文自然景观及大规模社区为依托的高素质产品大量涌现，联排别墅产品迅速成熟，并赢得市场认可。这说明联排对配套、交通等条件的依赖性比较强。这个时期的产品是三层为主、前后花园、部分带带地下室的经济型联排别墅，小面宽、大进深、配有室内车库，一般面积在200平米左右，容易控制总价，其主要卖点是性价比。代表作品：金地格林世界、复地北桥城、丽水馨庭注重室内的采光和景观品质，内部布局的不断升级，提高室内采光的同时，考虑节地原则；地下空间的利用，根据产品定位设置地下室或半地下室，挖掘地下空间的附加价值；花园入户、顶层大面积观景露台，提供与周边环境融合的载体；提高联排密度和容积率，通过室内空间附加值和舒适性的提高弥补高密度排布所降低的适居性；类独栋联排别墅和小面积精简联排两级产品不断升级。联排别墅的发展趋势8Part2宏观城市分析联排别墅简介联排别墅市场分析市场总结在“限购令”的强势冲击之下，南京联排别墅市场在2012的供销量创近三年新低。据统计，2012年截止目前，10个月新增联排别墅502套，成交366套，较往年有明显下滑。联排别墅供销走势2012年以来，南京联排别墅市场供应量波动明显，截止目前有3个月未有供应，但10月份却出现了一次集中式放量。成交量方面相对平稳，月均成交37套左右。研究区域界定考虑到项目属于南京远郊板块，我们此次选出的南京远郊别墅区域分别是溧水、禄口、汤山和句容。溧水禄口句容汤山供销分析南京远郊板块联排供应量较多，但目前存量有限。其中本案所在的溧水板块存量不足100套，而句容板块供应量大，存量多，是本案未来竞争的主要区域。溧水板块联排别墅供应量为306套，由于部分项目开盘较早，当前存量仅为89套。禄口和汤山项目供应量较大，但目前联排别墅已经全部售罄。句容板块联排别墅供应量为1083套，当前可预见的存量为524套，句容板块联排产品存量较多。销售特征板块项目在售价格(元/㎡)主力面积（㎡）总价范围（百万）销售率（%）月均去化（套）溧水恒大金碧天下——170-220130-17010012溧都桂苑6000290-360174-216394时代景园750031223442.40.6禄口&汤山奥斯博恩——190-287148-22310011阳明山庄——300-450800以上1001.6句容新湖仙林翠谷——200-250200-2501006.7大山地11000193-215212-236621.5东紫园11000195-230214-25313.6716逸品汤山880098-18086-158未开盘未开盘汤山鎏园800020616446.45.8主力面积段在190-250㎡，总价范围集中在210-240万元去化情况较好，个别项目由于户型偏大，总价较高，去化情况不甚理想。板块项目产品特点溧水恒大金碧天下意大利地中海建筑风格、八联排设计、经济型户型设计、精装交付溧都桂苑私家车库、地下室赠送面积、室内采光天井、新古典主义建筑风格时代景园户内私家车库、室内采光天井、餐厅直通院落、地下室层高3米，实用性强禄口%汤山奥斯博恩户内私家车位、欧式风情建筑阳明山庄超标准层高、大面宽、立体庭院、多维度观景，民国风格建筑句容新湖仙林翠谷依山而建“L型”和“凹型”错拼布局、西班牙建筑风格大山地空间上层设计夹层，空间全赠送、独立家庭室，连接景观露台；依坡而建纯山地别墅东紫园独立家庭室，连接景观露台；赠送超大庭院、赠送地下室；新古典主义欧式风情建筑逸品汤山西班牙建筑风格汤山鎏园主力面积小，两层设计，无地下室，纯中式园林别墅产品特点目前远郊联排项目的建筑风格以欧式为主，项目通过赠送地下室、大庭院、大露台以及楼栋的排布格局等卖点来增加产品的附加值。项目多为欧式建筑风格，例如地中海、西班牙、新古典主义等；楼栋排布上主要以4联排和6联排为主，其中新湖仙林翠谷设计成“L型”和“凹型”错拼布局是一个亮点。项目大多以赠送大庭院和大露台为附加值，并无明显新意。板块项目项目卖点溧水恒大金碧天下恒大品牌开发、规模大、配套齐全、内外景观优美溧都桂苑元通纯墅、价格优势、交通便利、成熟配套、周边景观资源丰富时代景园周边生活配套齐全、产品形态丰富禄口&汤山奥斯博恩禄口最大住宅社区、产品形态丰富、水岸景观优美阳明山庄山景环绕、品质养生大宅、自身配套齐全句容新湖仙林翠谷宝华山自然景观、规模大、欧美风景小镇、中庭院独特设计大山地实力开发商、纯山地别墅精筑、宝华山自然景观优越东紫园远眺山近游园、总价优势、新古典主义欧式风情建筑逸品汤山产品形态丰富、西班牙建筑风格汤山鎏园纯中式别墅、迷人自然风光、温泉度假、配套全、总价低项目卖点大多别墅项目主要以景观资源、周边配套、独特建筑风格、规模、开发商品牌等为主要卖点，部分项目强调独特的产品规划和户型设计。小结供求目前远郊板块联排供应量较多，但存量较少，且主要集中在句容板块产品户型面积主要在200-250平米之间，以欧式建筑风格为主，项目通过赠送地下室、大庭院、大露台以及楼栋的排布格局等卖点来增加产品的附加值。销售主力面积段在190-250㎡，总价范围集中在210-240万元去化情况较好，个别项目由于户型偏大，总价较高，去化情况不甚理想。16个案分析恒大金碧天下溧水板块溧都桂苑溧水板块内拥有联排别墅的项目，除了本案以外，只有恒大金碧天下、溧都桂苑和时代景园，而目前恒大金碧天下的别墅部分已经售罄。本案项目联排供应量（套）开盘时间去化量（套）存量（套）在售价格(元/㎡)主力面积（㎡）恒大金碧天下1582008.9.291580——170-220溧都桂苑1152011.12.2045706000290-360时代景园332011.1014197500312区域内联排项目较少区域内仅有3个项目含联排产品，目前在售的只有2个项目。目前联排在售均价约6000-7500元/㎡左右目前溧都桂苑联排均价6000元/㎡；时代景园联排7500元/㎡。区域内联排存量较少目前仅有溧都桂苑和时代景园剩余89套联排。联排户型面积范围在170-360㎡之间恒大项目的联排面积较小，而溧都桂苑联排面积相对偏大。时代景园基本信息地址：溧水永阳镇，宁杭高速与宁常高速之间占地面积：9846666㎡容积率：1.05建筑面积：103万㎡建筑形式：叠加，联排，双拼，小高层，高层在售均价：目前在售高层住宅，均价4600元/㎡。联排别墅已经售罄。联排别墅供应量：158套联排别墅去化量：158套联排别墅销售率：100%南京恒大金碧天下项目坐落于卧龙湖风景区，紧靠3000多亩卧龙湖水面，项目占地1477亩，是溧水最大的招商引资项目，总建筑面积约103万平米，项目首期开发近50万平米，是南京“南郊板块”最大的开发项目之一。项目简介项目概况——恒大金碧天下联排部分19户型特点——恒大金碧天下面积范围170-220㎡，地面三层设计，无地下室，标准经济型联排别墅。一层餐厅、客厅布局分明，并设计老人房。二层挑空大堂，体现尊贵感。三层南北大露台，独立卧室，体现私密性。户型未见明显外挑阳台。户型解析20建筑特点——恒大金碧天下联排效果图联排实景图联排样板房意大利地中海的建筑风格，八联排设计。精装修交付，3500元/㎡精装标准。21项目卖点——恒大金碧天下品牌：金碧天下是恒大集团在南京首个大型别墅社区，恒大立足溧水，打造南京远郊高端别墅项目。规划：南京恒大金碧天下项目坐落于卧龙湖风景区，紧靠3000多亩卧龙湖水面，项目占地1477亩，是溧水最大的招商引资项目，总建筑面积约103万平米，项目首期开发近50万平米，是南京“南郊板块”最大的开发项目之一。配套：项目东侧配有约10万平米的公建配套，内设娱乐、商业、健康、运动、饮食、会议等六大中心，另外建有超五星级的酒店、高等级的幼儿园、三大主题会所等。景观：项目园林景观采用经典的欧式皇家园林风格，营造“湖、海、山、林、岛、堤、滩”7大主题园林，展现皇室住宅气派及欧洲园林独特的尊贵品质，打造了大气、尊贵、休闲、生态、高贵、浪漫的生活及有品位的欧式园林住宅区。基本信息地址：溧水金牛北路666号占地面积：4万㎡容积率：0.8建筑面积：3.3万㎡建筑形式：联排在售均价：6000元/㎡优惠措施：全款98这，按揭97折联排别墅供应量：115套联排别墅去化量：45套联排别墅销售率：39%溧都桂苑是由元通别墅物业商打造的纯别墅社区，一个宜居的集生态科技为一体的置业领地。项目地处老城区与城南新区的交汇处，周边银行、溧水高级中学、体育公园以及弯子口的苏果超市等等。溧水高级中学是江苏省首批重点高中，师资力量雄厚、设施先进、功能齐全，高考本科达线率遥遥领先。再加上溧水城市规划主导向南，新人民医院已建成，新的县政府即将南迁。周边学校、超市、银行、医院等配套设施完善。项目简介项目概况——溧都桂苑私家车库，满足主人私密性需求，地下室赠送面积增加附加值；室内采光天井，增加居住舒适度；三层主人套房设计，功能齐备，彰显主人身份。23户型特点——溧都桂苑户型解析联排别墅290M2建筑特点——溧都桂苑新古典主义建筑风格品牌：本项目是南京元通置业倾力打造的纯别墅社区，元通置业主要开发别墅类高端物业，拥有着丰厚的开发实力和经验，代表作品是阳明山庄。价格：均价6000元/㎡，总价160-220万/套，在区域内相对较低。区位：项目地处老城区与城南新区的交汇处，配套极其丰富，周边银行、溧水高级中学、体育公园以及弯子口的苏果超市等等。溧水高级中学是江苏省首批重点高中。交通：项目周边路网四通八达，交通便利，城西主干道栖凤北路直通城北工业区，城南主干道金娃路直接贯穿未来城南新区的中心，沿着毓秀路7分钟便可直达老城区的商业中心。景观：项目地处天生桥风景区和无想山度假旅游区的中心地带，驱车5分钟便可到达景区，周边原始植被繁茂，紧邻太阳岛高尔夫俱乐部，是城市中理想的天然氧吧，因而具有得天独厚的生态资源。项目卖点——溧都桂苑基本信息地址：溧水永阳镇崇文路88号占地面积：7.8万㎡容积率：1.75建筑面积：13.7万㎡建筑形式：高层、多层、联排、双拼在售均价：联排7500元/㎡联排别墅供应量：33套联排别墅去化量：14套联排别墅销售率：42.4%时代景园位于溧水县永阳镇珍珠南路以西，规划健康路以南，莘庄一号路以北。总占地面积78333.3平方米，总建筑面积136995平方米，其中地上建筑面积105690平方米，地下建筑面积31305平方米，绿化面积32900平方米，绿化率42%。项目简介项目概况——时代景园联排部分户内私家车位，彰显主人地位，餐厅直通私家院落，生活氛围浓厚；主人套房设计，功能空间齐备，私属阳台；地下室层高3米，有采光天井，实用性较强；室内采光天井设计，增加居住舒适度。27联排别墅312M2户型特点——时代景园户型解析项目卖点——时代景园配套：项目西傍名山金龙山，周边生活配套齐全，人民医院、省溧中、无想寺庙、体育馆、超市。社区内配套拥有高尚会所、大型幼儿园等公用设施。产品线：项目物业类型多样，产品线丰富，从高层到多层到别墅均有。禄口&汤山板块禄口和汤山板块板块内拥有联排别墅的项目较少。禄口仅有一个奥斯博恩项目，汤山仅有一个阳明山庄，且这两个项目联排别墅均已售罄项目联排供应量（套）开盘时间去化量（套）存量（套）在售价格(元/㎡)主力面积（㎡）奥斯博恩5852005年底5850——190-287阳明山庄422009年底420——300-450奥斯博恩阳明山庄基本信息地址：江宁区禄口镇宁溧路188号占地面积：962亩容积率：1.2建筑面积：80万㎡建筑形式：高层、小高层、独栋、双拼、联排、叠加在售均价：在售高层住宅，均价7000元/㎡，别墅部分售罄联排别墅供应量：585套联排别墅去化量：585套联排别墅销售率：100%项目占地962亩，主要有院落式独立别墅、双拼、联排以及叠加等类别墅；项目配套的博恩风情商业街及样板展示区目前已经竣工，庄园气氛已出现端倪；该项目北边有一天然水系，为外秦淮河支流，地块内另有一弧形人工河，长1400米，宽10米，几乎贯穿整个地块，借助地块天然优势，本案景观设计围绕水而展开，沿水散步道、码头、吊桥、水中凉亭、喷泉、精致园艺一切应有尽有。项目简介项目概况——奥斯博恩地上三层设计，户内私家车位，彰显主人地位；户型面积略大，体现舒适性；主人套房设计，功能空间齐备，私属阳台；31户型特点——奥斯博恩户型解析联排别墅262M2联排别墅287M2项目卖点——奥斯博恩规模：项目占地962亩，总建筑面积90万平米，是禄口区域最大的社区住宅。产品线：项目物业类型多样，产品线丰富，从高层到多层到别墅均有。景观：项目北边有一天然水系，为外秦淮河支流，地块内另有一弧形人工河，长1400米，宽10米，几乎贯穿整个地块，借助地块天然优势，本案景观设计围绕水而展开，沿水散步道、码头、吊桥、水中凉亭、喷泉、精致园艺一切皆为您而打造。本案着重将罗渣河打造成一条水岸景观运动长廊，游艇码头、极限攀岩、山地自行车、老人门球、儿童游戏区等，以“现代、尊贵、时尚、超前”的理念，为南京市民提供一个多功能的运动、休闲、养生，并具有可持续发展的城市休闲生活居住区。欧式风格基本信息地址：江宁汤山街古泉村占地面积：147126平方米容积率：0.65建筑面积：96272平方米建筑形式：独栋、独联在售均价：在售大独栋别墅，均价38000元/㎡联排别墅供应量：42套联排别墅去化量：42套联排别墅销售率：100%阳明山庄由元通置业集团精心打造的阳明山庄，坐落于南京市紫金山东侧汤山新城区域，被南京最著名的山脉青龙山和黄龙山所环绕，在海拔239.2米的黄龙山坡地上，紧临国家四A级风景区明文化村。项目规划占地面积147126平方米，总建筑面积96272平方米，别墅面积达87687平方米共142户，容积率0.65，小区内全部为电梯独栋别墅与联排别墅组成项目简介项目概况——阳明山庄独联部分34户型特点——阳明山庄户型解析超标准层高：一层3.45m，二层3.7m，三层3.3m户型方正，大面宽，最大面宽达到20m。

挑高门厅，超大开间客厅立体庭院，前庭后院，左右侧院，内院，多维度观景项目卖点——阳明山庄景观：坐落于南京市紫金山东侧汤山新城区域，被南京最著名的山脉青龙山和黄龙山所环绕，在海拔239.2米的黄龙山坡地上，紧临国家四A级风景区明文化村。品质：项目定位于城东高端住宅，整体品质较高。配套：项目配有启蒙式马场、60亩天池秘境下的果岭高尔夫、双私家登山道、户户引入全国文明的被古代皇帝封为圣泉的汤山温泉，打造南京完美养生大宅。区内规划有设施齐备的8000㎡双会所，集金融、商务、文化、休闲、娱乐、健身、生活为一体的综合服务中心。民国风格民国风格句容板块句容板块板块联排别墅项目较多，开盘时间大多较早，均价范围在8000-11000元/㎡，户型面积适中，集中在200平米左右，目前存量可观，多定位于经济型联排。项目联排供应量（套）开盘时间去化量（套）存量（套）在售价格(元/㎡)主力面积（㎡）新湖仙林翠谷3002007年3000——250大山地1002009.6623811000193-215东紫园1172012.10169911000195-230逸品汤山181未开盘0181880098-180汤山鎏园3852010.41792068000206区域内联排项目较多区域内有5个联排项目，目前均在售。目前联排在售均价约8000-11000元/㎡左右宝华板块的东紫园和大山地联排别墅价格相对较高区域内联排存量较多除了新湖仙林翠谷联排已经售罄以为，其余项目均有联排在售，存量较多联排户型面积范围在180-250㎡之间户型面积范围主要在180-250㎡之间,经济型别墅汤山鎏园大山地新湖仙林翠谷东紫园逸品汤山项目概况——新湖仙林翠谷基本信息地址：东依宝华山国家4A级森林公园占地面积：955亩容积率：0.44建筑面积：35万平方米建筑形式：独栋、独联、双拼、联排在售均价：在售独联别墅，均价12000-13000元/㎡联排别墅供应量：300套联排别墅去化量：300套联排别墅销售率：100%项目简介新湖仙林翠谷项目总占地面积955亩，总建筑面积约35万平方，计划分四期开发完成。目前已开始销售的一期占地面积270多亩，建筑面积8万平方左右，容积率0.44左右。共有259套别墅，除少量沿湖独立别墅以外，其余基本为带有内庭院的联排别墅。一期共分为5个组团，他们分别是香樟街区、丹桂街区、棕榈街区、云杉街区及银杏街区。每组团基本都有其自身建筑和景观特色，其中除棕榈街区为南加州风格以外，其它的街区均为改良的北美风格。错拼布局——仙林翠谷依山而建，建筑根据地貌和坡向而建，强调场景式坡地、台地景观。其“L型”和“凹型”建筑布局形态形成了创新的联排排列组合。项目通过改变传统单一的入户方式，采用同组团不同入户方向的做法，形成了错拼的布局。错拼布局，对地形的适应性更强。有效减少联排之间的拼接面积，使单体建筑形体相对独立，立面更为丰富，产品使用上减少了相邻间的相互影响，单体建筑独立性、私密性更强，同时墙体和窗面面积增加，采光和通风效果增强，大大提高了居住品质。另外错拼分隔形成院落，也丰富了联排别墅的室外空间。改变入户方式组织组团改变建筑形态组织组团产品特点——新湖仙林翠谷项目卖点——新湖仙林翠谷产品：新湖仙林翠谷蔷薇街区的设计特点继续保持一期欧美风情小镇街区的味道，依东高西低缓坡地势，将住宅分为南、北入户和东、西入户四大类型，以充分体现前街、中院、后园的居住风格、尤其是中庭院的设计大大增加了中间套型的户内通风、采光和日照。规模：新湖仙林翠谷项目总占地面积955亩，总建筑面积约35万平方，计划分四期开发完成。景观：本案紧邻宝华山国家4A级森林公园，位于公园西侧，未来小区将建设通往森林公园的登山步道，使您在家门口享受绿色自然的生活环境；西班牙风格西班牙风格项目概况——大山地基本信息地址：句容市宝华镇罗岗头占地面积：22.5万平米容积率：0.6建筑面积：12万平米建筑形式：独栋、双拼、联排在售均价：联排均价11000元/㎡联排别墅供应量：100套联排别墅去化量：62套联排别墅销售率：62%项目简介项目地处国家AAAA级森林公园宝华山的余脉之上，为纯天然山水景观别墅区，自然景观优越，开发商为了保证原生态的自然景观，根据每栋建筑的实际高低地况，不惜成本精心建造纯山地别墅，依照原生态山体结构依坡而建，户户观景，视野开阔。

项目所处宝华片区目前已经完全融入仙林板块，在开发的配套方面，特别是水、电、气、道路，都完全是“仙林化”的。41户型特点——大山地户型解析阳光山景庭院，豪华挑高门厅，全景生活空间；豪华主人套间，功能空间齐备，视野开阔，全南向卧室；独立家庭室，连接景观露台；车库上层设置夹层，空间全赠送。项目卖点——大山地景观：地处国家4A级森林公园宝华山的余脉之上，为纯天然山水景观别墅区，自然景观优越，项目内的山山水水均为自然形成，无人工痕迹。产品：开发商为了保证原生态的自然景观，根据每栋建筑的实际高低地况，不惜成本精心建造纯山地别墅，依照原生态山体结构依坡而建，户户观景，视野开阔。品牌：江苏省建设集团公司是一家集国内外工程承包、房地产开发与建筑设计于一体的省属国有大型综合性经济实体，连续4年被美国ENR工程杂志评为世界225强之一。北美风格北美风格项目概况——东紫园基本信息地址：仙林东路1号占地面积：20万平米容积率：0.44建筑面积：10万平米建筑形式：独联、联排在售均价：联排均价11000元/㎡联排别墅供应量：117套联排别墅去化量：16套联排别墅销售率：13.67%项目简介项目傲踞仙东板块，总体规划为多重别墅物业组合，并辅以商业街区，幼儿园、双会所等多元配套，其中一期共195套，为独联、联排形态的纯墅物业，低容积率与高绿化率的相融共生，让您在山水深处尽享别墅生活的奢雅本质！44户型特点——东紫园户型解析户型面积在195-230㎡之间，面积段适中；赠送超大庭院，赠送地下室；独立家庭室，连接景观露台；项目卖点——东紫园景观：东紫园东望宝华山绵延起伏、北眺栖霞山灵动蜿蜒、西享七乡河清逸韵致，5分钟车程即可自由穿梭于800亩西湖湿地公园产品：东紫